商業住宅投資百問1.各類用途地地使用權出讓最高年限是多少?(1)居住用地70年;(2)工業50年;(3)教育.科技.文化.衛生.體育用地50年;(4)商業.旅游.娛樂用地40年;(5)綜合或者其他用地50年.另外加油站,加氣站用地為20年;2.在售樓處購房時,發展商應當明示哪些事項?(1)開發資質和營業執照;(2)商品房預售許可證及經批準銷售的平面圖.立面圖;(3)項目開發進度和竣工交付使用時間;(4)項目及其配套設施的平面示意圖;(5)商品房的結構類型.戶型.裝修標準.公共和公用建筑面積的分攤方法;(6)預售商品房的價格和付款辦法;(7)商品房預售的專用賬戶;(8)物業管理事項;(9)法律.法規規定的其他事項,在訂立商品房買賣合同之前,房地產開發企業還應當向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》預售商品房的還必須明示《城市商品房預售管理辦法》;3.發展商應當提供哪些文件以供買方查閱.復印.摘抄?在新版《X市房地產買賣合同(預售)》中約定買.賣方應向買房提供查閱復印,摘抄以下文件的便利.(1)賣方與X市規劃與國地資源廳簽訂的《土地使用權出讓合同書》及補充協議或者《房地產證》;(2)《房地產預售許可證》.《建設工程規劃許可證》及《施工許可證》;(3)主管部門批準的總平面圖,立面圖,樓層平面圖分戶平面圖及房屋面積測繪報告;4.對已預售的商品房,發展商是否可以制定他的項權?已預售的商品房項目竣工驗收合格交付使用前,預售人不用該商品房項目及其土地使用權設定他項權,違反此規定用已預售的商品房項目及其土地使用權設定他項權的其設定無效,由此造成損失由預售人承擔;5.對已預售的商品房發展商是否可以抵押該房地產?房地產開發商不得抵押已預售的房地產;6.在哪些情形下土地使用權終止?(1)出讓合同規定的年限期滿;(2)土地滅失;(3)土地使用者死亡而無合法繼承人;(4)人民法院土地管理部門依法作出的沒收土地使用權的判決,裁定或決定失效;(5)用地單位遷移或者被依法注銷的;(6)市政府根據社會公共利益的需要,提前收回土地使用權;(7)法律,法規規定的其他情形;7.在什么情況下,房地產開發項目可以交付使用?房地產開發項目竣工,經驗收合格后,方可交付使用,未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用,房地產開發項目完工后,房地產開發企業應當提請規劃.消防.環保.質量技術監督.城建檔案.燃氣和民房等有關主管部門進行專項驗收并按專項驗收部門提出的意見整改完畢,取得合格證明文件或準許使用文件并組織設計.施工和監理等單位進行竣工驗收;8.商業地產是怎樣的一個概念?商業地產包括商業和地產兩方面的概念.商業地產:就是指商業房地產開發商作為投資主體直接參與的,為生產和消費提供交易平臺而進行商業活動的載體,商業地產包括批發市場.娛樂.休閑消費市場.社區服務市場等相關的商業動作并為地產開發企業獲取未來不確定收益.商業地產是開發商.投資者和經營者三合一的有機整體.商業地產的開發由多個環節組成.開發銷售.經營.管理.是一個不可中斷的鏈條.9.商鋪投資與住宅投資有什么差別?產品性質的差異(1)商鋪是一種中間型產品,其價值需要在其他終端產品的銷售或消耗中最終體現出來;(2)商鋪是生產資料,在使用過程中會生成新的價值;(3)商鋪關注價值轉移的方向,方式,附加值的提升,由此而產生的商鋪外延性,派生性事項比較多;產品性質的差異(1)住宅是一種消費型終端產品住宅和商鋪是截然不同的房地產產品房地產規則的制訂主要針對住宅;(2)住宅是一種生活資料.在使用的過程中是完完全全的消耗過程.不存在價值轉移的過程;(3)住宅使用者關注的是產品的本身而重視產品本身的住宅其派生的事項比較小;

商鋪投資與住宅投資有三大差異商鋪與住宅用途的差異用途差異(1)商鋪的用途是用于商業經營;(2)商鋪在使用過程中表現為開放空間;(3)商鋪用于接納社會上各種流動的購買力其主要標志鮮明櫥窗開放通道暢達以及公共安全;用途差異(1)住宅的用途是居住;(2)住宅在使用過程中表現為封閉空間;(3)住宅主要是家庭起居之用,具有生活方面的各種訴求具體要求就是出入的便捷性,私密性舒適性,經濟性等;商鋪與住宅價值判斷的差異價值判斷差異(1)商鋪是一種特殊的房地產產品它的價值取決于它對周邊的影響和面積的大小(有商業和房地產兩方面因素);(2)對周邊影響越大,商業效用越好的商鋪越有價值;(3)商鋪要求有巨大的店招,開闊櫥窗,燈光與音響大功率的使用不受到限制;價值判斷差異(1)住宅的價值取決于它不受影響的程度大小,也就是居住的環境和建筑的私密方面的條件;(2)因而派生出不同的周邊環境有不同的建筑條件要求;(3)住宅希望環境優美.怡靜.能接受良好的日照又要求不被窺視,具體的使用要求不同.性質不同導致的價值判斷和取向也不同;10.商業房地產的價值構成是什么?商業房地產的價值由兩部分構成;第一是房產有形的價值,土地加建筑成本等;第二是商業無形的價值,它是商業房地產價值的根本價值.這兩者不可分離,商業價值不可能離開商鋪而單獨存在.商業地產的價值在于經營.通過經營創造高于價格的價值.住宅地產的價值在于居住保值升值;11.商業地產的類型有哪些?(1)商鋪(含各種類型店鋪)(2)商業街(含步行街)(3)商場(含專業市場)(4)超市/大賣場(含倉儲中心)(5)購物中心(含SHOPPINGMALL)(6)酒店式公寓12.商業地產的利潤來自哪些方面?商業地產利潤來自四個方面:(1)是開發商通過運作項目賺取開發投資利潤;(2)所有者出租商鋪賺取租賃利潤;(3)商鋪經營者賺取經營利潤;(4)商業物業管理者賺取管理利潤;13.商鋪價值的存在方式是什么?商鋪價值的存在方式有兩種:(1)靜態商鋪價值(可以改變)包括支持商鋪價值的有質有量的購買力,周邊的交通設施和交通方式,以及商鋪本身所處的位置和建筑形態;(2)動態商鋪價值(很難改變)指商鋪本身或商鋪所在的商圈所不具備的是商業主體附加在商鋪上的人為的商業行為.包括:經營方式.商業業態.商業企業;14.商業地產的經營租賃方式有哪些?(1)整體出租模式;(2)分層或分片也租模式;(3)分散出租模式;(4)分層(或片)散結合出租模式;15.國內的商業地產發展中存在哪些問題?1.國內資本市場發展不充分,房地產證券化進程緩慢,資金鏈難以保證;2.不顧市場實際需求的政府形象工程和盲目跟風圈地制造了商業地產的泡沫;3.落后的開發.運作.經營理念制約商業地產的健康發展:(1).盲目進入商業地產的開發領域;(2).忽視項目的市場調查與經營定位;(3).只管賣鋪,輕視經營;16.商業地產開發中存在哪些風險?1.利潤過高產生泡沫;2.竟爭加劇價值下降;3.經營理念差異甚遠;4.運作流程缺乏科學;5.招商渠道對稱困難;6.資金壓力不斷增大;7.經營管理人才匱乏;8.政策風險難以抵御;17.商業地產中的購物中心建設呈現怎樣的現狀?隨著中國經濟的發展和人民消費水平的提高購物中心的建設已成為中國商業發展的一個熱門課題它是繼百貨店熱,商業街熱之后,又掀起的第三次商業房地產建設的浪潮.據不完全統計.全國建成和在建的購物中心已達263個,平均每個購物中心的建筑面積在13萬平方米以上,營業總面積達3000萬平方米左右.據中國商業聯合會統計預計至2003年末中國開業的購物中心約200多個,總建筑面積達3000多萬平方米.平均建筑面積由1993年前的5.6萬平方米.增加到2003年末的9.6萬平方米.增長幅度達71﹪其中上海.北京.廣州.深圳.大連.成都.重慶等大城市大體量的購物中心比較集中,均超過10個以上,占全國購物中心總量72﹪18.購物中心建設的特點?1.發展迅速有條件存在上.無條件“創造條件”也要上;2.規模越來越大,不少地方都在營造“全國第一,亞洲首創,世界一流”幾萬平方米,十幾萬平方米,以到幾十萬平方米;3.與名店.名牌聯手,共同發展,經營產生連帶效應;4.區位中心化,據統計全國購物中心77﹪集中在城市中心區.城市邊緣區18﹪,而郊區型只占5﹪19.購物中心的管理方式與傳統零售業有什么不同?購物中心與傳統零售來在規模,功能,目標市場;財務運行模式.管理任務營銷方式等方面都有著很大的區別.它與傳統零售業在經營,管理方面的最大差異表現在:(1)經營管理模式不同,傳統零售采取所有權,管理權,經營權“三權合一”的經營管理模式.而國際上大多數成功的購物中心一般都采取“三權分離”的模式,但就日前國內情況而言,購物中心的開發商無論是商業企業還是房地產企業最終往往還要擔心當購物中心經營者的角色,國內購物中心的經營管理模式與國際接軌是勢在必行.（2）.核心競爭業務的不同.購物中心的核心競爭能力不僅僅體現在商品的組合上,它更體現在購物中心具有的綜合組合能力上,即商品買賣.娛樂休閑.餐飲服務等業態的組合及對各個品牌應有的號召力.凝聚力。購物中心本身不參與基本一零售業或服務業的競爭，而是提供一個競爭的環境、場所和組合功能。（3）.營銷方式和目的不同。傳統零售業的營銷方式是以商品為中心，通過其宣傳、展示、促銷來達到擴大銷售、推廣市場目的。購物中心側重于文化營銷和生活趣味營銷，目的是更能吸引人氣，同時把購物中心內部不同業種的承租戶串聯起來，通過相互間的促銷活動，共同繁榮市場，使其真正成為“人氣的集聚點”。（4）服務對象不同。傳統零售業的服務對象主要是消費者；購物中心的服務對象既有消費者，還有經營者，還有經營者。一方面能讓消費者在購物中心享受較為優質的服務，另一方面也能使各租戶在其經營中感受到購物中心全方位的幫助和支持。20.購物中心建設時要注意什么問題?現代購物中心是一種嶄新的商業形態,是要以一定的經濟發展和購買辦為條件的,是一個逐步發展的過程.它在發展中必須注意以下5個方面的問題:第一,承認差別.我國的經濟發展嚴格來說還處于起步階段,人均GDP只有1000美元,不到美國的1/36.消費能力有限.第二,結合國情.任何一種流通方式或零售業態進入中國都有一個本土化的過程,都要適合中國的國情;購物中心的發展目前仍處于試點階段、起點階段,2010年以后,才有可能進入大的發展時期.第三,分類指導。中國的經濟發展是很不平衡的,城市之間的差別很大,經濟發展的階梯型決定了購物中心的發展也存在著遞進型。必須區別情況,分類指導,有重點地發展。第四,正確選址.選址是決定購物中心成敗的一個關鍵。第五,形式多樣.購物中心是多業種、多業態、多功能、多形式的商業集合體。（1）是規模多樣化；（2）是功能多樣化，可以是購物主題型，也可以是花園景觀型或者是休閑娛樂型；（3）是區位結構多樣化。21.購物中心的經營方式與分類是什么？購物中心的經營方式是：商業房產的租賃經營。購物中心的分類有：（1）購物中心從傳統的單一購物型，發展到今天的多功能型；（2）從郊區型發展到城市中心型、社區型；（3）從綜合型發展到自然景觀型、花園主題型、休閑娛樂型等。城市型購物中心，一般地處商業集中區域，規模略大于大型百貨公司，主要以高級名牌商店、特色專業店、中型百貨公司、中小型超市以及娛樂、餐飲、休閑等企業組合而成。區域型購物中心，一般以10~20公里為半徑輻射，覆蓋區域較廣。區域型購物中心一般有1~2個主力百貨公司、一個大型超市、門類齊全的專業商店、品牌專業店以及比較齊全的社區的服務設施、快餐、休閑餐廳、酒家、各類健身設施、娛樂設施。社區型購物中心，顧客群鎖定在半徑3~5公里范圍。相對于區域型購物中心，規模較小，業態完整性方面數量較少，突出的是社區服務功能較強，能滿足消費一般需求。22.購物中心的贏利模式是什么?購物中心的核心贏利模式是:依靠租金增長實現物業增值和品牌增值.根據購物中心集中管理、分散經營,管理與經營相分離的基本特征,結合購物中心經營方式和管理模式的特點,決定了租金收入是購物中心獲取利潤的主要來源.細分購物中心的收入來源大致可分為:(1)租金收入(占總收入的80﹪以上);(2)物業管理收入;(3)勞務收入;(4)廣告業務收入.自動停車收費系統、廣告陣地的發布、商業推廣活動等,可以保障公司各項非主營業務的收入.綜上所述,購物中心是商業房地產開發與商業經營管理相結合的產物,其通常的贏利模式是既取得商業房地產開發的收益,又獲得商業經營管理的收益.而作為購物中心投資管理公司的贏利模式是要以最大限度獲取商業經營管理的收益為主,招商招租能力以及租戶管理,是購物中心營運模式的重要特點,也構成購物中心生命力的支撐點.23.購物中心招商與管理的原則是什么?招商是購物中心專業化管理的核心業務.高質量、高水平的專業性招商招租,能使購物中心以良好的統一的公眾形象面對消費者.凡成功的購物中心,都能將合乎要求的租戶客商引得進、留得住、拉得出,結成一個利益共同體.因此,招商招租是購物中心運作核心能力的表現.招商招租應遵循的原則是:(1)科學規劃、統一布局的整體性原則.每個購物中心都應有自己的市場定位。根據國外購物中心發展的經驗，無論是何種類型的購物中心，一般都應該是由一個開發商統一開發、統一規劃、統一管理，按照市場消費需求合理布局。各樓層、各區域的安排，要體現整體、有序、合理。（2）利用名牌效應的導向性原則。購物中心所組合的各類業態，應以大眾名牌為導向，注意傳統名牌與時尚名牌相結合，充分發揮名牌商品、名牌專業商店對消費者的號召力和購物中心人氣的凝聚力。至于品牌商店和品牌專賣店占商鋪租戶總量的比例，由于購物中心的市場定位或目標消費群不同，可以有不同的比例結構。（3）滿足顧客需要的市場適應性原則。實現市場適應性原則，就要不斷地根據市場變化，按照優勝劣汰原則，及時調整購物中心內的各種業態、服務項目、品牌商品及品牌店的結構。店鋪調整每年一般不少于10﹪。（4）經濟效益與社會效益統一性原則。經濟效益的最優化是購物中心得以生存和發展的基本要求，而最大程度滿足社會消費的各種需求、提供完善的服務，是購物中心吸引顧客的有效手段。國外有些購物中心除設銀行、送藥中心以至家政服務外，還設立公共圖書館、藝術學校、小型博物館等等。24.專業的招商、經營、物業管理公司對專業團隊成員的管理職能是什么？商業經營管理公司除了要有完善的部門設置外，還須配備必備的專業人員。這里列舉主要人員的管理職能。市場調研人才：對市場進行詳細的調研與分析，了解周邊商圈內消費者的消費能力和購物習慣，分析周邊零售業態的分布情況及同業競爭對手的租金、銷售坪放以及商品品牌形象與組合等，為商場定位、業態組合、商品搭配及例題的租金定位提供正確的依據。建筑設計人才：購物中心體是大，業態多，公共區域比例寬，同時還有眾多的景觀設計來營造購物中心的特色。這不僅要求設計人員精通建筑設計，還需要掌握零售業中不同業態的建筑設計特點（設計人員中要有懂商業經營的人參與）。在設計樓層縱向與橫向動線時，需從開發商、租戶與顧客三方面的角度考慮，兼顧三者需求。招商管理人才：對購物中心的投資規模、定位、整體設計規劃、合理的業態組合與布局、招商對象的評估選擇、商鋪的租金確定與店鋪的租賃控制、租戶條件洽談與管理進行總體的規劃。營運管理人才：購物中心建成后，后期的營運管理將決定購物中心的贏利水平與永續發展。物業管理的優劣，決定了日后商場內部的環境以及商家和消費者的滿意程度。物業支出是購物中心營運總支出的主要組成部分，科學的物業管理可節約大量的不必要開支，提高項目營運收益。市場營銷人才：制定周詳、豐富的市場營銷計劃，提高購物中心的形象與消費者的認知度；組織協調租戶開展聯合促銷活動，協助租戶樹立品牌意識計劃，提高顧客忠誠度；與旅行社，賓館等利益團體建立伙伴關系，提高購物中心游客的消費比例。財務管理人才：根據投資規模制定詳細的資金需求與運用計劃，根據項目的預計盈利能力確定合理的自有資金與貸款比例，擬定資金籌集與還款方案，制定全面的財務預算與項目回報水平測算并嚴格控制預算差異。法律專業人才：購物中心從開發、招商到經營管理，涉及到開發商與建筑承包商、設備供應商、投資者、貸款人、租戶及消費者等利益關系人方方面面的法律事務關系，需要律師提供合同擬定、洽談與修改，司法糾紛處理的指導與建議。25.商業地產(購物中心)項目的管理內容與管理原則是什么?購物中心的運營管理一般包括四個方面的內容:(1)統一招商管理;要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理?！捌放茖徍斯芾怼笔侵刚猩虒ο笮杞浧放茖徍撕蟛拍苓M入。審核包括對廠商和產品的審核，須具有效的營業執照、生產許可證、注冊商標登記證、產品合格委托書（適用于批發代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務登記證、法人授權委托書等?！巴晟频淖饧s管理”包括約定租金、租期、支付方式、物業管理費的收取等，還有其他比較關鍵的租約條款管理，如營業時間的確定；承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統一管理；整個購物中心的促銷承擔的義務；承租人對停車場的使用，確定有償還是無嘗，有無限制；是否統一的收銀等?！敖y一的營銷管理”，有助于維護和提高經營者的共同利益。由于目前購物中心競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行。管理公司應該為購物中心策劃好1年365天的天天營銷計劃，所謂“大節大過、小節小過、無節造節過”。組織策劃相關的促銷活動，所發生的費用應預算，經業主同意后，對實際發生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分攤?！敖y一的服務監督”，有助于經營者間的協調和合作。購物中心須設立由開發商領導、商業專家組成的管理委員會，指導、協調、服務、監督承租戶的經營活動，保證購物中心的高運轉。“統一的物業管理”，有助于建筑空間的維護和保養。購物中心的物業管理內容包括：養護建筑、維護設備、保證水電氣熱正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養護、意處事故處理等。﹪26.為什么有的商鋪產權為50年，而有的卻是70年？一般來說，純商業用地性質的商鋪產權為50年，而商住用地性質的商鋪產權是70年。27.如何大致估算投資回報率?應以單位平方米的租金除以單位平方米購買的價格,最后乘以12個月,得出的結果即為年回報率。如年回報率能達到8﹪~10﹪之間，該商鋪即值得投資。而高于10﹪的年回報率，自然最佳。28.如何調查市場租金,核算年回報率?可以看到某商鋪周邊鋪位月租金可租到每平方米多少錢,一般而言,同區域的商鋪差別不會太大,區別只在于臨街的鋪位與大堂內的不能相類比,因臨街的比大堂內的貴,一樓比二樓貴.尤其單邊鋪位最貴,其月租金比中間的高,售價也會高出一籌,只因單邊鋪位占據的是‘‘把頭”地位,其在廣告門面、廣告牌方面占據極大優勢。29.聽說商鋪價格和住宅價格之間砉一個合理的比例關系,請問真的如此嗎？如果是，這個比例是多少呢？商鋪價格和住宅價格之間并不能說太嚴格意義上的比例關系，因為決定商鋪價值的因素非常復雜。社區型商鋪價格通常為同區住宅價格的1—4倍，而市級商業中心商鋪價格通常為同區住宅價格的5倍以上，差異非常大。30.商鋪所在的位置真的很重要嗎?是這樣.如投資住宅區的商鋪,一般而言,鄰街的商鋪生意會好一些,換句話說,鄰街的出入口在那里,即決定商鋪的客流量多少,無論租或售,價格都高出其他商鋪很多,很值得投資。31.如何選擇商鋪的寬度及深度?選擇投資某個商鋪時切記,商鋪的門面寬度決定一切,過深無益,因為寬度決定廣告牌及廣告位的大小,而比較顯眼的廣告位即會帶來旺盛的流量.32.投資商鋪后,如何成功實現租賃?應去鋪面所管轄的租賃所領取租賃合同,并辦理租賃許可證,以便合法納稅.在簽署租賃合同時,業主一般要給客戶15-30天的裝修期,而客戶必須交納不少于兩個月的押金,租期3至5年,并在第2年或第3年開始,月租金以3﹪-5﹪或8﹪-10﹪的遞增率實現年遞增.33.如何降低購買商鋪時的風險系數?如果從發展商自處購買商鋪,首先,必須調查清楚對方的實力,以及該商鋪有沒有預售許可證;其次,嚴格辦界定實用面積及建筑面積,避免縮水.如果是投資購買二手商鋪,除要了解所在區域市政規劃外,還必須考查其所剩年限,因所剩年限勢必涉及到空置期,從而做到心中有數.34.商鋪投資與產業有什么關系?

如何選擇具有良好產業背景的商鋪?“商”與“鋪”是互相依存的關系,在經營決定價值的今天,商鋪的價值更大的取決于商鋪的經營的回報,具有高成長性的朝陽待業背景的商鋪,其投資價值就大大高出其他同類的商鋪.在判斷所投資的商鋪是否具有良好的產業背景時,有3個基本的標準;1.此行業的歷史及未來的消費增長速度.2.此行業的競爭情況呈良性.3.此行業的利潤空間.投資者可通過搜集統計數據和實地調研獲得這些指標并進行分析.35.好的商鋪物業有哪些特性?1.首先要考慮到交通便利,人流易達,人氣鼎盛,所以,位于黃金地段的低層商鋪(底鋪)是最佳的商鋪.一樓商鋪當然要明顯好于二樓的鋪位.2.人流量大,而且檔次高.如休閑購物人流的商業價值要遠遠高于交通人流.3.周邊商業已經或者預期成勢,周邊經商環境可以匯聚重要的客源等.4.商鋪平面結構好,格局方正以便于店堂布置.有較寬的門面以便于接觸顧客.5.首先應該選擇臨街或者盡量靠近出入口或大堂的鋪位,即鋪位的曝光率要高.6.商鋪經營的換手率低.7.商場的管理好.8.商場的整體設計合理,有利于聚集人氣和吸引客流等.33.買商鋪期房好,還是現成的商鋪好？難說,各有利弊.關鍵是看所在地段和位置,還要看個人需求.一般說來,現成商鋪經過了一段時期的市場培育已經成型,買來就能用,可以觀察到其客流量和經營狀況,可以知道其租金水平或其它有關的財經資料,容易估計其回報率,風險較小,但一般昂貴.而同樣地段的商鋪期房則需要一段時間以待其建成,風險相對較大,但價格會相對便宜,增值空間當然也比較大.37.XX的商鋪產權是怎樣的?是永久性擁有的.商場本身是一個大的商用共管物業(commerciaicondominium).所以,商鋪的買家擁有所買商鋪單位(unit)內的100﹪的產權.38.為什么一棟50平方米的房屋才價值20幾萬,

而一個15平方米的商鋪就可能需要20幾萬?商場和商鋪一般建在交通要道的好地段,地價高昂,建造成本昂貴,以“寸土寸金”來形容也不為過.而且,商場的大門,外前墻,大堂,過道,停車場內大量的車位等等的巨型成本和費用,當然都是由各個商鋪來分攤的.商鋪的凈回報一般高于相同價格的民宅.商鋪的價值更會隨著客戶人氣的積聚逐步攀升.39.商鋪期房交付使用時裝修好了嗎?商場外部裝修完畢,內部公共部分裝修,鋪位需要根據實際經營形態及項目自己裝修。40.商鋪期房交付使用時可能還需要什么費用?可能需要的費用有:律師費,土地轉讓稅,政府征收的開發費和教育費(如果有的話),水、電、氣和有關儀表的安裝連通費(視需要而選擇)、裝修費等.其實,民用公寓期房在交付使用時,也要交付基本些類似的費用.41.商鋪過戶需要那些一次性費用?見按揭流程及相關資料說明.42.可否以公司的名義購買?可以.但是和以個人名義購買相比,銀行貸款利率要高近一個百分點,而且每年繳納營業稅(總房價的1.2﹪).43.什么是認籌?在發展商取得了銷售許可證及正式發售之前的期間,通過交納誠意金而取得的優先認購權,以保障購房人能按先后順序買到有高性價比的理想單位.通過認籌發展商也可掌握市場信息,制定最終樓盤開盤的售價和銷售工作的進度.44.可否申請按揭?﹪商業銀行提供最長10年的按揭貸款.45.可否申請美元按揭?不可以,國內銀行尚無此項服務.46.商鋪的公攤是怎么回事?

目前,市面上一些商用物業在銷售的過程中,雖然對商鋪的公攤都有明確的規定,但對商鋪超出所規定的公攤面積部分,怎么解決、怎么處理,許多開發商卻矢口不提,或和消費者玩起了字面游戲,使消費者蒙受利益上損失.因此,律師認為,有相當部分的商鋪糾紛,都是開發商在銷售物業的過程中,沒有很好處理商鋪公攤面積,而消費者在購房合同中又忽略了對商鋪公攤面積過大或過小的約定,因此一旦發生此類問題時,消費者極易陷入十分被動和尷尬局面.

所以,建議消費者在購買商鋪的同時,有必要上開發商在購房合同中約定好當商鋪公攤面積過大或過小時的解決之道,這樣消費者在購買商業物業中,遇到諸如商鋪公攤問題時,不至于陷入被動.47.商鋪公攤率高好,還是低好?多高的公攤才算合適?投資者應如何看待公攤率高低?“商鋪公攤率高低直接關系著商場今后的經營效果,投資者不要一味強調公攤面積的大小!”其實,投資商鋪并非公攤率越低越好,表面上看,公攤率低,所購商鋪的使用率就要高一些,但經營效果未必就好.專家指出,投資商鋪,要刻意考察的是口岸、位置、規劃、價格、投資回報等因素,公攤率高低還排在其次.據調查,目前新建大型商場公攤一般在45﹪-55﹪之間,少數彩傳統布局的商場公攤率低于45%,但至少也在35%以上,只有沿街商鋪的公攤率最低,一般在15%左右,在歐美及香港,一些比較高檔的商場,其使用率都非常低,公攤面積基本在50%左右.這一方面是消防的原因,另一方面也是因為公攤的高低與商場的經營效果有直接的關系.專家指出,商場設計公空間,主要考慮客流通達與滯留,公攤面積就是用來營造舒適的購物環境,滿足購物者的消費偏好.因此越是高檔的商場,其公空間就越多,比如走廊、通道要足夠寬,至少3米寬、每層至少要有兩部扶梯、兩部電梯.有的商場還會設計寬敞的休息區、中央花園等,這些公共空間的設計都是為了使購物環境更加舒適.一個舒適的購物環境會極大地刺激購物者的消費沖動,而一個嘈雜擁擠的購物環境只會使人望面卻步.其次,商鋪公共空間大小決定了消費人群的容量和人流量.商場的空間是有限的,公攤面積小,可容納消費者的公共空間自然就減少了,其人流量就會受到限制,從而也要直接影響商場的經營效果.公攤率并非價值“尺度”“沒有合理的價值尺度,盲目追求小公攤商鋪,投資者就可能挑選到‘垃圾股’,從而影響自己的投資收益.”投資商鋪最終應考慮的是商場未來的商業氣氛、經營效益,不能只簡單地計較公攤面積、使用面積等因素.假如甲乙兩個商場,規模一樣.甲商場有20個商鋪,每個商鋪年租金10萬.商場能容納1000個消費者,實現2000萬的營業額,那么平均每個商鋪實現100萬的營業額;而乙商場能容納2000個消費者,也有20個商鋪,只是每個商鋪面積比甲商場的面積小一些,但實現了4000萬的營業額,則平均每個商鋪是200萬的營業額,那么它的年租金即使為20萬元,作為一個聰明的投資者一定選擇乙商場的商鋪,雖然它的租金高、公攤面積大、使用面積小,也會成為追搶的旺鋪.對此,投資者在選擇商鋪時,不要沿襲投資住宅的思維,認為公攤高就不合算,這實際上是投資商鋪的一個誤區,商鋪的公攤面積既不能太低也不能太高,特別是在一個大型商場里的商鋪更是如此,經過長期觀察和比較,50%左右的公攤率是比較合適的.48.商鋪的相鄰權如何解決?根據有關規定,商鋪的相鄰權通常是指商用物業在經營過程中所涉及的通風、采光、通行等等.它是單位物業的重要組成部分,并直接或間接影響到物業的使用以及經營.在物業日常的經營活動中,有關商鋪相鄰權的紛爭也時有發生.因此特別提醒廣大投資者,在購置商鋪之前,應了解整個物業的整體規劃,做到宜細不宜粗,明確好物業的通風、采光、通行以及物業的建筑布局走向等,以避免日后商鋪在經營上帶來的不必要的紛爭.49.商鋪未來的物業管理該不該注意?相對于住宅而言,商用物業(尤其是商鋪)因經營業態各異,物業的屬性呈現多樣性,因此商用物業(尤其是商鋪)單獨成立業主委員會的可能性很少、難度較大.而作為經營性物業,物業后期的管理和服務將直接影響到物業的保值、增值.不僅如此,商鋪物業管理的內容繁雜,涉及諸如水、電、氣、經營形態等的收取、分攤、使用和管理,一旦管理、服務不善,計容易導致物業后期經營成本的過大,這恰好是經營者與物業的開發、管理者分歧最大、最繁瑣的環節之一,許多消費者(投資者)與開發商的糾紛都集中體現在商鋪的物業管理上.同時這也是廣大消費者在購買商鋪時極易忽略的環節.建議消費者在購置商鋪時,如若簽定物業管理合同,一定要約定清楚如水、電、氣等的收取、分攤、使用等事項.50.包租返租是否真正能夠兌現?購房者購買商鋪,相當一部分人看中的是房產商的承諾,如售后包租,每年的收益率百分之幾.有一點要注意的是,如果商鋪尚未竣工,根據建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條的規定,房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房.所以上述承諾只能適用已竣工的商品房,而且房地產市場風險較大,購房者要慎重評估房產商的承諾得到兌現的可能性有多大.51.商鋪預租應具備哪些條件?(一)商鋪預租的前提是該商鋪已經符合商品房預售的條件,并且開發商已經依法取得商品房預售許可證.(二)在符合上述前提條件下,承租人應當與開發商簽訂具備下列條款的《商鋪預租合同》;租賃當事人的姓名或者名稱、住所;房屋坐落地點、面積、結構、附屬設施和設備狀況,房屋用途,預租房屋的交付使用日期,租賃期限,預付款的金額、支付期限,租金數額、支付方式和期限,房屋使用要求和維修責任,違約責任,爭議的解決方式等.(三)《商鋪預租合同》簽訂后,承租人與開發商應當在15日內持預租合同和其他相關材料向房地產交易中心辦理預租合同登記備案.(四)開發商只有在預租的商鋪竣工并取得房屋產權證后,方可與承租人訂立預租商鋪使用交接書,交付房屋.(五)承租人與開發商房屋交付后,持已登記備案的預租合同及預租商鋪使用交接書,向房屋所在地的區、縣房地產交易中心辦理登記備案,領取租賃合同登記備案證明.(六)開發商不得將已經預售的商鋪預租,商鋪預購人不得將預購的商鋪預租,商品房未經初始登記取得房屋產權證前,承租人不得將預租的商品房轉租或者交換承租權.52.投資商鋪之商情?商情—是指商鋪所在地區的商業環境、商業競爭狀態及所吸引的主要客戶群的規模與覆蓋范圍等.53.投資商鋪之客流量?客流量—它對于商鋪的價值至關重要,商情闡釋的是商鋪所在地區的“微觀”量化.54.投資商鋪之可視性?可視性—是指經過建筑師創造性的設計,最大限度地使盡可能多的商鋪在平面、立面范圍內極容易被消費者看到.55.投資商鋪之樓層?樓層---商鋪所在的樓層對商鋪價值的影響力不小,一層的商鋪無論是租金還是售價都要比二層、三層的要高出很多.56.投資商鋪之交通條件?交通條件---往往意味著可能到訪客流量的潛力.57.投資商鋪之硬件條件?硬件條件---具體指商鋪的設計和能源狀況等,包括面寬、進深、層高及對消費者的有效引導,還有水、電、氣、污水排放等技術性內容,以上因素對商鋪的影響很大.59.投資商鋪之經營商品的隸屬項目的運營特點?隸屬項目的運營特點---商鋪多數隸屬于某個項目,所隸屬項目的類型、運營方式、運營狀態、管理水平等對該商鋪租金、價值的影響是無法避免的.60.投資商鋪之原始售價?商鋪初始售價---商鋪初始售價的高低,將影響商鋪投資的收益.商鋪初始售價越高,投資收益率越低,資金風險也就越高.61.投資商鋪之周邊地產發展趨勢?周邊房地產發展趨勢---商鋪價值提升是一個動態的過程,商鋪周邊房地產發展的狀況及趨勢將對商鋪的價值起到核心作用.62.產權式商鋪所承諾的投資回報怎么保證,這里面的風險到底有多大?希望投資者相對冷靜和客觀,理性的看待產品升值的潛力和租金和漲幅.現在開發商以租金回報為保證,第一,他對物業非常有信心,可以統一業態招商,第二,開發商對自己的產品、對自己商業項目心理非常有底,非常有信心.他可能也會承諾給消費者,有3年、5年的回報.最近也發生不少案例,承諾給消費者每個月超過20%的回報率,但沒有返回給消費者.如果消費者因為一時的沖動,覺得投資放在銀行利率很低,不好放在商鋪,他承諾給超過10%以上的回報率,投資者就一定要謹慎考慮,以免掉入投資陷阱.63.氣候對商鋪投資的影響有多大?氣候的問題比較籠統,國內南方和北方的氣候有明顯的差別,南方冬天很少是零下.氣候也會影響一個城市的布局和人的消費心理.本溪是一個比較典型的北方城市,冬天比較冷,冬天越冷百姓越喜歡逛街.投資商鋪除了氣候對投資的影響,也要考慮當地城市的規劃、道路的規劃,還要考慮當地的消費文化、生活習慣.這時就要考慮商場是否有針對環境做出的設計和長遠規劃.以獨特的內涵和理念吸引更多人到這里消費、購物甚至停留.64.用商家的眼光清晰定位?投資商鋪最重要的一點就是定位要清晰,要弄明白把鋪子租給誰,適合什么品牌,會有什么人消費,商家能不能盈利,適合什么樣的租金水平,今后能不能升值等等問題.這些都屬于投資商鋪前的基本功課.投資人,必須先用商家的眼光去做足功課,才能進行投資.比如看到一個商鋪,就必須考慮和調查清楚,這么大面積的商鋪適合什么樣的商業類型,是餐飲、中介公司、票務、干洗店、專賣店還是小超市?這樣的地段和周邊的消費水平,能支撐什么水平的品牌?在保守估計的營業額基礎上,預期的租金水平能不能讓商家在撇去其他成本后還能盈利?要不斷地調查市場,走訪樓盤,對目標商鋪周邊的商業類型、數量及分布,各行業的平均租金水平、客流量、消費人群爛熟于胸,同時對不同行業的品牌企業對商鋪面積租金水平的要求做到知已知彼.65.注意產品細節的重要性?投資商鋪最終需要落實在產品上面,選擇合理甚至優秀的商鋪產品,是投資成功的基礎.如今,市場上的商鋪產品很多.就投資類型來說,大概分商業街商鋪、寫字樓底商和社區商業三類;就項目的面積來說,分大、中、小三檔.一般而言,社區商業由于有強大的住戶支撐,選擇對商家類型,投資的回報基本是比較穩定的.就臨街商鋪而言,60平方米左右及130~200平方米兩種面積的商鋪,比較容易出租,而且對投資者的資金壓力也不會太大.室內商場鋪位則應該根據自身實際投資情況確定.66.把雞蛋放在同一個籃子?做投資,最重要的是要有風險意識,做事情必須要留有余地,不可貿然全力出擊.即使有100萬元的資金,也不能全部都投入進商鋪投資中.比較理想的局面是拿出20萬首付,10萬元裝修、交納各種稅費及應付空置期的利息,另外70萬元機動應急,這樣才不會被突然來臨的危險所擊倒.如果條件允許的話,應該進行分散投資.選擇不同地段、不同面積的商鋪,并盡可能地多租賃給不同的行業,將風險降至最低.以以往經驗來看,如果投資了多個商鋪,最好能有一個20平方米以下的商鋪,因為這種面積的商鋪,總價相對要低,容易變現,可應付各種突臨的危機.67.風物長宜放眼量?投資商鋪必須要看其5年后的價值,因為在現在的條件下,5年的時間,是經濟發展和城市變化進步的一個重要周期,只要對未來的經濟發展有信心,就應該看到幾年后其價值會發生巨大的變化.68.開設專賣店有什么好處?雜貨店曾經一度風靡全國,但是隨著人發生活水平的不斷提高,對生活消費的質量也不斷提出更高的要求,于是專賣店就順應了人們的消費心理逐漸取代了傳統的雜貨店.專賣店是把一個品類的產品集中到一個店里進行銷售.大體上有2種形式:一是類型專賣店,如服裝專賣店;二是品牌專賣店,平常的專賣店是后種.在商品豐富的現代社會中,幾乎每個行業都有專賣店.然而隨著商品種類和數量的豐富,專賣店也被賦予了新的意義.產品的豐富使得一類產品從原來的一兩個品種衍生出的數量有上百上千種,專賣店占領的領域也越來越多,從原來的煙灑、服裝等行業逐步擴散到各種各樣時尚個性的領地:如圖書、電器、飾品、裝飾等,專賣店即可以保障業主經營順暢,不為店內眾多品牌煩擾和互相影響,又能清晰明了的吸引消費注意.69.賣場商品配置規劃的意義?當我們站在店鋪里面對著入口仔細觀察進入店鋪的顧客時,就可以發現幾乎所有的顧客都帶著一雙尋找的目光.他們一進入賣場后,眼睛就不停地掃視,尋找感興趣或早就計劃要買的某個商品,一旦找到需要的商品或對被某一件商品吸引時,他們的眼睛往往為之一亮,會接著在商品前停留,然后再進行試穿然后決定最后購買.每個有購物經驗的顧客們都積累了一套搜索不同商品的方式,在進入不同的賣場時,可以輕松地找到自己需要的商品.如我們在超市里賣一支繪畫鉛筆,首先要找到文具區,然后再尋找筆的類別,再尋找鉛筆,最后就可以找到自己需要的鉛筆了.服裝作為一個實用性和時尚性相結合的產物,其產品的屬性比其他商品都要復雜.特別在服裝品牌競爭越來越激烈的今天,面對著品種繁多的服裝,顧客的耐心已經越來越少了.因此怎樣迅速地吸引顧客,讓顧客輕松、快捷地找到他們所需要的商品,這就是賣場貨品分布規劃的一個新的命題.賣場中的商品配置分布規劃具有一定的科學性和規律性.把什么樣服裝放在什么地方,不僅會影響店鋪的視覺效果,同時也會影響到銷售業績.因此我們面對著一批服裝,不能隨心所欲缺乏具體計劃或按照個人的愛好在賣場中隨意放置,而是要根據品牌的特點和顧客的購物心理進行科學的分析.在專賣店進行新貨上市或新店開業的陳列時,首先不要急著去做陳列,而是先要做一個賣場貨品配置的分布進行規劃.賣場商品配置規劃就是將所有的服飾商品根據一定的規律在賣場中進行合理的安排.商品經過科學的商品配置后,會對整個賣場的營銷活動起到推動的作用.70.賣場如何以顧客的角度布置之方便顧客?賣場中商品要根據顧客的消費層次、品牌定位和商品特性進行靈活調整.要按照顧客的購物習慣或商品特點進行排列和分類,使賣場呈現一種整齊的秩序感.無論是在標題陳列或一般陳列,排列和分類就要求簡單易懂,具有一定的規律性,以便于引導顧客選擇.顧客可以輕易找到所需的商品,使購物變得更簡捷、輕松.71.賣場如何以顧客的角度布置之吸引顧客?在商品配置中要充分考慮賣場色彩以及造型的協調性和美感,在視覺上給顧客一種愉悅的美感,刺激顧客的消費欲望,使整個購物活動不僅成為顧客的一次商業性的消費行為,同時也成為一次愉快的時尚之旅.72.賣場如何以管理的角度布置之便捷管理?經過分類配置之后,賣場空間得到充分利用;其次是將商品按照一定的類別進行劃分,使商品的管理具有規律性,方便導購員的管理,同時提高工作效益.導購員可以清晰地了解暢銷商品、進行每日盤存、防止貨品損失等管理活動;最后一點是使整個賣場的管理工作標準化,便于管理和監督,以及進行流程化的推廣.73.賣場如何以管理的角度布置之促進銷售?在配置中由于考慮的商品營銷規劃,使賣場中的營銷活動具有更多的針對性.如通過有目的推銷性配置.將主推款放在賣場的主要位置,通過搭配陳列連帶消費增加銷售額,根據不同時間對賣場商品進行位置的調整等等.74.賣場商品配置規劃的因素之秩序?目前各個服裝品牌為了更細化地為顧客服務,服裝品種也開發得越來越多.這樣賣場中服裝如果不進行分類,就會一片混亂,不光顧客覺得令人心煩,很難尋找自己需要的東西.而且對賣場的管理也造成了很大的難度,更談不上進行有計劃的營銷活動.秩序可以使人們生活和工作環境變得井井有條,賣場也不例外.每個顧客都喜歡在一個分類清楚,貨品整理得整整齊齊的賣場中選購商品.有秩序的賣場可以使顧客輕松地尋找他們所購物品,使賣場的管理便捷化,做好商品有秩序分類工作也是搞好賣場陳列的最基本保證.賣場中秩序就是將賣場的商品按一定規律進行排列和分布,即便是以打折形式隨意丟放在花車中的服裝,我們通常也可以采用價格或其他分類方式進行分類.這樣才能使賣場有規則,分類清楚、容易尋找.秩序著重考慮顧客購物中的理性思維特點,適合以下情況:1、顧客需要進一步了解尋找商品的種類、規格、價格等.2、事先有購物計劃或比較理性的顧客.3、設計感不強,比較注重功能性的商品,如內衣,羽絨衣等.秩序性的分類方法其風格偏理性,其分類方法便于顧客集中挑選和比較,現場管理比較簡潔.如先按商品的大類劃分,然后在每一大類中,再按商品的規格、面料、價格等不同分類方法進行二次劃分.這類的分類方式適合服裝設計感較弱的基礎型或功能性服裝,如內衣,打折物品等.也適合大多數顧客的一般購物心理,特別是理性認識占主導的顧客.但對于感性認識占主導的顧客來說,當他們站在許多同類商品前時,卻往往反而覺得無從著手.75.賣場商品配置規劃的因素之美感?在賣場商品配置規劃中考慮美感,目的是使賣場中的服裝變得更吸引人,是一種偏感性的思維.一個服裝倉庫可能很有秩序感,但不一定有美感.服裝是一個時尚的產物,和一般的消費品不同,人們對其在美感上的要求比任何商品都要高.美是最能打動人的,顧客對一件服裝做出購買決定時,服裝是否有美感會在整個購買決定中占到很大的部分.同樣一個賣場整體和陳列面是否有美感,都會影響顧客進入、停留和做出購物的決定.因此賣場的商品配置要充分考慮是否能盡情展示賣場和商品的美感.把美感放在商品配置是首要考慮的問題,常?？梢允盏椒浅：玫匿N售效果.美感優先的商品配置法,實際上就是按美的規律進行組織性的視覺營銷,使服裝在視覺上最大程度地展示其美感.這種配置著重考慮顧客購物中的感性思維特點,激發顧客購物情緒,引起顧客有沖動的消費.其方式可以通過對色彩系列和款式的合理安排來達到,也可以通過平衡、重復、呼應等搭配手法使賣場呈現節奏感.特點是容易進行組合陳列,創造賣場氛圍,迅速打動顧客,并能引起連帶銷售.適合一些女裝、西裝以及設計感較強、配套性較強的服裝品牌,也可以在一些品牌的賣場中做局部的陳列.由于這種配置方法比較著重商品色彩和造型,在產品的管理上會容易混亂,因此必須用其他分類法進行輔助.76.賣場商品配置規劃的因素之促銷?賣場中的商品配置規劃,還必須充分考慮和商品促銷計劃的融合.每個成熟的服裝品牌在其初期的設計和規劃階段,一般都會對商品進行銷售上的分類.如通常服裝品牌都會將每季的商品分為形象款、主推款、輔助款等類別.同時在實際的銷售中還會出現一些真正名列前茅的暢銷款.因此陳列商品配置的工作就是要合理地安排這些貨品.如賣場的前半場一般是黃金區,后半場則要差些.我們可以有意思地將主推款放在黃金區,以促進其銷售業績.而當主推款完成一定的銷售任務后,則可以將一些滯銷的貨品調到黃金區,進行有意識的促銷活動.我們還可以通過有意識的商品組合,如進系列性的組合開展連帶性的銷售.使整個陳列的工作和服裝營銷有機地結合在一起,真正地起到為銷售服務的目的.77.賣場商品配置規劃的分類之色彩?人們對色彩的辨別度最高,比形狀的辨別度還高.和諧的色彩也最能打動顧客,引起顧客購買欲望.因此色彩分類法常常被女裝品牌作為賣場分類的首位.色彩分類法比較適合色彩較多、并將色彩作為主要設計點的服裝品牌.賣場商品的色彩配置不僅要考慮單柜的效果,而且要考慮整個賣場的效果.要使整個賣場呈現和諧的狀態.78.賣場商品配置規劃的分類之品種?根據顧客的性別進行分類.適合目標顧客群較廣的品牌,如休閑裝、童裝都是先按男女分區,這樣既可以方便顧客的挑選,同時可以非?？斓匕奄u場的顧客分流到兩個部位.79.賣場商品酷暑規劃的分類之品種?這種分類的方式源于大批量銷售,就是把相同形式的商品歸屬一類.如把賣場分成毛衫區、T恤區、褲區等等.特點是:方便顧客的挑選,并且具有可比性.店鋪的管理也方便,如進行盤存、統計等工作.比較適合服裝的配搭性強、款式簡單、類別較多、銷售量較大的品牌.如中低檔的休閑裝等.其弱點:色彩搭配比較難做,容易混亂,系列感不強,需要導購員進行引導,或在賣場中局部進行搭配陳列,以彌補不足.80.賣場商品配置規劃的分類之價格?將賣場的貨品按價格進行分類.由于每個品牌都有其一定的價格區間.顧客選擇進入你的店鋪基本都能承受該品牌的價格范圍.因此一般在常規的賣場中很少使用.但對于清貨打折時,由于顧客對價格的敏感度增加,所以采用價格分類的方法會達到較好的效果.另外一些以經營低價的服裝品牌,由于目標顧客對價格比較敏感,也可以按價格對商品進行分類.81.賣場商品配置規劃的分類之風格?這種分類主要適用風格和系列較多的服裝.如可以按照不同場合的不同穿著而分類.一般的可分為休閑、職業、運動等類別,這樣便于顧客選購,也為顧客為尋找適合前往某個場合的服裝省了不少力.82.賣場商品配置規劃的分類之尺碼?按尺碼規格進行排列,如大、中、小號或按人體尺寸進行排列.可以使消費者一目了然,隨手選出自己需要的尺碼.由于在店鋪中一般都備有齊全的尺碼,因此尺碼不會成為顧客首先關注的問題.顧客往往對一款服裝的色彩、款式、面料考慮完畢后,才開始關注尺碼問題.所以在一般的情況下,尺碼分類常常作為其他分類方式的補充.但在童裝店、西裝襯衫店由于尺碼成為首先要考慮的問題,所以也會采用尺碼為先的分類排列.83.賣場商品配置規劃的分類之系列?就是按照設計師設計的系列進行分類.按系列陳列可以加大產品的關聯性,容易進行連帶性的銷售,適合品種較少的品牌,如西裝、女裝等.對品種較多的品牌卻不太合適,因為占用的空間比較大.同時太多的組合陳列也會使賣場混亂,管理比較麻煩.84.賣場商品配置規劃的運用之賣場的人性化設計?按服裝面料進行分類,如皮衣專柜、毛衣專柜、牛仔專柜等等.這種分類方式,一般需要賣場商品中,采用這種面料的商品需達到一定數量,能獨立陳列為一個系列,同時其面料風格或價格和其他產品相差比較大,有特殊的賣點.如把皮衣專柜獨立陳列系列,就是要突出皮衣高貴的感覺,在價格上形成差異.把牛仔獨立成柜,一方面是突出牛仔粗獷的感覺,還因為牛仔的分類已成為傳統的方式.85.賣場商品配置規劃的運用之銷售目的的區別?賣場為顧客而存在,根據顧客的需求而設置賣場,這是賣場陳列的一個原則.因此,在對賣場的商品進行配置時我們要對顧客購物的行為進行研究,從顧客的角度進行商品的規劃,無論選擇哪種配置組合方式,其主要目的就是為了吸引顧客.通常是對幾種分類方式進行綜合考慮后,再進行分類次序的排列,從中找出最有利于營銷的配置方案.86.賣場商品配置規劃的運用之銷售目的的區別?根據不同的銷售目的,可以將一個主要的分類方式排在首位,其他的分類方式依次列為第二、三位的位置.第一層次的分類法必須容易辨別,必要是用圖形和文字輔助.如賣場中的性別分類,可以通過在賣場中設立指示牌和在貨架上設立POP,用POP上的圖形和文字明確地告知顧客.87.賣場商品配置規劃的運用之不同品牌的定位?根據不同的品牌定位和商品特點以及營銷階段靈活調整配置方式.不同的品牌定位,顧客的購物的取向排序是不同的.如在內衣店,顧客先要找到合適的尺碼,然后可能再尋找款式、色彩和面料,再考慮的價格.而在打折的季節,價格成為顧客首要考慮的因素.而款式和色彩此這時就成為第二個考慮的因素,這時我們就必須對原有的配置方式進行適應的調整.88.賣場商品配置規劃的運用之分類的層次?分類的層次要簡潔,太多的層次容易使顧客感到厭煩.分類配置要先大類再小類;先顯眼的再不顯眼的;這樣做的目的就是要讓消費者更容易辨別商品.顏色和造型是最容易被顧客識別的,所以,在不同的賣場中我們看到大量采用色彩分類和款式作為重點的分類法,其他面料、功能價格往往放在后面.89.賣場商品配置規劃的運用之合理的配置?配置要合理,要兼顧賣場商品的營銷規劃.主推產品和輔助產品,各系列服裝之間陳列數的比例.合理的比例配置有利于完善系列產品展示的整體形象,掌握銷售節奏,突出主題和焦點,適度調整布局并把握銷售趨向,最大限度開發銷售潛力.90.賣場商品配置規劃的運用之管理的便捷性?要考慮管理的便捷性.如把開架式貨柜上小飾品放在收銀臺的附近或收銀臺上,一方面是考慮到顧客在付款時可以引起第二次購買行為,其次是可以方便管理,防止商品的丟失.91.挑選服飾加盟品牌六大原則之品牌市場定位?在挑選加盟品牌之初,首先應該對自己所在城市的服裝市場做一定的了解,尤其是你的店鋪周邊商圈的同行情況,要做到心里有底.如果你所在地區的消費水平尚不能跟經濟發達地區相比,那么你就不能輕易盲目地引進高價位的服裝;如果你店鋪周圍連著開了很多家的休閑裝品牌,競爭特別激烈,那么你可以錯開經營范圍,將目標鎖定在淑女裝或職業裝上,效果一定會更好;又或者當地的消費者偏愛產地在上海的女裝,不喜歡廣東產的,那么你可以優先考慮加盟上海的品牌……把這些問題都明確了,根據這些情況來決定加盟品牌的大致定位,再有的放矢地找尋加盟品牌,才能事半功倍,提高成功率.在你決定加盟的品牌之前,以下問題的答案你一定要心中非常清晰:你希望加盟男裝、女裝還是童裝品牌?當地能接受的產品價格是多少?你希望加盟的品牌風格是休閑裝、職業裝還是淑女裝?當地消費者在服裝購買上有什么特殊的偏好?你計劃投資多少金額?這時候你的目標品牌范圍已經縮小到了一定程度,可能已經產生了幾家候選的品牌,然后你可以再根據我們后面提到的項目一條條來進行篩選.92.挑選服飾加盟品牌六大原則之產品受歡迎程度?服裝是特殊的商品,它的購買完全取決于消費者對商品的喜愛程度.正因為如此,你所要加盟的品牌服裝在當地的口碑是否良好,產品受歡迎的程度如何,都是需要重點考察的因素.這可以分幾方面來考察.首先,該品牌在全國各地區的受歡迎程度如何?在消費者心目當中的地位如何?可以直接向品牌公司索取其以往的銷售數據,也可以從側面了解,由商場、經營過該品牌的代理商處了解到它的銷售情況.其次,根據該品牌的定位以及產品風格,在當地大概有多少比例的人會對此產品有興趣購買?由此來判斷你的目標顧客群人數是不是足夠.第三,要看它的產品定價在類似品牌中是不是具有價格競爭力?設計風格跟當地消費者消費習慣和偏好是不是吻合,盡量避免矛盾和沖突的可能性.需要指出的是,產品的受歡迎程度一方面是一個品牌多年來慢慢沉淀的結果,另一方面也是跟公司的廣告支持密切相關的.如果一個品牌持續性在全國性的媒體上投放廣告,保持一定的媒體曝光率,跟它的受歡迎程度一定是成正比的.93.挑選服飾加盟品牌六大原則之合理的利潤空間?這一條是最重要的原則之一.加盟公司能不能給你足夠的利潤空間?只看表面的供貨折扣和換貨率,是遠遠不夠的,還有很多隱性的項目可能是你看不到的.還是讓我們粗略地算上一筆帳吧.你需要的投入大概有:店鋪租金(可能需要一次性支付三個月甚至半年的租金)、店鋪裝潢費用(一次性投入)、貨品資金(如45%的進貨折扣,那么零售價值在10萬元的貨品,你需要支付4.5萬)、人員工資、每月的店面日常開銷(水電費用等).預計的收入:根據店鋪所在商圈的客流量和周邊品牌的銷售情況,估計每天銷售件數,做好最低最好兩種打算,從而得出每天的營業額幅度.一定要記得考慮打折銷售的因素,很多時候商品并不是按照零售價來銷售的,會有很多促銷和折扣.接下把預計的收入和投資相減,估計一下你的利潤范圍大概會在什么樣的空間?利潤率最高能到多少,最低又是多少?大約多長時間能夠收回投資?孰優孰劣,高低立現.94.挑選服飾加盟品牌六大原則之公司發展狀況?了解清楚品牌公司的發展情況,包括發展歷史、未來趨勢,對你們的選擇決定十分重要.作為你的供貨商,同時也是生意的合作伙伴,你的發展是和公司的發展密不可分的.我們當然希望選擇一家信用度好、成熟且健康發展的公司來一起合作.如果條件有限的話,至少應該弄清楚公司的以下基本情況:發展第一家加盟店到現在有多少年歷史?目前有多少家直營店,多少家加盟店?計劃擴張到多少家店?這家公司的信用情況好嗎?公司同時經營的品牌一共有幾個?除了總部之外,公司有沒有全國其他地區的分公司或辦事處?公司是否有擁有自己的生產基地?你接觸到的公司銷售人員是否夠專業?當然,這里要指出的是,成熟且發展良好的公司一般選擇加盟商的條件較高,收取的加盟費也高,就是說準入門檻高,同時能提供的各項支持和服務比較完善,你的成功保障相對高些;而剛剛起步的小公司在這方面沒有限制或者限制很少,但是由于尚未定型,可能遇到的各種問題會比較多,相對冒的風險要大些.兩者的取舍就要看你自己的投資預算和生意經驗了.95.挑選服飾加盟品牌六大原則之供貨是否正常?這一條往往會被很多人忽略掉,但其實確是非常重要的.哪怕你在其他方面都做的完美無缺,但你想要的暢銷品種經常要斷貨,你的生意怎么會好呢?同時,要在加盟之前了解清楚這一點還是有點難度的.因為如果你直截了當地問公司的銷售人員,他們一定會拍著胸脯告訴你,讓你放心,他們的供貨非常好,而實際情況是,現在國內很多的中小品牌在這方面或多或少都會存在問題,對這點一定要有充分的思想準備除非你選擇的是有一定規模的成熟品牌,你才可以充分信任他們.不過有難度不等于就沒有辦法了,你可以通過公司或者其他的種種渠道拿到目前正在經營(或曾經經營過)該品牌的加盟商的電話號碼,直接打電話去咨詢他們,得到的回答才是最真實可信的.96.挑選服飾加盟品牌六大原則之培訓和服務支持?這其實也是最重要的一點.很現實的問題,目前我市的很多從事服裝生意的加盟商大多缺乏生意經驗,要保證生意的高成功率,非常需要公司的培訓支持.從店鋪形象、陳列指導,小到貨品管理、促銷手段的運用,如果公司能夠有一整套的方法培訓你,那你生意的成功就有了一大半的保證,反之則前途渺茫.成熟的品牌公司在各地的加盟店應該像是一個模子里刻出來的,在形象、道具、貨品陳列、店員的服務等各方面都是統一的.要想了解一個公司管理培訓加盟店的水平如