華漕峰度園項目商業策劃方案POWERLINK東聯出品Contents目錄區域市場解讀及本體分析1項目發展方向及商業定位2商業功能定位及品牌策略3商業空間建議4租金建議5運營管理建議6區域市場解讀及本體分析項目大環境 項目小環境 競品分析 消費者趨勢分析 本體分析

PARTONE核心問題梳理Question1項目定位找到貼合本項目的定位；量體裁衣度身定制，讓項目如何脫穎而出，贏得市場美譽？Question2業態組合及品牌策略如何實現區別目前已有及未來競品商業，并差異化的超前項目發展目標設定？項目大環境南虹橋拓展區核心功能——精品化的醫療教育文化居住配套區、國際化的創新創業社區。p位置：與大虹橋核心商務區直線距離約3公里。p交通：公路交通通達性高；軌道交通尚在建設中；——諸光路隧道直通國家會展中心，3公里本案 ——沈海高速、崧澤高架、嘉閔高架、北青公路等城市主干道——近地鐵13號線醫學中心站；17號線諸光路站、25號線規劃中；p區域發展現狀：人口密度低；商業氛圍薄弱；消費能力強南虹橋地區——主要指閔行區的七寶地區、九亭地區（西至閔行區區界及西邊界，北至蘇州河，東南部以外環路—北青公路—滬杭鐵路—閔行區區界作為邊界，總面積約為30.22平方公里。）大虹橋板塊規劃東有“大浦東”，西有“大虹橋”——上海重要的商務經濟戰略支撐中心“大虹橋”空間范圍：虹橋綜合樞紐10公里圈的商務產業相對聚集的范圍。重點包括長寧區全部以及華漕鎮、徐涇鎮、九亭鎮、七寶鎮、虹橋鎮、新涇鎮、江橋鎮、長風街道等?！按蠛鐦颉睂⒊蔀樯虾！昂笫啦彪A段重要的經濟亮點，上海將形成東有“大浦東”，西有“大虹橋”的“雙引擎”格局。上?！昂笫啦彪A段重要的經濟亮點南虹橋片區（華漕區域）—綜合發展區：依托樓宇經濟，大力發展中高端商貿服務，打造總部集群和生產性服務業集聚區。整個片區將為虹橋商務區提供中高檔的居住配套、國際醫療、國際教育，適度開發生態旅游，休閑農莊為重點的都市精品農業。項目小環境華漕鎮，閔行對接大虹橋的窗口；隨著商務人口導入和新興產業發展，消費逐漸趨于均衡。本案鎮區原住民聚國際社區 集區

社區特征：部分鎮區原住民；部分涉外別墅消費客群：本地居民和涉外人士是區域內主要消費客群。出行方式：自駕車為主；公共交通能力有限群。商業及消費特征：——80%的生活日常消費就近選擇?！懈叨讼M及零售消費、體驗型消費外溢到虹橋核心商務區商圈。項目小環境高端醫療與教育文化產業集聚區；國際化、創新創業成為區域主旋律。國際學校醫療中心41.上海新加坡國際學校A.上海國際醫學中心2.臺商子女學校B.新虹橋醫學醫技中心本案3.上海韓國學校C.華山醫院臨床醫學中心B4.上海美高學校D.新起點康復中心13D5.上海美國學校2Ac6.上海英國學校56區域商圈格局虹橋核心商務區商圈——以現代全業態購物中心為主A—龍湖天街B—虹橋天地C—新華聯購物中心華漕鎮商圈——以日常生活、休閑生活為主

B ACA—豐尚國際購物中心B—綠地.旭輝E天地C—華漕生活館華漕鎮商圈——以商務配套、商務休閑為主A—融信綠地國際（在售）B—惠群廣場（在建）C—中駿商業綜合體項目（在建）D—本案

A

CBD

AB華漕鎮已營業商業體豐尚國際時尚購物中心總建筑面積約8.7W綠地旭輝E天地華漕生活館世紀聯華總建筑面積約1.2W商業建筑面積約3.5W商業面積約2.2W總建筑面積約3.9W商業競品分析-豐尚國際距離峰度園項目1.5KM，是一個集零售、餐飲、娛樂、休閑、居住等功能于一體的時尚商業中心.商業定位：是一個集零售、餐飲、娛樂、休閑、居住等功項目概況能于一體的時尚商業中心。開發商上海豐柏集團市場占位：涉外型、高端商業中心。主力客群：周邊國際學校人群及中高端消費居民。商業面積3.5萬㎡物業形態酒店式公寓住宅與商業相結合項目特色涉外型特色商業中心項目動態2014年9月開業項目正處于運營階段。項目地址華漕鎮運樂路569弄建筑風格現代簡約豐尚國際中心——業態分析2014年9月試營業，招商率達到70%商家開業率60%；親子體驗14%配套服務 餐飲8% 35%零售休閑娛樂11%32%

餐飲取代零售成為占比最高業態；管控不超過40%業態規劃：中高端消費；餐飲、兒童、娛樂為主未來休閑娛樂業態比例將會在20%左右，與時尚運動相結合3F教育培訓電影院2F主題餐飲親子兒童休閑娛樂1F休閑輕餐精品超市生活商務配套零售B1停車場豐尚國際——主要商戶主力店：控制在3-5家，約4000平米；占比約10%主題店/次主力店：樓層商家品牌業態華夏影城休閑娛樂純再餐廳餐飲2F-3F匯尊時尚中餐廳餐飲爸媽樂兒兒童親子引力健身休閑娛樂全家零售賽百味餐飲costacoffee咖啡1F漢堡王餐飲藍蛙餐飲茉莉西餐廳餐飲商業競品分析-綠地旭輝E天地距離峰度園項目865m,是集餐飲、教育培訓、娛樂于一體的街區型商業。商業定位：是集餐飲、教育培訓、娛樂于一體的街區型商業。市場占位：街區型、休閑型商業中心。主力客群：周邊學校人群及中低端消費居民。

項目概況開發商旭輝集團商業面積3.9萬平米物業形態LOFT與商業相結合項目特色街區型商業項目動態2015年10月開業項目正處于運營階段。項目地址閔行區華漕鎮紀翟路保樂路路口建筑風格 現代簡約綠地旭輝E天地——主力店主題店/次主力店：零售，教育培訓，休閑娛樂，特色餐飲等業態；樓層商家品牌業態4F幻影VR競技館休閑娛樂咕嚕咕嚕輪滑兒童娛樂3F樂貝尼樂園兒童娛樂愛嬰室母嬰零售KANO兒童生活館兒童親子Sam‘sFarm餐飲2F歡樂士牛排餐飲巴頓火鍋餐飲食其家餐飲1F星巴克餐飲屈臣氏零售商業競品分析-華漕生活館距離峰度園項目758m商業定位：一站式便捷鄰里生活中心。市場占位：生活配套型商業。主力客群：周邊家庭型消費居民。

項目概況開發商上海地產集團商業面積約2.2萬平米物業形態鄰里中心項目特色街區型商業項目動態2016年8月開業項目正處于運營階段。項目地址閔行區繁興路399弄1號建筑風格 現代簡約華漕生活館——主力店便捷一站式鄰里中心，主要為附近居民提供生活便利，目的性較強；主題店/次主力店：以大型超市、影院作為主力店，輔以餐飲、零售、休閑娛樂業態。樓層商家品牌業態3F上海7+影城影院有滋有味餐飲耘樂餐廳餐飲2F愛貝國際少兒英語兒童親子寶島眼鏡零售本清素我家酸菜魚餐飲湘里人家餐飲大潤發超市1FZOOCOFFEE餐飲肯德基餐飲商業競品分析-融信綠地國際項目（部分開業）距離峰度園項目500m，主題式體驗商業街商業定位：主題式體驗商業街。市場占位：區域內稀缺的商業項目。主力客群：周邊辦公人群及附近居民。

項目概況開發商上海愷譽房地產開發有限公司商業面積1.8萬平米物業形態銷售型商業項目特色辦公與商業復合項目項目動態辦公和商業基本售罄；商業尚未確定招商運營政策項目地址閔行北青公路聯友路交叉口建筑風格ARTDECO建筑風格商業競品分析-中駿商業綜合體項目（在建中）距離峰度園項目500m，一站式商業綜合體項目商業定位：主題式體驗商業街。市場占位：區域內稀缺的一站式商業項目。主力客群：周邊商務辦公人群及附近居民。

項目概況開發商中駿旗下悅泰發展有限公司商業面積約10萬平米物業形態自持建筑面積不低于80%（78612.5平方米）的商業物業項目特色一站式商業綜合體項目項目動態目前為地塊；預計2023年開業項目地址地塊東至龍蟠路，南至北青公路，西至雙鶴浦，北至季樂路建筑風格華漕商圈——兩極分化、傳統商業與現代商業并存豐尚國際-現代商業 綠地旭輝E天地、華漕生活館、世紀聯華-傳統商業?業態豐富?業態組合和布局不合理?注重休閑體驗?商業形態落后?建筑景觀?消費體驗感差競品分析匯總華漕板塊商業項目多以傳統商業項目為主，新建待開業在建項目未來供應量有限。未來融信綠地項目在項目定位、商業主題相似度最高；將分流就近消費和中檔商務消費。泛社區型商業如：豐尚國際大而全、定位高端綜合體商業如：中駿商業綜合體商務配套型商業如：融信綠地

在體量、調性、客群與本項目有本質的區別；但在部分商戶資源上存在競爭。在體量、中高端客群、商戶資源上與本項目將產生明顯的競爭態勢；而過分的喧囂、繁華、絢麗并非所有人內心所追求在體量、調性、客群、商業主題元素等多方面與本項目高度重合面臨商戶資源、消費客群的最大競爭對比分析匯總項目名稱定位主力店商業空間建筑特色經營狀況/招商進度傳統大賣場經營狀況較差世紀聯華世紀聯華傳統，封閉圍合，陳舊業態稀疏，零散生活服務大超：整體改造中豐尚國際品質生活中心影院：華夏影城開放式街區商業露臺整體運營一般，餐飲：藍蛙業態升級調整中餐飲：漢堡王綠地旭輝中端生活配套餐飲：星巴克半開放式街區簡單，空曠銷售型物業，缺乏統一運營管理餐飲：薩莉亞華漕生活館生活配套大超：大潤發影院：7+傳統，封閉圍合，單調經營狀況良好餐飲：肯德基租金對比分析匯總項目名稱世紀聯華融信綠地豐尚國際綠地旭輝華漕生活館

1F（元/天/平米）3-55-66-107-126-8

2F（元/天/平米）1.5-3.52-34-84-83-5

3F（元/天/平米）-1-1.52-43-61.5-3

整體平均租金（元/天/平米）2-42-44-65-73-5調研結論：大虹橋板塊商業項目多，整體規劃起點高，針對各自的主力客群、項目定位將商業與休閑生活、輕松辦公相結合。未來大虹橋核心板塊的商務氛圍更濃、消費力更強；區域內商務、居民的質素更高；決定了華漕核心板塊的商業品質將進入質的飛躍。處于大虹橋核心板塊的本項目必須以堅持做高品質生活、商務休閑為價值目標。新消費趨勢分析0102

從擁有更多走向了擁有更好從功能的滿足走向情感的滿足03從物理高價走向了心理的溢價舒適美學用戶導向個性化不差錢互聯網思維舒適體驗經濟質感90后00后BiggerthanBiggerBetterthanBetter文創 體驗 愉悅 非理性 藝術沖動消費 市場化 逼格品質 難伺候項目本體分析項目為商辦綜合體項目，其中商業部分總建筑面積約18000㎡。p位置：雙重屬性——南虹橋商務區核心腹地——華漕鎮新興區域p交通：目前交通便利有待提高；未來通達性良好；近17號線諸光路站及地鐵13號線（規劃建設中）醫學中心站，地鐵25號線（規劃中）p商業及消費：——基本生活消費已得到滿足——家庭休閑消費與商務休閑消費共享在虹橋核心商務區同一集中型商業空間

本案上海國際新文創電競中心融信綠地國際中駿商業綜合體上海新虹橋國際醫療中心 金豐國際社區國家會展中心項目經濟指標項目為商辦綜合體項目，其中商業部分總建筑面積約18000㎡。經濟指標項目總建面188,908.68m2類辦公其約180,000.00m2中商業約11,000.00m2商業部分B-1# 1644.49m2B-2# 3333.33m2B-3# 1534.77m2C-1# 2368.47m2C-6# 819.78m2C-7# 3215.12m2C-8# 1670.88m2C-9# 2232.23C-10# 3024.56認知總結華漕鎮作為“南虹橋”核心區域，從“政府主導，發展雛形”過渡到“借勢大虹橋，加速發展”“高端醫療與教育文化產業集聚”是區域未來新的增長點和最大亮點；區域內骨干交通網絡和軌道交通建設將大大改善華漕的人居、商務商業環境精品“人居商務復合域”——描繪“新華漕”借勢而為，趁勢而上共享大虹橋千億雄圖東聯觀點：商業具有共榮共生的特性；差異化精準定位項目發展方向及商業定位項目發展目標設定 系統定位規劃 項目定位核心思路

PARTTWO項目發展目標設定品牌形象華漕商務區/商務地產示范品牌建筑形象簡約、實用的商用建筑美學典范經營形象最終用戶“幸福價值”方案提供者項目發展目標設定精選適合的品牌 品牌有“新意”，我們有“心意”非一般的互動體驗式商業 智慧創造互動，智慧愉悅體驗辦公和商業互動與融合 杜絕綜合體中辦公和商業“面和心不合”的現象商業與產研結合的跨界演繹 跨界魅力，給你一個不能不去的理由文創商業美好生活將文化創意、時尚潮流帶入商業、帶入生活集中式購物中心，開放式文創商業街區系統定位規劃圍繞四大維度進行打造，在業態、品牌、建筑形態、景觀、運營管理、企劃活動中加以貫穿體現品牌創新業態領先創新文創業態；國際知名連鎖品牌及網紅品牌；完整體現文創商業理念領航美好生活的品牌創新華漕峰度園內涵貫穿消費升級沉浸式場景體驗；升級消費者的體驗感；引領消費升級新玩法

無內容，不商業；以內容與IP創新升級商場運營；從功能滿足走向情感滿足CommercialPioneer業態領先多元化的業態組合中凸顯文創業態；領先市場，創造全方位文化創意商業體驗，高端商務休閑精品商業。BrandInnovation品牌創新靈感與商業理念碰撞出火花;融合時尚設計理念；創新融入文創設計元素，文創氣質綻放;領航美好生活。ConsumptionUpgrade消費升級在當下的消費，已經不僅僅是物質的滿足感，而是尋找新一輪的價值回歸，包括文明的回歸和延續；升級的背后，其實是人性的解放。IntentionBreakthrough內涵貫穿有機生活、商務休閑；這是一個溝通交流的天賜之地。這是一個社會交際的絕佳場所。這，是一種生活方式。項目定位核心思路FocusTheKeyword補充 提升 情感文創 藝術 時尚 潮流打造成為華漕商圈特色、高質感、國際化、創新主題的商業環境，成為消費者必去的文創美學、小資生活專屬地“文創”、“時尚”為基因濃郁“商務休閑氣質”融入業態和商戶品牌的商業載體融入血脈，深入肌理—— 我們致力于創造更有機的商業空間，將商務與生活以美好而趣味的方式融合在這里 ——“國際潮流聚集地”吸納更廣泛的文化藝術、創意表現

——賦予項目更強的生存力、生命力和影響力能賦引進最先進予作的經營運和理念和模式空時代間的定商業義功商業功能定位及品牌策略 PARTThree商業功能定位豐富/趣味/參與/文創藝術；讓你感受大不同主題餐飲：異國風情美食、主題咖啡、個性化體驗餐廳文創體驗、人文藝術空間：文創主題植入、藝術文化、展覽展示、聽享受、旅行、體育娛樂休閑娛樂：玩轉自由潮流，體驗高品質生活，感受匠心美學家庭親子差異化體驗：主題兒童游樂體驗、運動能力培訓、高端親子

飲文餐人創文體題食藝驗主美術華漕峰度園化休異子品閑差親質娛庭生樂家活品牌策略——突出主題 去常規品牌——東聯觀點：商業品牌是一種商業價值，更是一個個獨特的商業文化符號我們一直致力于挖掘眾多品牌的不同品牌文化尋找契合品牌文化的項目載體商業功能定位特色餐飲時尚餐廳異國料理輕食咖啡蹦床公園商務活動美容SPA運動健身

跨界書店創意家居創意零售DIY手工兒童零售兒童服務教育培訓娛樂體驗垂直業態組合策略 垂直分布示意C-6-10#3F家庭主題文創文創體驗親子餐飲體驗家庭親子家庭親子2F休閑文創家居文創體驗娛樂體驗生活文創體驗休閑娛樂1F文創品牌輕創意體驗餐飲零售文創體驗1F文創體驗+品牌餐飲的組合；文創體驗打造獨特品味餐飲、在享受創意文化的同時營造舒適休閑氛圍，讓時尚、便利、健康的生活方式輻射周邊商務及高檔住宅區2F。休閑娛樂+創意零售+家居生活；打造創意零售、玩轉自由潮流，體驗高顏值生活，感受匠心美學。3F家庭親子+主題餐飲業態組合打造華漕最特色、最幸福家庭親子樂享空間。

3F2F家居生活1F創意零售文創體驗品牌輕餐飲品牌輕餐飲文創體驗品牌輕餐飲休閑娛樂家居生活家庭親子主題餐飲咖啡業態具備明顯品牌號召力彰顯項目都市休閑氛圍品牌餐飲，主題餐飲賦予了更多的想像空間咖啡水吧，甜品烘培及更多美好生活的詮釋品牌推薦:咖啡水吧主題餐飲品牌餐飲，主題餐飲咖啡水吧，甜品烘培It’stimeforTea秉持著一杯用心看待的好茶，甜品烘焙 還原記憶中的感動品牌推薦：主題餐飲品牌餐飲，主題餐飲咖啡水吧，甜品烘培品牌餐飲主題餐廳

集合知名餐飲品牌及當紅網紅餐飲品牌；引進上海本土特色餐飲品牌推薦：品牌推薦:品質生活、注重參與度、體驗感文創體驗時光在字里行間流淌，與知識的來一場浪漫的邂逅……創意零售跨界經營跨界經營鐘書閣中國最美書店文創體驗線上線下相結合，讓城市生活更加便利，為城市注入更多驚喜和可能創意零售品牌推薦:跨界經營潮流體驗數碼零售新一代生鮮O2O體驗館1、體驗館的整個支付掃碼非?？焖?，無處不在的科技感；文創體驗品牌推薦:2、最快半個小時就可以把商品送到消費者手里，全程冷鏈配送，覆蓋周圍五公里。創意零售跨界經營跨界經營超級物種品牌推薦:文創體驗各業態跨界經營全方位的親子創意生活體驗創意零售跨界經營跨界經營紙箱王休閑娛樂國際化虛擬化社交平臺：電競、VR宅男、宅女的福音；年輕人的時尚娛樂社交平臺品牌推薦：電競平臺運動娛樂化，采用全進口并結合了VR技術休閑娛樂全新體驗的蹦床、攀巖、躲避球等等十余項游樂措施。給家長和孩子全新的娛樂體驗。品牌推薦：活力運動休閑娛樂健身會所兒童運動

LET’SGETMOVING.

健身會所

目前健身房的功能也在往時尚和多元化提升健身會所同時也是受年輕人歡迎的社交平臺WORKOUTWITHYOURFAVORITETRAINERS,ANYWHERE,ANYTIME.GETSTART

品牌推薦：成人健身一種生活態度，更是一種時尚姿態。用自己的方式，過自己想要的生活。釋放身心，升華愉悅指數。休閑娛樂品牌推薦：美容養身SPA美甲護理家庭親子能力培養、主題游樂兒童零售、兒童護理親子體驗教育培訓

緩解都市青少年日益被擠壓的活動空間通過運動增強孩子的身心健康代際之間的交流便水到渠成品牌推薦：家庭親子能力培養、主題游樂兒童零售、兒童護理主題游樂

托馬斯小鎮（ThomasTown）是以《托馬斯&朋友TM》為主題的室內兒童游樂園，原汁原味地引進小火車和動畫場景。品牌推薦：家庭親子針對4周歲以上兒童項目包含陶藝木能力培養、主題游樂工粘土紙漿M豆油畫布藝。兒童零售、兒童護理讓更多孩子可以輕松的接觸藝術，玩出創意。品牌推薦：親子體驗教育培訓家庭親子能力培養、主題游樂兒童零售、兒童護理親子體驗教育培訓集購物、餐飲、運動、卡丁賽車、游樂家庭親子 園為一體，將“運動、娛樂”貫徹始終，為消費者提供不一樣的差異化體驗。能力培養、主題游樂兒童零售、兒童護理品牌推薦：親子體驗教育培訓全能型商務配套商務生活配套為業主創造辦公價值，擁有全能型的商務配套，商務服務配套滿足企業的多階層需求。綜合生活配套金融服務綜合生活配套商務生活配套奢配一站式全能生活配套，創領未來感、人性商務服務配套 化的便捷服務。綜合生活配套便利店奢侈品護理各樓層招商品牌建議-東聯攜手戰略合作品牌強勢入駐3F2F1F商業空間建議 PARTFOUR趣味與場景化的空間——將人文情懷、生活意趣、城市印跡融入整個商業空間設計中，從設計的角度平衡實用性通過現代聲光電等高科技表現手法，更豐富塑造商業形象。生動親切的公共界面地面鋪裝、外擺、小品采用簡潔的元素來呼應預留充足的外擺空間，讓每一家小店都能夠展現自己的個性。

精致的花箱、花車組合，可愛的冰淇淋推車，處處都洋溢著精致與親切的情懷。實景圖

實景圖

實景圖實景實景實景圖圖圖商業主題風格Modern現代SkyPark空中花園Business商務景觀與商業空間“以人為本”的景觀設計理念，強調景觀與行人互動，既尊重原有的場所精神“碼頭文化”，又結合珠海特有的山、水城市景觀，對場地豎向進行設計，形成與之相呼應的臺地式體驗景觀，并融入親子活動空間，攀巖墻，以及大型旱噴水景聚積人氣。室內景觀簡約、大方、兼容性高的質樸風格、材質、配色以及造型適合天花、墻面等大面積公共空間。內部天花 木結構與新中式的排列方式公共空間-局部墻體墻體猶如畫布是靈感與藝術最佳的宣泄點，融入不同商業元素景觀小品美陳趣味，審美，才是經典的小品；這個標準，尤其適用于文創主題的小品；景觀小品美陳細節與裝飾的文創設計場景化的商業空間塑造場景，直達情感，預設未來以場景營造氛圍，以氛圍影響人的感官，感官影響人類情感，過去的人和事，激發現在的感情；未來的場景，影響現在的感官；認同、共情，主動傳播，主動營銷在這里，走進故事功能型硬件——創意化萌趣化巧心思換來出奇制勝的效果。讓使用變成一種熱愛。功能型硬件——舞臺&網紅直播間商場內設立舞臺，上演LiveShow,網紅直播間為網紅提供直播和表演的平臺。定期舉辦各類活動和展示，讓這里成為人文與藝術的后花園。五彩斑斕的展示活動，凝聚了絢麗場景的奇妙體驗。超越你想象，科技商業體驗購物互動體驗---體驗魔鏡高科技情景體驗-----全息投影3D打印展示與體驗這樣的一把讓人炫目的椅子，坐下來，即便是喝杯咖啡，也變成了新奇而難忘的體驗。p可互動的親子景觀p母嬰服務區域p時尚導示系統租金建議 PARTFIVE項目租金建議根據物業形態商業價值的規律及承租能力摸底分析，建議租金均價如下：物業類型租金（元/平方米/天）3F1-22F2-31F4-6總計整體平均租金：3元/㎡/天(建筑面積計算)友情貼士：在實際招商中，對于大主力店、主題店應盡量放寬招商政策，導入為主；同時，也做好招商工作中主力品牌商務條件較為嚴苛的心理準備。東聯觀點：基于對各大城市商業發展的研究，東聯大虹橋板塊及華漕區域商業市場具有成長性高，商業價值潛力大的特點。項目商業經過5-8年的運營后將會進入一個黃金期（已完成業態升級和品牌調整），而項目的租金水平會有一個爆發式的增長空間。那么，在市場因素的制導下，項目10年后的租金收益將遠遠超出目前預期。注：項目10年后的租金水平可參照現在長寧龍之夢商圈的租金水平運營管理建議IP化運營，無IP，不商業

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