馳峰(峰景園)市場調研報告第一章市場分析1、基本簡況面積(KM2)云巖區南明區花溪區烏當區白云區小河區三縣一市人口(人)人口密度(人/KM2)戶數(戶)市化發展是必由之路，構的家庭對住房的合理需求應是二三室結構的住宅，家總量據推算應有56萬戶，這是潛在需求市場三代人的家庭的需求特征，一是四房以上的戶，形成兩套對二三室戶型的需求4．居住狀況(房屋建筑面積擁有量：18.91平方/人，房屋使用面積擁有量：14.91平方/人)私房戶(占貴陽市現有產權結構的69%！)，因其現有居所的產品落后、5．居民收支狀況戶型差，居住的舒適性不高而會對未來商品房有潛在需求。房占主要住房形態的今天，其中大部份是福利房時代國家按需分配的產從上述資料計算得出：貴陽市的房價水平的理論值：從上述資料計算得出：貴陽市的房價水平的理論值：通過分析，研究人員認為，擁有商品房(戶型好、環境好、配套好)房價收入比為6時：房價為：7751.78*3.13*6/100=1456元/平方房價收入比為7時：房價為：24263*7/100=1698元/平方房價收入比為9時：房價為：24263*9/100=2183元/平方歸納總結：6.貴陽市近期規劃(2003-2005)摘要1、宏觀經濟：2002年國民經濟保持良好的發展態勢。初步統計，貴陽市全年實現國內生產總值336.4億元，比上年增長工業生產快速增長，主導產業帶動作用明顯增強繼續優化經濟發展環境，深化企業改革，加快結構調整，努力開固定資產投資規模擴大，持續快速增長，重點工程建設進度加快在財政資金的帶動下，我市固定資產投資持續快地產開發進入了一個新的發展入全新的發展階段，以規模經營為特征的現代零售商業大潮正在興起，諾瑪特、沃爾瑪(即將入駐)等一批商業經濟運行質量進一步提高，經濟效益明顯好轉政收入增勢良好，金融機構存、貸款穩步增加。全市金融機構各項長。今年，我市相繼提高了國家公務人員和事業單位職工的工資，隨著收入增加，人們生活水平也在不斷提高。2、經濟發展勢態：國內生產總值增長8％以上，力爭達到9％，規模以上工業企業經濟效益綜合指數提高3個百分點，實現地方財政一般預算收入與國內生產總值同步增長，外貿出口增長8％，居民消費價格總水平上漲1％左右，城鎮居民人均可支配收入增長6％，農民人均純收入增長5％，人口自然增長率控制在8‰以內，城鎮登記失業率4％以內。符合房地產穩定健康發展反響，從主管部門，專家學者，開發商、新聞媒體，物業經管企業到消費者，總體認為“通知”對中國房地產市場持續健康的發展，改善廣大人民群眾的住房，促進社會穩定，推進全面小康社會的建設都具有積極的推動控制高檔住房，增加普通商品房---個人已成為房地產市場的主體不允許高收入者購買經濟適用房廉租房建設將以國家投資為主不得限制已購公房上市交易規范發展住房信貸本工程的方向符合國家產業政策要求，是國家提倡的房地產工程5、當前貴陽市房地產業發展已呈現出強勢發展態勢，增長強勁投資額(億元)竣工面積(萬㎡)新開工面積(萬㎡)銷售面積(萬㎡)銷售額(億元)2001年338652002年03609綜上所述，貴陽市的房地產業隨著經濟的平穩發展、城市拓展和家庭住宅消費的持續增長，必將進入快速增長的時期。本工程正是在這樣的環境下運行，國家的產業大政策為其奠定了良好的基礎和市場前景。下把人們的生活方式演義的美倫美喚，媒介廣告以前所未有的投放量，把人們的五官轟炸到不知東西，活的代名詞，銷售也是捷報頻傳，所有這些都昭示著房地產業在貴陽已步入了發展的快車道，本工程商品房批準預售面積大幅增長(增幅達43.09%)品房實際預售面積平穩增長，住宅市場需求強勁，普通住宅成為拉動市場的絕對主力68.55%，說明普通住宅以綜合性價比最優，成為市場最受歡迎的住宅產品。住宅價格小幅上揚從銷售量和價格的分析可以看出2000至2500元/平方是市場對住宅商品普遍接受的價格區間。于清鎮市云嶺大道)980元/平方。成交情況：貴陽是居家渡假、享受生活的好地方。在貴陽做商品房開發，大有可為，前途光明；是必由之路；在理性消費漸成主流的今天二三室結構的戶型仍然是市場住房產品的主流產品；商品房市場在貴陽地區應有廣泛的市場潛量；三居室是人們在選擇居住產品時的第一需要；從目前的收入水平來看，總房價在15-23萬的商品房是市場的主要可接受的合理價位；當前貴陽市房地產業發展已呈現出強勢發展態勢，增長強勁；普通住宅成為拉動市場的絕對主力；2000至2500元/平方是市場對住宅商品普遍接受的價格區間；第二章區域與在售樓盤分析1、市場現狀(1)區域總體形象較好，市場接受度較高(2)供應量日益減少,樓盤多以單棟高層的開發模式(4)樓盤銷售狀況一般(5)配套設施齊全，教育環境優越(6)生活、交通便利2、產品分析(3)價格主要在2500元/平方M以上中高價位。1、市場現狀新的選擇，這里是部分消費者第一居所的首選，片區逐漸成熟，供需市場比較平穩。(2)區域配套逐漸完善中天花園在整個片區綜合質素較高，多年的開發積累已經形成了完善的生活配套，交通、環境、教育、金融、商貿、醫療、休閑等都具一定規模，居民生活十分方便。(3)自然和人文環境限制，土地開發規模有限由于土地供給的有限性，除中天花園外，本區域新開工工程明顯開始減少。2、市場產品小戶型為主經過對在售樓盤戶型的統計分析，本片區的戶型面積跨度也較大，戶型從兩房、三房、(3)價格主要在1800元/平方M以上的行情價格處于中等偏高價位。這也能體現該區域的特征。(4)區域內樓盤基本都為小區形式(5)市場新工程銷售成績看好1、市場現狀(1)需求市場較大兩城區是本區域的主要客源，交通、環境提高，居家氛圍好，良好的居住環境和離城相對不遠的距離是他們選擇此地的主因。(2)樓盤供應量大(3)片區逐漸成熟，人文環境好多年的開發，使小河區形成良好的居住氛圍，而并非其他城鄉結合部的臟亂差。(4)建筑及園林設計領先區域內樓盤多采用流行的現代建筑設計手筆，風格新穎、大氣，顯示樓盤實力和品質。2、市場產品所開發的樓盤規模較大，這也造成其開發的檔次高。(3)價格在1800—2200元/平方M之間整個區域由于開發水平逐漸提高，整體價格在全市范圍內在前兩年攀升較快，近期價格穩定，區域內也由于樓盤質素的不同，價格也有所不同。1、市場現狀(1)用地規模大，容易形成大規模的居住社區將是明年房地產市場的新亮點。(2)環境優美喧囂的城市與陳舊的生活方式壓抑了人的個性，悠閑快樂的綠色健康生活成為人們的追求。由于其特殊的地理和優美的自然環境，受到了許多崇尚自然的人們的喜愛。在城區要呼吸到新鮮的空氣都要以提高土地成本、建筑成本、綠化經管成本為代價，區域住宅的價格優勢、環境優勢便顯露出來。因而買個好風景，買個閑暇的好心情，成為城區購房者的新理念。(3)區域配套設施不齊全做為又一新開發區域，房地產剛剛處于啟動階段，周邊配套并不完善，交通、環境、教育、金融、商貿、醫療、休閑、餐飲等設施非常欠缺。市區(5)產品將趨于同質此區由于是通往金陽和出城的交通要道，同時景色優美，空氣清新，并且離市區較近，平；目前，土地成本降低，住宅的價格也相對較低，今后價格競爭將十分激烈。2、產品分析(1)樓盤重視外部和內部環境地塊多考慮自然環境，樓盤在規劃設計上將小區環境作為主體，將大面積的土地用于綠化。在大環境中穿插一些小景和娛樂設施。充分考慮業主的社區文化活動，建立文化廣場和背景音樂系統以及游泳池、兒童樂園和網球場等休閑娛樂設施，把居住休閑以及健康運動融入一體，把一些天然的路徑融入到小區中，用水體和綠化點綴小區環境。面積區間為主。(3)價格主要在1600元/平方M左右統計分析表明，片區市場的行情價格在1500-2000元/平方M左右。從全市范圍內比較，片區的行情價格處于較低價位。(五)金陽新區1、市場狀況由于市政府搬遷此區，金陽新區的房地產開發工程逐漸增多，但畢竟離市區較遠，且各方面不成熟，市場多為集體團購為主，目前市場需求有限。(2)商業配套不齊全目前無居住人口，但是由于在區域內政府、學校、醫院、企業等的逐個進駐，將來會慢慢形成熱點。(3)房地產水平在不斷提升本區房地產水平在產品設計、產品規劃等方面已經處于城市較高水平(4)購房客戶主要來自市區購房客戶主要以市區行政事業單位以及企業，優秀的產品設計吸引全市各區的客戶前往置業。2、產品狀況(1)較為重視內部環境樓盤較為重視內部環境，全封閉的物業經管必不可少，同時，小區內園林規劃較好，以方M.(3)價格在1400元/平方M左右樓盤價格在逐漸走高，但短期內難以提高。1、市場狀況(1)市場供求量大，形成大社區較多由于市區商品房供應量的減少，本區域住宅規劃量近年來開始劇增，市場供應量較大，配套、環境相結合的大型住宅小區為主。(2)區域配套不齊全目前居住人口混雜，但是由于在區域經過幾年發展，已經形成一定規模，商業配套等各項設施將逐漸改善。間的競爭，但缺乏有實力的大型開發商對片區的拉升，價格及產品差距不大。(4)自然環境怡人，實際離市區的交通距離短市區的交通距離由于路況的改善而縮短。(5)購房客戶以市區和本地居民為主購房客戶主要以市區的中等收入階層和本地居民的首次置業及換房者為消費主體。2、產品狀況(1)結合外部環境，提升內部環境利用現有的自然環境，樓盤較為重視改造內部環境，全封閉的小區內園林規劃較好，以(3)價格在1300元/平方M左右樓盤價格屬于貴陽市較低水平，近年價格有所上升，但短期內難以提高。第三章、在售樓盤狀況一、在售樓盤價格1850起1900多層(電梯)：6+12380170起，層差30元(27層)從上可知：較遠的樓盤價格偏低，但較成熟的小河區由于其逐漸成熟的配套和區域大盤的帶動，小河區價格逐漸走高，但今年價格升幅較小；可以看出本市樓盤價格的區域性特征非常明顯，成熟的區域、配套齊全市中處于中等的水平，目前中天花園以其公司品牌和大規模的規劃與優質的產品設計有逐漸走高的趨勢，并且也得了市場的認同，但是中小樓盤的價格若想要走高，必須需要一定的條件來支撐。衛衛衛(10％)(75％)(15％)91--98㎡(20％)(30％)(40％)(10％)83--88㎡(15％)110.72㎡104—123㎡(65％)(10％)(50％)(40％)(10％)50.54㎡120.72㎡121—128㎡—150㎡51.14㎡74.61㎡(19％)93.68㎡(40％)(45％)106.56㎡98.86㎡110.95㎡(33％)(50％) (35％)151—154.㎡(10％)135.22㎡ 從上可知：樓盤的戶型主要以兩房兩廳一衛與三房兩廳兩衛為主，兩房兩廳一衛面積集中在70—90平方之家居住的兩房，而面積較小的一房一廳一衛供應較少，吸引以投資為主或是剛參加工作不久的外地人，或是想要與父母分開住的年輕人。可以看出，在本工程的位置，做小面積的一房一廳一衛在得市場認同。三、在售樓盤狀況樓盤名稱：曦陽山莊b)工地現場圍墻已經充分展示運用，傳遞工程相關信息；c)售樓現場居家及熱銷氣氛營造；d)無樣板房展示(未作出)；e)樓書制作有特色，對樓盤基本狀況表述較為清楚；、a)大部份購房者是因為沖著中天的學校產生購買b)價格過高，降價能起到很好的促銷效果c)主力戶型過大，總價過高d)沿街樓戶型朝向不好(主臥和客廳面大街)e)銷售通路設計不合理f)銷售技巧單一，接待不專業，不熱情g)建筑外觀過時優勢、名牌學校優勢。a)有價格優勢b)大社區優勢、配套優勢、交通優勢、綠化優勢d)期房問題、拆遷問題e)戶型設計及多元化優勢f)周邊生活圈屬社會底層，治安差g)無銷售技巧，接待比較差a)成熟大社區，生活配套好b)物業經管好c)小區規劃好e)戶型好f)現階段屬于區域高價位物業g)建筑立面設計好h)交通不方便物業經管：未定a)價格優勢b)區位優勢c)戶型優勢d)開發商有實力e)高層問題f)電梯問題(二梯十戶)g)車位問題h)居民區，人口密度大i)定價有問題(起價低層差高，導至高樓層總價單價過高)a)戶型好b)價格偏高c)銷售現場經管一般化d)借助欣歆的名氣，對樓盤形象有提升e)山地建筑，使用上有所不便f)區域處于開發過程中，環境比較臟亂g)交通不及中天花園方便b)交通優勢c)環境優勢a公園概念c)戶型好d)城區概念b)區位好b)售價偏高a)售價優勢d)金陽概念e)交通方便f)洋房概念第四章消費者需求市場研究一、消費者市場調查技術方案(一)調查目的：房銷售模式的評價與價值取向；掌握潛在房地產消費者的內在具體需求，測試馳峰公司的品牌知名度，把握貴陽市房地產市場未來2~3年的市場潛力；(二)調查對象：貴陽市常住居民的和潛在的購房者，年齡在20~65歲之間。(三)調查范圍：(四)調查內容：(五)調查方法取樣本數；再根據隨機等距原則抽取樣88341、年齡特征4、受訪者收入特征5、受訪者職業特征被訪者特征總述：依次為貴陽電視臺1套而喜歡看的電視欄目為新聞、娛樂、體育，從調查問卷中可以看出貴陽可以看出，工程在推廣中，應在貴陽晚報、貴陽都市報的新聞、體育、電視劇等欄目2、消費者產品需求研究戶型如圖所示：購房者主要偏好兩房、三房和四房。超過51％的潛在消費者偏好三房兩廳一衛或戶型兩房的消費者受教育程度主要是高中/中專與初中及以下，分別占到總量的38.5%可以看出有購房意向的消費者的受教育程度主要是高中/中專,大專,此類客戶比較?花園和樓體外立面建筑風格幾個備選的樓盤風格中，有將近50％的潛在消費者選擇現代風格的建42％的調查者對地熱供暖的概念較為模糊，認為在購房后，可以采去自己家的空調供暖，不需要小區的購買決策意見征求途徑心理價位測定心理價位測定有效值樣本數94個有效值樣本數94個中間值20萬首期支付成數所占