新常態下的高周轉策略產品線開發與產品標準化June6,2014?REMC-2013房市可能很快，甚至已經觸頂——好時光不多了★

2013年，全國商品房銷售面積13.1億平方米，同比增長17.3%；銷售額8.1萬億元，同比增長26.8%。★

何時、是否達到市場總量高點，有待通過“后視鏡”判斷。但確定的是，好時光不多了！黃金時代/上半場白銀時代/下半場中期盤整■（首先要）摒棄效仿，善見未來；走自己的路，讓別人無路可走！是到了重新思考企業戰略及開發策略的是時候了★

有的企業轉型剛需后業績增速未見提高；有的企業，保持克制，堅定高端，反而快而優，如方興。★

配套服務、云服務等，其實是被動到主動的轉變，沒必要盲目效仿。是到了重新思考企業戰略及開發策略的是時候了“三中”時期“三中”時代中期盤整中年成熟期中利時代如何“三高”■高增長■高收益■高價值從獎老夏三蛇高溉到籠新眾三灶高——高周轉高杠斤桿高增攏長高增長高收益高價瘋值沒有什么不可能！高周轉2.0模式推行討產品威線開貨發的剃主要炭目的初是為們了實較現高幼周轉—爪—■高茶周修轉已成正為過見去幾奴年備騰受業牛內企殃業所眠推崇烈的至哀上模截式。敘受資路金來崖源少莖、資添金成另本高孝所限歲，預諷計未對來幾重年內周高周斧轉依疼然業釣內主瓦流企碰業的嶺主流惱開發恨模式零。推澡行產蹦品噴線少開圍發的店主償要趨目罪的課是大為汗了際實犯現筒高燙周漠轉刺。◎產品設計標準總體戰略快速定位快速設計快速招采快速施工快速銷售標準化產品開發標準化產品線開發◎產品級配標準◎開發運營標準快速周轉快速決策產品決策前置但夏要銅嚴痰防窩高板周運轉自轉擺為擔高雞庫為存意！■但如去果把宇產品挖線僅拌理解想為設朗計標羨準化前或產雄品標察準化彈，不電僅成斤果難敗以落單地，嗎或落尿地效寇果不嘗彰，蹤蝶在產肢品競績爭力諒不強工的情陜況下離，如次果市尤場銷聽售形優勢不蔑好，催高周尼轉就灘可能納轉為伍高庫背存。拿地量增加投資額增加銷售額增加可售貨值增加開工量增加存貨值增加資金鏈斷裂高周轉陷阱新常確態下詞的高序周轉異策略主題—彎—房飽企奪如橋何增推荷行稅產還品嘴線勉開看發杰與淘產陪品萌標算準為化一勒、拴深胞刻敏理竊解壞高予周術轉二滅、晨產咽品舒線炮規懸劃喝與登產衰品暮標折準別化三橡、省落盆地獲實困施遺及毀應愚用族實蜻效（一莖）為密什么廣還要哥繼續糧高周賤轉（二符）如兩何實裝現“勿新三葬高”（一管）產舟品戰鑄略及夫產品舞線規搞劃（族二肝）殃產跟品她模應式斧設失計拐與曠產矮品努線辯策祥劃（三叼）建墾模和錦建庫（四鞭）開駕發運茄營標偽準（一薪）實舉例（二檔）應糧用實吉效一子、俊深璃刻匆理餡解晃高歪周浙轉（勸一擺）謙為玻什反么道還洗要察繼孕續宵高黨周石轉（二赤）如重何實耳現“新款三亭高”（一煤）為合什么映還要介繼續籠高周諒轉時斯下四質喜疑孝高精周閱轉匯的撫幾弊個僅典溉型蒼觀判點—異—■市厘場賢已養觸捎及贈高成點繪，殲容能量嬸有銀限確；■市沃場騎銷悟售兇形皮勢旁不賣好弊時濟，扒高廟周箱轉奮容互易乘導忽致掉高潮庫筑存柜；■高存周成轉藍的賣企畏業替大秀都宮是敞財隔務寧高匙杠掃桿勉的愁企狼業…總籮之嚇，據想即得夸到響的捧論鴨證澡結糟論瞞是踏：高周辜轉可哄能導播致資崇金鏈訓斷裂。人不那管棚是通誰賭，付都戲無跡法乞看足清勉現驢實箱中拉的夕一辨切活，宏大萬多玩數鞏人只希可望看勿到自外己想嚴看到忙的和盛想要垂的現為實而瓦言。—揚—佛2喜0蘆0世0多善年辱前甩凱晶撒愁的彼感豪慨高周里轉的殖目的住主要斥是為窄了“快”——快旋速振開儉發駐，鹿快踐速那銷旦售逝，錘快胡速刮實星現羽現副金銷流平衡宴，快為速轉燒戰新命項目—緩—為什掙么一膛定要“快”？1、只錦有“梢快”悠，才加能搶匪占市駛場份齡額，脫才能繼不枉菌費將繁逝的舅好時加光2013年TOP10房企銷售業績及平均售價排名企業簡稱合約銷售額同比增長銷售面積同比增長銷售均價1→萬科170921.0%149015%114702→綠地162553.0%166041%97893→保利125323.2%106418%117764↑1中海1385/109024.2%92327%118095↑4碧桂園1060123.0%1593109%66546→恒大10048.8%1489-3.84%67417↓3萬達1456/84432%/-6.7%———8↑2世茂67145.5%52428%128029↓1華潤66327.0%57822%1147110↓3綠城621（+30）19.2%3099%20115備注⑴均為合約銷售額（非權益銷售額）和銷售面積。⑵中海地產銷售額單位是億港元（包括中海宏洋172億，不包括中建地產），折合人民幣1090億元（按2013年12月31日匯率0.78693）；保利不包括保利置業267億元。業蹲績稿梯迎級柴分研化只越閱來嚴越脈明門顯——★注：20出13年機，園“淚千肌億管級翼”湊企職業用是7家銜，瞧“嶄過幻玉千料億執”罩企雀業厭可姿能功只瘦有5家。2韻0掃1屈3年單百錘億童房狐企挖已悲達73家者，犁增扇加統了20家——雖然塔市場怕集中劉度越茂來越君高，循但市統場總圣體格盒局依鍵然是霜“小胃散亂載”■無論匯市場饅容量巖是否普已經毅見頂襖，銷戚售額薄和銷宇售面超積也團不會畫快速抓萎縮菠，預督計“鄭白銀躬時代斗”要屑持續15天-2墾0年卻。★悲觀柜預測銹，到2疤0引1島7年咐，推全懇國泰商涼品嫂房貧銷芳售瀉面哨積薯至帥少腹也足要1勒0億摘平富方旦米位，墾相辯當斧于20稿11年的訂銷售紅量。單一營企業鬧的市陡場占拌有率偷仍很尾低！■發達聚國家N新O渡.位1房宋企辣的娃市旱場竄占悟有怒率士通尺常頭在4頌%左盆右琴。★這意憲味著染，20鍵19年皆前短（英按2抽0浪%增渣長沒率閥推畏算咬）賠我桃國多可迷能顯會陵出挎現裂年烏銷木售宇額1搬0況0倒0億美腿元的辮房企汗。★這蚊也謝意漠味矛著欲，縱未盯來紡五字年疫內流將枝有艙一妖半椅左悠右忍的損房翠企捷被培洗邀牌蘿出曾局辣。播不盒盡茶快允做邁大咬做嘉強代，買很上有欠可仙能本出迫局遭！這作還暢意病味駱著金，廉市元場像有曬足杯夠斃大赤的李容敲量引支賣持冶高憂周昏轉刑。重恐犬慌澆時竹要隸貪魄婪駐！2茶.只有狀“快辱”，傳才能冤跑贏癢市場詳，才和能從墾亂局狹中脫吊穎而始出■多銷快載才象算睬快戀？多快盒才算擦快？我們蒸建議氧：20解%＜C墨A粘G莫R仔﹤耀3罰5絨%■2次0掩1點3年，定全國敵商品陰房銷喊售額81祖42暮8億元滲，比蝕上年的增長26早.3向%■20勢13年堤，T紗O家P鮮1援0房遮企脈銷我售糾總董額10喪50爆4.謀2億霧元苦，仆平漂均跌增愉長露率27虧.5醬%（蘭帝德咨培詢數瞞據）■20缺13年蝴，蘿百匆強丸房諒企妙銷篇售雹總剩額25腔03料8.是4億元痕，平金均增懸長率3視4衰.憑0僅%（搜圖房網婦數據逢）注：渡并非視“愈瞎大愈吉快”境（第斃二、蘇三梯滑隊企層業發脹展增嗓速快右于第僻一梯礦隊）3.只有潤“快娘”，列才能凱更早杯做大剛做強份，才率能成收為一福線主粗流企苦業■很早休進入嬸內地識的港籌資企桐業，共如長湖和系漏、九肆龍倉舊、新享世界憲等，吵沒有雖一家押占據項到房左地產神市場品主要慎地位雄，主雄要原刊因是仇偏愛凈囤地消，緩倒慢開防發，準過于束保守巨（長懲實內隱地地攻產業坑務負愧債率4叛.畫9醒%，緞九搏龍尖倉辯稍勇高沾，貿但秋也盡只店不牲過20慢%左并右泄）枕，聲不覽接幅地鞋氣間。★注扛：尖已歉有醉港坑資周房蠻企旱與凈蘭拐德巨接鈴洽嘴，紀計畢劃懸開燈始廉走爺高檢周脾轉遺模摟式裂。“萬梨保招午”對押比—壇—“鋪華靈南棵五夾虎架”停近跡年誕來傻業哨績業增宣長跌對起比—鍛—企業上市2013年營收增長率恒大2009936.743.5%碧桂園2007626.849.6%合生創展1998156.5億港元58%富力地產200536319%雅居樂2006354.418.5%梳緞理夠后獲三址家爭企榨業悶的鬧發煤展陵脈恥絡染發臂現袋，驅“煎慢將周濤轉見”乖、租過省分檢依巨賴洋旅槽游暴地睬產瘡、短高鳴溢獲價偏等些拖預慢凈了取增起長靠步米伐謹。典型的高周轉、標準化開發模式早鉛期制主詞業購央聯企腿近商年護來貸業蠻績勸對庸比—傳—★第墻一面批燦主拌業希央神企葡是2紙0掌0筑4年核隊定。掠當年6月28日國鴉資委處發文至，推提薦了禮五家宇重組乳母體霞企業紫，分輝別是宏中國角建筑畝、招持商局俊集團狼、中就房集告團、斷保利餡集團埋和華紙僑城勺集團銀。幾腿乎那可乓以仗肯妹定泉地蜂說倚，硬高尸周座轉們仍獎將技是貝未寫來揚五組年進的冷主拘流敘開儲發俱模躁式飼！★沒寇有間高幣周鞠轉僚，湖就涂不四可州能姿快扔增史長泰；軋沒哥有逆快闊增測長校，犬就虜很吹難弓快朝速能做離大好；添沒截有領大堆，齊就勉不栽可朵能養強盒，梳就升可尼能它被甜并粱購襲或抵出窮局顛。（經二袋）默如孕何采實遣現河“瓜新她三冶高儉”■只有漠快還茶不行不，還襪要提菜高產世品競蔽爭力具，不棋能把小高周阿轉變廳成高膏庫存脈！拿地量增加投資額增加銷售額增加可售貨值增加開工量增加存貨值增加資金鏈斷裂高周轉陷阱新炕三伸高律：高增長高收益高價值一鑼味廣追基求狐快篇和技大朝，帆是扒不槐可貨取貓的追唱求雁收央益定最奇大谷化賤才水是精企衛業萬的信核反心況要增義滲！■去盯年辜至幣今帆狂網飆申突猾進笑的嗎泰樂禾戚集昨團維，仙經聾營舞策禁略濫之粘一員是唱高躬難日度耕的“四高”：距高飾地剩價柱、氧高補杠渡桿虧、相高團周街轉租、鴉高海溢信價。附述：殖近仿年啊來悟主第要驢業劍績荒及世負佩債勻情材況所以舟，只談要高經周轉萍、高高增長哭不行瞎，還凝要高咐收益紅、高植價值■房瘦地澆產壇企金業遇不誦同鈔階礦段暗的孫不五同觸追聲求乖：成例長東期成熟期■房地歸產企闖業的核抄心肉要港義：酷實秋現馬價荒值何或害收挎益很最恐大飽化可以沾簡化菊為一影個公露式：其中——【封M鋼】指乘投獄資賺回協報剖或源收腳益祥，售可鉤以烈理造解憐為絡凈游利梨潤頃、錢歸萌屬該于跌股輛東搭的谷凈姑利受潤劉等遍。【咐S稻】泛指糾企業車規模嶄類指極標，基可理枕解為忠資產帳、投云資額黃、開臣發量族、銷轟售額準等。【急f額】泛門指攔盈但利筒能賺力司指焰標手，撓可梳以宵理倉解圾為削凈壇資挪產以收嶄益奸率立、它投仰資旋內政部您收右益丈率片。M=上S莫×爽f1.房注企光核侍心慨要國義—埋—產品盛創新尋和產業品標珍準化欠的理而論基迷礎實鬧現M最病大烘化株的挺兩齊條琴途釀徑—其—1鑼.做葬大頃規倦模S◆做庫加鐘法鑼，幅高斃周逃轉克，劉快事增犁長壁：S＝S1+桐S2+自S3+…◆先伴乘帝后解加揮，滾復賞制明開圓發論：S＝x皮A阻+功y銀B虎+間z朽C拍+…如果損沒渠缸道、掉沒能善力、掌沒膽仆量高迷負債嫌、高嫌杠桿旬，那做么，姨快速器做大沒規模S的最疲安全姓、最西有效噸的策獨略就滴是提嬸高效血率—淋—高猴周理轉沃！快速鑰做大強規模S，還旱有兩竿種方床式：騎合作屋開發杰，并粉購重點組自介我積累合歸作鑄開本發＋自艱我握積弟累股亮權孫收妖購線＋誕合球作謝開濱發＋自我傳積累股權絲式并購糖＋企鋸業重移組＋自鉤我戶積容累秘＋犬合臨作起開駝發★注：項合作乎開發摟、并失購重婚組等降能快廊速放稍大杠雕桿。實景現M最大思化的悔兩條橫途徑——2妻.提扇高愁收祖益溝率f反若映胳盈愧利文能雞力旱的也收抖益診率f，猶反撲映憶股兆東屈每嘆一雁元廊錢成資秘產蓮或努投狂資餐每橫年塌所攏產尿生量的映凈娃利拴潤叫是性多景少坐。香在核企械業澆層亦面救上擦就別是聰凈材資禿產眾收摟益且率RO暈E；跑在值項賤目遭層臥面察上束，詢就毀是尊投但資右內咱部謝收烏益句率IR駝R，見橡公式（I歇R汁R時，昆總資鴨產置復換為順總投當資，蒙凈資嚼產置麥換為凝實際狐自有灣投資東）。凈利潤凈資產凈利潤銷售收入銷售收入總資產總資產凈資產＝＝ROE＝ROE＝ROE＝凈利潤率×周轉率×權益乘數f痕=利欺潤紫率f1×周缺轉耗率f2×杠零桿囑率f3（1）提皺高f1（2）逃提算高f2（3）咐提乏高f32怨.如何像提高束收益銷率f（1）豈提庸高虜利愈潤杰率f1—搖—難度獨越來肥越大別，因筑為行抱業利誘潤率侄越來埋越低（1）預提摩高斗利鈴潤備率f1—啞—措施向：控+提■“咱控票”—取—控制削成本村和費胞用◆掩控制奪土地貸成本研是基行礎——模傅式符先看導店（僵有糾品貝牌灘知駝名局度群、藥政瓣府托認甲可晌度駕和私市都場胖競宏爭澆力酸的革產柏品婚模蛛式旦）◆瞎控丘制蛇資慢金區成浪本竟是豬關圣鍵—膜—快唉速行周初轉痕，屬標字準綁化轉開泛發◆進其他—京—很殖難幕再猾挖懸潛■“票提抵”—責—提吼高額附皆加揀值路和引溢查價麗力◆僻通凍過平產館品濾創律新所和傳標及準木化砌來設提替高機附剖加概值摸和唇溢蕉價鈔力■近閥年站來送，浪隨耐著珍土此地偶成倡本軌和需資禮金控成向本小的糊上礙升貨，壩其蓬實響是齒降聞低鄉豐了袍地改產混企假業擺賴劉以藏生超存伴的復杠拉桿往化懂空諒間穩。而招且永，桂為爺了奴控才制網債但務耐風捧險綢，硬企卻業跑也挺不董應搖過雷于悶放敬大朝杠濁桿督倍題數樓或疑權娛益啦乘煉數（3倍以斥下安仔全性澤較高嚼）。（2）提假高杠照桿率f3—菌—（2）萬提奇高稿杠茫桿增率f3—制—■可以糧說，卵利潤貝率和販杠桿因率的“雙降”趨更勢難拉訊低流了迅房乎地軍產倉行纖業跳的訊投囑資蛇回茶報糾。■目前膜看來須，提滿高杠晚桿率雪（權燦益乘劑數、桑投資努杠桿軟倍數晃）的雁可能甚途徑各有三多：1、劑并點購純重洪組循、拖聯具合鑒開疲發伸（溝項槳目塞股往權晃開旺放槍）寺，漫例店如季萬信科鴿、肌融箭創曬等雕；2、模召式先碗導，黑聯動竄開發侄，例執如萬叼達、票華夏傷幸福選基業政等；3、寫通蛛過框快糖速撒周秀轉幻玉間葡接喝提影高答杠謙桿枯率——主巷流棗模返式困。（3）在北利潤萌率和景杠桿店率走緞低的抬情況飾下，厚提高絞周轉步率是扯最有佛效的界途徑■要掏提愚高盲周圍轉篇率握，模實莫現呆高頸效惰開倦發舉、霸快冬速熱周將轉斗，瓶盡掉早熊啟燥動止并抄大澤力澡推狗行勤產兩品部線藥開苗發溪及遭產愛品均標園準發化徒。■為了驅提高裹收益的率（＝凈利句潤/凈資銷產）恢，企門業還鈴要適繼當控幸制凈武資產撓增速須，并迎提高鞏多種惑方式罵提高暫凈利暴潤（汪萬櫻科接近造些崗年精的低做志法循）對欺比舉示激例:3炎.產品煙創新脹和產綿品標遣準化茂是實樹現M最大鼠化的嘆根本代之道M登=莖S各×帳f況=（S1+盛S2+猴S3+…）×（利顫潤階率f1×周云轉量率f2×杠娛桿終率f3）高周轉，快增長，做大規模S標準佩化產左品慣線光開對發⑵通構過玩港概念蔑、講啟故事氣、巧現促銷渴等，傻提高鋤溢價⑶圓品逮牌積、杰模塌式店先株導直，漏低賽價任拿茶地⑷產看品線禿開發械，通膏過高苗周轉驢，降濃低資陜金成衡本⑸著產貞品陡線基開蜓發愚，帶戰耗略蔽（賓批晝量荒）探采殘購跡，拒降框低橡工普程昌成她本（最敏低效剖的方河式是垮壓榨桑乙方尿）⑴通過產品創新，實現差異化，提高溢價合作季開發并購墨重組推班行晶產違品惰線生開肝發王的笑戰具略曲意驚義去：萍多甜快泰好屑省4雖.如何少實現指高價互值新冠三言高磚：高增密長高收慕益高價慈值內涵1為股東創造更高投資價值2為客戶創造更高使用價值3為行業創造更高典范價值4為城市創造更高社會價值更高品牌價值總須結■我們棄處于午一個相中期旱盤整帖、劇糞烈分肝化、霞散亂貓與集私中度揀漸高刷并存辟的市堂場中蓮，競棕爭越富來越鄰激烈血，利打潤率喜越來舞越低宿的時鞭代。■在方資域金洲少律，穗還勵不購想帳高期息僚率亭、沈高態杠咳桿詳負帽債掉的琴情檢況劍下扮，錫要識實嗎現瓣快押速選做用大紗做箭強罩，焰高凡周邀轉雞并兆將禽仍路是叉未攀來辭一姜定潔時柏期狼內咳的槍主帝流徑開震發工模林式——要做據的，斯就是勇升級唇到低魂風險俘、高狹收益分、高癥價值仆的高嘗周轉2.均0模式宵。■房地嬸產市字場競律爭焦肉點已掙是模米式競扛爭、勁產品掘競爭娛、品肉牌競懂爭、擾價值失觀競恰爭。災產品慰，永牽遠是得企業辰生存激、發末展的竟根本糖；產增品創鞏新和喜產品疤線開權發是回實現“新恥三兇高”、靠實筑現商企獅業俊做紗大抵做諷強斜的沾重偏要跡戰且略吃舉蹦措秒。一只股站在擁樹上苗的鳥感兒，恩從來燭不會杏害怕蛋樹枝殺斷裂筐，因禽為它訴相信宮的不治是樹傲枝，掉而是清它自扶己的辜翅膀螺。第二耳部分靜產品棕戰略繩及產修品線齒規劃（一縮慧）產趁品戰補略及產品累線規煌劃產品戰略產品線規劃產品標準化產品模式設計產品線策劃開發運營標準模式先導——以現金流為導向的的產品模式設計；高瞻遠矚——以市場為導向的產品線策劃產品標準（賭三拔）丹建奸模葵和軌建棗庫（濁四怠）趨開筆發廊運鵝營岔標舅準（長二必）尼產霜品六模非式泊設畏計與產陰品線菜策劃產品戰略產品蓄戰略是謊企貞業脾核管心淺戰蛇略堤之鞠一寒。定在阻很脖大歇程盞度辜上墻，抹企鑰業看商知業縫模有式生依往附布于腦產蜘品涉模溉式竟（墨如旺萬喇達攻模犬式鈔、率恒城大鋤模始式化）濁，消市見場昌戰溪略銹、新品叮牌鬼戰曲略噸也德都冊體火現徐在訂產揮品搬戰擱略椒上絲式。（一炕）產警品戰膊略及盼產品傾線規婦劃■產品清戰略煙要解搶決的磁兩大巷問題默：1、么如罪何玻提廣高廟產耗品潔競五爭隸力觸和留溢斯價棟力不；2、惡做昌幾瞞條奔產低品擁線漠，切產切品吼標射準傻化郵的惰路岸線歸圖麻和麥時滋間舉表蕉是繳什逮么假。產縮慧品鋼戰監略曬基求本漏框鈴架■不同她企業濃的產諒品戰西略的少具體侮內容勢有很層大區震別，躬但涉封及的槳方面雜或要況解決稅的問棄題（精即戰也略副架得構縫）遣都本差牲不濫多違，墳基極本斜包懇括書八靜項足內食容魂：1欠.產品痛戰略深總體丟指導磁思想2塊.產品乏理念3夸.產品閉戰略崖目標倉：特祖色認序知目尸標，巴產品殺標準場化率骨目標規，產樓品滿松意度漸目標…4.產肥品虜選汪擇撒與腎產完品稍定啞位座：惠做播哪迷幾畏類閣產耍品為，棋不啞同夫產瘋品須的常定勞位箏是梯什蓋么5.產穿品絕體該系志與報產服品程結子構6.產吊品丹研傭發杏與鑄創舌新7.產笨品卵系警列威、郵產蟻品騾品帥牌手與霸產匯品想線助規繩劃8.產品郵標準涂化1.產品胡戰略容總體懂指導桿思想要趨明將確瓣的來問喘題須：◆據遵陡循關什求么洽，換導迫向繡是閑什漫么◆沈產品戒構成拋是什稼么——以什班么產姜品為照主，蝦什么芽為輔◆泉產吵品和定伐位笛是魂什算么◆乘產業品搖模智式澡是都什免么◆褲基本冤目標疾是什窯么原則非：用飯要簡綢明語膽言表閱述出掛產品股戰略橋的主挖要內漫容。2.產品書理念■很多差房企猾分不慕清企局業的穩經營置理念璃、開鏈發理制念、悼產品順理念暫的關汗系。宮其實逗，通易常作脂為企冶業L商O述G間O組騙合狡要艘素爆之得一窗的賺核烤心墨價盾值辰觀視，費可巷能脖包鞋括稿或珠者縣側嘴重斤于桶產辯品肢理許念御，錢但聲與耕產治品挖理剪念聾又央不收相姥同腸。橋例改如——◎萬役科琴：別讓嘆建危筑而贊債美屯生徒命驗（鴉經梳營濟策程略兼：灘主沈流授住億宅喪，良區咸域擾深網耕翼，曬快賴速腐周扮轉撕）◎保利喊：和數者筑舊善◎綠城煩：真蒜誠、惡善意野、精鑰致、社完美■顧達名假思鞋義打，靜產稱品駁理膛念院是嫌指影企齡業指產演品抹觀佳，鳴主尾要猾體恭現絹企燃業攔的另產答品烈宗析旨團和良價耕值譜追養求粱。■蘭潮德耍咨盲詢萌認床為爐，挪房膏企赤的章產我品返理軟念載首厘先遙要沖真節正辛體阻系稻企云業廉的我產伏品澆觀梨，吳以漸防怖與良其大他逆企肝業“撞軋車”，敗并垃盡五量補避湯免貿雷孩同薪化椅。魄其膛次固，皂要輕盡遲可蟲能傲地桂凝扭練蒙、票簡濱約左、電富浙有躬內囑涵合。3.產品殘戰略母目標■產稈品蜓戰施略撈目錢標≠工瞎程誦質術量肯目頁標寺（赴例抬如賢，猜工漸程貨合滴格爭率1顆0著0懲%）■產品斜戰略芹目標喬是公庭司總攝體戰局略目仗標的秩重要預組成刃部分賤。■產品徹戰略版目標甚應圍撫繞以杯下幾淘個方袍面予耀以設飯定：（1）產緞品特莖色：雁社會鋪公眾我和同掘行對樣本企企業的鉛產品昌認知盾是什川么，束要達錘到什件么目帝標（2）夏要絲式形宗成憂幾點條獻產晃品謝線案，爆產雕品啊標略準裝化臺率封達默到粱多酬少（3）產慌品溢低價率漲，產品杏滿意芬度…【釋亞義】縣1．固標央準儀化鈴率更是悼指蘭產按品紋組個成以中貢標輛準牙化窗模鵲塊丙所滑占軌的袍比彎例望。2謝.根畢據薄標陸準繡化仍率帳不屠同繁，取產敲品苗劃撒分旅為辰標待準乒化速產悲品違（70酒%）祖、斃成煉熟砌產承品跑（4暗0趁%）和末創新錫產品春。其瓣中歐創調新凳產子品東中裂，沾也凡要莖有20偽%的標勾準化驕率，科而不澆是全主部創壯新。總體戰略目標產品戰略目標4.產品服選擇摸與產直品定含位■簡粉單貴來雜說匠，傅產僚品盡選徒擇過就國是妙企尸業鴉根氏據額自眾身逼資娘源秤、織能匙力阻、溫經嫂驗刃，答在“房地匹產產醬品全充景圖”中進珍行細徐分市慣場選潮擇。氣做什皆么，嘴不做疤什么暮，一浩定要鮮明確柏。豪宅高端中高端產品中、低端商品住宅自住型商品房示例斑：產品品類產品細分戰略選擇住宅……★商務寫字樓超高層甲級寫字樓細分市場分析（鏈接，略）×高層甲級寫字樓細分市場分析（鏈接，略）√乙級|總部基地細分市場分析（鏈接，略）×乙級|泛金融寫字樓細分市場分析（鏈接，略）×乙級|擠出型商務辦公樓細分市場分析（鏈接，略）√商業……樣張節選再例酸如，融創糊、方廟興等是筆聚焦顫高端集，恒瘡大娃、粉旭椒輝等渣以宿剛茄需波為鄭主…弱…★注疫：柴有皇些端企枕業積對欄外僚宣蹦傳蔽的用與惕實夢際室做著的例不漢太堤相爛符。5乒.產品涌體系乘與產徑品結森構■一個毀企業舟無論浸有多仁少產嚴品品辦類，怠有多耽少項薦目，詠所有忠產品犬及項唉目必詞然構涂成一撕個“群”。柏這鵲個“群”就是伍企業廚的產夏品體憲系。副但這齒個“群”有昌優遍劣怒之千分筋：其有穴的肉結頭構朵合五理叫，華有政的除結防構饒不陽合方理另，機需虛要亭進果行封結厘構均調臘整少。票如偷何鞋進渡行蓬調脈整咸，邁取被決明于居資思金談狀爽況榨下葡的谷產糊品鋸結拘構扣設奶計萬。產品蜘體系煙分析夠推導頌工具1循-舊3：1產品體系的完整性評估產品體系復雜程度評估與發展展略要求和市場選擇形成的差異化評估

產品體系分析關鍵點保證產品體系完整性、延續性基礎上，進行的體系科學細分結論2xA+yB+zC+N+W3麻采將角的肆數拘學除模約型螺：【x斧AA屢A+照yA猶BC熔+D亭D】產浙品岔結雹構賀：筐根勾據桶資棚金穗狀絨況材進府行虹產揭品辯結逃構士設摔計鋪是芬重膝中握之染重徹！產品賄結構慘設計身主要晌是明唇確產兼品體卡系中泰不同聽類型遍產品導或項仆目的炊結構信比例汽（占殖比）棗：◆黑長線則項目意與短砌平快羅項目丘，或項現金酒流項兔目與抖高收烘益項叔目（忠或高膠周轉撥與高害溢價為）的丟比例鐮；◆興不疊同熊產連品脈類逆型汗的斬結剩構零比醫例追，泊例炭如催住勝商臺比止；◆孔住際宅暮產宋品桐的擴高則中間低紗檔鹽次憂比字，厲商撓業根的鴨持常售肺比意等以。——結構剝合理和者得筆市場蠢！注意栗：產內品結濫構≠育市擇場舉結濾構程≠遣產賀業恰結送構洽；風不兆同援階宰段測、烏各守年包度萌結窮構散占爆比耳不堅同膏，牢需膚動追態零調顫整削。【示例】示喪例煩：江方陰興鹽地騙產素的蓮產權業蟻結銹構特、他產燭品末結碎構蜓和因產懼品掃系種列寇規霉劃產品線類型住宅產品線“綠金”:綠色金茂產品產品線細分類型改善型高端化墅系山系湖系灣系悅系府系目的致力于產品的深入研發、細分，同時形成體系化，實現快速復制。6巷.產品煙研發枕與創別新■首先日，產滅品創稀新是屑必需染的（張是提味高產陡品競煎爭力撲、溢秀價力勺的重衡要戰墳略舉慮措）熟！■其次越，研喬發創煌新有夕兩個乳方向且：（1）關單迅一城項災目礙、碰單外一悟戶兇型催、針單滲一睡技砍術艇的澇創爹新末，肢但幕一藥定宣要婆謹秧防“創厲新碌成垂為警創菌傷”；（2）藏針鑒對傲產伸品的系難列盲、旦產迷品植線腰的很研騰發媽與藏創張新好。■本部毒分重武點明綠確以集下重依要問親題：（1）是醋否設斃立研濾發部環，產衛品研國發部燈與設杠計管駱理部中的權艦責邊扎界如辰何切袋分；（2）是祖否考缺慮參贊股或生并購右一家而設計琴公司金；（3）人哈員保仰障、仆資金扯保障叢；（4）成然果評傾定；（5）忽制去度若保刑障擔，描如《研私發委管尿理剖辦顆法》、《研發陳創新腐成果康評定銀標準》等趨。“XX城”系列標準圖城市綜合體產品線改善型住宅產品線7析.產凱品膚系智列旦、裁產駝品毛品恰牌掩與縱產膨品頃線育規帶劃■本財部賺分怖是杠產悶品罰標工準妹化倘策鼻略姓的秤核療心央！■本歪部銅分垃重盜點包明油確丹以催下騰重呆要如問映題儲：（1）形肉成幾倘個產粗品系郊列；（2）重冰點做應幾條姻產品耳線，距每條顏產品喚線的訊標準堅化率目阻標父設削定身為郵多乳少毒；（3）栗產勒品嬌線籮如最何別組電合來成瞇產典品鴿系喉列催；（4）“企女業鄭品殿牌→妖產新品王品找牌洞→址項懸目亦品水牌”構成摸的品問牌族滋譜噸設好計…■副重要鳥說明眾：蘭腦德咨痛詢早垃年提填出的“土地-客竹戶-產品”LP考C模型叨只是電產品痛線劃載分模丈型，艦并不捎是品陣類劃抱分模型值，鐵見寇右異圖芳（德近忠年致來魯業束界孔以裁訛松傳即訛竹，鄰很響多捏咨碌詢名機恨構和幻玉房灰企其理海解緊有抵誤私）。7.產品置系列撕、產漸品品可牌與吩產品輝線規犁劃案茫例A供:東呈京已建么屋癢和臣帕通爾烏迪驅的籠產射品咳線飲規兩劃肉與葛產販品偏線忠定易位撲對呼應太關亡系案框例B鮮:萬款科勝的奶產矩品奮系蘭列潛規瓣劃被（沉全貢產罵品堪系螞）高端城市中心低端郊區蘭喬圣菲紅郡藍山城市花園金域藍灣四季花城ParkMansion金色城品山地小鎮客戶土地注：羞所有領住宅華產品艘中，2否0絕1噴3年萬溝科1劃4轟4平選米剝以摸下勢中辭小著套崇型異產宵品廳占92寬%（產柴品結扮構）案例C:綠城癥的產什品線押規劃郵（全則產品歪系）產品線代表項目土地土地一級開發一二級聯動項目CPX0101暫無一二三級聯動項目CPX0102暫無住宅地產類別墅（低密度系列）CPX02杭州九溪玫瑰園、湖州御園公寓多層，洋房CPX0301桂花

新疆百合北京御園二代高層/三代高層CPX0302杭州藍色錢江

杭州西溪誠園安置房CPX04青島理想之城商業地產類商業街沿街商業CPX0501商業步行街CPX0502商業物業酒店CPX0601喜來登酒店寫字樓CPX0602寧波研發園酒店式公寓CPX07城市綜合體CPX08溫州鹿城廣場主題地產旅游地產、文化地產CPX08海南清水灣案芳例D傾:旭輝贏的產蟻品線馳規劃江（剛膜需產應品開劈燕發商賺）實例近：旭研輝集笨團住助宅產障品·產品際線規糕劃（軌鏈接1）案例E縣:誠通骨的高獎端產判品線攔規劃傾（中絡小開勢發商紅）九章產品體系表產品品類產品系列品類細分產品類型產品代碼產品線類型產品系列名稱產品線名稱高端住宅別墅產品九章別墅終置產品CT+V-1獨棟城市（區域）名稱+九章別墅，如：北京·九章別墅九章別墅產品線（CT+V）CT+V-2聯排再改產品CT+V-3疊拼+MINI公寓產品九章公寓終置產品CT+F-1-1城市中心高層公寓九章+（案名）+公寓，如：九章·逸景（天津）公寓九章公寓產品線（CT+F）CT+F-1-2城市中心多層公寓再改產品CT+F-2-1副中心高層公寓九章+案名+地名（區域名）CT+F-2-2副中心多層公寓九章產品線定位細化產品定位產品類型產品代碼城市特征區位客戶特征終置產品CT+V-11、2線發達城市經濟基礎非常好近郊、中心區邊緣富貴家族CT+V-2企業主精英階層CT+V-32線城市近郊、新城外環新富階層終置產品CT+F-1-11、2線發達城市經濟基礎非常好城市中心富貴家族精英階層CT+F-1-2再改產品CT+F-2-13線以上的城市（含3線經濟強市）副中心、新區中心追求性價比的新富階層、精英群體CT+F-2-2城市副中心8御.產隨品蜜標內準坐化■本部蕩分重艷點明痛確以盞下問真題：（1）產未品標朽準化惹體系聞構成—兆—應您形源成贏哪魚些黃產室品被標隙準慘；（2）姥整僻體自推邪行周計尊劃朽是欄什村么期；（3）榨先暢從鄭那縮慧條敬產方品縮慧線腐切能入墊？（4）先評形成夾什么薄標準榨（建笑議先蹦形成升示范逐區標絨準和拜建筑丹設計燥標準伏）（5）頭產蚊品盟標笛準濤化培的想工寨作雅機蹲制棄是剃什銅么贏，鳥工市作輩分敬工沾是糊什蛙么宿，判是候否杯和膽哪縣些輸需對要掃外燃包……■眼最后寸，制瓦定出《產由品奮標申準傘化省實所施含計域劃》。重要饑提示蘆：不切同企困業產撞品標幅準化癥實踐內及方坡法論廊不盡虎相同劉！（二常）產舒品模裂式設歷計與懶產品踏線策忠劃■如果摧貴公孔司認融為“可憤以廢直衰接飲從督某駛個迎產鍋品爬系程列暫的獸研叫究熊與膊策均劃脾切挺入”，而越不必康先確像定今河后的丘產品扛選擇見、產駁品定拐位、梁產品旬結構螞、產對品創文新、勉產品催標準召化的略方向俘、策辭略和椒路線疤圖等趁，可斤從蘭牧德咨蘭詢的“產爺品信模墾式咱研膜究芹與魔產抵品飼線循策朽劃”開仆始省。■“產品蠟模式麻研究炮與產然品線寫策劃”針對蠅的是臺企業烏某個羨產品烈系列。繪例束如屋：■多筆數嶺企始業窩選筋擇匆今餃后永擬捧重赤點既開照發威的辨主愚流垮產威品。某房企產品體系（根據產品戰略及產品線規劃）住宅產品商業地產1.MOCO時代系列（剛需型）2.悅府系列（改善型）3.號院系列（高端精品）4.廣場系列（10萬㎡左右中小型城市綜合體）5.匯系列（社區購物中心）■“三叼位酷一益體”方法賣論，慌見下曬圖。“旨產怎品害模巧式勁設制計傻與踢產蒼品澇線脅策桶劃洪”錦的兩技章術蓮模瀉型■重要古提示榆：產品喘標準粒化、暖運營威標準槐化只蘿是顯昆性標旱準，別實質挑是盈繪利模勸式下幫的現杯金流廳標準軋化！1燒.產變品號模餓式洪設守計■目希的：以開法發盈奔利目挎標為乳導向粗，形辛成特匠定產濁品系第列的警盈利腹模式筋、產清品模懸式和除開發淘模式酒，以扶及相脾關經猜濟、厲技術做和績折效指攝標，翻為研弦究制嫩定產腦品標免準和軋開發見運營偉標準憐提供表基礎準依據哲。■方法口論：駛以近實凈現呼投冷資青收墻益雷率片及“三率”目跡標臟為補導攝向慕，嗚統緊籌“產賴品善模萄式+盈序利陽模德式+開決發對模蹈式”的一健體化僵研究呈與設皺計。（1）衣以百戰獄略叼目洋標若為倚導依向壘，譜推獨算臥、勺確劇定胳產單品籃系哥列撇的腿開穩發督目燦標■開累發躲目四標扭的稈推殊算——企業發展戰略產品戰略及產品線規劃產品模式及產品線標準標準化連鎖開發產品標準化構建步驟如何工實現10惡0億布元嘗的結開測發悄目舉標雅？未來規劃期內，公司累計銷售目標是多少比如，300億元根據產品結構比例，該產品系列占比多少比如，35%左右，約計100億元規劃充期內逐，該泛產品結系列攜需做胃幾個店項目嶼？（2）槐以金戰合略快目佳標棚為撇導匙向引，徹推飾算惹、臭確帝定委產固品孟系錄列幫的蚊投牧資憂盈舌利錘目植標■投聞資世盈軋利條目密標吩的握推庸算——利潤率凈利率周轉率凈利潤f1f2杠桿率啟動資金占總投資比例f3

項目開發周期項目開發節點計劃投資峰值資金平衡時間股東權益及投資回收時間項目IRR戰略目標凈利率/潤規送模擁、營利瓶潤騙率慢要祝求客群哲與產珍品定丸位城鼻市豪與值區昌位開發纏周期瓶、節扣點前滲期緊投瘡入界與彩年稿化查收受益爺率產品特征開發運營特征規模、定位、城市分布、城市區位要求、基地特點…

…開發周期與節點要求、開發節奏…

…盈利特征投入產出情況、利潤率、成本特點…

…市場特點基地特征項目特點開發運營投入產出（3）進性而確發定產迅品系胡列的皂開發橫盈利申模式產站品練線賢盈恐利脂模立式：通允過百把臟握滴產基品辨要蔽素寨，堤發源掘者產捐品守線儉盈勸利津特泰征旺。示例蘭：某寺住宅咱產品圣系列擊盈利濃模式炮（簡晝表）產品要素產品特征目標客群追求居住改善和舒適，產品定位首置首改為主城市分布二三線城市為主，一四線為輔中觀區位XX產業園及周邊，中央生活區，城鄉結合部，城市副中心項目規模規劃建面30萬㎡左右（浮動區間10萬㎡）銷售利潤率30%以上開發周期4年左右，周轉率0.25節點控制按照“61086”時間節點（據實倒推）前期投資在銷售前，實際投資占到目標銷售額30%左右，財務杠桿1:3年化收益率30%×0.25×3=22.5%產品啊模式弦創新臣：難慨度較唇大，歇但能賽開創謠一片皂藍海■實砍例吩：萬達·文化喚旅游生城。綠革地·綠地減中心復拒星·蜂膝巢借城哪市恨（徐新根型碌城閃鎮功化素的陽產付城烏一張體蠢化突解蒙決豪方時案毒）麒銅龍·五望個四一懼工宏程罵（疼西爪部敲三票線傷城爐市永小憶型喬綜貼合盤體汪）。■原則咸：先炕行先遍試，激成功打后同始時復企制創新產品標準化產品（二秤）產疲品線定策劃■產品刷線策貨劃的未原則巾：1）立查足于中對現擔有標踐桿項豆目產協品標疊準的扎固化暖和優仿化2）前歌瞻產牙品未基來趨丟勢，劉力爭激三年役領先衰、六濾年不涉落后“產品抽”趨祝勢：售建筑魯科技鐵化，競設計魯精細拒化，午產服灶一體稠化■產稠品碎線罰策策劃包的挎核圖心擁：促滿君足韻收自益包率鐵及楚“酸三秘率子”覺目跨標箭要坑求歌的條標禁準況化樹體悟系枯策傾劃■產獅品罷線奴策蜻劃法的罷結塔果冬：1）形晌成產駐品線怎的主封要技碗術指治標和姨設計廳準則鍋，如軟軟硬計景比錘例、氧戶型叉配比論等；2）為“產品冠線標診準”研究喜及建豪模、軍建庫錫工作轟提供亂基礎刮依據過。1.產午品網標兼準撐體后系肝策炎劃■產柱品焦戰欺略環中拜應喇明拋確孝每咱條砍產齒品般線赴的獨標竭準著化牲率姑目風標難。比斬如坡，唱“鴿到20沿15年，至新一毯代剛需改產球品線文標準澤化率外達到40談%”。■識別嗎出構次成產唱品線赤的所壁有“秘產品尼元”霧（模登塊）駱，標嫂注成諷可實潤現標慈準化使率目港標的裁待建腔標準衫條目酸（其沉實就出是“銅建庫鵝”的窮第一武階段逗工作咽任務連）。實例裝：某讀“濱你水住貢宅產印品線迫”標賓準體還系設蔬計2蹄.技術拴標準臭與設飽計準臭則策紛劃■技術燙標準載與設到計準泛則策糠劃是需產品愈線策話劃的覺重中方之重腸，是吸建庫盆的基性礎。■實例賽：某朋豪蛇宅地產煤品優線《產魯品遍技磚術掠標緣瑞準》。某思上危市租房糧企典綠憶色客節串能持建月筑《產縫品偽級豬配貪標突準》3.產名品擇線駐開捷發常全黎程射現鏈金料流邁標珠準零化■再季次份強河調縣的宅是御，塑產纖品活標越準恨化惠和沉開迫發蟲運臘營夠標開準蓄化釋是鞏實月操周，暢是場外衣在朱表牲現刮，眼而斑隱占含持的繩內恰在貼實摟質蛾是擇現臂金熱流凝標逐準危化恒。■現金艷流標嶺準化寬的最隆終目羅的是答滿足礙產品怒線盈杏利模款式的甘要求橫，實譽現資田金成析本最礎小化飛和投親資利偷潤最倦大化撒。（披只要代實現依了現屋金流目標準嚷化，萌公司丹的全漸面預貌算管杜理存地在的色問題軍自然厭迎刃慘而解掘）■現金連流標歲準化雅的核槽心是搖：根背據周螞轉率州、杠旬桿率爭目標涉，進巾行全傷程現憐金流穿設計洽。關旨鍵點花是推族算、臉確定緞各個你重要常的現轎金流法節點閉計劃傷。主比要有削：◎懷項但目傾啟遠動虎資篩金楚戰斃略杏項跪目垂總跪投糖資輛的賊控柿制壺比串例革（享比論如3狀5愉%）◎脂除土搏地出憤讓金紀外，際后續畏資金魯投入細比例堪；◎承投噸資弄峰到值◎萍首震期功開鉛盤使量屬及滅去跑化之率綢（紗能春否飛覆恭蓋浪土肺地秘出弟讓嫂金兩）◎境現筆金叛流鋪平筋衡癥點荷（搏比璃如15個齒月摘）◎儉股東嗽權益世及回抖收時蹲間……注：迎現金亮流節博點與腸項目眠開發笛里程狂碑節邪點“和稻而獲不徐同”。實例聯：某上初市禍房黃企餃中奇高錫端蹄住童宅系產停品勤線《產品考模式肢與產鐮品線勉策劃》（揀后抬鏈侍）（三件）產例品標木準化戶：建柴模和怎建庫■是否濾推行歸產品偵標準精化，繡不是需條件懸問題隔，而所是思糞維問胳題，紗認識棕問題傲！■優秀程的企叢業不奧僅僅拼是能治提供早創新掘產品街的企公業，漂還是涼能處熔理好腿創新表和標鼻準化謝辯證針關系顯的企清業！復雜愚的汽致車、吵飛機鬧、船級舶等頑都是估模塊壺化、魔標準紀化制租造—想—房地束產企睬業推宜行產探品標出準化捕情況■調查慢顯示既，目閑前房師地產隙業界享的幾影乎所穿有一涉線房伍企都社已經浙形成惕了多思個產物品系脊列和偶多條鞠產品諸線，蛇并在郵不同鑒城市左的不勉同項廳目上香進行求著標揪準化綠連鎖論、復夜制開獻發。■蘭德異咨詢病最新飛調查田顯示宋，百累強房退企中9冤2蛇%的企鵝業都醫在推橫行產轎品標其準化蜂建設耽工作蝦，每臥個企甲業平新均有3武.灶7個產駛品系垃列。■受一壤線房縫企推養行產謹品標決準化秀成功辮實踐返的啟導發，霸近年喚來，索年銷米售額20億元隆以上類的第蟲三、序第四音梯級雁企業并和發廳展速甜度較敢快的摟新興俗企業若也紛柜紛啟骨動了盯產品擱線規妥劃和捧產品虹標準瓦化建過設工級作。某旨種澡意燈義盞上腦說勢，居房賣地優產輸市頑場載已朗進鉛入針以滾高鞭周研轉輩開然發譽模污式賺為貞主充流揮的何標什準托化甘時殿代差！■建委模數和線建酸庫：就委是根貧據產隊品戰忍略及缺產品勁線策濕略、酸產品脖模式酬與產徒品線眼策劃償的結妹構，叫針對茅特定置產品站線，促研究脖制定子出可陪實現怎復制禍開發團的產揉品標女準。如渣何宋實盆現驢產群品耳標徐準示化牲：勁建吵模名和斑建定庫■產放品啞標終準緞的挨建俱立嘗分靠為都兩案個珍階具段村：1、“建模”階段2、“建庫士階段”產褲品救標廟準艦研釀究肚與藏建挺立弦的樂步棋驟企業自行“建庫”委托協作單位，多方合作“建庫”Pase2建庫階段3４５推廣應用，增補完善標準庫形成標準設計圖集委托制圖單位（設計公司）和其他供方Pase1建模階段標準研究制定各類標準的模板，形成標準手冊12進行市場研究、產品研究，確定模板（如“白圖”）深度，形成設計標準、級配標準等手冊1效.孕“建鴿模危”——建立敢各個品標準柏的模冒板■產暑品這標液準“三位輝一體”構成吃模型五：產品級配標準■注：如果霸僅將柿產品稿標準逃理解膛為設部計標仁準是紫不完乳整的仰。這閉也意懷味著柜，產戴品標呼準的到構建牲需要屠公司炮的設相計部如門、害成本杰部門揀、招偶采部暈門共夕同參槐與。“壯建阿模步”首范杰圍