通信電源專業技術交流2008.2浙江省電信有限公司2動力技術專業的分類電源專業空調專業交流系統直流系統專用空調中央空調通信用電：UPS、一般通信電、專用空調電源非通信用電：照明、插座、中央空調通信用電：-48V、-24V直流電源通信機房使用辦公室使用4通信樞紐大樓配電系統市電2自備電源S設備1設備3設備2設備4油機開關1油機開關2聯絡開關3變壓器1發電機組變壓器2市電15UPS電源6UPS為交流不間斷供電電源系統的英文縮寫。UPS系統原理：UPS系統由整流模塊、逆變器、蓄電池、靜態開關等組成。整流模塊（AC/DC）和逆變器（DC/AC）都為能量變換裝置，蓄電池為儲能裝置。除此還有間接向負載提供市電電源（或備用電源）的旁路裝置。UPS系統兩大功能：一是在市電掉電時，UPS系統由蓄電池供電，并輸出純凈交流電。二是在市電供電時，UPS系統輸出無干擾的工頻交流電。

1、UPS系統基礎知識

UPS的分類：后備式UPS優點：結構簡單、價格便宜、噪聲低。缺點：只有在蓄電池供電的有限時間內，負載方可得到高質量的交流電壓。當市電異常（市電電壓、頻率超出后備式UPS允許的輸入范圍或市電中斷）時，后備式UPS通過轉換開關切換到電池狀態，逆變器進入工作狀態，此時輸出波形為交流正弦波或方波。后備式UPS存在切換時間，一般為4毫秒～10毫秒，但對一般的計算機設備的工作不會造成影響在線式UPS優點：供電質量高。缺點：結構復雜、價格高。1、UPS系統基礎知識

78并聯冗余UPS系統：并聯冗余：正常情況下由多臺逆變器一起均分向負載供電，并聯逆變器在控制電路中具有“鎖相同步”的功能，時刻跟蹤市電，以實現與市電同步的目的。當其中一臺逆變器發生故障時，由其并聯分路中的靜態開關將該逆變器從供電系統中退出，負載由其他逆變器供給。若所有逆變器都發生故障時，則由市電向負載供電。優點：供電質量好，可靠性高。1、UPS系統基礎知識

91、UPS系統基礎知識

UPS主機現場應放置操作指南，指導現場操作。UPS的各項參數設置信息應全面記錄、妥善歸檔保存并及時更新。檢查各種自動、告警和保護功能均應正常。定期進行UPS各項功能測試，檢查其逆變器、整流器的啟停、UPS與市電的切換等是否正常。定期檢查主機、電池及配電部分引線及端子的接觸情況，檢查饋電母線、電纜及軟連接頭等各連接部位的連接是否可靠，并測量壓降和溫升。經常檢查設備的工作和故障指示是否正常。定期查看UPS內部的元器件的外觀，發現異常及時處理。定期檢查UPS各主要模塊和風扇電機的運行溫度有無異常。保持機器清潔，定期清潔散熱風口、風扇及濾網。2、UPS系統維護規程介紹

13定期檢查并記錄UPS控制面板中的各項運行參數，便于及時發現UPS異常狀態。其中電池自檢參數宜每季記錄一遍，如設備可提供詳盡數據的，可作為核對性容量試驗的參數，以此作為電池狀態的定性參考依據。經常察看告警和歷史信息，發現告警及時處理并分析原因。當輸入頻率波動頻繁且速率較高，超出UPS跟蹤范圍時，嚴禁進行逆變/旁路切換的操作。在油機供電時，尤其應注意避免這種情況的發生。UPS宜使用開放式電池架，以利于蓄電池的運行及維護。對于UPS使用的蓄電池，應按照產品技術說明書以及本規程中關于蓄電池維護的要求，定期維護。2、UPS系統維護規程介紹

14UPS單機逆變器停機故障處理當發生UPS單機逆變器停機故障時，首先查看負載是否已由該系統中的其他UPS分擔。然后，根據告警提示等判斷該UPS逆變器停機原因。在排除逆變器故障或廠方認可后方可恢復運行。如果無法立即恢復運行，應加強對該系統的保障力度。UPS單機整流器停機故障處理當發生UPS單機整流器停機故障時，首先查看該UPS蓄電池組放電是否正常。然后，根據告警提示等判斷該UPS整理器停機原因。如果為輸入電源的問題，應盡快恢復對該UPS的正常供電。如果為整流器故障，在排除整流器故障方可恢復運行。如果無法立即恢復運行，應加強對該UPS蓄電池組放電情況的觀察力度。根據放電情況，做好停該UPS逆變器的準備。

3、UPS系統常見故障處理

16UPS系統旁路電源超限告警處理當發生UPS系統旁路電源超限告警時，首先分析超限的原因。然后，針對原因盡快使旁路電源恢復正常。在旁路電源未恢復之前，嚴禁進行UPS手動切換到旁路電源的工作，同時應加強對該UPS系統主用電源的保障力度。UPS系統主用電源告警處理當發生UPS系統主用電源告警時，首先查看該系統蓄電池組放電是否正常。然后，分析告警的原因，針對原因在15分鐘之內使主用電源恢復正常。在主用電源未恢復之前，應加強對該系統蓄電池組放電情況的觀察力度。

3、UPS系統常見故障處理

17UPS系統轉旁路電源告警處理在UPS系統正常運行期間出現突然轉旁路電源運行時，首先要檢查UPS系統負載是否出現超載、短路等情況。確認上述情況已經排除后，遵照具體設備的操作步驟使負載恢復到UPS輸出電源上。

3、UPS系統常見故障處理

1819直流電源直流系統的設備構成1）整流模塊部分主要作用是把交流電源轉換為直流電源。分為相控整流電源和開關整流電源。目前主要使用開關整流電源模塊。2）蓄電池部分主要負責在市電斷電后向負載供電。3）直流配電部分主要負責電源的配出和電源的保護1．直流系統基礎知識

20直流系統的基本框圖1．直流系統基礎知識

21＋－接地整流模塊AC輸入整流模塊AC輸入整流部分DC輸出DC輸出配電部分電池部分開關電源的特點1、效率高（在額定負載的20%以上的時候，效率最高，達到90%以上）2、體積小（主要的原因是采用高頻變壓器）3、電氣公害小（有害諧波小）4、噪聲小1．直流系統基礎知識

231．直流系統基礎知識

24變流設備包括：相控整流器、開關整流器、變換器和逆變器。變流設備應安裝在干燥、通風良好、無腐蝕性氣體的房間。室內溫度應不超過30℃。高頻開關型變流電源設備宜放置在有空調的機房，機房溫度不宜超過28℃。變流設備維護一般要求：1．輸入電壓的變化范圍應在允許工作電壓變動范圍之內。工作電流不應超過額定值，各種自動、告警和保護功能均應正常。2．宜在穩壓并機均分負荷的方式下運行。3．要保持布線整齊，各種開關、熔斷器、插接件、接線端子等部位應接觸良好、無電蝕。4．機殼應有良好的接地。5．備用電路板、備用模塊應每年定期試驗一次，保持性能良好。開關電源各整流模塊器不宜工作在20%負載以下，如系統配置冗余較大可輪流關掉部分整流器以調整負荷比例，作為冷備份的模塊宜放置在機架下方。2．直流系統維護規程介紹

25開關電源維護周期表：周期項目月1.檢查浮充電壓、電流是否正常。2．檢查模塊液晶屏顯示功能是否正常、翻看告警記錄。3.測量直流熔斷器壓降或溫升、匯流排的溫升有無異常。4.檢查各模塊負載均分性能。5.檢查各整流模塊風扇運轉是否正常。6.清潔設備，特別注意風扇、濾網的清潔，保證無積塵。季1.檢查系統直流輸出限流保護功能。2.檢查整流器各告警點設置，測試必要的告警功能。3.測試系統自動均、浮充轉換功能。4.檢查各項電池管理功能，并調整均、浮充電壓、充電限流、均充周期及持續時間等各項參數， 校對均、浮充電壓設定值。5.檢查各開關、繼電器、熔斷器以及各接觸元器件是否正常工作，容量是否匹配（包括交、直流 配電屏）。6.測量中性線電流以及對地電壓。7.檢查防雷設備能否正常。半年1.測試系統自啟動功能。年1.測量衡重雜音電壓。2.校準系統電壓、電流值。3.檢查各機架接地保護是否緊固牢靠。4.測試備用模塊。2．直流系統維護規程介紹

26單個模塊故障處理當出現單個模塊故障時，首先查看負載情況是否正常。然后，關閉故障模塊的輸入電源，并按具體設備的操作步驟進行故障處理。直流系統輸入電源告警處理當出現直流系統輸入電源告警時，首先查看該系統蓄電池組放電是否正常。然后，分析告警的原因，針對原因在15分鐘之內使輸入電源恢復正常。在輸入電源未恢復之前，應加強對該系統蓄電池組放電情況的觀察力度。直流系統負載告警處理當出現直流系統負載告警時，首先判斷負載熔絲是否正常。然后，要檢查負載是否出現超載、短路等情況。確認上述情況已經排除后，方可重新投入新的熔絲。

3、直流系統常見故障處理

27蓄電池組28目前通信機房內使用的電池絕大多數為閥控式少維護鉛酸蓄電池，簡稱為免維護蓄電池（VRLA）。它的主要特點是維護量小、無酸霧和氫氣逸出、對安裝環境無需做特別的防酸、防爆和通風處理，因此可以和其它電氣設備安裝在一起，適合分散式供電要求。它對安裝地點的環境溫度有一定要求，溫度過低會影響電池的放電性能、溫度過高會影響電池的使用壽命。具體環境溫度視具體的設備略有不同，一般最佳的環境溫度在攝氏20度到25度。閥控式鉛酸蓄電池分為兩種類型：膠體式和吸附式。1、蓄電池組基礎知識

291、蓄電池組基礎知識

3031一般以10小時率對蓄電池進行充電對蓄電池性能最好，UPS蓄電池也不例外，因此UPS充電一般設置為10小時充電電流。無論市電還是柴油機只要能滿足蓄電池足夠的充電電流容量即可。例如：一臺UPS連接4組180AH蓄電池，一般設置充電電流為4*18=72A左右。免維護蓄電池技術指標：1）標稱容量在25℃的環境下，以10小時率電流放電至終了電壓所能達到的最低限度的電量（Ah）。2）實用容量在一定溫度下，以非標稱電流連續放電所能達到的最低容量。C3＝0.75C10，C1＝0.55C10。I3=2.5I10,I1=5.5I103）終止電壓放電電流<0.25C10，放電終止電壓可取1.8V/2V單體（10.8V/12V）。放電電流>0.25C10，放電終止電壓可取1.75V/2V單體（10.5V/12V）。1、蓄電池組基礎知識

閥控密封蓄電池運行環境的要求閥控式密封蓄電池（包括UPS蓄電池,以下簡稱密封蓄電池）可不專設電池室，但運行環境應滿足以下要求：1.安裝密封蓄電池的機房應配有通風換氣裝置，溫度不宜超過28℃，建議環境溫度應保持在10℃～25℃之間。2.避免陽光對電池直射，朝陽窗戶應作遮陽處理。3.確保電池組之間預留足夠的維護空間。4.UPS等使用的高電壓電池組的維護通道應鋪設絕緣膠墊。2、蓄電池組維護規程介紹

32密封蓄電池的一般維護1.密封蓄電池和防酸式電池禁止混合使用在一個供電系統中；不同規格、型號、設計使用壽命的電池禁止在同一直流供電系統中使用；新舊程度不同的電池不應大量在同一直流供電系統中混用。2.密封蓄電池和防酸式電池不宜安放在同一房間內。3．如具備動力及環境集中監控系統，應通過動力及環境集中監控系統對電池組的總電壓、電流、標示電池的單體電壓、溫度進行監測，并定期對蓄電池組進行檢測。通過電池監測裝置了解電池充放電曲線及性能，發現故障及時處理。2、蓄電池組維護規程介紹

33密封蓄電池的一般維護（接上頁）4.需經常檢查下列項目，發現問題及時處理：1).物理性檢查項目(1)極柱、連接條是否清潔；有否損傷、變形或腐蝕現象。(2)連接處有無松動。(3)電池極柱處有否爬酸、漏液；安全閥周圍是否有酸霧酸液逸出。(4)電池殼體有無損傷、滲漏和變形。(5)電池及連接處溫升有否異常。2).相關參數設置的檢查和調整(1)據廠家提供的技術參數和現場環境條件，檢查電池組及單體均、浮充電壓是否滿足要求，浮充電流是否穩定在正常范圍。(2)檢測電池組的充電限流值設置是否正確。(3)檢測電池組的告警電壓（低壓告警、高壓告警）設置是否正確。(4)如直流系統中設有電池組脫離負載裝置，應檢測電池組脫離電壓設置是否準確。2、蓄電池組維護規程介紹

34密封蓄電池的充放電1、密封蓄電池的均衡充電：一般情況下，密封蓄電池組遇有下列情況之一時，應進行均充（有特殊技術要求的，以其產品技術說明書為準），充電電流不得大于0.2C10，充電方式參照充電時間—電壓對照表。1).浮充電壓有兩只以上低于2.18V／只。2).擱置不用時間超過三個月。3).全浮充運行達6個月。4).放電深度超過額定容量的20%。2、蓄電池組維護規程介紹

35密封蓄電池的充放電2、密封蓄電池充電終止的判據：1).充電量不小于放出電量的1.2倍。2).充電后期充電電流小于0.005Ｃ１０Ａ（Ｃ１０＝電池的額定容量）。3).充電后期，充電電流連續３小時不變化。達到上述三個條件之一，可視為充電終止。3、蓄電池的放電：1).每年應做一次核對性放電試驗（對于UPS使用的密封蓄電池，宜每季一次），放出額定容量的30～40％。2).對于2V單體的電池，每三年應做一次容量試驗。使用六年后應每年一次(對于UPS使用的6V及12V單體的電池應每年一次)。3).48V系統的蓄電池組，放電電流不得大于0.25C10。4).蓄電池放電期間，應定時測量單體端電壓、單組放電電流。有條件的，應采用專業蓄電池容量測試設備進行放電、記錄、分析，以提高測試精度和工作效率。5、密封蓄電池放電終止的判據：1).對于核對性放電試驗，放出額定容量的30～40％。2).對于容量試驗，放出額定容量的80%。3).電池組中任意單體達到放電終止電壓。對于放電電流不大于0.25C10，放電終止電壓可取1.8V/2V單體；對于放電電流大于0.25C10，放電終止電壓可取1.75V/2V單體。達到上述三個條件之一，可視為放電終止。2、蓄電池組維護規程介紹

3637謝謝！謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產基礎知識培訓請在此輸入您的副標題LOGO新員工入職培訓系列課程培訓目標請在此輸入您的副標題LOGO1、熟悉房地產相關基本知識2、了解房地產相關的建筑知識3、熟悉房地產銷售基本知識1房地產基本概念2土地及地產知識概要4房地產銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產基礎知識房地產房地產又稱不動產，是房產與地產的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權利，在經濟學上也叫不動產包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產物權注：房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、典當權等。房產是指房屋的經濟形態，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他用途的房屋。【第一節：房地產基本概念】【第一節：房地產基本概念】地產是指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產。地產與土地的根本區別在于有無權屬關系：地產在法律上有著明確的權屬關系，而土地則沒有明確的權屬關系，它是一個統稱。房產、地產兩者間的關系房產與地產之間存在著客觀的、必然的聯系，主要包括幾個方面：1、實物形態上看，房產與地產密不可分2、從價格構成上看，房產價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產價格3、從權屬關系看，房產所有權和地產所有權是聯系在一起的。【第一節：房地產基本概念】房地產的經濟特性1、生產周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產的保值增值性

房地產的特性

房地產的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業的差異性【第一節：房地產基本概念】房地產類型按用途：居住、商業、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業和倉儲、農業、特殊目的（車站、機場、醫院等）、綜合房地產。按開發程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現房。按建筑結構：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結構形式：墻體、框架、筒體等。按層數和高度：低層、多層、高層、超高層。【第一節：房地產基本概念】房地產業

以土地和建筑物為經營對象，包括土地的開發，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償轉讓、劃拔，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押、貸款以及由此而形成的房地產市場的綜合性產業。

房地產開發房地產開發企業在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。【第一節：房地產基本概念】

房地產市場分類一級市場——政府出讓土地予開發商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費者將已購商品房再轉讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節：房地產基本概念】

房地產價格房地產價格構成：土地價格和建筑物及其附屬物價格的統一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現形式。房地產總價格：指一宗房地產的整體價格。房地產單位價格：指單位面積或單位建筑面積的價格，它可以反映房地產價格水平的高低。

房地產價格

樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的土地價格樓面地價=土地總價格/總建筑面積=土地單價/容積率【第一節：房地產基本概念】

土地價格1、房屋建筑成本2、流通費用3、稅金4、利潤房地產價格

房屋價格

房地產價格構成1、土地出讓金或征地費2、拆遷安置補償費3、城市土地開發費4、土地開發利潤【第一節：房地產基本概念】【第一節：房地產基本概念】【第一節：房地產基本概念】房地產價格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區外部的配套設施（醫院、銀行、超市、農貿市場、學校、美容院等）

4、小區內部的配套設施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少

10、政府因素、土地價格的變動

11、其它因素森茂山莊項目部【第一節：房地產基本概念】【第二節：土地及地產知識概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮建成區的土地，都屬于國家所有；在鄉村和城鎮郊區，國家依法征用和沒收的土地、國營農場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農村集體所有的土地。根據《中華人民共和國土地管理法》第八條的規定：農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。【第二節：土地及地產知識概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權。土地使用權：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權利。土地使用權可以依法轉讓。【第二節：土地及地產知識概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設施用地（含商業用地）3、工業用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節：土地及地產知識概要】國有土地使用權的取得方式

國有土地使用權的取得方式：土地使用權出讓、轉讓、劃撥三種形式。1、土地使用權出讓：是指人民政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。招標：是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經評標后確定的中標人取得土地使用權的行為。【第二節：土地及地產知識概要】

國有土地使用權的取得方式2、土地使用權轉讓：是指合法擁有土地使用權的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權轉移給他人的行為。3、土地使用權劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。【第二節：土地及地產知識概要】

土地分類——按開發程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。【第二節：土地及地產知識概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業用地——50年；3、教育、科技、文化、衛生、體育用地——50年；4、商業、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應該明確，房屋的所有權是不存在年限問題的，房屋一經購買并取得產權后，即作為業主個人所有的財產，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權是有限的，不同開發用途的土地使用年限不一樣。開發企業在取得土地用于房地產開發時，都要與國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》，其土地使用年限按國家規定執行。【第三節：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設施7、政府和公用設施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結構。多層房屋通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物。【第三節：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍灣【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結構形式分類：1、磚木結構2、磚混結構3、鋼混框架結構4、鋼混剪刀墻結構5、鋼混框架一剪刀墻結構6、鋼結構【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合板樓：板樓一般建筑層數不會超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。

板樓的優勢：結構設計將朝陽面讓位于居室，通風采光條件優于其它結構。比較典型的是一梯兩戶式設計，南北朝向時，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時，前后居室各有半天的朝陽面。【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優勢：節約土地資源；塔樓多采用大框架結構，除少數承重梁之外，戶內分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結構強度高，抗震性好；居高望遠，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風，這樣的地方被稱為“灰色空間”。【第三節：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結構分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復式樓【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復式住宅是受躍層式住宅的設計構思啟發，但層高要低于躍層式住宅（復式設計為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立。【第三節：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經典花園洋房*融科·檀香山【第三節：房屋建筑工程概論】

【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經濟適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產開發公司投資建設，以營利為目的，按市場規律經營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設用地規劃許可證》《建筑工程規劃許可證》《國有土地使用證》《建設工程施工許可證》《商品房預(銷)售許可證》。“兩書”：新建住宅《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現房銷售和期房預售；從銷售對象看，分內銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。【第三節：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個商品房住宅小區【第三節：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結構住宅磚混結構住宅：是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗的講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。【第三節：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分：2、磚木結構住宅磚木結構的住宅：是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構共同構筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結構住宅鋼筋混凝土結構住宅：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結構搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結構等。【第三節：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進深、開間可以衡量房屋的通透性，進深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質量不高。

*房間進深16.5米/房間開間8.8米*臥室進深6米/臥室開間4.4米*客廳進深6.5米/客廳開間8.8米【第三節：房屋建筑工程概論】住宅的進深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度。【第四節：銷售知識與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現售和預售兩種；

商品房預售條件：1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2、持有建設工程規劃許可證；3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。5、商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節：銷售知識與案例分析】住宅權益

住宅的產權：一般是指住宅的所有權。住宅的所有權，是一種民事法律關系，指的是在法律規定的范圍內，對住宅全面支配的權力。

住宅的所有權一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構成了住宅所有權的四項基本內容。【第四節：銷售知識與案例分析】住宅權益1、住宅的占有權：一般由所有權人來行使。當使用權與所有權相分離的時候，占有權就為使用人行使——比如出租，當使用權發生轉移時，占有權也隨之轉移。2、住宅的使用權：對住宅使用的權力稱住宅的使用權。使用權的人，既可以是所有權人本人，也可以是租房人等。在占有權和使用權暫時不歸房主所有時，房主的所有權并未喪失。3、住宅的收益權：是指房主利用住宅、房產等產生某種利益的權力，比如出租收益。4、住宅的處分權：由房主行使。只有房主才有權力處分住宅、房產、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當房屋、住宅作為抵押物抵押給債權人時，債權人擁有房屋的處分權。【第四節：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：1、產權證書：是指"房屋所有權證"和"土地使用權證"。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建筑面積、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權房：是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的住宅，政府以規定的租金標準出租給居民的公有房產。3、公房：也稱公有房產，國有房產。它是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的房產，在房產未出售之前，房產的產權歸國家所有。目前居民租用的公有房產，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產，一類是不可售公有房產。均為使用權房。【第四節：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：4、不可售公房：根據本市現行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產。6、單位產權房：是指產權屬于單位所有的房屋，也稱系統產權房、系統房。7、共同共有房產：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產不分份額地享有平等的所有權。【第四節：銷售知識與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產管理部門將沒有取得房屋產權證的房屋統稱為期房，只要還沒辦理房地產初始登記手續，沒取得房屋產權證，就是期房。開發商出售期房稱為預售，購房者買房時就要與開發商簽訂房屋預售合同。

2、現房：按照我國銷售商品房“現房”的規定，只有領取了《房屋所有權證》的商品房才叫“現房”。在銷售商品房的過程中，現房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權證》，在簽合同的時候也必須使用國土房管局印制的標準合同。【第四節：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：3、準現房：準現房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。4、二手房：經過二次轉手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當房產銷售量達到80％以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：6、爛尾房：是指由于開發商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，無法回收前期投資，無力進行后續建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——價格篇：1、一次性買斷價：指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預先向銷售者賣方交納一定數額的錢款。依據《合同法》相關規定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執行；如無約定，賣方違約時，“定金”雙倍返還；買方違約時，“定金”不返還。“定金”的總額不得超過合同標的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規定，一般可視為“預付款”。“訂金”的效力取決于雙方當事人的約定。雙方當事人如果沒有約定，“訂金”的性質主要是預付款，銷售者違約時，應無條件退款；消費者違約時，可以與銷售者協商解決并要求經營者退款。如果雙方當事人另有約定，則按照約定執行。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——價格篇：

定金與訂金的區別，主要表現在：

1)、從合同、依約定應交付定金而未交付的，不構成對主合同的違反；而交付訂金的協議是主合同的一部分，依約定應交付訂金而未交付的，即構成對主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當事人一方不履行合同債務時，不發生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數額在法律規定上有一定限制，例如《擔保法》就規定定金數額不超過主合同標的額的20％；而訂金的數額依當事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔保性質，而訂金只是單方行為，不具有擔保性。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——價格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規定和合同的約定，應該付給對方的一定數量的貨幣。違約金是對違約方的一種經濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現懲罰性。5、均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。6、起價：也叫起步價，是指某物業各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業，以最低層的銷售價為起步價。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內或單元內建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內建筑面積及應當分攤的共有建筑面積。商品房銷售面積=套內實際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內面積㎡【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇2、套內建筑面積：商品房的套內建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇3、套內使用面積：套內房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規定計算：1)、套內使用面積為套內臥室、起居室、過道、廚房、衛生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；3)、不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；4)、內墻面裝飾厚度計入使用面積。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇

4、套內墻體面積：套內墻體面積是指商品房各套內使用空間周圍的維護或承重墻體所占的面積。商品房的套內境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內墻體面積的計算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇

5、套內陽臺建筑面積：按照《建筑面積計算規則》的規定，套內陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中：1）、原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；2）、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設筑面積；3）、凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分攤的公用建筑面積為每幢樓內的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房以及其他為該建筑服務的專用設備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）另外，購房人所受益的其他非經營性用房，需要進行分攤的，要在銷（預）售合同中寫明房屋名稱，需分攤的總建筑面積。

公用建筑面積不包括倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用房不計入公用建筑面積。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇分攤的公用建筑面積計算：根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》規定，各套（單元）分攤的公用建筑面積計算公式如下：1）分攤的公用建筑面積=各套套內建筑面積*公用建筑面積分攤系數2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內建筑面積之和已作為獨立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積3）公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積/各套套內建筑面積之和【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇

7、面積計算公式匯總：商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤公用面積套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積使用面積：建筑物各層平面中直接為生產生活使用的凈面積的總和輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和結構建筑面積：建筑物各層中，外墻、內墻、垃圾道、通風道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇使用率：使用面積與建筑面積之比。

實用率：套內建筑面積和住宅面積之比。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場65%。使用率與人流量密切相