捷開大廈商業(yè)項(xiàng)目策劃方案第一章總體策劃思路一、策劃的總體思路1.全面把握：首先是建立在對當(dāng)前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯(cuò)誤和成功的經(jīng)驗(yàn)，避免重蹈覆轍先求不敗而后求全勝。2.項(xiàng)目對接：強(qiáng)調(diào)對項(xiàng)目所在區(qū)域及個(gè)性特點(diǎn)詳盡深入的調(diào)查與研究，并對項(xiàng)目的資源優(yōu)勢和劣勢進(jìn)行判斷與整合，從而實(shí)現(xiàn)最優(yōu)模式與項(xiàng)目自身進(jìn)行完美對接。3.創(chuàng)新超越：每一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領(lǐng)域的積極開拓，不僅為項(xiàng)目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。二、項(xiàng)目背景1.項(xiàng)目概述捷開大廈位于十堰市人民中路五堰崗?fù)の髂蟼?cè)，西臨百二河，東望五商時(shí)尚百貨，南隔燕林小區(qū)，北接九歌、國美電器和東岳路立交橋，屬城市核心商圈內(nèi)的絕版地塊。地塊周邊休閑、購物、娛樂、醫(yī)院等生活設(shè)施配套齊全，交通便捷。2.項(xiàng)目規(guī)劃負(fù)二層：消防設(shè)備負(fù)一層：地下停車場（租售并行）、機(jī)房設(shè)施等一層：酒店大堂、雙層商鋪（出售）二層、三層：品牌商超（中百倉儲(chǔ)）四層：酒店配套餐飲（租售并行）五層：休閑、娛樂城（租售并行）六層至十五層：高級(jí)酒店客房（維也納酒店）、空中泳池十六層至二十五層：可自由間隔式高級(jí)寫字間或稱酒店式投資公寓（出售）二十六層：會(huì)所（租售或自營）、寫字間（出售）二十七層：電梯機(jī)房三、項(xiàng)目資源分析、項(xiàng)目目標(biāo)的界定效益和品牌1.項(xiàng)目銷售按目標(biāo)計(jì)劃順利完成第一階段銷售必須成功，以順利渡過項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)期，實(shí)現(xiàn)資金流的良性運(yùn)作，確保后續(xù)開發(fā)資金。總銷售額、回款額、銷售進(jìn)度、利潤目標(biāo)的合理實(shí)現(xiàn)。2.項(xiàng)目對企業(yè)品牌及后續(xù)項(xiàng)目的拉動(dòng)和貢獻(xiàn)。借助項(xiàng)目運(yùn)作的成功，捷開置業(yè)發(fā)展有限公司確立在十堰房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。綜合提升捷開置業(yè)發(fā)展有限公司的品牌知名度、美譽(yù)度和擴(kuò)張力。四、核心目標(biāo)—物業(yè)銷售原理：達(dá)到商業(yè)、酒店、寫字樓的三贏境界所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價(jià)值、消費(fèi)者客戶價(jià)值、項(xiàng)目所處的區(qū)域價(jià)值三種價(jià)值的同步提升。通過對樓盤潛在價(jià)值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強(qiáng)大的品牌勢能：消費(fèi)者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。最終達(dá)到財(cái)富涌流、鳳凰涅磐的全新局面。五、項(xiàng)目策劃總建議1.引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài)和設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合。2.通過前期銷售與招商的同步進(jìn)行，引進(jìn)眾多國內(nèi)、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆現(xiàn)有區(qū)域商業(yè)格局。3.注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運(yùn)營管理概念，對項(xiàng)目精心包裝。4.通過超常規(guī)宣傳，通過項(xiàng)目營銷進(jìn)行造勢炒作，讓該項(xiàng)目的開發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點(diǎn)，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費(fèi)用。5.通過適當(dāng)靈活劃分商鋪面積來控制"總價(jià)"，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項(xiàng)目積聚大量的潛在客戶群。6.充分利用項(xiàng)目三部分所形成的“生態(tài)鏈”形成優(yōu)勢互補(bǔ)。六、項(xiàng)目的SWOT分析1.項(xiàng)目優(yōu)勢A、地理位置優(yōu)越，商圈人氣興旺捷開大廈位于十堰市五堰中心地帶，屬于人民路頂級(jí)商業(yè)中心的核心地帶，交通便利。可以說是是目前十堰市城區(qū)內(nèi)最具價(jià)值的商業(yè)物業(yè)。B、商業(yè)配套完善，商業(yè)活動(dòng)便捷由人民路、柳林路、東岳路與朝陽路相交匯所形成的中心路地段是十堰市五堰中心區(qū)最為成熟的商業(yè)活動(dòng)區(qū)，其中匯聚的商業(yè)、酒店、娛樂等均在整個(gè)十堰市具絕對代表性。隨著近年來來國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，居民生活水平的不斷提高，大規(guī)模新型商業(yè)項(xiàng)目的投入使用，令該地段的商業(yè)配套越發(fā)成熟，各類商業(yè)、商務(wù)活動(dòng)業(yè)已成為十堰最為頻繁的地區(qū)。項(xiàng)目集商業(yè)、現(xiàn)代酒店、寫字樓于一體，可形成商業(yè)經(jīng)營、旅游居住與商務(wù)活動(dòng)的優(yōu)勢互補(bǔ)。2.項(xiàng)目劣勢本項(xiàng)目的前身為物資大廈，是已經(jīng)有十余年的爛尾樓，在市場上有一定的負(fù)面影響。周邊商業(yè)競爭較多，從某種程度上分流消費(fèi)群體。雖然片區(qū)具有良好商業(yè)環(huán)境資源，但是臨近項(xiàng)目如五商時(shí)尚百貨、武當(dāng)廣場一期目前經(jīng)營、招商狀況不容樂觀，容易造成客戶的對比心理，為后期銷售招商增加壓力。目前十堰商住一體的商業(yè)鋪面供應(yīng)量較大，如北京路上的商業(yè)項(xiàng)目至今還沒有大面積傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)正式動(dòng)作，本片區(qū)的二樓以上商鋪銷售和租賃價(jià)格不太理想。目前市場上寫字樓投資回報(bào)率較低，缺乏投資者關(guān)注，而中、小型公司因?yàn)榻?jīng)濟(jì)實(shí)力有限，多以租賃為主，購買意向不強(qiáng)。3.機(jī)會(huì)點(diǎn)A、經(jīng)濟(jì)發(fā)展利好因素人民路地位的提升，是十堰市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展、核心商業(yè)圈多元化發(fā)展的必然。目前已形成南北以人民路為軸，東西以東岳路、柳林路為軸的格局。而人民路與東岳路、柳林路也因地處城市軸線中心的緣故，商業(yè)地位迅速上升。B地理區(qū)位優(yōu)勢目前十堰市房地產(chǎn)市場已日漸成熟，該項(xiàng)目的地理區(qū)位優(yōu)勢必然會(huì)贏得較大的發(fā)展趨勢。因此，以超前的決策意識(shí)，以科學(xué)的態(tài)度研究“供給需求”，便可以搶占“先機(jī)”。項(xiàng)目連動(dòng)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化本項(xiàng)目周邊是五堰香港街、武當(dāng)廣場、五商時(shí)尚百貨、人商家電、燕林市場等十堰老牌商業(yè)，以及國美電器、五商量販、燈飾城、金地廣場、君貿(mào)商城等外來商業(yè)和本地新興專業(yè)市場的聚集地，因此如何結(jié)合項(xiàng)目自身開發(fā)特點(diǎn)，能完善和補(bǔ)充市場缺陷就能發(fā)揮優(yōu)勢，降低運(yùn)作成本，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目物業(yè)潛在價(jià)值最大化，使發(fā)展商充分兌現(xiàn)效益。C、中心城市的建設(shè)匯聚了人氣隨著政府發(fā)展“區(qū)域性中心城市”力度加大，五堰黃金商圈長久以來在十堰的強(qiáng)勢影響力和知名度，區(qū)位優(yōu)勢必然會(huì)帶來人氣的上升，而本項(xiàng)目開發(fā)周期估計(jì)完全可以“借勢造勢“，為增加項(xiàng)目銷售的安全性打下良好的基礎(chǔ)。4.風(fēng)險(xiǎn)A、市場因素可對形成直接影響的超大型項(xiàng)目在本項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)都將面市時(shí)，例如武當(dāng)廣場二期、君貿(mào)商城、金地廣場酒店等，這些項(xiàng)目均體量巨大、且都是集商業(yè)、酒店、寫字樓或住宅于一體。同期上市必將對本項(xiàng)目產(chǎn)生競爭。同時(shí)，從目前十堰市的房地產(chǎn)市場看，各類型競爭同質(zhì)化開始，已引起許多開發(fā)商的重視，按我們的建設(shè)周期測算，一旦這些開發(fā)商都清晰地認(rèn)識(shí)到產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿。那時(shí)，本項(xiàng)目還是具有一定市場競爭的風(fēng)險(xiǎn)性。B、自身因素本項(xiàng)目的前身為有爛尾的負(fù)面影響。與本項(xiàng)目一路之隔的武當(dāng)廣場二期、五堰時(shí)尚百貨及人民路的其他大型商場已經(jīng)有強(qiáng)烈的對比，假如本項(xiàng)目沒能在項(xiàng)目定位、經(jīng)營特點(diǎn)及硬件設(shè)施上有所超越的話，銷售的風(fēng)險(xiǎn)性和困難度是顯而易見的。5.綜合分析從市場調(diào)研結(jié)果分析、本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢比較，機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存。唯一的辦法就是尊重市場、適應(yīng)市場，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達(dá)到科學(xué)的"投入產(chǎn)業(yè)比"，追求產(chǎn)品供給需求的完善性，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場期望值。從目前各熱銷的房地產(chǎn)項(xiàng)目以及投資者的區(qū)域意向，可以看出投資者的考慮因素主要表現(xiàn)在：一是地段和人氣，地段和人氣是決定商鋪?zhàn)饨鸬闹匾蛩兀肆髁看蟆⒌缆窌惩ā⒛軌蛄糇⌒腥撕陀蟹€(wěn)定消費(fèi)群體的區(qū)域等都是投資考慮的主要因素；二是新的商業(yè)模式和經(jīng)營理念，十堰當(dāng)前的商業(yè)模式開始從條狀商業(yè)街向集聚式商業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)化，綜合性的"商業(yè)步行街"、"一站式購物"的大賣場等新的經(jīng)營管理模式所帶來的影響是不言而喻的；同時(shí)隨著市場上產(chǎn)權(quán)式酒店、投資型公寓及中高檔寫字樓等房地產(chǎn)項(xiàng)目的出現(xiàn)，投資物業(yè)的多樣性也開始逐步形成。因此，同屬具備投資型的商業(yè)形態(tài)，本項(xiàng)目要立于市場不敗之地的關(guān)鍵就是如何策劃出適合區(qū)域今后發(fā)展的商業(yè)模式和引入先進(jìn)的經(jīng)營理念。三是產(chǎn)品和配套，商業(yè)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和周邊資源狀況，包括產(chǎn)品本身、產(chǎn)品形象、產(chǎn)品位置對消費(fèi)及投資者的有效引導(dǎo)，還有商業(yè)項(xiàng)目的功能定位、軟硬件配套設(shè)施、人流走向等技術(shù)性內(nèi)容，以上因素對商業(yè)項(xiàng)目的功能影響很大，投資者考慮范圍較大。第二章項(xiàng)目總體的定位一、項(xiàng)目總體形象定位隨著十堰經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高，及政府致力于發(fā)展“區(qū)域性中心城市”，五堰商業(yè)區(qū)在目前及今后的發(fā)展?jié)摿Χ紵o可限量，唯一尚缺的就是“城市標(biāo)志性物業(yè)”的出現(xiàn)。因此做為外業(yè)商業(yè)投資十堰經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，“捷開大廈，新型復(fù)合型商業(yè)物業(yè)”將成為必然趨勢。本案作為融會(huì)商業(yè)、現(xiàn)代酒店及寫字樓功能的綜合型物業(yè)，以其現(xiàn)代、高級(jí)、俊朗、雄偉的建筑立面，它的出現(xiàn)必然成為“五堰城市標(biāo)志性物業(yè)”，而我們也可以說是順應(yīng)潮流的將其定位于：形成項(xiàng)目內(nèi)部商務(wù)生態(tài)鏈打造令十堰商業(yè)走向前瞻和成熟的標(biāo)志建筑，它的出現(xiàn)，必然使目前的城市格局和經(jīng)濟(jì)發(fā)生新的變化，也是城市自身發(fā)展戰(zhàn)略性選擇與需要。二、項(xiàng)目功能定位在確定項(xiàng)目整體形象的基礎(chǔ)上，我們針對本項(xiàng)目實(shí)際情況，為捷開大廈各組成部分的功能定位如下圖：1、商業(yè)部分的功能定位:一個(gè)成功的商業(yè)項(xiàng)目，正確的定位是關(guān)鍵。正確的定位，不僅僅是發(fā)揮項(xiàng)目先天的優(yōu)勢，更重要是要有前瞻性，能通過后期的適當(dāng)?shù)母脑炫c創(chuàng)新的形象宣傳，挖掘新優(yōu)勢，創(chuàng)造新優(yōu)勢，激發(fā)最大價(jià)值，獲得最大收益。定位原則：1，商圈互補(bǔ)；2，價(jià)值鏈完整；3，前瞻性；4，創(chuàng)造性；5，唯一性十堰的商業(yè)形態(tài)必須升級(jí)，為五堰商業(yè)中心打造一個(gè)完整出色的商圈，才是本片區(qū)商業(yè)發(fā)展的趨勢。因此我們必須找到與現(xiàn)有商圈互補(bǔ)的空白點(diǎn)——那就是超越五堰商場和武當(dāng)廣場，打造一個(gè)高檔次的綜合性消費(fèi)平臺(tái)，因此，結(jié)合項(xiàng)目的地段優(yōu)勢與中等規(guī)模的體量，我們對于商場部份的定位就是：十堰首座精品綜合性商業(yè)廣場：集商超、酒店、娛樂、商務(wù)辦公為一體的精品型城市綜合體；(城市綜合體，西方稱“HOPSCA（豪布斯卡）”，即酒店HOTEL＋寫字樓OFFICE＋停車場PARKING＋大型綜合購物中心SHOPPINGMALL＋會(huì)展博覽CONVENTION＋社區(qū)公寓APARTMENT的復(fù)合體。這一定義，是城市綜合體內(nèi)部“商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)”的價(jià)值體現(xiàn)。城市綜合體本身就是一個(gè)可循環(huán)再生的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，多種功能配套的商業(yè)形態(tài)之間相互促進(jìn)，互為價(jià)值鏈。城市綜合體被形象地稱為“城中之城”，是以一種功能為主、多種功能配套的多功能、高效率建筑群落，有商務(wù)辦公、居住、酒店業(yè)、商業(yè)、休閑娛樂、縱橫交叉的交通及停車系統(tǒng)，有些還具有會(huì)展等展覽功能，是城市人口集聚、用地緊張到一定程度后出現(xiàn)的資源共生、聚合增值的地產(chǎn)模式)基本業(yè)態(tài)規(guī)劃：首層——“精品名店城”，六米高的空間形成十堰獨(dú)有的雙層連體商鋪的形式，臨街商鋪應(yīng)延續(xù)人民路巨大的人流及傳統(tǒng)商業(yè)格局，以形成與項(xiàng)目形象相協(xié)調(diào)的“品牌店”經(jīng)營模式，內(nèi)街商鋪可通過營造室內(nèi)休閑廣場，采用玻璃通透式間隔成使用面積在20—40㎡左右的鋪面，即可解決商場內(nèi)采光不足的問題，又可極大的降低投資門檻，為原有地塊商家的順利回流奠定基礎(chǔ)。同時(shí)也可以考慮致力吸引于中高檔次的特色餐飲商家進(jìn)入，以形成依托于項(xiàng)目強(qiáng)大商務(wù)客源基礎(chǔ)上的特色經(jīng)營。二樓、三樓——引進(jìn)大型商超品牌主力店（中百倉儲(chǔ)），為整個(gè)商業(yè)帶來充足的人氣，為其他商鋪經(jīng)營帶來大樹底下好乘涼的效應(yīng)。四樓——可以考慮為維也納酒店配套的品牌餐飲（中餐、西餐、咖啡廳、茶吧等）。五樓——娛樂休閑，如格蘭高地量販?zhǔn)終TV，或與酒店配套的健身、美容、SPA、浴足等休閑項(xiàng)目。2、商務(wù)部分的功能定位:定位原則：1，商業(yè)商務(wù)商住互動(dòng)互補(bǔ)；2，提升附加值；3，前瞻性；從城市區(qū)域功能規(guī)劃的高度著眼，結(jié)合項(xiàng)目的地段，規(guī)模與設(shè)計(jì)特點(diǎn)，特別是本項(xiàng)目擁有可分割式的宜居宜商宜投資的現(xiàn)代寫字樓和高級(jí)維也納酒店，我們對于商務(wù)部份的定位就是：捷開大廈，十堰首座酒店式公寓、現(xiàn)代SOHO城四、項(xiàng)目定位優(yōu)勢的建立基礎(chǔ)1、經(jīng)營策略：經(jīng)營哲學(xué)：顧客至上。服務(wù)宗旨：以合理售價(jià)及租金為顧客提供完善而優(yōu)質(zhì)的商務(wù)服務(wù)。優(yōu)質(zhì)服務(wù)：引進(jìn)世界流行的商務(wù)服務(wù)概念，建筑設(shè)計(jì)注重?fù)碛懈鼜V闊的空間，并揉合舒適光線，為顧客提供一個(gè)舒適的商務(wù)環(huán)境。高效營運(yùn)系統(tǒng)：充分利用星級(jí)酒店管理系統(tǒng)及國外先進(jìn)的商務(wù)服務(wù)系統(tǒng)，加快回應(yīng)顧客的需要，降低成本，提高營運(yùn)效率。2、競爭優(yōu)勢：捷開大廈的核心競爭力來自其三部分功能的相互依賴，共同形成對外部強(qiáng)大的商務(wù)輻射能力首先，立足于傳統(tǒng)商業(yè)旺地的商業(yè)部分，以精品名店和品牌商超，將項(xiàng)目與周邊商業(yè)、賓館、金融、家電及娛樂產(chǎn)業(yè)進(jìn)行嫁接，共同形成進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)的區(qū)域環(huán)境。其次，是捷開酒店式投資公寓的出現(xiàn)，與維也納酒店上下呼應(yīng)，為商務(wù)人士提供更完善的服務(wù)，同時(shí)通過對甲級(jí)寫字樓的前期炒做，傲顯酒店式公寓所蘊(yùn)涵的商機(jī)。第三，是捷開投資型酒店式公寓寫字樓（SOHO城）強(qiáng)勢登場，以其獨(dú)樹一幟的經(jīng)營模式和絕對與國際接軌的軟硬件配套設(shè)施，通過高檔的形象及相對合理的售價(jià)，將十堰十堰最具發(fā)展?jié)摿Φ母黝惞尽⑵髽I(yè)及商家聚集在一起，共同組成項(xiàng)目內(nèi)部的商務(wù)環(huán)境。最后，在項(xiàng)目內(nèi)部形成商業(yè)、商務(wù)酒店與酒店公寓寫字樓商務(wù)鏈的基礎(chǔ)上，與周邊大環(huán)境進(jìn)行全面接軌，以本項(xiàng)目為標(biāo)志共同推進(jìn)十堰精品型城市綜合體的全面成熟。捷開大廈項(xiàng)目賣點(diǎn)：地理位置：地處十堰市商業(yè)中心區(qū)五堰核心商圈，是城市中心的中心。項(xiàng)目地塊形狀：呈L形狀，臨街面寬，徑深短，是規(guī)化商業(yè)物業(yè)絕佳的地形，商業(yè)價(jià)值巨大。人氣：主干道十字路口，人氣如織、商機(jī)旺盛。樓盤定位：城市商業(yè)綜合體。以名店商鋪、高級(jí)酒店、特色餐飲、娛樂休閑、小面積辦公寫字樓、酒店式小戶投資公寓，項(xiàng)目自身形成一個(gè)小型商業(yè)生態(tài)鏈，互相配套，互相支持，并結(jié)合黃金商圈其他業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)將捷開商業(yè)價(jià)值整體帶動(dòng)提升。樓盤形象：項(xiàng)目地段佳，地形好，外觀新，定位清晰，多新概念推廣、操作手法先進(jìn)，必將成為2009年十堰市商業(yè)房產(chǎn)市場的領(lǐng)軍物業(yè)。物業(yè)種類：物業(yè)產(chǎn)品多樣性，能滿足不同商業(yè)投資的需求。新定位與新概念：可分割投資型酒店式公寓、小面積辦公寫字樓、小間隔雙層商鋪聯(lián)袂出街，分層次遞進(jìn)推廣，刮起2009年十堰市房地產(chǎn)市場“小”旋風(fēng)，商業(yè)大變革。國際級(jí)維也納酒店和中百倉儲(chǔ)大型品牌商業(yè)主力店進(jìn)駐，為中小商戶投資賺錢做有力的經(jīng)營后盾。捷開大廈項(xiàng)目獨(dú)特銷售主張：1、商鋪：十堰首創(chuàng)，超高復(fù)式鋪，六米挑高空間，買一層送一層2、公寓寫字樓：車城首推純SOHO小戶型酒店式公寓，可分割大小，可投資、可居住、可辦公。3、停車位：十堰率先推出地下一樓雙層停車位，與商鋪、寫字樓配套捆綁銷售4、價(jià)格：用住宅的價(jià)格買酒店式公寓（寫字樓）用一層的價(jià)格買兩層使用空間（一樓雙層商鋪）這就是我們項(xiàng)目的最大競爭優(yōu)勢：完善全面內(nèi)部商務(wù)功能，依托周邊環(huán)境共同組成——商務(wù)活動(dòng)生態(tài)鏈前景展望：商務(wù)生態(tài)鏈以全新的市場經(jīng)營理念為投資者提供最具投資價(jià)值的產(chǎn)品，為商務(wù)客戶提供周到貼心的服務(wù)，優(yōu)雅舒適的商務(wù)環(huán)境，必將成為引領(lǐng)本地區(qū)商務(wù)潮流，極大程度的引導(dǎo)城市功能格局的國際化進(jìn)程。同時(shí)本項(xiàng)目引進(jìn)國際先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)和管理經(jīng)驗(yàn)，形成獨(dú)具特色的商業(yè)文化，為市民提供高品質(zhì)的商品和服務(wù)，有助于提升整體商業(yè)水平，對促進(jìn)商貿(mào)發(fā)展、填補(bǔ)商貿(mào)空白、優(yōu)化商貿(mào)行業(yè)結(jié)構(gòu)、改善購物環(huán)境和居民生活質(zhì)量都具有重要意義。第三章項(xiàng)目整體組合營銷策略一、項(xiàng)目總體整合營銷策略營銷策略即營銷戰(zhàn)略指導(dǎo)下的計(jì)謀與謀略，它雖由營銷戰(zhàn)略所規(guī)定，是對營銷戰(zhàn)略的進(jìn)一步細(xì)化，但自身也是極為豐富多彩的，是可以對戰(zhàn)略進(jìn)行創(chuàng)造性的發(fā)揮的，從而使戰(zhàn)略本身更加血肉豐滿，最終得以完美的實(shí)現(xiàn)。內(nèi)容如下：１、傳播形式的重點(diǎn)是創(chuàng)新性活動(dòng)以強(qiáng)勢而精準(zhǔn)為原則，以主流媒體報(bào)紙廣告、電視廣告?zhèn)鞑橹鳎⒁怨嫘浴⒐P(guān)性、文化性的活動(dòng)為引爆點(diǎn)，形成強(qiáng)大的口碑廣告。活動(dòng)必須有所創(chuàng)新，有時(shí)需要大創(chuàng)新，這是必須堅(jiān)持的一個(gè)原則，平庸無為的活動(dòng)寧愿不搞。許多創(chuàng)新型公關(guān)文化活動(dòng)的原則爭取以最小的投入獲得最大的效果。2、組合營銷，環(huán)環(huán)相扣項(xiàng)目整體銷售成功的關(guān)鍵在于，各功能組合所形成的內(nèi)部商務(wù)鏈及與外部環(huán)境的融合，因此無論是推廣任何一部分都必須與其他功能相結(jié)合，以整體商務(wù)環(huán)境做推廣營銷的基礎(chǔ)。3、明確堅(jiān)定的經(jīng)營思路在統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、經(jīng)營整體策劃、經(jīng)營與管理相結(jié)合的前提下（經(jīng)法律合同認(rèn)定，不準(zhǔn)隨意變更）將項(xiàng)目全部出售，然后統(tǒng)一進(jìn)行物業(yè)經(jīng)營管理或委托專業(yè)化的物業(yè)公司來進(jìn)行管理，以保持經(jīng)營的連續(xù)性、整體性、長期性和雙贏性。4、實(shí)行銷售合同條款限制對購房者施于嚴(yán)格的合同條款限制是有必要的，這也是許多商鋪銷售教訓(xùn)所告訴我們的真理。應(yīng)該規(guī)定，購買者在用途限定的區(qū)域內(nèi)只能進(jìn)行相應(yīng)內(nèi)容的經(jīng)營，不得亂來。5、慎重承諾，有諾必踐不要輕易作承諾，尤其不要作過多的、過頭的承諾，因?yàn)檫@只會(huì)圖一時(shí)快意而埋下可能的隱患，盡量只作做得到的進(jìn)行承諾。但一旦承諾了的就應(yīng)該做到，有時(shí)多付出一些代價(jià)也是必要的。二、總體操盤計(jì)劃、步驟準(zhǔn)備銷售物料招商手冊招商海報(bào)銷售手冊電視宣傳片系列報(bào)紙平面廣告廣告圍墻促銷禮品劃分商鋪格局和商業(yè)動(dòng)線確定招商政策確定發(fā)布媒體第一階段：造勢目的：以新型業(yè)態(tài)引起全社會(huì)關(guān)注以舊城改造消除爛尾樓影響以三城聯(lián)創(chuàng)借政府東風(fēng)以招商引資搏政策支持手段：公關(guān)活動(dòng)十堰電視臺(tái)車城大講壇開講主題1：從捷開大廈城市綜合體的開發(fā)看十堰商業(yè)業(yè)態(tài)的創(chuàng)新發(fā)展主題2：從捷開大廈的鳳凰涅磐的看舊城改造的變化主題3：從捷開大廈的升級(jí)看三城聯(lián)創(chuàng)的價(jià)值主題4：從捷開大廈招商引資看區(qū)域性中心城市戰(zhàn)略的影響主流媒體（十堰晚報(bào)）專題報(bào)道，主題同上十堰商業(yè)新業(yè)態(tài)高峰論壇第二階段：蓄勢目的：讓公眾認(rèn)知捷開各種新型商業(yè)態(tài)的概念和關(guān)系什么是城市綜合體什么是投資型酒店式公寓寫字樓（SOHO）什么是雙層商鋪、什么是雙層停車區(qū)什么是商務(wù)生態(tài)鏈為什么要引進(jìn)中百倉儲(chǔ)為什么要引進(jìn)維也納酒店為什么說捷開將會(huì)成為五堰及至十堰的標(biāo)志性建筑和城市名片2、讓公眾了解捷開的優(yōu)勢賣點(diǎn)和投資價(jià)值中百倉儲(chǔ)和維也納酒店進(jìn)駐帶來的升值價(jià)值捷開大廈地標(biāo)性建筑帶來的物業(yè)附加值C、捷開大廈產(chǎn)權(quán)歸屬毋庸置疑D、捷開大廈地段、交通價(jià)值、發(fā)展前景毋庸置疑E、捷開大廈建筑品質(zhì)、配套品質(zhì)毋庸置疑F、捷開大廈人氣指數(shù)、消費(fèi)潛力毋庸置疑G、捷開大廈商業(yè)定位、商業(yè)價(jià)值毋庸置疑3、讓公眾對投資型酒店式公寓寫字樓和雙層商鋪的上市發(fā)售充滿期待和渴望，積累客戶A、購VIP卡有大幅優(yōu)惠，購商鋪和寫字樓雙卡有更大優(yōu)惠B、停車位和商鋪、寫字樓捆綁銷售另有優(yōu)惠手段1：軟硬廣告軟文專題連續(xù)報(bào)道硬廣告強(qiáng)力傳播手段2：人際傳播1、召開捷開招商投資說明會(huì)2、召開中百倉儲(chǔ)及維也納酒店招商引資成功簽約及新聞發(fā)布會(huì)第三階段：上市目的：引爆捷開商鋪和寫字樓的銷售，促進(jìn)其他租租賃商戶簽約手段：報(bào)道加硬廣告捷開正式發(fā)售，商戶選鋪交款報(bào)道捷開開盤銷售盛況報(bào)道招商成果和銷售進(jìn)度硬廣告配合發(fā)布，繼續(xù)突出賣點(diǎn)和投資價(jià)值第四階段：加油目的：發(fā)布招商和籌備動(dòng)態(tài)，繼續(xù)催促商戶購買和租賃手段：報(bào)道加硬廣告1、報(bào)道招商成果和銷售進(jìn)度2、硬廣告配合發(fā)布，繼續(xù)突出賣點(diǎn)和投資價(jià)值3、發(fā)布維也納酒店和中百倉儲(chǔ)籌備及招聘信息4、發(fā)布維也納酒店和中百倉儲(chǔ)裝修招標(biāo)公告第四章寫字樓建議一、寫字樓投資中小型酒店式公寓寫字樓常遇到以下問題：問題一：如何組建適合的公司架構(gòu)——人員問題二：如何最大程度的降低初始投入——成本問題三：如何利用寫字樓最大程度的提高公司形象——硬件問題四：如何合理的使用辦公空間——面積問題五：如何增強(qiáng)公司持續(xù)發(fā)展的潛力——產(chǎn)權(quán)問題六：如何令已投入的資本不斷膨脹——增值問題七：如何保證公司永續(xù)發(fā)展的創(chuàng)造力——資源這些問題也就自然而然的成為了“捷開大廈小戶型辦公寫字樓酒店寫字樓”推廣概念的起源，而從根本上幫助這些新銳公司解決這七大問題就是為本項(xiàng)目推出的七大服務(wù)體系作鋪墊，也是成功銷售的關(guān)鍵及賣點(diǎn)。投資寫字樓的公司度身定做的七大服務(wù)體系體系一:商務(wù)服務(wù)。有強(qiáng)大的外部網(wǎng)絡(luò)會(huì)員單位支持，哪怕是一個(gè)人，也可以讓公司高效運(yùn)作。體系二：集約化辦公。可以大大省去秘書、前臺(tái)、復(fù)印、傳真等相關(guān)人力成本和辦公設(shè)備成本。體系三：精銳的工作空間。在購買寫字樓單位時(shí)省去了前臺(tái)、會(huì)議室、接待室等使用頻率不高的辦公面積。體系四：便捷的產(chǎn)權(quán)分割。創(chuàng)業(yè)初期幾個(gè)合伙人一起出資購買可以打通合并成大的辦公空間，同時(shí)為將來可能出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)分割提供了便捷，降低了經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)，解決了后顧之憂。體系五：買得起、用得值、前景好。投資很少即可擁有位于十堰市最核心的五堰商業(yè)中心的寫字樓，無論日后自用或轉(zhuǎn)讓都極具升值潛力。體系六：交流溝通的互動(dòng)平臺(tái)。硬件上大廈內(nèi)的會(huì)所、多功能廳，軟件上內(nèi)、外部網(wǎng)絡(luò)會(huì)員單位的組建，讓各企業(yè)通過捷開大廈寫字樓這個(gè)共同的平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)充分的交流和溝通，資源共享和整合，產(chǎn)生了許多的靈感和合作機(jī)會(huì)，達(dá)到共同發(fā)展共同進(jìn)步。體系七：快速提升企業(yè)形象。在十堰市商業(yè)中心區(qū)擁有如此中小企業(yè)的辦公場所，坐擁超強(qiáng)人流和極為便捷的交通優(yōu)勢，對提高辦公效率，迅速提升公司形象極大的幫助。3、捷開大廈小面積辦公房比酒店：（1）捷開大廈小面積辦公房提供的星級(jí)酒店商務(wù)服務(wù)，更細(xì)致、更優(yōu)質(zhì)、更專業(yè)。（2）買捷開大廈小面積辦公房是向自己的產(chǎn)權(quán)賬戶存款，自擁完整產(chǎn)權(quán)物業(yè)；（3）同等硬件配套，捷開大廈小面積辦公房的收費(fèi)低于酒店數(shù)倍，辦公成本更低;（4）捷開大廈小面積辦公房商務(wù)服務(wù)收費(fèi)遠(yuǎn)低于酒店；捷開大廈為中小企業(yè)公司度身定做的軟硬件配套(一)硬件1．大堂：豪華氣派的酒店式大堂，設(shè)計(jì)現(xiàn)代感極強(qiáng)、明晰的公司水牌更能提升和彰顯入住客戶的企業(yè)形象。內(nèi)設(shè)多媒體觸摸屏和傘袋機(jī)、備用雨傘、電子擦鞋機(jī)。為大廈的客戶提供酒店式貼身服務(wù)，增加入住客戶的滿意度。★多媒體觸摸屏。方便來訪客戶和大廈內(nèi)業(yè)主了解大廈其他公司單位的位置分布、公司簡介、主要產(chǎn)品/經(jīng)營項(xiàng)目的圖片展示等資料，同時(shí)可以介紹大廈的物管內(nèi)容、配套服務(wù)項(xiàng)目的分布位置、安全通道位置、大廈所屬CBD商圏的相關(guān)物業(yè)、大廈周邊公交信息、十堰市旅游信息與著名公司企事業(yè)單位的黃頁信息等。★傘袋機(jī)、備用雨傘、電子擦鞋機(jī)。為大廈的客戶提供酒店式貼身服務(wù)，體現(xiàn)對入住客戶的尊貴服務(wù)。2．獨(dú)立空調(diào)：節(jié)省成本，滿足24小時(shí)辦公和節(jié)假日加班的需要。3．寬帶網(wǎng)絡(luò)：遍布于各辦公單位、自助商務(wù)中心、會(huì)議室、主題會(huì)所等區(qū)域。便捷智能化的服務(wù)，對中小企業(yè)公司提高工作效率給予強(qiáng)大的支持。4．自助商務(wù)中心：設(shè)置在大堂電梯間旁，內(nèi)設(shè)一接待留言秘書前臺(tái)、一臺(tái)傳真機(jī)、多條上網(wǎng)線、多臺(tái)電腦、多臺(tái)自助式打印機(jī)、多臺(tái)自助式復(fù)印機(jī)、多臺(tái)IP電話機(jī)等。為中小企業(yè)公司節(jié)省辦公設(shè)備投入的初始成本，滿足日常辦公的商務(wù)需要，更有效的利用辦公使用空間。接待留言秘書前臺(tái)常設(shè)一名服務(wù)人員，在中小企業(yè)公司全體人員外出時(shí)/休息日，進(jìn)行簡單接待來訪客戶、資料轉(zhuǎn)交、電話聯(lián)系、留言轉(zhuǎn)告等秘書服務(wù)，日常商務(wù)服務(wù)內(nèi)容中還包括文字輸入、制表、打印、復(fù)印、代客電話回訪客戶、代發(fā)傳真等相關(guān)日常商務(wù)服務(wù)。5．電梯：最新款進(jìn)口高速辦公電梯，并在電梯間配有液晶電視，切身感受酒店寫字樓高檔配置，等候電梯也是一種享受，一種自豪感的迸發(fā)。6．在每層樓放置的5塊牌。每層電梯間放置該層各公司水牌、樓層平面圖示意牌，電梯口側(cè)面走道處設(shè)置指示牌,公司門口放置統(tǒng)一制作的公司名牌，顯眼位置放置樓層服務(wù)人員名牌（包括服務(wù)人員姓名、像片、工號(hào)和服務(wù)投訴電話）。方便客戶的關(guān)系單位的訪客找尋，并對服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。(二)軟件1．兩網(wǎng)合一。成立捷開大廈網(wǎng)絡(luò)會(huì)員單位。將捷開大廈內(nèi)各公司和入駐企業(yè)建立內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)會(huì)員單位，將為大廈內(nèi)各公司和入駐企業(yè)服務(wù)的相關(guān)單位建立外部服務(wù)網(wǎng)絡(luò)會(huì)員單位。內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)會(huì)員單位●體現(xiàn)整體形象，有利于統(tǒng)一推廣。因?yàn)楸敬髲B入住的大多為剛剛起步發(fā)展的中小型新銳公司，在十堰市浩翰的商海中只是一葉小舟，孤軍奮戰(zhàn)勢單力薄。以捷開大廈會(huì)員單位整體形象面向大眾，可以達(dá)到相互借勢，多渠道多方位的展示和信息的傳遞，有利于迅速發(fā)展壯大。如：組織捷開大廈球迷助威團(tuán)、捷開大廈會(huì)員單位大型公益活動(dòng)日、捷開大廈學(xué)術(shù)研討會(huì)等活動(dòng)。●資源共享，資源整合。有利于本大廈內(nèi)各會(huì)員單位進(jìn)行內(nèi)部交流，實(shí)現(xiàn)資源共享，優(yōu)勢互補(bǔ)、創(chuàng)造合作的機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)資源整合，共同發(fā)展共同進(jìn)步。如：相關(guān)行業(yè)的人士在大廈的行業(yè)主題會(huì)所、多功能廳內(nèi)利用這種近距離短暫放松時(shí)刻進(jìn)行一些專業(yè)上的多頻率互動(dòng)交流和腦力激蕩，在業(yè)務(wù)合作領(lǐng)域的一些相關(guān)探討，由此可產(chǎn)生很多工作靈感和合作機(jī)會(huì)。●便于大廈提供統(tǒng)一的配套服務(wù)。如：工商稅收統(tǒng)一代辦、銀行結(jié)算上門服務(wù)、法律援助、統(tǒng)一采購、商務(wù)配套服務(wù)等一系列服務(wù)爭取到更多服務(wù)單位加盟大廈的外部網(wǎng)絡(luò)會(huì)員網(wǎng)絡(luò)單位并享受較市場優(yōu)惠的價(jià)格，減少各會(huì)員單位成本，最大限度的滿足了各會(huì)員單位的服務(wù)需求。外部網(wǎng)絡(luò)會(huì)員單位●增加了穩(wěn)定的服務(wù)客源。本大廈數(shù)百家內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)會(huì)員單位和數(shù)千城市精英高消費(fèi)人群為各外部網(wǎng)絡(luò)會(huì)員單位提供了服務(wù)的商機(jī)和穩(wěn)定獨(dú)享的客源。如：各服務(wù)單位為大廈的服務(wù)對象辦理VIP卡，既讓客戶享受了優(yōu)惠折扣，又固定了客源。●加強(qiáng)了與其他外部網(wǎng)絡(luò)會(huì)員單位的交流。在同為大廈內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)會(huì)員單位和人群服務(wù)的期間，結(jié)識(shí)了其他相關(guān)外部網(wǎng)絡(luò)會(huì)員單位的交流和相互學(xué)習(xí)的平臺(tái)，為日后在其他領(lǐng)域的合作提供的機(jī)會(huì)。如：多家外部網(wǎng)絡(luò)會(huì)單位在同為大廈內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)會(huì)員單位服務(wù)的過程建立彼此工作的契合度和信任度，在其他業(yè)務(wù)項(xiàng)目再次聯(lián)合承接，共同發(fā)展。同時(shí)也可近距離學(xué)習(xí)到其他相關(guān)外部會(huì)員單位的業(yè)務(wù)技能，擴(kuò)展自身的服務(wù)空間。●通過捷開大廈服務(wù)的平臺(tái)提升了公司知名度，拓寬了今后發(fā)展的渠道。在為捷開大廈寫字樓服務(wù)的過程中，對隨著捷開大廈寫字樓的知名度的提升，也同時(shí)帶動(dòng)提升了相關(guān)服務(wù)的外部網(wǎng)絡(luò)會(huì)員單位的知名度，增加為十堰市其他寫字樓提供服務(wù)的機(jī)會(huì)。如：同大廈內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)會(huì)員單位有業(yè)務(wù)來往的企業(yè)單位在造訪捷開大廈寫字樓時(shí)感受到獨(dú)特新穎的優(yōu)質(zhì)便捷商務(wù)服務(wù)后，會(huì)在十堰市寫字樓中進(jìn)行宣傳和介紹，并獲得廣泛的認(rèn)可和美譽(yù)度，成為十堰市各大寫字樓競相模仿的示范單位，隨之會(huì)給外部網(wǎng)絡(luò)會(huì)員單位帶來更多商機(jī)。2．成立一家專業(yè)的商務(wù)服務(wù)公司進(jìn)行大廈的配套服務(wù)。根據(jù)對目前十堰市各大中小型寫字樓樓盤的走訪和考察，發(fā)現(xiàn)普遍存在物管水平低下，即使在作為全國最發(fā)達(dá)城市的廣州市的寫字樓配套服務(wù)也不是很完善，在寫字樓工作的人士越來越迫切地需要一個(gè)專業(yè)的商務(wù)服務(wù)公司像酒店、像管家一樣提供高質(zhì)的、貼身的服務(wù)。由于捷開大廈寫字樓是十堰市第一家率先提出服務(wù)型寫字樓概念的寫字樓樓盤，成立一家專業(yè)的商務(wù)公司為華城名都提供相關(guān)專業(yè)、全方位、體貼入微的高質(zhì)配套服務(wù)必將為項(xiàng)目后期的銷售制造很好的機(jī)會(huì)。成立一家專業(yè)的商務(wù)服務(wù)公司必須具備以下條件：(1)對捷開大廈寫字樓的入住客戶情況比較悉；(2)對開發(fā)商的營銷推廣比較了解；(3)對十堰市本地各級(jí)寫字辦公樓情況比較熟悉；(4)社會(huì)資源豐富，有能力迅速建立捷開大廈寫字樓外部網(wǎng)絡(luò)會(huì)員單位；(5)公司管理人員必須具備十堰市市四星級(jí)酒店3年以上的管理經(jīng)驗(yàn)；(6)公司服務(wù)人員必須具備十堰市市三星級(jí)酒店2年以上的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。這樣就能很好保證捷開大廈寫字樓在十堰市寫字樓市場不可憾動(dòng)的商務(wù)核心地位。目錄第一章總論11、項(xiàng)目名稱及承辦單位12、編制依據(jù)43、編制原則54、項(xiàng)目概況65、結(jié)論6第二章項(xiàng)目提出的背景及必要性81、項(xiàng)目提出的背景82、項(xiàng)目建設(shè)的必要性9第三章項(xiàng)目性質(zhì)及建設(shè)規(guī)模131、項(xiàng)目性質(zhì)132、建設(shè)規(guī)模13第四章項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件171、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)172、項(xiàng)目建設(shè)條件17第五章項(xiàng)目建設(shè)方案251、建設(shè)原則252、建設(shè)內(nèi)容253、工程項(xiàng)目實(shí)施33第六章節(jié)水與節(jié)能措施371、節(jié)水措施372、節(jié)能措施38第七章環(huán)境影響評價(jià)391、項(xiàng)目所在地環(huán)境現(xiàn)狀392、項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)對環(huán)境的影響分析393、環(huán)境保護(hù)措施……404、環(huán)境影響評價(jià)結(jié)論……………..……………42第八章勞動(dòng)安全保護(hù)與消防441、危害因素和危害程度442、安全措施方案443、消防設(shè)施…………...45第九章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置461、組織機(jī)構(gòu)462、組織機(jī)構(gòu)圖46第十章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度481、建設(shè)工期482、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排483、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表48第十一章投資估算及資金籌措491、投資估算依據(jù)492、建設(shè)投資估算49目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 41.1項(xiàng)目概況 41.2編制依據(jù) 51.3項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 51.4項(xiàng)目投資概算及資金籌措 141.5產(chǎn)品方案 151.6原材料及動(dòng)力 161.7主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 171.8項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 181.9研究結(jié)論 18第二章項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 192.1項(xiàng)目建設(shè)背景 192.2項(xiàng)目建設(shè)必要性 20第三章市場分析和預(yù)測 223.1市場現(xiàn)狀 223.2**縣市場 233.3全國市場 233.4雞肉市場分析 243.5雞蛋市場分析 243.6有機(jī)肥市場分析 243.7銷售預(yù)測 25第四章項(xiàng)目區(qū)概況 264.1項(xiàng)目區(qū)基本情況 264.2項(xiàng)目區(qū)畜牧業(yè)生產(chǎn)現(xiàn)狀 274.3水、電、路、通訊、技術(shù)等條件 27第五章項(xiàng)目建設(shè)方案 295.1項(xiàng)目建設(shè)原則 295.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)依據(jù)的規(guī)范與規(guī)程 295.3項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 305.4工程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 335.5技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 365.6設(shè)備選型 53第六章消防安全 576.1消防依據(jù) 576.2消防工作程序 576.3消防安全流程 59第七章節(jié)水與節(jié)能 607.1節(jié)水工程與科技措施 607.2養(yǎng)殖節(jié)能措施 617.3飼料加工節(jié)能措施 617.4電氣節(jié)能措施 627.5減排 62第八章環(huán)境影響和保護(hù)措施 638.1環(huán)境保護(hù)依據(jù) 638.2項(xiàng)目區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀 638.3環(huán)境影響評價(jià) 648.4工程環(huán)境保護(hù)措施 648.5“三廢”處理措施 658.6環(huán)境影響綜合評價(jià) 65第九章項(xiàng)目組織管理 679.1基本思路 679.2組織管理 679.3施工組織及質(zhì)量管理 689.4建設(shè)及運(yùn)作方式 69第十章招投標(biāo)方案 7010.1項(xiàng)目招標(biāo)執(zhí)行文件及標(biāo)準(zhǔn) 7010.2項(xiàng)目招標(biāo)范圍、組織形式及方式 7010.3招投標(biāo)組織 71第十一章建設(shè)實(shí)施進(jìn)度安排