1商丘商丘運河上城工程提案目錄漆開發衡背景啟開發俱思路謹工程辟定位恰產品僻建議腳開發旁背景腰工程界地塊執區域多與城牢市：枕睢陽夕區大煮局部語屬于談商丘有市的割新城垮區，聰根底優設施資相對魄落后階但處突于不扛斷的密健全麻完善陪之中騾，音屬于辯城市艦未來襲開展禍的核祖心區蛇。帝景北苑金穗·觀天下錦繡嘉苑陽光·水榭花都盛大·世紀名城水木清華應天花園新城國際帝和·水上公園本案帝景北苑金穗·觀天下錦繡嘉苑陽光·水榭花都盛大·世紀名城水木清華應天花園新城國際帝和·水上公園本案癥區域沃與項夢目：彼位于抵中高贊端形略象居慘住區侮，未羊來市園場有齊較大勉供給增量，傍目前捧周圍銅競爭鹽對手摩較多貼，且卵實力齊較強世的也按有多君家。躬客戶腹認知倍：由鄰于項擠目臨節近運箱河和圈商丘含迎賓察大教道-弟神火佩大道循，客壟戶對掘本區汪位有掘非常壁高的虧認可氣度彈。尿市場矩環境陰〔1桐〕城哥市經狠濟歷速史貓商丘伍市位致于河降南省歐東部祥，故面積五10檢65登8平諷方千位米，漠人口爸83暑1萬臺，外坡部與鞠本省祝的開并封、索周口穴和山霉東菏付澤、臥徐州據，安竭徽淮沉北、怎亳州暗相鄰錄，1咱99躁8年近建市寇，屬育于河粱南較濁為年相輕的井城市因之一漢。近副年來壯商丘享市輛經濟說開展存迅速淡，2襪00孤7年腐綜合帳實力尸位于壤河南響省第柔八位促，城墨市化帽進度職不斷蚊加快臣，對變城市扎周邊哥地區艘的輻挖射力哀和吸宣引力植也在宿不斷酷增強蛙。晝〔2狡〕城揪市經女濟結餡構顯傳統期農業后經濟搞占有僑較大噴的比香重，蔽但隨刺著商希丘市灣經濟耍結構齊的調捐整，沉經濟癢開展釣結構稈已由峰原來惠的約“是二一冒三德〞亭格局套向抖“妙二三鳴一蓄〞奸格局相轉變多。籍城市戚的發跌展方宵向為抓由北陜向南筐，目掙前的瘡經濟敲中心臭依然累在老佳城區漂，但嘩新城判區的販迅速鳴開展險正在剩逐步坑取代盟老城諷區的缸中心胞位置汁，新途的市鼠委市粱政府毛已經羊遷移松至新蜜城區惹。披〔3汗〕房妥地產謠市場姐現狀券梁園道區短梁園竭區大院局部敵為商夫丘市磚老城沫區，榜區內眾配套買成熟羊，居臣住區寄較為勾密集蒜，是言商丘寄市目初前經翼濟最葉繁榮蕩地區午。但多隨著灶城區摩開展敞的南跨移，秋加上蘿可供絮開發簽利用好土地滅面積柄減少瘡，本吧地區移的房材地產法開發濟熱度證在逐鑼日遞怎減，之目前吳區內排的開菠發項輕目以平根本態進入踏銷售東尾聲撐。招睢陽憑區小睢陽臺區大傅局部游為新與城區層，除要去部非分較報為密曬集的芹舊居呢住區過外，慶有大牲量的罩待開練發和勝在開豬發用斧地，懇可供刺開發宣利用發的土厭地面截積較酷為充許足，鑰屬于籠目前嶺商丘把市房怕地產攝開發咸熱度狀最高健的地旅區，寧主要園開發宿工程歸有芳“步帝和餡·具水上插公園性〞丘、握“繡富捷饒也·慧新城匙國際輕〞飼、封“螞金司穗冠·批觀天姓下故〞慨、蝴“笛水木濫清華夏〞荷“浴應天訊花園安〞淡等傻樓盤摟名稱室帝和趨·盆水上揀公園螞新城門國際糊金穗移·蟻觀天率下駐水木砌清華罰應天估花園吸陽光歐·搞水榭蹈花都沈帝景及北苑濫盛大紗·狗世紀勇名城雹工程打占地衰〔畝絮〕爺11啊37洪37貫3誤43堤65足0勺17剛6育80望36億80如建筑返面積館〔萬漠㎡〕條70嗚55舌11惰60蹄20衡7.訂9鳴4悟11假設樓盤炭形態碰多層階、小籮高層憐多層征、小菠高層語高層暗、商霧業簡多層豪花園洞洋房游多層笛、小及高層瀉多層趣、小疏高層訊多層場、小然高層昏、高工層途高層誦均價意〔元芬/品㎡柴〕愚二期龍27農00裕二期榴25幻00塵29震00呼29啦00匹25轎00假18塘00事17被90劣20敗00夾開盤考日期槽20屯07遠.9用未開浪盤旱20丘07喝.1很2煤銷售句情況餐60江%虎80幸%孔40柱%令50臘%鍵未開暖盤來90晨%淚60勿%潮80咐%炕案名松帝和杜·燦水上趙公園屠地理它位置遵神火折大道鞏西運任河兩喪側波用途化住宅磚開發氧商/溜投資概商剃商丘計帝和泊置業稈占地室11冶37進畝利總建困筑面氏積紫70很萬㎡串綠化溜率洋35康%料設施劑配套喉體育飛設施焰、商堆業設搬施、遍醫療杯設施許、娛瞧樂健赤身設甲施、驕雙語概幼兒影園胳均價日27掛00陳元蠢/根㎡才定位楊語勤運河沒上的萌城邦渴客源皇分析混市區撒收入扮較高畜市民照和周杏邊縣潛市高抖收入乖者披綜合濱評價堂在售勵的為宗二期購現房掠，客挎戶可睬以隨亦時實竊地參慨觀澤戶型羅全部犯南北練朝向聽，采環光效華果好狂建筑各密度醋適中召建筑禽藝術網風格籠獨樹殼一幟教物業愁管理塘企業蛙的實忙力突銹出，臭水準愚較高伴定位赴為高蜻端產與品，絞價格岸較高搞，購韻買人面群有展限鞏小戶漢型暢胳銷但鹽數量鐮太少銷，大辛戶型葛數量喉多但悠客戶嫁購置巡力有壓限熟銷售恥價格胸上沒畝有任強何折型扣優蒼惠，柔不利玉于買蠶方市婚場下果的銷狐售觀案名丹新城食國際企地理昏位置友神火懲大道竹“馳商債〞豐字北荒20辜0米軟路西辟用途攀住宅奉開發樓商刺商丘蠶富饒憶置業盾占地哭37皇3畝敗總建蜜筑面耀積猴55扯萬㎡貌綠化沙率畢31況%逝設施滋配套爽雙語徐幼兒夕園、哲五星僻級酒燃店、括28者層商總務公助寓、潑大型院地望下委車庫剝、網拘球場這、籃卷球場恩、康禍體設揉施上均價頑25擦00芹元飼/揮㎡廊定位拿語胡大象繳之美之，百鼻年新據城殲客戶壓來源助本市握中高嘉收入伶者在綜合剝評價斧獨特腿的小滋區三票維景橋觀層勿次設維計提集住蛛宅、文大型售商業級會所字、五龍星級但酒店劑、2艙8層勻商務準公寓斤、大屠型地社下車名庫和運各種勁康體堤設施跨為一壞體的樸多樣常化功艘能設阻計短一流凈的物助業管素理企震業裹作為羅投資恥商的煮北京簽富饒聲房地銜產開參發有園限公娛司實吸力雄炸厚崇建筑便密度拿較大貼，小蝦區略竟顯擁勻擠鬧所處纏位置叛為城納市交估通樞呼紐，灘車流截量大桐，噪莊音影雀響較繩大，持空氣池質量屈一般灑雖然節有各幸種大冶型的者商場現酒店諒和金角融機裝構，竿但關鐘系居獄民日閘常生撥活的壽普通跑商鋪電卻極吊為稀瓶少嘴案名肢金穗代觀倦天下功地理顛位置儀神火遞大道無南京憤路交含匯處饒“叛商者〞稍字東強北角茂用途憂住宅痛、商爐用專開發受商致商丘聚市中謹通房照地產返開發櫻有限通公司晉占地裹42舊畝辣總建警筑面來積嬌11蔥萬㎡訊綠化續率鳴30館%且設施亮配套餐天然霞氣花均價燥29把00叉元吩/糟㎡促定位遣語走一座敲城市仿文明冊形象動的最軌強代撒表橫“吸音朝〞按客戶粗來源屢29柿00終元/婦㎡的唇均價佳，普韻通的浴消費簡階層長很難邀承受著，加縮上配礙套的膜五星句級酒補店和載會所濟，主齡要客禾戶應謝為高尤收入真者濕綜合避說明傷立足秀于建上設商忘丘市瑞未來卷的城桂市標詳志性基建筑吸，極價致的蟲建筑收高度忽、高恢檔的述商業際配套始無疑栽成為丸其最站大的宜賣點目案名胞應天壇花園裙地理午位置籍南京振路與嶼歸德郵路交帆匯處漢用途鼻住宅刑、商午業逆開發閑商核河南回應天賊置業絞有限俘公司窗占地香17粘6畝眾總建捷筑面液積牙20值萬㎡絞綠化鈴率亂42恐.6衡%蜓設施絡配套完省級弓標準削小學否、幼逝兒園它、高刻檔V偶IP叔會所暖、中層央水香景廣載場、民親子認樂園吃、健頌康按時摩步宏道、宇大型柿地下狗停車辦場等傷均價貫25稿00絲元胳/辯㎡樹定位芒語墓第一誠居所匯·必第一背人家咱·釣第一榆生活批客戶碼來源謝商丘兵市區乒中高攏收入預人群奶，郊漿縣高幫收入原者削綜合挨評價譯商丘主市最反高檔取住宅抵小區堵之一激應天筆國際時廣場法的商集業特芒點突啦出，浙建成膀后會銅形成被一個擴新的賓購物戒中心噸案名耽陽光蜂·藝水榭杠花都氏地理浪位置礎歸德匙路與稿香君紡路交陸匯處墾用途辮住宅仍開發羊商山商丘刷美基網置業鏈占地收80戒畝置總建神筑面拋積法7.繳9萬逃㎡俗綠化屋率己31驚%斃設施蒼配套指天然耍氣、帶全天君候供某暖供聲熱水員均價扣18躺00仰元軟/福㎡窄定位舍語鵝來自求新加激坡的讀國際央風情閥社區氏客戶摟來源窯商丘部市區劇及周厲邊郊蠢縣中蝦低收丸入者運綜合稅評價醉較低羅的價據位蝶別出輛心裁渠的戶廊型設琴計心獨特嫂的小阿區景架觀規駱劃桂案名場水木隆清華鍵地理者位置懲神火玻大道色“商番〞字襯雕塑辜南6堤00滑米路牽西茶用途賊住宅擱/別飽墅渾開發剛商醋占地蛋65飲0畝確總建煤筑面姑積躺60或萬㎡弱綠化扎率覽46釘%題設施好配套堅天然意氣、趟均價撓29邀00溝元頸/叔㎡慧定位嫌語刷區位票可觀三、建勁筑可頭信、紛景觀肉可融蔬、配雁套可艷享、聽效勞蜘可親詞、文逗化可協人場客戶令來源虜商丘偽市的必高收漸入群齡體咱綜合器評價粥低建居筑密拼度，壇低容鍛積率結高綠榆化率訴建筑筑品質乖設計狡一流潔※魂綜述滅從樓躬盤數泊量分棵布來仗看，嫩目前杰在售濫工程造主要邪集中腸在掉睢陽殊區，顧隨著戰新城宅南移熔，作瑞為新奧城區杯未來承開展君的核識心地障帶，倒日益猛完善夾的配看套設斑施，嚷日益勾濃厚銜的商閑業氛棕圍，剪使得拒這一桌地區彎尤其佳是神淚火大鼠道兩爽側附筍近地護區更藍是成復為各慈開發汪商的箭投資揀熱點紫。盤開發假設趨勢暑※蝦開發機規模著近年泊商丘珠市房桑地產鞏市場軌大規僚模項嗓目不于斷增巡加。載規模具最大惑的是般“窮帝和找·擔水上鋤公園妹〞拼工程耀，席占地塵11例37萌畝，秤水木叢清華志65陵0畝促，新滑城國涼際3導73肉畝概。隨腫著一摘批較繭大樓曉盤相論繼進吊入一渠期、淚二期挨熱銷疫階段哥，2孩00島8年拔的商算丘房飄地產跳市場行競爭吃會更是加激娃烈。姜※橡規劃押設計窩商丘圖市最還近開乎發的襲工程在在規賞劃設斑計上雪主要婆采取搜圍合奏式、吊半圍慈合式慢的布產局形令式，帳較為蕩單一化。環道路感系統語開始取逐漸偵采用芽人車西分流蘆的設插計模居式，相但真疏正能指做陰到靠人車酬分流款的項濱目還重是極桑少數趟。在廊車位鍋設計亡上大鉤多采瞎用地社上、晴地下修雙停翁車位丙。尼※霉建筑巷形態予目前爐市場世上仍田以多捆層住夜宅為投主導育，大皇多數璃工程虜均會某開發貪少量盤的小段高層詢和高蜜層戰，個優別項晉目開古始了容二十含多層勤甚至燒30乳層的瘋超高賞層嘗意試。粘已經坐在建區工程楚的建馳筑形本態有魯臨街輔住宅或、花辭園洋草房、把聯排跌別墅柱、疊瞎加別怖墅等蕩。改※獄綠化豐景觀梨目前東在建確工程掀普遍休有較汁高的挽綠化剝率，瞇在3志0%喊~5畜0%涌之間沈，除愉了最干常見傲的草許坪、攤樹木世和花氏壇外暈，一樓些規雁模較蠶大的稍工程擴開始捆注重竿中央還噴泉明廣場通在社性區景艇觀中轟所起擇的作序用，凈水流學的運牢用也旅較為猜普遍晶。控在內姻涵上黑主要腳突出紹休閑燙、人話文、揚生態狀。51%42%30%31%35%應天花園新城國際51%42%30%31%35%應天花園新城國際航※處戶型防設計核商丘胞市的市戶型辣在形誰式上士豐富臂多樣狹，包閘括復屯式在河內，獸從一雕居室禍到四占居室膊均有狂，在桿戶型燕的功編能上催也體硬現出三了多錦樣性消，唯王一不躁足的魯是在活各戶而型的蛾配比堤上顯偽得不丑盡合拜理冷，在框中小扭戶型貫為主都流的捧前提迅下，釋大戶搭型比勵例過蔑大，駁中小只戶型蜘比例舅缺乏磁。15%55%2015%55%20%10%凈在市任場普歡遍需圖求1役10勻㎡以蟻下的基中小誰戶型衡的形熱勢下骨，商咬丘市涼的在答售樓杜盤這羽些戶選型的辜比例袋顯得虜略為顫缺乏濕，相專反，痕13疏0㎡帖-1肅50目㎡的廊大戶歡型占浩據了櫻太大紅的比喚例普。當勁然部中分以堪中小味戶型位為主懷體的四樓盤鳥那么取虜得了棚很不梁錯的其銷售岡成績潤。懶建筑面風格銅在建男筑風奏格的真追求娘上，媽很多浪樓盤叔表達污的較范為超鹿前，傻目前柴普遍陵流行循國外物較為荷有名紋的藝翠術風兔格，正如西把班牙北風情耐、新售加坡箱花園弓、海軋派風港格等條，基都本各語個樓熄盤都仔有自徹己的抬風格烏特點溜，并摩不拘秧泥于換傳統魂的幾妖種風挪格。慣配套換設施怎樓盤納名稱梨小區定配套矮生活欄配套愈休閑攏娛樂阿配套吵帝和步·速水上緣公園幼地暖毛、蠢天然筋氣、秧社區董底商葵、社跌區診梯所、討雙語華幼兒襪園、籮會所沈中心頭噴泉釣廣場套新城慘國際中地暖蓬、聲天然灶氣、乒會所唱、配喚套商邊業、鄭雙語池幼兒漫園榮網球輔場、衣籃球段場、階康體劈設施板、水貍系景叫觀跡金穗互·載觀天答下成配套尤商業如、亮天然棗氣、能集中房供暖通、會檢所燭康體兵設施隔應天方花園淹配套弊商業都、澤天然鞋氣、茫地暖雙、會筐所并購物逆廣場首物業菠管理滑智能速化水灣平方川面發疾展迅看速，狠大多闊數項匹目都軌有一沃定的篩智能誕化管咱理系四統，盯物業智管理氏效勞竿水平原方面膽，外堆地一拖流物浮業服剝務機州構的棚引進甲使得侍一些度樓盤淹的整幫體品嚇質又亞到達測了一蹦個新趴高度瘦。29002300175018001900290025002700都會尚空間帝景北苑錦繡嘉苑新城國際都會尚空間新城國際29002300175018001900290025002700都會尚空間帝景北苑錦繡嘉苑新城國際都會尚空間新城國際燃從上這圖可破以看福出，杯商丘末市主筒要在嫂售項減目中街，窄中低誤端市補場的栽均價穿根本鑰在1峰70嶼0元蘋/㎡躍-2勻30福0元求/㎡地之間常，高甲端市寺場的粘均價慣那么在伶25鄉00潔元/豎㎡-泰29穴00稿元/抓㎡之當間件。聰客戶榨現狀籌客戶冰來源故：本撫地區脫的居錦民大倉多數隱為原存老城蠅區的霉郊區測居民踐，附混近工計廠職舞工以譽及看總中郊婦區低零租金蠅的外肝來務渾工人襯員。豬隨著恢區域凡中心孫作用鞠的明棵顯，掉也會鴨吸引矮一部端分較瀉高收狗入客丘戶來畝此居跟住或希投資閑。諸客戶柜職業仿特征侄：輪原住撲居民憐、國五企職益工或挑工薪楚階層禁、經釣商人抱員或碌個體善戶，末有實勿力的均企業董主敵。因客戶芽年齡遞：3嬸0-粉55叔歲之列間細客戶該人之湯途徑句：慨朋友蟻介紹糖和報們紙廣紋告、念戶外呼廣告僻單頁庭派發稍為主樸。往付款筋方式餓：一麻次性骨付款蟻和按白揭懇。綜述京整體諷市場披的供跳給量把在迅鴉速增秋加，孟但有守效需油求的宰增長憤速度自會有瘡所放弱緩。捷未來細區域奉開發蝕以新香城區伙為主這，房姻價近理幾年懸來也里呈因快速正上升活趨勢雹，同另時由拘于梨產品住在兄市場滿供給礦與有怒效需導求之您間存哭在差憐異，憂導致捆銷售姑與成冒交的墳數量竄上受宋到影溉響。忙產品饞的規揮模化彼和精蜻品化株趨勢纖在加啞強，漏產品毀現進巖的規虎劃理善念和叉產品描細節捉得到訊提升描，功驗能的家完善跪和附外加值珠的設劫計特宴點明圾顯。錦在傳馳統的記多層吹產品億領導飛的市梁場下堤，小鏡高層菊、高聲層產忌品也胖開始猜了一駁定的叉嘗試塊。周二、暮開發去思路貪1.多工程次分析寄優劣雨分析低：闊優勢摩分析袖：浪運河廟兩側漏環境踩優美丸，靠酒近水訪岸，童地區勻小氣燭候優尖良場。沈北貼漁長江鋒路，墻西臨率華夏葛路，棄東依她神火君大道士，交高通便縱利執。樸處于桿老城筒區新晶城區汗的交令匯地洞帶，姨老城茂商圈篩與新引城商夜圈雙掠重輻北射，桑地段視升值興潛力瘦巨大皇。宇離市念委市眉政府爪缺乏作千米情，中樓心效心應明癢顯瘡。應商城逐廣場砌使得但本地坡區有維著濃譽厚的林商業抄氣氛仗。理教育鍬、醫澡療衛印生、寫酒店款、銀挖行等阻成熟倆配套未機構作較為唯完善槐。趁緊鄰插11濤37耀畝的黨帝和遵·弄水上遲公園美，可皺以充伏分依項托其古工程拴的配姻套及芽人氣理。坑劣勢英分析籮：料本項紹目周云邊有宅局部鋸污染麥較為絹嚴重流的工濟廠如血水泥壽廠，沉在吹指西風床時會等對小拾區的垂空氣覆帶來哄不利短的影近響槽。兆新老枕城區顫的交喇匯處雞，外煤來人句口流方動量注大述。鐘工程練周圍耳有大作面積旱已進鍋入前威期準勇備的扛施工它現場間，未子來幾灰年內覽本地意區的詢周邊放環境籮不容阻樂觀逼，如驅噪音商、粉稠塵、絞揚沙融等，刺這樣幻就會賭和項三目的丸宣傳目主題具產生態一定瓣的差虛距，茶會影叮響到誠客戶憐的購象買預匙期燭。牢2.丘開發歷戰略票通過療以上聽分析蕩，本珍工程鏟在突包出明利顯優棗勢的挺同時騰，劣餐勢的可影響其同樣墓不可材低估賀，如賓何在刃充分鐘發揮屈工程榴優勢刺的基細礎上南盡量駛弱化臘劣勢摩所產滑生的災影響六至關郊重要何。虧工程瓣緊臨尼商丘碑市第恭一迎櫻賓大特道-劍神火燦大道抗，運嬸河兩眾岸環我境優盟美，砍區域呈形象窯好，受在項扁目的貢宣傳職上應浙突出魂這兩諷大特眾色，漿以吸蚊引客制戶，士聚集課人氣么。食帝和煙商業搖街的電建設陸，將計為本遞工程屠的日竿常生爸活帶輩來很滴大的記便利顫，因恭此本薄工程削可以妻借此睬開展遇臨街芹底商歡的住拆宅形拋式，灰使其著與商桌業街題相連評，形衛成一奧條延潑伸的搶商業雙鏈妄。溪在周豎圍樓石盤突梳出獨弱特建幟筑風為格、肢大打室異域陳風情恒牌的親環境玻下，候本項應目應飄當避池其鋒隸芒，無主推效中小瘋戶型晚和低舌價位爸，從際主流篇需求干的角息度切品入市悟場，磁定能眾收到把良好瘦的市薯場效幸應先。幅三、呀工程治定位脂客戶板定位悅：捕本地叢區的矛居民筆大多貍數為晨原老貸城區齒的郊分區居媽民，押附近芹工廠渣職工趙以及椒看中軟郊區段低租偵金的諷外來詢務工暫人員責。納〔1賄〕快原住脊居民斤隨著肌城市宮化進暮程影既