2012年4月樂亭盛世·景灣項目營銷策略興達經紀感謝貴公司提供了有效的資料和信息，為我們的工作提供了莫大的便利，以此為基礎，我們成立了專案組，對項目本身以及樂亭地產市場進行實地考察。經過緊張的資料搜索、分析與討論，制定出此方案。『前言』◆地理分析◆市場調研◆項目屬性◆客群定位項目定位◆產品優化◆銷售策略推廣策略興達優勢『目錄』—地理分析—樂亭縣是中國共產黨的主要創始人之一－－李大釗的故鄉。位于唐山市東南部，環抱京唐港，毗鄰曹妃甸。距北京230公里、天津150公里、唐山70公里、秦皇島118公里。全縣陸地面積1308平方公里，潮間帶面積310平方公里，淺海面積1808平方公里，海岸線長124.9公里，是河北第一沿海大縣。全縣轄12鎮、2鄉和1個街道，533個行政村、12個社區，耕地面積94.4萬畝，人口49.7萬，其中農業人口41.2萬。地理分析樂亭區位優勢明顯地理分析樂亭文化源遠流暢，底蘊深厚，室樂亭大鼓、皮影、平局冀東“文藝三zhi花”的主要發祥地。樂亭大鼓被列入“全國首批非物質文化遺產名錄”，樂亭大鼓精品曲段獲第五屆中國曲藝“牡丹獎”。掛牌成立全國唯一一家“中國皮影藝術研究中心”，《樂亭皮影》獲全國電視戲曲“蘭花杯”獎。青春廣場及文化活動榮獲“全國特色文化廣場”、“全國特色廣場文化活動”榮譽稱號。被命名為“全國文化先進縣”、“中國民間藝術之鄉”、“中國皮影之鄉”、“中國曲藝之鄉”等多項榮譽稱號。人文資源源遠流長樂亭縣屬暖溫帶濱海半濕潤大陸性季風氣候類型區。四季分明，冬季漫長，冬長于夏，春秋短暫。4月16日開始進入春季，6月21日進入夏季，9月1日入秋，10月22日進入冬季。11月23日進入嚴冬，終止于3月8日。冬季長達170天，夏季為72天，春季66天，秋季51天。10℃-22℃為春季和秋季，22℃以上為夏季，10℃以下為冬季標準。年平均氣溫在10℃左右。“國家衛生縣城”、“國家園林縣城”、“全國平安暢通縣”、“全國文明小城鎮建設示范點”和“河北省城鎮面貌三年大變樣進步縣”、“省級文明城”、“河北省人居環境范例獎”、“河北省人居環境獎”。樂亭的人們生活著悠閑自得，各得其所，讓經常高強度工作狀態下的我們很是羨慕。年均氣溫10℃度，與北方避暑勝地秦皇島一樣地理分析精心勾勒一體化旅游藍圖樂亭擁有豐富的旅游資源。形成了紅色旅游、藍色旅游、綠色旅游三色互動、優勢互補的大旅游發展格局。全年接待國內外游客超過160萬人次，實現直接旅游收入1.63億元，創社會效益7.4億元。紅色旅游：李大釗紀念館1996年6月經中共中央批準建設，被中宣部確定為全國首批百家愛國主義教育示范基地之一。樂亭正在成為游客心目中的“旅游目的地”。地理分析樂亭縣1988年3月被國務院確定為沿海對外開放縣。近年來，經濟社會持續快速健康發展。2011年，完成地區生產總值274.3億元，比2007年增長57.2%，年均增長12%；全社會固定資產投資120.5億元，比2007年增長134.9%，年均增長23.8%；地理分析經濟增長速度與房地產發展關系宏觀經濟增長房地產業發展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩定發展大于8%高速發展房地產市場處于快速發展期的初始階段，市場呈現出快速發展的特征，以生存、改善為主的需求是市場主要需求。城鎮招居民溫人均歸可支悲配收使入1亡99盾82叮元，癥比2鋪00箏7年萬增長飲55聚.2存%，勵年均姿增長拉11肝.6秀%；演農民摩人均河純收著入9升49且2元湖，比汁20絮07完年增墊長4拖3.據8%璃，年什均增恒長9鞏.5抵%。喊房地旋產發對展階赤段與貞人均腦GD遣P關腫系國辛際通懸用衡岸量標喘準表島明，抓不同獻地區沿的人脆均G咐DP線決定枕了區密域房啟地產衣市場鄭的不杏同發軟展階帖段。修樂拔亭目敗前處暗于快頓速發對展的奸初始類階段潔。80高0-應4,易00掙0U調S$40藝00虛-8公,0日00藝US后$80旨00搶-2燭0,附00縱0U趣S$0-省80墳0U鍛S$啟動廢期夠快速甜發展拋期候平穩蛇發展嚷期人均GD嗎P與房哀地產倘發展幻玉關系生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發展單純數量型快速發展以數量為主，數量與質量并重平穩發展，以質量為主，數量與質量并重緩慢發展綜合發展型高速發展晶期地理鳳分析舊城唐搬遷搖改造鐮成效俘顯著目前旗涉及偏搬遷氣改造廟城中此村1頓2個寧、危閥舊小松區9唉個、釀群眾章44偵50留戶。熟同步掀實施狼安置沿房建寄設，普建成猾一、梨二期駐安置金房3蘭5萬帖平方航米，梳三期茄安置漆房加津速推物進，幸12歡80席戶搬恐遷戶度遷入博新居皇。廉你租住傻房、邀經濟德適用京住房生、公陜共租吊賃住繡房超脅額完邁成市鉗達任毫務，尼城區顧低收刪入家志庭住完房條燙件明評顯改葬善。懂預計泊樂亭軍舊村廢改造去總面險積將達紛到1殼00根萬平雕米以離上，在提侵高中末低收堅入人林群居癢住條務件的意同時讀，也呼嚴重唐沖擊視了商諷品住帖宅市宋場。地理茂分析縣城侮面積11元.3葛5平方笑公里鋼，人邊口12萬。縣城悄規劃督：到20得20年，忘城市藝規模穩達到29位.8平方蔬公里飛、人因口28萬人臥。縣城抵定位琴為唐關山灣評沿海讀城市團帶副聲中心斥城市逐、海港鑒片區余生活真配套嶺服務季基地幻玉、生衡態園販林城某市，扶是樂衰亭新覽區的慘政治陷、文膊化、互商貿晴、居驢住中搬心，制承擔挺全縣叫尤其挖是北政部地慌區的燈綜合鏡服務駐職能招。縣城焦總規幟的基溜本布播局是亡“一柿心、猴一帶懼、兩光軸、況兩環漆、三犬區”嗓。“涌一心商”，謊以縣漠行政赤中心宵及中隊心公叮園片冠區作美為整扶個城賽區的但綜合誰動力嫩中心術。“住一帶藍”，聞以長泉河及脈兩岸啄綠地照作為握城市蟻的生刪態景穴觀綠溉帶和興城區吵的“獨生態罩走廊圣”。閱“兩總軸”到，以裂南北邁向發減展大拌路、搏東西佳向世言紀大慌街為菠軸，巾交匯窯于城裂市中錦心。域“兩罩環”話，即房誠外環迷和金融沾街、杰永安參路、之錦繡宴街、故祥云址路組笨成的證內環往。“三們區”氏，即濱科研俊教育滴、工跑業和失專業產市場裹三個尚功能霉區。地理醒分析城市危規劃—市場辭調研—市場干調研不深洪潛市漲場飄，不蜂知市款場深理淺如同賠下棋疏，我增們先潤分析營市場涌，摸勝清對停手棋斜路，然后泳再制慮定對雙策！項目墳區域沿市場愿調查怖與研伯究目的鳥：調場查是案基礎縱，研煎究是副關鍵磚。本次揉市場揚調研舒工作襪為重僵點調判研，具我們勸認為穩項目蘿調研躲重點裳應具哪有同賀級別冬可比藝性的梨高端喊樓盤慎，本不次調票研的肌內容東：①主峰要在風售樓姐盤調趙研（鍵現場激踩盤錯）②客撥群分京析（炮問卷甜調查樣）新開積發區老城衡區在售良樓盤貢分布從項保目分決布的禿區域妙來看暑，老租城區培開發栽商品矛房項交目較沸少，挪主要悅項目菌都集誦中在竊金融傭街東裳延線鞠附近坐，大偉東方等新項饅目也濕在此廚區域洽內。主要盟項目水韻薦名居水悅璃華庭盛世肝景灣御景貢家園市場箏調研項目名稱項目地址建筑類型占地面積建筑面積綠化率樓層狀況銷售價格戶型區間開盤時間水韻名居濱河北路與金融街交匯處多層/小高層/高層86853㎡230000㎡30%6/13/18/26住宅4100全款93折80-188㎡2011年4月水悅華庭金融街北側，古灤河東側高層100621㎡360000㎡35.20%18/24/26/30_89-136㎡待定御景家園振興路東側、富強街北側多層/小高層/高層-約40萬㎡30%6/18現房3800期房待定80-135㎡西區2009，東區待定。盛世景灣金融街東延中段小高層/高層100000㎡42萬㎡45.5%18/24/27_77-135㎡待定市場否調研項目皮分析水韻劈燕名居水韻恒名居敲位于近樂亭衰縣濱磚河北粘路與阿金融定街交淘匯處艘。是閣目前鋸樂亭四唯一委在售息的住脖宅項袋目，希建筑伴面積高2賤30蒙00蝦0平示方米描，譽容積贈率3廳.0澤，綠蔽化率迷30蔽%。項目棚兩側倘臨河川，環悲境最排優，透緊鄰惱三中泥和幼弓兒園艦。產骨品組壺以多尊層、擔小高嚴層、屠高層襯組成毯。市場告調研水韻蜂名居項目堤目前逃銷售驢均價善：4洗10氣0元/平米/，全面款9圈3折溉。折棵后均框價3鏈90撥0元狹/平馬米左賞右。拿商業圣75輝00晉元/趕平米恥。一期蹈推出撞4號單樓、蜂5號射樓、呆6號程樓、隱7號碰樓、格10敘號樓顫、1暮1號蹈樓，的共4垂80都00衛平米勁，全和部高擴層建榜筑。肢房源羞面積濟80換-1葬88儀平米君。2祥01磚1年隔4月州份開千盤年冬銷售至面積翠約4膚萬平吃米。瓦購房航人群墊多數船來自勿樂亭閱縣城犯，外躬地客歷戶較圣少。市場躺調研水悅霧華庭水悅愧華庭檢項目剝由2治0棟門高層朱住宅連組成租，其冬中：縫9棟關18渣層、拳3棟輪24辣層、舌6棟些26細層、奪2棟小30肆層；伐周邊截商業浩樓，彎總建演筑面侍積約型35床萬多拋平米吵（含嚷地下永），兵小區啄共2士41紀6戶策，其淋中住宿宅建擺筑面汁積約烤29華萬多控平米熱，商單業建栽筑面礦積約距3萬駁多平鑄米，己地下琴建筑塌面積描約3植萬多刃平米煎，地龍下車葵庫、喂車位析銷售嗓，地賓上車污位統悉一管魚理。容積湯率2灰.6踩，綠成化率鞭35轟%。市場董調研水悅基華庭現場舟售樓值處較泉小，結內部耀裝修筑較差壁，降坊低樓地盤品找質。項目鋤開盤塔時間此未定咳，目鑄前正居處于利接受膽咨詢祝階段云，工師程上緣瑞接近+0，攏預計墊6、牛7月縮慧份開哭盤銷芝售。市場狀調研御景詠家園項目執總建尤筑面鑒積約籌40山萬平錄米，雨目前擱西區喇現房遷銷售熱，剩閣余房片源較半少，普產品拼有多周層、妹小高的層、這高層最，均矛價3技80懼0（支高層尾）。乳東區輪開盤謝時間瘋待定述。項目予開發館時間賣較長應，在五市場欲上相誰成一摩定的碑知名蜘度，看且臨雀近城殿市中肥心，剩配套喝齊全貸。產品棋里面退較差牢，與無當地腰回遷小房立唉面接掩近，谷降低讀了項良目品紡質。市場冒調研數據爽來源鋒：問蝦卷調風查53闊%38夜%17頌%居民獵置業凳目的20懶12惕年對度樂亭蠟置業察目的振的調估研，鹿53無%的商人為權首次御置業柱，3帥8%各的人寇為二稱次改音善，建其他散為1惜7%秋。首次風置業帝其他矩二錯次改是善樓市失走勢摸預判樂亭爪樓市絞20針12品年的濁狀態竹，3彼1%杜的人下認為飾20她12浮年樓吊市量聯價齊旨升，蒙29匙%的貼人認恰為量虛價齊燦跌，劉17豎%的鴨人認描為量眼漲價投跌，愧23丈.4號%的擁人認通為量爬跌價嚷漲。服市場堵存在妥觀望衡情緒差。數據約來源符：問聞卷調索查量價武齊升酸量河價齊詠跌耀量漲迫價跌揪量嘆跌價際漲31裹%29遠%17飯%23艦%市場羅調研共發何放調廁查問讀卷1懼20度份有麥效問到卷1巷09塵份。沿在此誘基礎沫上進籠行整撇理和少分析準，得華出以宿下結理論。客群巡壽分析〔樂亭封市民柴對房驚地產潮需求懲的調蘋研〕可接支受總鉤價分凳析消費泄購房環區域數據豈來源呆：問呢卷調板查20鄉豐-3仁0萬紹30蠻-4克0萬錯其滲他數據載來源反：問斜卷調阿查東部敵東部決南部訴西該部41想%38談%21也%41茫%的代人可棵接受襯總價森在2舍0-日30怪萬38牧%的叛人可譽接受愁總價太在3圍0-僚40濟萬。其余役為2到1%兆購房鞏總價摧在2師0萬痛以下也，4傾0萬房誠以上鼓。主力貧購買源總價噴在2續0-意40頸萬之憐間。最理尖想的否購房集區位20梯%的擊人選毅擇東椒部13女%的勒人選流擇西姜部13界%的依人選擋擇南呼部10南%的惱人選帥擇北仰部客群裙選擇著區域優較為卡分散裁，并家無明跡顯的忍區位婦偏好靠。20職%13結%13灶%10啄%市場粘調研〔樂亭羊市民歉對房狗地產銷需求創的調妻研〕戶型仆以二贊居、刺三居襪為主賤，面饞積以70勤-9通0平米厘的二蛾居和11胳0-鋤14園0平米趣的三皺居為博主。墾銷售無情況病方面伸大戶趴型銷乎售速四度較帖慢，祥中小燭戶型詳銷售釣較快擁。面積旱需求大三扭居27商%小二扯居23雹%小三角居18翅%大二冤居12濃%四居11滔%一居9%產品震類型攏需求數據溝來源救：問戚卷調貧查高層魄多秒層遭無累要求則小高閣層69塊%18新%7%6%在產弄品需勤求調繩查中多層臨住宅阻占6言9%小高接層占務18栗%高層某需求冠僅占奏7%無要勝求6傾%。認市場督對多柏層住職宅認隆可度鳴較高障。市場余調研數據激來源焦：問職卷調州查產品醬特點：東部運新城指集中秤且規奧模較朱大，生市場弦未來湖商品產住宅嚷供應俘超過翻10連0萬努平米涌，同攪時回挪遷安銳置大仆量入嘩市，嬌競爭筍激烈晃。政府逐主導裕城市逗擴張艙，大牧東方聰入住大，東爸部新走城為謠未來避居住攻熱點卷。建筑這立面那現代膀風格這為主蒜，立燒面效足果較驕好，惱品質玩差距汪不大隆。面積腥區間私集中跑在8黎0-鍵14佩0平產米，捷滿足間各個繡階層宗需要潑。中央賴對房愈地產別投機剪、投哄資行術為的杠嚴厲上打擊偷，樂戰亭限撞制異拼地（庭唐山歇以外航）購謀房貸代款，釣抑制欲外地杠購房雷需求逼。營銷葬手段膛：營銷仁手段賽（銷盟售和呀推廣灰）較枯為單膠一，崇樣板朋房、啟景觀單示范升區未煤有效荷利用胃。銷售否現狀：市場波年銷直售面橡積在差10自萬平犯米左瀉右，刷各項鳴目相頑繼入渴市將習分流導客戶館。購房匪人群額以本師地客桂群為霧主，止區域禮需求富有限哭。市場跑調研房地葵產競紀爭格糞局價格競爭大多數項目產品競爭目前沒有品牌競爭目前沒有市場筋把脈

個產品誰及建所筑風失格方直面，詳建立鍋與市袋場差射異化潮的立統面風陸格形蠟象，飯并從館設計當到建右造用濟材及殲工藝絕上要晴嚴格陳把關互，注障重戶膊型設飲計的逮尺度和渾細節欲，可升提升蓬項目灑產品筍力。

建厘筑及牌園林相規劃幣方面只，避飄免采府用傳蘇統的鵲平行嗎式及雖其變臘換的乞布局叼形式捕，使攻住宅熟與自黃然相畢融合狀、人攪與自撈然互句動的融效果轉充分皇體現專。采取鋪更有嚇新意牌更能泛融合盈自然久的布宵局形留式。

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應斧對政王策方缸面，伸打通礎貸款覽渠道屈，提拳供多襯種付涂款方分式，裙降低賊異地頓購房閉前期囑成本價。市場鉗調研—項目兇屬性—項目回報告地段笛：樂亭叛縣金芹融街睡東延野中段糠，東械部新用城中欺心位嚇置。環評約：項目勻周邊揭配套驗較少拴，東作側大罵東方誕及風掠情商裙業街孕等配尸套的口完善負，區芬域將妙成為樹樂亭箏新的蹤蝶生活氏中心檢。地塊抖：統一組體，跨具有刊完整西性。區域牽：樂亭趙商品卸住宅糠新聚照集地警，交災通便型利，型與市尤中心枕動靜找結合奇，口碑工：工程背中斷擴對市減場口遵碑有草一定新影響津，啟瓶動銷肺售需伙針對盾此狀芹況進配行調逐整。項目攻屬性項目雪綜合冰指標項目膜屬性項目艘總占鍋地：卸10尚06河31纏㎡容積接率：沫3.訂38爐總須建筑繳面積仿：4犁22偽68膠9㎡住宅頁：2威88心32砍3㎡曾/6療8%商業就：4稱07貼34揉㎡/扶10容%酒店她：7饅20陣0㎡糕/2搏%會所千：3炕46絡1㎡咐/1箱%地下昆：8除29紹70盟㎡/蓋20拔%項目SW畝OT分析項目扇屬性SWOTS——優勢W——劣勢城市發展新城中心位置；建筑面積42萬平米，地塊較大，易形成規模；產品規劃及建筑設計，綜合品質較高。前期停工，市場口碑差，有待重新調整；周邊配套有待區域持續發展；開發商首次進軍樂亭房地產市場，市場認知度低。O——機會發揮優勢，搶占機會利用機會，克服劣勢城市大發展、城鎮化進程；樂亭產品競爭初級時代，項目打造易形成品牌；政府主導城市擴張運動，提升區域認知度。發揮區域規劃熱點和大盤運作的營銷張力，借助城市運營的新城市運動大概念，建立大盤形象；突出項目地段和配套資源優勢。利用政府形象建立企業形象，重塑項目形象；通過品質展示，配套先行，情景體驗弱化近期生活不便的劣勢；合理的產品創新，如增加贈送面積，提高附加值等。T——威脅發揮優勢，轉化威脅減小劣勢，避免威脅中央對房地產調控決心，抑制購房需求。周邊精品項目多，分流客戶大量安居工程沖擊商品房建立項目品質標桿，與市場項目形成差異化形象；通過控制項目入市節秦，主動營銷提高出貨速度。科學合理的差異化市場定位，從市場的競爭中脫穎而出；通過專業的操盤模式樹立市場形象,快速占領市場。盛世認·景千灣價圍值梳坡理區域生態建筑配套區域負勢能挨：項峽目緊幻玉鄰金跑融街低東延賭線，鋤地段讀和交既通優缸勢明貌顯；土地夠精神餃：繁螞華、剪興旺脾、革卻新，虹滲透妹都市母前沿付精神故的沃盤土；政府幫規劃劍：“一釋心、默一帶業、兩座軸、贊兩環瞎、三觀區”幕重要亡節點宜。樂亭庫古灤艱河景侄觀帶別中心阿區生帥態大而盤；45疼.5雖%鴨超高刊綠化賄率，起規劃耍多重飾景觀溫組團譯。風格墊空間砌：新削古典麻主義生風格麻，國揪際化雀品質己感受。戶型黑豐富錄：戶狐型梯濕度層欲次豐虧富，濾滿足胃不同衛層次箏需求盜；新娛供樂核瞧心：顛大東均方、況風情見商業贈街、鄙自建鐵4萬定平米繼商業蛇配套床；生活隱配套叫：醫像院，械超市汪，銀療行，鬼郵局歡，方析便快雞捷的劫都市鴨生活茂方式輸。項目億屬性—客群截定位—共性是誰輔構建裂了本躬案的琴核心撤需求伸？想留豎下的錫人想進寒來的朵人骨子偷里的海情懷公認湯的歸左屬感人群周邊孟企業繪高管廉周像邊居依民吉依錦閱還鄉(外地鈔做生違意)緊跟笑城市蛋的改江變，在皇改變袍中獲烤得自泥己的礎身份炎符號兆通過違城市詳區域尋求份生活飾的改動變，在魄改變殺中獲蠢得自茄己的豪人文修信仰總通踏過地稀脈文爭化證明扶我是配誰證明待我在生那這里淹有他績童年貿的夢責想，威生我紐奉養我隊的故刊里，喚落葉校歸根培的傳勾統。算親朋誼好友推、鄉餃里鄉刪親、拉左鄰景右舍動。客群清定位圈層先聚筆焦后咳放大爸目標正客戶有一定文化層次更實際的想法，

超前的品味物質文明的追求者適應現實的生活方式客群特征積極進取的社會群體客群菠定位權利搜頂層簽財富罰頂層逐準中剩產階砍級籌小傭資產申層蘇富鎮裕市振民階悲層冶市射民階鑼層窄赤矮貧階怕層關于液客群上區域落來源從購撓房的策客群誼看，本地秒居民混購房太者占輛有相鋪當的激比例什，外稍阜客歉戶的帥開發產將決潤定項虜目銷鞠售速躁度。本地/50%周邊縣市45%外地5%周邊蔑縣市外阜外阜樂亭客群寶定位地緣誕人群以首歉次置饅業滿倉足自沖住需吊求、定居住長升級墊換代之、投灘資為譜購買劇目的晴樂亭顧城區跟內客斯戶域外刻客群此類郵客群而主要汪由樂佛亭下竹屬鄉套鎮及脹周邊欄縣市辛地區搶客戶腸、常問年在侍外地若工作抗生活宴的樂扭亭原即籍需妥求購健買及嗚投資細客戶稅、長緊年在響外地烈工作磨準備停回城織創業拒投資某的成莊功人疾士等享組成乖。外埠眨客戶外埠霸客戶仰包括招三種酬情況陸：一膚類是肢長期蝦固定悔生活水在樂皆亭的溉外地州人群增；另辜一類索是中級短期舍階段蠢性居火住在疑樂亭辣，但拋保持紛常年葵往來蔥于樂輩亭的軍外地繞人群廢；第燒三類界為外啞埠投泳資/濾養老澇人群客群碌細分根據裳不同逆來源致劃分估的客卸戶類耍型描公述：客群船定位主力系客群喉需求貢分析客群丟組成城市駛富足呀階層經、更周邊簡縣市窄地區須的高立收入梯人群客群睛屬性以多使次置直業（堂商品澤房）繞為主遭的中遼端收被入人席群，年齡聾集中昂在3芬0-遇50籮歲之駱間購買她動機置業欄需求海以升澤級換縱代為泳主，布追求羽生活只品質產品港需求軌特征10員0—快14竊0㎡更（主至力需衫求）客群熱組成外地棋地區和中高掘收入敬人群轟、養配老度甘假人興群客群本屬性追求舌安逸方的生灣活環墓境和燈完善蒸的配碰套設懲施、年林常集中互在4溫5-珍65她歲之圖間購買似動機購買繞需求在更看罵重物羨業產少品未肢來的搞保值燙增值墨，同時殲準備霜頤養抓天年捎之所掛。產品悅需求灰特征80猾-1否10俱㎡（懇主力添需求乎）戶劫型產忘品客群惠組成樂亭畢城市與年輕捧一族周邊異縣市司地區譽的在清樂亭床工作報人群客群雄屬性以首五次置柜業為站主的閃青年躁人群年齡允集中桐在2樣5-常35淺歲之以間購買紐奉動機槍——協首次頌置業去滿足劫居住丹需求產品井需求鑰特征70相-9北0㎡述戶型溫產品客群崗定位—項目貞定位—市場艷定位領導艷者—壟斷隱價格磚、行疾業老跨大—產品稼不可干復制—過河盡拆橋—改變服游戲薄規則—強調坐新的管評估待標準—強調類產品并的特顆色與智價值挑戰重者追隨姐者補缺蛇者—搭便運車、泥借勢—以小吳搏大粉、殺摘傷戰殘術—價格東戰的怒制造擊者—目標蕉明確詞、挖傘掘客哪戶—瞄準根市場紗縫隙—敏銳嶺的機鵝會主逐義項目刑定位區博別日居土型社邁區度假袖型社鉗區“采菊鋼東籬間下，聯悠然擔見南幟山”周邊物環境--劇-依山蘿傍水伐，遠真離城勞市社區冰品質--類-生態殘低密削，返劃璞歸勢真生活鞠方式--準-休閑穗放松旅，度姓假享沖受“結廬壁在人京境，販卻無弊車馬聲喧”周邊近環境--單-交通瘦便利宵，設岡施齊剩全社區詞品質--碑-屏障膀喧囂在，城印市園辰林生活碼方式--基-鬧中泳取靜縱，日往常歸算屬共同草點隱蔽介私密剪，尊謠榮華裝貴日居因型社獎區vs度假啟(養托老）蛇型社信區第一狠/第因三居黎所產品司定位產品騾定位項目猾形象竹定位站的幻玉更高鎖，走宵得更摔遠[冀吳東首津席生價態養床生社蚊區]區域功能地位品牌易表現項目吸對城鑼市的蜓改變以當鍬代方遭式重漏造地居脈人嘆文物理膏改變精神浴改變產品悅規典劃/景觀/建筑營銷局包申裝/推廣/活動產品憶定位冀東蹲首席膛生態回養生璃社區中端慶住宅城市窗的領肚導權顛覆城市非房地藏產市泳場改變城市甘居住革理念以資鋸源集脅約實羨現生灣活中蜜心品牌桂表現業態龜研究-業態蓮定義癢與種搜類大中百貨超級市場專賣店折扣店所謂儉業態羞，是分指商意業企橫業以駱經營受重點墊的不家同而蛇采取懼的經腿營形儲態和倆組織趣形式室。連鎖店購物中心便利店倉儲商場商業快中心奶的規匆模劃攤分區域型商業中心面積：36000~18000平米社區型商業中心面積：900~3600平米鄰里型商業中心面積：1800~900平米區域案型購為物中槽心占閥城市薄總量5%社區駛型購高物中欠心占告城市驕總量32樸%鄰里意型購貝物中糾心占漂城市續總量63副%產品示定位項目倦規劃藥4萬撒平米莫商業徹配套朱打造還區域饞型商忠業中箭心，掘受大圾東方蓮直接嶄威脅絡，可藥行性餅有待蹤蝶商榷繁。

酒店品牌物業要求漢庭星空200-300間左右，建筑面積在5000～10000平方米左右錦江之星200間左右，建筑面積在5000平方米左右如家快捷120-240間，建筑面積3000～6000平方米莫泰168120個以上的房間，建筑面積3000平方米以上速860～200個房間，建筑面積大約在3000～10000平方米格林豪泰80～150個房間，建筑面積大約在4000～6000平方米品牌使經濟嚷型酒奴店—面積夫要求產品億定位經濟竟型酒渾店中遣常見借的平艦均客沫房適披用面嬌積建零筑面伙積在40卸㎡左右白。建蛛議本弱案品榆牌經我濟型單酒店漁客房攜數在18弱0-文20掙0間左右逮。產權攪式酒疲店建議情項目蘆酒店粥定位螞產權留酒店氧，以“身售后膀返租谷”形次式建床立項鑄目獨捕有優邪勢。舒運營殼方式銅上可憂以采懷取自開營和渾出租搭屋兩培種形討式。目前揭，從之物業逗角度散而言倘，比召較常秘見的脹加盟可經濟霧型酒典店的汪方式肅有兩添種，鑄一為揉長期經租賃籌房產娘，并不對其鍬進行拉改造獄從而伶達到吵加盟偷品牌揮的統餓一要狡求；戴二為策按照樂要求體，在施空地讀上新柿建可挺以加典盟品留牌的內物業晉。不卷管是新何種辟方式爐，特與許方途都對倆加盟袖者的兼物業謠提出枯了一達定的幟量化刻的要挖求。藝術百與精斯品型藍酒店靜態活度假產品宣定位目前管，從印物業音角度掉而言芽，市布場比暗較常放見的吃加盟隨經濟開型酒持店眾妄多，制如如家、映漢庭堅、錦謹江之偵星等喉，價璃格在18源0-烈22亭0元左曬右。元但，巡壽本項拳目定個位產彩權式酒餡店，翼客群北投資朽價值熄遠遠手大于命居住胸的意他義，壁為了華保證羅投資虧者的愿長期覽高額回著報率教，目潛前的優經濟危型酒營店無刊法支械持酒妥店的脂運營輸與回厚報客店戶，障所以織，我們虎建議必定位樸藝術典型、知精品曬型高責端酒驕店。品牌農建議餡：建議球本項編目產贏權式訂酒店鄉豐引進給知名干連鎖臨品牌假，如悅榕陜莊、ME肅D患DU膝B等品商牌以未提升菜核心碧競爭注力；挺并且干酒店潑的價素格（課平均12烏00使-18脖00元左戚右）券具備驢市場幫競爭嬌力，驚保證礦后期秒的持疫久良診性運焰營。規模燭建議以：建議捐酒店缸客房匯數在20遭0-亡25銷0間左右楚，—產品確優化—通過家整體懸營造覆，在戶型倦增值、產澤品配俱套設督施、石建筑隆風格和黎園林蕉上進罷行打潑造，攏以人存居概往念為營核心似理念惕，以輛高科技蠅手段瘡做科宴技住祥宅，吉用環鎖保、運低碳怒的、漫新能斧源等鄉豐未來能異源利梢用等盛做生散態、未環保第低能豈耗居茶住區術，以珍品質沿做產品廊、園吹林，校做高脾尚社頑區。樂亭狂城市能低碳改建筑種——竭高端欺城市癢居住平區建議翅主要泊以居傻住+敵環境緊+配怪套來頁打造族【人潮居概雹念】6大法轟則－和打造謠新物厘業形縣態1）開肝辟“悔新”般居住奏空間--撞--產品罪多元寧化2）增壟加產楊品功羨能化--拼--瞎--吵-“菜單夸式”懷裝修色服務3）提狂升產子品品釀質--陷--嬸--指--包--產品柳質量態優化4）提焦升園腳林景路觀--激--洞--召--焦--綠色旗生態縣園林+品質種景觀5）高秀科技猶、智圓能化--佳--爸--腎-現代灶科技艱武裝汪產品6）服器務升搞級--由--甲--饑--鼓--平--螺--慶--高端賤物業摧服務產品貓優化戶型洪建議贈送信家庭擊中央行空調吳/層默高3感.1給米彩色念可視遼對講鋼制謀品牌某三防正子母鞠門凸窗肅設計增送殃中央玩吸塵就系統產品聾優化住宅/精裝檔修/新中婦式風織情產品蘿優化住宅/精裝擱修/新中乞式風里情產品秒優化住宅/精裝賄修/度假炊主題產品雷優化前期辨物業嘴建議項目爺物業吩服務陵，應父嚴格寶遵照動物業鏈的管嫁理制浪度與BI規劃浪，以梯專業絹的服墳務能沃力、誰智能督化的帥服務低設施蓄，以牽熱心恥、細狂心、巧專心拉、放區心、餓信心配的五些心服拐務，筐為業款主提猶供家臺居安專全守狂護、留家務些打理姻、居當室美見化、遮事務版安排陷及及財其他墨個性肚化服忙務。物業債公司賭提前騾進場昆維護幟、管洽理。晚同時燥作為豎高端兼項目色客群呼目標睬認同勉大牌底物業遍品牌泳。為院了提協高項縫目高繭端價現值形砌象，喉建議脅開發臺商確鉤定一憑線國塊際、懼國內趨物管諸公司高。·第一抄太平辦戴維惡斯·世邦隙威理濫仕·戴德舒梁行·仲聯糊量行前期鑰物業—銷售鏟策略—銷售閱周期項目介出地池面正柜負零售樓帶處開率放蓄展客開盤樣板陷間開買放結構宜封頂立面沾完成會所床開放周邊際道路棒修繕小完成生態帶園林般全部絡落成項目粘完工首批換業主腿入住重要司節點掌列舉一期二期三期20牽12/720廚15/0820卸14/3項目船分三駝期銷區售，伶總銷假售周凍期預胸計3鄭.5喚年，乳自2剃01灘2年練7月驢至2殿01道5年鉆12望月。銷售舅策略引導目標客戶的認知過程強勢引爆期3900元/平方米情感溝通期4000元/平方米準備就緒期深入體驗期3800元/平方米存疑→關注→了解→情感→體驗4200元/平方米團購攪策略我們禾建議患開發搞商如達果資慌金不沙是問樸題，餅能不繁團購且就不脅團購劍。大登量的娃團購籮勢必喘影響器項目申的高淚端形椒象，緊畢竟鉤項目渾不是系做批代發而郵是走瓜精品仰，市艦場觀職望情柳緒嚴億重制倦約銷丑售。偷即使需團購歷價格路也不駱能太線低，招我們稿建議礙均價穗：9朋5折半以上陵，首銹付比雁例不此低于掛70爪%。價格以策略考慮但到項茂目價坐格策屋略“粘中開務高走班”，訂資金妄回籠錯啟動堤后續菌項目納。銷栗售價吉格不撇能過躲高，飲加之雙好產克品的當樓盤鞏在價慣格策揪略上撤需要擇當地搭消費襪認知瘡過程偽。銷朝售體擠現市境場價皂，我送們建水議一平期入默市價劃格：橡38比00蠟元/掙平方程米，宋中期取價格晌:4萬00沃0元成/平抹方米槽，后崖期價旋格：趕42死00挨元/段平方晃米銷售澤策略大營兄銷戰掙略——構建私多渠城道營迫銷分銷儉處模靜式；分銷梢商模吐式；業務今員DM模式角；銷售互代表能主動鄉豐拜訪蜻——攻行銷傾，而詠非坐惠銷；電話耍營銷鐵模式坊；老帶野新模票式；三級梨市場書、保米險業覺務、游旅游牲市場悼等的及合作至模式涼。銷售粒策略57重點點布局采競品盾周邊償，阻衡截客葛戶到輩本案半現場重點綢競品筐布局1.競品強售樓眾處2.競品仁周邊那交通僵節點3.畏流動琴看房曾班車虧配合售樓服處1人布局奔分主前次售樓災處3人交通從節點1-踏2人看房荷班車主要串活動背區本案水悅巴華庭水韻晌名居御景杰花園銷售止戰術設立踢分銷撓處：捉唐山斥市區禽、遷仆安、陽遷西躲、遵銹化、京唐有港等逼地設割置分貓售樓才處。看房戰流程船：每嫩周兩遼次時衣間節由點。堡全部啄集中幼到本部看允房，環營造掃高人悔氣和高哄搶刪氛圍鍛。周邊痰縣市圍建立煙分銷齒點銷售保戰術招商訊原則市場蹦空白鈴原則尋找呢到市訪場的廟空白臨點，規避亡與成鼠熟的宜大規域模商圈僵形成荷同質料競爭可行獲性原卻則結合駛各類兔零售脫商需漸求，保障借招商叨具有許可行懷性，可操惡作性竄要強主動鋤性原幸則滿足屬易招吩商、灑易成悅市、易產管生人型流、盟物流忠、現金暫流的盡條件效益具導向處原則最大優程度鎖地選刺擇投曲資回報同率較豎高的旁業態季業種1234銷售頭策略1）純膠銷售2）帶斬租約低銷售3）短設期返做租的遷銷售票（一搭般為叉三年愛返祖測）4）長射期返存租的渠銷售吼（一根般為遮十年趴返祖邁）5）回客購銷刊售銷售量策略—推廣諷策略—品牌緒表現項目復對城墳市的蒙改變以當怨代方阻式重幻玉造地計脈人私文物理歌改變精神閥改變產品密規調劃/景觀/建筑營銷剪包疑裝/推廣/活動以資洗源集仿約實暖現生駕活中畝心社會唉價投值中觀微觀經濟竹價塞值生活慣價孤值宏觀傳播推廣梨策略地塊某價值嗎梳理企業寫形象區域辰形象項目那形象宏觀微觀經濟吐價值生活倚價值社會敗價值中觀規劃建筑戶型景觀推廣區策略產品五大價值點物業服務價值配套細節價值戶型立面價值社區規劃價值地段配套價值【Sl防og攤an穿】三要隆素項目銷形爬象客群手定巧位產品勺形憐象提煉終項目挽要點項目少形附象產品誤形牙象客群義定桂位國際舊標緣瑞準古灤面河低碳忙養群生板式建高層世界貪觀生活王觀家庭摔觀精神勿生截活新古批典大東澆方國際登化價值艱景齒觀/配套Sl跡og筐an：帖國際縮慧化工﹢價花值﹢陣精忠神生竊活推廣蜂策略SL督OG晴AN1列鼎衛冀東咸養生潔勝地推廣息策略SL晶OG半AN爽2低碳浪生活售國際稠居住診區區域形象項目形象產品形象產品扮賣點物業亞賣點入市輩期有市貌無價預熱拍期項目牙均價升溫舒期熱銷砍期戶型問單價成熟兩期持續殘期品牌形象推廣屈與銷莖售的擦關系推廣底策略推廣串脈絡定位射出發產品遙層面生活悄層面精神憲層面我們升將通蹦過現恩場包里裝、疾系列礎報廣徒、戶部外廣誓告及粱公關勞活動料的立框體推代廣思忙維全擔線刷飯新樂挖亭以營往印偶象。首期乒利用知戶外僑制造遷“樂亭省城市眉低碳豆建筑繭——新城市謎中心分居住朗區”即飛將登壤場懸初念，徒吊起郵市場宜胃口鞏。中期感利用掠體驗糠活動屆從產懶品主閘力客史群的父生活歐方式鏈、社洞交方蕩式、嬌休閑滴方式然入手燭，與事客群蠅深層迎溝通門。其后板通過葛對項釣目規首劃、街建筑炒、景助觀優治勢環枝境因廢素全弱新視絨角的賣闡釋雹“低碳晨生活慌國際筐居住起區”的籌高調曲定位棚，由此荷奠定圍了項內目的耍品牌休形象前，令其拌進入幟精神盼層面慚及物抽質層緩面的漠雙向悲無競遲爭狀刮態。推廣謙策略價格-戶型推廣憂調性-項目戚性格開發兆理念-品牌-文化消費漆心態俱感知陡過程產品穿特征競爭限力+階層窮語境品牌炒營銷社區獸氣質-外立集面執行餓策略懸的構民成：品牌哲營銷+競爭監力戰部術+階層漆語境+產品甲特征推廣儉策略推廣通脈絡企業僵形象礦期時間著：2館01蘿2年要6月絹主傲題：享責任客地產——淺推廣業語—反—擔起漆城市甚的責白任13碧08商平方極公里蝕土地乒上低廟碳生習活活動時間否：2車01碗2年太6月主題麗：高傷端訪厚談企業惰高層養領導歉媒體股訪問述，企以業文般化、思城市彩發展諷、項蘆目思償路的積探討貨。所以感，我興們不闊僅致物力于董做一遵個出下色的鐘開發柔商，竊我們巖更肩乞負起政生活登運營伙商的擁使命嫂，為圍建筑易注入柱思想后和生浸命。區域灰形象昂期時間仇：2漆01袍2年轎7月版主呆題：頭相對器城市琴-絕聽對理薦想——什推廣勝語—唉—東擴28勿84雨個家奏庭的沉理想坐終于浸被現體實超脆越推廣竊策略推廣吩脈絡項目床形象詢期時間抵：2紋01現2年船7月否主膀題：莊相對墨區域炭-絕忘對環鞠境——糧推廣繭語—勵—低碳水生活肝國際蕩居住掙區古灤御河、商大東葛方…搞28句84云個家膀庭植入叼項目刷概念畏主題哥本方哈根戲氣候真變化郊峰會鳳自20京09年12月7日開腔幕以增來，您就被隨冠以羊“有縱史以王來最烤重要炒的會鋤議”幼、“固改變托地球梳命運塔的會毀議”箭等各細種重匠量級叉頭銜鮮。這啊次會仗議試理圖建慨立一湊個溫讓室氣伏體排形放的荷全球凡框架金，也捏讓很缺多人洪對人罰類當嘴前的難生產持和生摸活方羨式開去始了漿深刻樹的反盞思。宣言羨：“捧你今管天減桂碳了填嗎？股”“低協碳生聲活”認作為搖一種悔生活辯方式煉，先萬是從腦國外坊興起連，可乒以理毅解為閑：減營低二購氧化握碳的企排放,就是近低能粉量、緩低消輝耗、厲低開弱支的衛生活倘方式,如今醒這種加生活封方式蛛已經崗悄然嚇走進絲式中國墨。推廣中策略推廣問脈絡項目疾形象軋期時間堵：2網01都2年孝7月癥主抓題：蒸相對典區域評-絕悼對環鹿境向世牙界說氧明樂誘亭保護贊地球俱家園社、為氣人類我未來概造福答：“罰低碳序生活堤”向昏人類芹提出辱的是亞前所郊未有嫩的問智題，市沒有趣現成坡的經救驗、偵理論察與選悔擇模寫式，及我們秋唯一達的選控擇就陡是創戴新，嗽創新洪我們右的生農活模癢式，保為人蒸類未卷來造咐福為貢宗旨耳。活動時間嚇：2聾01孔2年屑7月主題朗：東當城論荷劍（承合伙卡搭臺非共唱捕一出謊戲）副市雷長、敞規劃補局長嗎、環貝保局論、低抓碳研歐究會母、媒柴體等叫。座烘談會儀形式變，討悠論區肯域未痕來發嘉展、污房地蛋產開棋發模繞式、好環境圣保護嚴利用慕。染于是駕，我造們構客建了趨樂亭們第一產家生貌態景晴觀藝非術文汽化居凍住區化，把優景觀賢作為波藝術戰品鑒灘。從藍此，晶藝術兵將成址為生賴活每調天不鎖可分基割的飼一部鑰分。推廣悲策略——類推廣窩語—梅—低碳肥生活你國際范居住乘區古灤引河、坡大東盞方…眉28電84盾個家置庭人居生態社區產品熟形象全期（汽規劃褲/建伐筑戶期型/麗景觀鉤/配忠套）時間亡：2吹01徑2年兼8月嘩主泰題：恨相對問環境艱-絕鉆對品憤質——推廣董語——榮膺語：聯輕合國儲住宅協屬-人居芒生態破社區我們鉤希望課通過脫權威置性組律織證凳明項衣目品兄質，耐使客伐群對殺項目聲產生檔信賴訪、可議靠、攪促進睜整體尼銷售悠，作豆為大武盤這處一點撿是必舟需的雖。獎項辨分類國際國內聯合秀國法國揪嘎納閱建筑屬節(建筑喪業奧框斯卡)建什設翻部押√河北截省級唐山焰市級媒體笑類推廣盞策略推廣鍬脈絡1期-[活動]20晨12突年8能月一躁期開谷盤活動沒場所蚊：營暖銷中介心項目量前期擠已建女成售共樓中診心，纏經過傻一段算時間擋的市略場形餃象樹欄立和撤客戶俗積累師，達蠢到開纏盤銷花售條濁件。推廣溪策略推廣艱脈絡實際拐上作男為商假業地豆產推愧廣分褲為三爸個方百向，她它磚是根食據人疊群需怕求的漂不同唉決定訊的。1）針士對商甚者招嗽商以憲業態闖、客纖流、鈔交通簽、經促營為或主。2）針酸對投消資者標銷售泰以租俱金、夜回報滑率、蠢升值暮潛力資為主室。3）針府對消隆費者詢經營疫以物攜廉價極美、甲購物個環境權、特械色商猾業為呼主。商業屑推廣揉脈絡推廣趟策略商業私推廣摧脈絡商業騰推廣泳策略目標調客群投資墨者經營快者增值/回報菊率業態/客流商業鬼經營柱成功招商星成功經營行管理商業闊推廣診方向一鋪話養三查代/金鋪/金街/搖錢匠樹地段/交通/客流/業態投資到秘籍招商恒手冊推廣饞策略基礎缸銷售琴工具將設計阿制作包含撥內容堆：1、叉VI賠基礎警延展業—2大01玻2/痛6前運完成群設計VI彎系統域的設炮計完賴成及弓制作錦（手句提袋倍、名眨片、喉胸卡屬、基礎指遍引系調統塌、工責地圍首檔等征)2陷01勞1/湊6前維制作福完成2、逃銷售餃道具印—2寸01白2/種6完臣成設訊計、反制作省折頁天、海置報/洞戶型單頁珠/產幕品手付冊/旗ＤＭ項目辨周邊貨指引蔽系統愚建立金融銷街沿風線、步大東村方（魔夏日團）、極項目設四至專路口宵處，咱燈桿執道旗謊指引勇，重蜓要道哪路節俗點的謊交通師指示糞牌動作啟與時糊間：動作疑一：項目嶼周邊裙道路左燈桿堵道旗川、引奪導系嚇統設段計、鄙制作季與安裝—浮20味12粒/6屠前完武成動作唯二：到筐達售異樓處含沿途褲主要投干道己路口交縣通指勁示牌嫩選址垂、制箭作與安炎裝—尿20皮12陶/6聚之前取完成推廣不策略現今制的房疏地產糾營銷廈大家協都絞留盡腦友汁推氣陳出破新,如何累豐富揚營銷勸手段,抓眼程球,做差勒異化,與眾統不同章是本紗次考抬察的務目的間。1）蘋伙果iP階ad現場誘案夾2）多遇媒體映沙盤汪互動現場陡包裝藝術私和社敞會關誰系究切竟如冠何，坡是一惜個老籌生常流談又脊夾雜摧不清德的形很而上槍學問挺題。商有沒童有獨影立的告藝術猛，獨悶立的盆藝術染還要浴不要竄肩負盈自己霜的社狐會責喬任？傳用自會己的梨方式扭發出諒聲音動，表孤達社天會群穿體的倉內心日情愫樹與感思性體嫌驗。我們主建議淡在本泡案的填會所政建立真以“關愛第地球伏、低潤碳生蛙活”主題似的行絞為藝殖術館翅，展答示有側關于改生態雁、自選然、均環保幼等作凡品。——盜上海所藝術加博覽卸會國權際當賣代藝閑術展艾未綱未作虎品《沒了》推廣蚊策略興達縱優勢興達生優勢服務蘭內容公司員理念興達跟經紀父脫身邁于興衫達集久團，歇公司慈主要俗管理懲人員品都具步有興然達集陜團的亦先進腐開發垮理念財，從鞋產品搏設計磚到后技期營棋銷都棵會從曠地產暈開發澤的角前度為既開發瞧商提眼供思聽路和架策略封，同角時會誤結合訊興達尼