PAGE13PAGE12目錄TOC\o"1-3"\h\u19746前言 1161931旅游房地產(chǎn)概述 2166571.1定義及特點 2200431.2旅游房地產(chǎn)發(fā)展的制約因素 2238252昆明市旅游房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析及存在的問題 35262.1經(jīng)濟環(huán)境與政策面分析 32802.1.1經(jīng)濟環(huán)境影響 3215452.1.2新經(jīng)濟政策下旅游地產(chǎn)發(fā)展契機 4235172.2昆明市旅游房地產(chǎn)市場需求分析 5117062.2.1來源分析 5312692.2.2客戶要求描述 561622.2.3房屋風格 664462.3存在的問題 661083昆明市旅游房地產(chǎn)開發(fā)路徑 776143.1總體規(guī)劃介紹 7119073.2主體功能區(qū)規(guī)劃建議 7236513.3昆明發(fā)展旅游房地產(chǎn)的對策 871443.4合理開發(fā)昆明發(fā)旅游房地產(chǎn) 1012454結(jié)束語 112722成果聲明 1220950致謝 12市場需求視角下的昆明市旅游房地產(chǎn)開發(fā)策略研究曹敏莉摘要：近幾年，旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)在我國的發(fā)展持續(xù)升溫，為旅游房地產(chǎn)提供了巨大的發(fā)展空間。作為一種新興產(chǎn)業(yè)模式，旅游房地產(chǎn)在我國存在著廣闊的發(fā)展前景，市場運營已初露端倪。但由于旅游房地產(chǎn)在我國尚處于起步階段，發(fā)展過程中暴露出了一些問題。加強其研究管理，對促進旅游房地產(chǎn)的規(guī)范發(fā)展，具有十分重要的意義。本文從昆明市出發(fā)，來簡要探討一下旅游房地產(chǎn)的一些相關(guān)情況。關(guān)鍵詞：旅游房地產(chǎn)開發(fā)策略市場需求MarketdemandofKunmingcityintheperspectiveoftourismrealestatedevelopmentstrategyresearchCaoMinLiAbstract:inrecentyears,tourism,realestatedevelopmentinChinacontinuestoheatupahugespacefordevelopmentfortourismrealestate.Asanemergingmodelofindustrial,tourismandrealestateinourcountrytherearebroadprospectsfordevelopment,marketoperatorsonthehorizon.However,duetothetravelandrealestateinChinaisstillinitsinfancy,thedevelopmentprocessexposedsomeproblems.Strengthenitsmanagement,topromotethenormaldevelopmentofthetourismrealestate,hasveryimportantsignificance.DeparturefromKunmingtobrieflyexploresomeoftherelevantcircumstancesofthetravelandrealestate.Keywords:tourismrealestatedevelopmentstrategy前言旅游業(yè)在經(jīng)濟格局中的產(chǎn)業(yè)地位已被公認,因其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大、經(jīng)濟效益好、就業(yè)范圍廣等積極的經(jīng)濟效應,能夠大幅度促進目的地經(jīng)濟的發(fā)展,對經(jīng)濟的影響也日益受到關(guān)注。20世紀90年代初,世界旅游及旅行理事會(WTTC)研究報告稱,旅游業(yè)增加值對全球GDP的貢獻已經(jīng)超過其它行業(yè),成為世界第一大產(chǎn)業(yè)。在此大背景影響下,亞太地區(qū)旅游業(yè)也取得了令人矚目的成績,世界旅游業(yè)的重心正逐漸向亞太地區(qū)轉(zhuǎn)移。而我國也正處在旅游業(yè)大發(fā)展的進程中,旅游業(yè)也成為我國重要的支柱性行業(yè)之一。近幾年，旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)在我國的發(fā)展持續(xù)升溫，為旅游房地產(chǎn)提供了巨大的發(fā)展空間。作為一種新興產(chǎn)業(yè)模式，旅游房地產(chǎn)在我國存在著廣闊的發(fā)展前景，市場運營已初露端倪。但由于旅游房地產(chǎn)在我國尚處于起步階段，發(fā)展過程中暴露出了一些問題。采取相應的措施，加強監(jiān)督管理，對促進旅游房地產(chǎn)的規(guī)范發(fā)展，具有十分重要的意義。1旅游房地產(chǎn)概述1.1定義及特點旅游房地產(chǎn)是旅游和地產(chǎn)這兩個完全不同的行業(yè)相互交叉、理念滲透而成。房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)作為新世紀的朝陽產(chǎn)業(yè)，在各自的領(lǐng)域里迅速地發(fā)展，一個以房地產(chǎn)為經(jīng)營對象，而另一個則涉及“吃、住、行、游、購、娛”，兩個行業(yè)的結(jié)合奇跡般地產(chǎn)生了市場轟動效應。它們之間的這種聯(lián)姻并非偶然，兩者都是依托于土地，通過對周邊環(huán)境文化資源的開發(fā)利用以滿足人類生活的需要。旅游房地產(chǎn)是市場發(fā)展的必然選擇，也是相互促進的良性架構(gòu)。旅游房地產(chǎn)，即因此多種旅游項目為依托和基礎，以精致的景觀和良好的配套的重要特性的具有肯定主題的房地產(chǎn)項目，它議決和旅游項目的嫁接與融合，二者互為依托，相輔相成，配合組成一個旅居團結(jié)的、融旅游、休閑、度假、居住等諸種功效于一體的大型旅游休閑社區(qū)。/html/lvyoudichancehua/info_13187.html/html/lvyoudichancehua/info_13187.html旅游房地產(chǎn)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)相比，具有不同的特征：項目策劃前期策劃更復雜、更有意義；產(chǎn)品設計突出休閑度假功能；市場營銷部分可期權(quán)消費，可跨地區(qū)經(jīng)營；物業(yè)管理要求檔次高；經(jīng)濟角度具有投資性，投資回報率高；外部影響大；政府多角度影響，旅游、房地產(chǎn)、交通、城市建設等；政府關(guān)注度高，成為地區(qū)經(jīng)濟增長點；城市規(guī)劃需要符合旅游房地產(chǎn)整體性規(guī)劃和布局；資源利用依托于獨特旅游資源（自然和人造景區(qū)）；強調(diào)環(huán)保意識，維護旅游區(qū)的自然景觀。1.2旅游房地產(chǎn)發(fā)展的制約因素盡管近10年我國旅游房地產(chǎn)發(fā)展迅速，但是由于它是新興產(chǎn)業(yè)，因此，在消費觀念、開發(fā)經(jīng)驗、政府制度等方面仍然存在一些阻礙其發(fā)展的制約因素：（1）網(wǎng)絡技術(shù)支持不足，分時度假網(wǎng)絡是可以使客戶在網(wǎng)上進行選擇、購買、預訂及交換的技術(shù)平臺，能夠使旅游房地產(chǎn)在時空兩個維度上實現(xiàn)效用最大化。但由于利益分配和風險承擔等問題未能得到解決，我國尚未建立分時度假網(wǎng)絡。（2）消費觀念和市場條件尚未成熟。（3）缺乏與景區(qū)相協(xié)調(diào)的統(tǒng)一規(guī)劃，一些項目沒有與景區(qū)相協(xié)調(diào)的統(tǒng)一規(guī)劃，只注重項目對資源的利用程度，而忽略對景區(qū)和周圍地塊的影響，造成自然景觀和人文景觀的不和諧。一些相鄰項目，分別建設餐飲、商業(yè)、娛樂等配套服務設施，造成了重復建設、投資和土地資源浪費。（4）開發(fā)管理經(jīng)驗不足，忽視服務配套設施建設造成“白天看風景，晚上無處去”。有些開發(fā)商只重視售前宣傳，忽視售后服務，致使房屋及設備設施質(zhì)量下降，房產(chǎn)貶值。普遍缺乏經(jīng)營管理經(jīng)驗，產(chǎn)品投資回報低。由于大多旅游房地產(chǎn)項目分散經(jīng)營，沒有意識到品牌效應和可持續(xù)發(fā)展效益，因而，該行業(yè)存在進入壁壘低、管理水平不高、市場信譽度低等問題，存在規(guī)劃設計短期行為、產(chǎn)品銷售季節(jié)性強、對旅游業(yè)依賴性較大等制約因素。2昆明市旅游房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析及存在的問題2.1經(jīng)濟環(huán)境與政策面分析2.1.1經(jīng)濟環(huán)境影響旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟有著密切的關(guān)系。一方面，國民經(jīng)濟發(fā)展趨勢決定著旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度，另一方面，旅游業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)建設也是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要增長點。房地產(chǎn)調(diào)控對昆明旅游地產(chǎn)發(fā)展影響巨大。隨著各地“限購令”的相繼出臺，被譽為“史上最嚴房地產(chǎn)調(diào)控政策”的新“國八條”正在發(fā)揮著其巨大的影響作用。自2011年2月28日起，云南正式實施限購令；昆明限購令也正在籌劃醞釀中。對于云南旅游地產(chǎn)最為集中的城市而言，此次調(diào)控的影響無疑是巨大的。作為外地購房者選擇“第二居所”首選目標的昆明，占據(jù)了云南旅游地產(chǎn)市場上絕大多數(shù)份額，將受到此次調(diào)控的嚴重沖擊。如，在“限購令”實施以來，昆明樓市成交受重創(chuàng)，日成交量劇減，3月1～3日分別成交20套、14套和12套。吳老二，吳建華，胡敏.發(fā)展旅游房地產(chǎn)的瓶頸制約[J].社會科學家，2003.3.吳老二，吳建華，胡敏.發(fā)展旅游房地產(chǎn)的瓶頸制約[J].社會科學家，2003.3.在旅游地產(chǎn)發(fā)展過程中對自然資源破壞較大。生態(tài)自然資源沒有了，原來的景觀被改變了，再也難看到昔日的風光，原因是開發(fā)商在之前的開發(fā)過程中僅注意到經(jīng)濟利益而忽視了對自然資源的保護，公眾資源通過旅游地產(chǎn)項目占為己有。云南總體《規(guī)劃綱要》出臺了，但是《規(guī)劃綱要》中并沒有把此昆明生態(tài)自然保護作為主要條款來規(guī)定，新的規(guī)劃中只是對天然林保護工程、水土沙化荒漠化作為重點來表述，并沒有提出對其資源的保護。2.1.2新經(jīng)濟政策下旅游地產(chǎn)發(fā)展契機在宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)回升的前提下,針對房地產(chǎn)市場的房價、地價過快上漲問題,中央出臺了一系列調(diào)控政策,如《關(guān)于遏制房價過快上漲的通知》,“國十一條”、“新國十條”等。在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策日趨嚴厲,住宅用地調(diào)控從緊的政策背景下,旅游地產(chǎn)逐步成為房地產(chǎn)市場的投資新寵兒。據(jù)了解,目前進駐昆明旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)已有上百家,其中不乏萬科、新世界、保利地產(chǎn)、杭州綠地、華潤、富力、雅居樂、魯能、中信、中體等地產(chǎn)大鱷,投資總額超過1000億元。《國務院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》提出把旅游業(yè)培育成國民經(jīng)濟的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿意的現(xiàn)代服務業(yè)。中國旅游業(yè)經(jīng)過30年的長足發(fā)展,已經(jīng)開始走上轉(zhuǎn)型增效的成熟道路,逐漸融入到世界休閑產(chǎn)業(yè)革命發(fā)展趨勢中。郭魯芳.旅游目的地成功實施整合營銷傳播的關(guān)鍵因素[J].旅游學刊，2006.8郭魯芳.旅游目的地成功實施整合營銷傳播的關(guān)鍵因素[J].旅游學刊，2006.82009年年末召開的中央工作經(jīng)濟會議把擴大居民消費、增強居民消費能力和加快居民消費結(jié)構(gòu)升級提到了前所未有的戰(zhàn)略高度,擺在了經(jīng)濟工作的突出位置。目前我國居民的生存型消費占消費總支出的比重逐漸下降,服務和享受型消費比重不斷提高,消費結(jié)構(gòu)升級持續(xù)時間相對縮短,轉(zhuǎn)換速度加快。由此可見,我國消費結(jié)構(gòu)已從生存型消費升級到發(fā)展型消費階段。居民日益增長的消費能力和國家支持消費的政策為昆明旅游地產(chǎn)的發(fā)展打下了良好的經(jīng)濟基礎和給予了適當?shù)恼咭龑А閼獙H金融危機的沖擊,2008年年底國務院出臺4萬億元投資計劃來拉動內(nèi)需。根據(jù)國家發(fā)展改革委公布的數(shù)據(jù),在我國4萬億元投資計劃中,1.5萬億元用于鐵路、公路、機場、水利等重大基礎設施建設和城市電網(wǎng)改造。另據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)預測,城鎮(zhèn)居民家庭平均每百戶的汽車更是在猛增。專家預言,中國某些經(jīng)濟發(fā)達城市5年之內(nèi)將會進入到5個人一輛車的時代。我國基礎設施的改善,特別是公路網(wǎng)絡的完善,致使富裕階層住宅郊區(qū)化的趨勢已經(jīng)非常明顯,這為昆明旅游地產(chǎn)的開發(fā)鋪平了道路。羅悅.大城市外圍旅游房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略實證研究[J].商業(yè)時代,2008.14.羅悅.大城市外圍旅游房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略實證研究[J].商業(yè)時代,2008.14.2.2昆明市旅游房地產(chǎn)市場需求分析為了準確把握本地區(qū)對低密度高檔物業(yè)的需求狀況，我們獲取了昆明市房地產(chǎn)市場2010年11月份所做的市場需求調(diào)查報告，得出了以下分析結(jié)果。2.2.1來源分析從昆明房地產(chǎn)市場對2000戶家庭的問卷調(diào)查結(jié)果看，昆明地區(qū)有3.55%的家庭有購買別墅的需求，這些家庭將是未來本地區(qū)低密度物業(yè)的重要客戶來源。被調(diào)查對象中，家庭人口平均3.52人，戶主年齡在35至45周歲之間居多，70%為個私企業(yè)主和轉(zhuǎn)制后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、民營企業(yè)的老板以及董事會成員，其他還有律師、會計師、海歸創(chuàng)業(yè)人員以及稅務、金融和電信等高收入部門的中高級管理人員，這些家庭的月均收入平均在3萬元以上，最低的也在2萬元以上。從現(xiàn)有的低密度物業(yè)市場來看，購買和租用低密度高檔物業(yè)的主要有三類客戶：首先是大公司的老板、CEO和一些高級管理者，其中以外資企業(yè)比較多，占到租購總量的60%左右。這些人的特點是人換位置不變，總有這樣身份的一群人有此需求；其次是一些個體工商戶、小私營業(yè)主和一些演藝界人士以及律師、會計師等名人，占購房比例的30%，但由于收入不穩(wěn)定，他們是豪宅消費群體中變化最大的群體；還有一些客戶則是因貴而富的階層，這些人多半不愿意拋頭露面，習慣于隱而不宣的生活。2.2.2客戶要求描述低密度高檔物業(yè)的目標客戶購房目的并非是解決居住困難，所以他們對產(chǎn)品的要求也比較苛刻。一、產(chǎn)品類型方面，客戶的需求主要有六類：（1）居家生活型別墅，就是把別墅作為第一居所需求；（2）度假型物業(yè)，也就是兩套房，一套在市區(qū)，一套在郊區(qū)，五天在市區(qū)，兩天在郊區(qū)，這種居住與生活方式對聯(lián)體型別墅需求量較大；（3）出租型別墅，很多外國公司的高級主管和外方員工，他們一般不會把別墅買下來，但公司高額的住房補貼使得他們有能力租住別墅；（4）旅游型物業(yè)，就是在旅游風景區(qū)或度假區(qū)建造的,帶有經(jīng)營性質(zhì)的別墅和配套物業(yè)；（5）辦公型物業(yè)，一般是一個大公司把一棟樓買下來自用，既有了花園式的辦公環(huán)境，又有了高級管理人員的寓所；（6）投資型別墅和高檔公寓，由于這類物業(yè)能夠獲得較高的租金收益，具有較高的投資價值，有較大的市場需求量。2.2.3房屋風格目標客戶需要的是強調(diào)鄰里間的溝通、人與自然的融合、精雕細琢的園林和常在景觀中的房子。調(diào)查結(jié)果顯示，在環(huán)境風格方面，58.96%的客戶喜歡江南園林式、16.59%的客戶喜歡水岸住宅,11.95%的客戶喜歡歐陸風情,6.64%的客戶喜歡北方庭院，5.86%的客戶喜歡其他風格的小區(qū)。在戶型面積配比方面，絕大部分客戶需求的是復式結(jié)構(gòu)和越層結(jié)構(gòu)房屋，聯(lián)排別墅面積在160～250平方米之間，獨立別墅面積在200～400平方米之間。郭濤,孟周濟,馬靜.基于主成分分析法對房地產(chǎn)供求協(xié)調(diào)關(guān)系的分析[J].科技信息,2007.14.郭濤,孟周濟,馬靜.基于主成分分析法對房地產(chǎn)供求協(xié)調(diào)關(guān)系的分析[J].科技信息,2007.14.參考文獻：[1]王衍用.旅游規(guī)劃與開發(fā)[M].北京：北京大學出版社，2007.[2]陳勁松.城界消失?旅游房地產(chǎn)[M].北京:機械工業(yè)出版社,2002.5.[3]劉文賢.國外旅游地產(chǎn)對中國的啟示[J].北京房地產(chǎn),2006.11.[4]郝保群.旅游地產(chǎn)創(chuàng)造新的生活品質(zhì)[J].城市開發(fā),2006.6.[5]吳文,劉芳.基于主成分分析法的城市房地產(chǎn)綜合預警指標分析[J].經(jīng)濟與法,2009.10.[6]鄭亞民.休閑房地產(chǎn)品牌塑造問題探討[J].商業(yè)時代，2006.11.[7]林峰.從旅游專業(yè)視角看房地產(chǎn)運作[N].中國旅游報，2005.8.29.[8]李磊，旅游地產(chǎn)異軍突起[J]．北京房地產(chǎn)．2007.3[9]周春香，董觀志．新經(jīng)濟政策下旅游地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究[J]．中國市場，2010.4.9[10]鐘學思.國內(nèi)外現(xiàn)有體育旅游開發(fā)模式對桂林體育旅游的啟示[J].市場論壇,2010.10.[11]魏小安．旅游業(yè)與休閑經(jīng)濟的關(guān)系研究[M].陜西人民出版社,2006[12]胡正華.中國房地產(chǎn)中介市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢[J].新地產(chǎn).2010.7.[13]D.J沃姆利斯，G.J劉易斯，行為地理學導論[M]，西安.1998[14]云南省建設廳.云南省房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)管理辦法[J].2006.[15]陳勁松.城界消失?旅游房地產(chǎn)[M].北京:機械工業(yè)出版社,200存在的問題昆明市旅游房地產(chǎn)存在以下幾個方面的問題：（1）中介市場競爭激烈,行業(yè)運作不規(guī)范,監(jiān)督不到位。雖然昆明房地產(chǎn)市場對房地產(chǎn)中介的需求在不斷擴大,但是房地產(chǎn)中介市場發(fā)展的內(nèi)外環(huán)境并非十分理想,由于投資成本低,管理不規(guī)范,市場準入制度不完善,監(jiān)督力度不夠,而導致門檻較低,競爭手段和方式落后,行業(yè)信譽低,市場競爭十分激烈,許多中小房地產(chǎn)中介商面臨著競爭和生存的壓力。（2）專業(yè)人才缺乏,從業(yè)人員素質(zhì)較差，行為不規(guī)范，影響產(chǎn)業(yè)提升。專業(yè)人員的缺乏是影響昆明市房地產(chǎn)中介業(yè)發(fā)展和提升的瓶頸之一。而在目前昆明的房地產(chǎn)中介市場發(fā)展過程中，形成了專業(yè)人員增長速度落后于行業(yè)發(fā)展速度的局面，絕大多數(shù)房地產(chǎn)中介機構(gòu)對員工素質(zhì)并不重視，導致整個行業(yè)缺乏一支經(jīng)過專門訓練,嚴格資質(zhì)審查的從業(yè)人員隊伍。（3）旅游房地產(chǎn)中介行業(yè)法律法規(guī)不健全，房地產(chǎn)行業(yè)自律性組織作用發(fā)揮不到位。目前，對昆明市房地產(chǎn)中介機構(gòu)進行規(guī)范的法規(guī)有國家建設部頒布的《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》，國家工商行政管理局頒布的《經(jīng)紀人管理辦法》.但由于這幾個法規(guī)對房地產(chǎn)中介設立時主管部門的審查和工商部門登記方面的規(guī)定有時會出現(xiàn)不一致的情況,造成了房地產(chǎn)中介機構(gòu)中,有很大一部分未經(jīng)房地產(chǎn)主管部門審查.（4）經(jīng)營模式單一，缺乏創(chuàng)新。目前的旅游房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)方式普遍過于傳統(tǒng)和呆板，除了項目單純照搬沒有創(chuàng)新外，在經(jīng)營操作上也普遍采用單一的旅游風景式，不能形成自有穩(wěn)定的消費群體，難以形成一個整體的營銷網(wǎng)絡。3昆明市旅游房地產(chǎn)開發(fā)路徑首先準確定位，結(jié)合昆明市旅游房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，旅游房地產(chǎn)要找準在整個房地產(chǎn)業(yè)項目體系中擔當?shù)臅r代性角色，避免同一地區(qū)在產(chǎn)業(yè)與項目結(jié)構(gòu)上的雷同，努力發(fā)揮旅游性這一自身的獨特優(yōu)勢，將土地、人口、農(nóng)副特產(chǎn)、民俗、文化、人文、環(huán)境等因素，圍繞所扮角色與功能目標，整合到昆明市旅游房地產(chǎn)開發(fā)項目中去，培植獨特的優(yōu)勢。其次精心設計，昆明市旅游房地產(chǎn)開發(fā)項目應力戒貪大求全或零星開發(fā)，努力在“宜人怡人”和“滿足需要”上下功夫。是否體現(xiàn)“以人為本”是衡量項目質(zhì)量的標志，功能完善、設施齊全、規(guī)模恰當、層高適宜、空間適度、安全便捷、觀感舒服是每個項目都應運用和體現(xiàn)的設計原則。3.1總體規(guī)劃介紹隨著社會經(jīng)濟的持續(xù)增長和人民生活水平的提高，旅游休閑已逐漸成為一種普通化的生存要領(lǐng)，從直觀的表象來說，人們擁有的可自由支配的剩余時間正在迅速增長，休閑開始得到主流價錢觀的肯定以致提倡。旅游業(yè)態(tài)也在孕育發(fā)生巨大的變化。這種深刻變革表現(xiàn)在項目開發(fā)、旅游購物、交通構(gòu)造、賓館飯館等各個領(lǐng)域。在廣度和深度上更多地走向多主題、多向度，以一種更趨綜合性的面目出現(xiàn)，并形成開放性的、具有游客集散功效的大型旅游休閑社區(qū)。旅游休閑社區(qū)在主題定位、功效結(jié)構(gòu)、旅游形態(tài)、空間組合等方面應與從前的旅游產(chǎn)品迥然差異。要站在關(guān)注人類生存質(zhì)量、尋求人文眷注的高度，以可一連生長的開發(fā)理念，著力表現(xiàn)人與自然的全面融合與交換，夸大游客的加入性、互動性。徹底地突破單一性景點的構(gòu)想，要將傳統(tǒng)的景區(qū)看法突破，把旅游休閑房地產(chǎn)的功效疏散到社區(qū)的每個角落，從而成為既是景區(qū)、又不是單純的景區(qū)，而是組合了旅行、休閑、度假、會展、活動、娛樂、養(yǎng)生、居住等差異功效，它們之間相輔相成、互為支持和增補，配合組成一個配套完滿、天性光顯的旅居團結(jié)的旅游勝地。3.2主體功能區(qū)規(guī)劃建議1、建筑風格（1）仿古式，社會越發(fā)展，生活節(jié)奏越快，人們對生活的個性化需求越突出。仿古式建筑由于懷舊特征及古樸的建筑風格深受懷舊一族的歡迎。主要應用于舊城改造中對古建筑的保留或翻新，或城市特色化建筑。（2）現(xiàn)代簡約式，現(xiàn)代簡約式的建筑立面是目前房地產(chǎn)界運用最多，適用范圍最廣的一種建筑模式。主要優(yōu)點：明亮、輕快的建筑色彩給人一種輕松的生活感受；簡單、實用的建筑設計讓復雜的生活變得簡單；品味、時尚的建筑形式受到多數(shù)消費者的歡迎。（3）歐美式，主要應用于高檔公寓和別墅，借歐美式的建筑立面來達到一種生活方式的同化，相當受游客青睞；因建筑設計更貼近生活，方便生活而受到社會先富群體的歡迎。（4）個性式，個性式的建筑立面主要是現(xiàn)代部分人群追求個性需求的表現(xiàn)，所以昆明旅游房地產(chǎn)具體規(guī)劃中在建筑立面極盡所能創(chuàng)造個性化、特色化，可以是星形、蝶形的建筑立面，還可以在建筑立面上裝飾一些符號、小品之類的東西來達到與眾不同的效果。2、立面效果（1）弧形式，隨著建筑業(yè)的不斷發(fā)展更新，人們審美需求的方式多樣化，以及科學技術(shù)的升級，建筑立面也不斷以新面孔出現(xiàn)。弧形式的建筑立面主要應用于商業(yè)建筑及公共藝術(shù)建筑較多，從公用性看，多數(shù)用于接到轉(zhuǎn)角部分的建筑，利于車流、人流的順暢。（2）球面式，球面式的建筑主要是用于第五立面（屋頂）較多，主要應用于大型體育場館、歌劇院、會場等大型建筑。另有一些高級別墅類也可以采用，起裝飾作用。（3）蜂巢式，對于像昆明城市中心用地空缺的情況下，蜂巢式建筑可以提高容積率，把建筑物層數(shù)不斷提高，結(jié)構(gòu)牢固獨具個性。主樓外墻雖有一定層次上的變化，但由于選用的幕墻玻璃色調(diào)與墻面接近，并未突出建筑良好的質(zhì)感。另外，裙房和輔樓立面飾材也由于過于單一，缺少色彩及層次上的變化，使整個建筑物缺乏時代感。作為昆明標志性建筑物，建議對整個建筑的外立面予以改造，以重塑地標形象，體現(xiàn)物業(yè)的卓越品質(zhì)。建議主色調(diào)上可采用藍色與深/淺灰色和諧搭配的色調(diào)，歷經(jīng)時間洗煉亦可保持恒久的大氣。主輔樓立面可通過增加簡潔的豎向線條與個性的符號來賦予建筑以挺拔向上健康形象；深藍色框架和大面積淺藍色玻璃幕墻的結(jié)合運用，也將同時賦予建筑良好的質(zhì)感與鮮明的節(jié)奏感；建議采用通透感強的大塊玻璃與石材結(jié)合，輔以少量亞光金屬飾面搭配，讓整體立面呈現(xiàn)出強烈的時代感。3.3昆明發(fā)展旅游房地產(chǎn)的對策1、市場主導，政府推動在關(guān)于昆明旅游地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展問題上，中央以及云南政府應該在加大政府宏觀調(diào)控下尊重價值規(guī)律的變動，以市場為主體，將市場這只無形的手發(fā)揮到淋漓盡致。2、法規(guī)規(guī)范，行業(yè)自律云南省政府除了對國家現(xiàn)行的房地產(chǎn)、土地、分時度假、金融監(jiān)管、涉外旅游管理等方面的法律進行修改、完善外，還應該在國家現(xiàn)有法律的基礎上，出臺一部專門針對《云南旅游房地產(chǎn)管理辦法》的文件以及有關(guān)分時度假經(jīng)營審批管理、旅游房地產(chǎn)開發(fā)項目審批管理、旅游房地產(chǎn)建筑、服務統(tǒng)一標準、行業(yè)合同標準等方面的法規(guī)文件，力爭在國家現(xiàn)行體制尚未理順的關(guān)系方面，有新的突破，為分時度假、旅游房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售、管理提供法律依據(jù)，保證其理性、健康的發(fā)展。3、房地產(chǎn)和旅游業(yè)的互相滲透在穩(wěn)定置業(yè)型旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品基礎上，加快分時度假、產(chǎn)權(quán)酒店等產(chǎn)品的開發(fā)，推動昆明由“適居地”向度假地的轉(zhuǎn)變，使昆明旅游房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化。圍繞旅游房地產(chǎn)，在目的地綜合開發(fā)中，發(fā)展一批特色突出、風格不同、檔次較高的旅游項目，與房地產(chǎn)項目形成配套，提高昆明的休閑氛圍、康樂度假氛圍，從而最終推動云南旅游業(yè)整體提升。4、市場細分，分階段開發(fā)市場根據(jù)消費者的不同特點和心理需求，如收入、年齡、旅游度假習慣等，為游客設計不同的旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品。在市場拓展中還要注意把握三個重點市場和三個階段：一是近期以國內(nèi)投資置業(yè)型旅游房地產(chǎn)市場為突破，推出一批質(zhì)量好、升值潛力大的旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品，并著力提高昆明旅游質(zhì)量和休閑旅游地形象，穩(wěn)步發(fā)展一批旅游房地產(chǎn)客戶及骨干企業(yè)，奠定云南旅游房地產(chǎn)發(fā)展的基礎；二是中期以上海、廣東、北京、浙江等經(jīng)濟發(fā)達、旅游消費觀念新潮的國內(nèi)休閑度假旅游市場為重點，以海外旅游市場為機會市場，大力推廣分時度假、產(chǎn)權(quán)酒店的觀念和產(chǎn)品，完善昆明旅游房地產(chǎn)的產(chǎn)品譜系；三是遠期重點開發(fā)海外休閑度假市場，提高昆明休閑度假的成熟度和旅游房地產(chǎn)質(zhì)量，借助國際銷售公司將部分達到國際水平，符合國際規(guī)范的旅游房地產(chǎn)，推向海外市場，把昆明打造成世界知名的旅游度假中心和旅游房地產(chǎn)示范品牌。5、產(chǎn)品特色，服務優(yōu)質(zhì)旅游房地產(chǎn)項目能否成功，說到底還是在于旅游房地產(chǎn)的產(chǎn)品和質(zhì)量市場定位。應利用昆明四季可游、風光迤邐、休閑文化深厚的環(huán)境特征，建設富有創(chuàng)意、文化含量，又與環(huán)境協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)產(chǎn)品。根據(jù)我國居民和國外旅游者的收入和消費習慣，靈活性的設計產(chǎn)權(quán)使用期、價格等。要有所側(cè)重地突出一些高檔旅游房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售，借此打出昆明旅游房地產(chǎn)的品牌，并促進昆明房地產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展。如為分時度假游客提供交通接送、廉價訂票、旅游安排、汽車租賃等服務。6、環(huán)境保護，永續(xù)發(fā)展云南省優(yōu)質(zhì)的自然環(huán)境，優(yōu)越的人居條件應倍加珍惜。近年來，昆明在開發(fā)旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的同時，出現(xiàn)了一些諸如亂占土地、亂搭亂建、亂砍濫伐的現(xiàn)象，這一趨勢如果得不到扭轉(zhuǎn)，將對昆明旅游房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生嚴重的威脅。因此，云南政府應當加強環(huán)境保護方面的力度，建立專門的、強有力環(huán)境保護部門和法規(guī)，做到有法可依、執(zhí)法必嚴。政府和企業(yè)在發(fā)展旅游房地產(chǎn)的同時，應時刻以生態(tài)保護為最高宗旨，任何破壞環(huán)境、飲鴆止渴的短視行為都應當被阻止。優(yōu)越的自然條件、良好的生態(tài)環(huán)境，是昆明旅游房地產(chǎn)未來發(fā)展的根本條件。3.4合理開發(fā)昆明發(fā)旅游房地產(chǎn)1、精心選址。昆明旅游資源豐富，整體環(huán)境良好，但并不是所有的旅游資源的地方都合適開發(fā)旅游房地產(chǎn)，旅游房地產(chǎn)項目也需要精心選址。昆明旅游房地產(chǎn)項目的選址應遵循以下幾點：區(qū)位方面，由于成本關(guān)系，不宜在城市中心，但必須位于大城市近鄰，與市區(qū)直線距離不宜過遠；地形地貌，要求有豐富的自然山水資源。如果自然景觀不佳，則應按照規(guī)劃要求建設人造景觀，搞好環(huán)境綠化和美化，形成起伏有致，高低錯落的地形地貌；所在地及周邊的環(huán)境破壞與工業(yè)污染較少，沒有高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)活倉儲基地，空氣質(zhì)量優(yōu)良，社會治安狀況良好。2、科學的布局（1）大區(qū)域范圍內(nèi)的布局，大區(qū)域范圍內(nèi)的布局即旅游房地產(chǎn)項目在昆明地區(qū)的整體分布。根據(jù)旅游房地產(chǎn)項目與資源環(huán)境的關(guān)系，昆明旅游房地產(chǎn)的布局應該選擇位于城市近郊的各個度假區(qū)、風景區(qū)周邊，以及自然環(huán)境和交通條件較好的地區(qū)。（2）小區(qū)域范圍內(nèi)的布局，盡管高檔的旅游房地產(chǎn)項目是以環(huán)境優(yōu)越的度假區(qū)為依托的，但從布局上來講，并非這些項目都要處在度假區(qū)的核心部分。像以異地置業(yè)為主要功能的旅游房地產(chǎn)項目，一般應該布局在旅游度假區(qū)的外圍，置于度假區(qū)和城市的過度地段。而分時度假村、產(chǎn)權(quán)酒店這類的旅游房地產(chǎn)項目，由于其目的就是為度假服務的，且房產(chǎn)的擁有者較多，項目應該位于度假接待的中心區(qū)，使昆明旅游度假功能得到充分的發(fā)揮，優(yōu)越的資源能為更多的人服務。3、多樣化的產(chǎn)品開發(fā)。從總體上來看，昆明旅游房地產(chǎn)的市場定位較高，主要面向城市的中高收入階層。但旅游房地產(chǎn)今后的市場是多層次的，所以，應該針對不同的市場開發(fā)多樣化的產(chǎn)品系列。昆明旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)應該包括以下幾種類型：（1）第二居所，這類房產(chǎn)針對的市場可以分為高端市場和中高端市場。昆明的各個旅游度假區(qū)集中了昆明市的優(yōu)勢資源，以此為依托的旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品在市場定位上要走高端產(chǎn)品的路線。而在資源條件和區(qū)位條件一般的地域開發(fā)的旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品，可以面向周邊收入較高的城市居民。（2）分時度假房產(chǎn)，這類房產(chǎn)和昆明的度假旅游產(chǎn)