南京長(zhǎng)城土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估造價(jià)咨詢有限公司TELAGEPAGE10土地估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱(chēng)：江蘇省蘇云特種水產(chǎn)養(yǎng)殖有限公司委托評(píng)估其位于灌云縣圩豐鎮(zhèn)洋橋閘西國(guó)有劃撥養(yǎng)殖用地2019年發(fā)包單價(jià)評(píng)估受托估價(jià)單位：南京長(zhǎng)城土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估造價(jià)咨詢有限公司土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：(寧)長(zhǎng)城(2018)(估)字第5045號(hào)提交估價(jià)報(bào)告日期：二○一八年十二月三日

土地估價(jià)報(bào)告第一部分概述一、估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)江蘇省蘇云特種水產(chǎn)養(yǎng)殖有限公司委托評(píng)估其位于灌云縣圩豐鎮(zhèn)洋橋閘西國(guó)有劃撥養(yǎng)殖用地2019年發(fā)包單價(jià)評(píng)估。二、委托估價(jià)方委托單位：江蘇省蘇云特種水產(chǎn)養(yǎng)殖有限公司住所：連云港市灌云縣圩豐鎮(zhèn)洋橋閘西法定代表人：陳杰峰三、受托估價(jià)方機(jī)構(gòu)名稱(chēng):南京長(zhǎng)城土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估造價(jià)咨詢有限公司法人代表：王延龍單位地址:南京市鼓樓區(qū)管家橋9號(hào)（華新大廈18-20樓）電話號(hào)碼冊(cè)號(hào):A201132020執(zhí)業(yè)范圍：全國(guó)范圍內(nèi)從事土地評(píng)估業(yè)務(wù)證書(shū)有效期：至2021年6月30日止聯(lián)系人：劉國(guó)強(qiáng)聯(lián)系電話、估價(jià)期日依據(jù)委托方要求及土地估價(jià)師查勘現(xiàn)場(chǎng)日期，確定本次估價(jià)期日為二○一八年十一月二十九日。五、估價(jià)日期二○一八年十一月二十九日至二○一八年十二月三日。六、估價(jià)目的委托方江蘇省蘇云特種水產(chǎn)養(yǎng)殖有限公司為確定灌云縣圩豐鎮(zhèn)洋橋閘西國(guó)有劃撥養(yǎng)殖用地2019年1月1日-2019年12月31日發(fā)包底價(jià)，特委托南京長(zhǎng)城土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估造價(jià)咨詢有限公司對(duì)位于灌云縣圩豐鎮(zhèn)洋橋閘西國(guó)有劃撥養(yǎng)殖用地2019年發(fā)包單價(jià)進(jìn)行評(píng)估，為委托方確定土地使用權(quán)發(fā)包底價(jià)提供參考依據(jù)。七、價(jià)格定義1.價(jià)值類(lèi)型本次評(píng)估采用的價(jià)值類(lèi)型為市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在估價(jià)期日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。2.估價(jià)對(duì)象實(shí)際用途與宗地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度根據(jù)委托方江蘇省蘇云特種水產(chǎn)養(yǎng)殖有限公司提供的估價(jià)對(duì)象的《國(guó)有土地使用證》，估價(jià)對(duì)象證載用途為養(yǎng)殖用地，實(shí)際用途為養(yǎng)殖用地；證載宗地面積為6956293.5㎡，根據(jù)委托方確認(rèn)的《評(píng)估申報(bào)明細(xì)表》，評(píng)估范圍為3758.5畝；在估價(jià)期日，估價(jià)對(duì)象已開(kāi)發(fā)建設(shè)完成，正在進(jìn)行淡水養(yǎng)殖，宗地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外通路、通電、通溝渠泵站灌排水、具備養(yǎng)殖用地相應(yīng)的土地平整開(kāi)發(fā)水平。3.使用年期根據(jù)委托方江蘇省蘇云特種水產(chǎn)養(yǎng)殖有限公司提供的估價(jià)對(duì)象的《國(guó)有土地使用證》，估價(jià)對(duì)象證載使用權(quán)類(lèi)型為國(guó)有劃撥，證載土地使用權(quán)終止日期至2028年1月19日，宗地剩余使用年期為9.13年；根據(jù)本次委托方提供的相關(guān)資料結(jié)合本次估價(jià)目的，確定本次土地發(fā)包租賃期限為1年。4.宗評(píng)估結(jié)果格內(nèi)涵本次委托估價(jià)目的是為委托方確定土地使用權(quán)發(fā)包底價(jià)提供參考依據(jù)。估價(jià)對(duì)象位于灌云縣圩豐鎮(zhèn)洋橋閘西，用途為養(yǎng)殖用地，宗地紅線外通路、通電、通溝渠泵站灌排水、具備養(yǎng)殖用地相應(yīng)的土地平整開(kāi)發(fā)水平，設(shè)定的養(yǎng)殖期為一年養(yǎng)殖期的養(yǎng)殖水面，于估價(jià)期日的宗地2019年發(fā)包單價(jià)。綜合以上分析，本報(bào)告設(shè)定的宗評(píng)估結(jié)果格內(nèi)涵為在公開(kāi)市場(chǎng)條件下、在估價(jià)期日的現(xiàn)狀利用條件下：宗地紅線外通路、通電、通溝渠泵站灌排水、具備養(yǎng)殖用地相應(yīng)的土地平整開(kāi)發(fā)水平,用途為養(yǎng)殖用地，于估價(jià)期日的宗地使用權(quán)2019年發(fā)包單價(jià)。八、估價(jià)方法本次評(píng)估估價(jià)對(duì)象用途為養(yǎng)殖用地，評(píng)估目的為委托方確定土地使用權(quán)發(fā)包底價(jià)提供參考依據(jù)；根據(jù)《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》，結(jié)合本項(xiàng)目基本情況，綜合確定本次評(píng)估采用市場(chǎng)比較法和剩余法進(jìn)行評(píng)估。九、估價(jià)結(jié)果江蘇省蘇云特種水產(chǎn)養(yǎng)殖有限公司委托評(píng)估其位于灌云縣圩豐鎮(zhèn)洋橋閘西土地使用權(quán)，于估價(jià)期日二○一八年十一月二十九日，現(xiàn)狀利用條件下，評(píng)估設(shè)定宗地用途為養(yǎng)殖用地，設(shè)定宗地紅線外通路、通電、通溝渠泵站灌排水、具備養(yǎng)殖用地相應(yīng)的土地平整開(kāi)發(fā)水平，在公開(kāi)市場(chǎng)條件下的2019年發(fā)包單價(jià)為：人民幣752元/畝，即每畝人民幣=536\*CHINESENUM2柒佰伍拾貳元。具體估價(jià)結(jié)果詳見(jiàn)表1《土地估價(jià)結(jié)果一覽表》。表1土地估價(jià)結(jié)果一覽表土地使用權(quán)人宗地座落國(guó)有土地使用證編號(hào)估價(jià)期日的用途實(shí)際土地開(kāi)發(fā)程度設(shè)定的土地開(kāi)發(fā)程度承包權(quán)年期面積（畝）評(píng)估單價(jià)（元/畝）備注江蘇省蘇云特種水產(chǎn)養(yǎng)殖有限公司灌云縣圩豐鎮(zhèn)洋橋閘西灌國(guó)用（2003）字第0566號(hào)養(yǎng)殖用地宗地紅線外通路、通電、通溝渠泵站灌排水、具備養(yǎng)殖用地相應(yīng)的土地平整開(kāi)發(fā)水平宗地紅線外通路、通電、通溝渠泵站灌排水、具備養(yǎng)殖用地相應(yīng)的土地平整開(kāi)發(fā)水平2019/1/1至2019/12/313758.5752.00一、上述土地估價(jià)結(jié)果的限定條件1、土地權(quán)利限制：在估價(jià)期日二○一八年十一月二十九日，估價(jià)對(duì)象不考慮抵押、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定。2、基礎(chǔ)設(shè)施條件：至估價(jià)期日二○一八年十一月二十九日，估價(jià)對(duì)象實(shí)際開(kāi)發(fā)水平為宗地紅線外通路、通電、通溝渠泵站灌排水、具備養(yǎng)殖用地相應(yīng)的土地平整開(kāi)發(fā)水平。3、規(guī)劃限制條件：現(xiàn)狀利用條件不變。4、影響估價(jià)結(jié)果的其他限定條件：改變土地租賃條件等都將影響估價(jià)結(jié)果。5、本次評(píng)估結(jié)果的假設(shè)前提是：設(shè)定土地用途為養(yǎng)殖用地，設(shè)定使用年期為1年的市場(chǎng)年租金價(jià)值。二、其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)1、估價(jià)對(duì)象面積以委托方提供的《評(píng)估申報(bào)明細(xì)表》為依據(jù)。2、本評(píng)估報(bào)告僅為委托方確定土地使用權(quán)發(fā)包底價(jià)提供參考依據(jù)，不能作為他用。3、評(píng)估報(bào)告自提交報(bào)告之日起一年內(nèi)有效。估價(jià)機(jī)構(gòu)：南京長(zhǎng)城土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估造價(jià)咨詢有限公司二○一八年十二月三日十、土地估價(jià)師簽字1.土地估價(jià)師焦曉燕簽字證書(shū)號(hào)：20083200322.土地估價(jià)師劉國(guó)強(qiáng)簽字證書(shū)號(hào)：2000320107十一、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)南京長(zhǎng)城土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估造價(jià)咨詢有限公司估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字：二○一八年十二月三日

第二部分估價(jià)對(duì)象界定一、委托估價(jià)方委托單位：江蘇省蘇云特種水產(chǎn)養(yǎng)殖有限公司住所：連云港市灌云縣圩豐鎮(zhèn)洋橋閘西法定代表人：陳杰峰二、估價(jià)對(duì)象根據(jù)委托方江蘇省蘇云特種水產(chǎn)養(yǎng)殖有限公司提供的估價(jià)對(duì)象的《國(guó)有土地使用證》、《評(píng)估申報(bào)明細(xì)表》，宗地為養(yǎng)殖用地，評(píng)估范圍為3758.5畝，在估價(jià)期日，設(shè)定宗地紅線外通路、通電、通溝渠泵站灌排水、具備養(yǎng)殖用地相應(yīng)的土地平整開(kāi)發(fā)水平。三、估價(jià)對(duì)象概況（一）土地登記狀況1.來(lái)源與歷史沿革：待估宗地為灌云縣圩豐鎮(zhèn)洋橋閘西，評(píng)估范圍為3758.5畝，已辦理了《國(guó)有土地使用證》。2.國(guó)有土地使用證證號(hào)：灌國(guó)用（2003）字第0566號(hào)3.宗地位置：灌云縣圩豐鎮(zhèn)洋橋閘西4.土地面積：證載土地面積為6956293.5㎡（合10434.45畝），本次評(píng)估土地面積3758.8畝。5.用途：證載養(yǎng)殖用地，評(píng)估設(shè)定用途養(yǎng)殖用地。6.使用權(quán)類(lèi)型：劃撥7.終止日期：2028年1月19日（二）土地權(quán)利狀況1.土地所有權(quán)：在估價(jià)期日，估價(jià)對(duì)象的土地所有權(quán)屬國(guó)家所有。2.土地使用權(quán)：估價(jià)對(duì)象現(xiàn)使用權(quán)人江蘇省蘇云特種水產(chǎn)養(yǎng)殖有限公司，在估價(jià)期日二○一八年十一月二十九日，用途為養(yǎng)殖用地。3.土地他項(xiàng)權(quán)利：估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日二○一八年十一月二十九日,委托方提供的資料中未見(jiàn)他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)，根據(jù)估價(jià)目的，不考慮抵押、出租等他項(xiàng)權(quán)利對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。（三）土地利用狀況估價(jià)對(duì)象已開(kāi)發(fā)建設(shè)完成，正在進(jìn)行淡水養(yǎng)殖，宗地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為紅線外通路、通電、通溝渠泵站灌排水、具備養(yǎng)殖用地相應(yīng)的土地平整開(kāi)發(fā)水平。二、影響評(píng)估結(jié)果的因素說(shuō)明1.一般因素灌云縣，隸屬于\t"/item/%E7%81%8C%E4%BA%91%E5%8E%BF/_blank"江蘇省\t"/item/%E7%81%8C%E4%BA%91%E5%8E%BF/_blank"連云港市，位于江蘇省東北部，連云港市與\t"/item/%E7%81%8C%E4%BA%91%E5%8E%BF/_blank"宿遷市之間，東部瀕臨\t"/item/%E7%81%8C%E4%BA%91%E5%8E%BF/_blank"黃海，與\t"/item/%E7%81%8C%E4%BA%91%E5%8E%BF/_blank"韓國(guó)、\t"/item/%E7%81%8C%E4%BA%91%E5%8E%BF/_blank"日本等地區(qū)相望；西與\t"/item/%E7%81%8C%E4%BA%91%E5%8E%BF/_blank"沭陽(yáng)縣為鄰；南隔\t"/item/%E7%81%8C%E4%BA%91%E5%8E%BF/_blank"新沂河與\t"/item/%E7%81%8C%E4%BA%91%E5%8E%BF/_blank"灌南縣相連；北與連云港市區(qū)、\t"/item/%E7%81%8C%E4%BA%91%E5%8E%BF/_blank"東海縣交界。介于東經(jīng)119°2′50″—119°52′9″，北緯34°11′45″—34°38′50″之間，東西最大直線距離73千米，南北最大直線距離44公千米，總面積1538平方千米。灌云縣歷史悠久，素有“東海福地、北方水鄉(xiāng)”和“東贏勝境，少昊古國(guó)”之稱(chēng)。早在6500年前就有人類(lèi)在此繁衍生息，\t"/item/%E7%81%8C%E4%BA%91%E5%8E%BF/_blank"中華民國(guó)元年（1912年），由\t"/item/%E7%81%8C%E4%BA%91%E5%8E%BF/_blank"孫中山命名建縣，因南有百川\t"/item/%E7%81%8C%E4%BA%91%E5%8E%BF/_blank"灌河，北靠名山云臺(tái)而得名。截至2016年，灌云縣下轄1街道、10鎮(zhèn)、2鄉(xiāng)，常住總?cè)丝?0.305萬(wàn)人

。實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值328.66億元，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值為64.1億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值為143.12億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值121.44億元；人均地區(qū)生產(chǎn)總值40926元；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為19.5：43.5：37.0。

灌云文化屬\t"/item/%E7%81%8C%E4%BA%91%E5%8E%BF/_blank"江淮文化，縣境擁有\(zhòng)t"/item/%E7%81%8C%E4%BA%91%E5%8E%BF/_blank"大伊山風(fēng)景區(qū)（4A級(jí)）、潮河灣景區(qū)、\t"/item/%E7%81%8C%E4%BA%91%E5%8E%BF/_blank"伊蘆山景區(qū)、\t"/item/%E7%81%8C%E4%BA%91%E5%8E%BF/_blank"開(kāi)山島、沂河淌風(fēng)光帶、\t"/item/%E7%81%8C%E4%BA%91%E5%8E%BF/_blank"灌云縣烈士陵園、\t"/item/%E7%81%8C%E4%BA%91%E5%8E%BF/_blank"灌云縣博物館等旅游景區(qū)，歷史文化名人有\(zhòng)t"/item/%E7%81%8C%E4%BA%91%E5%8E%BF/_blank"伊尹、李汝珍、\t"/item/%E7%81%8C%E4%BA%91%E5%8E%BF/_blank"汪德昭、\t"/item/%E7%81%8C%E4%BA%91%E5%8E%BF/_blank"汪德耀、\t"/item/%E7%81%8C%E4%BA%91%E5%8E%BF/_blank"朱仲琴、\t"/item/%E7%81%8C%E4%BA%91%E5%8E%BF/_blank"許喬林、\t"/item/%E7%81%8C%E4%BA%91%E5%8E%BF/_blank"許桂林等。地方特產(chǎn)主要有灌云紫菜、\t"/item/%E7%81%8C%E4%BA%91%E5%8E%BF/_blank"汪恕有滴醋、\t"/item/%E7%81%8C%E4%BA%91%E5%8E%BF/_blank"沙光魚(yú)、圓幫櫻桃、仙健無(wú)花果、酒醉螃蟹、\t"/item/%E7%81%8C%E4%BA%91%E5%8E%BF/_blank"灌云豆丹、灌云大豆等。

2018年10月，灌云縣入選全國(guó)投資潛力百?gòu)?qiáng)縣市、全國(guó)科技創(chuàng)新百?gòu)?qiáng)縣市。2.區(qū)域因素2.1區(qū)域位置待估七宗地所在區(qū)域地處灌云縣圩豐鎮(zhèn)洋橋閘西，該區(qū)域交通條件一般，基礎(chǔ)設(shè)施狀況較好。2.2經(jīng)濟(jì)狀況2016年，灌云縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值328.66億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比2015年增長(zhǎng)8.2%，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值為64.1億元，增長(zhǎng)2.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值為143.12億元，增長(zhǎng)9.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值121.44億元，增長(zhǎng)10.1%；人均地區(qū)生產(chǎn)總值40926元；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2015年的19.9：44.5：35.6調(diào)整為19.5：43.5：37.0。2.3交通條件2.3.1距交通節(jié)點(diǎn)距離：估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域道路路網(wǎng)密度較大，距主干道G228約5.5公里，宗地范圍以支路為主，道路面寬度約10米。砂石路面，路面質(zhì)量一般。2.3.2距社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中心距離：估價(jià)對(duì)象距灌云縣城約40公里。2.4功能區(qū)劃符合度2016年，灌云縣實(shí)現(xiàn)農(nóng)林牧漁及服務(wù)業(yè)總產(chǎn)值128億元，同比2015年增長(zhǎng)2.3%。其中，農(nóng)業(yè)產(chǎn)值62.47億元，增長(zhǎng)1.3%，林業(yè)產(chǎn)值2.84億元，與上年持平；牧業(yè)產(chǎn)值35.46億元，增長(zhǎng)1.5%；漁業(yè)產(chǎn)值16.34億元，增長(zhǎng)4.6%；農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)產(chǎn)值10.79億元，增長(zhǎng)9%。新上農(nóng)產(chǎn)品加工項(xiàng)目20個(gè)，培育“三品一標(biāo)”56個(gè)，市級(jí)以上農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)7家，家庭農(nóng)場(chǎng)552戶，發(fā)展農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社143家，創(chuàng)建省級(jí)示范家庭農(nóng)場(chǎng)8家，市級(jí)示范家庭農(nóng)場(chǎng)11家。估價(jià)對(duì)象功能區(qū)劃符合本區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，符合程度較高。2.5其他區(qū)域影響因素其他區(qū)域影響因素對(duì)估價(jià)對(duì)象使用基本無(wú)影響。3.個(gè)別因素3.1基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施條件3.1.1基礎(chǔ)設(shè)施齊全性估價(jià)對(duì)象道路水電護(hù)坡等基礎(chǔ)設(shè)施一般，保養(yǎng)維護(hù)一般。3.1.2配套設(shè)施完善度估價(jià)對(duì)象配套設(shè)施基本完善。3.2土地開(kāi)發(fā)利用現(xiàn)狀 估價(jià)對(duì)象內(nèi)已進(jìn)行適當(dāng)分隔，用地面積較適宜。3.3養(yǎng)殖適宜性估價(jià)對(duì)象養(yǎng)殖用水較優(yōu)，較利于養(yǎng)殖物生長(zhǎng)。3.4宗地形狀估價(jià)對(duì)象內(nèi)分隔面積形狀較規(guī)則，對(duì)宗地利用基本無(wú)影響。3.5其他個(gè)別因素狀況其他個(gè)別因素對(duì)估價(jià)對(duì)象土地的利用無(wú)影響。

第三部分土地估價(jià)結(jié)果及其使用一、估價(jià)依據(jù)（一）國(guó)家及有關(guān)部門(mén)頒布的法律法規(guī)及相關(guān)文件1.《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)，自2007年10月1日起施行）2.《中華人民共和國(guó)土地管理法》（第二次修正，2004年8月28日中華人民共和國(guó)主席令第28號(hào)公布）3.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（2007年8月30日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議通過(guò)）4.《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》（2016年7月2日第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過(guò)）5.《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》（1998年12月24日國(guó)務(wù)院令第256號(hào)，1999年1月1日施行）6.《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（1990年5月19日國(guó)務(wù)院令第55號(hào)，1990年5月19日施行）7、國(guó)土資源部《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（2001年2月13日國(guó)土資發(fā)[2001]44號(hào)）8.中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2007年10月28日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議通過(guò)，自2008年1月1日起施行）9.《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā)［2006］31號(hào)）10.《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（2001年4月30日，國(guó)發(fā)〔2001〕15號(hào)）11.《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的通知》（2004年10月21日，國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)）12.《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（2008年1月30日，國(guó)發(fā)〔2008〕3號(hào)）（二）地方有關(guān)部門(mén)頒布的法規(guī)及相關(guān)文件1.《江蘇省土地管理?xiàng)l例》（2004年4月16日江蘇省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第九次會(huì)議《關(guān)于修改〈江蘇省土地管理?xiàng)l例〉的決定》第二次修正，自2004年5月1日起施行）2.江蘇省國(guó)土資源廳《轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)土資源部〈關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知〉的通知》（2001年7月24日蘇國(guó)土資發(fā)[2001]63號(hào)）3.江蘇省國(guó)土資源廳《轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)土資源部〈關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知〉的通知》（蘇國(guó)土資發(fā)[2001]63號(hào)）4.《江蘇省沿海開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》（蘇海開(kāi)發(fā)〔2017〕106號(hào)）（三）有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1.中華人民共和國(guó)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局發(fā)布的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》（GB/T28406-2012）2.中華人民共和國(guó)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局發(fā)布的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程》（GB/T28405-2012）3.中華人民共和國(guó)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局發(fā)布的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《農(nóng)用地質(zhì)量分等規(guī)程》（GB/T28407-2012）4.中華人民共和國(guó)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局和中國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》（GB/T21010-2017）（四）其他資料1.委托方提供的有關(guān)資料（1）《國(guó)有土地使用證》（2）委托方提供的其他資料2.受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料（1）灌云縣統(tǒng)計(jì)資料（2）估價(jià)對(duì)象所在地城鄉(xiāng)規(guī)劃資料（3）估價(jià)對(duì)象所在地基礎(chǔ)設(shè)施基本情況資料（4）估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域魚(yú)塘承包、供需狀況等市場(chǎng)方面的資料（5）估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域養(yǎng)殖成本及養(yǎng)殖物收購(gòu)價(jià)格等方面的相關(guān)信息3.估價(jià)人員實(shí)際勘察、調(diào)查所獲取的資料（1）估價(jià)人員實(shí)地踏勘和調(diào)查收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬、基礎(chǔ)設(shè)施、宗地條件方面的資料（2）估價(jià)人員實(shí)地踏勘和調(diào)查收集的估價(jià)對(duì)象所在地自然條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、行政區(qū)劃人口等方面的基本情況資料（3）估價(jià)人員實(shí)地踏勘和調(diào)查收集的估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域統(tǒng)計(jì)資料。二、土地估價(jià)（一）估價(jià)原則本次土地估價(jià)將遵照公正、客觀、科學(xué)、誠(chéng)實(shí)的原則進(jìn)行評(píng)估，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、合法原則土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等幾個(gè)方面。在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、權(quán)屬檔案的記載或其他合法證件為依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以使用管制（如城市規(guī)劃、土地用途管制）為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)。2、報(bào)酬遞增遞減原則在技術(shù)不變、其他要素不變的前提下，對(duì)相同面積的土地不斷追加某種要素的投入所帶來(lái)的報(bào)酬的增量（邊際報(bào)酬）遲早會(huì)出現(xiàn)下降，這一規(guī)律在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中普遍存在，估價(jià)中應(yīng)充分依據(jù)這一原則。3、協(xié)調(diào)原則土地總是處于一定的自然與社會(huì)環(huán)境之中，必須與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)。在土地估價(jià)時(shí)，應(yīng)認(rèn)真分析土地與周?chē)h(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價(jià)格。4、替代原則土地估價(jià)應(yīng)以相鄰地區(qū)或類(lèi)似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場(chǎng)交易價(jià)格為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過(guò)相互影響與比較之后來(lái)決定的。土評(píng)估結(jié)果格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價(jià)格，受其它具有相同使用價(jià)值的地塊，即同類(lèi)型具有替代可能的地塊價(jià)格所牽制。5、預(yù)期收益原則農(nóng)用地估價(jià)以估價(jià)對(duì)象在正常利用條件下的未來(lái)客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。6、變動(dòng)原則估價(jià)過(guò)程中估價(jià)人員應(yīng)把握土評(píng)估結(jié)果格影響因素及土評(píng)估結(jié)果格的變動(dòng)規(guī)律，準(zhǔn)確地評(píng)估價(jià)格。一般商品的價(jià)格，是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而發(fā)生變動(dòng)的。土評(píng)估結(jié)果格也有同樣情形，它是各種評(píng)估結(jié)果形成因素相互作用的結(jié)果，而這些價(jià)格形成因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中，所以土評(píng)估結(jié)果格是在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過(guò)程中形成的。在土地估價(jià)時(shí)，必須分析該土地的效用、稀缺性、個(gè)別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素，把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動(dòng)規(guī)律，以便根據(jù)目前的評(píng)估結(jié)果水平預(yù)測(cè)未來(lái)的土評(píng)估結(jié)果格。除以上規(guī)定的土地估價(jià)基本原則外，土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估還需考慮以下原則：價(jià)值主導(dǎo)原則：土地綜合質(zhì)量?jī)?yōu)劣是對(duì)土評(píng)估結(jié)果格產(chǎn)生影響的主要因素。審慎原則：在評(píng)估中確定相關(guān)參數(shù)和結(jié)果時(shí)，應(yīng)分析并充分考慮土地市場(chǎng)運(yùn)行狀況、有關(guān)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，以及存在的風(fēng)險(xiǎn)。公開(kāi)市場(chǎng)原則：評(píng)估結(jié)果在公平、公正、公開(kāi)的土地市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)。總之，本次評(píng)估以公正、公平的態(tài)度和道德，在公開(kāi)市場(chǎng)條件進(jìn)行土評(píng)估結(jié)果格評(píng)估，在評(píng)估過(guò)程中，要按照國(guó)家、地方有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、科學(xué)、合法的原則進(jìn)行土評(píng)估結(jié)果格評(píng)估，做到評(píng)估過(guò)程合理，評(píng)估方法科學(xué)，評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確，嚴(yán)格保守評(píng)估秘密。(二)估價(jià)方法。1.估價(jià)方法的選擇1.1評(píng)估思路一般而言，土地估價(jià)方法主要有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、公示評(píng)估結(jié)果系數(shù)修正法等。具體進(jìn)行宗地評(píng)估結(jié)果評(píng)估時(shí)，需根據(jù)估價(jià)對(duì)象的土地利用特點(diǎn)和估價(jià)目的以及各種估價(jià)方法的特點(diǎn)和適用范圍，并根據(jù)委托方提供和估價(jià)師搜集的資料，結(jié)合土地交易市場(chǎng)狀況，選取適當(dāng)?shù)姆椒ā１敬卧u(píng)估估價(jià)對(duì)象于估價(jià)期日設(shè)定用途為養(yǎng)殖用地，本次評(píng)估中采用市場(chǎng)比較法、剩余法分別評(píng)估測(cè)算估價(jià)對(duì)象設(shè)定條件下的土地承包金年發(fā)包底價(jià)格，然后經(jīng)過(guò)綜合分析兩種測(cè)算方法及其測(cè)算結(jié)果，最終得出估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)承包權(quán)2019年度發(fā)包底價(jià)格。1.2不宜采用以下方法的理由：（1）收益法評(píng)估土地未來(lái)凈收益，本次評(píng)估土地承包權(quán)的承包價(jià)格，為土地承包者支出成本，不需要估算估價(jià)對(duì)象純收益，故不采用收益還原法評(píng)估宗地評(píng)估結(jié)果。（2）估價(jià)對(duì)象為養(yǎng)殖用地，區(qū)域內(nèi)類(lèi)似土地取得成本較難獲得，故本次評(píng)估中未選用成本逼近法。1.3采用以下方法的理由：（1）由于估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域相同或相似供需圈內(nèi)類(lèi)似用途的承發(fā)包案例較多，故可采用市場(chǎng)比較法評(píng)估估價(jià)對(duì)象發(fā)包底價(jià)格。（2）剩余法指在預(yù)計(jì)農(nóng)用地正常收益的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常經(jīng)營(yíng)成本及有關(guān)的費(fèi)用、利潤(rùn)、稅金等價(jià)值，余額來(lái)估算農(nóng)用地承包價(jià)格的方法。估價(jià)對(duì)象可預(yù)計(jì)養(yǎng)殖期收益及相關(guān)成本利潤(rùn)等，故可選用剩余法評(píng)估。綜上所述，本次估價(jià)采用市場(chǎng)比較法和剩余法進(jìn)行評(píng)估。2.估價(jià)技術(shù)路線2.1市場(chǎng)比較法估價(jià)技術(shù)路線市場(chǎng)比較法的基本思路是在估算估價(jià)對(duì)象評(píng)估結(jié)果時(shí)，根據(jù)替代原則，將估價(jià)對(duì)象與具有替代性的，且在估價(jià)期日近期市場(chǎng)上成交的類(lèi)似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并依據(jù)后者已知的承包價(jià)格，參照估價(jià)對(duì)象的交易時(shí)間、交易情況、交易方式、區(qū)域以及個(gè)別因素等，修正評(píng)出比準(zhǔn)單價(jià)，最終以交易的類(lèi)似地產(chǎn)比準(zhǔn)評(píng)估結(jié)果估算估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日的承包單價(jià)。V=VB×A×B×D×E式中：V—待估實(shí)例價(jià)格；VB—比較實(shí)例價(jià)格；A—估價(jià)對(duì)象情況指數(shù)/比較實(shí)例宗地情況指數(shù)；B—估價(jià)對(duì)象估價(jià)期日的評(píng)估結(jié)果指數(shù)/比較實(shí)例宗地交易日期評(píng)估結(jié)果指數(shù)；D—估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)；E—估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)。2.2剩余法估價(jià)技術(shù)路線剩余法的基本思路是預(yù)計(jì)農(nóng)用地正常收益的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常經(jīng)營(yíng)成本及有關(guān)的費(fèi)用、利潤(rùn)、稅金等價(jià)值，余額來(lái)估算農(nóng)用地承包價(jià)格的方法。其基本公式為：承包價(jià)=預(yù)計(jì)的養(yǎng)殖年收益-經(jīng)營(yíng)成本-管理費(fèi)用-投資利息-投資利潤(rùn)-增值稅等稅費(fèi)3.估價(jià)結(jié)果3.1.評(píng)估結(jié)果確定本次評(píng)估采用市場(chǎng)比較法和剩余法測(cè)算了估價(jià)對(duì)象評(píng)估結(jié)果，其中：市場(chǎng)比較法是以市場(chǎng)真實(shí)成交價(jià)為依據(jù)，是將交易案例與待估對(duì)象的交易時(shí)間、交易狀況、區(qū)域因素、個(gè)別因素等各項(xiàng)影響土評(píng)估結(jié)果格因素進(jìn)行綜比較修正得出修正價(jià)格，此價(jià)格真實(shí)反映了土地市場(chǎng)狀況，評(píng)估出的結(jié)果具有可信度；剩余法指在預(yù)計(jì)農(nóng)用地正常收益的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常經(jīng)營(yíng)成本及有關(guān)的費(fèi)用、利潤(rùn)、稅金等價(jià)值，余額來(lái)估算農(nóng)用地承包價(jià)格的方法。由于依據(jù)的資料較翔實(shí)，故其評(píng)估結(jié)果較真實(shí)可靠。兩種方法計(jì)算結(jié)果差異不大，且真實(shí)可靠，故本次采用算術(shù)平均數(shù)作為待估宗地承包費(fèi)用發(fā)包單價(jià)，即：待估宗地單位面積評(píng)估結(jié)果＝（825.00元/畝+679.50元/畝）÷2＝752.00元/畝。3.2.估價(jià)結(jié)果江蘇省蘇云特種水產(chǎn)養(yǎng)殖有限公司委托評(píng)估的其位于灌云縣圩豐鎮(zhèn)洋橋閘西土地使用權(quán)，于估價(jià)期日二○一八年十一月二十九日，現(xiàn)狀利用條件下，評(píng)估設(shè)定宗地用途為養(yǎng)殖用地，設(shè)定宗地紅線外通路、通電、通溝渠泵站灌排水、具備養(yǎng)殖用地相應(yīng)的土地平整開(kāi)發(fā)水平