全面推開營改增試點政策指引(三)第一篇：全面推開營改增試點政策指引（三）全面推開營改增試點政策指引（三）2016-04-2223：09：34字體：大中小一、關于物業公司代收水電費、暖氣費問題物業公司代收水電費、暖氣費，繳納營業稅時實行差額征稅，開具代開普通發票，而營改增試點政策中并未延續差額征稅政策。對此問題，國家稅務總局正在研究解決。在新的政策出臺之前，可暫按以下情況區分對待：1、如果物業公司以自己名義為客戶開具發票，屬于轉售行為，應該按發票金額繳納增值稅；2、如果物業公司代收水電費、暖氣費等，在總局明確之前，可暫按代購業務的原則掌握，同時具備以下條件的，暫不征收增值稅：（1）物業公司不墊付資金；（2）自來水公司、電力公司、供熱公司等（簡稱銷貨方），將發票開具給客戶，并由物業公司將該項發票轉交給客戶；（3）物業公司按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結算貨款，并另外收取手續費。二、關于房地產開發企業自行開發產品出租有關問題《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）以及《國家稅務總局關于發布》（國家稅務總局公告2016年第16號）規定，房地產開發企業如果是小規模納稅人其出租不動產應適用簡易計稅方法；如果是一般納稅人，則要根據取得不動產的時間來判定，2016年4月30日前取得的不動產屬于“老”的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法；2016年5月1日以后取得的不動產屬于“新”的不動產，出租時適用的是一般計稅方法。對此問題，有人認為房地產開發企業自行開發的產品用于出租并沒有進行明文規定。16號公告中明確，取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。房地產企業自行開發的產品屬于自建取得，所以適用普遍規定。三、關于餐飲業外賣適用稅率問題根據《國家稅務總局關于旅店業和飲食業納稅人銷售非現場消費食品增值稅有關問題的公告》（國家稅務總局公告2013年第17號）規定，旅店業和飲食業納稅人銷售非現場消費的食品，屬于不經常發生增值稅應稅行為，根據《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務總局令第50號）第二十九條的規定，可以選擇按小規模納稅人繳納增值稅，按3%征收率繳納增值稅“不經常發生增值稅應稅行為”出自《國家稅務總局關于明確〈增值稅一般納稅人資格認定管理辦法〉若干條款處理意見的通知》（國稅函[2010]139號）中的規定。該文件規定，認定辦法第五條第（三）款所稱不經常發生應稅行為的企業，是指非增值稅納稅人；不經常發生應稅行為是指其偶然發生增值稅應稅行為。此次營改增之后，已不存在非增值稅納稅人。17號公告雖未明文廢止，但其引用的依據已經失效。因此，餐飲業銷售非現場消費的食品，應適用17%的稅率。第二篇：深圳市全面推開營改增試點工作指引深圳市全面推開營改增試點工作指引一、納稅人以無形資產或不動產作為投資，應按規定繳納增值稅。二、轉讓不動產、自建不動產、建筑服務老項目取得時間的確認（一）轉讓不動產老項目納稅人轉讓不動產，產權變更登記日期在2016年4月30日前的項目。（二）自建不動產老項目納稅人取得的第一個《建筑施工工程許可證》或建筑施工合同注明的開工時間在2016年4月30日前的項目。（三）新增建設服務老項目工程合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑服務工程項目，經住建部門批準在原建筑工程項目基礎上進行新增建設（如擴大建筑面積等），新增合同對應項目可參照原建筑工程項目按照老項目選擇簡易計稅方法。三、車輛停放服務屬于不動產經營租賃范圍。車輛停放服務老項目，是指取得不動產所在地物價管理部門批復的《停車場收費許可證》或《深圳市房屋建筑項目竣工驗收備案收文回執》注明時間為2016年4月30日前的項目。四、代扣代繳個人所得稅的手續費返還根據現行稅收法規，代扣代繳個人所得稅的手續費返還應按照“商務輔助服務——代理經紀服務”繳納增值稅。五、代表機構應辦理稅務登記，核定稅種，發生增值稅應稅行為應按照現行規定繳納增值稅。六、統借統還中的“企業集團”，根據《企業集團登記管理暫行規定》，是指以資本為主要聯結紐帶的母子公司為主體，以集團章程為共同行為規范的母公司、子公司、參股公司及其他成員企業或機構共同組成的具有一定規模的企業法人聯合體。七、房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），只能扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款。采取“舊城改造”方式開發房地產項目的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除直接支付給拆遷戶的補償款。八、企業提供建筑服務，同時提供建筑中所需要的建材（如鋼架構等），按照建筑服務繳納增值稅。九、房地產企業銷售帶精裝修的房屋，按照銷售不動產征收增值稅。十、提供住宿服務的納稅人，適用稅目應該按照實際經營行為確定，不以其是否取得相應的資質為準。十一、房地產開發企業中的一般納稅人，銷售其開發的房地產項目（選擇適用簡易計稅方式的除外），單獨作價銷售的配套設施，例如幼兒園、會所等項目，其銷售額可以扣除該配套設施所對應的土地價款。十二、一般納稅人按規定有多個項目可以選擇簡易計稅方式的，可以按不同項目分別選擇計稅方式。十三、建筑企業受業主委托，按照合同約定承包工程建設項目的設計、采購、施工、試運行等全過程或若干階段的epc工程項目，應按建筑服務繳納增值稅。一、納稅人提供建筑服務時，按照工程進度在會計上確認收入，與按合同約定收到的款項不一致時，以按合同約定收到的款項為準，確認銷售額。先開具發票的，為開具發票的當天。二、納稅人2016年4月30日前已在地稅申報繳納營業稅，但未開具發票的收入，2016年5月1日以后需要補開發票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發票（稅務總局另有規定的除外）。納稅人在補開發票的次月（申報期）申報時，無需申報補開發票的銷售額。補開發票收入需要代開增值稅普通發票的納稅人，可憑4月30日前已經在地稅繳納營業稅的完稅憑證，到主管國稅機關辦理代開手續。三、納稅人將自建的不動產對外租賃，該不動產的《建筑施工許可證》上注明的開工日期在2016年4月30前的，或《建筑施工許可證》未注明開工日期但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的，可按照《國家稅務總局關于發布的公告>》（國家稅務總局公告2016年第16號）的規定，適用簡易計稅辦法繳納增值稅。四、屬于不征稅項目的存款利息是指僅限于存儲在國家規定的吸儲機構所取得的存款利息。五、通過內部貸款收取成員企業的貸款利息屬于貸款服務收入。接受貸款服務方支付的利息，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。六、在2016年4月30日前簽署的銷售服務、無形資產或者不動產的合同，且合同的執行期延續到5月1日之后的，應先根據營業稅的有關規定確定其中屬于應繳營業稅的收入，并繳納營業稅。其余收入應按照增值稅的規定繳納增值稅。七、婚慶公司提供婚慶策劃、主持司儀、婚車花籃等整體服務，按照居民日常服務繳納增值稅。八、酒店住宿的同時，免費提供餐飲服務（以早餐居多），是酒店的一種營銷模式，消費者也已統一支付對價，且適用稅率相同，不應列為視同銷售范圍，不需另外組價征收，按酒店實際收取的價款，依適用稅率計算繳納增值稅。九、異地納稅人出租我市范圍內的不動產，應按國家稅務總局公告2016年第16號《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》在我市預繳。本市納稅人出租的不動產所在地與其機構所在地不在同一區的，不需要在不動產所在地預繳。直接在機構所在地申報繳納。十、按照財稅（2016）36號文件政策規定，統借統還業務中，統借方按不高于支付給金融機構的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業集團或者集團內下屬單位收取的利息，免征增值稅。若統借方向資金使用單位收取的利息，高于支付給金融機構借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，應將其視為轉貸業務，全額繳納增值稅。十一、預繳稅款問題小規模納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，不能自行開具增值稅發票的，可向建筑服務發生地主管國稅機關按照其取得的全部價款和價外費用申請代開增值稅發票。十二、本市小規模納稅人在機構所在地提供建筑服務，不能自行開具增值稅發票的，可向在機構所在地主管國稅機關填報《增值稅預繳稅款表》，預繳稅款后，按照其取得的全部價款和價外費用申請代開增值稅發票。預繳稅款時，需提交以下資料：（一）《增值稅預繳稅款表》；（二）與發包方簽訂的建筑合同原件及復印件；（三）與分包方簽訂的分包合同原件及復印件；（四）從分包方取得的發票原件及復印件。第三篇：山東國稅全面推開營改增試點政策山東國稅全面推開營改增試點政策一、關于房地產開發企業適用簡易計稅方法的對象問題部分房地產企業對適用簡易計稅方法的對象存在疑惑，不清楚是以房地產項目為對象還是以整個納稅主體為對象。房地產業按項目管理是基本原則，這是針對房地產行業特點專門作出的特殊政策安排，類似于貨物增值稅可以對部分產品選擇適用簡易或一般的計稅方法，是對房地產行業實實在在的利好。遵循這一原則，房地產開發企業是否適用簡易計稅方法，并非取決于自己的身份，而是以房地產項目為對象的。舉例來說，一個房地產開發企業有a、b兩個項目，a項目適用簡易計稅方法并不影響b項目選擇一般計稅方法。這一原則對于建筑企業選擇簡易計稅方法同樣適用。二、關于房地產開發企業土地價款扣除問題部分房地產企業“一次拿地、一次開發”，按照項目中當期銷售建筑面積與可供銷售建筑面積的比例，計算可以扣除的土地價款，政策規定清晰；但如果房地產企業“一次拿地、分次開發”，如何扣除土地成本。可供銷售建筑面積如何確定。房地產企業分次開發的每一期都是作為單獨項目進行核算的，這一操作模式與?房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法?中的“項目”口徑一致，因而，對“一次拿地、分次開發”的情形，要分為兩步走，第一步，要將一次性支付土地價款，按照土地面積在不同項目中進行劃分固化；第二步，對單個房地產項目中所對應的土地價款，要按照該項目中當期銷售建筑面積跟與可供銷售建筑面積的占比，進行計算扣除。三、關于房地產開發企業預收款開票問題?營業稅改征增值稅試點實施辦法?規定，房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。營改增前，企業收到預收款后，開具由山東省地稅局統一印制的收據，作為企業開具發票前收取預收款的結算憑證。該收據統一編號，管理上類似于發票，購房者持該收據可以到房管、公積金、金融等部門辦理相關業務。營改增后，為保證不影響購房者正常業務辦理，允許房地產開發企業在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發票，待正式交易完成時，對預收款時開具的增值稅普通發票予以沖紅，同時開具全額的增值稅發票。四、關于房地產開發企業跨縣（市、區）預繳稅款問題目前出臺的營改增政策中，對房地產開發企業銷售跨縣自行開發的房地產項目是否在不動產所在地預繳稅款，并未進行相關規定。本著不影響現有財政利益格局的原則，建議房地產開發企業在每個項目所在地均辦理營業執照和稅務登記，獨立計算和繳納稅款；對于未在項目所在地辦理稅務登記的，參照銷售不動產的稅務辦法進行處理，在不動產所在地按照5%進行預繳，在機構所在地進行納稅申報，并自行開具發票，對于不能自行開具增值稅發票的，可向不動產所在地主管國稅機關申請代開。全面推開營改增試點政策指引（二）一、關于建筑業臨時稅務登記問題建筑企業跨縣區提供建筑服務，在地稅部門管理時，持外管證在勞務發生地辦理報驗登記，就地繳納稅款并代開發票。營改增后，對跨縣區提供建筑服務，基本沿襲了營業稅下的管理方式，也是持外管證在勞務發生地預繳稅款，回機構所在地申報。因此，在移交確認過程中，對這類納稅人的報驗登記信息不必進行登記確認，也不必登記為增值稅一般納稅人，對于已經辦理登記確認信息的納稅人，需要對登記確認信息予以刪除。二、關于建筑業納稅人適用簡易計稅方法的對象問題部分建筑企業對適用簡易計稅方法的對象存在疑惑，不清楚是以建筑項目為對象還是以整個納稅主體為對象。建筑業按項目管理是基本原則，這是針對建筑行業特點專門作出的特殊政策安排，類似于貨物增值稅可以對部分產品選擇適用簡易或一般的計稅方法，是對建筑行業實實在在的利好。遵循這一原則，建筑企業是否適用簡易計稅方法，并非取決于自己的身份，而是以建筑項目為對象的。舉例來說，一個建筑企業有a、b兩個項目，a項目適用簡易計稅方法并不影響b項目選擇一般計稅方法。三、關于保險公司個人代理人問題在保險行業中，存在著大量的個人代理人，他們向保險公司收取代理手續費，并在授權的范圍內代為辦理保險業務。營改增之前，營業稅是由保險公司代扣代繳，營改增之后，個人代理人成為了增值稅納稅人。由于個人代理人數量多、金額小、流動性強，稅收征管成本較高，也涉及到個人利益，敏感性強。為了適應保險行業業務需求，減少個人代理人和稅務機關的辦稅成本，擬對保險行業個人代理人問題采取集中代開發票的形式。具體操作如下：保險公司按月或按季匯總代理人清單，注明其姓名、身份證號、代理費收入、是否為個體工商戶等詳細信息，并經代理人簽字確認后，由保險公司到主管國稅機關代開發票。主管國稅機關可匯總代開，并將代理人清單留存。對代理人中的個體工商戶，可按規定代開增值稅專用發票，對代理人中的其他個人，應按規定開具增值稅普通發票。對代理人應按規定適用小微企業免征增值稅政策，保險企業可根據需要向主管國稅機關申請按上述規定開具發票。全面推開營改增試點政策指引（三）一、關于物業公司代收水電費、暖氣費問題物業公司代收水電費、暖氣費，繳納營業稅時實行差額征稅，開具代開普通發票，而營改增試點政策中并未延續差額征稅政策。對此問題，國家稅務總局正在研究解決。在新的政策出臺之前，可暫按以下情況區分對待：1、如果物業公司以自己名義為客戶開具發票，屬于轉售行為，應該按發票金額繳納增值稅；2、如果物業公司代收水電費、暖氣費等，在總局明確之前，可暫按代購業務的原則掌握，同時具備以下條件的，暫不征收增值稅：（1）物業公司不墊付資金；（2）自來水公司、電力公司、供熱公司等（簡稱銷貨方），將發票開具給客戶，并由物業公司將該項發票轉交給客戶；（3）物業公司按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結算貨款，并另外收取手續費。二、關于房地產開發企業自行開發產品出租有關問題?財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知?（財稅[2016]36號）以及?國家稅務總局關于發布?（國家稅務總局公告2016年第16號）規定，房地產開發企業如果是小規模納稅人其出租不動產應適用簡易計稅方法；如果是一般納稅人，則要根據取得不動產的時間來判定，2016年4月30日前取得的不動產屬于“老”的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法；2016年5月1日以后取得的不動產屬于“新”的不動產，出租時適用的是一般計稅方法。對此問題，有人認為房地產開發企業自行開發的產品用于出租并沒有進行明文規定。16號公告中明確，取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。房地產企業自行開發的產品屬于自建取得，所以適用普遍規定。三、關于餐飲業外賣適用稅率問題根據?國家稅務總局關于旅店業和飲食業納稅人銷售非現場消費食品增值稅有關問題的公告?（國家稅務總局公告2013年第17號）規定，旅店業和飲食業納稅人銷售非現場消費的食品，屬于不經常發生增值稅應稅行為，根據?中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則?（財政部國家稅務總局令第50號）第二十九條的規定，可以選擇按小規模納稅人繳納增值稅，按3%征收率繳納增值稅“不經常發生增值稅應稅行為”出自?國家稅務總局關于明確?增值稅一般納稅人資格認定管理辦法?若干條款處理意見的通知?（國稅函[2010]139號）中的規定。該文件規定，認定辦法第五條第（三）款所稱不經常發生應稅行為的企業，是指非增值稅納稅人；不經常發生應稅行為是指其偶然發生增值稅應稅行為。此次營改增之后，已不存在非增值稅納稅人。17號公告雖未明文廢止，但其引用的依據已經失效。因此，餐飲業銷售非現場消費的食品，應適用17%的稅率。全面推開營改增試點政策指引（四）一、關于建筑工程老項目的確定問題?營業稅改征增值稅試點有關事項的規定?中規定，建筑工程老項目是指：（1）?建筑工程施工許可證?注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；（2）未取得?建筑工程施工許可證?的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。對于現實中存在的?建筑工程施工許可證?以及建筑工程承包合同都沒有注明開工時間的情況，按照實質重于形式的原則，只要納稅人可以提供2016年4月30日前實際已開工的證明，可以按照建筑工程老項目進行稅務處理。二、關于個人二手房購買時間的確定問題?營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定?中規定。對于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。對于住房購買時間，參照?國家稅務總局財政部建設部關于加強房地產稅收管理的通知?（國稅發?2005?89號）規定，個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間（以兩者時間孰先為準）。全面推開營改增試點政策指引（五）一、關于一般納稅人資格登記問題一是落實總局要求。總局23號公告中，對增值稅一般納稅人資格登記問題進行了明確，營改增試點實施前銷售服務、無形資產或者不動產的年應稅銷售額超過500萬元的試點納稅人，應向主管國稅機關辦理增值稅一般納稅人資格登記手續。二是核實相關數據。對于個別納稅人反映管戶移交數據中營業稅不實的問題，主管稅務機關應進一步核實，以核實后的數據作為其一般納稅人登記的依據。核實的數據由稅企雙方共同簽字確認并留存。三是明確登記程序。根據?國家稅務總局關于調整增值稅一般納稅人管理有關事項的公告?（國家稅務總局公告2015年第18號）及相關規定，結合新舊稅制銜接的實際，主管稅務機關要在試點實施后10個工作日內制作?稅務事項通知書?，告知納稅人應當在收到?稅務事項通知書?后10個工作日內向主管稅務機關辦理相關手續。四是加強宣傳輔導。對于應辦理而未辦理一般納稅人資格登記的營改增試點納稅人，主管稅務機關要告知納稅人，如果不辦理登記，將按照銷售額和增值稅稅率計算應納稅額，不得抵扣進項稅額，也不得使用增值稅專用發票。同時，向納稅人宣傳一般納稅人與小規模納稅人相比，存在的優勢，引導納稅人辦理資格登記。二、景區門票適用征稅范圍問題部分地市反映，景區門票適用生活服務中文化體育服務、旅游娛樂服務征稅范圍界定問題，有關政策指引如下：（一）根據定義，文化服務，是指為滿足社會公眾文化生活需求提供的各種服務。包括：文藝創作、文藝表演、文化比賽，圖書館的圖書和資料借閱，檔案館的檔案管理，文物及非物質遺產保護，舉辦宗教活動、舉辦科技活動、舉辦文化活動，提供游覽場所。旅游服務，是指根據旅游者的要求，組織安排交通、游覽、住宿、餐飲、購物、文娛、商務等服務的業務活動。從二者征稅范圍注釋來看，景區門票不屬于組織安排交通、游覽、住宿、餐飲、購物、文娛、商務等服務的業務活動，應屬于“提供游覽場所”的文化服務，因此，景區門票適用文化服務征收增值稅。（二）根據?營業稅改征增值稅試點有關事項的規定?，提供文化服務的一般納稅人可以選擇適用簡易計稅方法計稅。（三）試點納稅人取得景區門票收入中，如包含提供文化服務以外應稅行為收入，如游藝等，應分別進行核算。不分別核算的，從高適用稅率或征收率。第四篇：全面推開營改增試點問答全面推開營改增試點問答5月1日起，將在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅改革，這意味著現行營業稅納稅人全部改繳增值稅，已在我國實行了20余年的營業稅將退出歷史舞臺。我們就有關問題組織了本期問答。問。什么是營改增。答。營業稅和增值稅，是我國兩大主體稅種。簡而言之，營業稅是對企業營業額（全額）進行征稅，增值稅是對產品或服務的增值部分征稅。營改增是原來按照營業稅征收的部分行業，現在改為按增值稅征收。5月1日起，從餐飲住宿、旅游娛樂到教育醫療、房屋租售，這些市場交易活動都要改繳增值稅。問。全面推開營改增試點有哪些新的措施和改革內容。答。全面推開營改增試點，基本內容是實行“雙擴”。一是擴大試點行業范圍。將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業4個行業納入營改增試點范圍。其中，建筑業和房地產業適用11%稅率，金融業和生活服務業適用6%稅率。這些新增試點行業，涉及納稅人近1000萬戶，是前期營改增試點納稅人總戶數的近1.7倍；年營業稅規模約1.9萬億元，占原營業稅總收入的比例約80%。二是將不動產納入抵扣范圍。無論是制造業、商業等原增值稅納稅人，還是營改增試點納稅人，都可抵扣新增不動產所含增值稅。問。全面推開營改增試點有哪些意義。答。營改增作為深化財稅體制改革的重頭戲和供給側結構性改革的重要舉措，前期試點已經取得了積極成效，全面推開營改增試點，覆蓋面更廣，意義更大。一是實現了增值稅對貨物和服務的全覆蓋，基本消除了重復征稅，打通了增值稅抵扣鏈條，促進了社會分工協作，有力地支持了服務業發展和制造業轉型升級。二是將不動產納入抵扣范圍，比較完整地實現了規范的消費型增值稅制度，有利于擴大企業投資，增強企業經營活力。三是進一步減輕企業稅負，是財稅領域打出“降成本”組合拳的重要一招，用短期財政收入的“減”換取持續發展勢能的“增”，為經濟保持中高速增長、邁向中高端水平打下堅實基礎。四是創造了更加公平、中性的稅收環境，有效釋放市場在經濟活動中的作用和活力，在推動產業轉型、結構優化、消費升級、創新創業和深化供給側結構性改革等方面將發揮重要的促進作用。問。營改增試點已經實施4年多，試點運行情況如何。答。目前，營改增試點已覆蓋“3+7”個行業，即交通運輸業、郵政業、電信業3個大類行業和研發技術、信息技術、文化創意、物流輔助、有形動產租賃、鑒證咨詢、廣播影視7個現代服務業。在國務院的統一部署下，改革試點工作平穩有序推進，基本實現了規范稅制、減輕稅負、促進發展、帶動改革的預期目標。截至2015年底，累計實現減稅6412億元，其中，試點納稅人因稅制轉換減稅3133億元，原增值稅納稅人因增加抵扣減稅3279億元。今年減稅的總額將超過5000億元。營改增試點從制度上緩解了貨物和服務稅制不統一和重復征稅的問題，貫通了服務業內部和二、三產業之間的抵扣鏈條，減輕了企業稅負，激發了企業活力，促進了社會分工協作，有力地支持了服務業發展和制造業轉型升級，提升了貨物貿易和服務貿易出口競爭力，是推進經濟結構轉型升級的重要舉措。（責任編輯/王英楠）第五篇：營改增試點政策指引全面推開營改增試點政策指引（一）2016-04-2018：06：20一、關于房地產開發企業適用簡易計稅方法的對象問題部分房地產企業對適用簡易計稅方法的對象存在疑惑，不清楚是以房地產項目為對象還是以整個納稅主體為對象。房地產業按項目管理是基本原則，這是針對房地產行業特點專門作出的特殊政策安排，類似于貨物增值稅可以對部分產品選擇適用簡易或一般的計稅方法，是對房地產行業實實在在的利好。遵循這一原則，房地產開發企業是否適用簡易計稅方法，并非取決于自己的身份，而是以房地產項目為對象的。舉例來說，一個房地產開發企業有a、b兩個項目，a項目適用簡易計稅方法并不影響b項目選擇一般計稅方法。這一原則對于建筑企業選擇簡易計稅方法同樣適用。二、關于房地產開發企業土地價款扣除問題部分房地產企業“一次拿地、一次開發”，按照項目中當期銷售建筑面積與可供銷售建筑面積的比例，計算可以扣除的土地價款，政策規定清晰；但如果房地產企業“一次拿地、分次開發”，如何扣除土地成本。可供銷售建筑面積如何確定。房地產企業分次開發的每一期都是作為單獨項目進行核算的，這一操作模式與《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》中的“項目”口徑一致，因而，對“一次拿地、分次開發”的情形，要分為兩步走，第一步，要將一次性支付土地價款，按照土地面積在不同項目中進行劃分固化；第二步，對單個房地產項目中所對應的土地價款，要按照該項目中當期銷售建筑面積跟與可供銷售建筑面積的占比，進行計算扣除。三、關于房地產開發企業預收款開票問題《營業稅改征增值稅試點實施辦法》規定，房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。營改增前，企業收到預收款后，開具由山東省地稅局統一印制的收據，作為企業開具發票前收取預收款的結算憑證。該收據統一編號，管理上類似于發票，購房者持該收據可以到房管、公積金、金融等部門辦理相關業務。營改增后，為保證不影響購房者正常業務辦理，允許房地產開發企業在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發票，待正式交易完成時，對預收款時開具的增值稅普通發票予以沖紅，同時開具全額的增值稅發票。四、關于房地產開發企業跨縣（市、區）預繳稅款問題目前出臺的營改增政策中，對房地產開發企業銷售跨縣自行開發的房地產項目是否在不動產所在地預繳稅款，并未進行相關規定。本著不影響現有財政利益格局的原則，建議房地產開發企業在每個項目所在地均辦理營業執照和稅務登記，獨立計算和繳納稅款；對于未在項目所在地辦理稅務登記的，參照銷售不動產的稅務辦法進行處理，在不動產所在地按照5%進行預繳，在機構所在地進行納稅申報，并自行開具發票，對于不能自行開具增值稅發票的，可向不動產所在地主管國稅機關申請代開。全面推開營改增試點政策指引（二）2016-04-2018：08：18字體：大中小一、關于建筑業臨時稅務登記問題建筑企業跨縣區提供建筑服務，在地稅部門管理時，持外管證在勞務發生地辦理報驗登記，就地繳納稅款并代開發票。營改增后，對跨縣區提供建筑服務，基本沿襲了營業稅下的管理方式，也是持外管證在勞務發生地預繳稅款，回機構所在地申報。因此，在移交確認過程中，對這類納稅人的報驗登記信息不必進行登記確認，也不必登記為增值稅一般納稅人，對于已經辦理登記確認信息的納稅人，需要對登記確認信息予以刪除。二、關于建筑業納稅人適用簡易計稅方法的對象問題部分建筑企業對適用簡易計稅方法的對象存在疑惑，不清楚是以建筑項目為對象還是以整個納稅主體為對象。建筑業按項目管理是基本原則，這是針對建筑行業特點專門作出的特殊政策安排，類似于貨物增值稅可以對部分產品選擇適用簡易或一般的計稅方法，是對建筑行業實實在在的利好。遵循這一原則，建筑企業是否適用簡易計稅方法，并非取決于自己的身份，而是以建筑項目為對象的。舉例來說，一個建筑企業有a、b兩個項目，a項目適用簡易計稅方法并不影響b項目選擇一般計稅方法。三、關于保險公司個人代理人問題在保險行業中，存在著大量的個人代理人，他們向保險公司收取代理手續費，并在授權的范圍內代為辦理保險業務。營改增之前，營業稅是由保險公司代扣代繳，營改增之后，個人代理人成為了增值稅納稅人。由于個人代理人數量多、金額小、流動性強，稅收征管成本較高，也涉及到個人利益，敏感性強。為了適應保險行業業務需求，減少個人代理人和稅務機關的辦稅成本，擬對保險行業個人代理人問題采取集中代開發票的形式。具體操作如下：保險公司按月或按季匯總代理人清單，注明其姓名、身份證號、代理費收入、是否為個體工商戶等詳細信息，并經代理人簽字確認后，由保險公司到主管國稅機關代開發票。主管國稅機關可匯總代開，并將代理人清單留存。對代理人中的個體工商戶，可按規定代開增值稅專用發票，對代理人中的其他個人，應按規定開具增值稅普通發票。對代理人應按規定適用小微企業免征增值稅政策，保險企業可根據需要向主管國稅機關申請按上述規定開具發票。全面推開營改增試點政策指引（三）2016-04-2223：09：34字體：大中小一、關于物業公司代收水電費、暖氣費問題物業公司代收水電費、暖氣費，繳納營業稅時實行差額征稅，開具代開普通發票，而營改增試點政策中并未延續差額征稅政策。對此問題，國家稅務總局正在研究解決。在新的政策出臺之前，可暫按以下情況區分對待：1、如果物業公司以自己名義為客戶開具發票，屬于轉售行為，應該按發票金額繳納增值稅；2、如果物業公司代收水電費、暖氣費等，在總局明確之前，可暫按代購業務的原則掌握，同時具備以下條件的，暫不征收增值稅：（1）物業公司不墊付資金；（2）自來水公司、電力公司、供熱公司等（簡稱銷貨方），將發票開具給客戶，并由物業公司將該項發票轉交給客戶；（3）物業公司按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結算貨款，并另外收取手續費。二、關于房地產開發企業自行開發產品出租有關問題《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）以及《國家稅務總局關于發布》（國家稅務總局公告2016年第16號）規定，房地產開發企業如果是小規模納稅人其出租不動產應適用簡易計稅方法；如果是一般納稅人，則要根據取得不動產的時間來判定，2016年4月30日前取得的不動產屬于“老”的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法；2016年5月1日以后取得的不動產屬于“新”的不動產，出租時適用的是一般計稅方法。對此問題，有人認為房地產開發企業自行開發的產品用于出租并沒有進行明文規定。16號公告中明確，取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。房地產企業自行開發的產品屬于自建取得，所以適用普遍規定。三、關于餐飲業外賣適用稅率問題根據《國家稅務總局關于旅店業和飲食業納稅人銷售非現場消費食品增值稅有關問題的公告》（國家稅務總局公告2013年第17號）規定，旅店業和飲食業納稅人銷售非現場消費的食品，屬于不經常發生增值稅應稅行為，根據《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務總局令第50號）第二十九條的規定，可以選擇按小規模納稅人繳納增值稅，按3%征收率繳納增值稅“不經常發生增值稅應稅行為”出自《國家稅務總局關于明確〈增值稅一般納稅人資格認定管理辦法〉若干條款處理意見的通知》（國稅函[2010]139號）中的規定。該文件規定，認定辦法第五條第（三）款所稱不經常發生應稅行為的企業，是指非增值稅納稅人；不經常發生應稅行為是指其偶然發生增值稅應稅行為。此次營改增之后，已不存在非增值稅納稅人。17號公告雖未明文廢止，但其引用的依據已經失效。因此，餐飲業銷售非現場消費的食品，應適用17%的稅率。全面推開營改增試點政策指引（四）2016-04-2313：10：45字體：大中小一、關于建筑工程老項目的確定問題《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》中規定，建筑工程老項目是指：（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；（2）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。對于現實中存在的《建筑工程施工許可證》以及建筑工程承包合同都沒有注明開工時間的情況，按照實質重于形式的原則，只要納稅人可以提供2016年4月30日前實際已開工的證明，可以按照建筑工程老項目進行稅務處理。二、關于個人二手房購買時間的確定問題《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》中規定。對于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。對于住房購買時間，參照《國家稅務總局財政部建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發〔2005〕89號）規定，個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間（以兩者時間孰先為準）。全面推開營改增試點政策指引（五）2016-04-2621：42：46字體：大中小一、關于一般納稅人資格登記問題一是落實總局要求。總局23號公告中，對增值稅一般納稅人資格登記問題進行了明確，營改增試點實施前銷售服務、無形資產或者不動產的年應稅銷售額超過500萬元的試點納稅人，應向主管國稅機關辦理增值稅一般納稅人資格登記手續。二是核實相關數據。對于個別納稅人反映管戶移交數據中營業稅不實的問題，主管稅務機關應進一步核實，以核實后的數據作為其一般納稅人登記的依據。核實的數據由稅企雙方共同簽字確認并留存。三是明確登記程序。根據《國家稅務總局關于調整增值稅一般納稅人管理有關事項的公告》（國家稅務總局公告2015年第18號）及相關規定，結合新舊稅制銜接的實際，主管稅務機關要在試點實施后10個工作日內制作《稅務事項通知書》，告知納稅人應當在收到《稅務事項通知書》后10個工作日內向主管稅務機關辦理相關手續。四是加強宣傳輔導。對于應辦理而未辦理一般納稅人資格登記的營改增試點納稅人，主管稅務機關要告知納稅人，如果不辦理登記，將按照銷售額和增值稅稅率計算應納稅額，不得抵扣進項稅額，也不得使用增值稅專用發票。同時，向納稅人宣傳一般納稅人與小規模納稅人相比，存在的優勢，引導納稅人辦理資格登記。二、景區門票適用征稅范圍問題部分地市反映，景區門票適用生活服務中文化體育服務、旅游娛樂服務征稅范圍界定問題，有關政策指引如下：（一）根據定義，文化服務，是指為滿足社會公眾文化生活需求提供的各種服務。包括：文藝創作、文藝表演、文化比賽，圖書館的圖書和資料借閱，檔案館的檔案管理，文物及非物質遺產保護，舉辦宗教活動、舉辦科技活動、舉辦文化活動，提供游覽場所。旅游服務，是指根據旅游者的要求，組織安排交通、游覽、住宿、餐飲、購物、文娛、商務等服務的業務活動。從二者征稅范圍注釋來看，景區門票不屬于組織安排交通、游覽、住宿、餐飲、購物