項目可行性報告編撰人：卓雅咨詢顧問團編撰時間

第一章總論1、1項目概況本報告所陳述的對象為御景彎藍貝斯洗浴中心，以下簡稱本項目。本項目位于阿克蘇市新城中心——多浪河畔，距離火車站4公里左右，距離阿克蘇機場18公里左右。本項目緊鄰多浪河公園和新型城市商業區，周邊多為新興的高檔住宅區及公務員小區，其余并無成熟的商業區。本項目根據地點條件和周圍商業氛圍，應定位為高端水韻文化洗浴館，不適于建設阿克蘇通常的水療概念會所。1、2可行性研究的依據和范圍本報告是基于對市場的充分了解和對該項目的市場前景有著準確的判斷而作的，具有科學性和前瞻性。本報告在以下的部分將著重對本項目的市場分析、項目定位、規劃設計定位、營銷推廣策略以及項目的財務評價進行研究。第二章市場調研及前景預測2、1阿克蘇水療隨著市場經濟的高速發展，人們的生活水平不斷提高，國內的洗浴行業得到了長足的發展，已經完全擺脫了傳統的“澡堂子”的模式，由過去的洗浴僅僅是為了緩解疲勞、清潔身體的單一洗浴目的，進而發展成不僅是清潔身體，而是放松精神、愉悅身心的休閑的目的。酒店式洗浴成為成功人士邊洗浴邊工作、洽談業務、廣泛社交的重要場所。帶之而來的是規范化、專業化、多功能及洗浴休閑為一體的綜合性的娛樂場所給洗浴行業帶來了激烈的市場競爭。讓人們在洗浴中處在一種清新高雅的氛圍中，并逐漸融入在現代化的社會的思想觀念里，形成特有的洗浴文化，也打造了特色的洗浴行業。目前阿克蘇市場的水療都是以復制或者是模仿的形式在發展和開發，缺少新穎性和獨特性。大部份水療注重在消費群體的數量上，而缺乏在功能上、人性化和現代商務接軌的快捷服務開發。在成功人士這塊的自主空間更是被忽略。一般水療的配備都只是洗，按摩，吃。沒有給多功能的補進。在最近三年來，阿克蘇的經濟發展速度加快，也加快了阿克蘇和東部城市接軌的步伐，在這樣的環境和經濟條件下。人們會對更加獨立化，功能化，信息化，休閑辦公的場所和環境增加更大的需求。2消費者特征2、2、1消費人群消費者以政府官員、企業家及商務人士為主，以男士為主，同時個人消費及家庭消費不斷上升。2、2、2消費形式以公務（商務）消費為主，主要體現為請客、聚會、商務洽談、約會、休閑、放松等。2、2、3消費頻率桑拿常客基本上都形成了消費習慣，消費頻率高的達一周一次，消費頻率低的也會到一月一次。2、2、4消費周期以一周為一個周期的話，從周一到周四消費者不斷上升，周四達到頂點、五六日連續跌落。2、2、5消費心理桑拿洗浴場所的特色就是休閑、舒適而消費人群的經濟實力較高，因此，消費者更看重的是經營項目、規模、舒適度；很多人會打車甚至開車前往休閑娛樂場所聚集區尋覓此類場所休閑；因此，大型的單體桑拿生意火爆，而小型會所類經營的桑拿項目卻日漸冷淡。2、2、6消費季節一般來講，冬季、春季是桑拿業的旺季，而夏季、秋季是桑拿業的淡季。2、3本項目前景預測卓雅咨詢顧問團對評價本項目的原則是謹慎、保守的，但本項目的市場綜合環境又是值得樂觀的。因此在以下的部分報告中會用先天不足后天補的觀點證明本項目的前景是樂觀的。但在本項目產生前景前，必須高度重視幾個問題。（1）功能配套完善和本項目要達到的品質；（2）做好本項目的決心；（3）本項目的獨特性在哪里，吸引消費點在哪里；（4）公司現有人員和基礎對本項目的配合和重視點；（5）采用現代企業管理的統一性、執行力、標準化流程。第三章項目定位3、1主題定位暢想水韻文化。以水韻文化為主題，從主題上和城區的其他桑拿會所分開（獨特點之一）。3、2功能定位建立在本項目所處地段，周邊環境，和項目本身建筑機構局限的基礎上。在經營服務功能方面要做到：空間量化，功能面積小而精致，盡量避免大面積而不產生效益；個人空間人性化、滿足各方面的客人，空間獨立而不乏味；商務信息化、滿足客戶在消費的過程中辦公需求；服務多元化、滿足客戶在消費的過程中產生的需求，讓接待消費客戶不出場所就能解決業務，會議，招待等需求。整個項目定位在中上、偏高端消費，集住宿、洗浴、按摩、商超、健身、商務洽談、小型會議等。整體映像要達到高端，方便，快捷，高貴，休閑中辦公，享受中消費。做成高端商務辦公型、接待型，休閑型消費。3、3市場定位整個項目定位在中上、偏高端消費，整體映像要達到高端，方便，快捷，高貴，休閑中辦公，享受中消費。做成高端商務辦公型、接待型，休閑型消費。3、4價格定位價格定位取決于場所達到的效果，功能配備，和軟服務；初步預計在50—200元每人的門檻費，根據場所成型后和配備方案來做最后的論證定價。定價的整體思路為以價格作為直接的廣告吸引點和拉開和城區浴場的距離，形成以價格提高品質，以品質提高檔次，以檔次來體現獨特點的廣告效應和口碑宣傳。定價分級為高門檻，場內低消費或者低門檻高消費的兩體系。3、5管理定位管理基建于打造品牌服務，構建高品質服務團隊，管理和團隊以客人需求為中心和化解消費矛盾的思路來定位，本著以經營無小事，成敗取決于細節的心態和思維做主導。董事會為最高決策領導機構，現場總經辦為最高執行機構。整體以總經理對董事會負責的總經理責任制為主導，以扁平式管理框架為機制。嚴格執行后現代企業的制式化管理，采用標準化流程作業。第四章經營預測4、1人員配置。4、1、1

管理團隊：總經理一名（負責全面工作，經營策略的制定，對全場經營成果負責，對董事會負責）運營總監一名（對總經理負責，負責現場的運營工作，對服務質量，人員整體素質、技師技術部的技術和服務，定時監督檢查，并對不足和達不到經營標準的人和事進行整改。減少經營中的矛盾和突發事件的處理以及呈報）行政總監一名（對總經理負責，對外聯系以及各關系的處理，現場后勤工作的跟進，人員的補充和培訓、制定管理章程等）財務總監一名

（對董事會負責向總經理匯報，負責財務監督及管理，稅務的協調，報表的制作）值班經理兩名（對運營總監負責，負責24小時對經營現場進行監督跟進，執行和落實會議要點，對突發事件的處理和呈報）行政總廚一名（對行政總監負責。負責廚房的全面工作、并制定廚房管理章程、開發好廚房產品）各部門主管（男賓、女賓、休閑部、餐區、客房、后勤、技師部、保健部、安保部、人事部、銷售部、工程部等。分別對運營總監和行政總監負責，對日常工作進行管理，總結，分配和帶領好員工）4、1、2

員工隊伍銷售部：營銷代表4名（對銷售主管負責，對現場客人進行引導消費。對外營銷宣傳，客戶維護，各種信息收集整理建檔）總臺：接待員、咨客、收銀員、錄單后勤：保潔員、采購員、辦公室人員工程部：弱電工、電腦系統管理員，水電工男、女服務員：男賓部、女賓部、休閑部、餐區、客房等員工安保部：泊車員、安保員廚房：大廚、切配、打荷、面點、涼菜、洗檢技師部：理療師保健部：擦背師、足療師、保健師修腳采耳師人事部：招聘專員、文員、培訓專員注：以上人員構架屬正常正常配置人員，具體人數以后期的人員編制和薪酬申報為具體數據。有的崗位以實際需求增減。4、2

費用估計：此項費用估計以月為時間單位。由于在做此報告時，顧問團成員沒有參與本項目前期的規劃工作，因此此項只列出估算框架，不做具體數據記錄。每年固定成本萬(場地租金）折舊萬（按投資總額為萬元，按租賃年限折舊）財務萬（貸款和資金利息）稅收萬（營業收入的15%左右、具體按申報結果）工資萬（員工和管理人員費用）能耗萬（水、電等費用）低耗萬（一次性用品、易耗品等）洗滌（床上用品，布草類的清洗）維修（維修的配件及專業維修的費用）營銷（廣告宣傳，政策返利，業務開支，活動經費等）培訓（員工和管理人員的學習培訓）保險（員工及管理人員的社會保險和酒店自身的各項保險）其他（辦公用品，職能部門雜費等不可預計的費用）一月總費用約萬元注：以上費用根據水療實際配置計算。4、3

經營分析：定位為中上偏高檔商務型水療。洗浴、客房住宿、商務會議接待等需另做說明和分析。經營分析和費用估計兩項可計算出利潤比，資金回收比。因前期沒有參與項目的考證和投資規劃，不做具體效益數據。以上預測根據水療發展情況、本項目管理經營成熟和項目周邊環境的提高，還有一定上升空間。第五章營銷策略5、1宣傳主題概念（1）引領新型的水療文化；（2）和其它場所不一樣的消費點和服務點；（3）接近于會員私人會所的服務配置；（4）主張在品質上的享受和追求；（5）開業一鼓作氣炒紅。5、2買點整合（1）在場所的功能上做宣傳，適合辦公，接待，宴請等；（2）水韻文化主題，以洗浴、商超、住宿一體化的休閑場所；（3）服務品質的突破，配備個性化的服務和私人空間；5、3優惠措施（1）開業酬賓優惠，（根據后期的定價來出優惠政策）針對前期炒作提高知名度；（2）消費返利，（針對到場客人，增加客人的回頭率，達到聚集人氣保口碑的效果）；（3）會員卡的優惠；（4）項目綁定消費和項目贈送；（5）特定促銷期消費，額外優惠等；5、4分階段控制的公關效果（1）到場消費后銷售代表的不定期回訪；（2）公司現有關系客戶的跟蹤和引導消費；（3）銷售代表對自然客到公司會員的發展和引導；（4）對一定的客戶要求出示會員資格才能入場等，5、5外發式宣傳策略（1）在未開業時期的炒作和現場的廣告字樣；（2）范圍區域內廣告體的投放；（3）路標示，道路廣告，增加影響力；（4）電視媒體和城區寫字樓廣告；5、6銷售進度目標（1）會員卡在開業時的預售（達到未開業先預定）；（2）公司現有社會關系和客戶群體到場率；（3）開業到場嘉賓要基本發展為穩定會員；（4）開業的前兩個月以抄場，超人氣為目的，不盈利；（5）開業兩個月后到6個月前為調整階段，保持不虧本，（6）開業6個月后不虧本，贏點在一萬左右一天，爭取往上提升；（7）做成品牌效應,爭取做成品牌形象店。第六章結論通過對周邊環境和類似水療的初步調查，經過仔細研究卓雅咨詢策劃有限公司顧問團隊一致認為該項目有市場大環境的支撐，在預測經營章節也有相對的不利因素：a周邊環境將影響水療的外部氛圍；b目前道路條件不是很理想;c項目的本身建筑局限等。這三個不利因素是可彌補的（在報告內容中也說明）。綜合而言：本項目具有相當可觀的發展前景。目錄1概述 11.1項目背景 11.1.1項目名稱 11.1.2項目建設單位及負責人 11.1.3項目建設地點 21.3研究過程 21.4建設的必要性和可行性 21.4.1項目建設必要性 21.4.2項目建設可行性 32技術標準 52.1主要技術標準 52.2主要技術規范 53建設方案 63.1基礎資料 63.2擋土墻選型 63.3材料要求 64投資估算及資金籌措 74.1投資估算 74.1.1估算編制范圍 74.1.2估算編制依據 74.1.3其他說明 74.1.4估算總額 74.2資金籌措 85經濟評價 96實施方案 9\l"_Toc376157