廣州市2016年1月房地產市場報告絕對保密廣州市2016年1月房地產市場報告絕對保密2016-2-1克而瑞（中國）信息技術有限公司此報告僅供客戶內部使用，未經中國房地產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司的書面許可，其它任何機構和個人不得擅自傳閱、引用或復制。2016-2-1克而瑞（中國）信息技術有限公司此報告僅供客戶內部使用，未經中國房地產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司的書面許可，其它任何機構和個人不得擅自傳閱、引用或復制。目錄本月導讀6數字樓市8第一篇市場背景篇91政策法規102市政規劃解讀11第二篇市場分析篇121土地市場131.1市場綜述131.2本月公告土地分析141.2.1土地供應面積走勢141.2.2公告地塊用途結構分析151.2.3公告地塊區域結構分析151.3本月成交土地分析161.3.1土地成交面積走勢分析161.3.2成交地塊用途結構分析171.3.3成交地塊區域結構分析172商品住宅市場182.1商品住宅概述182.2商品住宅供求分析182.3商品住宅供應分析192.3.1供應總量分析192.3.2供應區域分析202.3.3供應結構分析212.4商品住宅成交分析222.4.1成交總量分析222.4.2成交區域分析232.4.3成交結構分析242.5成交價格分析262.6排行榜273辦公市場293.1辦公市場概述293.2辦公市場供求比分析293.3供應總量分析293.4成交總量分析303.5成交價格分析304商業市場314.1商業市場綜述314.2供求關系分析314.3市場供應量分析324.4市場成交量分析324.5成交價格分析335產品分析345.1產品綜述345.1.1熱銷及滯銷樓盤345.1.2著名開發商項目355.2.案例分析385.2.1樓盤簡介——朱村標桿，多盤爭食，業績逾下385.2.2規劃設計395.2.3戶型設計395.2.4不利因素415.2.5市場綜述416營銷媒體426.1營銷透析426.1.1營銷綜述426.1.2營銷策略426.2媒體分析436.2.1媒體市場投放綜述436.2.2主要監測媒體投放分析436.2.3分物業廣告投放分析——普通住宅廣告占比最大，別墅、商辦占比減少446.3典型項目——龍湖首開天宸原著456.3.1開盤概況456.3.2推售情況466.3.3營銷推廣466.3.4營銷總結477區域數據487.1越秀區487.2荔灣區497.3海珠區507.4天河區517.5白云區527.6黃埔區537.7番禺區547.8花都區557.9南沙區567.10增城區577.11從化區58本月導讀【政策法規】《廣州市居住區配套公共服務設施管理暫行規定》根據《規定》，幼兒園、小學、中學等公益性配套服務設施建成后要無償移交，公共配套的施工進度達不到要求還將暫緩核發預售許可證，未按規定時間移交的最高罰10萬。詳見P10頁【土地行情】1月住宅土地供應量下降，成交量有所上漲1月廣州土地供應市場，公告土地新增供應數量供應5幅，較上月減少3幅，主要以住宅和工業用地為主，共4幅。本月所有屬性土地供應總建筑面積為121.17萬平方米，環比下降33.17%，同比上升52.66%，其中經營性用地供應總建筑面積為51.36萬平方米，環比下降18%，同比下降19.43%，1月土地供應面積有所下降。在成交方面，本月土地市場共成交7幅土地，其中經營性用地為1幅。本月所有屬性土地成交總建筑面積為161.9萬平方米，環比上漲133.85%、同比上升13.36%；地塊成交總價為45.16億元，環比下降11.68%、同比下降24.31%；平均樓板價為2789元/平方米，環比下降62.23%，同比下降33.23%。其中經營性用地成交總價為23.03億元，環比下降54.97%，同比下降60.45%；平均樓板價為3676元/平方米，環比和同比份別下降50.23%和38.79%。本月成交土地在黃埔區1幅，南沙區4幅，天河區1幅，花都區1幅。與上月成交相比，本月成交量有所上漲，且由于經營性質的土地成交幅數減少，樓板價呈結構性下降。詳見P13頁【住宅行情】市場表現：2016年1月，廣州市新建商品住宅供應面積77.97萬㎡，環比和同比分別下降51.47%和上漲24.37%。成交面積為100.30萬㎡，環比和同比分別下降31.92%和上升12.68%；供求比降至0.78，1月全市新建商品住宅成交均價15236元/㎡，環比和同比分別下降4.66%和上升7.48%詳見P18頁報告說明調整后廣州市行政區劃圖廣州的十一區：中心六區包括越秀區（原東山和越秀區合并）、海珠區、荔灣區（荔灣區和芳村區合并）、天河區、白云區、黃埔區（原黃埔區和原蘿崗區合并）；郊區（五個）包括番禺區、花都區、南沙區、增城區（原增城市）、從化區（原從化市）。其中，本月度報告宏觀數據主要就廣州十一區房地產市場進行分析。供求比=供應面積（供應量）/成交面積（成交量）。廣州房地產市場的供應、成交和價格數據如無特殊說明，均來源于CRIC克而瑞房價系統。數字樓市商品住宅市場供求比：0.78新增供應面積：77.97萬㎡成交面積：100.3萬㎡成交均價：15236元/㎡辦公市場供求比：0.26新增供應面積：1.85萬㎡成交面積：7.1萬㎡成交均價：25254元/㎡商業市場供求比：2.8新增供應面積：8.85萬㎡成交面積：5.86萬㎡成交均價：21003元/㎡第一篇市場背景篇1政策法規1月5日廣州市人民政府《廣州空港經濟區管理試行辦法》《辦法》規定管委會是市人民政府的派出機構，在重點開發區域內行使市一級管理權限，負責整體規劃、開發建設、招商引資、行政審批、財稅管理、項目籌建和企業服務，為經濟發展、園區建設提供社會管理和公共服務。克而瑞觀點：廣州空港委獲14類市級管理權限，有助于提升效率，促進 區內經濟和樓市的發展廣州空港經濟區作為廣東省企業投資審批清單管理5個試點區域(中山、順德、南海、惠州、空港)之一，通過實行綜合審批和并聯審批，并結合實際有效優化審批流程，審批時間減少50%以上。另外，由于全面實行電子化和聯網流轉等，審批過程需要提供的材料減少了60%，大幅提升效率，有效減輕了企業負擔。參照南沙自貿區掛牌后GDP增長迅速，同時帶動區內樓市的發展，廣州空港經濟區對區內樓市無疑是一劑強心針。1月18日廣州市人民政府《廣州市居住區配套公共服務設施管理暫行規定》根據《規定》，幼兒園、小學、中學等公益性配套服務設施建成后要無償移交，公共配套的施工進度達不到要求還將暫緩核發預售許可證，未按規定時間移交的最高罰10萬?？硕鹩^點：規定出臺，對建設單位和相關職能部門作出更細致的規范，但對樓市無明顯利好因素《規定》出臺后對建設單位和相關職能部門作出更細致的規范，將對住戶居住環境更有保障，不過對于購房者而言，無實際購房優惠等利好因素，因此對樓市影響并不大。1月12日住房和城鄉建設部《住房城鄉建設部關于加快建設住房公積金綜合服務平臺的通知》《通知》就推進住房公積金綜合服務平臺建設提出五個要求：明確工作目標、拓展服務渠道、加強綜合管理、保障運行安全以及落實工作責任。克而瑞觀點：《通知》出臺，對現時的住房公積金管理平臺提出了更高的要求，提升公積金管理和服務水平住房公積金一直以來給人的感覺就是提取難、時間長，影響了住房公積金制度的發展，對樓市也會造成一定程度的阻礙，因此住建部及時地出臺《通知》，有助于規范住房公積金管理制度，提升服務水平，促進樓市去庫存等。2市政規劃解讀2016年1月28日《廣州市2016年重點建設項目計劃》今年推進7城軌+11地鐵建設克而瑞觀點：按照計劃，今年將投資1056億元建186個重點項目，將推動國際航運樞紐、國際航空樞紐和國際科技創新樞紐的建設。海珠與天河之間今年將開建車陂路-新滘東路隧道、馬場路-海洲路隧道兩條通道，便利琶洲互聯網創新集聚區出行。今年廣州將重點推進廣清城際等7條城際軌道、十四號線一期等11條城市軌道等重大基礎設施工程。第二篇市場分析篇1土地市場1.1市場綜述1月住宅土地供應量下降，成交量有所上漲1月廣州土地供應市場，公告土地新增供應數量供應5幅，較上月減少3幅，主要以住宅和工業用地為主，共4幅。本月所有屬性土地供應總建筑面積為121.17萬平方米，環比下降33.17%，同比上升52.66%，其中經營性用地供應總建筑面積為51.36萬平方米，環比下降18%，同比下降19.43%，1月土地供應面積有所下降。在成交方面，本月土地市場共成交7幅土地，其中經營性用地為1幅。本月所有屬性土地成交總建筑面積為161.9萬平方米，環比上漲133.85%、同比上升13.36%；地塊成交總價為45.16億元，環比下降11.68%、同比下降24.31%；平均樓板價為2789元/平方米，環比下降62.23%，同比下降33.23%。其中經營性用地成交總價為23.03億元，環比下降54.97%，同比下降60.45%；平均樓板價為3676元/平方米，環比和同比份別下降50.23%和38.79%。本月成交土地在黃埔區1幅，南沙區4幅，天河區1幅，花都區1幅。與上月成交相比，本月成交量有所上漲，且由于經營性質的土地成交幅數減少，樓板價呈結構性下降。注：經營性用地=住宅用地+商業用地+辦公用地+多屬性用地。1.2本月公告土地分析單位：萬㎡1.2.1土地供應面積走勢單位：萬㎡數據來源：CRIC克而瑞房價系統2016年1月廣州住宅用地供應2幅，位于增城區。2016掛-0101（增城區83102200A14043（增國房掛牌告字（2016）1號）），建筑面積為27.27萬㎡，2016掛-0129（增城區83002206A13086（增國土規劃掛牌告字（2016）2號）），建筑面積為19.57萬㎡。單位：萬㎡單位：萬㎡數據來源：CRIC克而瑞房價系統12月廣州供應商辦用地1幅，較上月增長了1幅。位于番禺區。其編號為2016掛-0115（番禺區PYTC20080001（穗國房掛出告字〔2016〕01號）），建筑面積為4.52萬㎡。1.2.2公告地塊用途結構分析2016年1月廣州土地市場住宅用地供應2幅，總建筑面積46.84萬㎡，工業用地供應2幅，總建筑面積69.8萬㎡，商服用地1幅，總建筑面積4.52萬㎡。1月供應土地以住宅用地及工業用地為主。住宅用地2幅，均位于增城區。工業用地2幅，分別位于增城區和黃埔區。商服用地1幅，位于番禺區。用途結構表住宅用地2增城區工業用地2增城區、黃埔區商服用地1番禺區合計5——資料來源：CRIC克而瑞房價系統1.2.3公告地塊區域結構分析2016年1月廣州市土地市場數據顯示，本月推地數量較多的熱門地區主要在增城區，本月共3幅。其次就是番禺，黃埔各1幅。區域結構表增城區3住宅，工業番禺區1商服黃埔區1工業合計5——資料來源：CRIC克而瑞房價系統1.3本月成交土地分析1.3.1土地成交面積走勢分析單位：元/㎡單位：元/㎡數據來源：CRIC克而瑞房價系統1月廣州1幅住宅用地成交，總建筑面積62.64萬㎡。花都區1幅。其中花都區編號為2015招-1225（花都區平步大道以北A、B、C地塊（穗國房招出告字[2015]2號））的地塊，被大連萬達商業地產股份有限公司以23.26億元地價拿下，溢價率0%。單位：元/㎡單位：元/㎡單位：萬㎡數據來源：CRIC克而瑞房價系統1月廣州全市商辦土地成交0幅。1.3.2成交地塊用途結構分析本月土地市場全市共有7幅土地成交，土地成交總建面積161.9萬㎡。其中，住宅用地1幅，總建筑面積62.64萬㎡。工業用地5幅，總建筑面積72.4萬㎡。公建配套&其他用地1幅，總建筑面積27.22萬㎡用途結構表住宅用地1花都區公建配套&其他;1天河區工業&物流倉儲;5南沙區，黃埔區合計7——資料來源：CRIC克而瑞房價系統1.3.3成交地塊區域結構分析1月，全市共成交7幅土地，黃埔區1幅、南沙區4幅、花都區1幅、天河區1幅。住宅用地成交1幅，其中花都區編號為2015招-1225（花都區平步大道以北A、B、C地塊（穗國房招出告字[2015]2號））的地塊，被大連萬達商業地產股份有限公司以23.26億元地價拿下，溢價率0%。公建配套&其他成交1幅，其中天河區編號為2015掛-1225（天河區AT1003043地塊（穗國房掛出告字〔2015〕61號）），被廣東廣播電視臺以16.75億元地價拿下，溢價率0%。成交區域結構表黃埔區1工業&物流倉儲南沙區4工業&物流倉儲花都區1住宅用地天河區1公建配套&其他合計7——資料來源：CRIC克而瑞房價系統2商品住宅市場2.1商品住宅概述2016年1月，廣州市新建商品住宅供應面積77.97萬㎡，環比和同比分別下降51.47%和上漲24.37%。成交面積為100.30萬㎡，環比和同比分別下降31.92%和上升12.68%；供求比降至0.78，1月全市新建商品住宅成交均價15236元/㎡，環比和同比分別下降4.66%和上升7.48%。1月廣州樓市的供求價均呈現環比下降，同比上升的態勢，表明廣州樓市在經歷了2015年12月全年峰值后，隨著春節假期的臨近走出調整步伐，但對比一年前數據仍然“量價齊升”，廣州供需市場回暖趨勢不變。2.2商品住宅供求分析2016年1月，廣州市新建商品住宅供求比降至0.78，跌出0.8-1.2之間的供求平衡區間，呈現輕微的“供小于求”局面。由于1月市場臨近“春節”節點，市場供應及成交面積均有所回調，春節前夕，開發商推貨意愿不強，其中供應面積環比更是腰斬超五成，步入市場“淡季”。數據來源：CRIC克而瑞房價系統2.3商品住宅供應分析2.3.1供應總量分析數據來源：CRIC克而瑞房價系統1月廣州商品住宅各物業供應情況普通住宅58.48-53.265565別墅2.89-68.01254酒店式公寓16.60-37.412689總計77.97-51.478,508數據來源：CRIC克而瑞房價系統1月供應量較上月跌幅較大，主要受12月市場供應“井噴”影響以及開發商春節前放緩推貨節奏影響。2016年1月，廣州全市一手住房新增供應面積77.97萬㎡，環比下降51.47%，其中花都區的花都鳳凰御景、增城區的敏捷綠湖國際城和荔灣區的中海花灣壹號是本月供應量的前三位，供應面積在5-10萬㎡范圍內。2.3.2供應區域分析數據來源：CRIC克而瑞房價系統數據來源：CRIC克而瑞房價系統數據2016年1月，供應最大的為增城區，供應面積為20.98萬㎡，其次是南沙區，供應面積分別為12.82萬㎡；第三是花都區，供應面積為12.61萬㎡?；ǘ紖^全新盤花都鳳凰御景（8.84萬㎡734套）、增城區的敏捷綠湖國際城（5.80萬㎡562套）、荔灣區的中海花灣壹號（5.26萬㎡633套）等項目供應，領跑全市。從中心城區和郊區分布來看，本月中心城區供應占比為28%；郊區供應占比72%，仍以郊區供應為主力。本月郊區中的增城、南沙以及花都區，三者供應量占了全市供應量的59%，將近六成，郊區主力供應趨勢依舊明顯。2.3.3供應結構分析2016年1月廣州十一區新建商品住宅供應面積結構表（面積-房型）一房88334500001228二房1118992571350142316三房05921501719802820四房006335812520566五房及以上000006161獨棟0000000聯排0000454186雙拼0000000疊加00001680168復式683721003759其他3838337001504匯總19602991185912123461408508數據來源：CRIC克而瑞房價系統備注：供應量為套數2016年1月，廣州市新增商品住宅供應以剛需型產品為主，以60-90㎡的二房和90-120㎡的三房為主力供應戶型，其中120㎡以下戶型為6810套，占總供應套數的80%，中小剛需戶型仍為市場主導。從房型來看，本月三房以及兩房戶型供應5136套，占總供應套數的60%，同樣反映出市場剛需戶型供應為主導。其次，1228套一房單位主要為酒店式公寓單位，主要集中在南沙區的保利綠地大都匯、金茂灣、盈港國際以及荔灣區的中海花灣壹號，與其他區域相比，南沙區公寓供應依然強勢。2.4商品住宅成交分析2.4.1成交總量分析數據來源：CRIC克而瑞房價系統1月廣州商品住宅各物業成交情況普通住宅83.77-30.747576別墅4.73-38.21294酒店式公寓11.80-36.952113總計100.30-31.929983數據來源：CRIC克而瑞房價系統1月成交環比大幅下降，主要受12月成交沖高以及春節前成交放緩影響。本月廣州市新建商品住宅成交面積為100.30萬㎡，環比下降31.92%，同比上升12.68%，與2015年12月（全年成交最高月份，受開發商年底沖刺影響明顯）相比，成交明顯回落，但與2015年1月同比，成交量有一定提升，2016年市場開局良好。總體來看，廣州市場近半年（除12月外）成交趨于穩定，成交量維持在100萬㎡范圍上下波動。2.4.2成交區域分析數據來源：CRIC克而瑞房價系統數據來源：CRIC克而瑞房價系統2016年1月，全市新建住宅成交面積前三名分別為增城、花都、黃埔，成交面積分別為18.69萬㎡、16.31萬㎡、14.20萬㎡；其中，花都區的萬達城（成交面積4.67萬㎡511套）、從化區的珠光御景山水城（成交面積3.1萬㎡302套），黃埔區的廣州綠地城（成交面積2.83萬㎡286套），位列1月成交面積排行前三位。郊區新建商品住宅成交占比達67%，而且1月成交面積排行前10位均屬于郊區項目，項目主要集中在廣州的東部以及北部，成交郊區化態勢依舊明顯。2.4.3成交結構分析2016年1月廣州十一區新建商品住宅成交套數結構表（面積-房型）一房1,045269348--1,356二房1471,26899136212,445三房786822,554773163154,265四房-842448154183835五房及以上18130148獨棟55聯排2306698雙拼2424疊加-1625167復式290885819424483其他11326152-1157合計1,6732,5033,6941,2883714549,983數據來源：CRIC克而瑞房價系統備注：成交量為套數2016年1月，廣州市新建商品住宅成交單位中，90-120㎡的三房成交套數最多；其次，60-90㎡二房以及60㎡以下一房也是本月成交的主力，此面積房型與上述的供應情況基本吻合，反映出市場上供需情況較為平衡，匹配情況良好。從房型來看，三房是本月絕對的成交主力，二房和一房緊隨其后。從面積來看，90-120㎡產品占主力，60-90㎡的產品緊追其后。2016年1月廣州十一區新建商品住宅成交套數結構表（面積-總價）80以下1,2451,03169139613,01380-100232625914120811,900100-120762277011191011,134120-14024115521187122861140-160171142101862711565160-1804091155172184480180-200251101111012313383200-25011101119764629382250-300-45118607130324300-35033188584430254350-400-920662727149400-500-427451384173500-600--16292253120600-800--3302955117800-10001546611000以上6767合計1,6732,5033,6941,2883714549,983數據來源：CRIC克而瑞房價系統備注：成交量為套數剛需、投資型一房為本月市場主力。2016年1月廣州新建商品住宅成交單位以60㎡以下、總價80萬元以下的為最多，這部分產品以投資型的公寓產品為主。其次，60-90㎡80萬元以下產品，90-120㎡80-100萬元產品也是本月成交主力，這部分產品以郊區的首置型產品為主，因其總價低的原因，受到大部分剛需客戶的青睞。2.5成交價格分析數據來源：CRIC克而瑞房價系統1月成交均價有所回落。從成交均價來看，1月全市新建商品住宅成交均價15236元/㎡，環比和同比分別下降4.66%和上升7.48%。較之上月的全年價格最高位，1月成交均價有所回落，但與2014年1月相比仍有較大升幅，反映出市場整體呈現穩中微升的局面，近期市場整體價格維持在14000-16000元/㎡范圍內浮動。數據來源：CRIC克而瑞房價系統2.6排行榜2016年1月新建商品住宅銷售金額前十項目排行表1萬達城花都區4.524.67511176313220002保利琶洲灣海珠區3.760.813206607133南沙濱?；▓@南沙區3.082.61248461662610004萬科山景城黃埔區2.861.28162000162005廣州綠地城黃埔區2.812.8328693183100006悅江上品荔灣區2.580.9580045350007珠光御景壹號荔灣區2.560.534837200098珊瑚灣畔番禺區2.491.448800085039雅居樂富春山居黃埔區2.251.22523201133310祈福輝煌臺花都區2.172.402134113636000—合計——29.0718.7517203968531352582058數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統從2016年1月商品住宅銷售金額前十項目排行分析，花都區的萬達城洋房自2015年12月開售后，次月銷售保持較好勢頭，萬達品牌效應、自身完善配套以及合理定價受到了購房者的青睞。其次，海珠區的保利琶洲灣憑借46270元/㎡高單價，成交面積為0.81萬㎡，相對同類型產品處于較高水平，因而占據全市新建商品住宅銷售金額第二位。而第三位則由長期占據南沙區“銷冠”的南沙濱?；▓@獲得，項目自身區位優勢、越秀品牌美譽度、龐大成熟社區以及合理定價是其重要賣點。2016年1月新建商品住宅銷售面積前十項目排行表1萬達城花都區4.524.67511176313220002珠光御景山水城從化區2.083.103020273280013廣州綠地城黃埔區2.812.8328693183100004南沙濱海花園南沙區3.082.61248461662610005祈福輝煌臺花都區2.172.4021341136360006廣物星港國際花都區1.721.57273273000007保利越秀嶺南林語黃埔區2.151.45128495230068珊瑚灣畔番禺區2.491.448800085039時尚廣場增城區1.421.331396075400010萬科山景城黃埔區2.861.2816200016200—合計——25.3022.6823506931241149257010數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統從2016年1月新建商品住宅銷售面積前十項目排行分析，成交面積較大項目均為廣州郊區區域，其中花都區以及黃埔區各占3個，其中，增城區的時尚廣場以及黃埔區的萬科山景城均為本月的全新盤，成交均不俗。時尚廣場憑借鄰近未來新塘地鐵站等交通樞紐優勢，地理位置優越，價格為毛坯10723元/㎡，定價合理。而萬科山景城則依托萬科品牌效應、萬科專利疊墅產品以及長嶺居的宜居環境，對于改善型買家具有較大吸引力。3辦公市場3.1辦公市場概述2016年1月，本月寫字樓新增供應面積為1.85萬平方米，新增供應套數為100套；本月成交面積為7.1萬平方米，環比下降16.47%；對比成交情況，本月廣州整體寫字樓市場下降幅度較大，而本月成交均價為25254元/平方米，環比上升7.74%，較上月小幅上升。3.2辦公市場供求比分析2016年1月廣州寫字樓市場供求比為0.26。2015年1月至2016年1月廣州市辦公市場供求比走勢圖數據來源：CRIC克而瑞房價系統3.3供應總量分析2016年1月份，本月寫字樓新增供應面積為1.85萬平方米，處于近半年低位。2015年1月至2016年1月廣州市辦公市場供應面積走勢圖數據來源：CRIC克而瑞房價系統3.4成交總量分析2016年1月，廣州寫字樓成交面積為7.1萬平方米，環比下降16.2%。本月成交面積較上月小幅下降，其中海珠區保利世界貿易中心（1.47萬平方米）、番禺區自在城市花園（1.31萬平方米）和天河區萬科云（1.16萬平方米）為本月成交量貢獻主力。2015年1月至2016年1月廣州市辦公市場成交面積走勢圖數據來源：CRIC克而瑞房價系統3.5成交價格分析2016年1月，對比成交套數情況，本月成交較好的項目是：番禺區：自在城市花園（成交79套，均價25877元/平方米）；天河區：萬科云（成交47套，均價16156元/平方米）；海珠區：保利世界貿易中心（成交31套，均價32000元/平方米）。本月整體均價環比上升，為25254元/平方米，環比上升7.54%，其中天河區富力盈耀大廈以50789元/平方米的價格占據成交均價之首。自去年12月份以來，廣州寫字樓成交面積連續兩個月處于高位，反映臨近年底企業購置寫字樓物業的需求趨旺。2015年1月至2016年1月廣州市寫字樓成交均價走勢圖數據來源：CRIC克而瑞房價系統4商業市場4.1商業市場綜述2015年12月份，廣州商業市場供應量較上月有所減少，供應面積為8.14萬平方米，環比下降33.66%；成交面積為5.86萬平方米，環比上升97.23%；成交均價較上月有所下降，為28348元/平方米，環比下降4.19%。4.2供求關系分析2016年1月，廣州市商業市場供求比為2.8，本月度廣州商業市場呈現供大于求的態勢。2015年1月至2016年1月廣州十一區商業供求比走勢圖數據來源：CRIC克而瑞房價系統4.3市場供應量分析2016年1月份，廣州商業市場供應面積較上月有所增加，供應面積為8.85萬平方米，環比上升8.71%。番禺區的雄峰城（2.08萬平方米）和越秀區的東山印象臺（1.25萬平方米）成為了本月的供應主力。2015年1月至2016年1月廣州十一區商業供應面積走勢圖數據來源：CRIC克而瑞房價系統4.4市場成交量分析2016年1月，廣州商業市場本月成交面積為3.16萬平方米，環比下降46.02%。從各區域來看，本月廣州市多區域均有新增成交，其中增城區的敏捷萊茵花園成交名列前茅，成交面積為0.38萬平方米。2015年1月至2016年1月廣州十一區商業成交面積走勢圖數據來源：CRIC克而瑞房價系統4.5成交價格分析2016年1月，廣州商業市場成交均價較上月有所下降，環比下降25.91%，為21003元/平方米。本月廣州整體商業市場成交均價最高是海珠區琶洲會展商圈的保利世界貿易中心，成交均價達到95000元/平方米；其次是海珠區中大布匹市場商圈的珠江國際紡織城，成交均價為79999元/平方米。2015年1月至2016年1月廣州十一區商業成交均價走勢圖數據來源：CRIC克而瑞房價系統5產品分析5.1產品綜述5.1.1熱銷及滯銷樓盤熱銷產品珠光御景山水城銷售情況：珠光御景山水城位于從化區，總占地面積30萬㎡，總建筑面積100萬㎡，綠化率達40%，預計總戶數6千多戶，居住人口達到2萬余人，停車位4千多個。珠光御景山水城內部更擁有屬于自己的私家山陵，配山頂泳池；小區建筑規劃采用現代都市風情，設有有超大型的園林中心景觀泳池，內部運動設施齊全，貫穿與整個小區的運動元素將小區打造成運動健康生活大城。1月成交301套，居全廣州前茅。熱銷原因：品牌受當地推崇大品牌，且在從化當地特別受歡迎，加上實惠的價錢、較好的戶型，每次加推都有好成績。贈送面積大N+1戶型，空間可靈動打造；每戶均有入戶花園，贈送面積大。滯銷產品碧桂園城市花園銷售情況：增城區，碧桂園城市花園2016年1月23日，二期漫綠組團開盤。項目位于增城區朱村大道西（即廣汕公路），擁有朱村教育城、21號線朱村站（快站）等基建利好。此外，二期的位置比一期更加遠離廣汕公路，部分樓棟可望西福河，景觀較為優越。項目為2梯4戶設計，推出93-113平米的N+1戶型，折后裝修均價11800元/平米。據了解，當天最終成交45套單位，成交率為25%，與一期首次開售形成較大差距。滯銷原因：適逢淡季，推售貨量大，難以形成熱銷項目當天推出貨量較大，推貨節點臨近春節，客戶多數除外或者返鄉，難以形成熱銷。項目漲價幅度過快項目為該板塊標桿組團，一定幅度的漲價具有合理性，但該次推貨價格漲幅較大，在周邊多個競品樓盤均未漲價的情況下，定價偏離市場預期較多，沒有對市場形成準確有效的判斷。5.1.2著名開發商項目龍湖首開天宸原著——天河項目位于天河區奧體路轉悅景路600米，是一個大型的居住社區，周邊還有合生帝景山莊、華潤天合、金地天合公館等幾個樓盤，主要是低密度的住宅小區。項目周邊都是在建項目和地塊，目前配套有待完善。項目北側及西側是城市綠地及綠化山體，南側及東側隔市政路是規劃住宅用地。龍湖天宸原著是天河難得的別墅豪宅，產品定位高端。項目距離廣州珠江新城CBD近，其目標客戶人群是廣州市區的富豪，附贈面積大，居住空間較為舒適。位置交通——交通成熟，周邊高端項目環繞。龍湖首開·天宸原著建設用地位于廣州市天河區，東臨科珠路，南側為黃云路，西側為廣州世界大觀，建成后將成為天河大型居住社區。北側及西側是城市綠地及綠化山體，南側及東側隔市政路是規劃住宅用地，周邊交通設施配套成熟，到達沈海高速僅2—5分鐘車程，到達廣澳高速及沿江高速不到20分鐘車程。西北方為火爐山森林公園，該地優越的景觀資源條件及交通網絡為項目的開發提供了良好的基礎。項目交通區位圖規劃設計——集合住宅及別墅為一體的低密度社區。龍湖·天宸原著共有39棟住宅區，包括有8棟26-27層的高層住宅洋房、31棟2-4層的2-3層別墅，主打低密度四聯排、六聯排和疊墅別墅群。項目整體呈正方形，北側外圍6棟洋房，東側2棟住宅洋房，其余全部是別墅區。其中，西北側是山體公園，里面配備了多種活動設施。項目西北側的樓棟更靠近山體公園，更能享受山體公園的休閑娛樂。項目加推樓棟平面圖銷售模式——電子抽簽選房項目當天推出7、8棟住宅產品，戶型涵蓋83-97平米2+1房和130-140平米3+1房。成交約6成。開盤現場各功能分區劃分明確。項目開盤前蓄籌量大，開盤推出7、8棟共200套單位，現場有逾150組客戶，因此選在琶洲南豐朗豪酒店三樓進行開盤。開盤當天根據電子搖號進行選房。營銷手段——項目宣傳度高，后續廣告維持熱度開盤現場，人氣較為火爆，項目的宣傳較多，除了采用廣告和平面媒體等宣傳，也采用了周邊的路燈桿廣告牌以及VI廣告牌和項目現場醒目位置的廣告文宣等。產品設計——N+1戶型，格局寬松、改善為主5.2.案例分析碧桂園城市花園5.2.1樓盤簡介——朱村標桿，多盤爭食，業績逾下項目為碧桂園城市花園的二期，本次推出2、3號樓，為2梯4戶設計。產品：93-95㎡的三房二廳一衛，106-113㎡的三房二廳二衛，折后均價11800元/平米，帶約600元/㎡裝修。表6.1-1：樓盤基本情況表商業住宅,2016年1月23日高層碧桂園約11.3萬㎡約27.2萬㎡2.5約220093-95㎡三房106-113㎡三房600元/㎡裝修1:1折后均價11800元/㎡，裝修5.2.2規劃設計項目規劃：項目是由增城市83003210A13030（地塊一，漫綠組團）和增城市83003210A13048（地塊二，花岸組團）兩宗地塊組成，其中地塊一占地面積10.89萬平米，容積率2.5，在2014年3月26日被碧桂園以10.02億元競得，溢價率為57%，成交樓板價為3680元/平米。項目規劃有商業街、園林、會所，現已建成可投入使用，還將配備小學。交通規劃特點：碧桂園城市花園位于朱村，靠近荔城，前往東匯城、增城萬達廣場等新區僅需15分鐘，但往廣州則較為遙遠，雖可接駁廣惠高速、廣河高速、沈海高速和廣園，但中途要行經一大段國道和鎮級公路，耗時較長。項目臨近地鐵21號線朱村站（快站），快線列車7站可到天河公園，屆時來往廣州東將快捷一些。5.2.3戶型設計項目二期主打n+1戶型，此為與一期產品最大差別之處。項目本次推出2、3號樓，為2梯4戶設計。5.2.4不利因素碧桂園城市花園項目的不利因素如下，其一，蓄水期短，從元旦開始認籌到1月23日加推，前后不足一個月，蓄客量少；其二，項目從去年開始取消了報廣，宣傳力度明顯減弱，雖然一期的銷售量驕人，但宣傳渠道的減少，使其在短時間內難以聚集人氣；其三；競爭激烈，價格上升過快，失去價格優勢，由于多數置業該地段人群為剛需，項目定位偏改善型的剛需，較高的價格、同質的產品導致項目難以與周邊競品拉開距離。5.2.5市場綜述本次碧桂園城市花園漫綠組團首次開盤，推出182套，當天成交45套，成交率約25%。價格上，項目比起朱村周邊的同類項目要偏高，開盤當天的折后裝修均價達到了11800元/平米，可以與部分荔城內的項目媲美，這使項目流失掉一部分在荔城工作生活的外溢人群。項目主推產品為93-113平米N+1三房，戶型跟一期的非N+1戶型類同，產品面積集中在90-110平米段，雖然是主流面積，但周邊項目也有較多的戶型和面積上的選擇，排他性不強。6營銷媒體6.1營銷透析6.1.1營銷綜述2015年12月廣州房地產市場已經完成最后沖刺，2016年1月開始慢慢回歸平淡，成交量明顯減少。1月成交環比大幅下降，主要受12月成交沖高以及春節前成交放緩影響。本月廣州市新建商品住宅成交面積為100.30萬㎡，環比下降31.92%，同比上升12.68%。1月仍有部分開發商集中做推貨走量促銷活動，個別樓盤也加入了年底大優惠等活動拉動購房者，保持項目熱度，但營銷推廣的力度較12月明顯減少。從房地產媒體平面廣告投放量看，1月廣州平面廣告投放次數為14次，環比下降88.4%，同比減84.3%；投放金額為0.55億元，環比持平，同比減54.7%。6.1.2營銷策略營銷策略：宣傳項目各自優勢及優惠，為后期銷售培育基礎1月大部分開發商都紛紛停止投放報媒，只有少量開發商還集中做項目宣傳及營銷活動，其中以宣傳項目為主。例如，白云區越秀星匯云城，即將開放77-170平方米兩至四房樣板間；增城區碧桂園鳳凰城，“快來領年終獎”宣傳項目推出新年優惠；越秀區富力東山新天地，宣傳50-138平方米一至四房，不限購；荔灣區中?；骋继?，宣傳全新79-160平方米二至四房首期售罄，二期2萬享12萬火爆登記中。6.2媒體分析6.2.1媒體市場投放綜述克而瑞監測1月廣州平面廣告投放次數為14次，環比下降88.4%，同比減84.3%；投放金額為0.55億元，環比持平，同比減54.7%。2016年1月廣州市房地產平面廣告投放次數走勢附注：以上統計范圍是廣州十一區范圍內的平面媒體投放數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統6.2.2主要監測媒體投放分析本月平面廣告投放廣州日報投放次數占4.96%，與上月相比大幅下降，但與其他報媒相比，廣州日報更勝一籌。2015年8月－2016年1月廣州房地產主要監測媒體投放列表廣州日報1419.72%6136.53%2535.21%2330.26%4335.54%64.96%南方都市報4563.38%7846.71%3447.89%3546.05%4335.54%43.31%新快報34.23%42.40%34.23%56.58%129.92%10.83%信息時報34.23%84.79%34.23%67.89%1310.74%32.48%羊城晚報68.45%169.58%68.45%79.21%108.26%00%數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統6.2.3分物業廣告投放分析——普通住宅廣告占比最大，別墅、商辦占比減少本月平面廣告投放，繼續以普通住宅廣告投放為主，占100%；別墅廣告投放占比0%，環比上月增0%；商辦廣告投放與上月持平。2015年12月廣州房地產分物業廣告市場2016年1月廣州房地產分物業廣告市場數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統6.3典型項目——龍湖首開天宸原著6.3.1開盤概況——龍湖首開天宸原著（7、8棟洋房部分單位）項目開盤概況6.3.2推售情況項目開盤當天推售情況表6.3.3營銷推廣6.3.4營銷總結7區域數據7.1越秀區土地土地出讓面積（萬㎡）0000000000土地成交面積（萬㎡）0000000000成交土地可建面積（萬㎡）0000000000土地成交總價（億元）0000000000商品住宅住宅新增供應面積（萬㎡）1.882.464.5500.031.692.3800.012.30住宅銷售面積（萬㎡）1.152.362.632.722.091.61.883.062.312.68住宅銷售均價（元/㎡）39729406624171935001383553858737658379323822236501商業用房商業房新增供應面積（萬㎡）000.38000.8600.0102.01商業房銷售面積（萬㎡）00.630.020.930.250.450.26商業房銷售均價（元/㎡）0423037951148313245837894100000834444203927848辦公用房辦公房新增供應面積（萬㎡）000003.040000辦公房銷售面積（萬㎡）0.70.430.470.30.541.780.16辦公房銷售均價（元/㎡）29843292702911328707289593049328540283192816928601數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統注：表中土地相關數據是指用于住宅用途的地塊數據7.2荔灣區土地土地出讓面積（萬㎡）00000010.6000土地成交面積（萬㎡）000.73000010.600成交土地可建面積（萬㎡）002.6000046.03600土地成交總價（億元）000.28000081.1100商品住宅住宅新增供應面積（萬㎡）2.14.968.383.983.9826.958.75住宅銷售面積（萬㎡）32.585.192.842.85.263.663.897.344.41住宅銷售均價（元/㎡）26235260572416324551273822740629760287963267328961商業用房商業房新增供應面積（萬㎡）00.0200.1601.80000.39商業房銷售面積（萬㎡）0.010.0300.040.020.50.080.420.310.11商業房銷售均價（元/㎡）781385662024265811141345015027223999242633241737958辦公用房辦公房新增供應面積（萬㎡）000.830000000辦公房銷售面積（萬㎡）0000.0200.010.0800.00660.05辦公房銷售均價（元/㎡）————1906222251231442058823999——182976028數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統注：表中土地相關數據是指用于住宅用途的地塊數據7.3海珠區土地土地出讓面積（萬㎡）310.427.2301.341.1400土地成交面積（萬㎡）0036.091.0910.427.2301.340.450成交土地可建面積（萬㎡）00123.0512.3953.3118.27015.092.520土地成交總價（億元）00193.361.781.0737.47018.553.280商品住宅住宅新增供應面積（萬㎡）04.17054.165.785.4000.62住宅銷售面積（萬㎡）3.093.834.325.344.723.582.933.993.573.04住宅銷售均價（元/㎡）30661305593175032728330523291432077318123211833665商業用房商業房新增供應面積（萬㎡）000000.710.69000商業房銷售面積（萬㎡）00.270.060.050.1500.046900.22270.25商業房銷售均價（元/㎡）437913131967014803572196408092103934242375辦公用房辦公房新增供應面積（萬㎡）001.870008.9731000辦公房銷售面積（萬㎡）0.390.850.550.170.790.021.78辦公房銷售均價（元/㎡）24386278332836127757281322931628973291552364030761數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統注：表中土地相關數據是指用于住宅用途的地塊數據7.4天河區土地土地出讓面積（萬㎡）9.234.6204.99006.031.3400土地成交面積（萬㎡）2.84010.1104.99006.03014.03成交土地可建面積（萬㎡）3.65036.704.220047.77027.22土地成交總價（億元）2.95060.6300.460081.090167.45商品住宅住宅新增供應面積（萬㎡）1.740.382.0103.232.582.741.0216.084.90住宅銷售面積（萬㎡）3.253.645.324.374.393.183.083.779.434.01住宅銷售均價（元/㎡）34572318753629736885319163345937370348412930733966商業用房商業房新增供應面積（萬㎡）00000.70.33商業房銷售面積（萬㎡）0.290.140.710.050.040.170.060.220.380.16商業房銷售均價（元/㎡）30307438495836136333255049680593513780434402232392辦公用房辦公房新增供應面積（萬㎡）3.990002.4705.092.762.730辦公房銷售面積（萬㎡）0.830.320.380.440.581.040.750.853.482.22辦公房銷售均價（元/㎡）34008316262925024968245704180230231336282883127133數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統注：表中土地相關數據是指用于住宅用途的地塊數據7.5白云區土地土地出讓面積（萬㎡）00.420004.90000土地成交面積（萬㎡）000.420004.92.6100成交土地可建面積（萬㎡）000.4800020.1110.7900土地成交總價（億元）000.1800025.5912.0800商品住宅住宅新增供應面積（萬㎡）14.0711.1306.411.916.4906.520.453.09住宅銷售面積（萬㎡）5.066.876.574.885.345.84.634.888.724.47住宅銷售均價（元/㎡）22470240762399824018243262380123027241852498923382商業用房商業房新增供應面積（萬㎡）2.550.180003.7900.8300.34商業房銷售面積（萬㎡）0.010.050.070.010.170.010.050.020.260.02商業房銷售均價（元/㎡）4232025980269393299747702140236890396801989728507辦公用房辦公房新增供應面積（萬㎡）000002.030000辦公房銷售面積（萬㎡）000000.050.50.340.250辦公房銷售均價（元/㎡）——————————310293026030348314910數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統注：表中土地相關數據是指用于住宅用途的地塊數據7.6黃埔區土地土地出讓面積（萬㎡）29.4011.2626.7310.7507.9331.0204.29土地成交面積（萬㎡）19.989.08011.2632.9510.7513.57.9331.023.10成交土地可建面積（萬㎡）38.5824.9500.7123.7130.12721.6844.357.75土地成交總價（億元）27.78.549600.02630.247710.53163.74496.9940.282.31商品住宅住宅新增供應面積（萬㎡）19.275.5121.4918.1116.5234.468.176.7921.233.23住宅銷售面積（萬㎡）14.0616.3616.515.2511.4815.8413.5916.5317.214.20住宅銷售均價（元/㎡）14243146031492114141150201295913155141591457714352商業用房商業房新增供應面積（萬㎡）00.390.081.764.20.710.32商業房銷售面積（萬㎡）0.120.410.280.830.21.410.09商業房銷售均價（元/㎡）25176215712956020656260701729212372249752860226242辦公用房辦公房新增供應面積（萬㎡）0.57003.73.2600000辦公房銷售面積（萬㎡）0.110.450.30.531.930.930.690.813.060.96辦公房銷售均價（元/㎡）14289159511597215193172402176015258147951817217641數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統注：表中土地相關數據是指用于住宅用途的地塊數據7.7番禺區土地土地出讓面積（萬㎡）0012.452.490011.55003.49土地成交面積（萬㎡）00012.452.49004.5500成交土地可建面積（萬㎡）0001.2771.2790015.4800土地成交總價（億元）0000.071.010024.6900商品住宅住宅新增供應面積（萬㎡）16.068.083.310.799.089.874.0227.859.747.64住宅銷售面積（萬㎡）18.4218.7726.7619.7318.2215.2912.9818.5824.2312.51住宅銷售均價（元/㎡）15074154501645816282163601661615976166811667816689商業用房商業房新增供應面積（萬㎡）200.490.150.7921.892.08商業房銷售面積（萬㎡）90.510.480.850.480.310.860.32商業房銷售均價（元/㎡）29389243842794619600223481535829681269322571121774辦公用房辦公房新增供應面積（萬㎡）1.930000.67006.1400辦公房銷售面積（萬㎡）10.30辦公房銷售均價（元/㎡）187651867318