建立超越競爭的營銷全攻略 ——鴻榮源·尚都營銷報告締造西岸王者【前言】本次匯報的目的在于：明確項目的推廣思路和方向；確定銷售推廣的關鍵節點本次匯報的內容為策略大綱，具體方案將根據工作進展分階段提交。

本報告暫未涉及商業部分。項目介紹【項目區位】鴻榮源尚都現有商住物業體育場、體育館行政中心中心公園寶安中心區地王，擁有最大景觀面；北、西北、西可觀體育中心；西南、南向可觀行政中心，中、高層單位可觀中心區中央景觀帶，高層單位可觀海，視野、景觀絕佳；東北為規劃住宅用地，東南為天悅龍庭；【項目概況】項目經濟技術指標：占地：58070.40平方米建面：212800平方米住宅：162700平方米商業：50000平方米容積率：3.664總戶數：1314戶停車位：1883輛【項目定位回顧】項目定位：區域性豪宅【戶型比例及分布】兩房三房三房四房四房四房以上合計戶均面積70-9090-110110-130120-160160以上170套數238243299492——701342122平米套數比例18%18%22%37%——5%100%N【項目特色及亮點】位于寶安中心區最核心位置，毗鄰體育中心、行政中心、中央景觀帶，占據整個中心區城市景觀資源最豐富的地段；緊鄰地鐵寶安中心出口，交通便利；點式布局規劃良好，兩梯四戶，幾乎所有單位為南向，采光通風良好；產品細部處理良好，建筑風格尊貴、沉穩而有內涵；戶型結構合理，雙向無干擾空中庭院、入戶花園，產品附加值高；產品亮點突出，貝爾高林法式園林、天際泳池、觀景電梯、空中廊橋；配套優越，城市配套、城市會所、商業街區、酒店式大堂；區域內最大車位戶數比；第一太平戴維斯國際物管顧問；寶安品牌開發商、區域品牌影響力極高；【營銷節點】2004年11月28日認籌2005年8月解籌【項目推廣回顧】聯合媒體及寶安中心區各發展商共同挖掘片區價值，并通過持續大規模的炒作為提升片區形象“深圳西岸”橫空出世【項目形象】圍墻深圳西岸首府，人生自在非凡處【項目推廣回顧】咨詢處寶安體育館樓書2004年11月28日認籌，誠意金RMB10,000元；當天認籌近500個，現認籌超過700個【項目推廣回顧】寶安豪宅專家，品質一脈傳承1998年，雅豪軒2000年，御景臺2002年，麗景城2003年，熙園2004年，鴻景園【發展商印象】目標設定【目標設定】成為深圳西岸標桿物業；實現片區同期項目市場最高價格；滿足項目可持續銷售需求；優化發展商金字品牌；【關于目標的思考】目標市場啟示客戶分析策略形成策略執行大綱競爭分析市場啟示2003、2004年政府出讓住宅用地情況單位：萬平方米2004年企業轉讓住宅用地情況【市場啟示一】1、自2002年起深圳開始實行用地三年緊控政策，2004年比2003年政府住宅用地供應量銳減50%以上。2、2004年政府住宅用地出讓量集中于寶安、龍崗兩區，其中寶安占總量的65%以上。企業轉讓住宅用地中，寶安、龍崗兩區占全市住宅轉讓用地85%以上，其中寶安占全市的50%；關內土地供應基本枯竭。3、深圳住宅開發由內至外的趨勢成為定局，未來兩年內，寶安、龍崗必將成為深圳住宅開發的熱點區域，尤其以寶安為主?！臼袌鰡⑹疽弧筷P內土地供應枯竭寶安將成市場熱點【市場桃啟示滾二】二線解關弱揮化，貢拆關撿大勢托所趨崖；地鐵籠因素臘（1號線鋒延長逃線）個；政府編大力趕投資敞改善捧關外扮基礎亦設施射建設幫；全面實言行城市復化管理萍；寶安城江市環境可不斷改襯善與特區庭界限逐掠步打破關內客戰戶開始掛認同寶禿安龍華寶安中心洪區新安西鄉寶安腰房地踏產市底場的原集中窮分布振于龍四華組組團及沉西部洞組團叢（新除安、車西鄉隔、中異心區廈），航由于宏地理掃位置良及本肌項目秧面市劉時間齡等因么素，200庫5年西部君組團將激是研究壤的重點丘?！臼袌鰡⑴K示三】項目名稱占地面積建筑類別戶型及面積開盤時間起價銷售情況位置建筑面積入伙時間均價新安湖三期6700㎡高層2房至5房85-330㎡04年10月開始認購未定興華路與建安一路40000㎡未定香繽廣場15313㎡高層1房至5房30-160㎡04年11月20日開始未定建安一路170000㎡新安沈片區乘即將撫推出蜘項目【市場族啟示晉三】新安片左區20圾05年推注出量總較小睬，大翁多為旱高容純積率文（超壟過6）項目總，項目造指標決粗定其品扶質不佳約；項目名稱占地面積建筑類別戶型及面積推出時間項目情況位置建筑面積碧海名園二期28480㎡小高層2房10.17認籌寶安大道與西鄉大道交匯處99634㎡天琴閣5003.90㎡小高層2、3、4房明年出地面三層西鄉大道與新湖路交匯處14996.50㎡富通城252338.6㎡小高層2房至5房明年主體建造中西鄉大道旁515601.2㎡宏發項目63094㎡小高層2房至5房明年基礎施工94區163933㎡西鄉完片區裕即將這推出軟項目【市場啟糊示三】西鄉向片區舒由于豎區域指的局蛛限，掛一直核以來懼均不蘋是熱忽點片仗區，跪雖然虎有少老數大替盤支工撐，盤但項異目開歇發周鳴期較妙長，月暫時口無法析形成膨規模端市場棚效應炮。項目名稱占地面積總建面積推出面積推出時間深業新岸線183875㎡478000㎡140000㎡2005年6月幸福海岸1期104616㎡390810㎡83780㎡2004年12月時代家園24000㎡130000㎡130000㎡2004年12月麗晶國際24291㎡134946㎡60000㎡2005年1月金泓凱旋城76198.69㎡340595.95㎡248000㎡2005年2月天悅龍庭51825㎡171000㎡100000㎡2005年5月云天雅苑15948.4㎡78831.14㎡50153.2㎡2005年8月尚都58070.40㎡277954.80㎡277954.80㎡2005年8月寶安中礦心區即壟將推出負項目【市場啟危示三】寶安中許心區20禁04撕-2希00跑5年推出輔量大，櫻成為市易場主角冬?！臼袌鲲媶⑹境笕繉毎厕o中心貞區成邊為市嘉場主手角單位朝：萬課平方板米1、自20殲03年富帝通好諸望角抖一期防打響退寶安善中心國區地珍產開胡發第末一炮視，20親04年寶安河中心區減房地產曬開發規譽模激增命，20閉05年更巾會出桑現井露噴，城預計20健04年、20下05年兩年松供應量偽將達到20認0萬平工方米著。2、20偏03年全寶船安銷售偵量為16虹3萬平序方米承，20淋04年1-循10月份粥達到131萬平方縮慧米，預貿計全年久銷售量翅接近145萬平求方米爆。3、200馳5年寶旦安中得心區植供應蹲量預涂計為150萬平伶方米辮，超益過20歉04年全寶焦安銷售帝量。【市場啟北示四】區域內醒客戶難像以消化200錫3-2普005寶安供謀需關系目圖【市場弟總結】關內土匠地供應帶急劇下訴降，寶酒安中心懇區將成漲為市場游熱點區偵域；寶安城邁市化進箱程不斷勞加速，戀利好不磁斷，各壟種原來遙長期影突響關內聚客戶破只關置業岔的因素錢逐步改婚善，寶流安得到愛部分關竿內客戶柄認可；寶安中潔心區開鑰發號角槍吹響，勿兩年近20扶0萬平方怖米的供虛應量使們其成為凍市場必倒然的主擴角；寶安中成心區開碗發呈井還噴態勢嗎，區域獻內客戶探短期內貼無法消茂化；競爭分惑析南頭15萬520鉤0－65裝00新安15萬450榜0－52啊00西麗15萬48軌00－580床0中心胡區150萬480槍0－580版0西鄉28萬38掠00－48坦00同價央片區20請05年供搭應量昌對比寸，寶戶安中年心區只存在趟巨大殘的規臟模優拌勢，跨并以柿超前芬的規籍劃、躬純凈漏的片仿區形廚象于困其他仔各片孩區形績成明誘顯的秧差異容化，麥片區井間的決競爭虎已經卻不是胡最主善要的宮競爭參層面歷史文當化博物蹦館五星良級酒買店藝術狂中心圖書館演藝中敞心海濱度撫假酒店海濱酒升吧街酒店地鐵何站廣提場醫院商業且廣場青少年筑宮自然科壤學博物竄館行政伯中心體育淺場中央公位園深海大蠟道金成湯時代泰華N2項目金泓凱姨旋城幸福豬海岸深業新繞岸線天悅龍黎庭鴻榮源河尚都好旺角泰華項具目泰華漢項目潤恒園項目麗晶拆國際鴻榮獅源N5項目寶安盤中心例區戰使國風酒云圖總占地面積51825.6（平方米）

總建筑面積210000（平方米）

商業面積15000左右（平方米）其他面積幼兒園：2400（平方米）會所、物業用房：600（平方米）居委會：100（平方米）總容積率3.3總項目總棟數13棟主要層數28層主要樓宇類型高層總戶數1180戶建筑設計澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設計有限公司

園林設計香港泛亞易道有限公司物業管理中海物業目標客戶寶安及南山高端客戶特色：項目園林景觀規劃由泛亞易道負責，以簡潔輕盈的現代典雅風格為主。位于寶安新中心區核心位置，地理位置得天獨厚，交通網絡完善，距離南頭關口僅3-5分鐘車程，規劃中的深圳地鐵1號延長線途經本項目，景觀素質理想，視野開闊。

小區配套齊全，綠化面積近30000多平方米。項目在產品針對“空中廊院”進行較大的炒作，受市場關注度極高?！緜€盤圈分析】天悅搏龍庭總占地面積104616.3（平方米）

總建筑面積333800（平方米）

住宅面積310100（平方米）商業面積19500（平方米）其他面積幼兒園：2600（平方米）會所：1500（平方米）綠化率51％總容積率3.2總項目總棟數約29棟主要層數約17棟：11-18層（小高）約12棟：28-32層（高層）主要樓宇類型小高層

＋高層總戶數約2000戶建筑設計柏濤（墨爾本）設計公司

園林設計奧雅（香港）園境師事務所

物業管理中海物業

幸福海謹岸在7月31日開始慰內部任船籌，作滋為寶安缸新中心圾區第一煉個揭開納神秘面學紗的大衫盤，拉剖開了新留中心區慢競爭的儲序幕，館對幸福請海岸來林說，它特所承受扛的不僅轎是新中剩心區美漲麗藍圖帥下購買跑力的檢寧驗，還脾得承擔塊起為整抄個新中槽心區樓加市定下洋基調的害艱巨任應務?？蛻舳ò蛭粸椋和镜馗哔e端置業商者，尤肥其是二勤次置業拐者，主熄要包括乓高收入自的政府凡公務員買、企業茅高層管沉理者、圓私營業踏主等?！緜€盤燒分析】幸福海零岸總占地面積183800（平方米）

總建筑面積560000（平方米）

其他面積幼兒園：4000（平方米）會所、活動中心：3000（平方米）總容積率2.6容積率濱海中心區最低棟數一期9棟主要樓宇類型5棟16-26層高層＋4棟水岸多層總戶數一期1163戶建筑設計美國LLA／深圳筑博物業管理深業集團（深圳）物業管理有限公司目標客戶寶安及南山客戶特色：18.56%超低建筑覆蓋率計劃致分三攝期自文東向農西滾跌動開卷發，董開發落期為4年，預告計到20您07年，訴求親水型掘、國際超化、生鎮態式、享標志性碌、亞熱嗎帶濱海做純正生碼活岸線辮的高尚娃住宅區。以“海側洋文化膜”、“次健康教爆育”、踐“現代該教育”植三大主溫題為核年心，演看繹佛羅恨里達風狗情園林秀，榮膺削寶安首別個建設拜部預審宴的AA尤A級社言區，允更成把為中課國首降個被姜聯合箏國授恰予的兼“國榮際濱歡海生吧態人丟文社磚區”喝。【個盤分觀析】深業新句岸線總占地面積24069（平方米）

總建筑面積141912（平方米）

商業面積1-2層為商業，13000平米其他面積幼兒園：1600（平方米）會所、物業用房：600（平方米）總容積率4.2總項目總棟數3棟主要樓宇類型18－30層（小高層＋高層）總戶數760戶建筑設計賽瑞設計環境設計加拿大CSC設計公司物業管理招商物業目標客戶以寶安本地居民為主，部分特區內年輕客戶。特色：開發商力圖打造適合郊區化居住形式的花園小區，以營造運動休閑的生活方式為賣點，將對關內白領有一定吸引力。綠化厭率高握，車喉位充毅足，旅但內橋圍戶后型，羞園林餃小，脂不通劑透，私密度澆高。12-貍5日解鄰籌，頓均價45木00元。截蛾至到目淺前為止傳已經銷擔售35%。【個盤加分析】金成時踩代總占地面積107546（平方米）

總建筑面積511425（平方米）

商業面積30000（平方米）其他面積幼兒園：3000（平方米）總容積率2.8總項目總棟數27棟主要樓宇類型高層總戶數約3000戶建筑設計深圳大學建筑設計研究院環境設計奧雅(加拿大)園境事務所物業管理未定目標客戶寶安高端客戶群體，部分南山科技園客戶；特色：集中了濱海中心區內幾乎全部的生活配套設施，是濱海中心區的交通、教育、商業、休閑中心。濱海中心區的一座大型人文新城，高臺府邸，院落式組合空間，立面現代精美，富有濱海特色。11萬平米大型濕地生態園林、8萬平米陽光地下車庫、3.6萬平米外延主題花園、1.2萬平米中庭園林、1200米長時尚風情商業街、1100平米情景生態泳池、400米景觀大道、160米寬入口噴泉廣場共同構成了氣勢恢宏的壯觀景象。結合項目的優勢看，此項目具有極強的競爭力?！緜€盤分歉析】金泓偽凱旋蛛城總占地面積24292（平方米）

總建筑面積130000（平方米）

商業面積16000（平方米）其他面積幼兒園：3000（平方米）會所：3000（平方米）總容積率4.5總項目總棟數7棟主要樓宇類型高層總戶數855戶建筑設計深圳清華苑建筑設計有限公司物業管理德業基物業管理有限公司目標客戶新中心區中高端客戶、南山置業者特色：7棟半圍合設計，產品具有一定的優勢。項目定靈位精致閑高尚易住宅布小區，分傍兩期赴開發堵，戶賞型擁劈燕有優探美園校林景閥觀的拖占55%以上亡，戶擊戶均逗有贈沉送面故積，90游%以上的蹲戶型贈串送超大兵落地窗足。【個盤陣分析】麗晶猜國際【個盤挺分析】云天榮雅苑總占地面積15948.4（平方米）

總建筑面積78831.14（平方米）

住宅面積50153（平方米）商業面積13640（平方米）建筑覆蓋率35%總容積率4.0總項目總棟數3棟主要樓宇類型高層總戶數512戶目標客戶新安片區的專業技術人員、私營業主、政府公務員特色：產品呈現點狀分布，私密性較強，產品有所創新，戶戶三陽臺。項目屬于被千中心區撤邊緣化蜂的地域協，項目沉規模較怎小，難梅以打造幟豪宅形導象，所豎在居住懇氛圍比摩較濃厚刮，小區侍自有商僅業配套館，但產稱品主力接戶型以2房及小3房為主輸，成為箱片區比脫較稀缺蟲的產品味，梯戶安比有在杰片區中深擁有優盤勢。入市宗時間乓接近遠，同架期供濕應量辨大，衣市場感競爭頃激烈本項瀉目的塞最主源要競煤爭層宣面是針區域拳內的裳項目夏競爭本項目簽推出時嚴間略為弦滯后20052006幸福海岸金成時代尚都云天雅苑深業新岸線金泓凱旋城麗晶國際天悅龍庭【入市構時間均分析】戶型兩房三房三房四房四房四房以上戶均面積70-9090-110110-130120-160160以上170金成時代36%20%36%8%————98云天雅苑23%59%8%10%————98麗晶國際22%45%14%18%——1%107金泓凱旋城23%14%25%33%2%3%125幸福海岸11%37%11%40%——1%120深業新岸線15%12%40%30%——3%124天悅龍庭17%5%39%26%11%2%133鴻榮源尚都18%18%22%37%——5%122【戶型脂比例喝分析】戶型定撿位差異穿不明顯凱旋城水、幸福隔海岸、粘深業新響岸線、襲天悅龍弄庭與本觀項目產池品更為爛類似【地段勾價值創分析】深業新岸線云天雅苑金成時代幸福海岸尚都天悅龍庭麗晶國際凱旋城地段掏價值優排序字：第一習陣營芬：尚獎都天悅龍幕庭第二互陣營側：深狹業新贏岸線幸福序海岸麗晶國凱際金成折時代第三陣冒營：凱啊旋城云天雅周苑【景觀資兼源分析】深業解新岸易線云天雅嫁苑金成時艇代幸福子海岸尚都天悅龍升庭麗晶國源際凱旋既城景觀共價值郵排序呢：第一霜陣營炒：尚泛都第二臣陣營挨：天撲悅龍悠庭深業新待岸線幸福海判岸金成頌時代第三委陣營爛：凱續旋城云天踐雅苑麗晶呆國際【開發商錯分析】項目開發商發展商形象開發量客戶認同度客源分布寶安特區寶安特區金成時代金成寶安二線★★——★★——寶安云天雅苑松茂首個項目——————————麗晶國際德業基寶安二線★★——★★——寶安金鴻凱旋城屹海達寶安二線★★——★★——寶安幸福海岸福中福寶安二線★★★——★★★——寶安深業新岸線深業深圳二線——★★★★——★★★★特區天悅龍庭龍光首個項目——————————鴻榮源尚都鴻榮源寶安一線深圳二線★★★★★★★★★★★★★★★寶安特區本項目標發展商偉片區知脈名度及護認同度犧高，客膛源豐富猾，在寶革安本地煤具備絕盞對優勢【戶型遠分析】幸福構海岸二房，重雙陽臺門口懼走道桐過長結構截方正三房，旨部分主窄臥弧形尊窗部分刃三房儲布局方不合正理走道浪緩費面積結構方樹正四房勿，入非戶花棉園、魔通透部分簡錯層近露臺該、躍抖式結構局方正深業新五岸線三房鞭，戶物型方需正大多考配有銳入戶甲花園通透，素無露臺坡贈送部分緊戶型咸設計臉不合泥理四房墊，戶五型方啄正部分臥配有桿入戶幣花園通透，歇無露臺悅贈送部分戶該型設計氏不合理【戶型分片析】天悅躁龍庭二房罪，雙訊陽臺常規辣戶型結構方采正三房堅，贈出送雙拳朝向朗露臺部分驕戶型畏有入培戶花然園通透侍，出經現不旨方正鏡房間四房，閑贈送大占量雙朝鴿向露臺部分膚戶型藝有入向戶花初園通透，課戶型方撓正【戶型分藍析】麗晶國世際【戶型分指析】二房，聚結構方翅正凸窗、奧雙陽臺三房，思結構方璃正凸窗、揀通透入戶花修園三房，芳結構方護正凸窗、絲式通透金成千時代二房良，結對構方藝正贈送露旅臺面積三房付，結鞭構方循正贈送進露臺先面積走道略悶長四房，幸結構方皺正贈送露伏臺面積共，入戶映花園通透敘。部展分躍掩式【戶型粥分析】鴻榮蔬源尚棍都【戶型分拴析】二房，條大凸窗戶型方牧正主臥虎弧形腔觀景沖臺三房蹲，大橋凸窗貨、方屯正贈送無跡干擾露她臺、通撓透大開間旨，窄進濾深四房蓬，大叉凸窗戶型健方正如、贈樣送無恭干擾漿露臺通透、膜主臥弧海形觀景墾臺大開而間，北窄進苦深五房許，大裙凸窗戶型方壯正、贈觸送無干榨擾露臺大陽臺回、通透繪、入戶線花園項目規模地段景觀容積率發展商品牌戶型金成時代14.2萬★★★★★★4.2★★★★★★云天雅苑7.9萬★★★★★4.0★★★★★★麗晶國際13萬★★★★★★4.5★★★★★★金鴻凱旋城51萬★★★★★3.8★★★★★★幸福海岸41萬★★★★★★3.19★★★★★★深業新岸線55萬★★★★★★★★2.99★★★★★★★天悅龍庭17.1萬★★★★★★★★★3.3★★★★★★★鴻榮源尚都21萬★★★★★★★★★★3.66★★★★★★★★★【品質猛分析】從產拿品品奶質而井言，副本項上目與夜天悅述龍庭糕屬于懷第一擱陣營本項目禮在地段瀉、景觀靜、發展職商品牌陷、戶型尋設計方馬面具有夫一定優該勢項目名稱廣告語賣點整合形象高度金泓凱旋城濱海中心區50萬平米人文新城大社區、文化★★★天悅龍庭廊回至尊、院落天下空中廊院、豪宅★★★★★金成時代讓運動回家運動文化★★麗晶國際國際新生活、中心區封面人物生活方式、地段★★★深業新岸線港灣住區，國際人居標準國際新生活方式★★★★幸福海岸中心華府，盛世名門中心區、豪宅★★★尚都人生自在非凡處地段、景觀、豪宅★★★★★【形象崇對比仍分析】推廣方柄向根據駝資源、拍產品各拉有側重艱，但大起多以豪飼、大為飄主題在客甩戶所索認知蝴的基市礎上術，本蚊項目蒜具有扯較高索的形舍象高病度【競爭貫占位】品質形象本項恒目天悅龍鞭庭金成時溜代深業新央岸線麗晶緊國際幸福海章岸金泓凱填旋城本項目略目前所功具備的脊品質及奮所展示導的形象噴均為片推區最高本項軟目的旗競爭慶主要稿以片醉區內勢競爭媽為主尼；寶安中貨心區各畝項目入毅市時間居相近，絲式規模龐身大，市落場競爭貢激烈；各項目礙戶型定劍位及形鈴象差異日化不明資顯，同弊質化嚴至重；本項目粒位置顯慣赫，景皺觀視野至、戶型扣產品、蘆發展商歲品牌及吼客戶資彈源等方旨面具有妄較大優浪勢；本項目濕存在入盲市時間給滯后及屈客戶認垮籌本項鍛目后等萬待時間恰長等不袋利因素塵；【競爭分洞析小結】客戶水分析布吉龍華寶安龍崗由于關執內土地蘋供應的福匱乏，賤客戶被必向關外冠驅趕【本項目紡認籌客純戶分析】區域：士寶城59料.6耳4%西鄉14縣.2劇6%寶安各貧鎮9.綁22珠%南山12.坊64%其他4.2度4%本項目VI虜P認籌客闖戶中，趙以寶安串客戶為芝主；由于酸寶安炸中心槽區未床來兩括年龐研大的聚市場滔供應作量，睜單純竭以寶鹿安區臥域的卸客戶振不能敏滿足航項目雨銷售毫需求儉，必聚須更笑廣泛者的爭期取關靜內的宵客戶岡資源跨；在項目訴先期僅園對“塘深圳西攻岸”片剩區及項霧目形象尤進行少蚊量炒作寄的情況舟下，仍著獲得超紫過16娃%的關內育客戶，薦印證了練客戶正拉逐漸外打拓的趨焦勢。項目仍坡需充分男挖掘片住區價值階、擴大景片區影旅響力、她提升片齡區整體回形象，唉消除關膛內客戶貫到寶安做中心區萬置業的愿疑慮。職業壯：公廳務員12.達27%事業單卵位21.午47%企業中南高層16膚.5夫6%企業白父領22.廁09%私營攏業主12.炮88%個體經抬營者14撫.7別2%年齡屢：30-謀45歲67.港8%經歷踐：首多次31籠.7醒5%二次以肚上68階.2億5%【本項目蔥認籌客糞戶分析】客戶勞以社石會中或堅力恰量為崇主，母大多弊為二飛次及妖以上啦置業焰者，趕具備賽較強沈的購歡買能叼力；客戶知渣識水平切較高，妨具備一將定的鑒音賞能力北，對項薄目的品宜質要求叼較高；客戶對刃項目開萌發商品凝牌、區兵位、景主觀資源腥、形象蜻較為認拘同?！究蛻糍彍嗁I心理尾分析】使用便伴利體現兆身份價格埋實惠貪圖便脫宜實用主呀義跟風知購買羊群效嘴應面子速問題購買原釀因購買心帽理營銷樹思路提高冊附加耕值，演物超謎所值講事頑實、膊擺道揮理客戶營膜銷體驗營嚼銷、品治質感增值保聽值投資舊渠道描繪遠暫景價值【客戶總希結】從VIP客戶激分析虎來看材，客停戶定凡位與舟實際彈基本耍吻合蘇，作福為區扇域性模豪宅杜，其緒目標刻客戶分為具緞有一橡定購現買能召力和錦鑒賞腦能力墻的社控會中謠堅力共量；客戶對竟發展商餅品牌、營區位、居景觀資扶源、樓含盤形象職較為認甜同；營銷推眉廣需從妹客戶購置買心理檢出發，科建立符帥合其購糟買本質嗓的營銷幸手段；由于本顆地客戶要難以消湖化寶安焦中心區橫井噴式長供應量遮，必須悟繼續挖竄掘關內銹客戶，飛尤其是薪南山客輪戶；關內客建戶對出秒關置業蓋仍存在除對區位銷和品質旦的心理航障礙。策略津形成鴻榮源舅尚都如何霞超越蒜競爭齊，最害終取輸得全遞面勝孟利？占據深秧圳西岸喉最顯赫逢的位置產品蔬獨樹平一幟乓，不注可重林復；形象高泰企，萬搖眾矚目殲；寶安最勺具實力泄和影響犁力的品答牌發展害商，豪瘡宅專家饑；頂級品妖質，天矩賦使然【項目SW統OT分析】優勢：■項目牛自身邊素質鞏絕佳離，尤烏其是誤地段貫、景這觀、妨產品■發展說商品千牌效漂應明積顯，休具有吧大批致的忠答誠客帥戶；■前期俘形象曾高企軋，廣匆泛被役客戶頭認同罰；劣勢：■認籌捉期長標達8個月寨，客代戶維你系困鳥難；■項目等挽待期長罪，客源拍流失機彼會大；機會：■深圳鏡西岸托將成椅為未紐奉來兩票年內臺深圳佳房地膜產的采熱點脅區域■寶安雖利好吧不斷造，關烘內客刪戶開順始認隆同；■項目開劍發可肆洞機而動恨，靜觀細其變；■競爭蹈項目云的推敘廣也彈為本友項目躺帶來衫客源億；威脅：■同期惹同質鉛項目襪數量暮龐大墓，競干爭激僑烈；■關內客魚戶出關歌置業仍纖有區位截及品質借方面的憂障礙；【策略形墓成】發揮甩優勢撐、搶闊占機嬸會依勢劣助勢線，掌稻握片腔區話鄭語權捐，以鉗高形因象強尿勢推嘉廣、尚高品肚質展長示吸肌引客終戶充分挖僑掘和提志升發展積商品牌露價值，使為營銷圓創造機蓄會點利用駁機會礎、克緊服劣協勢大勢夏在場肉，關揪鍵作伏為，橋順勢夾而動獻，搶波奪客啄戶發揮把優勢訓、轉伶化威俊脅依托品輸牌優勢程，展現林項目非碰凡價值蜓，吸引誕關內客雜戶特別雜是南山越客戶減少侄劣勢恥、避震免威毛脅挖掘嫌片區資價值問，再停次整熔合，事使更脆多客外戶消宗除疑兵慮，陶認同顫片區高服亮務+高形紙象+高品躁質尚都=深圳司西岸建立超盯越競爭船的營銷在策略推廣振策略展示吃策略品牌策膚略大地陳覆蓋犁計劃片區犬整合磚計劃關鍵事驢件營銷賣場外職圍展示活動體裹驗細節賣場展解示賣場牙全線丙展示誠信/實力擴大/強化社會責跳任感展示策毅略【展示畢攻略】形象圍翼墻戶外廣趁告200查4年10月—20碌05年10月形象肌墻+戶外廣走告項目形誦象+主推廣偉語已完爐成賣場嫩外圍——形象廟圍墻20房誠05年1月—20私05年8月“城這界界焰定”——四根類大型沿廣告廟光柱朝，體丑現大妙氣魄賣場外秘圍——城界垃界定【展示攻收略】【展示咸攻略】賣場傷展示八年吉文化秋底蘊騎沉淀從豪然華到釋藝術勒化及核高貴陶氣質世的提黎升200奏5年7月銷售中正心——“藝術給化體雞驗概規念展罷示廳蜻”——畫廊（登名畫展遣示）——書吧（冰世界名可著）——酒吧（森調酒師度）——紅酒/咖啡/雪茄/音樂文兄化展示——古典音梯樂/樂器展出示——影視廳玻（奧斯麻卡經典男影片）【展示票攻略】賣場制展示展示泄物：——具有毀文化向底蘊泉住宅-園林嫂局部鑰實物鳴展示——特色憶模型——宣傳片——3D動畫臥演示——鴻榮詢源品誕牌宣逝傳——獨立混展廳丈（銷肅售中宅心旁潛）：估名車——健康會烏所：健頸身器材擇、中航背健身會【展示可攻略】售樓處藝術化端、格調碰化品質化揪、氣質嫌化【展示攻煌略】賣場哄全線鍛展示200坊4年7月賣場的撓標準化狠展示停車幫場（從無水申洗車穴服務增）+營銷中承心南區平疲臺示范號園林住戶爆大堂徒（后您期展薦示）樣板間房（灰南區姨）商業街圈區展示-北區土臺階廊橋電梯1234567形象宿墻+導示商業齊街區獎展示-城市檢臺階-觀景漂電梯北區孟平臺欄示范駕園林住戶大休堂（后臺期展示禍）樣板猜房（丙北區艙）電梯【展示沈攻略】樣板房廢展示N兩房三房三房四房四房以上70-9090-110110-130120-160170【展示陸攻略】樣板慨房展抗示根據云物業廁類型瓦不同罷景觀靈和花鉤園組介合特軍性的通差異宇將各厲種產撐品進酷行系恨列化催演繹——讓房壟子發疲生故向事“熱情桑薦巴”/“休閑馬帳爾代夫捐”/“理查凍軒尼粘詩”/“羅馬假抬日”/“不列著顛盛捆宴”/“紐約榮時代賄”/“富士略山腳棟”/……【展示攻米略】樣板房縱展示情景樣亦板房可體驗默點：舒予適的沙盛發、現蒙場侍應罩生、咖扯啡紅酒岸飲料露臺肌躺椅朽、望蜂遠鏡琴、音親樂、徐大片深圳樣化板房教畜科書工程樣潔板房【展示攻布略】賣場全寄線展示園林/大堂園林北區謊樣板起房市政喘路200貍5年8月賣場的草標準化償展示形象墻戶外形象柱/牌停車場前廣都場外展廳接待區影像鳴區展示攤區體驗滿區強勢碎視覺覆識別晴系統人流撲匯集武焦點城市王臺階/觀景電誕梯洽談料區主體唐核心男體驗螺系統南區樣芬板房廊橋商業掠街/櫥窗核心洽賓談區過渡性融體驗系蔽統核心感售賣賺系統推廣必策略【推廣賴策略】大地蘿覆蓋嶄計劃——占位、熟搶奪客丑源片區宿整合禁計劃——挖掘片饅區價值關鍵丟事件飾營銷——眼球貝經濟媒體玻推廣杠計劃——營銷呼推廣重在竹高形穴象、無掌握租話語片權整合增鉤值舉措——提高叮產品鑼附加罵值200采5年2月“扼鉛守要起道”——大型竄戶外靠廣告搜牌深圳倦西岸孕首府/鴻榮蘋源尚右都/火熱認陣籌本項鳳目前海南頭/關口10終7/新安西鄉/桃源居/前進腦路機場/10屯7大地街覆蓋翁計劃【推廣幫策略】20清05年3月基于擋分流蒸競爭再對手藝客戶池的形吃象墻眼更新/調整/大型現宏場導示餃牌（以零巨大箭毯頭為主碗題）本項目鴻榮膜源尚監都前行500米大地疲覆蓋正計劃【推廣策惰略】大地代覆蓋矛計劃道旗培、燈弦桿旗【推廣烏策略】環體育疫館/前進扣路前進籠路道成旗、淘燈桿辜旗本項目環體育播館燈桿棋本項目前寫進己路前進路罰兩旁燈桿棋200盡5年5月大地覆槳蓋計劃【推廣枯攻略】加油備站de故事——寶安、嶄南頭、第前海、牙西鄉故事秤一：咸加油候站出涉入口舒處可烘設置它小型泉廣告史展板擋；故事慰二：取專人哭派發達印有匪樓盤木信息踩的紙診巾盒榮、發他票袋晶；故事三仁：重點壁推廣時你期，“加油站小皮姐”的堵面對面莫推廣；200遵5年7月大地覆囑蓋計劃【推廣逃攻略】分展咸場寶安繞萬佳南山投海雅蛇口沃膨爾瑪寶安哪萬佳南山海攜雅/蛇口沃距爾瑪200蘋5年8月片區嬌整合跑計劃【推廣攻那略】20修05年1月-2月深圳西憶岸概念特報/商報媒體/各發展撇商/鴻榮慮源讓深圳央西岸的眠聲音繼進續維持坡，整合夸媒體、摸聯合各蒸發展商峰再次宣佳傳片區演價值；——不局聲限于《南都浪報》，整合《特報》、《商報》上進行熄炒作，聯甚至是痕跨版宣古傳；20也05年5月春交便會媒體/各發展干商/鴻榮源關鍵事捆件營銷【推廣君攻略】200撲4年12月28日新年嘉扔年華/客戶聯孔誼20限05年2月10日新春帶音樂押會/花車巡擱游/煙花賺匯演游園活旨動……政府/各發盟展商/體育其館20苗05年5月1日春交街會/深圳定西岸標遠景桶發展迅論壇深圳畏西岸偽專場/西岸生酒活暢想漸會政府/媒體/各發展拼商/高交壁會館“家邀在尚昌都”姓產品波發布跪會鴻榮柱源/業主召聯誼/答謝鴻榮哨源/設計/威尼播斯酒使店震撼20眾05，成龍歷到訪鴻榮前源/媒體20該05年7月1日名車鍵展/試乘試啞駕鴻榮源/汽貿公鎮司200課5年10月1日國際謊級/國家忠級建環筑、嗎社區狐獎項政府/媒體/鴻榮源200搬5年7月捐贈鴻毅榮源希荒望小學鴻榮沾源/希望工霉程在春返節期糟間，污尚都粥主動環出擊釋，在壁市場彩的空淺檔期針發出炮聲音盆，壇由政洲府出慘面，畜聯合連其他析中心籠區樓扣盤舉柜行“錄新春嘴迎新婆晚會頁及煙疑花匯析演”與，各您樓盤胞制作界花車俯，一冷盤一噴個在罩春節霸期間鋤全市虎巡游！——煙花匯簡演，花貧車巡游——深圳西追岸，喜余迎新春關鍵事吧件營銷【推廣攻音略】20富05年2月深圳集西岸泄遠景廈發展繼論壇以春交撕會之勢回，以發勁起者匙身份帆聯合視中心姐區發告展商伍共同宿舉辦耗關于效深圳唐西岸鄭規劃植發展撫論壇滅！并司邀請對官員類、行須業、襯媒體橋等知社名人精士，常暢談伍區域希規劃膝與發特展趨屯勢的都論壇鍋，引燙起業媽界關閑注，豎深化揉片區勉的價搜值認罷可！——用整獄合各挑方力覽量提應升中贈心區橋的認托可度動！關鍵神事件襖營銷【推廣政攻略】20線05年5月“家在尚都”西岸生活暢狹想會/產品敗發布扯會春交斤會期拖間，稿仍舊測是依箏勢而學動，邀請嚴知名陵建筑翠專家抵，舉醉辦題銳為“數家在尚都”的西岸生活困暢想距會?！粩嘟o進客戶樓彎盤資訊術，提升逗客戶信序心及誠薪意度！關鍵尊事件漲營銷【推廣瓦攻略】20此05年5月邀請伯國際襲巨星肺成龍測作為薯項目像的形宇象代腐言人虧，在深圳地產春交會親臨鳴尚都淘現場慢，利洋用人虛氣使竿項目陽在深陸圳獲蓄得最恐高的床關注督度，損成為特話語愛權的香擁有接者！——巨星粱擔任目項目蕩形象慕代言椅人！巨星姻造訪奴，轟盞動全俊城！關鍵事炎件營銷【推廣攻聾略】20緊05年5月參加國殲際、國鎖家級建腥筑規劃蠻或居住波價值評碼選金塊獎建設剖部住香宅設圈計創嚼新經照典示亂范樓廳盤獎建設德部中翠國人爹居環罷境獎關鍵事舌件營銷【推廣燭攻略】200檢5年10月活動體駁驗細節【推廣攻丹略】文化品鄙鑒咖啡/雪茄/紅酒美食左活動意大鴉利/法國等各各地美謝食產品越品鑒會所/樣板覺房/園林/觀景電給梯/廊橋…………200芒5年2月起，涉活動不據斷，重墓點在展夏示成熟由后藝術展存覽名畫/雕塑/個人收窄藏品/攝影/室內設賊計【推廣刷攻略】媒體組似合策略建立直菜效營銷屑渠道豪華影腔院大片甘的獨家妹廣告放錫映權立體化DM直郵渡（產添品說毀明書勞）報紙（先形象持屆續、關餃鍵節點狼）電視唯（重慮點欄文目冠躺名）網絡（蔑印象、買口碑、渠大蝦）電臺（己促進銷惑售的利私器）樓盤泳電梯栗廳海扒報/展板世聯客鉤戶網絡鴻客滲會員/尚都VIP客戶蓋資料盲寄送報紙話廣告【推廣攻薪略】形象世延續隸、關兆鍵事齊件、絹關鍵銳節點連發布營銷節戴點：解擴籌/開盤/封頂/入伙展示錦節點欺：樣能板房/會所/廊橋/園林/觀景電嘆梯/商業壇街區事件節扣點：新店年活動/新春筆活動/房交肆會/產品發雀布會明星到甘訪/捐贈……形象延化續：200癥4-1粱2到200祝5年4月，永每月見半版南山襲客戶凍爭奪飛，南廢山客復戶習向慣使衛用網玩絡，跌年后姓階段抗性在sz摧ho悠me及搜切房網草上發永布項士目最辮新信男息，縱并邀鈴請網崗絡大培俠進該行項透目形或象維油護；尊貴域、大墨氣、沸沉穩丑的調讓性及達風格甩制作臟項目辣網站損，提驢升形墾象，籮擴大象知名趙度：網絡竿路演聞，產策品介驗紹PP余T下載真正意喬義的網規絡團購網絡狹熱炒網絡污廣告【推廣壯攻略】20徹05年2月到200稀5年10月電臺郵、電砌視【推廣價攻略】20煤05年5月到200脫5年9月重頭丟節目約、倍沾受關追注的蝕連續突劇冠慢名直效伸媒體【推廣攻纏略】20繡05年4月，示根據雀電影愁市