XX大廈營銷診斷報告2023/5/27XX大廈營銷診斷報告營銷診斷思路精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！2XX大廈營銷診斷報告第一篇：發現問題精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！3XX大廈營銷診斷報告發現問題精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！4XX大廈營銷診斷報告市場環境——09年合肥辦公類住宅銷售情況根據合肥房地產交易網及合肥家園網備案綜合數據對比分析，2009年3月30日至2009年12月27日間，共36周的時間里，共成交辦公類住宅5430套，成交面積465437.8㎡，成交均價5299元/㎡。精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！5XX大廈營銷診斷報告市場環境——10年合肥辦公類住宅銷售情況根據合肥房地產交易網及合肥家園網備案綜合數據對比分析，2010年1月1日至2010年8月1日間，共31周的時間里，共成交辦公類住宅5386套，成交面積498461㎡。精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！6XX大廈營銷診斷報告市場環境——09年與10年銷售數據對比銷售套數銷售面積精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！7XX大廈營銷診斷報告8

市場環境——四大行政區1-7月寫字樓成交數據分析精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！8XX大廈營銷診斷報告市場環境小結結論：合肥市寫字樓市場沒有問題。市場研判：國家針對住宅的宏觀調控政策，對辦公類產品的影響較小，甚至更有利于辦公類產品的銷售。精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！9XX大廈營銷診斷報告競爭對手掃描——IFC安徽國際金融中心(5A)所屬區域蜀山區產權40年開發商安興發展投資商安徽省旅游集團位置梅山路18號建筑高度地上57層，底下3層總建筑面積29.4萬方，其中寫字樓15萬方，其余為酒店和商業銷售面積1000-2000高級辦公類在售開盤時間2010-6-19交房時間2012-12-31銷售價格12000元/平方套數463套已售110套賣點甲級寫字樓，金屬幕墻、斷橋LOW-E中空玻璃，中央空調，鋼化玻璃門，衛生間公共精裝，18部高速品牌電梯精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！10XX大廈營銷診斷報告競爭對手掃描——IFC安徽國際金融中心(5A)精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！11XX大廈營銷診斷報告競爭對手掃描——萬達廣場(5A)所屬區域包河區產權40年開發商萬達投資投資商萬達集團位置蕪湖路馬鞍山路交口建筑高度地上32層，底下3層總建筑面積10萬方雙塔寫字樓銷售面積95-1600高級辦公類在售開盤時間2010-5-29交房時間2012-12-31銷售價格11000元/平方標準甲級寫字樓套數550套已售180套賣點甲級寫字樓，LOW-E中空玻璃幕墻，大堂挑高10.8米，10部高速奧的斯電梯，新風系統，中央空調分戶計量精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！12XX大廈營銷診斷報告競爭對手掃描——安高廣場(5A)所屬區域蜀山區產權40年開發商安高投資投資商安徽省高速集團位置合作化路與望江路交口建筑高度地上24層，底下3層總建筑面積3.5萬方銷售面積170-1700高級辦公類在售開盤時間2010-6預約VIP(未開盤)交房時間2011-6銷售價格預計9500元/平方套數140套已售/賣點層高3.8米，LOW-E中空玻璃幕墻，大堂挑高10.8米，10部3.5米/秒的高速奧的斯電梯，新風系統，中央空調分戶計量，10兆光釬等精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！13XX大廈營銷診斷報告競爭對手掃描——綠地贏海國際廣場(5A)所屬區域包河區產權40年開發商綠地集團位置馬鞍山路與太湖路交口建筑高度地上28層，底下3層總建面積25萬方銷售面積在售B座70-180平方戶型開盤時間2007-12-19交房時間2010-10銷售價格8500賣點5A甲級寫字樓精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！14XX大廈營銷診斷報告競爭對手掃描——綠地贏海國際廣場(5A)精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！15XX大廈營銷診斷報告競爭對手掃描——鼎鑫BOSS中心所屬區域蜀山區產權40年開發商安徽鼎鑫置業位置長江西路豐樂酒店西側建筑高度地上28層，地下2層總建筑面積37916方銷售面積40-1200開盤時間2010-1-1交房時間2011-10銷售價格均價6800套數119已售44套賣點地段精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！16XX大廈營銷診斷報告競爭對手掃描——鼎鑫BOSS中心精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！17XX大廈營銷診斷報告競爭案例小結IFC安徽國際金融中心萬達廣場綠地贏海安高廣場鼎鑫BOSS中心本案位置好好較好中等較好較好交通好好好好好好配套好好較好好較好較好商圈中等較好較好較好一般中等品牌較好好好較好中等中等建筑形象好好好較好中等較好內部配置好好一般好一般較好結論：合肥市寫字樓市場在售樓盤同質化現象嚴重，高端之間競爭壓力大，多為5A級寫字樓，且周邊商業配套都具有一定優勢。精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！18XX大廈營銷診斷報告發現問題精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！19XX大廈營銷診斷報告產品定位——地段科大東區合肥學院科大西區安徽大學安醫附院百腦匯IFC安徽國際金融中心合作化路徽州大道金寨路高架南七商圈三里庵商圈黃山路南一環望江路黃金廣場安高廣場東方廣場1、合肥高教區2、南七商業區（副中心）3、IT集中商貿區4、金寨路高架旁小結：地處城市主城區，交通、配套優勢明顯，地段不遜于周邊同類項目。精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！20XX大廈營銷診斷報告產品定位——產品產品梳理產權40年建筑高度A座28層，B座20層，地下2層總建筑面積5.3萬方面積分割50，整層1050開盤時間第一次開盤2009-11-1，2010.7月開始第二次認籌開盤交房時間2011-8-31銷售價格7000-8000元/平方銷售情況共857套，辦公632套，34369.7平方米，已售230套，11904平方米，銷售率34%。內部配套甲級寫字樓，LOW-E中空玻璃幕墻，奧的斯電梯，VRV中央空調分戶計量，4000平米前廣場小結：項目按照5A甲級寫字樓標準配置，從立面、建筑用材、及內部配置在市場上具備了一定的競爭優勢。精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！21XX大廈營銷診斷報告產品定位——戶型整層面積約650平方目前尚未正式對外推出銷售分割銷售，每套面積約50平方開間4.2米，進深8.4米，公攤約30%小結：戶型大小適中，可分可合，在市場上與其他5A甲級寫字樓相比具備優勢。精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！22XX大廈營銷診斷報告性價比——價格小結：在同片區和同類配置寫字樓中，價格偏低，價格上具備優勢。以B座1701為例：單價：8258元/平方，面積：51平方實際成交單價7282.5元/平方實際成交單價6916.8元/平方以南七商圈內在售住宅價格類比：印象西湖：8400元/平方，玉蘭公寓：9000元/平方，萬科金色名郡：9000元/平方，幸福里：7800元/平方。均價8000元/平方精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！23XX大廈營銷診斷報告客戶定位小結：客戶面太窄，未能對客戶進行有效分類。精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！24XX大廈營銷診斷報告發現問題精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！25XX大廈營銷診斷報告策劃執行——策略+平面262009.10.29合肥晚報B19版新安晚報C17版2009.10.22合肥晚報A17版新安晚報C17版2009.12.3合肥晚報家園版精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！26XX大廈營銷診斷報告策劃執行——策略+平面272009.12.30安徽商報A5版2010.12.19合肥晚報B13版2009.12.17合肥晚報家園版精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！27XX大廈營銷診斷報告策劃執行——策略+平面282010.7.1合肥晚報C3版2010.7.29合肥晚報A11版2010.4.8合肥晚報B13版精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！28XX大廈營銷診斷報告策劃執行——宣傳渠道小結：宣傳渠道過于單一，寫字樓的宣傳渠道更多的應該是活動營銷，而本項目在此方面運用較少。精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！29XX大廈營銷診斷報告策劃執行——地盤包裝門頭包裝模型區樓體包裝圍墻包裝形象墻門前銷售包裝精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！30XX大廈營銷診斷報告銷售執行——現場接待小結：銷售現場接待職業素養很好，但接待流程過于簡單化，直奔主題，對客戶的把握較淺，容易造成客戶流失。精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！31XX大廈營銷診斷報告診斷問題總結精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！32XX大廈營銷診斷報告第二篇：分析問題精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！33XX大廈營銷診斷報告形象探討形象定位：立基大廈市場形象模糊訪談對象IFC安徽國際金融中心萬達廣場立基大廈綠城玫瑰園銷售經理穆小慶合肥最高的寫字樓，位置很好，交通方便，配套很好國內商業地產第一的開發商打造的精品，地理位置優越具體位置不太清楚萬達廣場置業顧問徐晨項目整體定位非常明確，吸引高端企業和客戶的關注開發品牌引起市場追捧，星級酒店、高端住宅、頂級商業為寫字樓保駕護航沒有明確的市場形象，沒有演繹出核心價值點，返租對寫字樓的形象不好香港馬楚設計公司總經理馬楚貴，合肥最好的寫字樓位置很好，是未來考慮辦公的好地方周邊形象不好，周邊好像都是做IT的從訪談中發現業內人士和客戶對立基大廈形象沒有清晰的認識，甚至很多業內人士不知道立基大廈是寫字樓還是住宅。立基大廈在市場上沒有鮮明的形象，易于被其它項目掩蓋。精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！34XX大廈營銷診斷報告客戶定位探討客戶面窄，行業單一區域性強，收益不明顯客戶定位：前期客戶定位尚未跳出區域內老寫字樓的客戶定位，與區域同質化競爭嚴重，客戶面較窄，造成來訪量不夠。精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！35XX大廈營銷診斷報告產品與客戶對應分析以周邊自用改善型客戶為主現代化辦公樓樹立企業良好形象面積分割與其企業規模所適應標準辦公格局適應今后企業發展智能化配套完善提升辦公效率以投資客戶為主小面積低總價投資成本較低特色化產品為投資穩定性和增值提供良好基礎少量自用客戶小面積低總價置業成本低特色化產品滿足個性化需求A座辦公樓標準化辦公B座辦公樓個性化辦公產品決定客戶新注冊公司視公司類型及規模分流精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！36XX大廈營銷診斷報告投資客戶分析區域投資客戶本區域工作，生活的公司及個人一般通過項目的現場廣告以及周邊戶外廣告獲取項目信息希望在合肥投資置業的投資客戶在上海有固定產業或職業的投資客戶通過朋友介紹或網絡獲取項目信息省內外投資客戶其他區域投資客戶來自合肥其他區域的投資客戶通過宣傳媒體或參與項目活動獲得項目信息精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！37XX大廈營銷診斷報告投資客戶購買動機分析在當前嚴格控制短期投資房產炒作行為的情況下，短期投機客戶已逐漸退出市場，目前所存在的較為成熟的投資客戶一般注重項目長期穩定的租金收益。成熟的房產投資客將關注物業品質、開發商品牌及物業管理，追求本金的安全可靠是投資者的底線，一般與自用客戶相比更不愿卷入無謂的糾紛。作為客戶投資組合的重要構成，其購置物業的重要意義在于不受通貨膨脹影響的保值價值以及與整體經濟發展聯動的增值收益。獲取租金收益為目的較為成熟的中長期投資客戶投資客戶定位精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！38XX大廈營銷診斷報告自用客戶來源周邊寫字樓客戶追求更良好的公司形象。追求更優越的辦公條件。企業擴張，面積需求增加追求獨特個性的辦公環境以從事創新型產業為主。注重對外溝通與聯絡的便捷個性化辦公客戶新注冊公司希望入住便捷注重部分可共享的辦公資源，以節省啟動資金注重辦公氛圍以謀求企業的進一步發展A座寫字樓B座寫字樓視公司類型及規模分流精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！39XX大廈營銷診斷報告自用客戶購買動機分析客戶在購買與租賃之間的選擇，一般以財務成本作為考量標準，通常情況下，流動資金較少，企業規模發展不成熟的公司，不考慮購買。購買寫字樓的客戶考慮到未來公司規模的擴張，一般面積需求比實際使用面積要大，并將超出使用面積的部分對外租賃獲取收益。由于購買的寫字樓物業將作為公司長期使用的辦公場所，一般其購買決策與租賃相比將更為全面與慎重。寫字樓購買行為對于公司客戶而言，同樣是重要的投資的決策，對物業所在區域的發展前景及其硬件品質有一定要求，看好未來增值前景。區域內欲改善辦公環境且具備購買能力與意識的客戶自用客戶定位精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！40XX大廈營銷診斷報告客戶成交決策分析成本——置業成本購買與租賃的財務成本考量。合理的交房時間，減少發生租賃費用增值作為企業的固定資產投資，需要具有一定的保值和增值功能。成本——投資成本投資額度：合理的交房時間，盡早通過租賃收益減輕投資成本增值除租金收益外，物業的增值收益也是其追求的重點。自用客戶：交付前6-12個月辦公客戶關注活躍期辦公客戶購買活躍期投資客戶：項目開盤初期自用客戶投資客戶精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！41XX大廈營銷診斷報告返租銷售策略探討銷售策略定位：羊毛出在羊身上的商業返租慣用手法，目前在合肥已經逐漸不被客戶認同，投資客戶對此類營銷已知根知底。精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！42XX大廈營銷診斷報告前期定價檢討價格策略：針對快進快出的項目，高價優惠不如低價高走更會贏得市場，本項目返租模式抬升了整體價格，但未達到預期效果。123精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！43XX大廈營銷診斷報告第三篇：解決問題精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！44XX大廈營銷診斷報告推廣策略思考核心策略CoreStrategy形象力=影響力=一切以新形象+體驗營銷制造極致影響力下階段，以A座最主線，重新制定營銷推廣策略，全面提升項目整體形象，充分挖掘項目的核心賣點，打造片區首席高端寫字樓的形象，樹立客戶的購買信心。精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！45XX大廈營銷診斷報告項目推廣思路——以活動營銷為主線STEP1：形象推廣塑造一個以科技、IT為核心的辦公集群引發關于立基大廈的未來想象樹立立基大廈南七商圈第一品牌形象為銷售再戰墊定項目知名度STEP2：產品推廣品牌推廣活動項目形象廣告制造熱點話題專題新聞報道目標客戶產品推介會商業組織聯合推廣活動同層品牌及客戶體驗促銷活動新老客戶互動活動積累期——引發客戶關注強銷期——說服客戶購買持續期——維持購買熱情鞏固期——尾盤去化精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！46XX大廈營銷診斷報告活動營銷結構圖公關/展示活動產品推介交流會營造廣場文化擴大市場影響公關/互動活動促銷/展示活動鎖定購買群體共享目標客戶產品推廣形象推廣促銷/互動活動產品投資說明會貴賓客戶特別推介目標行業交流會經濟論壇管理沙龍豪華車展高爾夫用品展時尚商務用品展奢侈品展周末休閑派對品牌發布會洋酒品鑒會國際時尚之旅文化藝術展創意作品展雕塑展生活·攝影展精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！47XX大廈營銷診斷報告Phase1傳承區域文化氛圍，引發市場關注文化/藝術作品展（南七商圈以及合肥IT的變遷）以合肥IT行業變遷且符合南七商圈文化底蘊濃郁的氛圍的活動為切入點，作為備受市場關注的熱點，能夠實現良好的市場形象塑造。重現過去，展望未來，更是變化的忠實記錄與見證，與項目的崛起非常貼切，并可引起較高的市場關注，營造良好的現場氛圍。精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！48XX大廈營銷診斷報告Phase2以辦公創意為主題，吸引社會關注萬元大獎尋找“辦公創意達人”舉辦合肥首屆辦公創意作品大賽，大賽將征集最新最酷最實用的辦公創意作品。參賽作品必須為原創的作品。可邀請目前合肥頂級家裝公司參加，后期獲獎產品可作為業主裝修方案。精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！49XX大廈營銷診斷報告Phase3同層品牌合作，提升項目品位奢侈品展在項目取得一定的市場基礎后，通過與奢侈品品牌的互動合作，提升項目的品位。紅酒會、名車試駕、品牌服裝發布會等。精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！50XX大廈營銷診斷報告Phase4引入高校資源，提升項目價值經濟論壇/管理沙龍/大學生創業論壇充分利用本項目所在區域著名學府云集的知識高地優勢，將高校資源引入項目，不僅能迅速溶入，獲得關注，同時也能為項目塑造獨特的亮點，并提升項目價值，增加對目標客戶的吸引力。馬云談創業、郎咸平侃經濟。精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！51XX大廈營銷診斷報告Phase5目標客戶互動，聚集項目人氣社團/商會交流會考慮到本項目辦公形態與氛圍的獨特性，希望在推廣過程中盡可能提升客戶檔次與品質，借助各社會團體的凝聚力，提升項目人氣，也可通過贊助形式介入商會論壇。精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！52XX大廈營銷診斷報告Phase6展示項目價值，直接促進銷售主題沙龍圍繞立基大廈項目本身，從建筑，規劃，區域發展等角度開展主題沙龍，將項目的價值透徹而深入地傳達給目標受眾。Topic1:

現代建筑對話城市建設Topic2:

理想的辦公場所對話宜人的空間尺度Topic3:

區域規劃對話南七商務前景展望Topic4: