土地估價及技術報告

編寫難點、常出現問題及技術要求與處理方法土地估價報告格式或結構一土地估價技術報告中的難點（或關鍵點）二土地估價技術報告易出現問題及技術要求與處理辦法三四土地評估中常遇到的問題五其他權利土地價格評估注意事項目錄土地估價報告格式或結構一（一）土地估價報告（二）土地估價技術報告第一部分摘要估價項目名稱委托估價方估價目的估價基準日估價日期地價定義估價結果土地估價師簽字土地估價機構第二部分估價對象界定委托估價方估價對象估價對象概況影響地價的因素說明第三部分土地估價結果及其使用估價依據土地估價估價結果和估價報告的使用第四部分附件（一）土地估價報告第一部分總述估價項目名稱委托估價方受托估價方估價目的估價依據估價基準日估價日期地價定義估價結果需要特殊說明的事項土地估價師簽字土地估價機構第二部分估價對象描述及地價影響因素分析估價對象描述地價影響因素分析第三部分土地估價估價原則估價方法與估價過程地價的確定第四部分附件（二）土地估價技術報告（三）土地估價的作用土地估價報告是反映估價行為及結果的載體，能夠將土地估價目的、估價對象情況、估價過程及估價結果等有關情況，通過文字反映出來。土地估價報告是估價意見的專業憑證。估價報告是經濟活動過程中土地價值的法律證明。估價在很多時候都是一種鑒證性行為，所以，在特定時間段內，估價報告的內容具有法律效力，估價報告會成為社會經濟活動中關于土地財產價值的法律性文件。（四）土地估價報告的制作和出具根據《城鎮土地估價規程》：土地估價報告提交給委托方使用，土地估價技術報告提交土地行政管理部門或行業管理部門審查及土地評估機構存檔。土地估價報告可以采用文字式或表格式，土地估價技術報告只能采用文字式。每個估價項目只能有一個“土地估價報告”，但可以有多個“土地估價技術報告”；當估價項目涉及多個市縣時，應以各市或縣為單位出具“土地估價技術報告”。委托估價方在向土地行政管理部門申請對地價審核時，可提交土地估價報告，但必須提交土地估價技術報告；報請國土資源部或省級土地行政主管部門進行地價確認時，則必須同時提交土地估價報告和土地估價技術報告，土地估價機構對土地估價過程中采用的有關技術依據（如征地協議、征地補償標準文件、開發費、基準地價成果、土地市場交易資料等）應單獨整理成冊，供土地行政管理部門對土地估價結果的確認審查。土地估價報告和土地估價技術報告中對估價對象的描述和分析應客觀、公正，不帶有任何恭維、誘導性或與估價無關的言論。土地估價報告和土地估價技術報告應以中文撰寫打印，并分別以中文格式提交委托方和土地行政管理部門審查用。如需以外文出具土地估價報告和土地估價技術報告，其內容應與中文報告一致，并在報告中注明以中文格式為準。土地估價技術報告中的難點（或關鍵點）二（一）總述中關鍵點（二）估價對象描述及地價影響因素分析的關鍵點（三）土地估價中的難點土地估價技術報告易出現問題及技術要求與處理辦法三（一）總述中關鍵點及技術要求與處理辦法

（二）估價對象描述及地價影響因素分析的關鍵點及技

術技術要求與處理辦法

（三）土地估價中的難點及技術要求與處理辦法

（四）附件（一）總述中關鍵點及技術要求與處理辦法估價目的（1）易出現問題：1）估價目的描述不明確2）一個報告有時出現兩種以上（含兩種）目的（2）技術要求與處理辦法：1）保證技術報告中目的的明確性、合理性和現實性，估價目的描述時：一定要明確，是為政府招拍掛確定出讓底價評估，為某單位或個人抵押貸款評估、土地轉讓評估，為某企業改制土地資產作價入股評估、土地資產處置評估等。2）一個技術報告只能有一種目的

保證技術報告中目的的明確性、合理性和現實性，估價目的描述時：一定要明確，是為政府招拍掛確定出讓底價評估，為某單位或個人抵押貸款評估、土地轉讓評估，為某企業改制土地資產作價入股評估、土地資產處置評估等。（一）總述中關鍵點及技術要求與處理辦法估價依據（1）易出現問題：1）估價依據不全面，漏掉主要依據；2）估價依據與整個報告中的估價方法選擇、估價過程中參數的選擇等沒有關聯，多余；3）估價依據中的有關法律法規與評估基準日不對應，沒有現時性，有些已經取消；（2）技術要求與處理辦法：1）依據一定要全面，一般包含：①國家有關法律、法規、行政規章（如土地管理法、房地產管理法、國務院和國土資源部頒布的相關法律法規）；②估價對象所在省（市、自治區）的有關法律規定；③有關行業技術規程（如城鎮土地估價規程、農用地土地估價規程、城鎮土地分等定級規程、用地土地分等定級規程等）；④委托方提供的有關資料（如國有土地使用證、土地使用權出讓合同、房產證、建設用地批復文件、建設用地規劃批復文件等）；⑤受托估價機構掌握、收集的有關資料和估價師實地勘察、調查所獲得的相關資料。2）估價依據一定要與技術報告中土地估價方法選擇及估價過程中選用的參數依據一致或對應；3）及時關注相關法律法規的調整和變化，保證評估基準日時所依據法律法規的有效性；（一）總述中關鍵點及技術要求與處理辦法地價定義（1）易出現問題：1）定價定義界定沒有明確權利性質2）地價定義設定沒有依據3）地價定義內容不完善（2）技術要求與處理辦法：1）了解地價定義內涵，包括：待估宗地的土地使用權性質、年期、期日、實際開發程度與用途、設定開發程度與用途；2）根據估價目的和待估宗地的具體情況，合理設定土地使用權性質、年期、用途、評估期日；3）結合待估宗地的實際開發程度和評估目的，合理設定開發程度。（一）總述中關鍵點及技術要求與處理辦法估價結果（1）易出現問題：1）結果內容不全面，漏掉：貨幣種類，價格大些、估價結果一覽表等2）結果中有單價，沒有總價；有總價沒有單價（2）技術技術要求與處理辦法：1）了解估價結果一定包括以下內容：單位面積土地價格（或單位面積樓面價格）、總地價、小寫、大寫、貨幣種類、估價結果一覽表。2）了解估價結果一覽表的內容，必須嚴格按照該表要求。（一）總述中關鍵點及技術要求與處理辦法需要特殊說明的事項（1）易出現問題：1）需要特殊說明事項內容不全面2）說法不合理3）需要說明事項與報告內容不相關（2）技術要求與處理辦法：1）明確需要特殊說明的事項應該包含估價的前提條件和假設條件、估價結果和估價報告的使用、需要特殊說明的事項、使用限制、資料來源、其他說明（抵押等）2）估價的前提條件和假設條件3）說明進行本次估價及估價報告與估價結果成立的前提條件（如估價依據的可靠性、市場的客觀性、地價內涵、土地的持續利用等）、假設條件（如估價對象的用途設定、年期設定、估價基準日設定等）4）估價結果和估價報告的使用（一）總述中關鍵點及技術要求與處理辦法需要特殊說明的事項（3）估價結果和估價報告的使用應該包含：1）估價報告和估價結果發生效力的法律依據。說明進行本次估價所依據的主要法律法規，注明估價報告和估價結果的作用依照法律法規的有關規定發生法律效力；2）估價結果和估價報告的使用方向和限制條件。說明估價結果和估價報告在一定評估目的下使用，注明土地估價報告僅供委托方和送交土地管理部門審查使用，土地估價技術報告不提供給委托方；3）土地估價結果的有效期。說明估價結果的有效期限；4）申明土地估價報告和土地估價結果的使用權歸委托方所有，估價機構對估價結果有解釋權；5）違規使用土地估價報告和土地估價結果的法律責任。（一）總述中關鍵點及技術要求與處理辦法需要特殊說明的事項（4）需要特殊說明的事項應該包括：1）有關資料來源及未經實地確認或無法確認的資料和估價事項；2）對估價結果或估價工作可能產生影響的變化事項（如地價指數、開發程度、設定用途、地價政策、補償標準等）以及采取的相應措施；3）估價對象的特殊性、估價中未考慮的因素及采取的特殊處理，必要時說明原因或依據；4）其他需要特殊說明的問題。（5）他項權利說明如抵押權、租賃權、優先受償權、地役權等權利的特殊說明及假設依據。（二）估價對象描述及地價影響因素分析的關鍵點及技術技術要求與處理辦法估價對象描述（1）易出現問題：1）描述內容不完善，漏掉主要內容；2）描述內容概念不清，放錯位置。（2）技術要求與處理辦法：

明確土地估價對象描述包括內容及各項內容的具體要求，土地估價對象描述包括：土地登記狀況、土地權利狀況、土地利用狀況共三方面內容描述。1）土地登記狀況：

①說明估價對象來源及歷史沿革；

②估價對象的地理位置、土地用途、四至、面積；

③土地級別、土地權屬性質及權屬變更、土地登記證書號、國有土地使用證編號、登記時間、地籍圖號、宗地號等；2）土地權利狀況：

①詳細描述土地估價對象的土地所有權、使用權、他項權利狀況；

②以出讓方式取得的土地使用權要說明取得時間、出讓金數額、批準使用年限（批準起止日期）、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊規定；

③對估價對象存在的抵押權、擔保權、地役權、租賃權、地上地下權等他項權利、相鄰關系權利等要詳加說明。

④如果評估土地租賃權：還要明確租賃起止時間、租賃范圍、租賃價格（租金）及支付情況、估價中的特殊處理（二）估價對象描述及地價影響因素分析的關鍵點及技術技術要求與處理辦法估價對象描述3）土地利用狀況

①詳細描述估價對象的利用現狀，包括：估價對象上的建、構筑物及用途、建筑容積率、、建筑密度、綠化率等；

②說明主要建筑物的結構、裝修情況、耐用年限、已使用年限、建筑物面積、建筑成新、建筑高度、層數、設備和安裝狀況、其他地上附著物情況等；

③描述土地利用變遷、規劃利用、最佳利用等情況；

④對于以規劃條件進行評估的必須描述規劃依據：建設用地批準文件、建設工程規劃許可證、開工證、竣工備案表等，說明規劃條件的批準機關、批準文號、批準日期、批準規劃條件等，并說明現使用權人；

⑤對于現狀利用評估的依據是房屋所有權證或房地權證。（二）估價對象描述及地價影響因素分析的關鍵點及技術技術要求與處理辦法2、地價影響因素分析（1）易出現問題：

1）土地估價報告的“影響地價的因素說明”與土地估價技術報告中的“地價影響因素分析”內容一致，沒有區分；

2）因素描述內容不完善，漏掉主要因素；

3）描述內容概念不清，混淆一般、區域、個別因素內容，區域界定范圍不合理；

4）因素描述與本次估價沒有相關性或相關性?。?/p>

5）在對地價進行影響因素分析時，描述過于簡單，缺少定性或定量的分析；

6）地價影響因素分析不合常理或不客觀；

7）地價影響因素描述前后矛盾；（2）技術要求與處理辦法：1）要區分土地估價報告的“影響地價的因素說明”與土地估價技術報告中的“地價影響因素分析”內容，前者側重于對有關影響地價的因素的陳述，后者側重對地價影響因素進行分析，尤其是對地價影響大的重要因素必須分析。與本次估價無關或相關性小的因素僅為參照。2）明確地價影響因素分析包括內容及各項內容的具體要求包括：一般因素、區域因素、個別因素的描述與分析。（二）估價對象描述及地價影響因素分析的關鍵點及技術技術要求與處理辦法2、地價影響因素分析（1）一般因素應說明影響土地價格的一般、普遍、共同的因素，包括：1）城市資源狀況（地理位置、土地、城市人口等）；2）房地產制度與房地產市場狀況（含土地制度、住房制度、地價政策等）；3）產業政策（含稅收政策等）；4）城市規劃與發展目標；5）城市社會經濟發展狀況（包括城市經濟布局、發展水平、綜合實力、社會儲蓄與投資、物價變動等內容）

一般因素要具有時效性，引用近期的數據，及時反映國內外的局勢、國家的調空措施、政策變化等；

一般因素還要考慮地域性，不要忽略了土地所在地的區域房地產政策和市場情況。（二）估價對象描述及地價影響因素分析的關鍵點及技術技術要求與處理辦法2、地價影響因素分析（2）區域因素：說明估價對象所在城鎮內部區域條件對地價的影響，包括：1）區域概況（含區域位置、人口、級別、經濟發展、區域優勢等）；2）交通條件（含區域內公共交通狀況、對外交通條件等）；3）基礎設施條件（指區域內的供水、排水、供電、通訊、通暖、通氣及學校、醫院等配套設施的完善程度）；4）環境條件；5）產業集聚狀況；6）規劃限制。區域因素應根據估價對象特點和估價目的有所選擇和側重，著重進行影響因素的描述，針對不同用途對主要影響因素進行分析（如商服用地的重要影響因素是商業繁華度、人口流量、交通便捷度、道路通達度；住宅用地的重要影響因素是環境條件、交通便捷度、公共公用設施配套程度；工業用地的重要影響因素是道路通達度、產業集聚程度）。這里區域大小可參照城鎮內基準地價級別、行政分區、功能分區等確定。（二）估價對象描述及地價影響因素分析的關鍵點及技術技術要求與處理辦法2、地價影響因素分析（3）個別因素1）說明估價對象位置、面積、用途、宗地形狀、深度、寬度、臨街狀況；2）說明宗地的地質條件、地形、地勢狀況；3）描述宗地的建筑面積、容積率、建筑密度；4）描述宗地內基礎設施條件；5）描述估價對象現狀利用或規劃利用等影響地價水平。不同用途，個別因素描述有側重點。2宗地以上可采用表格式描述。（三）土地估價中的難點及技術要求與處理辦法1、估價原則（1）易出現問題：1）估價原則選擇不全面，漏掉主要原則；2）估價原則選擇不合理，與本報告不對應；3）估價原則描述不規范或不合理（2）技術要求與處理辦法：1）了解所有估價原則，簡要說明該項估價所遵循的主要原則；各項原則的具體內容參見《城鎮土地估價規程》（以下簡稱《規程》）●合法原則●替代原則●需求與供給原則●變動原則●協調原則●預期收益原則（無剩余法或收益法時可刪除）●最有效使用原則（無剩余法或收益法時可刪除）●多種方法相結合的原則2）估價原則可根據估價對象特點、估價目的、估價選用方法有所選擇

3）合法原則、替代原則、需求與供給原則、變動原則、協調原則、多種方法相結合的原則是共用則，每個報告中都需要體現；

4）現狀土地利用條件下評估，不能出現最有效利用原則；

5）規劃條件下的土地評估，一定要考慮預期收益原則、最有效使用原則。（三）土地估價中的難點及技術要求與處理辦法2、估價方法與估價過程（1）易出現問題：1）方法選擇錯誤；2）方法選擇缺少理由或依據不充分；3）方法選擇時理由描述不合理；4）只選擇了一種評估方法；5）估價過程中會出現很多錯誤，具體見每種方法評估過程中描述。（2）技術要求與處理辦法：1）說明估價方法選擇依據和每種方法的估價過程；應根據估價對象特點及項目的實際情況，依據《規程》選取適宜的估價方法（市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準地價系數修正法等。2）一項估價中所選方法不少于兩種，并說明估價方法選擇的依據。同時，各種估價方法的應用過程還應分別滿足《規程》的相應要求；3）在選擇估價方法時，如估價對象位于城鎮范圍內、基準地價覆蓋范圍之外，可以選擇采用基準地價系數修正法，參照基準地價的末級地進行評估；2、估價方法與估價過程

①市場比較法◆易出現問題：（A）實例選擇不符合要求或為虛假案例。案例與待估宗地不在同一供需圈、用途不同、交易日期相差太長、價格相差太大、案例數量不夠、交易資料的可靠性等。案例條件描述不完善，缺土地使用者、宗地位置及門牌號交易價格類型（出讓價格、轉讓權價格、抵押價格）、價格內涵、交易時間描述等；（B）因素選擇不合理。區域因素，個別因素選擇不合理或主次不分或混亂或漏掉主要影響因素等，因素選擇與報告中選用基準地價的因素不一致且相差較大；（C）比較因素說明未量化，過于籠統；因素條件說明時與評估報告一般、區域及個別因素或其他評估方法中的描述不一致；（D）確定因素條件指數中可能會出現因素內容與前表（因素條件說明表）不一致，可能漏項或多項；指數確定不合理（因素間權重的不合理、某個因素修正幅度不合理或修正錯誤）；（E）因素條件修正系數表中可能會出現因素內容與前表（因素條件說明表或因素條件指數表）不一致；可能漏項或多項；系數與前表中的指數不對應；系數以指數出現等錯誤；（F）地價指數、容積率修正、年期修正等因素修正不合常理，且有明顯錯誤或與報告中其他方法的修正系數不一致，自相矛盾或無依據、過程；（G）計算比準地價時錯誤；（H）確定地價時只以其中一個比準地價為結果或計算錯誤，未說明最終結果的確定方法；（I）計算公式錯誤；（J）最終結果的確定沒有依據或理由或計算錯誤。2、估價方法與估價過程①市場比較法◆技術要求與處理辦法：（A）實例選擇。要求比較實例至少有三個，選擇的實例與估價對象應屬于同一供需圈、用途相同或相近、交易時間與估價基準日相差不超過3年、在地域上屬近鄰區域或類似區域，所選實例應是實際交易實例，并具體說明實例的位置、用途、面積、土地等級、土地利用情況、土地開發程度、交易時間、土地使用年限、交易方式、交易情況和交易價格等。（B）因素選擇。估價時選擇的比較因素應包括影響地價的全部主要因素，主要是區域因素和個別因素，包括交易時間、交易情況、交易方式、基礎設施狀況、離市中心距離、交通條件、環境條件、集聚狀況、容積率、宗地面積。不同用途的因素選擇應有所不同，具體因素選擇可參照《城鎮土地定級規程》。以上因素要與報告第二部分所分析的地價影響因素相一致，不得漏掉重要因素，必要時應說明進行因素選擇的依據。2、估價方法與估價過程①市場比較法◆技術要求與處理辦法：（C）因素條件說明。具體說明估價對象和比較實例的各因素條件▲因素應根據不同用途，并結合實際調查情況和估價對象的特點確定，因素描述的應是比較因素的具體條件和具體內容，不能使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語，能量化的一定要使用量化指標?！纼r對象和比較實例的各項條件說明要客觀、具體，其中估價對象的因素條件說明要與第二部分影響地價的因素分析相一致，不能前后矛盾。（D）編制比較因素條件指數表為在因素指標量化的基礎上進行比較因素修正，必須將因素指標差異折算為反映價格差異的因素條件指數，并編制比較因素指數表。（E）、編制因素修正系數表

在各因素條件指數表的基礎上，進行比較實例估價期日修正、交易情況、因素修正及年期修正，即將估價對象的因素條件指數與比較實例的因素條件進行比較，得到各因素修正系數。（F）、實例修正后的地價計算2、估價方法與估價過程

②收益還原法◆易出現問題：（A）收益還原法公式選錯或計算過程漏步驟；（B）收益為待估宗地的實際收益不是客觀收益；收益確定依據不充分；收益確定錯誤或不合理；（C）費用確定可能漏項或多項；（D）年折舊費計算公式錯誤或年限出錯、重值價取值錯誤；（E）術語不規范；（F）建筑物還原利率、土地還原利率的確定不合理或無過程；（G）地價計算中年限錯誤；（H）計算過程有錯；（I）計算單位不統一；（J）最終結果的確定沒有單價。2、估價方法與估價過程

◆技術要求與處理辦法（A）具體說明實際總收益和客觀總收益及估價時采用的收益額和相應的條件，采用市場比較法、剩余法等求算收益時，應根據各自方法的有關要求列出計算步驟和計算過程。（C）總費用中涉及到的項目和各項標準，要具體說明其確定的依據、確定方法和各項參數的選取標準，依據涉及有關法律、法規的，要說明批準機關、批準時間、文號及內容等。（D）說明土地純收益的測算依據和方法。涉及房地產和房屋純收益的，應具體說明有關參數的選取及計算過程。（E）明確說明還原利率（土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率）的確定方法、依據和具體標準。（F）說明土地使用年限、收益還原法公式選取和收益價格確定的計算過程。2、估價方法與估價過程

③剩余法◆易出現問題：（A)公式選錯或計算過程漏步驟。

(B）預測開發完成后不動產總價依據不充分或確定錯誤或不合理。（C）費用確定可能漏項或多項。（D)術語不規范（E）利息計算錯誤選用了單利計息公式或公式正確但計息周期錯誤。（F）利潤計算時考慮了利息。（G）如在評估時，地價未計息，結果未將地價貼現至估價期日時的價格水平。（H)計算過程有錯。（I）計算單位不統一。（J）最終結果的確定沒有單價。2、估價方法與估價過程

◆技術要求與處理辦法：

應用此方法估價，要依據《規程》規定程序和方法進行，技術報告中應對以下內容予以明確說明:（A）通過分析估價對象條件、利用現狀等，考慮到規劃利用及管理等限制條件，確定土地的最佳利用方式。應包括確定土地的用途、建筑容積率、綠化覆蓋率、建筑布局、層數、建筑結構、建筑高度等項內容。（B）明確估價對象開發完成后的利用方式（買賣、出租等）及依據目前市場狀況估算的不動產總價，并說明估算方法及依據。在估算不動產總價時，應選擇至少三個市場案例，可采用市場比較法的有關程序和要求進行確定。（C）對計算中所采用的建筑費、專業費用要說明其確定的方法和依據；對開發周期、利息、稅費、手續費和開發商利潤等要說明其選擇依據和標準。（D）說明計算公式、計算過程和結果。2、估價方法與估價過程④成本逼近法◆易出現問題：（A）公式選錯或計算過程漏步驟；（B）缺少對待估宗地周邊土地利用類型的描述；取得費不是區域的客觀平均水平；稅費的確定沒有明確的法律和文件依據、將不是稅費項目的內容列入或少列項目；（C）開發費的確定與地價定義設定的開發程度不一致；開發費的取值與基準地價評估中的開發費不一致；開發費的確定無依據；（D）利息計算有誤或利息公式選用了單利計息公式；（E）利息周期錯誤；利息率的確定無依據；（F）利潤率、土地增值收益率的確定無依據；（G）利潤計算時考慮了利息；（H）未進行年期修正或區位修正；（I）計算過程有錯或漏項；（J）計算單位不統一；（K）最終結果的確定計算錯誤等。2、估價方法與估價過程◆技術要求與處理辦法：應用此種方法估價，要求按照《規程》的規定程序和方法進行，并需明確以下有關內容：

（A）要詳細說明土地取得費的各組成項目及費用標準，并說明其確定的依據。有文件依據的，應首先符合國家性法律、法規等，不合理收費不應作為依據。同時要說明所依據文件的名稱、批準機關、批準時間及文件中有關費用標準；沒有文件依據的，如屬當地一般規定，要有當地土地管理部門或有關的政府部門證明，涉及到當地不同區域的費用標準，要在對估價對象所在區域進行充分調查實際情況的基礎上（如調查征地實例），分析后確定客觀取得費用，并說明原因。（B）明確估價對象的開發期限、開發狀況和相應的開發費用標準，并說明依據。有文件依據的，說明文件的批準機關、批準時間及內容等，沒有文件依據的，應通過對地產市場中開發費用的調查，確定的開發費用能反映當地的平均開發水平。（D）貸款利息、投資回報率、土地還原利率的確定，要在技術報告中說明依據的資料及其來源、分析計算過程及結果。

（E）說明成本價格基礎上的土地增值標準的確定方法和依據。（F）根據估價對象的區域因素、個別因素條件進行區位修正，因素說明應與第二部分的地價影響因素相一致，具體格式可參照基準地價系數修正法中的修正體系。

（G）說明土地價格的確定方法和結果。2、估價方法與估價過程⑤基準地價系數修正法◆易出現問題：（A）漏項，缺少地價內涵介紹等；地價內涵介紹不完善（缺少估價期日、容積率、開發程度、計算公式等）；選用基準地價已超過三年；（B）因素描述及修正與市場比較法及地價影響因素描述不一致；因素描述不具體且未量化；（C）未列出待估宗地的因素條件說明、優劣程度判定表；（D）某項因素修正錯誤；（E）某項修正前后不一致或缺少某項因素的修正；（F）計算公式前后不一致或計算結果錯誤；（G）計算過程漏項；（H）計算單位不統一；（I）最終結果的確定計算錯誤等。2、估價方法與估價過程◆技術要求與處理辦法：應用此方法進行估價，應按《規程》規定的程序和方法進行。在技術報告中應對如下事項予以明確說明：（A)具體說明采用的基準地價的公布（或制定）時間、批準文號、批準機關、基準地價內涵及其利用基準地價計算宗地地價的公式等。（B）基準地價內涵是指在一定基準日、設定的土地開發程度、設定的土地用途、法定最高年限（或無限年期）的區域平均土地使用權價格。（C）說明宗地位置、用途及估價對象所在級別或區域的基準地價和對應的因素修正系數表及因數條件說明表，并注明來源及依據。（D）說明估價對象的各項因素具體條件，應按因素修正系數表的內容具體列出。具體形式可參見市場比較法中因素條件說明表。（E）確定估價對象各因素修正系數和綜合修正系數。（F）說明年期、期日及其他影響地價因素間的差別和相應的修正系數。（G）對基準地價修正得到的宗地地價進行分析，得到估價對象設定開發程度的宗地地價。當估價對象設定開發程度與基準地價設定的開發程度不一致時，應進行土地開發程度的修正。3、地價的確定（1）易出現問題：1）最終地價的確定方法沒有客觀的分析過程或理由、依據不足、沒有說服力；2）最終地價的確定缺少計算公式、計算步驟。（2）技術要求與處理辦法1）地價確定的方法一定要說明對不同估價方法結果進行增值或減值調整的原因；2）對采用眾數、平均值或以其中某一價格等為最終宗地地價的，要解釋其方法選擇的依據；3）如評估方法選擇采用基準地價系數修正法，最終估價結果必須考慮基準地價系數修正法的評估結果；4）估價結果應注明地價種類、總地價、單位面積地價、地價單位，總地價并用大寫表示。如用外幣表示地價，應注明估價基準日外幣與人民幣的比價；包含如：土地總面積:**.**平方米單位面積地價：**元/平方米單位樓面地價：**元/平方米單位面積年租金：**.*元/平方米.年

總地價：**.**萬元大寫：*仟*佰*拾*萬*仟*佰*拾元貨幣種類：人民幣（或美元、日元，估價基準日人民幣與美元、日元的兌換比例為：1：*）年總租金：**.**萬元大寫：*仟*佰*拾*萬*仟*佰*拾元宗地地價詳見土地估價結果一覽表（表1）。（四）附件易出現問題：（1）缺少主要附件；（2）附件中的主要內容與報告內容不一致；（3）列出不相關的附件；（4）缺少估價依據的附件。技術要求與處理辦法（1）清楚附件應包括委托估價函、估價對象土地使用證復印件或土地產權證明材料（附宗地圖）（出讓土地需附出讓合同或協議）、房屋產權證復印件或證明材料、地籍圖或宗地區域位置圖、建筑平面圖等、估價對象照片（從不同角度體現宗地的主要建構筑物、用途及利用特點）、有關背景材料（如估價項目的有關批準文件等，如為規劃利用應提交規劃利用的項目建議書、可行性研究報告、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證或審定設計方案通知書等規劃文件）、估價對象如設定他項權利時的有關權利人證明材料、估價機構資質及簽字土地估價師證書復印件、委托方營業執照等；（2）在提交有關估價對象土地產權證明材料時，估價人員必須對土地產權證明原件（如國有土地使用證、土地產權證明、房產證等）進行驗對核實后，在復印件上加蓋估價機構公章；（3）列出估價報告中參數確定時的主要依據文件；（4）報告中不可缺少的附件。

（一）劃撥土地使用權價格評估（二）承租土地使用權價格評估（三）土地租賃權價格評估（四）有限定條件的土地使用權價格評估（五）地役權價格評估

四其他權利土地價格評估注意事項（一）劃撥土地使用權價格評估

1.劃撥土地使用權被認定為有價值是依據2.劃撥土地使用權價格的評估方法依據3.劃撥土地使用權價格評估探討估價思路1：估價思路2：估價思路3：

如設定劃撥土地為有限年期，需進行年期修正，采用土地還原利率的確定方法確定后，由于劃撥土地使用權的投資風險比出讓土地使用權大，收益的不確定性高，因此，劃撥土地使用權還原利率一般比讓土地使用權還原利率高1個百分點左右。（一）劃撥土地使用權價格評估估價思路1：先評估各待估宗地的出讓土地使用權價格，然后扣減土地使用權出讓金，即可得到劃撥土地使用權價格。（1）評估待估宗地出讓土地使用權價格（設定年期）;根據《城鎮土地估價規程》以及待估宗地的具體條件、用地性質及評估目的，結合估價師收集的有關資料，考慮到當地地產市場發育程度，選擇兩種以上（含兩種）適當評估方法，評估得到地價定義條件下的出讓土地使用權價格。（2）合理確定土地使用權出讓金（設定年期）;確定土地使用權出讓金的方法一般由三種：

1）根據當地人民政府公布的出讓金標準確定，如廈門、上海、西安等城市；2）選擇出讓金交易案例，采用市場比較法確定，如北京、深圳等城市；3）根據當地人民政府頒布的有關繳納出讓金的政策文件規定確定，一般按評估地價的一定比例確定土地出讓金。（3）根據上述公式確定劃撥土地使用權價格（設定年期）。劃撥土地使用權價格=出讓土地使用權價格－土地使用權出讓金（4）計算無限年期劃撥土地使用權價格（一）劃撥土地使用權價格評估估價思路2：采用成本逼近法評估，成本逼近法是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利息、利潤、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。其基本計算公式為：土地價格＝土地取得費＋相關稅費＋土地開發費＋投資利息＋投資利潤＋土地增值收益由于劃撥土地使用權未繳納土地出讓金，視為成本法中的土地增值收益相當于土地出讓金，因此：劃撥土地使用權價格＝土地取得費＋相關稅費＋土地開發費＋投資利息＋投資利潤（1）確定土地取得費及土地開發費；（2）計算投資利息、投資利潤（3）計算無限年期劃撥土地使用權價格（一）劃撥土地使用權價格評估估價思路3：采用市場比較法評估，選擇近期已經發生的與估價對象類似的劃撥土地使用權的交易案例，進行交易時間、交易情況、區域因素、個別因素等因素修正后，得到待估宗地劃撥土地使用權價格。前提條件是能夠由大量的可比劃撥土地使用權的交易案例。上述3種評估劃撥土地使用權價格的思路得到的結果可能是：有條件的情況下，思路3得到的結果比較符合當地的地價水平，較客觀的反映出劃撥土地使用權的價值；思路2通過較客觀的取得成本確定其價值，只要土地取得成本、開發費用及利息、利潤確定的合理，該結果能夠比較準確的反映出劃撥土地使用權的價值；思路1可能會由于出讓金的確定取決于當地政府公布的繳納出讓金比例偏高，造成劃撥土地使用權價格偏低，如根據國土資源部令第21號《協議出讓國有土地使用權規定》：協議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%的比例確定出讓金，劃撥土地使用權價格只有出讓土地使用權價格的30%，采用該方法得到的價格還不足成本法中的土地取得費高，因此劃撥土地使用權價格的最終取值還需仔細分析后方可確定。（二）承租土地使用權價格評估承租土地使用權是國家將土地出租給土地使用者使用而設定的。承租土地使用權可以轉租、抵押和轉讓。承租土地使用權價格＝承租土地使用權合同租金與市場租金的差值（盈余租金）在租期內的資本化。估價方法可采用市場比較法和收益還原法。

(1)市場比較法

1)選擇同區域或相臨區域類似已經發生交易的承租土地使用權實例；

2)確定情況修正（特別注意與政府簽訂的契約的內容、特別規定、經過時間和剩余期限等對承租土地使用權價格的影響）、期日修正、區域及個別因素修正系數；3)根據市場比較法計算公式得到承租土地使用權價格。

(2)收益還原法1)承租土地使用權價格計算公式V=（a1/r）[1-1/（1+r）n]式中：V----承租土地使用權價格

a1----盈余租金

r----承租土地使用權還原利率

n----租期（收益年期）2)確定承租土地使用權純收益（盈余租金）首先調查市場租金，其次依據承租合同的租金確定盈余租金。3)確定承租土地使用權還原利率先確定土地還原利率，由于承租土地使用權的投資風險比出讓土地使用權大，收益的不確定性高，因此，承租土地使用權還原利率一般比讓土地使用權還原利率高1個百分點左右。4)將B、C代入公式即可得到宗地承租土地使用權價格。（三）土地租賃權價格評估將帶有租賃期約的土地進行轉讓、收回、征收和調整租金時，一般要進行租賃價格評估。土地租賃權價格評估可采用市場比較法、收益還原法等方法評估。市場比較法

(1)選擇相鄰地區的類似土地租賃權轉讓實例，進行情況修正和區域修正，經區域因素和個別因素修正后確定土地租賃權價格。

(2)在情況修正中要特別注意租賃契約的內容、經過時間和剩余期限、租金調整情況及特別約定等對租金價格的影響。收益還原法(1)、租賃權價格計算公式：V=(a1/r)[1-1/（1+r）n]式中：V――租賃權價格

a1――盈余租金（租賃權的純收益）

r――租賃權還原利率

n――收益年期(2)租賃權的純收益即為盈余租金，有市場租金與合同租金的差額決定。(3)租賃權還原利率的確定租賃權的投資風險比出讓土地使用權大，收益不確定性高，在運用收益還原法評估時還原率一般比出讓土地使用權還原率高1個百分點左右。（四）有限定條件的土地使用權價格評估設有租賃權設有租賃權地土地使用權價格評估，先評估不負有租賃權情況下地土地使用權價格，然后作減價修正。（1）在租賃期限內地土地收益應依租賃合同租金標準來確定，超出租賃期限的土地使用剩余年限土地收益依土地最佳利用方向的未來收益確定。（2）若采用市場比較法，則需考慮各比較實例與待估宗地之間因租賃期限不同所帶來的影響。設有地役權（1）設有地役權的土地使用權價格評估，先評估不負有地役權情況下地土地使用權價格，然后作減價修正。（2）如：某宗地土地使用者為××公司，其地下有地鐵線（地鐵公司），則對××公司使用的某宗地來說，該宗地存有地下通行權，在評估該宗地的土地價格時應考慮存有地下通行權的影響，作減價修正。（五）地役權價格評估

地役權是為自己土地使用便利而在他人土地上設定的權利，如通行權、通過權等。在地役權設定、轉讓、收回、征收及調整地役權租金時，一般要進行地役權價格評估。地役權價格評估技術思路：（1）評估待估宗地正常的土地使用權價格；（2）確定地役權對待估宗地土地利用的影響程度，并量化；（3）地役權價格=（1）*（2）規程中提到還可采用市場比較法、收益還原法評估，但一定要選擇地役權的交易案例，實際評估時比較難。（一）各種用途土地價格評估技術要點及特殊問題的處理方法（二）綜合用地土地價格評估注意事項（三）補地價的土地價格評估（四）多宗地價格評估技術要點及處理方法土地評估中常遇到的問題五（一）各種用途土地價格評估技術要點及特殊問題的處理方法

主要用途土地價格評估技術要點（1）居住（普通居住、高檔公寓、獨立別墅）用地的評估

1）客觀合理的選擇影響居住用地地價的影響因素，居住用地受環境條件、交通條件、市政配套設施等因素影響比較大；

2）估價方法選擇；

3）估價技術要點及處理方法。1.主要用途土地價格評估技術要點

（2）工業用地評估

1）客觀合理的選擇影響居住用地地價的影響因素工業用地受交通條件、相關產業的配套與集聚、產業政策、產業結構、基礎設施狀況、環境狀況、城市規劃等因素影響比較大。

2）估價方法選擇宜采用市場比較法、成本逼近法和基準地價系數修正法；在特殊情況下也可采用收益還原法。由于工業用地涉及的行業比較多，非標準廠房多，造價及市場售價相差也比較大，不宜采用剩余法評估。

3）估價技術要點及處理方法①投資利息率、利潤率、土地增值收益率及土地還原利率的確定，應考慮不同工業行業的投資風險、資金利潤率及土地增值的客觀差異。如高新技術企業（通訊、電子、航空），應結合其高技術、高附加值、污染小、環境較好、土地利用程度較高等特點來確定投資利息率、利潤率、土地增值收益率等，合理的估價。高新技術企業其投資利息率、利潤率、土地增值收益率等技術參數應高于一些重工業（煤碳、水泥、石油石化）、輕工業（紡織、化工）行業用地。②礦井、礦區用地價格評估。其宗地外開發程度應依政府投資的實際配套狀況設定，最低應設定為達到可開工條件；其次還應考慮礦產資源可開采年限，如礦產資源可開采年限低于法定最高出讓年限（剩余出讓年限），評估設定年限應依據礦產資源可開采年限確定。③對于倉儲用地價格評估。其土地利用的機會成本及對相關企業收益的影響程度直接影響價格的高低。如流通快的倉儲用地遠比流通慢的倉儲用地收益大，其用地價格相應較高。④機場、碼頭用地。由于其具有壟斷性質，在收益還原法以外的評估方法中，適當考慮壟斷地租的修正。⑤在工業用地價格評估中，當同一區域宗地數量較多時，可選擇某一兩宗標準宗地進行評估，其他宗地價格與選擇的標準宗地進行個別因素修正確定。1.主要用途土地價格評估技術要點（3）商業、旅游、娛樂用地1）客觀合理的選擇影響商業用地的地價因素商業用地主要受商業繁華程度（距商服中心距離、商務設施的種類規模與集聚程度、經營類別、客流量）、交通條件、交通管制等因素的影響較大。2）估價方法選擇①宜采用市場比較法、收益還原法、基準地價系數修正法及剩余法估價。②商業用地出讓和轉讓等市場交易案例較多，宜采用市場比較法。③商業用房在市場交易中，交易方式多以出租為主，適宜選用收益還原法；但銷售量相對較少，在一些銷售量較大的區域可選擇剩余法。3）評估技術要點及處理方法①必須區分因土地利用方式的差別所帶來土地收益的差異。②影響商業用地價格的主要是其收益或潛在收益，而不是成本，商業用地不宜選擇成本逼近法估價，除了個別處于偏遠地區的商業用地（如加油站、一些零星的銷售網點），當無法選擇其他方法時，可采用成本逼近法，并進行適當的用途修正。③各類旅游用地的評估，應結合國家旅游區評價標準考慮其對地價的影響。2.其他用途土地價格評估技術要點及處理方法（1）公共建筑用地（科研、教育、文化、衛生、體育等用地）1）該類用地的特點是：收益很小或無收益，且所處位置多位于市（縣、鎮）中心。2）選擇成本逼近法、收益還原法（有收益或潛在收益）及基準地價系數修正法評估。3）采用成本逼近法評估時，土地取得費的確定一般取城鎮拆遷安置補助費，利潤率、土地增值收益率等參數的確定應比工業用地高。4）區域位置較好，可參照同區域地價水平相近用途（商業、住宅）的基準地價進行估價，考慮年期和用途修正（進行減價修正）；一般參照工業用地基準地價進行評估，不進行年期和用途修正。5）采用收益法用的是整體收益。（如收費性的私立學校、私立醫院、體育場館）2.其他用途土地價格評估技術要點及處理方法（2）公路、鐵路、漏天管道（運輸煤炭、石油、天然氣、輸水）等線路用地1）該類用地的特點是：宗地面積大，線路長，形狀呈帶狀；涉及多個行政區域；大多用地比較偏避（離城鎮中心較遠）。2）宜選擇成本逼近法、基準地價系數修正法和收益還原法。3）采用成本逼近法評估時，土地取得費應根據土地所在區域當地政府的拆遷安置或征地補償標準的有關規定確定（分區域確定土地取得費），利潤率、土地增值收益率等參數的確定接近或略低于工業用地。4）土地開發程度的設定，可設定為“達到可開工條件”或“宗地紅線外一通”。5）一般參照所在區域工業用地基準地價進行評估，不進行年期和用途修正。如區域位置較好，考慮進行用途修正（進行加價修正）；如區域位置較偏，考慮進行用途修正（進行減價修正）。6）采用收益法用的是整條線路的收益，評估價格反映的是整條線路的總價格或平均價格。7）土地使用年限的設定結合行業等有關規定確定。如鐵路、公路用地要考慮最長的經營期限（30年），輸油、煤管線應考慮油或煤的可開采年限，合資企業應考慮合資經營期限等。2.其他用途土地價格評估技術要點及處理方法（3）油田、煤礦、火力發電廠等遠離城區的獨立工礦區用地1）該用地的特點是：遠離城鎮中心、面積大、用地類型多。2）宜采用成本逼近法、基準地價系數修正法評估。3）一般參照所在城鎮最末一級工業用地基準地價進行評估，并適當進行區位修正。4）土地使用年限的設定結合行業等有關規定確定。如油田、煤礦應考慮油或煤的可開采年限，合資企業應考慮合資經營期限等。5）土地開發程度的設定，可結合評估目的設定為“宗地外幾通、宗地內場平（或部分平整、階梯平整等）”或“宗地外幾通、宗地內幾通一平（或部分平整、階梯平整等）”。6）由于獨立工礦區內用地功能較復雜，如火力發電廠用地有：主要生產區、儲灰場、灰場道路、水廠及水泵房、堆煤場、運煤專用鐵路、生活區、培訓中心、賓館或招待所等，各類用地可能相對獨立，因此，在地價定義中：開發程度、土地使用年限、用途等可能會存在差異，視各類用地的具體情況確定。2.其他用途土地價格評估技術要點及處理方法（4）水電站用地（港口、碼頭）1）該用地的特點是：遠離城鎮中心，比較偏避；大多建在河流（渠道）上或