主講：黃安心廣州市廣播電視大學管理學部中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業管理專業《物業管理實務Ⅰ》第一章物業管理的任務和內容中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業管理專業本章講授物業管理的基本概念物業管理的產生與發展物業管理的基本內容物業管理的基本環節中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業管理專業學習目的與要求1．了解物業管理的產生和發展管理的含義與要素2．掌握物業的含義物業管理的基本特征3．重點掌握物業管理的概念物業管理的內容物業管理的基本環節中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業管理專業物業管理的基本概念物業的含義管理的含義物業管理的概念物業管理的基本特征中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業管理專業物業的含義英文RealEstate或RealProperty。“Real”意為“不動產的”Estate意為“不動產、地產、產業”。Property意為“財產、所有物、所有權”。表面看意思都是指不動產或房地產。但物業和房地產、不動產是不同的：房地產是不動產的通俗或狹義解釋,不動產范圍大；多為宏觀用詞；是生產、流通、消費中房地產產品物業是指進入具體消費領域的房地產最終產品；是指某個具體的群體建筑物或單體建筑物不動產房地產物業中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業管理專業物業的含義有關物業含義的其他表述：在香港，主要是指單元性房地產中國內地建設部的文獻上，是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地在一些地方性法規中，從不同的側面進行表述中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業管理專業物業的含義物業含義主要包括三部分：已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的建筑物與這些建筑物相配套的設備和設施相關的場地中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業管理專業物業的分類根據使用功能不同中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業管理專業管理的含義管理這一含義，其意義有三：直觀定位解釋：管理即“管之理’，強調理是管的依據深一層的含義，即把“以理行管”放在第一位，而把“以權行管”放在第二位；有理才具備行使管理的條件，有權才具備行使管理的資格選擇決策者的過程及被選擇的決策者本人，必須講道理，講科學，按規律辦事中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業管理專業管理構成四大要素

管理主體管理客體中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業管理專業物業管理的概念物業管理（RealEstateManagement或RealPropertyManagement）英文意思是不動產管理或房地產管理。關注房地產或不動產的價值和使用價值兩個方面集管理、經營、服務為一體的系統工程簡單講，是人們對物業的管理活動。有廣義，狹義之分中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業管理專業廣義的物業管理泛指一切有關房地產開發、租賃、銷售及租售后的管理和服務。包括：早期介入和前期管理公共管理服務經營管理服務中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業管理專業典型的廣義觀點[美]羅伯特.C.凱爾認為物業管理者的基本職能是：為業主管理物業為業主創造來自物業的收入使物業保值增值中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業管理專業狹義的物業管理狹義的物業管理：即一般只限于對該物業進行管理服務，其主要的任務是對物業的維護、管理共用的機電設備和公共設施，也包括治安保衛、分送信報、清潔衛生、綠化養護等服務項目中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業管理專業物業隸管理灑的定敢義現代摩物業敬管理我的范借圍超仿出了革狹義須物業字管理饅的范亞疇對“究物業罪管理偷”術壞語的鑄定義紅，應羅在狹危義物茅業管型理的蒙基礎模上，礦作適腔當的解外延中央略廣播速電視寨大學去、廣起州廣齡播電惹視大制學共顛建物除業管鵲理專首業物業舊管理贈的定俊義﹁續﹂《物業刷管理為條例》第二敢條：“本餓條例界所稱遙物業惹管理瀉，是跟指物丘業管鳥理企巖業按祝照物員業服機務合啟同約括定，榮通過濫對房寨屋及惰與之環相配厭套的暮設備竭、設騙施和箱相關居場地股進行晶專業汁化維牙修、旗養護擴、管出理，拜以及紀維護牽相關請區域抵內環甩境衛姐生和乖公共域秩序扔，為娛業主磨提供胖服務瞎的活訓動。朗”中央趴廣播欠電視掀大學壺、廣疤州廣型播電寄視大昨學共愈建物剪業管撤理專獄業對物友業管劃理定積義的喇理解物業此管理琴企業界接受付業主廳委托牧提供仍有償廳服務對房坐屋及伶配套奮設備拍、設捕施和球相關捉場地閥的維乖護管川理是修物業潛管理祝的基寸本內插容為業糠主提攝供服摘務有扎一定毫的外壁延性中央純廣播鋪電視跳大學怨、廣價州廣諒播電供視大蜻學共園建物朗業管睡理專撲業物業顫管理捷的基公本特牛征中央還廣播辜電視篇大學米、廣忘州廣減播電漏視大銳學共淹建物語業管百理專婆業物業頂管理朝的產旬生與捆發展早期慶的物稱業管害理現代克物業倉管理中國晨物業假管理央的產夢生和頭發展中央博廣播娛電視櫻大學乖、廣遙州廣鍵播電霞視大唉學共和建物哀業管漿理專叉業早期舅的物故業管犯理英國燃伯明圾翰市袖，女迫物業塊主奧克除維婭·希爾（Oc做ta絞vi亭a壘Hi奶ll）的為梳其出譜租的馬物業段制定含了一孕套規關范——約束租租戶千行為耽管理北辦法筍，要遞求承咸租者柳嚴格保遵守旅。同藥時，揉女房客東希夫爾女宋士本躁人也尸及時導對損拳壞的米設備身、設違施進想行了吵修繕旗，維映持了草起碼餅的居哈住環瞞境。袖此舉贊收到愚了意想團不到幫的良攏好效局果，川使得猛當地龍人士存紛紛效仿犬，并攝逐漸步被政虎府有于關部翻門重肅視，爸普通推廣兵到其熄他西服方國熔家，據因而大被視巡壽為最深早的物業稼管理物業瓦管理拾起源19世紀60年代傲的英耐國中央效廣播液電視違大學贈、廣掘州廣鼠播電杯視大膊學共財建物現業管肝理專割業現代怨物業寫管理公寓借大廈勾、摩膽天辦縮慧公大臘樓是盾現代挪物業作管理銀的催淺生劑高層似建筑興物業捉管理折要求舌高業主我常常物不是杏一個慌或幾膏個，輝而是貞數十擊個或胖數百音個，殖面臨乘著不鮮知由君誰來旨管理退的難搶題專業淘性物盯業管舊理機展構由浸此應霜運而謙生現代蕉物業其管理單在20世紀員初期玩美國淘形成憐發展中央蜘廣播芝電視廁大學利、廣洗州廣克播電弊視大瞇學共凳建物肺業管滋理專勸業現代翁物業調管理﹁續﹂現代若物業間管理比的另列一標波志是赴：兩列個物蜜業管勉理行單業組搜織CB尖MO和BO溉O的誕封生芝加摟哥摩聰天大建樓的慮所有攀者和簡管理捐者喬患治·A涌·霍爾僅特策聽劃下看，19候08年芝較加哥效建筑手管理心人員督組織Ch紹ic課ag欺o們Bu內il丹di剖ng橫M發an寺ag腫er寸s變Or被ga雞ni央za道ti涂on賞—浙—C唯BM匯O舉行止了第塑一次扯全國委性會冊議，猾有來茂自美捷國各放地的75名代欠表參腿加，伏宣告匠了世境界上輪專門艘的物子業管飽理行野會誕組生CB盲MO的誕涉生和熊運作繁，又米推動老了另恩一個今重要文的全平國性芹物業毀管理小組織——嘩“建筑液物業恨主組張織”捉（Bu亭il菠di巾ng廈O貞wn垃er喚s旨Or博ga潔ni肉za書ti亡on監,套BO寬O）問寧世中央奸廣播著電視概大學龜、廣碧州廣旨播電氣視大鏡學共欺建物掩業管旁理專武業中國遲物業隊管理減的產重生和廳發展中央巾廣播快電視碗大學變、廣配州廣器播電箱視大根學共臣建物伶業管性理專碗業香港沃特別頌行政障區的終物業襪管理前香烘港政蠶府特圓別從鼠英國株聘來傘房屋黨經理知專業神性房扛屋管秘理發展篩商為鑰私人戒屋村非提供盞專業堵化物蓋業管垃理業主居可以犁以“支參與財管理叉者”撒的身餃份，振組織艦業主跌立案叉法團古進行正自我殺管理覺、民唐主管稠理政府膨立法獵對物車業管世理進呈行引缺導中央彼廣播從電視綠大學熟、廣天州廣哲播電舞視大筐學共每建物紹業管港理專夫業中國風內地眠的物教業管返理中國憶大陸爽對物做業管宅理的朵探索摸和嘗屯試始坐于20世紀80年代麻初期孩。沿蛾海開淘放城浴市的蠢廣州泥和深托圳經臘濟特所區首描先推射行專狠業化破的物閣業管貿理方疑式19唇81年3月10日，繪深圳光市第裂一家漂涉外援商品財房管孤理的頌專業洲公司——深圳打市物奧業管眨理公績司正辮式成竹立19民82年，匠廣州勤市在每東湖叛新村尋試點盛實行耕新型籠住宅芳區管鋪理19洪94年3月建折設部33號令論明確快指出軌：“缺住宅舅小區梳應當趁逐步歡推行凱社會沾化、憤專業凝化的真管理糊模式桐，由默物業晝管理剖公司軋統一燒實施造專業宣化管探理。籮”20壇00年10月15日，新中國商物業非管理段協會麻在北滋京成殃立物業壩管理早法制抖環境舉得到斜改善葉。《物業墳管理敞條例》，并怨自20山03年9月1日起設施行中央但廣播弓電視傘大學蒙、廣淋州廣悄播電包視大摘學共塵建物姓業管另理專驚業基本搭內容物業必管理烈的基臣本內嫁容常規奪性的攻公共抖服務針對裝性的英專項護服務委托接性的倡特約截服務中央球廣播菊電視聯大學鋼、廣鑒州廣艘播電俱視大章學共志建物企業管刪理專益業常規吊性的慣公共型服務

公共胃管理套服務蒸是物苗業內名所有馳業主蜜和非翼業主臺使用悉人每澤天都怒能享忍受到耳的普班惠性添服務房屋績建筑頂物的段基本燙管理房屋現設備撿、設消施的炊基本攀管理安全棉防范協和消義防管壁理環境愁衛生蛙和綠搭化管羞理車輛類停放騾秩序改和道原路、僅場地產的管凳理物業鳳維修沫費用握和維腥修基勞金的相賬務纏管理物業叼檔案秧資料辰的管站理公眾術代辦出性質圖的服局務常規萌性的庫公共覆服務中央寫廣播歌電視傾大學魂、廣溫州廣浩播電疤視大座學共聽建物樂業管采理專透業房屋罷建筑卡物的貨基本稍管理這是雜為保宏持房溪屋完魔好率勢，確采保房冬屋使壞用功盜能而說進行套的管奧理服攀務工偏作。還包括乓：房屋晌使用體的管覽理建筑疊物的箱維修套管理建筑牲物的貸裝修灰管理中央赤廣播絹電視主大學品、廣燙州廣帖播電削視大披學共宏建物這業管度理專私業這是序為保酒持房序屋及賊其配簽套設之備、削設施井的的傘完好裙及正句常使勿用而辜提供放的管廢理服賓務。葡包括阿：各類捆設備丑、設慮施基善本情歇況的標掌握各類造設備倡、設似施的圈管理房屋丑設備癥設施啄的基林本管可理中央駝廣播絲式電視披大學夕、廣賄州廣姻播電胃視大谷學共專建物倆業管兵理專志業境衛團生和腦綠化湯管理這是榮為了奸凈化廊、美呆化物悅業環隸境而相提供趴的管辛理服雖務。揉包括柴：清潔宗衛生震管理綠化掌管理中央顆廣播戶電視耽大學昨、廣屢州廣常播電釋視大業學共姜建物某業管載理專圣業安全僚防范危和消響防管郊理這是增為維亮護物瓣業正調常的填生活稿、工版作秩災序而斗提供乖的一裳項專屯門性倆管理糕服務畜。包澇括：安全穴監督鐮控以星及突爛發事勾件的球預防妻和處治理消防盒管理中央狡廣播姿電視賠大學農、廣懷州廣壩播電鉤視大稈學共瘋建物算業管餅理專界業車輛音和道井路陜、場千地的雄管理這也志是為免維護趨物業益正常專的生蝦活、唉工作苦秩序任而提旁供的牌管理職服務捷。包駁括：車輛偵和專單用道爛路、湯場地累的使供用管饑理交通岸秩序腦維護中央抬廣播孕電視奪大學厘、廣牙州廣視播電季視大懂學共赤建物勾業管痕理專索業維修勿費和什維修源基金搬的賬穩務管尼理這是徑指物件業管絨理企脾業接喇受業咱主委為托，師代管傍物業涼共用紐奉部位臭、共由用設謝施、榜設備眠專項絕維修祥基金位，根并據委警托人司的決扎定，默做好羞維修襖基金腥的籌童措和姻使用識計劃窩，對貌發生懷的維涼修費冤用進置行分雨攤和互收費臣等賬翁目管無理中央隨廣播肆電視跳大學升、廣喇州廣惹播電擔視大晨學共辭建物蛇業管致理專癥業物業良檔案俘資料驗的管宴理建設點單位兆和物濁業管劑理企再業在鍵辦理言物業存承接逆驗收棍手續懇時，喇應當排向物矮業管云理企籮業移蒙交的泛資料建立年完整而的業漂主和霧非業戴主使蓮用人妻的資頃料中央雄廣播響電視掃大學襲、廣理州廣構播電別視大恰學共遠建物濫業管袖理專奴業公眾販代辦那性質外的服志務這是有為業卷主和前使用額人提長供代遇收代挖繳水宋電費慕、煤雷氣費司、有資線電釣視費私、電鄰話費掙等公送共事革業性涂費用變的服稍務工帶作中央損廣播結電視掩大學綿、廣軍州廣鐘播電另視大粗學共摸建物托業管騙理專溉業針對默性的本專項縣服務滿足株其中曠一部成分人戰和單沙位的進一定宣需要道而提理供的稼各項盜服務紫工作傭，其療特點敗是物業秋管理春企業還事先絞設立冰服務貓項目公布拉服務精內容鼠和質敵量、老收費咳標準業主愿和非玩業主莫使用姐人可蜜自行倚選擇中央福廣播辦電視壞大學震、廣侵州廣覆播電拖視大剖學共敘建物脾業管脫理專接業針對析性的己專項釘服務﹁續﹂中央副廣播隨電視軌大學榆、廣住州廣脅播電佳視大漂學共崖建物族業管步理專抖業委托勒性的禍特約喚服務為滿鎖足業賣主及才使用悟人的盞個別膜需要阿受其愉委托闖而提在供的礦服務搭。其嘩特點西是：通常處指在見物業榜管理油委托彼合同異中未版要求物業感管理棒企業宴在專劣項服報務中巧也未侮設立而物蔽業業嬸主和流非業絞主、毫使用羊人又然需要特約違服務區實際蛙上是缸專項述服務倒的補委充和邀完善中央叼廣播逆電視粗大學群、廣紛州廣賴播電頭視大凳學共龜建物揮業管濟理專裹業三大毅類管告理的仔關系上述奴三大濫類管榜理與母服務鬧工作源是物屋業管憐理的播基本墾內容第一柳大類芽是最論基本萬的工冤作，踩是必燙須做戒好的同時療根據鞏自身馬的能憲力和疫住用孕人的下需求爬，確塌定第怎二、拘第三黃大類鉗中的門具體北服務象項目歉與內軍容，年采取帶靈活紗多樣夜的經屢營機蜓制和湯服務炊方式飛，以傾人為禍核心套做好冊物業炒管理曉的各毛項管忽理與渴服務病工作襪，并勻不斷跳拓展廚其廣仁度與藏深度中央炊廣播宜電視盤大學但、廣滋州廣泡播電習視大狼學共箭建物致業管彈理專屯業基本竿環節物業黑管理廉的基枝本環雕節策劃痛階段前期遵準備服階段啟動承階段日常透運作肌階段中央圍廣播摘電視葵大學西、廣抓州廣雅播電老視大脆學共春建物歸業管追理專雖業物業揮管理帽的策誓劃階違段策劃階段三個基本環節前期刑介入制定花物業錘管理緊方案選聘泊或組利建物缸業管明理企排業中央乒廣播棟電視惡大學像、廣職州廣加播電女視大灑學共簡建物鹽業管聞理專利業物業圍管理轟方案剪的主猾要內制容中央廢廣播汗電視睛大學咸、廣澤州廣輛播電村視大秤學共肥建物厲業管翁理專密業物業莊管理嘉的前屑期準版備工簽作包蘋括物業呈管理寇的前儲期準悄備階油段機構局設置稍與擬插定人廚員編揪