青劍湖xx號地塊前期定位報告2007年元月目錄一、宏觀環(huán)境分析二、蘇州別墅市場研究三、市場競爭及客源分析四、項目分析五、項目核心定位六、項目建議宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析政策環(huán)境分析政策出臺后，蘇州商品房交易6、7、8月份市場成交指標(biāo)下降較多，市場反映明顯“國六條”政策重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房；進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策；合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長；進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，加強房地產(chǎn)開發(fā)全過程監(jiān)管；規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場；完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度。宏觀環(huán)境分析政策環(huán)境分析這項政策有利于緩解市場供需結(jié)構(gòu)性矛盾。別墅開發(fā)受到了嚴(yán)格的控制。別墅產(chǎn)品將會逐步稀缺。停止別墅用地土地供應(yīng)2006年5月30日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前進一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》，決定從即日起，中國一律停止別墅類房地產(chǎn)項目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對別墅進行全面清理。宏觀環(huán)境分析政策環(huán)境分析“住房結(jié)構(gòu)”調(diào)控細則2006年7月13日，建設(shè)部正式公布了《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》(即165號文件)。①.90平方米套型建筑面積指“單套住房的建筑面積”；②.套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重必須達到開發(fā)總面積的70%以上；③.今年6月1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項目，由當(dāng)?shù)卣虻刂埔说卮_定需要調(diào)整的情況。在此宏觀背景下，本項目包含優(yōu)勢的同時，更多的要接受市場考驗和自身的挑戰(zhàn)。宏觀環(huán)境分析政策環(huán)境分析政策點評持續(xù)宏觀調(diào)控，表明政府穩(wěn)定房價、保證經(jīng)濟穩(wěn)定健康運行的決心。房地產(chǎn)市場將回歸到理性狀態(tài)，有利于行業(yè)長期穩(wěn)定的發(fā)展。從土地市場來看，別墅開發(fā)限令是把雙韌劍。在宏觀調(diào)控背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨重新洗牌。宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟環(huán)境分析園區(qū)經(jīng)濟不斷發(fā)展，帶動了唯亭板塊經(jīng)濟的發(fā)展。蘇州工業(yè)園區(qū)十年GDP發(fā)展列表年份19941995199619971998199920002001200220032004200506年1-9GDP（億元）11.313.619.632.750.374.4130.5180.2252365503581511.7增長率（%）/19.944.666.953.647.975.438.139.745.137.815.5——占全市比（%）///2.94.05.58.510.212.113.014.614.4——宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟環(huán)境分析園區(qū)已經(jīng)成為蘇州市房地產(chǎn)市場的領(lǐng)頭羊地位。園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概況年份199819992000200120022003200420052006（1-11）園區(qū)房地產(chǎn)投資額4.355.076.097.8417.52862.13100.1103.5年增長率25.1%16.6%20.1%28.7%123.2%60.0%121.9%61.1%15.7%全市房地產(chǎn)投資額58.560.159.966.8107.3177.9334.3420409.6園區(qū)占全市比重7.4%8.4%10.2%11.7%16.3%15.7%18.6%23.8%25.3%宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟環(huán)境分析園區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展帶動了行政區(qū)域的不斷擴大，是園區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展的機遇。大量外資企業(yè)和就業(yè)人口的進入，帶來了大量的較高消費能力群體和住宅市場的旺盛需求。經(jīng)濟分析小結(jié)宏觀環(huán)境分析唯亭鎮(zhèn)介紹唯亭鎮(zhèn)主導(dǎo)旅游度假功能，成為蘇州工業(yè)園區(qū)的北部城市副中心。唯亭鎮(zhèn)概況地理位置唯亭鎮(zhèn)東臨蘇州古城、西接昆山市、南靠園區(qū)中心地帶、陽澄湖、環(huán)抱青劍湖。行政區(qū)劃唯亭屬于蘇州工業(yè)園區(qū)下轄的經(jīng)濟重鎮(zhèn)，在05年，唯亭合并了毗鄰的跨塘鎮(zhèn)。宏觀環(huán)境分析唯亭城市規(guī)劃良好的城市規(guī)劃，唯亭未來的發(fā)展前景非常看好。一心:唯亭北部新行政中心區(qū)域，將形成園區(qū)北部的行政和商務(wù)中心；二片:葑亭路沿線10萬人居住組團和青劍湖地區(qū)5萬人居住組團；三圈:青劍湖環(huán)湖商業(yè)圈、陽澄湖沿線商業(yè)圈和312國道沿線商業(yè)帶；宏觀環(huán)境分析青劍湖板塊青劍湖板塊定位是本案的先天優(yōu)勢和價值點。規(guī)劃詳情青劍湖環(huán)湖片區(qū)是唯亭鎮(zhèn)未來的行政商貿(mào)核心區(qū)。青劍湖環(huán)湖商業(yè)圈，將重點發(fā)展總部經(jīng)濟、高檔會所、賓館酒店等。環(huán)青劍湖沿線，將形成一個5萬人組團的低密度社區(qū)。蘇州別墅市場研究別墅市場研究蘇州別墅發(fā)展歷程第一階段：外銷別墅——別墅市場的起步（1994年-1998年）外企進入蘇州，別墅高檔外銷獨棟別墅為主。古城區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)稀少。第二階段：經(jīng)濟型別墅占據(jù)主流（1998年-2000年）出現(xiàn)TOWNHOUSE別墅形態(tài)，如獨墅苑、美墅緣，規(guī)劃缺少創(chuàng)新。第三階段：高檔別墅步入市場（2000年-2004年）蘇州別墅有了質(zhì)的飛躍，自然生態(tài)豪宅出現(xiàn)。代表項目“天倫?隨園”、“碧瀛谷”。古城區(qū)內(nèi)則出現(xiàn)了以中式庭院風(fēng)格為主題的別墅項目如江楓院、寒舍等。4）第四階段：品牌開發(fā)、產(chǎn)品創(chuàng)新時代（2004年開始）品牌開發(fā)商進入，產(chǎn)品創(chuàng)新時代到來，如中海半島華府，受到蘇州市場的追捧。別墅市場研究蘇州別墅分布格局根據(jù)目前的別墅市場的分布狀況來看，目前初步形成太湖板塊陽澄湖板塊木瀆板塊古城區(qū)板塊園區(qū)板塊別墅市場研究太湖別墅板塊概況：太湖板塊：靠太湖依山傍水，自然資源得天獨厚。區(qū)域環(huán)境適宜休閑、度假。客源比較高端：蘇州本地經(jīng)商業(yè)主、區(qū)域外客戶，尤其是上海客戶占有重要地位，而且港臺和海外華人亦較多。該板塊具有很大的發(fā)展?jié)摿Α^(qū)域在售個案情況列表別墅市場研究太湖別墅板塊項目量體銷售均價（元/M2）面積范圍（M2）總價范圍（萬元）銷售率建筑風(fēng)格太湖之星三期250套10000247—363280—40080%歐式、現(xiàn)代天一墅62套15000300—900400—1000現(xiàn)代翠峰山莊52套15000500—718600—85055%歐式碧瀛谷58套12000293—427360-50050%現(xiàn)代寶島花園14000300-400390-52035%歐式太湖天闋46套12000600-800720-96050%日式高爾夫山莊12000400-450480-54040%現(xiàn)代西山恬園61套10000230—320218—27565%中式古北雅園120套11000261-343270—55030%西班牙太湖美山莊142套獨棟6700雙拼5200獨棟250-300雙拼18895—18075%歐式東山景園175套獨立7500雙拼6000獨立260-300雙拼190獨立195-225雙拼11460%中式個案分布區(qū)域在售樓盤共12個：其中度假區(qū)中心和西山各5個，東山2個。產(chǎn)品形態(tài)度假區(qū)中心——高端的獨立別墅為主；西山、東山樓盤——多層和聯(lián)體別墅為主，也有少量的獨棟。價格分析價格因素：湖景、山景。度假區(qū)中心：獨棟主力價格1.2萬元/平方米以上；西山、東山：多層價格3300-3400元/平方米左右；聯(lián)體別墅5000-6000元/平方米之間；獨立別墅1萬元/平方米左右。別墅市場研究太湖別墅板塊主力喚面積犬分析獨棟六主力客面積罵差別鼠比較站大；獨棟28伍0-讓32躬0平方葛米的溪戶型健去化臣較快銜；聯(lián)體邪別墅絮在區(qū)抱域市惰場內(nèi)貓相對濟稀缺謀。主力招總價曉分析獨立標(biāo)別墅刊主力腰總價顧帶差遵別很進大；主力嚷總價步范圍30矮0萬-5伙00萬之財間，現(xiàn)其中35矩0萬的城總價曾銷售賤較好鉆。。產(chǎn)品劫分析基本臺上都安帶獨肆立花厚園；產(chǎn)品臭風(fēng)格望園林旁式、登中式尋、日閃式和有歐式喝等種池類齊件全。別墅市場研究太湖別墅板塊去化闊分析整個偷太湖家區(qū)域蝴以旅貫游度約假型御為主釘，總辛價較初高；區(qū)域贈內(nèi)別到墅的舞去化桃速度杏和去井化率缺較低難。客源欺分析本地刮業(yè)主專大約50宏%，外掀地投購資主瞎要來漿自上篇海。購買壘者主禍要是牛私營轎業(yè)主滾。主要遵用途導(dǎo)為度掀假，殘同時面都帶俗有投瞇資目械的。1、童太湖躍旅游摔度假加區(qū)在遠售樓辰盤以渾高檔蛙的獨考立別因墅為蟲主，愚聯(lián)體宋別墅捆相對印稀缺陰；2、湖從銷融售情耍況來竭看，曉高總餓價的滅獨立娘別墅攜銷售證緩慢案，總駝價成匆為影溉響項謊目去減化的臘主要鹽因素技之一表。別墅市場研究太湖別墅板塊別墅市場研究木瀆別墅板塊概況巴：木瀆螞是山列水園使林古薦鎮(zhèn)，勾擁有治眾多炎私家演園林衣與風(fēng)浴景名志勝，誼經(jīng)濟脆型別屢墅、點高端耽別墅范皆有帖。由于診木瀆采離新鋪區(qū)較購近，莖區(qū)域槐別墅也主力葉客源摩為蘇涌州本射地高帥端客亞源，個有公街務(wù)員筐、文進教事檢業(yè)和符商界饅精英抗。對市栽場影單響力證較大筍的產(chǎn)淺品如諒天倫謝隨園鉆、天云鄰風(fēng)昏景則渡會吸替引區(qū)努域外娃的實辭力客園戶，符如上概海、顛浙江王等地的。別墅市場研究木瀆別墅板塊區(qū)域壁在售服個案忘情況后列表案名類型開盤日期量體面積范圍（平方米）單價（元/平米）總價（萬元）建筑風(fēng)格蘇園居住型06.451套200-300聯(lián)體7200150-220萬現(xiàn)代中式泉景十八島05.10135套260-270雙拼6900180萬現(xiàn)代天倫隨園居住兼度假03.465套356—56713000-15000600-1000中式園林天鄰風(fēng)景三期03.4160套320—600獨立9500300—600現(xiàn)代、歐式產(chǎn)品也形態(tài)區(qū)域畢別墅損以居懼住為頂主，痕經(jīng)濟率型的競獨棟終、聯(lián)豬體、霉雙拼慣占據(jù)勾市場映主體啞地位憐。價格扛分析目前肚木瀆澤在售酬別墅磚基本須進入庸尾盤我階段末，雙適拼和月聯(lián)體勵價格棚在70直00元左天右/平米完，獨閘棟價循格在10麗00暢0元/平米匹。主力烤面積獨棟菠面積能在32芽0-兼60過0平米窮，小誦面積腦去化饅快；雙拼絮面積殃在20塵0-狼30利0平米翼左右殖，市落場供帥不應(yīng)玩求。主力雨總價目前30隊0-教40版0萬以股內(nèi)的電總價拾市場辮接受抱度相露對較梯高；雙拼歪和聯(lián)皆排別裝墅總庸價范剝圍15徐0-誼22杏0萬元膝之間煩，主致力總蠻價18秘0萬元垃左右頸。別墅市場研究木瀆別墅板塊產(chǎn)品車分析木瀆權(quán)別墅沾中式弄風(fēng)格減為主貍，包撤括園夢林式品、現(xiàn)缸代徽煮式。去化娘分析此前狐推出挪的蘇菜園、似泉景圈十八馬島，何由于庭面積醋小、淡總價深較低纖，故眼去化襖速度匆較快筐；而天蠟鄰風(fēng)姨景、奶天倫籮隨園那的戶書型較裁大，掉品質(zhì)賓較高老，故衛(wèi)去化系周期痕較長運。客源籌分析聯(lián)排妙雙拼拖客源淹：木偵瀆私鞏營業(yè)殲主為螺主；嗽新區(qū)倦、市逐區(qū)、譯吳中竹區(qū)的種私營庸業(yè)主毫；政盼府機馳關(guān)、他企業(yè)陳高管方；獨立念別墅營客源吉：江恰浙投迫資客改、蘇鹿州客寸戶（驚居住替、投甚資）投；臺屬灣人別墅市場研究木瀆別墅板塊別墅市場研究古城區(qū)別墅板塊概況畫：古城隙區(qū)別鑼墅的孟價值腦當(dāng)屬葉蘇州咳之冠蟲，其貨蘊涵罪了25聽00年深英厚的辭歷史瘦文化計底蘊獨以及叼古典在私家超園林?jǐn)r。區(qū)域沖吸引測了對街蘇州旬有著槳濃厚和感情沫的外犬地成因功人意士，截如上膽海客吧戶、氏港臺濕和海元外華丘人等辰。別墅市場研究古城區(qū)別墅板塊區(qū)域略在售禍個案趨情況宅列表案名類型開盤日期量體面積范圍（平米）單價（元/平米）總價（萬元）建筑風(fēng)格庭園居住型05.9一期聯(lián)體20套209—38713000250—500中式大觀名園居住型一期04.9聯(lián)體37套170—3737700—10000130—400現(xiàn)代金帝城市別墅居住型05下半年聯(lián)體121套180、2109000-12000180-220現(xiàn)代中式世家留園居住型05.10聯(lián)體64套234-24210000240現(xiàn)代中式拙政東園居住度假04.6獨棟30套300—40020000600—800中式產(chǎn)品爪形態(tài)本區(qū)學(xué)域以濃中式豆別墅落為主忘。產(chǎn)鈴品形脹態(tài)主梁要以錄聯(lián)體近為主悔，其廈余少土量獨種立別眠墅。價格豆分析聯(lián)體佳均格先在1萬-1腫.3萬元/平米撤。未犬來市挺區(qū)獨餃棟價曬格將寺突破20旬00百0元/平米既。主力衫面積在售握聯(lián)體抗別墅全面積渠在18告0-肺24紡0平米秘為主次力面狹積，刃獨棟勤面積兩在30鳳0-物40指0平米紛之間己。主力盯總價古城始區(qū)別鏟墅以混自住盡型為敗主，獄區(qū)域惡推案消量較屬少。拒市場占去化活速度衣較快廣。別墅市場研究古城區(qū)別墅板塊別墅市場研究園區(qū)板塊別墅板塊概況辣：園區(qū)青商品槳房以搬高層號住宅耗為主辛，別傘墅是券區(qū)域止市場陽的一孤個稀佛缺產(chǎn)摟品。高端摘品質(zhì)伴純別櫻墅主坡要圍行繞金愉雞湖剛優(yōu)越抹的景基觀資獨源展杰開；大型副的居汽住社悔區(qū)也軍連帶耐有經(jīng)花濟型藍的聯(lián)裳體、蘋疊加紙別墅惰。別墅市場研究園區(qū)板塊別墅板塊區(qū)域潑在售跪個案旋情況疼列表板塊名稱總案量（萬㎡）產(chǎn)品類型均價萬元/平米主力面積（平米）總價范圍（元）去化率建筑風(fēng)格湖西翠湖雅居2獨立聯(lián)體1.7（聯(lián)體）2（獨立）300聯(lián)體350獨立510萬（聯(lián)體）700萬（獨立）75%意式湖東半島華府119戶聯(lián)排雙拼0.95聯(lián)排1.35雙拼240-280228-308100%意式湖濱一號聯(lián)排62聯(lián)體1-1.1247-282247-310100%意式德邑5萬方共180戶聯(lián)排獨立疊加聯(lián)排0.95獨棟1聯(lián)排240-300獨棟334-463216-30050%德式楓情水岸88戶疊加0.85220-240187-20459%現(xiàn)代雙湖高爾夫花園92戶疊加0.9220-240198-21690%現(xiàn)代湖適別墅1.8聯(lián)排0.85215180萬95%現(xiàn)代產(chǎn)品范形態(tài)獨棟恭、雙肚拼、悄聯(lián)體后和疊奸加別匹墅皆姓有。捎聯(lián)體蘇別墅永占據(jù)幫主體航。建筑育風(fēng)格船也豐跟富多威彩，賽有現(xiàn)滑代式挪、意騰式、虹德式?jīng)Q、英劃式、糧法式幟以及堆中式站等。價格苗分析聯(lián)體賢均價影約95祖00元/平方怨米左銹右；獨棟洪均價10形00餃0元/平米勢以上忘；疊加闊別墅河單價費相對魔便宜六，價破格在85妖00叫-9遲00映0元/平方散米之醋間。主力溉面積目前憤在售巴聯(lián)體斑面積模在24靈0-壇28滴0平方玩米左嚷右，璃雙拼讀在28竹0平方責(zé)米左貝右。別墅市場研究園區(qū)板塊別墅板塊主力堵總價疊加津別墅祖總價續(xù)在20床0萬-2修40萬之嗎間；吵聯(lián)體爆別墅蘿基本弱在24披0-娛30夜0萬。客源聞情況客源豆基本犯上以根園區(qū)塊外企帳高管允、私工企老篩板、事市區(qū)和私企將老板嬸、部迷分外錄籍人匆士為回主，類以及班部分床投資歡客源蝕。銷售宜情況由于破區(qū)域玩別墅埋推量瓶較小梁，加兼上地炎段價姑值、眨優(yōu)美徒環(huán)境拆和完早善的猴配套掉，因濟此別察墅項斧目銷閥售形尋勢比績較好專。別墅市場研究園區(qū)板塊別墅板塊別墅市場研究相城板塊別墅板塊概況浪：在陽芬澄湖鐮的西濾岸，悟分布輛著多再個高指檔的績別墅痛社區(qū)鄉(xiāng)豐，共情同構(gòu)凱成了柔相城剛的高玻檔居擋住地沃段。主要晶別墅辟樓盤藝有：憑中興逃高爾絕夫別撤墅、慎招商度依云黎水岸逆、酈冤城別院墅、蘋靜湖港國際受水岸諷、領(lǐng)代島別纖墅和欣聆湖群麗墅習(xí)。別減墅群占簇，尚坐擁須萬畝狂陽澄蒸湖畔緞美景頭。別墅市場研究相城板塊別墅板塊區(qū)域陵在售厭個案認(rèn)情況姻列表案名量體面積范圍單價總價銷售率建筑風(fēng)格戶平方米元/平方米萬元麗晶星河獨立48聯(lián)體18獨立364-371聯(lián)體200-238獨棟6200聯(lián)排5200130—200別墅90%歐式鸝島別墅獨棟16聯(lián)體64獨棟290-455聯(lián)體199—244獨棟0.75萬-1萬聯(lián)體470094—200別墅60%現(xiàn)代中興高爾夫獨立207311-44612000400以上80%北美聆湖麗墅46000獨立256—286聯(lián)體203—225獨立6400聯(lián)體5000100—18075%北美陽澄領(lǐng)島79354獨棟320—360雙拼280—310獨棟6500雙拼580080%依云水岸一期220聯(lián)體241—303疊加185—188聯(lián)體7500疊加6700聯(lián)體180，疊加120一期95%現(xiàn)代戶型穩(wěn)面積北差異汗大按分哀布區(qū)季域劃平分，顆可將秒相城隸區(qū)別榴墅市爆場分粱為中曠心城順區(qū)和狼周邊約鄉(xiāng)鎮(zhèn)辱兩塊搏。現(xiàn)薄以列但表形勤式進映行分村析。別墅市場研究相城板塊別墅板塊物業(yè)類型區(qū)域面積范圍（平方米）獨棟中心城區(qū)290—455周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)256—371雙拼中心城區(qū)199—303聯(lián)體疊加周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)203—239中心城區(qū)185—188別墅市場研究相城板塊別墅板塊客源依方面別墅閘客源蔥分布卷市區(qū)磨、相敬城、瓶園區(qū)榜為主坐，客械源的惠職業(yè)膀以私肺營業(yè)暑主和至外企扭高級信管理尼人員濟為主奸。區(qū)域批市場因綜合跌分析相城脆區(qū)別蠟墅群嶄主要言以居鉗住型閑為主馳，度警假別循墅為鋤輔；相城便區(qū)在穿售別洲墅中桶多數(shù)產(chǎn)有聯(lián)尸排別拌墅，內(nèi)面積爺多控銅制在25迫0平方原米左寨右，招聯(lián)排徹供應(yīng)端充足涌；面積考在20報0—伍24察0平方色米的驢居住屠型別穗墅市儉場接鑄受度娛更高藏。別墅市場研究市場分析總結(jié)戶型遣面積縣普遍呈偏大單價口、總蒸價一伶路走削高產(chǎn)品鐵日新資月異候，品統(tǒng)質(zhì)提經(jīng)升較權(quán)快營銷鼓手段鋤不斷店升級經(jīng)濟積型居第住別捆墅成毫為市祝場主潮打市場芽競爭脈分析市場敗競爭助篇整體喝市場壟狀況中心城區(qū)環(huán)石湖板塊環(huán)太湖板塊工業(yè)園區(qū)高新區(qū)吳中區(qū)環(huán)金雞湖板塊環(huán)春申湖板塊環(huán)陽澄湖板塊木瀆板塊新區(qū)周邊板塊目前市場尚未真正啟動主流價位：6000-7000元/M2左右產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)體為主主要客源：吳中、市區(qū)的高端自住客源代表樓盤：石湖之韻關(guān)鍵詞：景觀、產(chǎn)品力依托古城資源，以園林別墅為主，定位高端主流價位：10000元/M2以上產(chǎn)品形態(tài)：獨立別墅為主主要客源：蘇州及上海的度假投資客源代表樓盤：太湖之星相城區(qū)主流價位：10000元/M2以上產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)體為主主要客源：高端的園區(qū)、市區(qū)及外地自住型客源代表樓盤：中海半島華府關(guān)鍵詞：產(chǎn)品力、營銷推廣主流價位：7000元/M2左右產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)體為主主要客源：木瀆、新區(qū)、市區(qū)的高端客戶，自住型客戶在逐步增加代表樓盤：蘇園關(guān)鍵詞：價位、市場時機主流價位：6000-7000元/M2產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)體疊加獨立主要客源：相城、園區(qū)、市區(qū)高端客源，總體定位以度假為主，主打自住型別墅贏得市場先機代表樓盤：依云水岸主流價位：5000元/M2產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)體為主主要客源：新區(qū)及市區(qū)的自住客源代表樓盤：名墅關(guān)鍵詞：價位、時機市場競爭篇競爭市場明確唯亭訴板塊：規(guī)隆劃為容低密撫度居散住區(qū)否；相城赤板塊：沿伸陽澄掀湖西臟岸別狠墅區(qū)怖。環(huán)金邀雞湖剝板塊：高投檔別捎墅所培在地沖；湖東罷板塊：靠謀近本樸案區(qū)椒域最激近；雙湖暮板塊：園易區(qū)中菠心板腦塊市碎場補析充；相城板塊唯亭板塊雙湖板塊湖東板塊環(huán)湖板塊市場競爭篇環(huán)金雞湖板塊在售尼個案彎情況板塊名稱總案量（萬㎡）產(chǎn)品類型均價（元/平米）主力面積（平方米）總價范圍（元）去化率建筑風(fēng)格環(huán)金雞湖板塊翠湖雅居2獨立聯(lián)體17000（聯(lián)體）20000（獨立）300聯(lián)體350獨立510萬聯(lián)體700萬獨立75%意式半島華府119戶聯(lián)排雙拼12000（聯(lián)排）14000（雙拼）240-280228-308100%意式產(chǎn)品瞎分析獨棟遺、雙惱拼、啞聯(lián)體遣三種蕩產(chǎn)品糧類型嶼，聯(lián)尺體占狂據(jù)主翻體。書建筑禽風(fēng)格屈意式寶為主豈。價格運分析在均爛價約1.辭2-坡2萬元/平米排左右友，單械價占膊據(jù)園笨區(qū)榜阻首。主力舟總價獨棟盾主力津總價35判0萬；北聯(lián)體歉主力霞總價24泉0-仙30夕0萬。客源糟情況客源華以園貞區(qū)外受企高擔(dān)管、欠部分如外籍扒人士逃為主幸。市場競爭篇環(huán)金雞湖板塊未來練供應(yīng)創(chuàng)分析環(huán)金飾雞湖少板塊芝目前浙市場槍存量溪比較脅多，越別墅催總存爭量達橫到3靜3.數(shù)1萬罰平方仔米，翻本板初塊是忠園區(qū)拾未來甚別墅描的主席力市松場之澆一。板塊名稱開盤總案量（萬㎡）產(chǎn)品類型均價（元/平米）主力面積（平米）建筑風(fēng)格環(huán)金雞湖晉合06號地塊未定12.2獨立、聯(lián)體、雙拼未定未定未定中海07號地塊未定13.9未定未定未定未定中金·玫瑰灣上半年7雙拼、聯(lián)體聯(lián)體10000210西班牙市場競爭篇環(huán)金雞湖板塊重點較個案朋點評中海槽半島主華府坐擁礦金雞劑湖八螞景之與一的懶金雞富墩；原版呆移植待的異喊域風(fēng)梁情易醬受本泄地高宴端客明群青謹(jǐn)睞；中海赴強大埋的品逝牌實努力和倚在本比土迅隆速擴務(wù)張的觸土地堵收購私行動仗形成珍的品鑰牌號微召力室；滿足硬本地黨高端功客戶鴉群需悉求的擋戶型嫩設(shè)計凡及建躺材配鞠套；建立技在數(shù)皮盤聯(lián)北動基招礎(chǔ)上礎(chǔ)的巨裕大的耕營銷瞞合力蜘和情化景營困銷模競式的沿成功摟運用芽。市場競爭篇湖東板塊在售辣個案笨情況產(chǎn)品卻分析獨棟偏、雙往拼、郵聯(lián)體膛三種待產(chǎn)品井類型果，聯(lián)罷體占策據(jù)主目體。棄建筑花風(fēng)格疾多樣傻。價格游分析疊加際別墅貼均價窄約0.削85萬元/平米額，聯(lián)過體均曾價0.蜂95孫-1萬元/平米鋸左右靈，獨焰棟均猴價約1萬元/平米紙左右杠，獨梢棟單裙價不斷高。主力吐總價主力緣瑞總價苗范圍20啄0-帥30合0萬。板塊名稱總案量產(chǎn)品類型均價元/平米主力面積（平米）總價范圍萬元去化率建筑風(fēng)格湖東板塊湖濱一號聯(lián)排62聯(lián)體10000247-282247-310100%意式德邑5萬方共180戶聯(lián)排、獨立疊加聯(lián)排9500獨棟10000聯(lián)排240-300獨棟334-463216-30050%德式伊頓?小鎮(zhèn)32戶聯(lián)體10000376-427平米350-40059%英式楓情水岸88戶疊加8500220-240187-20459%現(xiàn)代市場競爭篇未來供應(yīng)分析板塊名稱開盤總案量（萬㎡）產(chǎn)品類型均價（元/平米）主力面積（平米）建筑風(fēng)格湖東板塊萬科別墅未定12.5聯(lián)體未定未定----巴黎印象未定4小高層多層聯(lián)體未定未定法式伊頓小鎮(zhèn)未定2多層、聯(lián)體未定350英式中海08號未定2多層小高層聯(lián)體未定未定未定目前苦湖東泄開發(fā)早存量周達到沿20度.5仙萬平濃方米棗。幾銹個主嫂要項妖目都壟不是攏純別患墅區(qū)功，產(chǎn)婦品以細經(jīng)濟寸型的美聯(lián)體轎別墅控為主掠，我咱司認(rèn)競為該期板塊丟地段口區(qū)位核優(yōu)越常，產(chǎn)炎品類紋型對肢于本省案戶膠有直際接競膏爭影董響。市場競爭篇重點個案點評重點池個案污點評德邑遇別墅諒(德飾邑花站園)德邑拋是中賢新置剪地在撥蘇州梯開發(fā)魯?shù)牡诿梢粋€肥真正學(xué)意義馳上的纏高端先別墅姻項目掏。在建責(zé)筑規(guī)露劃上金秉承井德式言建筑孫理念侮，采擴用簡佳約、棉內(nèi)斂陡的幾棵何造昨型。推廣東主題鋪為“被郵寄堵一個舍德國避給你開”，浴主打楚湖東CB幣D內(nèi)首墊席別促墅需州求。主要徐推廣濁手段星為大佛型戶矛外PO正P、新特聞媒容體軟例性報吃道和SP活動凍。主要北目標(biāo)悶客戶范群仍棄然是讀園區(qū)裳高收稍入人腹群和潮蘇州感大市重范圍療內(nèi)的維私營鍬企業(yè)昂主。市場競爭篇雙湖板塊分析在售吊個案貍情況產(chǎn)品揪分析產(chǎn)品扭類型棵是聯(lián)忌體、惱疊加貍別墅準(zhǔn)為主暖體。遇現(xiàn)代桃建筑石風(fēng)格泰。價格誼分析均價0.蒸85巨-0箭.9萬元/平米湖左右土，單筐價位悠居園況區(qū)最鐵低。主力敗總價主力金總價賭范圍18基0-鞋22靈0萬。板塊名稱總案量（萬㎡）產(chǎn)品類型均價元/平米主力面積（平方米）總價范圍（元）去化率建筑風(fēng)格雙湖高爾夫花園92戶疊加別墅9000疊加220-240198-21690%現(xiàn)代湖適別墅1.8聯(lián)排8500（聯(lián)排）215180萬聯(lián)排95%現(xiàn)代市場競爭篇未來供應(yīng)分析目前棋雙湖夕板塊傳開發(fā)避存量滔達到橫49協(xié).2僚萬平還方米瘋，位戚居園收區(qū)開混發(fā)存這量之森首，怪未來否產(chǎn)品疑形態(tài)冰以聯(lián)扯體別需墅為階主。兼在地鄉(xiāng)豐段、損產(chǎn)品艇類型翁、總親價方綁面對給本案辣競爭州最大推。板塊名稱總案量（萬㎡）產(chǎn)品類型均價（元/平米）主力面積（平方米）建筑風(fēng)格雙湖水墨江南14.7聯(lián)體未定未定中式星島仁恒10聯(lián)體未定未定未定大湖城邦別墅組團4聯(lián)體未定未定未定浙江杭龍20.5雙拼、聯(lián)體未定未定未定市場競爭篇重點個案點評重點繁個案圾點評水墨貌江南水墨石江南斗位于道園區(qū)弄金雞夜湖與玻獨墅雞湖兩糾湖之連間。傳承飛蘇州品古典世園林預(yù)建筑陜風(fēng)格盒。聯(lián)體侵、雙授拼、卻獨立愚別墅檢。面對居相同雨市場帶，主謎要吸均引園僻區(qū)中蛙高端頂客戶廟群。市場競爭篇相城板塊在售礎(chǔ)個案廊情況案名量體面積范圍單價總價銷售率建筑風(fēng)格戶平方米元/平方米萬元麗晶星河獨立48聯(lián)體18獨立364-371聯(lián)體200-238獨棟6200聯(lián)排5200130—200別墅90%歐式鸝島別墅獨棟16聯(lián)體64獨棟290-455聯(lián)體199—244獨棟0.75萬-1萬聯(lián)體470094—200別墅60%現(xiàn)代中興高爾夫獨立207311-44612000400以上80%北美聆湖麗墅46000獨立256—286聯(lián)體203—225獨立6400聯(lián)體5000100—18075%北美陽澄領(lǐng)島79354獨棟320—360雙拼280—310獨棟6500雙拼580080%依云水岸一期220聯(lián)體241—303疊加185—188聯(lián)體7500疊加6700聯(lián)體180，疊加120一期95%現(xiàn)代市場競爭篇相城板塊產(chǎn)品新分析產(chǎn)品披類型匹齊全續(xù)，聯(lián)功體別積墅為專主。龍以居鳴住型戀為主嫩，度撫假別核墅為倆輔，蛇聯(lián)排但主力掙面積澇在25礎(chǔ)0平方捆米左既右；價格睡分析相城掉中心秋區(qū)域周獨棟跑均價0.叮75體-1臣.2萬元/平米慣之間奇，聯(lián)術(shù)體均應(yīng)價47維00冶—7花50從0元/平米辦之間綢，價裝格相淺差較辰大。主力濱總價總價洪相差抹較大春，范牧圍在10耀0-匯40敵0萬之切間，襪主力浸價格糞段是18燈0萬-2香00萬之淺間。市場競爭篇重點個案點評重點構(gòu)個案賢點評依云譜水岸規(guī)劃度分析在蘇蛋州傳婦統(tǒng)庭泊院風(fēng)治格的帳基礎(chǔ)貿(mào)上融及入現(xiàn)辮代西籌方的繭居住黃方式屈。產(chǎn)品勇分析產(chǎn)品然以聯(lián)限排別價墅和匪花園嶄洋房直為主盒。企劃虧推廣戶外粗；報健紙；曾房交勉會。客源疫分布主力芝客戶該為蘇容州市嘗區(qū)和特相城版當(dāng)?shù)貏?wù)的私剪營業(yè)妹主、鍬公務(wù)告員較程多，魔其次原是園鳳區(qū)外握企業(yè)瀉中高孔管占注到相罩當(dāng)大那一部副分。市場競爭篇唯亭板塊分析君地個地塊換是區(qū)參域內(nèi)旋本案窄最主傘要的隙競爭潤對手排。該地恭塊20元06年8月份項成交厚，建辜筑形召態(tài)也辱會有券別墅秀產(chǎn)品博，是算本案聽的直肝接競塔爭對舉手。同時樹，為麗了提展高板駐塊價析值，豬君地閥項目嘩和本雀案又食是互貫動關(guān)堅系。編號地塊坐落基地面積容積率建筑面積樓面地價成交單位競爭態(tài)勢平方米平方米元/平米蘇地2006-B-16青劍湖西北星澄路以東185665.61.2/0.8/0.61543102333上海君地實業(yè)威脅最大市場競爭篇市場競爭總結(jié)板塊產(chǎn)品類型主力單價主力客源未來推量代表項目競爭態(tài)勢環(huán)金雞湖板塊獨棟聯(lián)排1.2萬-2萬園區(qū)外企高管外籍人士33.1萬翠湖雅居半島華府競爭較小湖東板塊聯(lián)體、雙拼0.85-1萬私企業(yè)主園區(qū)高管20.5萬湖濱一號德邑、伊頓競爭較大雙湖板塊聯(lián)體、疊加0.85-0.9萬私營業(yè)主外企高管49.2萬高爾夫花園湖適競爭較大相城板塊聯(lián)體為主獨棟0.75-1.2萬聯(lián)體0.5-0.75萬元市區(qū)、相城、園區(qū)依云水岸中興高爾夫競爭較大項目明分析項目蔑分析閘篇項目縫地塊響概況東：叢東部庭為28號地茫塊，烘未來惜開發(fā)燦建設(shè)質(zhì)住宅氣區(qū)，拉目前垮為空遍地；南：因地塊示南面鮮為唯稱亭的嘩主干螞道雙千陽路擁；西：追緊靠逆地塊電西面科是河仆道支膛流；殲青劍斜路；收青劍慶湖東依岸。北：勞地塊講北面料為大雕片空橫地，舞未來就也將腦建設(shè)安成為甘住宅介區(qū)。本案在區(qū)位及自然環(huán)境方面具有一定的優(yōu)勢周邊澤環(huán)境項目袍分析玻篇項目嗚SW櫻OT柱分析區(qū)位奇優(yōu)勢——本案黃地處棄唯亭姿鎮(zhèn)未給來新柿城鎮(zhèn)睡中心吉；環(huán)境韻優(yōu)越——本案星西臨帥青劍泉湖，多自然啞環(huán)境掃優(yōu)美豆；交通童便利——滬寧鞭高速睛陽澄籮湖服違務(wù)區(qū)構(gòu)、31煙2國道劇，滬帖寧鐵苗路等賊；市場東前景——陽澄偉湖板竹塊將挪成為搬太湖惱板塊媽之后素的一路大熱貓點。優(yōu)勢區(qū)域捷現(xiàn)狀——青劍基湖區(qū)放域配乞套設(shè)集施不夠全；湖景部資源筑不足——青劍呆湖面抱積較芬小，女知名導(dǎo)度不太高。生活壟機能預(yù)缺乏——地塊桿周邊廳區(qū)域據(jù)生活震機能揪及配羅套情蛛況較五差。公共民交通床不足——目前稼青劍嘩湖周拍邊只紋有87一條秘公交屬線路宴。劣勢項目鋤分析項目箭SW投OT路分析經(jīng)濟抄發(fā)展——園區(qū)鈔及唯扔亭鎮(zhèn)夕經(jīng)濟懸發(fā)展胞迅速紹；區(qū)域足規(guī)劃——規(guī)劃很為區(qū)大域房志地產(chǎn)蓄的可纏持續(xù)槳性發(fā)年展提慎供了憲動力剪；配套瓜逐步勇成熟——未來待區(qū)域冠配套線將逐皺步成渴熟；別墅謹(jǐn)用地薦停批——別墅碧項目章的稀縣缺性頑更為址突出襪。機會項目材分析項目附SW也OT域分析區(qū)域該人氣蒼不足——需要牧外區(qū)廈域客伙戶的坊導(dǎo)入矩；國家勢宏觀鉗政策——對別埋墅等惑高端蝴產(chǎn)品拳的調(diào)始控力精度較龍大；市場終競爭——區(qū)域蓋市場老競爭欺相對梳較為法激烈遠景碎不明——未來石一段何時期顏蘇州澇樓市爐的走滅勢仍很不明革朗。威脅項目捆分析項目紡SW評OT踢分析項目狀分析結(jié)論總體改而言慨，本麻案優(yōu)駱勢和抄劣勢蒙交互肢存在惡。關(guān)鍵寄如何史充分梯利用沾潛在濤機會鞭點，臨規(guī)避汗、弱秀化威勝脅。需要資充分斗利用茄項目蠅企劃妻包裝歪、注董重營職銷策壯略的鑒運用怕。充分獲挖掘買項目筒本身透的潛胡在價漢值，固取得亮市場沈競爭憑的優(yōu)滲勢。項目薄核心絞定位項目核心定位項目市場定位定位姥依據(jù)居住江型別階墅已梁成為分別墅圾市場豆的主漲導(dǎo)。項目急位于煩青劍伯湖畔見，環(huán)名境優(yōu)茄美。別墅聯(lián)市場取進入庸產(chǎn)品岡時代疤。建筑湊風(fēng)格下多樣紡化，播產(chǎn)品洞設(shè)計肉必須度遵循陶差別由化原喪則。合理猜控制領(lǐng)面積楊、總哨價，滑項目核迅速廣市場殘突破命。項目核心定位項目市場定位園區(qū)窗北部智新城飲?純望加州扎湖畔寫美墅定位悲詮釋強調(diào)傾本案覺處于傘唯亭潤北部寫新城耐鎮(zhèn)中墓心——青劍傷湖板距塊，豎板塊甘地段展價值服高；強調(diào)能本案盤周邊享自然祝環(huán)境說優(yōu)美——提高測別墅在居住果品質(zhì)裙。南加施州風(fēng)揚格——我們潔認(rèn)為寒該別釣墅產(chǎn)盾品比扁較獨季特，晝具有呼較強晉的市勻場競形爭力拒。項目定位價格建議獨棟旺均價腹：1還00掩00狡元/漫平方透米聯(lián)拼憲均價票：7循50君0元靜/平書方米定位途依據(jù)依據(jù)乒一：磚目前梅主要避參雙職湖板站塊、睜相城砌板塊什的銷過售價糾格；依據(jù)肌二：炭并充繪分考頌慮本牌案價窄值點結(jié)，所群以在組價格甩定位鮮上有去一定駕的差狹異性什。（具率體價徐格視尋的周賊邊競朽爭個倚案推元案時掙機、沾銷售融狀況殘及本案豈的前羽期預(yù)冤約狀根況最雀后確交定）項目定位目標(biāo)泳客戶援定位客源表來源辦比例撫估算錄表我司貸認(rèn)為頌本項封目的振客源粘定位參如下卵：唯猜亭本袍地客避戶、船園區(qū)熔客戶侍、相寬城區(qū)寨和市剃區(qū)客滾戶，芝還有差外地挑投資雪客戶產(chǎn)品客戶來源估算比例別墅唯亭本地私營業(yè)主28%園區(qū)企業(yè)中高管理層25%政府機關(guān)人員10%市區(qū)私營業(yè)主16%部分相城私營業(yè)主6%投資客和職業(yè)炒家10%其他5%項目定位目標(biāo)客戶定位私企練業(yè)主身份命特征：在唯梢亭、客園區(qū)旁、相府城合合木瀆季經(jīng)營屠有自違己經(jīng)洲營產(chǎn)講品的伍私營蔬業(yè)主年齡顧特征：約為照35玻-5洗5歲爽之間購房寬目的：以自緩用為工主消費習(xí)特征：對產(chǎn)佩品的賞個性勿化需筑求很超高；物業(yè)扣管理帳水準(zhǔn)慶要求躁高；偏向誕于親辱水住腳宅；自然曬及人獨文景雪觀要勢求高陰；總價暫承受污能力東強。中產(chǎn)腸階級身份王特征：在市蘿區(qū)、鋒園區(qū)醉、相眉城工摸作的繪公務(wù)呀員、敬醫(yī)生頓、藝命術(shù)家禁等年齡嗚特征：約為珍30辣-4刮5歲霸之間購房母目的：以自漠用為浙主消費制特征：喜歡常城郊壤生活源方式跟、優(yōu)浸美自熱然環(huán)舒境；對社賢區(qū)周桶邊配豬套設(shè)沙施要隆求較塔高；注重獵社區(qū)額檔次晴感；注重舞居住宏的品未質(zhì)；大多防有車雹，對炎道路章交通健關(guān)注腳。項目定位目標(biāo)客戶定位園區(qū)務(wù)外企得高級瓣白領(lǐng)身份指特征：園區(qū)五外資萌企業(yè)草的領(lǐng)包導(dǎo)層吸、高沿新技欄術(shù)方銀面的套白領(lǐng)夕人士年齡洽特征：約為四35賓-4雅5歲仰之間購房寄目的：以自尺用為網(wǎng)主消費筆特征：注重性周邊雨環(huán)境瓣及配劉套便紐奉利；要求騾交通顆方便律；強調(diào)上舒適設(shè)，安默全；注重它開發(fā)薪商的錘品牌閱；總價諸承受粘較弱夜；喜沒歡經(jīng)揀濟型斬別墅阻。投資冊客身份戰(zhàn)特征：本地嚇或者員外來份地投愧資客年齡您特征：約為紐奉35喪-4綱5歲喚之間購房醫(yī)目的：看好貨區(qū)域舍未來凡發(fā)展糊前景繞，以蹄投資摘為主消費佩特征：要求住產(chǎn)品葡升值壓潛力俗大；區(qū)域隸發(fā)展高規(guī)劃憐完善白；要嚇求產(chǎn)專品力德強；長期榴關(guān)注承蘇州怎樓市愁，對游房產(chǎn)糾市場伍有一延定的析認(rèn)知凈。項目汁建議項目建議規(guī)劃意向歷史楚上自玩然形幸成的移集鎮(zhèn)著，往鐘往先蓄有一蜜個集督中的置公共位聚集另點。隨著熄人口灑的增田加，縣公共籃建筑曾逐漸慨生長助，旁讓邊逐虜漸形辛成了怒聚集壯形態(tài)暫的居龜住群楊落。花城市姨的軌感跡，乎也就閱是活址動的商人與達城市不空間侍互動宜的歷旅史時乏間的例記錄攀。建議津把這殼種人帳類最盛為自傲然的遍演進事法則蘿，融扇匯到分社區(qū)添的建識筑和吳景觀潔中，塵不論敞是演館繹歷常史從她古到穿今面礙貌的顯風(fēng)情彩街，防還是陣四季狼分明席的植仁物風(fēng)鼻景帶樂，它孟在自鏈然的怪時間貧演進附中形膠成集悠中性塘、全謀開放錯的“故城市利邊界費”和結(jié)私密屑性、濾聚集震的“級生態(tài)折村落偏”。人類賽與生劣俱來其對美炸的欣扶賞、盆對幸攪福的虹渴求架、對川理想享家園喇的尋藍覓，太是恒霞久不依變的泥主題聞。陶往淵明旅在《桃花否源記》中描呼繪了壤讓世穴人神寶往的上世外劃桃源邪；莎傻士比捕亞在島詩中彼詠嘆責(zé)他的添愛與伴幸福闖、夢慰與家掏園；肆海德幼格爾獄在他砌的哲廈學(xué)著抵作中塔這樣永闡釋禾他的暢理想撲：人煎，詩晚意的凈棲居壞于大劃地。荷自然表為本慢，人碑行為權(quán)尊。饅創(chuàng)造開生活饅的美匯域家頸園，躺構(gòu)筑彈休養(yǎng)怒生息稻的人半性化離居所桿，是憐社區(qū)籌規(guī)劃筒的核怪心理搞念。突出凱別墅搜區(qū)的荒整體撓性，買以體嘴現(xiàn)“永續(xù)預(yù)發(fā)展微的生芬態(tài)的戲別墅橡社區(qū)”。并且艱充分倘利用棋原有厭地形傲和環(huán)樂境，駱將集走中綠士化與夫別墅偵區(qū)相請結(jié)合堆，綠嗎景穿劍梭其咸中，遇使戶神戶見蚊綠、困推窗醒見景因。交通茂格局鑰設(shè)置閑為連也續(xù)暢賞通的箏步行取系統(tǒng)：通病達居蜂住區(qū)錫內(nèi)景善觀空陽間或奸公共銳場所搖，合召理解匯決人舟車分軍流。項目建議建筑特色建筑馬風(fēng)格別墅倍的風(fēng)父格定從位為晨南加樂州風(fēng)山格體現(xiàn)皆南加搞州民則居與既現(xiàn)代綁簡潔犁相交借融的截建筑隆特色芬，開承辟一幟個親坐切自踩然、想令人黃放松校的具"居住"氛圍序的別半墅風(fēng)堪格。南加能州風(fēng)量格是組北美鴉風(fēng)格辮之一期。北開美風(fēng)暫格是東一種弓混合漢的產(chǎn)御物，遺即在難同一塌時期根接受匪了許匯多種匙成熟疼的建勾筑風(fēng)錄格，退相互淚之間潛有融假合，嶼又相課互影盒響。未南加彈州風(fēng)遙格實循際上宮是從受傳統(tǒng)嘴的西腿班牙旱建筑尿風(fēng)格業(yè)演變作而來紋的。菌早期苗，它閱的建淘筑厚博實形馳體、經(jīng)小窗伴洞、膚黃灰魄色的蘭抹灰略、實慣墻、利原始困木方扎等特保殊的希材質(zhì)愛，讓尚建筑扒顯得夕粗放兵自然扯，整露體環(huán)伸境透啟露著置一種營宗教撥的神帽秘感愛。后徑期，蓋大約猜在19世紀(jì)亭晚期貴，由辭于新裹藝術(shù)跌運動睡的興消起，項它也唯開始唯講究悉裝飾記，但頭它強萍調(diào)鐵統(tǒng)藝的枯運用孝，呈刑現(xiàn)簡勾潔、怪粗獷教的時鼓尚，盛一派俗異域頂風(fēng)情筍。南加物州的伐異國絡(luò)風(fēng)情絡(luò)則讓欣人感仙受到亦精神紹與身掛體的剖尊崇竊空間,近乎炭完美憑的生淋活空軍間,貴族鏟的奢鋪華感軍油然垃而生詳。陽光同、水盈岸、瞧椰影……居住臭區(qū)的睬自然任休閑霉，以雖美國垂南加組州式駁的爛撫漫風(fēng)鵲情，乓?guī)Ыo甲人一悟種全付新的律居住旗體驗坐。異王域情著調(diào)、產(chǎn)熱烈彩奔放趨的小荷區(qū)景爪觀，冶陽光嫌戶型暫、通靈透的盟水岸肢建筑變，一律個既薄時尚繭動感原又悠賄閑自銷得的跳新城葉市生葡活，芒應(yīng)運桑而生裝。項目建議建筑特色建筑警立面在純慮粹同抽質(zhì)的脂建筑蓬中，截糅合耐地中陽海的草建筑幟元素讓傳革統(tǒng)與猶現(xiàn)代第找到鄭了張蠟力與令平衡學(xué)。對估外部題環(huán)境寬的充捧分利魯用，嫂盡可重能讓寄每一曲個房貴間都專能欣脖賞到稠窗外娛的景乎色、存簡潔魯、大職方、涂明朗朋。在穴現(xiàn)代向、生積態(tài)的振居住憶理念默中，需建筑深完成次了與瓶人居撥感受乏的交隸流、晨溝通具與適刷宜和伏諧，霜建筑裹的空廊間成騾為了駝心靈沈的安蘇頓。建筑偽保留六紅瓦題、拱些窗、役拱洞脊、大折面積墨的彩綁色水遞泥抹穩(wěn)墻、愚人造味藝術(shù)活石墻建筑妹物空巷間層屠次豐父富，托樓梯胞間成唱為景傳觀的豪制高褲點，攔步移仇景異祝。建蓬筑外妄墻面叨建議鈔采用匆從美亂國進損口的冶彩色連水泥夫，用禽人工樸抹灰浸，使四墻面挪斑斑歇駁駁牧，墻煩角處浸光滑今到是睬角而裁非直劣角。友這樣己，南臨加州券手工提風(fēng)格庭躍然交墻面育，同拜時體公現(xiàn)出逮建筑敵的歷天史感膛。建筑笑立面朽高貴鑄富有曬韻味渡，建艷筑布趣局錯渡落有侍致。建議近屋頂斃鋪設(shè)遣色彩柿和諧疊的三貸色筒住瓦，撓立面止采用談文化礙石與京加州公原味江經(jīng)典醒手工譽抹墻專（ST牽UC出CO）的認(rèn)搭配撇，小穩(wěn)窗鐵椅藝、方帶立倡體感檢的圓刮拱門鹽、裝廚飾原董木構(gòu)帝件、澤百葉藥窗、萄美國水進口凍大門倆、花薪崗巖趣石鑲答嵌的適門窗罷套和辯花窗里等細咬節(jié)點扒綴，劉使墻憶體具廢有立終體感航和韻子味，屠體現(xiàn)惕加州灣建筑術(shù)簡約犧、灑擔(dān)脫、喂陽光沫、向土上的墻現(xiàn)代貿(mào)個性佛。項目建議立面示意圖項目建議立面示意圖項目建議立面示意圖項目建議立面示意圖項目建議立面示意圖項目建議立面示意圖項目建議立面示意圖項目建議戶型建議面積出大小戶型繳分為抄獨棟杠別墅農(nóng)、雙塵拼別早墅和普聯(lián)排擊別墅機三個生部分鉛。獨棟貍別墅唱面積祝：30氧0-節(jié)32侵0平米卻左右雙拼蛛別墅邀面積級：23鬼0楊—碰26頭0平米聯(lián)排竄別墅鄰面積姜：18臭0右—障23瀉0平米項目建議獨棟別墅面積灑約為備32曉0.恭56貢平米項目建議獨棟別墅面積驚約為嗚32豬0平奇米項目建議獨棟別墅一層短平面三層糠平面二層飼平面項目建議雙拼別墅面積病約為集：2賠50和平米項目建議雙拼別墅面積適約為夸：2把60蓋平米項目建議聯(lián)排別墅面積要約為煉：2再00蜓平米項目建議聯(lián)排別墅一層孕平面二層瞧平面項目建議聯(lián)排別墅三層哄平面面積洲約為廁：2拳20鞋平米項目建議景觀建議景觀策建議原生廈自然眠，是餡別墅敢社區(qū)薪的品探質(zhì)要馳素，板營造是出別枯墅生罷活的無天然勢意趣妹。加州宰這個州地方肝比較昂特殊聽，是復(fù)美國寫本土撫海岸愿線最鬧長的裙一個尼州，狀和水專結(jié)合遍的非懶常好炊。在聾因此泛，建伸議整竿個小攻區(qū)圍陜繞“悅引綠鋤、引何水、濾引景馬”，房誠以綠章化建殃設(shè)和刺環(huán)境擇保護幕治理魚為重鈔點，鹽全力圍提高環(huán)綜合山環(huán)境束質(zhì)量太。景觀抵規(guī)劃怕以富嶼有濃求厚人毒情味找的“堵西班須牙式膚庭院摘”為醫(yī)構(gòu)思敞主題盒，將喜浪漫姿的西衫班牙行風(fēng)格摸和現(xiàn)嘩代居夸住理牙念相活結(jié)合呈，將害南加框州式若的建航筑風(fēng)箭格與煎西班安牙式菌風(fēng)情胳園林繭相映砌襯，擊演繹酬濃郁照歐美束風(fēng)情優(yōu)，給扒人以掌度假弓式的石居住項生活軍。景觀桃和建軋筑形碎式相糞結(jié)合知，帶算有不協(xié)同的京風(fēng)格尊特征鐘，不燒同主擇題精委心設(shè)鄉(xiāng)豐計的鈔綠化殿帶同促時又斯能成交為各功個居倘住組志團的袋天然砍綠籬細，即黎保護竹了各輪個組旅團的遮私密身性又鐵帶來株了不核同風(fēng)辭情的儀景觀茄。這兵樣林撿蔭大侵道、魔公園撫、建險筑間夾的社歲區(qū)庭播院，抱結(jié)合物中心冊主軸蟲公園澡共同改形成勞了一毯個優(yōu)慮美的羅居住暢景觀爐網(wǎng)絡(luò)鄭。綠化屯布局播以中緣瑞心綠聰化為弓基礎(chǔ)祥，小進片種療植點冬綴，姥不同眉季節(jié)僚植物拒搭配蓄，形饞成清屯晰的蜓空間闊結(jié)構(gòu)墨和豐惰富的熔環(huán)境單景觀剪。居掠住、運休閑累環(huán)境澇無與墊倫比求；雕淹塑、俱小品氣、景賺觀匠昆心獨術(shù)具，啊外呼遙內(nèi)應(yīng)還。項目建議景觀建議項目建議會所設(shè)計建議本項滑目定板位為動高檔嫌的別赴墅物盲業(yè)社鴿區(qū)，順建議版建設(shè)斥獨立扣的主較題會規(guī)所以侮外，鴉提出抽泛會跨所的氧概念租，泛踐會所組功能貍的布編置可緞以和嶼園林煎設(shè)計糧相配欄合，塌泛會苦所是琴體現(xiàn)先項目慚生活啊檔次鳥及提亦升文辭化層撤次的齒重要脾場所宗，也扒是目葡標(biāo)客嬸戶群渡置業(yè)匙過程宜中重鵝點考堅慮的盞基礎(chǔ)包設(shè)施資，采躁用現(xiàn)段代主拖義的級表現(xiàn)罰方式岔，合隱理利客用有鬼限的余場地競，將斤意境撥充分顏的表謝達出崇來。會所層設(shè)施呢功能暖建議SP駝A香熏奶按摩夠室——采用槐傳統(tǒng)躍材料盈，提百供SP般A香熏聽按摩曲，具欄備美會容及垃保健碑效果眾。減壓椅桑拿薄室——提供魚休閑鋒桑拿上服務(wù)扎。淋浴禿更衣扭室——提供兼進入緞泳池薪前的踐淋浴端更衣夾服務(wù)馬。乒乓哲球室導(dǎo)、英輪式桌俘球室——標(biāo)準(zhǔn)鐵設(shè)備丘。健身慨室——完善租健身砍設(shè)備僅器材感，日掛夜開掛放。美體準(zhǔn)中心——健康營舞蹈春場所攀。康樂桶棋牌役室——完善守的棋歉牌設(shè)佳施。親子餡托兒截室——提供第托兒熱服務(wù)泥，設(shè)秘有豐艇富的虧兒童篩玩具監(jiān)和兒交童讀島物。社區(qū)綁服務(wù)編中心其或管我家部袖（為鹽客戶棗提供墊鐘點限工等網(wǎng)相關(guān)融服務(wù)節(jié)）項目建議會所設(shè)計建議室外看休閑頁活動河設(shè)施隨安排擇：泳池——增加霸樓盤瓦賣點發(fā)，迎醉合目維標(biāo)客釀戶喜圖好。兒童冬活動考天地——戶外揀的組倡合玩港具設(shè)陰施。休閑獄按摩秤步道——通過寸鋪設(shè)貓沿路普的特辦制按促摩石茅卵，菌引入忠流行前的足眠部穴魚位保趙健按宣摩療抬法。項目建議智能化建議智能醬化系缺統(tǒng)總帆體構(gòu)或造：采用反局域瓜網(wǎng)構(gòu)應(yīng)成寬鎮(zhèn)帶綜陸合業(yè)火務(wù)網(wǎng)扭絡(luò)；采用商雙向罰有線作電視種網(wǎng)絡(luò)怪和住召宅智錄能化毒管理鵝系統(tǒng)轎實現(xiàn)壤家庭幣防盜流報警拜和三酸表抄破送；采用莫住宅斧小區(qū)霞智能鎮(zhèn)化系令統(tǒng)平某臺，刷實現(xiàn)屆總臺吵控制宰、門掘禁管徒理、涉車輛猶出入怠管理世、公辰共設(shè)強施監(jiān)脊控、盟電子鍛巡更狡；采用奴廣播弦設(shè)備古構(gòu)成塘背景眼音樂兵系統(tǒng)截；采用曾信息濫化物潤業(yè)綜少合管薪理系須統(tǒng)實德現(xiàn)全毛面現(xiàn)粒代化冶的物趣業(yè)管貞理。項目建議智能化建議1）起寬帶辰綜合影業(yè)務(wù)風(fēng)網(wǎng)絡(luò)2）稈智能涂化管懶理系做統(tǒng)3）忙智能斜化系藏統(tǒng)平娛臺周界佛防越款報警罪系統(tǒng)閉路舉監(jiān)控早系統(tǒng)車輛傘出入課管理技系統(tǒng)無線鞭電子奪巡更以系統(tǒng)門禁揮系統(tǒng)項目建議物業(yè)管理建議消費練者越槍來越兔認(rèn)識先到物貢業(yè)管攜理在門生活菠中的躺重要開性，裝選擇對樓盤害時也枝越來庫越關(guān)淹注樓鏟盤中洞的物悼業(yè)管喂理公刮司口汪碑。思在項忍目銷仿售過雅程中棗，品播牌物條管公竿司給濕客戶傾對未李來享傘受的積服務(wù)嬌有較活強的奮信心旅，有銜助于晃項目植的銷屢售工常作。物業(yè)欣管理亮應(yīng)用泥通過走IS閘O9恥00況0國酬際質(zhì)怪量保蜂證體請系的嗚專業(yè)丹公司野。建史議在郊日常蠅物業(yè)施管理啞中引刑入環(huán)把保理屠念，吉將I間SO閃40瞎01告環(huán)境廳管理嬸體系己標(biāo)準(zhǔn)課運用傍到日袖常管扭理之書中。但應(yīng)全狀面推肆行智鬼能化砍物業(yè)談管理英，并譯根據(jù)興業(yè)主身的實灑際需罰要提緒供“透個性方化”線服務(wù)票：項目建議物業(yè)管理建議24小時筐住客助管理嬸緊急柜熱線添；叫醒候服務(wù)握，留嚴(yán)言服牢務(wù)；搬家稿服務(wù)；預(yù)定券及叫憶車服福務(wù)；上門換煮食須、清棗潔、伸送飯堆、維舅修；托兒；代繳郊水電蒜費服橫務(wù)；日用晌品配遵送中制心；寵物嗎寄養(yǎng)粥或急置救服樹務(wù)；上門切收取垃干洗錢衣物；業(yè)主勿健康揭中心。超級儲管家橡服務(wù)房地恒產(chǎn)市達場調(diào)睛查培鍋訓(xùn)目漫錄一、疤市場答調(diào)查并在房酬地產(chǎn)震項目爹中的莊運用二、念市場鍋調(diào)查濁方法須和技日巧三、勇市場脊調(diào)查脹數(shù)據(jù)倍分析四、居市場鞏調(diào)查光報告止撰寫一、錢市場食調(diào)查嚷在房湯地產(chǎn)累項目班中的偶運用市場永調(diào)查偷基本途知識什么圈是市盈場調(diào)屈查？市場搭調(diào)研福的功悟能：描述娛功能默(收流集并吊陳述澇事實察)診斷儀功能羅(解誓釋信法息)預(yù)測吵功能趴；市場轉(zhuǎn)調(diào)查妄在房融地產(chǎn)輔項目橋的運秧用方斷式合作悲方式合，針賊對不襪同的教項目崗成立校不同浙的項絕目小堵組；調(diào)查衰方法納，通帆過競墾爭市憲場與充消費派市場雕的情撐況對尺比，看結(jié)合型項目孕的實雕際地洲緣條遠件確六定定活位方負(fù)向。分析正方法獲，是廊市場竟調(diào)查守工作船在整寶個房收地產(chǎn)滋項目態(tài)定位暴中最蹄重要積的一駐個環(huán)炭節(jié)，規(guī)根本丙目的令是透奪過數(shù)連據(jù)表廈象挖勾掘深向?qū)雍瓕Ａx。二、崇市場臂調(diào)查叨方法藥和技辱巧銷售箱人員成的調(diào)敞查銷售折人員嗎為什基么要莊做市訪場調(diào)糊查呢虎？銷售蛛人員流怎樣組做市濱場調(diào)希查？銷售輝人員條做市漸場調(diào)目查的勉時間碗？為什全么？了解趙消費擠者對耳于產(chǎn)陸品的認(rèn)基本熱需求需狀況貝；了解蹤蝶市場撓的供儲給情燒況；了解頓自身廳項目漠在市命場中憐的地各位；了解艙競爭棍對手如的實貸力；怎么語做？銷售經(jīng)理安排銷售人員執(zhí)行銷售人員匯報銷售經(jīng)理匯總分析提交上級了解娘目標(biāo)風(fēng)客戶癢群銷售煙經(jīng)理焰對銷展售人豆員的鞠要求營應(yīng)該博是關(guān)庭于市姥場供碌應(yīng)和森需求由兩方歪面；最根宣本的紙要求搖是：飯了解舊競爭謹(jǐn)樓盤灑和自充身項演目在瞎目標(biāo)絕客戶勉群定巨位上暖的特侍征；銷售寺人員呢在售瓣樓部加內(nèi)完箭成客周戶調(diào)茶查，破在其朱它樓挖盤銷磨售部澆完成地競爭見調(diào)查恰；銷售痰經(jīng)理捐匯總罵分析唇向上利一級鐮領(lǐng)導(dǎo)飄提交壁市場周調(diào)查亭報告溫，以姜便為羞下一膜期的盆定位千、設(shè)踢計提洪供市棕場依漲據(jù)；貫穿測始終祖的調(diào)贈查開盤炭前開盤困時銷售這過程由中交房公入住入住此后開盤肯前：棚市場赤需求獵及產(chǎn)套品測慨試；銷售花期間宴：信新息傳橋播途導(dǎo)徑及已到達徑度、救產(chǎn)品玩需求母及相犬關(guān)要太求；交房孤入住地：滿場意度者；調(diào)查引的重客點階膽段客戶辮資料座管理售樓聰部調(diào)若查中徑，誠電意客搞戶調(diào)送查最總為重黑要；誠意度客戶懸調(diào)查爭，除哪了解夕