淄博智造中心合約管理經驗分享分享人：季順新2018.12目

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ONTENTS一二三四項目基本情況經營指標概覽項目成本目標成本動態管控一、項目基本情況1、項目地塊現狀

中建國際智造中心項目，坐落于山東省淄博市淄川經濟開發區，屬于淄川區城市規劃產業聚集地帶，是山東省重點項目。總體規劃1658畝，未來將建成集生產、研發、展示、辦公、生活休閑配套、增值服務于一體的現代化智慧科技產業園，打造魯中地區“智能制造”助推器。

項目一期占地55.5畝，用地性質為二類工業用地，2020年1月20日我司獲取土地，2月10日簽訂成交確認書。一、項目基本情況1、項目地塊現狀

智造中心55.5畝，總投1億

元

民營EPC22畝，總投1.8億元

建陶產業園1600畝，總投14億

元

南部新城168畝，總投18億元淄川項目投資圖項目一期現狀及紅線圖民營工業園項目

約1658畝民營工業園工改項目

約325畝

一、項目基本情況1、項目地塊現狀

項目位于淄川開發區慶淄路以東，西臨城市主干道S246、南鄰鳴楊路，東臨星辰路，整體交通較為便捷、展示性較佳。

項目（一期）工改項目

約55.5畝

EPC項目一期綜合經濟技術指標序號項目數值單位占地面積建筑面積計容面積1可建設用地面積36999.27————㎡2總建筑面積——34882.96——㎡其中1#廠房1615.106013.745355.74㎡2#廠房1615.105355.745355.74㎡3#廠房1615.105425.885425.88㎡4#廠房3518.644694.807659.40㎡5#廠房3518.644694.807659.40㎡6#廠房3518.644694.807659.40㎡7#廠房2838.244003.206287.40㎡3計容建筑面積————45402.96㎡4建筑基底占地面積18239.46————㎡5建筑系數——49.3——%6容積率1.2——7綠地率8%8停車位21個一、項目基本情況2、項目規劃數據及主要技術經濟指標1234567??1#2#3#廠房（火災危險性為丙類）為三層局部四層建筑；車間1~3F層高為6米，局部三層配套辦公部分。4#5#6#7#廠房（火災危險性為丁類）為一層局部三層建筑，車間層高12米，三層配套辦公部分。一、項目基本情況3、產品配置備注

㎡

—

㎡

㎡

項目

用地面積

容積率計容建筑面積

可售面積

生產廠房

辦公廠房單位

㎡

—

㎡

㎡

㎡

㎡上會文件規劃

設計指標

37,006

1.20

44,521

32,799

23,208

9,591營銷策劃規劃設計指標

37,006

1.20

44,521

32,799

23,208

9,591設計方案指

標

36,999

1.23

45,403

34,154

22,775

11,379面積增多原因：結構形式優化調整，辦公部分跨度微調。因辦公部分為3層，面積增大。目

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ONTENTS一二三四項目基本情況經營指標概覽項目目標成本成本動態管控運營過程目標序號開發階段運營節點上會時間管控時間實際完成時間管控責任部門節點分級1項目啟動階段拿地2020年1季度2020.1.202020.1.20投資發展部里程碑節點2獲取土地證/2020.4.292020.3.20（提前40天）投資發展部一級節點3項目策劃管理委員會評審會/2020.3.162020.3.20創新業務部一級節點4設計單位定判/2020.3.202020.3.27規劃設計部合約商務部二級節點5規劃設計管理委員會評審會/2020.4.32020.4.9創新業務部一級節點6總規方案批復/2020.4.102020.3.16（提前25天）創新管理部里程碑節點7項目施工階段施工圖定稿/2020.5.102020.4.30（提前10天）創新業務部一級節點8獲取建設工程規劃許可證/2020.6.102020.3.20（提前82天）創新業務部一級節點9總包定判/2020.6.102020.6.10合約商務部一級節點10獲取施工許可證/2020.7.102020.5.15（提前56天）工程管理部一級節點11全面開工2020年2季度2020.6.232020.6.23工程管理部里程碑節點12正負零/2020.7.312020.7.27（提前5天）工程管理部里程碑節點9一、項目基本情況2、大運營管控目標大運營管控目標二運營過程目標序號開發階段運營節點上會時間管控時間實際完成時間管控責任部門節點分級13項目銷售階段營銷決策管理委員會評審會/2020.4.302020.5.9創新業務部一級節點14示范區、營銷中心開放//2020.6.9工程管理部一級節點價格報告批復/2020.6.82020.6.6（提前2天

）創新業務部一級節點15首次開盤2020年3季度2020.6.232020.6.9（提前14天

）創新業務部里程碑節點16股東資金回正2021年3季度2021.9.30--財務資金部里程碑節點17全部封頂/2020.12.5--工程管理部

一級節點

1819經營性現金流回正2021年3季度2021.9.30--財務資金部里程碑節點20竣工備案/2021.7.18--工程管理部里程碑節點21項目交付階段項目清盤2021年2季度2021.5.24--創新業務部里程碑節點22集中交付/2021.8.12--工程管理部里程碑節點23辦理房產證/2023.8.20--工程管理部里程碑節點一、項目基本情況10大運營管控目標2、大運營管控目標目

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ONTENTS一二三四項目基本情況經營指標概覽項目成本目標成本動態管控類別項目費用總額（萬元）備注情況說明：（一）廣告費廣告發布費58同城等網絡類線上端口費用等。廣告代理費月費按月支付，如銷售進展順利，可提前結束合同。（二）活動推廣費促銷活動費營銷中心正常促銷活動、奠基活動等。（三）賣場包裝費場景包裝費售樓處設計施工、建設、營銷中心裝修、家具、空調、沙盤、停車場、衛生間、營銷圍擋等。道具購置費折頁、海報等營銷展示道具、拓客禮品等。（四）咨詢代理費營銷代理代理公司安排2名專業營銷策劃人員，支持項目所有日常策劃、銷售管理及案場執行工作，跟進現場及每個活動策劃工作，跟進所有物料制作等。代理公司費用，從溢價收益中與甲方分成。（五）機動費用機動費用臨時不可預見營銷費用支出合計2、二級科目成本分析-銷售費用三、項目成本目標前期項目logo、宣傳用品設計費用及微信運營、平臺搭建。（前4個月月費5.5萬/月，后面4個月月費7萬/月）目

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ONTENTS一二三四項目基本情況經營指標概覽項目目標成本成本動態管控四、成本動態管控建安費用u

臨建工程施工分包合同；u

土石方工程專業分包合同；u

施工分包合同；u

室外工程合同；?

工程設計合同；?

監理委托合同；?

勘察工程施工合同；?

工程造價咨詢服務合同；?

測繪工程施工合同；?

營銷中心設計施工工程合同；?

廣告策劃代理服務合同；?

銷售代理合同；?

制作物料合同；?

開放儀式合同；?

前期工程施工分包合同；?

供用水合同；?

高壓配電工程設計-施工合同；?

燃氣配套合同（待發生）；?

智能CALL語音?

總包合同；中海建合同架構

前期費用

營銷費用二、招標與合同分析

項目公司組成分判項目分判單位分判權限合同模式招標時間定判時間分判周期（天）投標單位數量招標控制價（萬元）合同金額（萬元）實際成本（萬元）預留成本（萬元）目標成本（萬元）備注前期費用工程設計山東泓創工程設計有限公司子公司固定單價3月13日3月27日153

勘察工程淄博市勘察測繪研究院有限公司子公司固定總價2月18日3月4日164

監理工程山東松齡建設項目管理有限公司子公司固定總價3月15日3月27日134

造價咨詢中正信造價咨詢有限公司子公司固定單價3月12日3月27日164

測繪工程山東航宇數字勘測有限公司子公司固定總價4月8日4月17日103

前期工程山東地邦建工有限公司子公司固定總價5月5日5月23日194

供水工程淄博綠源泉供水有限責任公司子公司固定總價2020/6/19(協議評審)7月7日（支付）191高壓配電山東廣志建設有限公司山東冠甲電力工程有限公司子公司固定總價5月29日6月15日177

燃氣工程淄博綠川燃氣有限公司子公司固定總價10月15日

1四、成本動態管控單一來源單一來源定判情況二、招標與合同分析項目公司層面前期費用緊張，后續消防水、市政綠化補償費等待發生費用預估約X萬元。分判周期投標單位招標控制合同金額實際成本費用組成分判項目分判單位分判權限合同模式招標時間定判時間（天）數量價（萬元）（萬元）（萬元）預留成本簽證變更/調減目標成本備注（萬元）濟南朗潤廣告傳媒有營銷中心子公司固定總價4月17日4月27日113限公司青島博智品牌顧問有廣告策劃子公司固定月費4月20日4月27日83限公司青島九州樾營銷顧問固定月費+營銷費用營銷代理總部6月15日7月27日434有限公司溢價分成淄博彩印龍印刷有限物料公司子公司固定單價7月16日7月31日163公司山東布瑞聯文化傳媒活動公司子公司固定單價8月13日8月26日143有限公司短信推廣服招標中務智能語音招標中CALL

使用兩個月，已停止溢價分成70%

四、成本動態管控營銷類招標多以月費和按實結算的方式約定，可根據項目情況和重要節點靈活決定工期。定判情況二、招標與合同分析費用組成分判項目分判單位分判權限合同模式招標時間定判時間分判周期（天）投標單位數量招標控制價（萬元）合同金額（萬元）實際成本（萬元）預留成本簽證變更/調減目標成本（萬元）備注建安費總包中海建筑有限公司項目公司對中海建批復建安費臨建工程山東地邦建工有限公司子公司固定總價4月22日5月6日154已結算（25萬）土方工程淄博隆順建筑工程有限公司子公司固定總價3月18日5月8日523

施工分包山東軍輝建設集團有限公司總部固定總價4月22日6月10日506

室外工程山東華邦建筑工程有限公司總部固定總價8月15日9月25日424四、成本動態管控定判情況二、招標與合同分析截止目前，實際成本同目標成本相比，建安費暫余X萬，主要考慮現場簽證、變更費用，待各分包實際工程完成結算后，釋放該部分。平均分判周期為22天項目名稱總造價（萬元）建筑面積（m2）單方造價（元/m2）民營EPC72,482.80海昌項目34,832.00四、成本動態管控總包合同金額三、成本策劃分析

(1)淄博海昌建設有限公司淄博市淄川區財金控股有限公司

認繳金額：222萬元人民幣

10%中建國際投資集團有限公司

認繳金額：2000萬元人民幣

90%外立面造型方案單方成本影響面積成本總計（元/m2）（m2）（萬元）EPC項目玻璃幕墻A14480A2本期項目鋁合金窗（65型材、中空玻璃）B17230B2

在保持外立面風格的前提下，對外立面造型進行了簡化，并將玻璃幕墻簡化為鋁合金窗。四、成本動態管控EPC外立面本期外立面案外立面優化三、成本策劃分析(2)-設計根據實際使用需求，將女兒墻高度由原2.5米優化為1.2~1.8米本期廠房透視圖單方成本影響面積成本總計（元/m2）（m2）（萬元）EPC項目2.5mA17000A2本期項目1.2~1.8mB11791B2成本優化金額X萬元四、成本動態管控EPC透視圖1#2#3#剖面圖

1#、2#、3

面4#5#6#7#剖面圖案案優化后

1.2m優化后

1.8m女兒墻優化三、成本策劃分析(3)-設計四、成本動態管控優化前優化后柱網優化4-7#三、成本策劃分析(4)-設計優化鋼結構廠房跨度，優化柱網及桁吊數量，改善使用空間，控制造價。四、成本動態管控不同尺寸柱網成本比較柱網優化1#2#3#三、成本策劃分析(4)-設計

優化前：1、2、3#車間為框架結構，原設計參考EPC項目，柱網為7650×6900、7650×8250、7650×3000，空間分割較亂且柱距設置不經濟。

優化后：經過結構計算分析，柱距可優化為9000×7600、9000×15000兩種方案，綜合柱距、梁高、凈高等指標考慮后確定1、2、3#車間柱距采用9000×7600方案。

經濟效益：經過此次柱距優化處理，車間內部空間分割更加合理，同時優化600×600×6米框架柱90根，減少造價約50萬元。優選方四、成本動態管控方案一：①箱變:開閉所和1000KVA箱變二合一（前期為施工租賃250KVA箱變，施工完成后換為1000KVA箱變）②箱變:1000KVA箱變未考慮項目完工和移交期間的辦公用電和照明，以及企業分期入駐的時間差，需要給供電局按月繳納2.8萬基礎使用費+電費。

方案二：①箱變:環網柜/開閉所+250KVA+800KVA三合一（前期施工用電只送電250KVA箱變，待交工后根據業主入住情況再送800KVA箱變）②箱變:1000KVA箱變考慮時間差，后期企業入駐可以根據負載大小靈活開啟箱變，低于250KVA無需繳納固定月費。設計情況說明：1.現場臨時施工用電不得超過250KVA，超過需要交納固定月費。2.園區正式電需要2個容量1000KVA變壓器。10KV望娘線

電源T接桿

②箱變（3#-6#廠房）①箱變（1#、2#、7#廠房）1#7#5#4#3#2#6#案前期費-高壓配電（永臨結合）三、成本策劃分析(5)運營期擬投入箱變功率方案一方案二價差方案一方案二一1000KVA800KVA33.6026.806.8二2000KVA1250KVA67.2033.6033.6三2000KVA1800KAV67.2060.486.72四2000KVA2000KVA67.2067.20-N2000KVA2000KVA67.2067.20-方案假設最高費用節約額合計47.12入入入入入金金金金資資資資資金投投投一二三四第第第第期期期期營營營營運運運運運營期第N年年年年年投投四、成本動態管控前期費-高壓配電（永臨結合）三、成本策劃分析(5)60.0050.0040.0030.0020.0010.00

0.00方案優化資金投入分析

70.00方案一方案二①250KVA箱變免月固定費；②800KVA箱變月固定繳納費用28*800=2.24萬元；③1000KVA箱變月固定繳納費用=28*1000=2.8萬元。假定方案年固定費用額統計表假定方案年固定費用額現金流量圖12方案一年資金投入方案二年資金投入四、成本動態管控三、成本策劃分析(5)

招標前期?

聯系設計院結合競品項

目，出具系統參考圖，

結合項目情況，采用

EPC總價包干形式，帶

方案報價；?

通過競品和推薦兩種形

式擴展投標單位；?

考慮分包地方性和數量

少的特點，為保證獲得

更多的方案和充分競價，

接受聯合體投標。前期費-高壓配電（永臨結合）

一次議價和方案選擇?

分包對方案進行闡述，我方對報價進行

分析；?

充分溝通分包業績，了解我園區過市政

路下方需頂管部分為強風化巖和一般土；?

優化后確定使用三個永久變壓器

（250KVA+800KVA+1000KVA）由我

方確定方案圖和相應報價格式；?

變壓器全部采用干式變壓器，變壓器繞

組、高壓線纜及母排采用鋁材質，其他

導線線纜全部采用銅材質；?

為了優化250KVA和800KVA變壓器，增

加聯絡器；?

考慮運營，采用3臺出線柜，共計12路出

線。每路加裝電表，電流互感器采用高

靈敏度0.2S級。?

限定品牌，并將上述內容加入補編文件。

二次回標?

對報價最低兩個單位

詳細方案圖和施工圖

進行對比；?

對比報價并充分議價。四、成本動態管控前期費-高壓配電（永臨結合）三、成本策劃分析(5)①箱變基礎施工①箱變驗收過慶淄路頂管①箱變現場圖項目名稱水表管徑（mm）合計（萬元）自來水4050A消防水100110B自來水與消防水共用一個管徑100110C四、成本動態管控按照項目設計用水量，需繳納自來水開口費X萬元——通過同政府部門和自來水公司的溝通，只針對生活用水從自來水管道開口接駁，單獨繳納開口費，消防用水采用地表水【湖泊水】單獨開口，消防水與自來水不共用，預計節省自來水開口費X萬元。消防水口自來水口前期費-水專項分析（自來水與消防水分開）三、成本策劃分析(6)四、成本動態管控營銷費-營銷中心及沙盤三、成本策劃分析(7)

優化前：租賃營銷處，后對廠房辦公區進行裝修作為營銷中心，需考慮2次裝修、蓄客租車服務、搬家費用、廠房占用。

優化后：115m2雙層集裝箱式營銷中心，土建+裝修+家具+家電+沙盤=37.3萬，施工工期為15天，可整體周轉一次。

綜合效益：1.因工業地產無預售證，實現開工即開盤；2.項目意向客戶調研情況表明，與住宅不同的是，項目進度將直接影響銷售情況，有利于業主直觀感受現場情況。3.此營銷中心可用于后續意向項目，優化成本約60萬元。四、成本動態管控雨污水接駁點

雨水接駁點2

雨污水接駁點1②

99.6⑦

98.8⑥

98.8⑤

98.8①

99②

98.8③

99④

99初步設計圖排水方案：1#2#3#6#7#廠區雨污水從西南側慶淄路接駁排出；4#5#廠區雨水從東南側接駁排出；4#5#廠區污水仍從西南側慶淄路接駁排出。優化后④

100

u

97.3⑤

99.3

u

96.8⑥

99.3

u

98.5①

99.6

u

99.5⑦

99.0

u

98.5

③

100u

98.5

u

原始場地標高

u

廠房設計地面標高

u

雨污水管線排水方案：廠區雨污水從西南側慶淄路接駁排出。

95.89(雨水)

96.53(污水)

95.89(雨水)

96.53(污水)設計標高+土方工程

專項優化三、成本策劃分析(8)項目名稱工作內容單位工程量單價(元/m3)總價（萬元）方案一(設計標高***m)挖運一般土方m37485挖運石渣m35320挖運一般石方m31314廠區土方回填m344875合計A方案二(設計標高***m)案挖運一般土方m320793挖運石渣m310907挖運一般石方m3639.1廠區土方回填m313943合計B成本優化金額萬元C四、成本動態管控u土方工程量，受設

計地面標高直接影

響，初步設計地面

標高99.5m，經過

室外雨污水方案調

整，優化地面標高。優選方建安費-土方工程三、成本策劃分析(8)②③四、成本動態管控①

①

②

③

④

1#2#3#6#7#肥槽開挖，預存9000m3在

4#5#廠區，石渣、石方和多余土方外運。1#2#3#6#7#基槽回填采用預存土方場內倒運。

5#廠區肥槽開挖，土方外運，使用4#廠區

開挖土方進行回填。

4#廠區肥槽開挖，開挖土方回填至5#基槽，④

回填土外購。⑤

外運場內倒運存土點一推貨量二推貨量

①營銷中心場內倒運外購回填

③首推區建安費-土方工程三、成本策劃分析(8)

土方平衡專項方案四、成本動態管控建安費-土方工程三、成本策劃分析(8)首推區土方開挖廠區北側土方存放4#、5#土方存放清槽完成，基礎施工四、成本動態管控建安費-圍墻基礎永臨結合三、成本策劃分析(9)背景：2020年4月13日，淄川區住建局下達關于綠色文明施工要求的最新規定，現場原有施工圍擋為2m，不滿足圍擋高度需按照市區內圍擋搭設高度進行搭設（搭設高度≥2.5m）的要求。優化方案：結合永久圍墻施工圖（詳見永久圍墻斷面節點大樣施工圖），決定采取先行施工圍墻基