項目四

消費支出規劃個人理財能力目標能分析客戶的住房需求，并制訂相應的住房消費方案。知識目標掌握消費購買決策的過程、購買行為的動機、住房規劃的主要內容、購房籌資規劃、住房規劃的意義；了解家庭居住規劃的內容、方法和程序，了解房產投資的優勢和劣勢，分析租房的成本和收益，計算購買住房的成本；掌握信用卡及大額耐用消費品信貸的基本知識。任務任務二：制定住房消費規劃方案任務一：認識房地產和房地產投資任務1：認識房地產和房地產投資

能力目標：能夠分析客戶的住房消費需求，針對不同條件和需求的客戶，做出適當的住房規劃，選擇適當的籌資方式。知識目標：了解住房規劃流程，分析影響住房需求的因素，掌握購房、租房和換房決策及籌資規劃方法。理財故事房產預售【案例4.1】在某市機關工作的李帥男和在外企工作的張玫倪打算結婚，兩人對于如何購置新房產生了矛盾。小李說應先根據當前的經濟實力買個小點的房子，等以后有能力了，再買個大些的。而小張認為應該一步到位，新房應該氣派、寬敞、舒適、漂亮，所以應該貸款或借錢買個大房子，否則就不買房子，先租房結婚。可小李不同意，說：“租房結婚底氣不足，而貸款買房是為銀行和房地產商打工，天天勒緊褲腰帶，月月都為月供而發愁，這種生活真的很沒意思?！眱扇松塘坎煌ǎ[了矛盾。【討論】對本案例中住房規劃的觀念進行分組辯論。(1)買房應具備哪些條件？(2)買什么樣的房？(3)如何買房？一、住房規劃住房規劃包括買房、租房、換房、建房、賣房的規劃。規劃是否得當會影響資產負債狀況和現金流量的方向。住房規劃是消費規劃的重點。住房規劃流程如圖4－1所示。如果進行房地產投資的時候不事先進行規劃或者規劃不當，可能會陷入以下困境：(1)由于目標重合，目前的資金不足以購房。(2)對未來的收支變化未能充分預期，沒有合理的房產規劃，導致購房計劃難以實現。(3)沒有房產生涯規劃的觀念，只想一蹴而就。(4)如果不事先規劃房產投資現金流量，則無法選擇最佳的貸款組合?！救蝿諏嵤空垖Π咐?.1中的李帥男和張玫倪關于買房和租房的爭論分析，結合本項目所學內容，聯系你周圍的現實，分組辯論：打算成家的年輕人應該買房還是租房？(1)買房的好處有哪些？(2)租房的好處有哪些？二、決策租房和購房的優缺點總結如表4－1所示。

優點缺點租公寓房方便遷移、靈活不需負維修責任財務負擔較小沒有自己的產業無法重新布置房租可能提高租別墅房居住環境好財務負擔相對較小靈活不需負維修責任沒有自己的產業比公寓房使用費用高重新布置受限制購新房嶄新，以前無人住擁有自己的產業抵抗通貨膨脹，保值增值可按自己意愿進行布置財務負擔大需要維修費用遷徙受限制購二手房擁有自己的產業價格比新房低選擇余地大周圍配套環境成熟有財務負擔維修費用較大設施陳舊遷徙受限制（一）年成本法計算二者年成本,并進行比較購房成本=首付款機會成本+房屋貸款利息+房屋維護費等租房成本=房租+押金機會成本例4.1:王先生看上了一間80平方米位于中山市的一處房產,房地產開發商可租可售。若是租，房租每月3000元，押金3個月。購則總價80萬，首付30萬，利率6%的房屋抵押貸款。(假設押金和首付款的機會成本是一年期定期存款利率3.5%)。試計算王先生租房與購房的年成本，并進行比較【案例分析過程】租房年成本=押金機會成本+房租=3000×3×3.5%+3000×12=36315購房成本=首付款機會成本+房屋貸款利息+房屋維護費等=300000×3.5%+(800000-300000)×6%+0(假設房屋維修費為0)=10500+30000=40500

由此可見,租房比住房年成本要低40500-36315=4185元案例分析使用年成本法還需要考慮以下因素:（1）房租是否每年會調整.如果房屋上升的幅度超過了二者的成本差額,則購房更劃算（2）房價升值潛力租房年成本率=租房成本/房屋總價=4.54%房年成本率=購房成本/房屋總價=5%二者差距=5%-4.54%=0.46%如果居住5年，0.46%×5=2.3%，及只要5年內房價上漲2.3%以上，購房就比較劃算。（3）利率高低利率越低購房成本越低，購房越劃算。技能訓練在深圳市最繁華的地段工作的李女士，看中一處房產。若是租每月租金3000元，押金為三個月租金。李女士打算要在該處住滿5年。預期5年房價的年上漲率在5%。假設押金和首付款的機會成本是以一年期定期存款利率3.5%為計算依據。該房屋總價120萬，首付40萬，貸款80萬，貸款利率為7%,請運用所學的知識為李女士進行租房或購房決策[解析]租房年成本=3000×3×3.5%+3000×12=36315

購房年成本=40萬×3.5%+80萬×7%=70000萬元

租房年成本率=3.6315/120=3%購房年成本率=7/120=5.8%

如果房子上漲率＞5.8%-3%=2.8%,則購房劃算

由于房子年上漲率維持在5%,所以購房更加劃算（二）凈現值法凈現值法是考慮在一個固定的居住期間內，將租房及購房的現金流量還原為現值，比較兩者的現值，支付的凈現金流量越小越好。租房現金流量現值購房現金流量現值【例4.2】鄭先生看中一處房產。若是租，房租每年30萬元。鄭先生確定要在該處住滿5年。購則總價800萬元，假設5年后售房所得為1000萬元。以存款利率6%為機會成本的計算依據。請分析鄭先生是租房劃算還是購房劃算。(1)計算租房的凈現金流量現值由于房租每年30萬元，鄭先生租房5年，以存款利率6%為機會成本的計算依據。所以按照凈現值法計算可得出租房凈現金流量現值為：P＝年金30萬元×標準年金現值系數(n＝5，i＝6%)

＝30×(P×A，6%，5)＝30×4.2124＝126.372(萬元)(2)計算購房的凈現金流量現值購房凈現金流量現值應該等于5年后售房凈所得的現值減去購房現值，而5年后售房凈所得的現值為：P＝5年后售房所得1000萬元×標準復利現值系數(n＝5，i＝6%)＝1000×(P×F，6%，5)＝1000×0.74726＝747.26(萬元)購房凈現金流量現值＝5年后售房凈所得的現值－購房現值＝747.26－800＝－52.74(萬元)購房凈現金流量現值遠遠小于租房的凈現金流量現值，因此購房比租房劃算。若5年后房價與目前房價相當，此時的購房或租房決策主要取決于當事人對5年后房價漲幅的主觀看法。技能訓練案例:在深圳市最繁華的地段工作的李女士，看中一處房產。若是租每年租金40萬元。李女士打算要在該處住滿5年。購買的總價為700萬元，假設5年后售房所得1000萬元。以存款利率6%作為機會成本的計算依據。請運用所學的知識為李女士進行租房或購房決策.

租房或購房的決定因素(1)房價成長率：房價成長率越高，購房越劃算。(2)房租成長率：房租成長率越高，購房越劃算。(3)居住年數：居住時間越長，購房越劃算。(4)利率水平：利率水平越高，租房越劃算