優選別墅產品分析報告.演示文稿目前一頁\總數五十七頁\編于十點《征詢稿》龍湖別墅產品分析報告之花墅香醍壹目前二頁\總數五十七頁\編于十點目前三頁\總數五十七頁\編于十點花墅香醍項目簡介花墅香醍是龍湖地產北京分公司在北京推出的第三個項目，占地面積9.5公頃，總建筑面積14.3萬平方米，住宅部分13.7萬平方米，容積率1.4，綠化率35%，車位1：1.7.與龍湖滟瀾山和香醍漫步的“度假”定位不同，花墅香醍以“第一居所”為定位。沿襲以往的開發理念，龍湖以意大利中部“托斯卡納”田園風格的建筑形式來打造其產品，旨在創造低密度的“花園生活城”。依托產品獨特的建筑設計及幽美的小區環境，深得消費者的青睞。目前四頁\總數五十七頁\編于十點花墅香醍項目消費者本身的定位是中高收入家庭，所以開發商提出“第一居所”的定位方案，即本案運作時以滿足中高收入家庭日常居住需求為出發點。而不是延續之前兩個項目以“第二居所”來定位。所以，在確定地理位置后，項目的格調及環境的布置應該作為一個切入點來研究。同時也能更好地體現項目本身的檔次和標準。在此，開發商提出了“別邸”或疊拼別墅的概念。作為別墅勉為其難，這兩個名詞的應用突破了普通住宅的意義，從概念上迎合了項目所追求的檔次及其標準。目前五頁\總數五十七頁\編于十點龍湖沿襲并充分利用自身開發別墅的優勢及風格，將市場上頗受消費者青睞的“托斯卡納式風格”（意大利中部地區以莊園、別墅、農舍為代表的田園風格）融入建筑設計中。該建筑風格體現當地無拘無束而實際的生活方式目前六頁\總數五十七頁\編于十點，其具體的表現形式有其獨特性：

1、高低錯落的建筑布局（高聳的塔或者圓形大廳）

2、凹凸有致的墻體（有時爬滿藤蔓）及面飾天然材料（石塊、石灰、木頭和灰泥等）

目前七頁\總數五十七頁\編于十點3、布滿鮮花和草地的庭院及小路邊高大挺拔的劍松

4、鐵藝路燈及標識標志

5、深綠色的百葉窗

6、開闊的陽臺

7、褐紅色的陶瓦屋頂等目前，以上的建筑風格較多被用于國內獨棟或2-3層的聯排別墅設計上。為突破傳統意義上的住宅概念，龍湖將別墅的概念引入花墅香醍的多層住宅設計中，并冠名為”別邸”或疊拼別墅。通過概念的互換，引導消費者的進入其獨具匠心的設計理念中，從而提升了項目的品質。龍湖在花墅香醍項目實際操作中，把托斯卡納風格很好地融入了整個建筑和園林的設計中。目前八頁\總數五十七頁\編于十點項目主力戶型面積為160-400平方米，層高3.1米，上層電梯入戶。超大的戶內面積使得戶型配置優越（多功能廚房、獨立衛生間、主臥衣帽間、書房等一應俱全）。每戶朝陽，面寬大增加觀景空間。利用地下一層，在技術上舒緩了國家規定的日照間距強制要求，同時，創造了容積率為1.4低密度平面布置，為庭院的景觀設計帶來相對更開闊的視覺空間。入戶花園，花園露臺及大尺度觀景空間增加了小區居住情趣，也使得項目略顯高檔。如此，與成熟園林的配合更能在心理上吸引消費者。目前九頁\總數五十七頁\編于十點戶型設計項目容積率1.4，這一直是龍湖公司在銷售商向消費者宣揚其低密度優點的工具。低密度的實現在龍湖項目中采用兩種方法：首先，一層地下空間的拓展，在獲取更低容積率（1.4）的同時，為開發商帶來經濟效益的增值。按照規范，地下面積不計入經濟技術指標中的容積率計算中。為做到地下一層的增值效果，箭鏃布置上采用了獨立式下沉花園設計并承諾贈予消費者。而這種方式不會減少規劃要求的綠地覆蓋率，盡管無形中將屬于公共空間的綠化用地間接地轉移到底層住戶的私密空間里。關于這種由公轉移為私的方式是否可行，在現行規范上還沒有明確的規定。龍湖巧妙地采用了這種獨特的方式來使其經濟價值實現最大化。目前十頁\總數五十七頁\編于十點目前十一頁\總數五十七頁\編于十點目前十二頁\總數五十七頁\編于十點目前十三頁\總數五十七頁\編于十點目前十四頁\總數五十七頁\編于十點目前十五頁\總數五十七頁\編于十點

目前十六頁\總數五十七頁\編于十點戶型小結項目主力戶型面積為160-400平方米，層高3.1米，上層電梯入戶。超大的戶內面積使得戶型配置優越（多功能廚房、獨立衛生間、主臥衣帽間、書房等一應俱全）。每戶朝陽，面寬大增加觀景空間。利用地下一層，在技術上舒緩了國家規定的日照間距強制要求，同時，創造了容積率為1.4低密度平面布置，為庭院的景觀設計帶來相對更開闊的視覺空間。入戶花園，花園露臺及大尺度觀景空間增加了小區居住情趣，也使得項目略顯高檔。如此，與成熟園林的配合更能在心理上吸引消費者。在特殊情況下，我們可以考慮消防車能從草地上（隱性消防通道）到達社區的任何位置。但是，實際使用中，如果用戶需要運輸大件物品，就顯得略微不便。目前十七頁\總數五十七頁\編于十點其次，在建筑布局中，將南北兩端幾棟建筑布置成7-8層的中高層，使建筑面積能更好的分配到中高層建筑中而保證較低層區域的低密布置。如此，建筑從形式上定位出“別邸”（中高層）和別墅（多層），即在保證容積率的情況下滿足綠化率的要求，在價位的跨度上也能吸引不同需求的潛在中高層收入消費者。目前十八頁\總數五十七頁\編于十點項目通過人車分層的設計手法達到純粹的人車分流的目的。這樣的處理手法既可消除地面車流對社區的安全及噪音影響，而且有利于創造小區園林的整體性。因為車行路的存在勢必會分散整體用地。住宅用地的四大組成部分（住宅用地、公共設施用地、道路用地和綠化用地）中，如果只存在住宅和綠化用地，那么除了住宅之外，剩下的就是綠化用地了。在沒有要求建設公共設施的情況下，龍湖公司將車流直接導入地下，讓位地上面積予綠化，無疑對早就豐富多彩的園林創造了優越的條件。目前十九頁\總數五十七頁\編于十點內部交通在特殊情況下，我們可以考慮消防車能從草地上（隱性消防通道）到達社區的任何位置。但是，實際使用中，如果用戶需要運輸大件物品，就顯得略微不便。目前二十頁\總數五十七頁\編于十點花墅香醍社區內2.2米寬的主路兩旁是寬度為1.8米的綠化，并且是根據植物的高度，由草坪、小丘、花卉、小灌木、大灌木和喬木搭配的分層綠化，實現“五重景觀”。園林將使用200余種植被（包含多種花草植物）與全冠移植的成樹進行組合，達到360度觀景。目前二十一頁\總數五十七頁\編于十點現場樹木是成樹移植，配合彎曲的宅間小路，可以想象到夏天枝葉茂盛時曲徑通幽的美景。成樹移植需要的成本相對高些，但這樣做可以讓住戶在更短的時間內享受到成熟庭院呈現的景色。在該項目園林規劃上，水景的布置并不多。目前二十二頁\總數五十七頁\編于十點貳龍湖別墅產品分析報告之景觀專項目前二十三頁\總數五十七頁\編于十點成樹園林，全冠移植浪漫的景觀主題五重垂直綠化高覆蓋立體綠化圖畫般的平面構圖色香味形聲全感官接觸烘托氣氛的主題園曲徑通幽的景觀小徑情景化小品無處不在的壇壇罐罐嚴謹的細節處理細心的園林維護目前二十四頁\總數五十七頁\編于十點在環境設計上，龍湖講究“植物是建筑的外立面”，項目未動，園林先行。龍湖的研發、景觀工程人員在深入研究地區特征、自然環境、植物種類甚至當地人的偏好之后，以同緯度選樹為原則，橫跨華北、西北、東北等地，建設大型苗圃（目前已有9個苗圃基地），選擇豐富樹種，使成樹順利渡過放根、馴化、移栽、保活等過程，不僅保證園林的多姿多彩，且解決了成活率的難題。龍湖“成熟園林”的呈現，為了讓業主入住時即可成熟、豐富、精致的園林景觀，無需長年等待，龍湖采用了全冠移植的技術手法，在全國同緯度地區選購成樹遷至社區，并保證所有的植物都保持原汁原味的生長形態。目前二十五頁\總數五十七頁\編于十點上海滟瀾山景觀主題目前二十六頁\總數五十七頁\編于十點層次豐富的五重垂直綠化第一重：高7-15米，冠幅5-10米大喬木第二重：高4-5米，大灌木、小喬木第三重：2-3米高的灌木第四重：花卉、小灌木第五重：草坪、地被等

目前二十七頁\總數五十七頁\編于十點高覆蓋的立體綠化龍湖的項目，大多采用徹底的人車分流，機動車進入社區后直接入庫，這樣減少了地面的道路面積，保證高綠化覆蓋率。成都三千城目前二十八頁\總數五十七頁\編于十點高覆蓋的立體綠化龍湖的綠化理念要求硬質鋪地在20%以下，使每個社區滿眼都是綠色。在龍湖的項目內，可以看到，墻上、欄桿上都有花草覆蓋，或懸掛花盆花籃，或種植爬藤植物。北京香醍別苑目前二十九頁\總數五十七頁\編于十點圖畫般的平面構圖綠化多采用曲線的平面構圖方式，水系、花卉帶、步行道都通過科學的弧度計算排布，特別在低密度項目尤為突出。高層項目，往往以曲線的平面構圖方式為主，在重要景觀節點富有規整元素的硬質空間做互補，顯現高層社區的空間大氣感。成都三千里重慶藍湖香頌西安曲江盛景目前三十頁\總數五十七頁\編于十點色、香、味、形、聲色：四季常綠且要感覺出季節更替的變化。對各種植物的選擇配搭要考究到四季有花，且夏天要清雅，冬天要鮮艷。香：植物的搭配要考慮景觀具有香氣，選擇梅花、臘梅、紫薇、桂花等香花植物。味：全冠移植保證了植物原汁原味的生長形態。目前三十一頁\總數五十七頁\編于十點色、香、味、形、聲形：龍湖嚴格要求成樹樹形要美，在運輸時是全冠移植，有損壞就得退換，并及時跟蹤成活率，甚至就植物的擺放角度也是360度審視，找到客戶最佳的觀賞效果。目前三十二頁\總數五十七頁\編于十點色、香、味、形、聲聲：噴泉和跌水是龍湖項目景觀內運用的重要小品，經常設置在社區入口，景觀視線焦點等處，不僅是一處水景，而且能營造出水聲，能聽到”景觀的聲音“。北京香醍溪岸北京滟瀾山上海滟瀾山目前三十三頁\總數五十七頁\編于十點營造浪漫氣息的主題園龍湖的景觀設計通常會利用項目周邊自然環境設置森林走廊、森林河谷等景觀概念的專屬園林。在社區內部，布置香草叢林、薰衣草園等富有浪漫元素的主題園，主題園一般作為示范區的一部分提前展示，起到震撼的景觀展示作用。成都三千里愛侶園北京香醍別苑薰衣草園目前三十四頁\總數五十七頁\編于十點曲徑通幽的景觀小徑彎曲的景觀小徑也是龍湖景觀的一大特色，小道兩旁的鮮花都經過了精心布置。硬質鋪裝與周圍景觀和諧相融，曲徑通幽，營造出獨有的私密感和溫馨感。重慶江與城北京滟瀾山北京花香盛醍目前三十五頁\總數五十七頁\編于十點貼合主題的情景化小品龍湖的景觀小品設置都經過了精心的設計和擺設，造型獨具匠心，營造出很自然的情景化生活。同樣造型的景觀小品會在一些項目之間復制，但外在表現形式又不完全相同。成都長橋郡重慶悠山郡上海滟瀾山目前三十六頁\總數五十七頁\編于十點無處不在的壇壇罐罐目前三十七頁\總數五十七頁\編于十點嚴謹的景觀細節低矮的花壇周邊用植物包圍植物包裹住建筑的硬角目前三十八頁\總數五十七頁\編于十點嚴謹的景觀細節與景觀相融的指示牌垃圾桶也有綠化裝飾標明樹齡的銘牌目前三十九頁\總數五十七頁\編于十點嚴謹的景觀細節曲線段的鋪裝地面，弧形采用板過渡。錯縫排列的側石與平石，拼縫始終保持居中錯縫雨水蓋板的設與側平石排版模式一致目前四十頁\總數五十七頁\編于十點嚴謹的景觀細節圓形壓頂的石材拼接，圓周長均分，且所有拼縫需指向內圓心多層樓梯踏步轉角的拼縫保持上下一致目前四十一頁\總數五十七頁\編于十點細心的園林維護綠化部工作標準草長不得超過10厘米。每平方米雜草不得超過5株。根據整個社區的美感來規劃每棵樹未來的長勢，從而選擇不同的修剪手法。前一兩年屬保活調整期，不停與業主溝通、觀察，與配置公司一起進行整改，進入下一季，進行補栽補種等調整。社區內不能有大片的枯枝敗葉出現，如蔥蘭謝花時常安排人員一根根把枯的部分摘掉。目前四十二頁\總數五十七頁\編于十點我們能做的：”神似龍湖“成樹園林，全冠移植？在小區的入口處，主要景觀軸線內的視線焦點，組團綠化的中心，移植幾株有標志性的冠幅8米以上的大樹。浪漫的景觀主題！景觀的主題偏歐式，文案包裝富有故事情節般的浪漫色彩。五重垂直綠化！植物的配置遵循五重垂直綠化的方式。高覆蓋立體綠化？采用人車分流的交通組織，考慮到項目的產品形態和景觀風格選擇，組團綠化和宅前綠化的硬地比例控制在20%以下，中心景觀軸線根據具體設計增加硬質空間比例。目前四十三頁\總數五十七頁\編于十點圖畫般的平面構圖？在組團綠化和宅前綠化中，以曲線的平面構圖方式為主。中央景觀軸內，曲線的元素作為陪襯，柔化軸線空間。色香味形聲全感官接觸！植物搭配和選擇注重色彩、香氣、味道和樹形，在中央景觀軸、小區入口區和組團綠化中心設置噴泉、跌水等能營造水聲的小品。烘托氣氛的主題園！將主題園融入景觀體系，設置2-3處浪漫元素的主題園，可結合活動場所設置。我們能做的：”神似龍湖“目前四十四頁\總數五十七頁\編于十點情景化小品！在組團綠化和宅前綠化設計時，注重景觀小品的可識別性和趣味性，通過情景化的小品設置營造私屬感和親切感。嚴謹的細節處理？特別注重行人平視視線范圍內，容易觀察到的景觀細節的處理，如，指示牌、工程配套構筑物、較高花壇的邊緣、水磨石景觀步道收邊等等。我們能做的：”神似龍湖“曲徑通幽的景觀小徑！宅前宅后，主題園內的景觀道路寬度不超過1.2米。目前四十五頁\總數五十七頁\編于十點龍湖翠微清波翠微清波處于成都綠肺的核心，是上風上水的絕佳人居板塊。設計師將空中花園注入建筑的“風洞”當中，將地面的園林帶到空中，造就了一系列的立體綠化，打造“樓在林中，林在樓中”的概念。項目包括高層/小高層公寓住宅，配套的公共建筑組成，包括底層商業、會所及幼兒園。經濟技術指標：占地面積：84000平方米總建筑面積：318358平方米，分兩期開發總戶數：1937戶容積率：3.1景觀設計單位：艾克斯蒂景觀設計公司二期總平面圖目前四十六頁\總數五十七頁\編于十點空中花園曲線構圖節點規整地形變化趣味細節植被氣味植被色彩六重景觀景觀特色關鍵詞目前四十七頁\總數五十七頁\編于十點景觀的層次感：六層景觀空間項目在景觀設計上，注重空間層次的豐富感，由內而外的形成六層緊密關聯的布局。第一層：外圍的生態圈層，河流和河灘第二層：植被和森林大道，自然與人工的鏈接第三層：高大的喬木第四層：小喬、灌木第五層：多姿多彩的花卉、坡地植被第六層：庭院，建筑內部立體綠化目前四十八頁\總數五十七頁\編于十點“以綠為王”的構圖特色：平面構圖的流動美學小區的景觀的平面設計如同一副圖畫，講究曲線形的構圖，如，彎曲的水系配合夾岸的植物和步道。這樣，有曲線的水系，即使是靜態的，也如同流動一樣具有張力，寓動于靜，相得益彰。目前四十九頁\總數五十七頁\編于十點“以綠為王”的構圖特色：園林水體形成曲線設計小區在景觀設計上力求與項目擁有的自然河流資源內外呼應，園林設計理念源自于河流的彎曲弧線，營造出形同河水的動態。通過科學計算得到弧度，有如流水輕舔土地，沖刷出的轉彎，與外在自然環境相互呼應。目前五十頁\總數五十七頁\編于十點高層項目注重空間大氣：放大的節點融入規整的構圖元素小區的景觀構圖不僅僅是純粹的曲線，除了花卉帶、水系和景觀小徑之外。為了避免全曲線構圖造成高層住宅小區景觀不大氣的空間感受。項目社區內部的景觀設計，在景觀節點，功能活動、休憩空間等有一定硬質景觀比例的場所，采用了較為規整的空間構圖，如，陣列的有方形樹池的樹陣，方形的水池和筆直的踏步等。目前五十一頁\總數五十七頁\編于十點立體化、層次化的景觀：水體岸邊的地形變化小區打破了以平鋪直敘的方法營造景觀的手法，通過堆坡打造波瀾起伏的風景。項目在景觀設計時在園林的河流曲線外側營造了突起的地形變化。沿著河流般的曲線水體，做出彎曲的鵝卵石道。小徑也是彎曲的，蜿蜒在林間樹影里。目前五十二頁\總數五十七頁\編于十點貼合主題的趣味細節：講究呼應的園林細節項目利用周邊的自然河流，設置河岸卵石帶，自成趣味。鵝卵石是河流流經最好的體現，圓潤而飽滿的卵石材質，由內而外的呼應了瀲滟的主題，又將景觀的主角讓給了流水。目前五十三頁\總數五十七頁\編于十點景觀的”色感“：植被混搭，讓自己體現出不同的色彩保證任何一個季節都有植物景觀，在植物搭配上追究富有生命的花園。在空中花園，將春夏秋冬作為花園主題，配以不同的植物，形成“四季皆景”的氛圍。春季，以嫩綠色或顏色鮮艷的植物為主，使用開花植物，創造色彩豐富，鮮花爛漫的效果