地塊屬性分析市場研判項目開發可行性投資回報第一頁，共三十五頁。大明邊城在建一期宗地：194.8畝錦江銅仁國土資源局掛牌公示：項目認知—基地屬性該地塊在銅仁國土資源局掛牌，并于2011-8-11日，被貴州大明邊城旅游開發股份有限公司以5900萬元摘得。第二頁，共三十五頁。項目認知—開發優勢1資源優勢：面臨錦江，背靠山巒，景色優美，滿足別墅對于稀缺資源占有性的要求。第三頁，共三十五頁。項目認知—開發優勢2競爭優勢：雖然銅仁是個不缺乏山水的城市，但老城中心土地開發基本完畢。近兩年及銅仁未來供應的土地主要集中謝橋和川硐新城，從自然資源占比（錦江情結）上，無法與項目區域抗衡。老城區謝橋新政府川硐新城11年及未來主要供地方向09-10年主要供地方向11公里3公里宗地2.5公里數據來源中國土地市場網，截止2011年8月30日雖然城市發展方向意味著各種配套、人口的導入，但對于一個緊臨市中心的別墅項目，這些并非至關重要。銅仁東西為峽谷、山巒地貌，限制了城市只能南北方向發展第四頁，共三十五頁。項目認知—開發優勢2競爭優勢：從近3年銅仁出讓土地的容積率呈現一個明顯的上升勢頭。同時出讓土地規模性較小，低密度住宅基本絕跡。尤其是老城區甚至給到8.0-10.0。這一方面是核心區域土地資源相對緊缺；更深層次的原因是當地政府過于看重經濟效應，從而忽略城市規劃和生態人居的重要性。本地塊能夠算上銅仁第一個，也是目前來看近1-2年內，唯一的低密度住宅區。第五頁，共三十五頁。項目認知—開發優勢3土地成本優勢：30萬/畝的土地單價相對整個銅仁2011年土地出讓的平均價格有明顯落差。同時可上調的容積率，使得作為低密度別墅開發的樓板價，僅略高于市中心高層樓板價。假設按純獨棟0.3容積率計算樓板價1513元/㎡獨棟+雙拼0.5容積率計算樓板價908元/㎡高出市中心821元/㎡高層住宅樓板價，相對有限。第六頁，共三十五頁。項目認知—開發劣勢1宗地面積小：194.8畝，用為別墅開發，相對略顯局促。同時錦江水位上移，還將覆蓋部分紅線面積。地塊四周發展受限，不具備可持續發展性。

錦江水位線在238.7-238.9米，而地塊紅線標高238.7-248.8米不等，若錦江水位再上移3米，退紅線及預留泄洪通道后，宗地可用面積將大大減少。

地塊四周都無法延展，開發完畢后，即無后續可用地塊，可持續發展性差。發展受限第七頁，共三十五頁。項目認知—開發劣勢2宗地形狀：西邊有一塊狹長面積，降低了土地利用率，并將對整個社區規劃布局造成較大難度。最寬處：56米最窄處：39米狹長面積：25畝第八頁，共三十五頁。項目認知—開發劣勢3交通劣勢：現行道路為穿過大明邊城，且盤山路多。而江對岸交通通達性較好，但需要自架設過江橋梁，無疑額外增添開發成本。江面最窄處大約96米參考一：目前政府招標公告銅仁市鷺鷥巖二橋（跨西段錦江），全長153米，空腹式鋼筋混凝土板拱橋，雙向四車道，總投資約為1880萬元參考二：項目所處錦江段最窄面96米，采用最低的雙向雙車道，橋面寬14米。預計需要800-1000萬投資第九頁，共三十五頁。項目認知—開發劣勢4產權劣勢：40年的商業屬性，以及養老名義立項產生的限制問題商業屬性住宅屬性客戶心理影響

40年產權

水、電、管理費等生活成本上升

交易成本高（首付、利率上浮、營業稅等）

70年產權

民用水、電

當地普通住宅無限購商業產權作類住宅只適用于成熟市場，做投資類或低門檻低端產品。用于高端別墅，抗性將被放大。第十頁，共三十五頁。

稀缺資源占有；

低密度項目無競爭；

土地成本低；

地塊規模小；水位線上移動還將浪費部分面積

地塊四周發展受限，項目不具備可持續發展性

地塊現狀不規整，有條狹長地段，降低土地利用率；

需要自架設跨江橋梁；

土地屬性是商業產權優勢劣勢土地基本屬性判定地塊雖然滿足別墅物業開發的核心必要條件（稀缺性、競爭力高），但地塊大小、發展的持續性和產權等因素局限了宗地的開發價值。宗地基本屬性條件有局限性第十一頁，共三十五頁。財富分配體系：高端購買力研判房地產現狀高端市場表現市場研判1423核心要素：市場研判第十二頁，共三十五頁。銅仁市國民經濟穩定快速增長。2002-2009年，銅仁市國民生產總值平均增長速度為19.39%。2009年，國民生產總值為46.49億元，同比增長16.23%。雖然銅仁地區是貴州東部的重要城市，但銅仁地區的生產總值在省內的排名僅為倒數第二。經濟發展銅仁地區生產總值僅排名倒數第二，經濟發展較為落后；經濟發展較快，但經濟基數較低。第十三頁，共三十五頁。煙草種植、加工已成為拉動銅仁經濟的主要行業之一，主要集中在德江縣。銅仁市第二產業同樣是支柱產業，境內蘊含有豐富的錳，是中國最大的錳產區，儲量1.2億噸錳礦資源；以及礬礦資源，儲量120萬噸的；黑色金屬的開采和冶煉發展迅速。水電熱力也是重點發展行業，思林電站、沙陀電站、彭水電站（位于重慶境內）為當地大型項目。銅仁市支柱產業：除旅游業外，主要為黑色金屬開采業、金屬加工冶煉業、水電熱力、煙草種植四大產業。經濟發展銅仁市第三產業呈現快速發展的勢頭，自2005年起至2009年，第三產業占比最高，約為44%---45%；2010年全區旅游人次過1000萬第十四頁，共三十五頁。銅仁地區轄1個縣級市、4個縣、4個自治縣、1個特區，總人口約342萬。銅仁市是一個多民族聚居的地區，境內有24個少數民族，少數民族占比超過60%，其中以：侗族人，土家族人，苗族人為主，也是銅仁地區行署所在地，總人口約40萬，市區人口約21.4萬。銅仁市下屬：4街道、5鎮、7鄉、150自治村銅仁地區的人口非常分散，銅仁市對周邊縣市的吸納力弱；財富掌控群體集中低。財富分布第十五頁，共三十五頁。基礎薄弱：貴州省的經濟發展屬國內落后的地區，銅仁地區在省內的經濟排名倒數第二，雖然保持較快穩定的發展速度，但當地居民的經濟基礎還是比較薄弱。

分配體系不均衡：

同時，由于當地礦產、水利資源豐富，財富集中在少數人手中，兩級分化非常大集中度低：銅仁市吸納力弱，財富掌控群體在整個地區非常分散。財富分配體系：銅仁市當地的具備高端物業消費能力的客戶基數有限。第十六頁，共三十五頁。商品房供求走勢2009年和2010年成交量大幅增加，高出2008年近一倍；尤其到2011年上半年，基本達到供需平衡；銅仁市房地產市場2008年剛開始起步，供求量僅二十萬方，2009-2010年走勢跳躍式發展；2011年1-7月土地成交量就高于去年近一倍，未來兩年房地產放量將增大。2009年至今，發展加速，供求逐步趨于平衡基數較小數據來源：市房管局第十七頁，共三十五頁。商品房價格走勢市場調研結果當地主力產品供應是電梯商品房，均價3700-3900，上述房管局統計數據出現較大偏差，主要是包含下屬鄉鎮及多層房價格。從2008年的金融危機以及2009-2010年房地產快速發展期，到國家出臺的各項調控政策，均沒有對當地房地產市場造成影響，可見其市場較為閉塞，受外界影響小，沒有大量外來購房客戶，價格上漲平穩。房地產市場發展閉塞，受外界影響小，價格平穩上漲。數據來源：市房管局第十八頁，共三十五頁。謝橋新政府板塊老城區板塊火車站板塊3公里2.5公里銅仁住宅市場劃分為三大板塊：老城區板塊：（供求主力）火車站板塊：（老城區的延伸）謝橋新政府板塊：（未來兩年供應主力）住宅市場版塊劃分目前供應主力城區開發飽和，老城區和火車站板塊均是以30層高層為主，均價3700-3900元/平方米，價差范圍很小。謝橋為未來兩年內供應集中地段，現配套匱乏，售價在3400元/平方米第十九頁，共三十五頁。返鄉群體中成功型成功型：在外地已安居，購房為其長輩養老，帶有一種光宗耀祖的心理。產品選擇：大三房、復式或別墅基數小普通購房群體銅仁主力購房群體，當地企事業職工、鄉鎮進城置業，首置或改善型住房，經濟基礎有限。產品選擇：120-140的三房居多，當地偏好舒適型房型市場主力公務員中上層群體具備較強的購買力，但相對比較低調，避諱別墅類產品，在住房上更傾向高品質電梯房。產品選擇：大三房或復式購買力強低調的奢華頂級客戶銅仁經濟金字塔的最上層客戶，多從事礦業、煙草、水電站生意。對住宅選擇上含有一定炫耀成分，但相對品質要求也較高。非盲目選擇最貴。消費會存在一定外溢。產品選擇：市中心高品質電梯房的大復式或別墅產品別墅主要購買群體消費存在外溢客戶解析市場封閉，外來客戶基本沒有，以當地及周邊鄉鎮居民為主。投資意識比較淡泊，置業目的以自住為主。高端物業目標消費群體特定，客群范圍窄。潛在別墅消費群體第二十頁，共三十五頁。房產現狀：基數低：近2年供求量分別只有30多萬方

市場封閉：

價格上漲平緩，購房群體均是本地客戶投資意識薄弱：購房群體以首置和首改為主，投資類較少。高端消費群體范圍窄：主要集中在當地幾個支柱行業高端物業消費群體定向，無外來購買力，市場只能依賴本地去化。投資意識弱，市場活躍度低。第二十一頁，共三十五頁。別墅項目代表樓盤：

清水花園

水晶江岸高端住宅市場格局高端公寓中頂層復式代表樓盤金灘金苑時代商匯盛世銘城第二十二頁，共三十五頁。別墅項目——清水花園建筑形態：獨棟、雙拼總套數：約20套左右報價：6800元/㎡裝修狀況：毛坯開盤時間：2007年3月成交一套，成交單價5000元/㎡，剩余3棟500㎡總價在250萬左右。外立面無風格，整體布局混亂，小區內無物業管理，別墅無花園；第二十三頁，共三十五頁。別墅項目——水晶江岸建筑形態：獨棟、雙拼獨棟套數：14獨棟面積：300㎡雙拼套數：24雙拼面積：260㎡報價：3500元/㎡（90萬/套）開盤時間：2009年剩余：1套雙拼目前二手房獨棟價格約130萬（銷售期獨棟成交主力總價90萬）建筑密度大，容積率高，除第一排江邊獨棟視野較好外，整個項目樓間距過于狹窄，私密性差，小區內無景觀，難以體現別墅檔次；第二十四頁，共三十五頁。目前，銅仁市區在售別墅項目，僅以上兩個樓盤：共性：建筑密度大，容積率高，小區內無物業管理、無景觀資源、無附帶花園，難以體現別墅的價值及檔次，去化緩慢；差異性：清水花園，規模小，但是由于單套面積500平方米，總價250萬過高，與整體市場價格脫節，目前仍剩余4-5套。20套別墅，還剩余3套，銷售周期4年半。水晶江岸，共38套獨棟+雙拼，面積較小，獨棟300平方，總價130萬，雙拼260平方，總價90萬。其開盤初期成交緩慢，主要是受對面火葬場影響。但受利于火葬場搬遷，樓盤基本售罄。38套別墅，銷售期兩年半。別墅小結：市面上供應的別墅產品力都相對較差。項目體量小，但去化周期緩慢總價對當地客戶影響較大，市場購買力需要一個引導過渡的過程第二十五頁，共三十五頁。總占地面積：3.7萬方總建筑面積：20萬方建筑結構：框架裝修狀況：毛坯物業形態：住宅建筑形態：高層主力面積：144開盤時間：2011-03-29售價：3700元起，樓層差價20元，均價3900元/平方米。高端公寓——

時代商匯（地段型）銷售情況：推出385套售出164套月去化32.8套核心地段建筑密度高，無社區景觀去化較好3號樓5套頂層復式212-280㎡，總價80-110萬。去化4套。第二十六頁，共三十五頁。總占地面積：4.8萬方總建筑面積：24萬方建筑結構：框架裝修狀況：毛坯物業形態：住宅建筑形態：高層主力面積：130-150開盤時間：2011-01-26售價：3600元起，低區樓層差價10元，高區差20元，高端公寓——

盛世銘城（品質型）銷售情況：2011年1月推出5號樓197套，去化率90%以上，基本售罄。8月底推出6號樓。少有的圍合式封閉小區。物管、小區景觀品質在當地是屈指可數，但地段優勢略遜5號樓為1-2層復式，270-320㎡，總價100-120萬，共5套。未成交第二十七頁，共三十五頁。高端公寓——

南長城金灘（景觀型）建筑結構：框架物業類別：住宅建筑類別：高層、小高層裝修狀況：毛坯得房率：83%主力面積：110-1403600元/㎡起價，樓層差20元2梯6戶，200-240㎡頂層復式，共3幢樓，18戶，去化緩慢。總價80-100萬項目位于老城區，南長城路，金灘橋頭，以三房和四房的大戶型產品為主，建筑密度很高，小區內無任何綠化及環境景觀。第二十八頁，共三十五頁。項目容積普遍較高，多為4左右，建筑密度過高，近兩年房產開發基本都是30層左右高層為主。銅仁房地產開發只利用外部江景資源，而忽略小區內部環境的打造。基本都無綠化，樓間距緊密。高端主力戶型面積在120-140㎡，成交總價50-60萬。大戶型主要集中在頂層復式，面積在200-320㎡，總價80-120萬左右，供應量少，去化情況緩慢。高端公寓小結：高端公寓項目整體去化情況較好。但滯銷產品，基本都是大戶型復式，總價超過80萬以上。第二十九頁，共三十五頁。高端市場購買力分析建筑面積80—90平方米占銷售總套數的22.1%；建筑面積90—120平方米占銷售總套數的27.1%；建筑面積120—144平方米占銷售總套數的32.5%；建筑面積144—180平方米占銷售總套數的15.8%；建筑面積180平方米以上占銷售總套數的占銷售總套數的2.5%。數據來源：房管局年報2011年上半年商品住房成交戶型結構圖：高端市場供應量有限。成交量相對更為有限。市場上主力成交總價在50-60萬。產品總價超過100萬，市場結束度明顯驟降。高端市場判定：一個高端購買力斷檔嚴重的市場一個尚處最初級階段的市場一個需要培育的市場第三十頁，共三十五頁。產品方案：總占地面積：130000平方米總建筑面積：39000平方米容積率：0.3產品：300平方米獨棟規劃總套數：126套可售面積：37800平方米公建配套：1200平方米經濟測算土地成本按5900萬元自架橋梁成本按800萬元土建按1000元/平方計算自有資金投入按土地款50%+總工程投資30%計算財務費用按年20%計算開發周期按3年計算售價按市場年20%增幅，計算3年復合售價為基數的1.17倍。

獨棟平均售價5000*1.17=5850元/平方取費標準：第三十一頁，共三十五頁。總開發成本金額費用明細費率總額（萬元）一土地費用合計5900二前期費用1設計、勘探費及監理費50元/㎡195合計195三建安工程成本1建安成本1000元/㎡39002橋梁費用8003其他各類配套費800元/㎡3120合計7820四其他辦證費用1各類辦證費用20元/㎡78合計78五企業管理費二+三+四提5%404.65六財務費用1059.2七預提土地增值稅總銷金2%442.26八不可預見費除土地外成本3%30