華美大廈項目策劃操作大綱PAGE第29頁共29頁TOC\o"1-3"\h\z經(jīng)營定位篇2一、項目分析2（一）地理位置2（二）項目現(xiàn)狀2（三）項目SWOT分析2二、項目經(jīng)營選項分析7三、項目定位11招商篇13一、招商范圍13二、招商區(qū)域13三、招商條件13四、招商原則14五、招商策略14六、招商運作流程：15七、招商目標及總體計劃18八、招商準備相關(guān)工作18管理篇19一、商業(yè)管理宗旨19瞞二、經(jīng)營管延理方面揭墾19賞三、經(jīng)營服足務(wù)方面會滋21壺四、項目管拌理結(jié)構(gòu)訓(xùn)垃22貝五、人員配野置舞忌23家廣告宣傳篇顆是24歌一、廣告目羨標騙畏24漸二、廣告宣屑傳受眾床迎24后三、廣告媒族介選擇罵段24中四、廣告方換案姻柿25育五、形象包謝裝方案故介26抗六、活動策昨劃（略）滿興26半項目策劃、鐵招商運作具競體時間及工枝作內(nèi)容唯綿27經(jīng)營定位篇領(lǐng)一、項目分島析開（一）地理據(jù)位置是華美大廈音位于著名商翁圈惡—宵華強北商圈腰的振興路上腳，萬佳百貨無華強店東側(cè)碑，項目南為譜金茂禮都，根在與金茂禮紋都之間有一惕片廣場（約居2000平自方米）、北通為單向行駛愁（東西向）攝的振興路，偶東為四號路杯，西為萬佳榆百貨。憑（二）項目恐現(xiàn)狀要華美大廈原么為一幢多層背的工業(yè)廠房逝，隨著華強貼北商業(yè)區(qū)的苗形成而改變姓，一、二樓砍（即一層夾撿層）也隨之寧改為商鋪使易用，項目的沙經(jīng)營多年來頁也經(jīng)歷了多湊次的改變，拐從中閣音像救城到博恩凱尼音像再到美黎媚城。項目沙從2004屋年11月美行媚城停業(yè)后外至今一直空萍置。目前一赴樓大部分也做經(jīng)出租，商模戶中有麥當紡勞、千色店謠等較具實力御的品牌商戶戀，也有臨時伙出租經(jīng)營音吃像的商戶。堪項目外立面豆均陳舊，二殺樓商場內(nèi)由捕美媚城裝修諷過，把它分責割成小面積步獨立商鋪（蘿面積多在6型-10㎡）虹。項目南面夕的廣場已經(jīng)弄鋪設(shè)廣場磚飽，金茂禮都灰一、二層商友業(yè)裙樓一直凳空置，廣場耗把華美大廈舌與金茂禮都鈴連成一片。參（三）項目啦SWOT分汪析3.1總表販優(yōu)勢分析（哀S）哭⑴物區(qū)位優(yōu)勢功⑵戰(zhàn)項目可塑性唱強搭⑶策人氣優(yōu)勢仔⑷盞配套優(yōu)勢悔⑸憤自有物業(yè)的汗劣勢分析（師W）撞⑴泉項目規(guī)模較項小筆⑵前所在路段交鈴?fù)ōh(huán)境差仍⑶只項目形象較走差淋⑷蟻地段知機會分析（箭O）找⑴滿華強北商圈急⑵羞細分經(jīng)營市朋場，進行獨指特的市場定互位裝威脅分析（分T）尸⑴浴華強北商業(yè)蜂區(qū)的經(jīng)營全庫面招⑵伏華強北商業(yè)績大型新項目淚啟動拼，對本項目快有直接威脅挑⑶消項目以往經(jīng)東營的不成功劣留下的暗影蹄3.2優(yōu)勢壇分析（S）⑴區(qū)位優(yōu)勢癥項目地處華堵強北商業(yè)區(qū)餐，為深圳的塵首席商業(yè)區(qū)參，是全國有糖名的商業(yè)區(qū)寶之一，是本昌市商賈云集巴、商機最深巴厚的地方，裂華強北的電思子專業(yè)市場市是全國的電春子產(chǎn)品批發(fā)吵、交易中心復(fù)，吸引全國級各地的客戶療。并且華強爐北是全國商傻業(yè)業(yè)態(tài)最全紋面的商業(yè)區(qū)摔，幾乎所有蝕的商業(yè)業(yè)態(tài)槽都已經(jīng)進駐視華強北商圈加。本項目所腦在區(qū)位極具您發(fā)展?jié)摿Φ那o。優(yōu)勢應(yīng)用：主華強北作為鴨深圳商業(yè)的嶺制高點，是奪項目推廣宣悼傳的最有利塘之處，是項謝目推廣的重罩點之一。沾⑵碗項目可塑性井強炮華美大廈單誘層約220反0㎡，規(guī)模組不大，但還系可向上發(fā)展溫，整合3、籃4、5層，系進一步還可推以與南面的濤金茂禮都連附成一起，作邀為一個整體模商業(yè)項目推網(wǎng)廣，項目規(guī)效模近二萬㎡花，從而使項米目達到一定扎的規(guī)模。而綠與南面的金融茂禮都之間委的廣場則成弄為室內(nèi)廣場管，如此規(guī)模覺的室內(nèi)廣場網(wǎng)是產(chǎn)品推廣賓、發(fā)布的最夏佳場所優(yōu)勢應(yīng)用：底整合項目可皆利用的一切采有利的資源敵，使項目更目具競爭力，枝投入資金改烘造，充分發(fā)西揮項目的潛去力。⑶人氣優(yōu)勢于華強北煮每日近百萬殼的人流量，方為本項目帶歇來極大的人紅氣與人流優(yōu)勢應(yīng)用：拋人流、人氣桌是今后經(jīng)營折的最大支持債，大量的人檢流能提供給積目標客戶信榴心的保證。薦⑷初自有物業(yè)的腫優(yōu)勢透商業(yè)詐騙時漢有發(fā)生，并勒且在本項目圣也曾發(fā)生過窗。公司已經(jīng)張把物業(yè)買下桑，以自有物彼業(yè)招商，自便有物業(yè)是對偏供應(yīng)商的最肺直接的信心屠保證（不管參是招商經(jīng)營礎(chǔ)還是自營均構(gòu)是）。優(yōu)勢應(yīng)用：咸利用自有物慮業(yè)作為項目艱推廣的宣傳攪賣點之一，瘋樹立客戶對授項目的信心秀。贊3.3劣勢待分析（W）庸⑴宰項目規(guī)模較榨小陶目前項目一征樓大部分以咱街鋪形式出凡租，剩下為崖內(nèi)部不利經(jīng)震營部分兩層豐總共可出租獸面積約愁3500平腎方米漸，單層面積登僅2200豪㎡，規(guī)模過苦小不利于項姑目的推廣。應(yīng)對措施蠅由于項目有喝拓展空間，伏向上、向南覽可擴大項目襖經(jīng)營規(guī)模黎⑵士所在路段交夏通環(huán)境差餐項目緊靠的陸振興路為單轎行線，只能帖從東向西走鑄，由于道路維是多年前規(guī)匆劃建設(shè)的，蕩當初只是工混業(yè)區(qū)的內(nèi)部勿道路，道路去較窄，通行霜能力小，華盤強北由于人割流、車流大蕩，是深圳交四通狀況較差路的區(qū)域，目摸前政府對華酬強北報交通積整治已收到盛一定的效果境。烏⑶宏項目形象較胖差壓由于是多年吸前建設(shè)的樓馬宇，并且樓稈上為辦公及陜廠房用，外早立面已經(jīng)陳蓋舊，甚至有臺部分外墻已集經(jīng)開始脫落日，項目外觀暮雜亂形象較蜘差。應(yīng)對措施：酬對項目投入互資金進行整鋼治裝修。⑷地段毛項勸目雖處于華衛(wèi)強商業(yè)區(qū)范蜓圍，但卻是徐商業(yè)區(qū)的邊駁緣位置，相段對于華強北泛商業(yè)區(qū)其他鑒物業(yè)相比，俘地段處于劣遮勢。芳3.4機會式分析（O）涌⑴沾華強北商圈宴華強北商圈順巨大的人量援，每年數(shù)百迎億的市場銷膝售份額，經(jīng)阻營任何產(chǎn)品悉均有成功的捧可能，華強剖北在全國的窗影響力近年避越來越大，盤市場銷售額衰近年飛速上六升，是商業(yè)稼經(jīng)營的金礦貌，是產(chǎn)品走篩向全國的平拍臺，吸引無軍數(shù)的商家前演來投資。機會挖掘：也目前華強北發(fā)的商業(yè)正在層升級換代進斷行中，抓住量華強北調(diào)整坑的時機，是閃本項目成功帽的機會。叉⑵蔑細分經(jīng)營市俯場，進行帥獨特的市場逮定位句細分目標市圈場，選定適軋合企業(yè)發(fā)展騾的市場是目課前企業(yè)成功浴的關(guān)鍵，在陳華強北商圈吸這樣業(yè)態(tài)齊賴全的商業(yè)區(qū)罩，對市場進慎行細分是非匯常必要的，陶尋找獨特的剩市場定位是蹤使項目成功甲的機會更大圈。機會挖掘：右對華強北進送行深入的調(diào)慰查研究，為溉項目定位正鼓確選項取得漁是一手資料猛，為項目取壟得成功奠定綠基礎(chǔ)。隔3.5威脅脆分析（T）帖⑴羞華強北商業(yè)嗓區(qū)的經(jīng)營全貝面映晃華強北人流灶雖然很多，螺每年的銷售里額也非常高蒜，是商業(yè)經(jīng)條營的好地方燈，但也因為島如此，吸引環(huán)無數(shù)商家在害此經(jīng)營，使附華強北成為長全國業(yè)態(tài)最味齊全的商業(yè)石，在華強北此經(jīng)營的競爭榜非常激烈，霉其程度是其漂他地方難以葵相比的，在殊華強北經(jīng)營調(diào)沒有一定的晌實力與特色舌是難以生存妻的。華強北閱雖是商業(yè)經(jīng)遵營的金礦，躬也是商業(yè)經(jīng)穩(wěn)營的陷阱。象⑵蜜華強北商業(yè)盾大型新項目藏啟動謙，對本項目認有直接威脅贈巷醋華強北原是熄一個老工業(yè)濃區(qū)，在經(jīng)濟訪發(fā)展的過程三中逐步形成輸了一個商業(yè)忠中心，政府鬧對華強北進司行了大力規(guī)到劃改造，把粒華強北由多失層建筑為主若變成了以高拋層建筑群為貓主，目前正銹在進行大規(guī)刪模的舊城改霸造，茂業(yè)東貧方時代廣場六二期、華強鍵廣場、中原模廣場等多個德項目正在啟達動，項目規(guī)繡模少則數(shù)萬仰平方米，多蜜則數(shù)十萬平販方米，華強線北商業(yè)規(guī)模鏡還在不斷的介增量中。鉛⑶爬項目以往經(jīng)歷營的不成功治留下的暗影匹礙本項目以梢往的多次經(jīng)蹈營失敗，給搏予商戶這里旬不適合商業(yè)搭經(jīng)營的感覺皮，當然以往員的經(jīng)營失敗媽是多方面的晌原因，并非濾完全是地段辣的原因，但詠對項目的經(jīng)察營還是會有納一定的負面?zhèn)}影響的，特柴別是美媚城則的經(jīng)營教訓(xùn)做對項目影響漏更大。丙二、項目經(jīng)上營選項分析哪2.1百貨華商店釋項溝目經(jīng)營規(guī)模蹦較小，華強放北的百貨商慰場很多，如孟萬佳百貨、仁茂業(yè)百貨、兆群星廣場、仁銅鑼灣百貨萍、東方時尚牲、天虹商場齊、新一佳、泉曼哈等眾多雅商場，不管陰是從規(guī)模還廉是地段，本燕項目均處劣薄勢，經(jīng)營百舊貨商店本項織目成功的可躺能很低，不太適合本項目眠的發(fā)展。狀2.2專業(yè)污市場協(xié)華嬸強北是電子悶專業(yè)市場經(jīng)嗽營最成功的儉商業(yè)區(qū)，華辰強北的電子掏專業(yè)市場很堤集中，并且仍每一家的規(guī)撈模都比較大出，本項目雖軍處華強北商隆業(yè)區(qū)，但是呆處于商業(yè)區(qū)往的邊緣，離宅華強北集中搖的電子專業(yè)塘市場較遠，俱使項目經(jīng)營舍華強北的強脊項項目的成祝功可能較低影。華強北曾竹出現(xiàn)過兩個惹服裝市場，級但經(jīng)營不成紙功，這與服選裝業(yè)在深圳綿的總體經(jīng)營市有關(guān)，深圳獲服裝業(yè)是一糟個以做品牌桶為主的行業(yè)浮，而以批發(fā)啟為主的服裝巖批發(fā)市場不警適合運作品皂牌服裝，如抵深圳曾經(jīng)出丹現(xiàn)的萬眾城勁、福中福、臟東方巴黎等僚服裝批發(fā)市塘場的不成功魄，其市場要邀不轉(zhuǎn)型，要棄不就變成以挪零售中低檔奴產(chǎn)品的小商贏品市場。并拳且專業(yè)市場瘦是以規(guī)模來恭贏得市場的急，所以傳統(tǒng)茄的專業(yè)市場孤不適合本項考目的發(fā)展。傲2.3專業(yè)驗賣場材專業(yè)大賣場罰是以超市大事賣場的方式嶄經(jīng)營專門產(chǎn)縱品，是近年棋發(fā)展最快的申業(yè)態(tài)之一，聯(lián)是經(jīng)營細分思的結(jié)果。近饒年以家具、瓦建材（裝飾銷材料）、家隱電、數(shù)碼通欺訊產(chǎn)品最為窄突出，家具祥、建材對物杰業(yè)的硬件要臂求比較嚴格域，本項目不讓具備條件，蛋不適合發(fā)展僵該類賣場。紙家電、數(shù)碼俊通訊產(chǎn)品為車電子產(chǎn)品，艷是華強北商墨業(yè)中心叫響寶全國的拳頭孫產(chǎn)品，在華鑒強北路上已攜匯集國內(nèi)主眼要的家電大龍賣場連鎖企鎖業(yè)的家電賣攀場，本項目巴經(jīng)營家電無么競爭優(yōu)勢。蛾數(shù)碼通訊產(chǎn)敘品大賣場在煎華強北的數(shù)風(fēng)量之多勝于壁全國任何地黑方，本項目泊地段處于劣殘勢的條件下組，不適合發(fā)算展此類賣場鐮。本項目規(guī)舍模較小，地滔段相對較偏摟，是比較適好合專業(yè)賣場占的地方，選列項適合選擇倍相對較冷門劫的產(chǎn)品，如冠匯集辦公產(chǎn)賢品一站式的配大賣場。玉2.4餐飲筒娛樂擔華強北商業(yè)釘區(qū)是深圳餐莊飲業(yè)最多、林最全的地區(qū)詢，項目南部狗的京華吧街刺是最近推出劇的餐飲、酒谷吧一條街，公相對較偏的扮地方是比較底適合發(fā)展餐奇飲娛樂業(yè)，恨雖然本項目餃不處于華強壩北商業(yè)區(qū)的翠幾個主要餐報飲匯集區(qū)，竄但從地段來句看，本項目僵是較適合發(fā)鬧展餐飲娛樂呢，只是餐飲止業(yè)變化比較膝快，在華強睜北的競爭很滾激烈，本項奮目成功有一供定難度。餡2.5、經(jīng)饞營思路的提華出肌通過對市場噴的調(diào)查及項素目的分析及成本項目的實陡際情況認為疾，本項目以房招商經(jīng)營為節(jié)先，通過成淺功招商經(jīng)營劑后再推出銷獸售經(jīng)營權(quán)的梯總體策略。僵項目重點放幫在經(jīng)營上，拳就項目的經(jīng)紗營選項提出爪如下經(jīng)營設(shè)凳想：簡推薦設(shè)想正：驗“算中國時尚品剖牌推介中心缺”串，冰以深圳堅持敏做品牌的行商業(yè)市場特點后，挖掘華強吃北商業(yè)中心柏作為產(chǎn)品通造向全國的橋?qū)O頭堡優(yōu)勢，雷在華強北打宿造全國首個賺中國原創(chuàng)品蚊牌基地想，以品牌展遞示與零售相畏結(jié)合，提供襲品牌策劃、金品牌推廣等汁增值服務(wù)為零一體的品牌辟推介中心。滿項目以經(jīng)營棄服裝、鞋業(yè)記、飾品、化肚妝品等中國蜓原創(chuàng)品牌產(chǎn)電品，進場產(chǎn)禮品須為中國搞企業(yè)（含港臟澳臺企業(yè)）灶推出的原創(chuàng)狹品牌，以統(tǒng)下一管理，獨襲立經(jīng)營為商最場的經(jīng)營管塔理方式（類義似女人世界丘名店的管理耀方式）。來優(yōu)點岔：1.做品煉牌利于企業(yè)團的長期發(fā)展鄰，獲取較高抵的經(jīng)濟效益憂。管2.填補市寬場的空白。服3.利于一透步的經(jīng)營權(quán)功銷售。犯缺點：豪須投入較多臺的資金進行恒工程改造。輪備選設(shè)想1陡：目女性主題商潔場，女人的槽錢是最好賺踩的，這是所曬有商家共識聲，在深圳這葛個年輕女性直占多數(shù)的特恨大型城市，鳴女性主題是翅最具生命力餓的商場。項常目可以以莊“芽搜美堂診”燭（暫定名）漢為名，以備“洞做女人的百漿寶盒辣”燭為商場的特圍色理念，商駝場采用統(tǒng)一宗管理，獨立屠經(jīng)營的經(jīng)營旦管理方式。秧優(yōu)點戀：1.資金服投入少，見離效快。由于離原美媚城同逢為女性主題住商場，無須企投入大量的絕資金進行工狡程改造，只規(guī)作適當?shù)恼愿募纯赏度虢皇褂谩Ｑ┨?翅.利于下一血步的經(jīng)營權(quán)達銷售。趴缺點：牌女性用品是濁大部分商場改的重點商品替，所占比重飾都很大，所謎以同類競爭撤很激烈，項謊目要取得非截常成功不易遙。失備選設(shè)想2自：戚“豈辦公超市您”鞋，華強北周干邊企業(yè)云集挎，對辦公設(shè)乞備、耗材的朗需求很大，惠項目打造深直圳最具規(guī)模爪、產(chǎn)品最齊找全的辦公用關(guān)品超市，以只一站式辦公擺用品商場為絲核心競爭力評。宅優(yōu)點：糞填補市場空速白，項目經(jīng)垂營成功的機紹會很大。座缺點：伶1.此設(shè)想液為自營為主賺，公司需投附入較大的資杠金，收益來殊自產(chǎn)品銷售疲的利潤。晝2.本設(shè)想活主要是從經(jīng)音營角度考慮態(tài)，對下步經(jīng)偉營權(quán)的銷售墊不利。盯備選設(shè)想3岡：魔“密匯食港嘗”錘，定位為美水食休閑娛樂熱中心，以特私色餐廳、酒寺吧、保健休蠅閑中心為招駕商對象。辱優(yōu)點：挑1.讀華強北人流沒大，對餐飲啦的需求大，訊而且本項目爸相對較偏，拾比較適合發(fā)列展餐飲娛樂正業(yè)。啊2.餐飲娛屬樂的經(jīng)營占蹲地較大，項佳目只需出租炒與幾家經(jīng)營長者（甚至一泡家）即可，著操作相對容澡易。尼缺點：奉1.由于華自強北餐廳很庸多，經(jīng)營成吸功的難度較借大，招商也陰不易成功。岔2.由于各村店承租的面寒積相對較大會，能承受的勁租金相對較掌低，企業(yè)收及益會較低。小結(jié)：絮與貴司充分金溝通后，根蜜據(jù)項目的實愉際情況，確它定備選設(shè)想霧1為項目發(fā)極展的總體思疲路，項目定分位女性主題幻商場。項目農(nóng)的籌備將根圾據(jù)這一人總捧體思路展開排。皺三、項目定濃位胃項目整體定獨位：科立足華強北梅商圈，服務(wù)魔華強北，做世深圳最具個冷性與競爭力卷的純女性主遭題商場，努徐力成為深圳滋女性主題商享場中的佼佼纏者。凍項目功能定明位：咐女性特色商領(lǐng)品的集散地覽，個性化商惜品的購物天懼堂。齊項目形象宣療傳定位：截“偏搜盡天下美繩女愛物引”終惰“饅做女蘿人的百寶箱喇”件作為商場的啞核心主題定住位，突出項豪目專業(yè)為女殼性服務(wù)的特煎色主題，招幣商期及商場梁經(jīng)營初期強膝調(diào)自有物業(yè)艘投巨資整改踐經(jīng)營主題商敲場。商圈定位：獄以華強北區(qū)率域為服務(wù)的凳核心，立足月華強北商圈警。禾目標消費者善定位：驕以華強北及茅附近地區(qū)上坊班的年輕女鹿性為基礎(chǔ)，達鎖定16～尺30歲的女敘性消費者，照月收入在8跪00～15鑒00元的消艱費者占65尼%以上，扁月收入15苗00～30旺00元的消莊費者占30考%，其他消嘉費者占用5農(nóng)%。儲6、項目商校品檔次余商場以中低怠檔為基礎(chǔ)，監(jiān)合理進行中誰檔商品與中見低檔商品的嘉配比。慚7、項目管漂理充項目運作采絡(luò)用以招商經(jīng)泊營，商戶在御約定的范圍曲內(nèi)獨立經(jīng)營耐，商場統(tǒng)一鎖管理、統(tǒng)一識形象、統(tǒng)一至營銷，吸收王大百貨的統(tǒng)車一性及市場鋒經(jīng)營的靈活批性相結(jié)合，豆開創(chuàng)新一代劫主題商場管王理模式。招商篇貢一、招商范毀圍星依據(jù)項目的追定位，本商魔場作為女性項主題商場，印所有經(jīng)營項首目均針對女鍛性而設(shè)，本較商場采用招對商經(jīng)營，商太戶獨立經(jīng)營副，對商戶的賓經(jīng)營內(nèi)容不唐作強硬的控羞制，只要是泡針對女性的詠商品均可經(jīng)錢營，商場不擊作品類統(tǒng)一晶規(guī)劃，只作蓮指導(dǎo)性建議榮。本項目的歇招商范圍為辛：服裝、精岔品、飾品、助皮具、鞋業(yè)槽、箱包、化沫妝品、美容得院。經(jīng)營及驢招商重點為塘服裝與精品擺。嶄二、招商區(qū)骨域符東探門及華強北團是深圳時尚情、個性化商恒品的集散地劈，有數(shù)以萬灶計的經(jīng)營者艇，不泛適合君本商場定位玻的經(jīng)營者，叮是本商場的潑招商主要地棗區(qū)。育三、招商條勺件蠢1柿、基本租金惱：葡本商場按一龜樓均價20賭0元/㎡/搬月擬定租金跟，二樓均價遇150元/做㎡/月擬定粒租金，商場就根據(jù)各商鋪跡的具體位置把分別定價。宣（具體定價榴略）顏2、合作條放件尼合同一年一賺簽，合同簽叛訂時收取二浩個月押金及胡一個月租金雷。昆3、優(yōu)惠政脾策皇支持商家經(jīng)償營，畫“橋放水養(yǎng)魚臘”貼是運作商業(yè)撒物業(yè)一貫有綁效做法，對待于一個新開恰的商場，給濫予商家一定檢的優(yōu)惠政策亮，支持其經(jīng)戒營走上正軌嫁。為此，對懂經(jīng)營者給予床二個月的免伐租優(yōu)惠政策菌。駕4、其他費騾用義對于物業(yè)管淡理、水電費怒、空調(diào)費、絮廣告費等各售種其他雜費婆采用一費制額，按30元希/㎡/月的舟標準收取。斥四、像招商原則染墾搜美堂典招商實行“測四個優(yōu)先”燈的原則：咐1、廠家優(yōu)逗先：廠家直剩接合作優(yōu)先搜答約；寒2、名優(yōu)品迎牌優(yōu)先：國減內(nèi)外著名品慎牌優(yōu)先引進延；約3、獨家經(jīng)燈營優(yōu)先：品甘牌在本區(qū)域膠獨家經(jīng)營的爸優(yōu)先引進；王純4、特色項觸目優(yōu)先：擁養(yǎng)有特色經(jīng)營籮項目的商業(yè)罪機構(gòu)優(yōu)先引缺進。江五、招商策抖略箱1、充分現(xiàn)詠有客戶資源鍬我商業(yè)策劃耍團隊成員在聾深圳從事招嫌商、商業(yè)營梢運管理工作洽多年，擁有伴一大批現(xiàn)成鄰的客戶資料株，充分利用境招商人員的纏客戶資料是捕商場開業(yè)籌貝備工作取得耐順利完成的醋最有效辦法緒，充分利用殘現(xiàn)有客戶資筆源網(wǎng)絡(luò)，是下本項目招商毀取得成功的聰關(guān)鍵所在。苦2、廣告宣闊傳、形象包繡裝笑今瓦時今日，已后經(jīng)不是酒香參不怕巷子深作的年代，一偵個成功經(jīng)營悅的商場少不象了廣告宣傳衛(wèi)的投入。本壇商場的廣告廢的目的是為芬了招商，但息廣告宣傳的退對象應(yīng)放在連目標消費者殘身上，我們川通過廣告宣體傳及形象包找裝可以達到庫：易吸引附合定伶位的商家的燙注意，引起初其發(fā)生興趣梯，進而加盟識商場。午樹立商家的意經(jīng)營信心、鈔增加商家對青我們的信任秩。帳③板吸引目標消陷費者，為商尺場成功經(jīng)營腸打下基礎(chǔ)。蠢（具體廣告凳策劃方案見鬼廣告篇）弟3、優(yōu)惠政馬策的合理利量用尸合理利用優(yōu)黨惠政策是吸訊引商家按時及進場的有效及手段，對不斃同商家分別勵對待是招商全成功的有效賤手段之一，蛋對于經(jīng)營項吉目競爭力強擁，品牌好，斗需求面積較鎮(zhèn)大者給予較慢多的優(yōu)惠，詠反之給予的英優(yōu)惠就少。灰另外，通過楊限時、限量途推出優(yōu)惠政必策，如在開梁始招商時推暈出限時優(yōu)惠榨，在招商正框式開始一周止內(nèi)給予較多找的優(yōu)惠；在羞招商率過半隱時推出限量內(nèi)優(yōu)惠，推出項20～30洞間較多優(yōu)惠內(nèi)的商鋪招商鎖。（所有優(yōu)噸惠均在租金丑總目標及優(yōu)污惠政策控制掏范圍內(nèi)）挨六、招商運陡作流程：公（一）對目植標客戶：密招商人員與離客戶接觸，謙進行業(yè)務(wù)洽航談，填寫《況客戶談判表幕》。慘客戶有初步沃合作意向后幼到現(xiàn)場看場猴地（看場地腎前要先到場嗎地所屬樓層棕負責人處詢企問該場地是腰否為其他客異戶預(yù)留并確滔認該場地尚柜未簽約）。銳客戶確定合鹽作意向后，天到招商部辦借公室簽訂《淚合作意向書破》。由招商屋部負責人簽域字后，然后潑交財務(wù)部蓋鏟章。禁在《合作意剩向書》有效去期內(nèi)，簽訂言《招商合同懷》。客戶要蒜提供合同中棚要求的必備栽文件。我方怪先由場地所發(fā)屬的招商部環(huán)負責人簽字田后，然后交眨財務(wù)部蓋章丘，合同文本茶與必備文件月及《客戶檔盈案麻》一起收土存。培簽訂《合作納意向書》及釣《招商合同季》后，要辦賴理簽約登記蛙并在第一時臉間在招商進品度表上標注悶已租出的場悄地。倚（二）對直芬接到訪的客孝戶：賭客戶直接到清招商部，前罩臺接待員首以先接待，問莖明客戶意向吉，引領(lǐng)客戶茄到相應(yīng)的招厘商區(qū)域，通煤知相關(guān)的招前商經(jīng)理接待闖。青招商人員與伯客戶接觸，脾了解客戶欲途經(jīng)營品類的當基本信息，松填寫《客戶危談判表》。彈《客戶談判萬表》經(jīng)相關(guān)帝的招商部負養(yǎng)責人認可后誓，招商人員件與客戶進行鎖合作條件洽述談。肺客戶有了初喇步合作意向舅后，具體操印作同府“仿對目標客戶得”叮中的羊2-5條。靠*招商流程兵示意圖*目標客戶招商人員與客戶接觸，了解客戶欲經(jīng)營品類的基本信息，填寫《客戶談判表》，報相關(guān)的經(jīng)營部負責人處審批客戶到招商部直接到訪的客戶前臺接待員首先接待，問明客戶意向，引領(lǐng)客戶到相應(yīng)的招商區(qū)域，通知相關(guān)的招商人員接待。與客戶接觸，進行業(yè)務(wù)洽談，填寫《客戶檔案表》同意目標客戶招商人員與客戶接觸，了解客戶欲經(jīng)營品類的基本信息，填寫《客戶談判表》，報相關(guān)的經(jīng)營部負責人處審批客戶到招商部直接到訪的客戶前臺接待員首先接待，問明客戶意向，引領(lǐng)客戶到相應(yīng)的招商區(qū)域，通知相關(guān)的招商人員接待。與客戶接觸，進行業(yè)務(wù)洽談，填寫《客戶檔案表》同意客戶有初步合作意向，看現(xiàn)場客戶有初步合作意向，看現(xiàn)場確認場地未簽約或未預(yù)留確認場地未簽約或未預(yù)留帶客戶看場地。可應(yīng)客戶要求拿米尺實地丈量經(jīng)營場地的面積帶客戶看場地。可應(yīng)客戶要求拿米尺實地丈量經(jīng)營場地的面積客戶明確合作意向客戶明確合作意向章。章。章。在《合作意向書》在《合作意向書》有效期內(nèi)辦理簽約登記辦理簽約登記合同執(zhí)行在進度表上標注已租出的場地第一時間合同執(zhí)行在進度表上標注已租出的場地第一時間撞七、招商目熊標及總體計裝劃構(gòu)商場的開業(yè)崗籌備一般在熔三個月左右挽，本商場可查以按佩2005年才6月18日肚開業(yè)的總體查目標計劃各建項工作，本罪項目預(yù)計正佳式招商時間氏為1個半月突到二個月，淹正式招商前售要約需二周磚時間（從人嬌員進場開始桑）進行招商室準備工作。董開業(yè)時預(yù)計喘進場率達9趴0%以上。歐八、招商準第備相關(guān)工作圣商業(yè)的運作枕是一個系統(tǒng)牽的工作，雖壩然本項目的木經(jīng)營方式傾邊向于市場制次，但要商場槍具競爭力，磚商場吸收大啟百貨的管理薦及營銷手段屬，本商場除壁商品經(jīng)營管而理外，其他昂需按大商業(yè)苦的運作。項兔目要成功操供作需做好充紹分的招商準樓備工作（準物備工作約需隆二周），在舉正式招商前弟須完成如下躍工作：砌1．出具項塊目整改后的久效果圖（包制括外立面、乖門頭、商場株內(nèi)部、廣場我等多幅）；潮2．設(shè)計商盡場全套CI勸S；透3．設(shè)計制繼作招商所需佩的資料（宣箭傳資料、展嗽板、現(xiàn)場布肝置）；儀4．出具商卸場的平面規(guī)蠢劃圖；剃5．確定各鄉(xiāng)商鋪的價格奪、面積及優(yōu)務(wù)惠辦法；慕6．商場管映理機構(gòu)的設(shè)棄置及運作程山序的確定；媽7．完成招奧商簽約的各適類文件（意拐向書、租貸哨合同）的起伍草、印刷；右8．完成商廉場針對戶的它其他各類管所理文件（管與理合同、消擊防責任書、應(yīng)裝修管理辦召法、商戶管競理手冊）。管理篇供一、衣商業(yè)管理宗跳旨廈儉1、皇維護良好的箱整體形象和俗秩序憑2、領(lǐng)確保消費者廳滿意辨3、使物業(yè)來保值增值呢4、為業(yè)主火創(chuàng)造最大贏更利機會納二、經(jīng)營管濟理方面叼紀1、鞠商議場警形象管理既對商盲場低進行統(tǒng)一的抽形象(CI停S)策劃和巷管理，以確趴保商暗場柱良好的形象妖和信譽。醋理念設(shè)計(蹄MI)：發(fā)碧展目標，經(jīng)蠻營定位、商浴場材理念、廣告玉宣傳語等；蜂行為設(shè)計(宰BI)：經(jīng)箱營守則、店挑員儀容儀表堪、著裝規(guī)范證、禮貌用語半、行為規(guī)范漲等；境視覺設(shè)計(秩VI)：標速準色、店標喇、店旗、胸屬牌、包裝袋愿、印刷品、匙辦公用品等劫。倚2、銷售現(xiàn)瓦場管理對蕉銷售現(xiàn)場進閃行統(tǒng)一、有襲序、科學(xué)的衣管理、確保浙良好、美觀豬的銷售環(huán)境刻和秩序。繪店鋪裝潢：色統(tǒng)一規(guī)定和活要求，不得放隨意裝修，土應(yīng)維持商榴場少的整體形象周。上貨架使用：崖使用較為高獲檔和美觀的國開架式貨架燒，并按規(guī)定昌擺放。伴商品陳列：布按規(guī)定對商粥品進行陳列旬擺放，不得受占用過道和漲亂堆亂放。隱晴店內(nèi)廣告：估店內(nèi)品牌和犯商品文選宣我傳、POP押等，按規(guī)定甚設(shè)計展示、借不得亂貼亂宇掛；跨現(xiàn)場促銷：液促銷活動應(yīng)鼻遵守商業(yè)街憶的統(tǒng)一規(guī)定因和要求，不伶得破壞商年場姨正常的經(jīng)營帳秩序。眾3、市場營裝銷推廣腿營銷策劃：船制定商基場苗整體營銷和兵競爭策略，演制定全年和挎階段性的市悶場推廣計劃渠。鴉宣傳促銷：宜對商她場旺進行統(tǒng)一、墨有效的宣傳匯推廣，舉辦膊整體和主題規(guī)促銷活動。閣歡品牌演繹：令傳播品牌故匯事、品牌時塔尚、舉辦品榨牌推廣、時珍裝表演、沙早龍等活動。堆橫4絕、顧客服務(wù)抽規(guī)范其售前服務(wù)：預(yù)提倡主動、壟微笑和站立盆服務(wù)，但不撇得爭客、搶道客。圖售中服務(wù)：偵耐心熱情介班紹，禮貌迎穗送顧客，但軍不得強行買繡賣，嚴禁與情顧客爭吵。辨勿售后服務(wù)：艙質(zhì)量三包，精送貨安裝跟腸蹤服務(wù)等。鼓5掌、經(jīng)營指導(dǎo)改管理板教育輔導(dǎo)：亭專家講習(xí)，蠻經(jīng)營者交流毫?xí)陠T培捷訓(xùn)，外出觀諷摩，銷售服床務(wù)與建議等獨。積銷售協(xié)助：予提供營銷策擱略、宣傳展耳示、商品陳夕列、店頭促憶銷等協(xié)助服謙務(wù)。望信息服務(wù)：荒為經(jīng)營者提側(cè)供國家政策胳、市場動態(tài)限、競爭狀況桂等信息服務(wù)智。段6、陡租戶調(diào)整：書替換不合理恥或無法繼續(xù)梅營運的租賃言經(jīng)營戶。先三、經(jīng)營服臨務(wù)方面會磚1．侵生活服務(wù)：凳提供就餐、朗休閑、娛樂武、狼商租抽房、句店鋪堤租房等方面刃的服務(wù)。悟2．附辦公服務(wù)：晌提供傳真、垮文印、電子鏡郵件、會議灰、信件收發(fā)濕、書報訂閱澤等服務(wù)。順3．工專案服務(wù)：裁為品牌提供卷策劃設(shè)計、誕陳列展示、展廣告宣傳、臭市場推廣等仇度身訂做服共務(wù)。明鐮4．溪辦證服務(wù)：僑為經(jīng)營者提兆供必要的工井商、稅收、飲許可證辦理剝服務(wù)及爭取匯稅費優(yōu)惠。截5芝．咬人事服務(wù)：釀為經(jīng)營者提重供人員招聘糖、培訓(xùn)、管斷理、檔案等預(yù)服務(wù)。禁6．碗其它服務(wù)：岸提供經(jīng)營者膽所需要的其客它服務(wù)，為邪經(jīng)營者創(chuàng)造鞏最大的方便狼條件和贏利桑機會。通過耕科學(xué)、有效鍬的管理和有田針對性的專避業(yè)服務(wù)、形更成“統(tǒng)一形柳象、統(tǒng)一宣助傳、統(tǒng)一促撓銷、統(tǒng)一管花理、統(tǒng)一協(xié)角調(diào)”驕五堡個統(tǒng)一樹立胸搜美堂誘良好的品牌械形象和信譽軟，提高經(jīng)營轟者的經(jīng)營管洪理水平，形妹成1+1>片2的整體合惰力，創(chuàng)造噸搜美堂威最大的競爭軌優(yōu)勢和顧客償滿意度，提邁升每個經(jīng)營福者的銷售業(yè)什績。膝四、項目管董理結(jié)構(gòu)企劃部樓層經(jīng)理財務(wù)部管理部物業(yè)部保安部總經(jīng)理企劃部樓層經(jīng)理財務(wù)部管理部物業(yè)部保安部總經(jīng)理尋根據(jù)項目的激具體情況，千以精簡實用拳的原則對本和項目運作組撞織機構(gòu)進行芝規(guī)劃，建議羊設(shè)立四個部尤門。（見上違圖）帽管理部：此備部門是本項陳目運作的核泡心部門，負任責商場的營掉運管理，新洲商家的引進計，設(shè)立二級鹿部門福—擠企劃部，負遇責廣告宣傳省、市場信息溪收集、定時扶策劃促銷活典動、更換場桑內(nèi)布置及宣肯傳品。頓財務(wù)部：負升責租金、管趨理費等種類捧費用的收取范及日常財務(wù)窗管理。兵保安部：負收責的安全防刊護工作。斑物業(yè)部：主暴要負責商場拌的物業(yè)管理稈、排污、供譜水、供電、平機電設(shè)施維槍護、日常裝酬飾施工審批獅及總控室工圣作安排。部五、人員配貌置靜本項目全面仍啟動后員工踩總?cè)藬?shù)約2建8人。各部泰門人員設(shè)置見如下：旅管理部設(shè)總償監(jiān)1名，樓天層經(jīng)理2人壟，企劃2人弱；行財務(wù)部設(shè)會裕計及出納各衡1人；病保安部設(shè)隊檔長1人，保蝕安8～12煙人；域物業(yè)部設(shè)主找任1名，水常電工、保潔同員等其他共綢約8人；廢辦公室另設(shè)仁前臺文員1旗名。廣告宣傳篇轎一、廣告目燃標碎通過廣底告宣傳活動更，達到創(chuàng)立瑞商場的知名兔度，樹立商培場的形象，壤通過廣告宣剩傳活動，吸體引目標消費趨者，為商場鑄的經(jīng)營打下件基礎(chǔ)，樹立厚商戶的對項惱目的信心，故使項目的招滑商取得成功紐。復(fù)二、廣告宣鼠傳受眾鼻通閱過傳達信息榨給消費者來罰間接為招商矮服務(wù)，目標脾消費者是我漏們廣告的受棋眾，我們的虧一切廣告活規(guī)動主要是針清對消費者，搬針對商戶的究招商信息為縫次要廣告。止三、廣告媒帥介選擇灶由于商場的衡規(guī)模較少，攝能夠投入的逮廣告費可能占不會很多，站而商場的商裁圈定位是服亂務(wù)華強北上錘班一族，在呢廣告媒體上捷主要依靠戶蝕外廣告牌，漢所選擇的廣佛告媒介建議忙如下：1、廣告牌粱本商場物業(yè)網(wǎng)外墻及樓頂甘；掩振興路東段津（即華強北列路與上步路仔之間的振興相路）能使用張的各類燈箱右[廣告牌；稠華強北商圈糕能使的各類抗廣告牌。2、報紙黨選擇深圳晚強報及晶報等四費用較低的五大眾媒體，鍬商場類是報娛紙廣告內(nèi)費慰用較低的一鴨種。由于商泳場的籌備時誤間較短，在筑招商開始的版二周內(nèi)開始繩上商場的報壓紙廣告，主分要是商場的集形象宣傳，驢上報紙廣告隆時與報社聯(lián)些合舉辦較有醬社會影響力摟的活動。斑3、宣傳印定刷品芝宣傳印刷品樂主要是針對換招商的，設(shè)聯(lián)計招商手冊擺及招商宣傳獸單。4、活動快策劃嗓“咱搜美堂杯嚷—所誰是美媚的威最愛港”頑評選活動；仗策劃敬“努搜美堂深圳年最具個性女饅性用品專賣中店搜尋活動挺”揀；托通過活動傳攤播商場信息騰，擴大商場送的知名度。積5、現(xiàn)場形研象包裝譽運用條幅、氧彩旗、展板機等對物業(yè)及暢招商現(xiàn)場進弟行形象包裝匠，通過現(xiàn)場百包裝渲染現(xiàn)浪場氛圍。6、小禮品舟通過贈送印虎有商場lo宣go、名稱盡及其他宣傳大商場形象的槽小禮品，同盯時宣傳商場洲形象。幼四、廣告方澤案1、廣告牌餐以商場內(nèi)裝償飾效果圖（稠或其他精美抬圖片）為背涉景＋美女＋鞠商場log永o、名稱＋掙商場的經(jīng)營慕主題文“框搜盡美女愛賄物，做女人念的百寶箱們”2、報紙民以半版，套嗎紅的廣告方辨式，在正式敞招商開始后障第二周至開憐業(yè)前二周（描約一個半月懼），每周一揚版形象廣告銅；開業(yè)前二曠