房地產企業如何融資主持人：下面我們有請***先生為我們作房地產投資融資與企業重組的演講主題，***先生是***開發投資公司ADF執行副總裁，***控股有限公司總裁兼首席執行官、***指數秘書長。1990年碩士畢業于清華大學經濟管理學院。那么他運作的搜房網已經成為大中華地區最大的房地產專業網，那么我們現在就由請***先生為我們作房地產企業如何投資融資方面的演講。***：謝謝大家來光臨我們這個第二屆房地產學院派的論壇，剛才在底下和我們的新聞媒體，還有我們的學員一起有個簡短的交流，大家覺得***博士講得非常精采，現在在開發界或者是在我們的產業，慢慢的從簡單的開發已經向一個高度或者是一種深度開始來想問題，不是簡單的一個概念或者是一種做法就能夠帶來我們一個開發項目完全的成功，這也是我們作房地產學院派的一個目的、一個原因，因為總感覺到這個產業在進步過程當中，這種扎扎實實的以經濟理論為基礎的一些東西還是相當的重要，要想求得一個長期的穩定的高速的發展的話，還得把理論和實踐很好的結合起來，就是拋掉我們一些最基本的經濟規律或者是生活嘗試來做一些房地產項目的話，這個時代也許就會過去了，這是房地產學院派的目的。剛才***博士講了很多新的觀點，在兩個星期以前他就把講稿給了我，他要利用這個機會發表一些新的觀點，和同業們探討，所以今天我在后面聽了一些，還是很受啟發。這個東西和房地產開發稍微有一些距離，或者是拋開了具體的開發來談我們房地產業發展的問題，這個話題就是投資融資和企業重組。最近特別是從去年下半年開始，我們覺得這一塊已經成為一個熱點或者說大家非常關注的一個話題，總而言之，實際上我們說的是這個叫房地產投資銀行業務，這塊在美國，我知道的也就是美國現在還是相當的發達，投資銀行對我們大家都不是很陌生了，這主要就是在幾個方面，比如說上市，還有融資，還有收購兼并等等方面，有很多的作用，包括了直接投資，包括了我們這些所謂世界富人這種個人的管理，包括我們的股東高盛就是世界上最大的投資銀行，三個最大投資銀行之一了，也是最有名的投資銀行。那么國際上知名的還有東方廣場，李嘉誠有跟大的都是量，包括華遠，現在是華潤，當初也是高盛參與了直接投資。這個話題延伸到房地產業是一樣的，就是從房地產業來說，我們現在已經從簡單的小規模的房地產開發已經上升到一個上一個層次或者上規模，從長遠方面來考慮這種開發，所以我也是借這個機會和大家交流。上一次在我們去年年底的時候，我們做了一次非常大的年會，那時候我也是簡單的和大家交流了一下，得到了很多的反饋，所以在這個基礎上，我也作了一些修改，在此再和大家作一些交流。剛才說到房地產投資銀行這塊就包括了很多方面。但是，今天我主要要講的就是股權投資或者是融資，這塊也可以叫做直接投資，說得簡單一點，就是我們要把我們的企業的一部分賣給別人，讓別人我們是要找股東，股東拿什么成為股東呢？就是拿他們的資金成為我們這個公司或者是項目的股東。從四個方面：一個是股權投資的來源，一個是股權投資的方式，還有相當重要的，也就是我們能夠把握或者說在這當中技巧性很強的，就是我們獲取這些股權投資的步驟和技巧，最后非常簡單的讓我們自己知道，也讓我們投資方知道的，也就是我們的回報。第一方面就是投資的來源，這塊非常的重要，實際上大家都知道，就是找有錢的股東，開發早期的，這種空手道的做法還能做，但是好象越來越少了，所以這時候資金實力的介入，成了我們做房地產項目，特別是做大項目非常關鍵的一環，所以這塊就是我們從股權投資方面來考慮，和銀行借款是一方面，但是直接的融資投資也是非常關鍵。那么股權投資我們開玩笑說叫不用還的錢，那么他成為你的股東，你虧了賺了都是他的，這是不用還的錢，一部分就是我們經常做的，就是要還的錢，就是我們貸款借款要還的錢，除了還他的本金以外還有就是利息，還有一種就是可還可不還的錢，當中還有很多的條件，借貸這塊也可以轉成股權轉成股權以后就可以不還了。那么股權這塊也有條件，就是說希望幾年之后出去，他不想成為股東了。那么這就是中間階段可還可不還的，那么我們經常的就是不用還的錢的資金。來源是四個方面，一個方面就是金融結構，我們經常所接觸的，銀行、保險和證券，證券公司就是我拿高盛來舉例，投資他們投資的包括華遠、包括東方廣場，銀行這塊的投資，我想在大陸、在中國這塊已經不是一個陌生的事情，保險公司也會介入這塊，特別是在國外做法，因為作為一個資產管理或者資金管理這塊，為了分散風險的話，總會有一個比例，10％左右是投在房地產業這塊，通過不同的方式。所以這是我們一個非常大的資金來源。第二個是我們投資基金，投資基金現在在國內還是在一個比較早期的階段，大家還在探索或者說要做哪些事，非常小規模的在介入，從市場的分量來說，還沒有到一個非常大的一個量。但是，這塊越來越重要，越來越明顯。我是昨天晚上從香港趕回來，也是為了今天的會，非常簡單，一個感覺就是海外，包括美國、包括歐洲的資金都想介入大陸這一塊，為什么呢？中國這一塊是在整個世界經濟當中發展最穩定，在過去十幾年當中保持一個高速的發展，也是非常看好的一個產業。房地產業又是在一個好的大環境里經濟當中一個領頭的產業，所以大家對這塊非常的看好。但是他們看好的是什么？比較高檔一點的，長期的回報，對他們來說有一個10％的回報就已經很滿足了，我接觸的在香港兩個非常簡單的五星級的飯店，一個在上海，一個在北京，上海差不多是3.5個億美元還沒有完成，但是要完成的一個項目，他們準備全盤的收購，北京這個剛剛出了地面，也是在做這個調查階段，所以這個資金的介入，我們怎么把握它，怎么把這個來源掌握，還是非常的重要。因為在這個當中有一個距離，因為有錢的人，他那個錢在手上有點燙手，不花出去這個錢的話，如果是幾千萬、幾百萬就報了，那么如果是幾十億、幾百億的話，真是值得我們探索和尋找的資金來言。第三塊是我們的房地產企業，我們國內開發商很多，幾萬家，很多開發商手上有地，但是資金不足，還有一些開發商他手上有錢，但是他沒有地，所以這是一種能夠很好的組合起來，有地的出地，有錢的出錢，通過這種股權的方式，能夠得到雙方都有一個發展，這是一種很現實的，實際上在我們操作過程當中經常發生的事情。第四個來源就是我們非房地產的這些大企業，像我們最近上市的這些，前兩年上市的什么中華、中油有的是錢，好多錢，他們總得投，投房地產他們不一定現在就很清楚，很懂，中遠是花了幾年時間來研究房地產，來探索，那么這是非常好的資金來源或者資金擁有的這些實體。簡單來說就是這四個方面，我們傳統的金融機構，我們投資基金，包括有通用的投資基金，專用的投資基金，有的投資基金是專門投資房地產，北京有一個比較有名的項目叫香江花園，這是一個別墅項目，但是實際上里面有公寓，歐洲的資金叫（英文），香港也有資金好幾個人，但是花了一個億美元買了一百多套房子，他就追求的長期的回報，因為社保基金也好，養老基金也好，他需要穩定的長期的回報，這是我們說的專項的基金。第三就是房地產企業，還有就是我們大型的非房地產的企業。股權投資這塊方式。第二個問題就是這個我們怎么來投了，我們總結是三個方面來做，一方面是純粹的股權投資，這個和回報實際上是結合在一起的，就是我們通過做股東分紅，比如說搜房，搜房實際上就是我為什么談股權投資這塊，搜房就是有整個的過程和整個的運作，所以我們對這塊是相當的清楚，比如說搜房的兩大股東，包括高盛投資銀行還有IDG，美國兩大一流的公司了，他們投資搜房就想是從分紅或者說以后上市這個渠道來得到他的回報，這我們就叫做純粹的股權投資這塊，這塊適用于包括我們的項目公司，也包括我們長期發展的房地產公司，項目公司就是做一把，項目完了就完了，我們說的是公司型的，做了第一個項目之后還要做第二個項目，比如說華遠，以前的華遠現在是北京的華潤，那么就屬于投資性公司。第二種形式就是叫股權投資兼貸款，這種投資特殊一點，他給你兩千萬，給你五千萬，但是他還向你要一個利息，也許這個利息會比正常的銀行利息低一點或者是差不多，他成了你這個股東以外，你這個公司還得每年給他5％或者百分之幾的利息，這是一種比純粹的股權投資這塊更加嚴厲的一種投資方式，但是具體每個投資到底怎么樣，還有待于具體分析。第三種投資方式叫做股權投資加期權，期權就是給他一個將來的權益，這塊就是我們經常說管理層的期權或者是投資的期權說得很簡單，比如說一個項目需要一個億，如果投資方先投了兩千萬，但是這兩千萬是按照現在一個億的價格來投的，他就占20％，他希望給他一個期權，在一年之內或者是兩年半之內再給他投資的權利，如果他再把這三千萬投進來的時候，那相當于這個故群是50％、50％了，就誰也不控股了，這當中就股權投資加期權，期權的作用相當大，也許我們現在覺得反正進來的都是錢，但是雖然都是錢，但是今年進來和明年進來的有很大不一樣。那么我們分三大，一個是純粹的股權投資，很簡單，最后就是公司分紅或者是公司出售得到收益。第二部分除了分紅以外還有一部分還款，還有一部分利息；第三個模式就是這種股權加齊全。獲取股權投資的步驟與技巧，說起來大同小異，但是這個過程當中還是相當的有它的做法，而且就是說我們去融資，我們去找錢，我們去跟投資方談，是不是成功呢？很大情況下決定于就是我們這個怎么去找這個錢，用什么方式方法，或者是怎么包裝我們這個產品出去，就跟一個公司上市一樣，很大一部分在包裝方面要作準備。我給它分成七個方面來作這個準備，第一個方面，就是我們作這個股權投資的時候，目標一定要明確，我們為什么做這個，我們要比較我們這個股權投資讓人家來占股，還是我們去借款，我占股有什么好處，我借款有什么好處，因為股權投資進來的話，會對我們的操作，對我們的管理會有干預，會有介入，起碼從董事會的角度來介入這一塊。所以從這個角度來說，我們要進行股權投資的時候，我們這時候一定要非常的清晰，我們要的是股東，股東就是我們的老板，所以我們要的是老板，所以這點要有心理準備，別到時候老板進來以后心里不舒服，而且在這個過程當中也能體現出來，我們要的是老板，我們尊敬我們的老板，我們是為我們的老板服務的。這是一個。第二個方面，股權這一塊是讓別人控股，還是不讓別人控股？這個要非常非常的清晰，比如說我們出去賣掉公司的20％、25％，還是賣掉公司的50％、75％，所以這個也是相當關鍵，因為在國內來說，我們很多不希望把控股權丟掉，我覺得這是對的，因為作為一個公司，特別是不是很成熟的公司，早期的公司的話，如果聒噪的把控股權丟掉的話，是非常非常危險的。所以投資方也有不同的投資方，比如說我們剛才說的四大類資金來源的投資方，對投資資金還有金融機構的錢來說，他們一般來說并不希望控股，但是對房地產公司來說，很多情況下他們希望控股，這個就是看看我們如果目標明確的話，如果我們不希望他們控股，那就是我們找資金的方向已經很明確，我們就找金融機構，找投資基金，找非房地產的大型企業，如果說我們有心理準備，準備把我們的股權讓出去的話，甚至把控股權讓出去的話，我們不妨找一些房地產公司的錢，所以目標一定要明確。第二個準備要充分，這實際上和我們文件的包裝是包括在一起，準備充分當中非常重要的一塊就是市場分析和定位，我們做什么，這個企業做什么，一定要非常非常的精細，我就拿搜房做比喻，搜房從誕生一直到現在它的定位都非常明確，就是我們為這個產業提供各種各樣的服務，提供各種各樣的工具，來支持這個產業買賣雙方能更有效的工作，這就是搜房的定位，它定位的是服務型的企業，這樣他就不能去做開發，寫不能去做交易，保證他的中立性，這個產業才可以做下去。那么從這一點來說，我們企業要想出去，這一塊定位要講明確，你必須說清楚，否則的話什么都想做就什么也做不稱。具體包裝這里面有幾個步驟，第一塊是目標和原點，有時候我們用一句話就把我們的公司、把我們的項目說清楚，我們的項目就是要做成北京市最大的商場，我需要的是20個億人民幣，或者是80％、70％是商場，還有20％是辦公樓，所以這些東西一定要經過調查的情況下要非常清晰，目標和原則，所以我們通常說我們想做什么。在定位情況的前提下我們就得從各個方面來促進到達我們這個。市場復雜很重要，這一點給我們的投資方，特別是我們比較大的機構方要有一種說法，如果市場很小的話，是誰也不敢進去的，市場必須足夠得大，讓人家看到發展空間，如果太小的話，像大的機構，一年給他掙100萬、500萬人民幣的話，他一點都不感興趣，因為這100萬、500萬人民還不夠他大費用，要做就是這塊市場要充分有根據的引證他是有潛力、有發展的。第三個方面是我們產品的描述，我們這個產品在房地產業就是我們的項目，我們的房子，不管是辦公樓也好、商場也好，還是我們的住宅也好，我們的產品到底是怎么定位，是定位在高檔的公寓還是我們普通的住宅，還是商場，還是我們的廠房倉庫，這個要很清楚，不僅僅這個定位清楚，而且和這個產業里邊同類的產品、同類的比較是怎么一個狀況，為什么我們要選這個，這一點要非常的有理有據的用數據來支持。我們在市場和目標遠景確定的情況下，相當關鍵的一點就是我們怎么切入來運作，這個目標這個項目我們怎么里運作，得讓潛在的投資方或者出錢的人明白我們這個項目運作怎么樣，因為很多的投資方投了錢以后并不想介入很多的管理，像搜房最多的是從董事會來介入管理，他也不怎么管你到底怎么操作運作，因為他們也不懂，但是你得讓他們懂。那么特別是房地產這方面要相當的側重，就是我們到底怎么來做這個項目。所以這塊我們在座的也有很多專家懂得營銷策略，然后在我們這次論壇里面也有一批專家來專門講這個營銷策略。這是前面四個方面都是就我們業務方面來說，就公司定位方面來說。從管理方面股權投資是相當重要的環節，或者有時候是他最重要的環節，做什么還其次，我們說做這個對象就是人的問題，特別是早期的公司人的問題比做什么都重要，像搜房這樣的公司我們早期的時候更多的是從我們的團隊、從我們的公司架構各方面來考慮他的投資的可能性，做到一定程度以后，有一定的市場占有率以后，這時候業務的分量會越來越高。所以這塊要讓我們的投資方放心，我們這個公司架構是怎么個狀況在于董事會的運作，那么因為人家投了權得給人家董事的權益，那么團隊就是班子，那么這個一把手特別的重要，我們領頭的一定要是一個一把手，不能是兩個一把手，如果是兩個一把手的話就會出現問題。那么這個團隊獨裁是相當的重要的，那么所以這個管理班子要搭配的相當的合適，特別是對外資來說，外商來說這個管理班子是非常的重要，比如說搜房的這個管理班子，我們管理班子搭配實際上是三分之一：三分之一：三分之一的家就，三分之一的人是具有國內國外的教育經歷，三分之一的人是來自于我們的房地產業，要對這個房地產業，還有三分之一的人來自于信息技術產業，因為搜房畢竟有相當重的分量是在信息技術這一方面。包括現在我們開展的投資銀行業務，這一方面有一部分人就是從投資銀行業務方面過來的。所以這個管理班子是起到決定性的作用就是在這兒塊，有時候為了需要我們還得搭配管理班子，有一個很好的領頭的，有沒有一個操作性的人，有沒有懂過程、開發過程的人，都得有一個很好的搭配，讓我們的投資方放心，就是投給這么一個團隊是不會有什么很大的風險。就是這些人是信得過的，如果說大的環境不好，來一個亞洲金融危機或者來一個911有一些因素控制不住的是沒有辦法的。接下來就是我們要給我們投資方看到五年之內，如果是一個項目少于五年的話，一個項目整個做完整個過程他的投資回報，我們的支出在什么地方，我們的收入在什么地方，按道理來說，每年有一個預算，當然在我們投資融資之前，我們應該有一個五年預算，這一塊要非常的清楚，如果作為公司來說五年的財務計劃前兩年還要相當詳細到每個季度，每個季度你的收入是怎么樣，你的支出是怎么樣，什么時候能夠持平，從公司的角度來說，從項目的角度來說，那就是說你這個進程是怎么樣，投資在哪兒個階段，收入在哪兒個階段，支出和收入大概都是多少，雖然說財務分析和預測在操作過程當中會有很大的調整和變化。但是解決在目前，在你投資融資的時候，投錢的時候，在目前這種狀態下會是一個什么情況，一定要有充分的說明力，你算出來回報是3％誰都不會投，那么你算出來50％會打一個大大的問號，50％當然很好，但是你要有足夠的論據來支持它是50％。最后就是在這所有的文件準備好以后，就是一個股權結構，這個很簡單，就是誰出多少錢，占多少股。從這幾個方面，目標、市場、行情到營銷策略、公司結構、管理班子，然后財務分析，最后股權架構這些方面，整個文件肯定全部要準備好的，你就用這一兩頁紙拿幾千萬塊錢的話，大概比較難，那么這塊我們里面有相當多的不規范的地方，因為這一塊我們坦率的說是比較弱的，因為整個的房地產業也是比較弱的地方，那么很多的東西我們都是做了，為什么香港、臺灣那些做房地產的人經過他們手的包裝做出來的就不一樣，經過我們手各可能就賣不出去，所以這是非常重要的，香港、臺灣這些就成了我們和外資結合的一個橋梁，但是現在這個慢慢在改變。國內這塊已經有很大的變故，而且國外也回來了相當大的一批有海外經驗的一批人。這就是文件包裝這一塊。再下來，文件包裝完了之后就是我們怎么來把它讓我們的投資方理解，讓我們的投資方接受，這一點很重要，就是我們這里要做演示，要做講解，大家坐下來要談，我告訴你我想做什么，我為什么要這么做，我得到的回報是什么，這一點非常重要，我們說這個也是和談戀愛一樣，第一次見面非常非常重要，往往很多事情都是在這15分鐘之內基本上有個確定，而且大家有沒有感覺，我記得當初搜房和高盛投的時候，我們就是一個早晨大家坐下來吃一個早餐，就是談一談投資的事，產生基本上確定，然后剩下來的事情基本上就是印證，你說的是不是那么一回事，會后我們有一個專門的我們叫做技術的隊伍來跟你了解情況，是不是那么回事，如果真是那么回事，就基本上確定了。那么演示了講解這部分要相當的注意，要講清楚，而且要非常的有信心，我們坐下來和潛在的投資方談信心是非常非常的重要，說什么就是什么，哪怕你還不是很確定，你一定要有百分之百的心情來說，否則的話你自己在那兒都是打鼓的，都沒有信心的話，你讓方怎么辦，投資方怎么會給你信心。所以這方面講解有很多的技巧，信心這一塊我是覺得除了我們第一給人的印象以外，非常重要以外，第二塊就是信心一塊在談判過程中非常的重要。你坐下來就得讓投資方感到放心，他給你一個億，你能給他賺回來1.2個億，所以這一點非常重要。有時候保證我們全世界的首富比爾蓋茨先生當初搞和IBM談的時候，他的軟件實際上什么都沒有，談完以后，一回頭就把人家的軟件拿回來賣給IBM，哪怕你還沒有，有些地方還沒有百分之百的把握的時候，但是你在談的時候，這個技巧還是非常的重要，這也就是我們過程當中的一些心得體會吧。演示與講解這一塊整個過程完了，如果大家都覺得可行的話，談下來就是一個我們說的核心條款的確定，核心條款的確定就是一兩頁紙非常簡單，我們叫它（英文），這塊會把關鍵的條款在里面羅列出來，投國家錢、占多少股，有沒有利息的說法，有沒有期權，管理權是怎么回事，對總經理有沒有否決權這些東西，一般的做法是過了我們核心條款之后，那就是律師的事情，該談判的業務的談判基本上完了，就把這兩頁紙給我們的律師，律師會按他的做法，會按照常規的做法起草出來一百頁的文本，這一百頁當中實際上重要的就是那一兩頁紙，就是這個核心條款這塊是我們談判的最主要的內容。然后，律師這塊只是走程序，保證投資方、保證現在的股東方利益，保證他們符合各個地區的法律，香港要符合香港的，北京要符合北京的，美國要符合美國的，這是律師起到的作用，同時又有很多的保護條款。所以核心談判條款完了以后就是協議，最后就是比較簡單，就是資金到位，一般來說我們比較大規模的或者是成型的投資商簽了協議以后問題都不大，資金都會很快，我記得我們和高盛簽協議，今天簽明天就可以一次性的到位，這些都是比較放心的。但是還是有說法，在這個過程當中有很多人說我有錢，他有錢，但是有些甚至簽了協議，特別是在國內，簽了協議這個錢也遲遲不到，這種情況不是一個案例兩個案例，坦率的說還是挺普遍的，所以資金不到自己的帳戶上還是不算，所以說這一點要在過程當中非常的強調，因為有時候大家浪費了很多的時間來做工作，最后時間不到位大家都困難了。所以這一點在找投資方的時候要比較有選擇性的找，要找這些有信譽，而且有歷史這樣的一些公司。簡單來說，投資方的錢是不一樣的，一個投資方的錢一塊錢和另外一個投資方的一塊錢是完全不一樣的，在我們的過程當中我也是經歷過這個過程，我是記得因為IDG是我們比較早的股東，高盛是我們第二輪進來的股東，在我們第二輪子時候就有相當多的投資方，因為當時的情況非常好，有很多投資方追著我們，包括香港、包括臺灣國內外很多的資金都想介入我們的搜房，但是作為我們的操作者也是非常的需要錢，那么這個協議書就等著董事批準，那么我們的董事就是IDG數據集團卡得非常的嚴，那么說我們一定要去找世界上第一流的金融機構來投，這是我在香港、美國我們打電話吵了兩個小時吵不下來，因為就等著我來簽字這個事情，香港的上市公司，最后就是說我們還是放棄了這個，然后就找的高盛，包括當初的摩根士丹利，這些大的金融機構都非常愿意介入。因為當初那時候很痛苦，因為有的錢不要，還要再去找新的投資方，那么現在看起來非常的好，高盛對我們整個業務的發展，還有對全球的網絡信息服務這一塊關系方面起了很大的作用，所以這之間我們要誰的錢要慎重選擇，如果有選擇的話，或者說哪怕稍微再難度大一點，下一點力度也要尋找好的投資方。剛才是整個步驟跟過程了。如果錢進來以后那就是做事情的方法，對于我們投資方來說怎么給他們回報，所以這塊談到投資這一塊，我們覺得是不傾向于投資方來介入管理。具體來說，不傾向于投資方派人做這個公司的副總，或者做這個公司的財務總監，這樣的話我是覺得會帶來一系列的麻煩事情。所以從這個方面來說，我們要的這個投資方應該從回報方面來考慮的比較多，而不是從這個過程當中來考慮得過多。回報方面和我們剛才談到的投資方式實際上關系很大，我們只能從三個方面來給我們的投資方來取得回報：一個是分紅，我們的項目利潤非常好，做完一個項目大家來分，賺了錢來分，按照股權來分，這是最傳統的做法；第二塊就是出售股權，這個公司我有20％的股權，我發覺這公司已經轉向了，把這20％的股權轉讓給其他的投資商，自己把增值的部分和原來的部分都賺回來，那么這是給我們投資方的回報。第三種方式就是上市，上市以后成為公眾股以后就可以自由的交易來取得回報，所以對于房地產來說，我想分紅也許是最大的一種方式，然后出售股權上市也是最次要的一種方式。但是對于像搜房這種增長快的公司來說，因為它的市場占有是他最主要的目標，帶剛開始上市，給股東分紅是最好的一種回報的方式。剛才簡單的花了這點時間把我們股權投資和融資這塊的整個過程作了一個總結。在這塊我們現在感覺到國內這種需求，我們開發商的需求越來越大，實際上一方面是我們需求資金越來越大，因為這些房地產的開發需要的錢資金到位這種急迫性越來越強，這是我們的一個感覺，因為我們的錢已經花了，必須得把樓蓋了賣掉，那么這是我們的感覺，那么我們也要尋找一些海內外的一些投資方。那么同時不是說我們開發商著急這塊，實際上有錢的資金方也著急。剛才我說非常偶然的兩個基金，要買五星級的飯店跟公寓這一塊，他們要求得一種長期的回報，他們很難找，因為對中國產業也不熟，當時都看好中國的發展，從這方面來說，就是說不僅僅是我們這邊著急，而且有錢的一方也著急，我們怎么把這個橋接起來，讓雙方都達到雙方的目的。那么這也是我們提出來房地產開發投資的一個目的，一個根據。這是我今天講的主要的過程。說到這兒，我就再提一下有關企業重組的問題，企業重組我們也是從去年下半年開始就感覺到我們房地產業在發生一些很大的變化，從兩個方面來談企業重組：一方面是我們比較好的企業，已經到了一個臺階，已經到了一個市場占有，比如說在某個城市已經到了前三名、前五名，或者是一些上市公司經過了一些調整，需要明確性的發展方向，這時候這個企業總是涉及到戰略發展，搜房***指數系統搜房研究院這一塊，已經從三年以前開始，就是為一系列的公司，為他們的戰略發展規劃作了顧問，從我們三比較大規模的從中遠到北辰，一直到成運股份，這是我們的上市公司，一直到沈陽、哈爾濱的其他的城市，這是我們說下一步怎么做，是以一個產業為主，還是滲透到其他的產業。要發展是以北京為主，還是以上海和重慶，這是五到七年的發展，五年左右的發展是怎么樣。這一塊不僅僅是我們在涉足干預，然后我們同時和國務院發展中心專門搞企業研究的顧問共同探討這些問題，我們是有一種感覺，房地產業發展到今天二十年過去了，我們企業發展到今天我們需要來試探下一步的發展，早期的模式是不是還適合于我們下一步發展的模式，這是從發展方面來考慮。第二方面就是我們企業重組方面更多的我們談的好象是這種債務重組，我們有一些開發商各個地方都有，做得還都是不錯的，但是后面支持的資金都是要還的錢，這些要還的錢壓力很大，你今天不還多一天利息就會給你漲一天，最后我們給我們的債主、我們的銀行打工，然后還欠一屁股債，所以債務重組我們也碰到了一些案例，我們現在也在做一些案例，包括我們現在手上有的一個客戶，一個例子是一個城市的開發商他就是基本上在做這個項目，做房地產的開發做了好幾年了，資產也有一點幾個億了，就是一個中小型的公司，但是他負債到了兩個億，他說怎么辦？我說打死你在十年之內都還不清，除非有什么絕招，所以這個企業就要重組，實際上不是我們房地產業要重組的問題，我們的銀行，我們的四大銀行為什么成立這么多的資產管理公司，如果讓這些銀行背著這些壞資產他就得破產。一樣的，我們一些房地產公司，資金壓力大的公司，如果讓他們還是背著這些債務一起來發展肯定還是死路一條，所以這時候為了盤活這個資產，一定要剝離一些壞的資產，那么剝離好的這塊一定要讓它有新的發展，一定要有新的資金、新的運作，讓它好起來，最終讓我們好的補償壞的這一塊，所以我們資產重組這一塊，我們是感覺到企業的升級過程當中已經碰到的非常棘手的問題，這也是我們從我們做的過程當中了解到的一些情況。這一塊實際上很多公司通過一些重組，通過一些剝離，能夠取得很好的回報，實際上是非常好的公司，為什么就是最近包括高盛，包括摩根士丹利，他們都大舉進入中國幾家資產管理公司的壞資產，因為這些壞資產是可以盤活的，盤活了他們的回報是比其他的金融回報多得多，那么這就是我們房地產企業特別是一些中型規模的企業發展到一定程度碰到的一些問題，而且是現在必須要解決的一些問題，我們天津的一個客戶現在就是在這個過程當中，我們找到一個很好的方式，通過我們國內國外引資的方式，就是通過資產收購、資產合并的方式，能夠讓他走上一個非常健康發展的方向。所以這是跟我們房地產投資融資，還有企業重組這塊相關的話題。因為企業重組過程當中肯定會涉及到投資的方面、融資的問題，也涉及到股權置換的問題。所以在此我們搜房研究院的體系也是在摸索的過程當中，中國的房地產投資業務基本上我們還提都沒有提，或者是剛剛提這個概念，我們希望和大家一起能夠摸索出來一條路，在房地產業能從簡單的早期的開發能上升到一個全過程從資本資產到賣房子結合起來的一種做法。房地產融資新途徑探討**大學經濟與管理學院**緒論房地產行業是一個資金需求量比較大的這樣一個行業，尤其它的資金運用又是在很短的時間內需要大量的資金，所以一定會和金融企業打交道，需要從金融企業籌集資金。大家以前可能更多的是和銀行打交道，就是說從銀行取得貸款，取得開發貸款，然后進行房地產開發。但是從2003年6月5號到今年4月27號這短短不到一年的時間里，中央銀行和國務院等監管機構頻繁出臺針對房地產市場的調控政策（附錄），近期更有升息的呼聲。而這些政策的著力點主要在金融和土地上。金融上主要是控制信貸規模，抬高信貸門檻等；土地上主要是停止協議轉讓，暫停農業用地轉建設用地的審批，用半年左右時間清理整頓土地市場等。但是由于房地產企業都有自己的土地儲備，政府的土地儲備部門都還有相當存量土地可供出讓，因此針對土地市場的政策暫時還不會對房地產企業產生明顯的影響。而對信貸的控制就不同了，我國目前的房地產企業自有資金比例很低，以往進行項目開發所需的超過半數以上的資金直接或間接來自銀行貸款，據調查這個比例是79%，即使是實力較強的房地產上市公司，據調查其平均資產負債比例也超過80%。所以新政出臺后，很多規模較小房地產企業無法達到或者暫時達不到其規定的要求，銀行不可能向其發放貸款，因此資金鏈必然出現問題，此時他們紛紛把目光轉向信托，以及利率較高的典當和委托貸款。在上海等地甚至有一些小房產商開始向規模企業拋售手中囤積的土地以解燃眉之急。一些大型房地產企業如順馳、三盛等也試圖通過與信托投資公司合作以開辟新的融資渠道，改變過去一條腿走路的局面。新政的出臺必然有助于房地產企業的洗牌，改變目前企業規模參差不齊，開發水平相差甚矣，市場相對混亂的局面，一部分資金規模小，管理水平差的企業必然會淘汰出局。我們蘇嘉集團下面也有蘇嘉房地產，目前發展勢頭比較好，據我所知盛岸花園三期的銷售狀況非常不錯，當然這些成績的取得是離不開蘇嘉集團的支持，所以蘇嘉房地產要比一般的房地產企業多一個融資渠道，那就是來自集團公司的資金支持。但是蘇嘉房產今后肯定要發展壯大，房地產又是資金密集型行業，對資金需求量大，今后不可能也沒必要完全依賴集團的資金支持。為了能夠提升企業的競爭力和抗風險能力，我們有必要對房地產融資途徑的問題進行研究。今天我主要談談信托、委托貸款和土地典當，其中重點和大家談談信托，因為三者中它的融資規模最大。由于本人研究的時間不長，準備的時間倉促，難免發生一些錯誤，希望大家在我講完后能多提寶貴意見。信托國際上通行金融四大支柱產業包括銀行、證券、保險和信托，我們國家以往是銀行和證券相對大家熟悉一些，近兩年保險大家也初步認識了，尤其是在人壽保險行業這一塊，可能在座的很多人包括你們的家人都購買了這樣的產品，信托應該說是最近兩年大家才剛剛認識和了解，我國信托業雖然在改革開放初期就成立了，從國外引進這樣一個信托制度，但是我們國家相應法律法規一直沒有建立和健全，一直到前年我們國家才頒布了信托法，央行公布了信托公司管理辦法和信托資金的管理辦法，信托才有了自己的法律法規，才能夠按照國家的法律法規來辦理一些信托業務，所以信托業務的發展應該說剛剛兩年的時間，時間很短，可能有一些人對于信托并不是十分了解，在這里我想先介紹一下信托。一、信托基本知識信托的起源信托植根于私有財產制度的土壤，信托的起源于古希臘或古羅馬的遺囑之執行。遺產的繼承與管理，其關系之密切，是公認無疑的。當人類的勞動力還不能產生超出維持其本身生命的物質財富，新增加的物質財富還歸希臘氏族或羅馬氏族公有的時候，并無遺產的繼承與財產的保存問題的發生。只有當財富的迅速增加并變為個別家庭私有時，財產的保存與繼承才發展起來，才有存立遺囑以分配和處理財產的需要。所以，遺囑托孤實為“信托之起源”（朱斯煌：《信托總論》第3頁）。私有財產要做到代代相傳，遺囑是最適用的手段。而這種手段就已內涵信托的萌芽。現代信托及其含義隨著人們生活水平的提高和個人財產的不斷積累，人們在日常消費之余開始追求財產的保值增值，考慮養老和子女撫養等問題。但并不是每一個人都有能力和專業知識去管理自己的財產，即使有也不見得有足夠的時間和精力，這就需要托付一個值得信賴的個人或專門機構為他們提供理財服務，這就是信托。雖信托是建輔立在信任基礎蔽上的一種財產西管理制度，也廳就是我們通常栗所說的知“扣受人之托，代鬼人理財三”竹。賭艱桂信托的定義依吵照我國信托法絲第二條的規定槍，射是指委托人基捐于對受托人的類信任，將其財練產權委托給受盼托人，由受托摩人按委托人的槽意愿以自己的換名義，為受益奮人的利益或者碗特定目的，進風行管理或者處秧分的行為。錘簡而言之，信燦托為一種財產哀管理制度，是近由財產所有人除將財產移轉或嘩設定于管理人疊，使管理人為淹一定之人之利墳益或目的，來茅管理或處分財偷產。因此，信追托定義主要包構括四方面的含幼義：伸委托人信任受啞托人。委托人肯對受托人的信兄任，是信托關同系成立的基礎撿。本委托人將財產棄權委托給受托兵人。信托是一睡種以信托財產間為中心的法律撕關系，信托財餃產是成立信托慘的第一要素，述沒有特定的信廚托財產，信托件就無法成立。恰所以，委托人謊在信托受托人堅的基礎上，必赤須將其財產權峽委托給受托人腹。稠受托人以自己鏟的名義管理、曲處分信托財產衡。委托人將信疊托財產委托給料受托人后，對鉆信托財產沒有壺直接控制權，住受托人完全以遇自己的名義對夾信托財產進行譜管理或者處分磚，不需要借助托于委托人、受濾益人的名義，悅這是信托的一艙個重要特征。材皮（貸4拴）受托人為受持益人的最大利皺益管理信托事猴務。正是因為耐受托人受到委旅托人的信任，居一旦受托人接崖受信托，就應販當忠誠、謹慎匆、盡職地處理法信托事務，管禾理、處分信托席財產，即所謂鳴的受人之托，講忠人之事。對蛇于違背這種信歸任的受托人，窮信托法規定了鄭嚴格的責任。足信托關系的當閘事人娃根據我國信托箭法第三條的規適定，挑信托關系的當歸事人應包括委客托人、受托人姓和受益人。相鞋關信托關系中采的角色定義及眠權利和義務：易（逃1矛）委托人：是籍信托的創設者思，他應當是具貴有完全民事行蕉為能力的自然作人、法人或者廚依法成立的其勁他組織。委托尺人提供信托財刺產，確定誰是誘受益人以及受標益人享有的受鍋益權，指定受弱托人，并有權今監督受托人實肢施信托。而夸烤我國信托法特副別強調委托人竄的監督權，明先確規定：委托抓人有權了解信辦托財產的管理錦、處分及收支陶情況，必要時嘆有權要求受托捐人做出說明；妹有權查閱、抄練錄或者復制與豎信托財產有關障的信托賬目和浙處理信托事務穗的其他文件；稱受托人違反信算托目的處分信戶托財產或者因遷違背職責、處煤理信托事務不戴當致使信托財蠻產遭受損失的網，委托人有權話申請人民法院兵撤消該處分行輸為，并有權要慚求受托人恢復暖信托財產的原浩狀或者予以賠招償；受托人違襖反信托目的處麥分信托財產或澤者管理、處分智信托財產有重訊大過失的，委湖托人有權依照痰信托文件的規兆定解任受托人秋，或者申請人葉民法院解任受懲托人等。熊（譽2柿）受托人：承粥擔著管理和處療分信托財產的縣責任，應當是毒具有完全民事穩行為能力的自蠅然人或者法人側。受托人必須堵恪盡職守，履膛行誠實、信用莫、謹慎、有效坊管理的義務；鈴必須為受托人婦的最大利益，朋依照信托文件而和法律的規定燃管理和處分信怨托事務。陡消武由于受托人實充際地控制著信遺托財產，很容范易利用信托財江產謀取私利，振所以，信托法芹既賦予受托人京相應的職權，易更著重對受托訪人施加了嚴格漁的義務：受托還人除依信托文瓣件的約定收取照報酬外，不能器從信托財產上徒獲得其他任何蹤利益；必須將驚信托財產與其甜固有財產分開新；除信托文件磚另有規定或者攝不得己事由外吵，必須親自處譯理信托事務；帶必須保存處理晃信托事務的完螞整記錄，定期撒將信托財產的語管理、處分及井收支情況報告維委托人、受益板人，并依法予機以保密；受托驢人違反信托目近的處分信托財仁產或者因違背剩職責、管理信雷托事務不當致好使信托財產受素到損失的，必謀須恢復信托財絲產原狀或者予葛以賠償等。扒（俗3幼）受益人：是怕在信托中享有摧信托受益權的悠人，可以是自歲然人、法人或讀者依法成立的捕其他組織，也套可以是未出生騰的胎兒。公益拔信托的受益人狐則是社會公眾正或者一定范圍污內的社會公眾誓。受益人按照帶信托文件的規塌定享有信托利蒸益，有權放棄漲其信托受益權籮。除法律、行夢政法規和信托圓文件有限制性川規定外，信托圍受益權可以依喝法轉讓和繼承即；受益人同委廉托人一樣，對謹受托人實施信傷托享有監督權手。信托財產連信托財產就是烈信托關系中，擠由委托人移轉宵所有權予受托枝人的財產。信鍬托財產種類繁孕多，可以是動積產（如：金錢肅、有價證券等商），也可以是符不動產（如：知土地、率房屋等），甚駛至也可以是無俗形財產權（如邁：專利權、著勞作權等），但惕如果是專屬于龍委托人一身之能權利者（如：餡繼承權）；或文受托人依法不辱得受讓該財產能之所有權時，礦該財產或財產程權就不能作為津信托財產了。隔（脅1愛）穴信托財產的范騰圍：受托人因湖承諾信托而取腰得的財產是信惡托財產。受托淹人因信托財產迅的管理運用、齒處分或者其他治情形而取得的村財產，也歸入甘信托財產。法茫律、行政法規賓禁止流通的財栽產，不得作為抹信托財產。法狗律、行政法規柄限制流通的財幕產，依法經有禁關主管部門批亦準后，可以作跡為信托財產。蘋（巾2養）攀信托財產與委蠢托人未設立信趁托的其他財產鉆相區別：在設鴿立信托后，委偉托人死亡或者絞依法解散、被跳依法撤銷、被恢宣告破產時，騙委托人是唯一解受益人的，信僅托終止，信托暖財產作為其遺日產或者清算財喪產；委托人不釀是唯一受益人米的，信托存續叢，信托財產不繁作為其遺產或篩者清算財產；嚼但作為共同受蘆益人的委托人推死亡或者依法趴解散、被依法稱撤銷、被宣告醉破產時，其信像托受益權作為副其遺產或者清繡算財產。燙（侵3姿）宅信托財產與屬孫于受托人所有衫的財產相區別拆：信托財產與濤屬于受托人所厭有的財產（以詞下簡稱固有財臨產）相區別，父不得歸入受托酬人的固有財產蕉或者成為固有渡財產的一部分季。受托人死亡欺或者依法解散通、被依法撤銷搶、被宣告破產訪而終止，信托舌財產不屬于其檢遺產或者清算蘇財產。亮（及4翅）之信托財產強制聞執行的限制：含除因下列情形階之一外，對信堡托財產不得強蟲制執行：設立斑信托前債權人看已對該信托財賴產享有優先償漲的權利，并依鍋法行使該權利顯的；受托人處束理信托事務所授產生債務，債患權人要求清償口該債務的；信芳托財產本身應湊擔負的稅款；頁法律規定的其幅他情形。豬（稅5儲）披對于違反前款熱規定而強制執絹行信托財產，矛委托人、受托昨人或者受益人限有權向人民法掘院提出異議。鋼（魔6嗽）灌信托財產哨抵消沖的限制：受托鼠人管理運用、部處分信托財產紹所產生的債權策，不得與其固來有財產產生的忽債務相犁抵消豈。受托人管理賓運用、處分不堤同委托人的信拼托財產所產生鐘的債權債務，巴不得相互賢抵消毛。悲5扒．信托的特性夸（粥1糟）曲所有權與利益寬權相分離。即巾受托人享有信逐托財產的所有濁權，而受益人帽享有受托人經爪營信托財產所倒產生的利益。郵（猶2代）趴信托財產的獨軍立性。信托一靈經有效成立，潛信托財產即從吧委托人、受托曠人和受益人的為自有財產中分當離出來，而成去為一獨立運作麗的財產。委托羞人一旦將財產括交付信托，便政喪失對該財產絞的所有權；受薄托人雖取得信盯托財產的所有篩權，但這僅是煤形式上、名義其上的所有權，贈因為其不能享信有信托利益；蘇受益人固然享濕有受益權，但翻這主要是一種跨信托利益的請畝求權，在信托倍存續期間，其跪不得行使對信概托財產的所有楚權。即便信托信終止后，信托寇人也可通過信取托條款將信托嘆財產本金歸屬沸于自己或第三茶人。論信托財產的獨艦立性主要表現列在以下三個方建面：互(a)白信托財產與受集托人（信托機掠構）的固有財盆產相區別。因巖此，受托人解襲散、被撤消或剩破產，信托財企產不屬于其清臥算或破產的財傘產。競(b)梢信托財產與委縫托人或收益人廳的其他財產相佩區別。受益人番（可以是委托您人自己）對信掌托財產的享有皂不因委托人破禮產或發生債務催而失去，同時料信托財產也不緩因受益人的債咽務而被處理掉韻。嶄(c)沫不同委托人的歉信托財產或同伐一委托人的不始同類別的信托和財產相區別。病這是為了保障啄每一個委托人津的利益，不致渡使一委托人獲卵得不當之利而饑使其他委托人備蒙受損失，保朝障同一委托人傾的不同類別的預信托財產的利胃益，不致使一電種信托財產受常損失而危及他沸的其他信托財謎產。拼（案例）緞比如說民營企磁業的業主經過禽一段時間的原兵始積累，有百線萬身價、千萬碗身價，但是他攪肯定還要繼續濾發展，他為了傘自己的子女、個家屬有很好的朽生活安排，可蓮以把其中一部語分財產設置成械為信托財產，脹這部分財產指宮定受益人就是務你的子女或者品是親屬，剩余偷的財產指定用丸于管理投資等硬等，一旦由于慮你剩余的財產注投資失誤等等梨財產會丟失，范但是你設定為押信托財產這一凳塊可以充分保抹障你的家人和糊你的子女衣食芝住行和保證起豪碼的高水平的憂一個生活條件醒不會受到損害碌，因為這一塊撤財產即使你作荒為委托人已經號破產了，但是叨這一塊財產設脫為信托財產之刪后，是獨立于秧委托人其他財祖產，它也是受相到法律保護，虛也就是說你的凍債權人是沒有昌權利追索這一筍塊信托財產，鹿在信托合理合繳法存續期間內樂這一塊財產是鉆獨立的，不屬尺于委托人自己圣的，所以債權你人對這一塊財玩產沒有權利追噴償，這也是很委大的特點，也群就是說它既獨奔立于信托投資乒公司，同時又劃獨立于委托人肢，這一點是很挑重要的一個特頌點。滾(偏3)澤有限責任。主俯要體現兩方面旺：一是受托人廉以信托財產為盤限對受益人負事有限清償責任悼，也就是說，怎信托財產有損腿失的，在信托平終止時，只將腰剩余財產交給卡受益人即可。冠但是，受托人功違反信托目的蝴或者因違背管蠟理職責、管理價信托事務不當飼致使信托財產拘受到損失的，釘受托人應當予擊以補償、賠償室或恢復原狀。穗二是受托人因男信托事務處理姻而對外發生的暈債務只以信托隱財產為限負有蒙限清償責任，究即債務人無權耗追溯受托人的云其他財產。但識受托人違背管賞理職責或者管被理信托事務不過當所負債務及雖所受到的損害耳，要以受托人蠻的自有財產承快擔。煤(鞏4)較信托管理的連鼓續性。信托一辛經設立，信托龜人除事先保留闖撤消權外不得紐廢止、撤銷信危托；受托人接至受信托后，不紛得隨意辭任；袋信托的存續不珠因受托人一方怒的更迭而中斷吵。聞6纖．信托的目的扇和功能沾（敏1老）財產的獨立雙性慨軋賢信托財產是將奮權利名義人與權享受利益人分知為不同的權利新主體，換言之賓，信托財產雖罪以受托人之名襯義登記，實質民上，并非受托喉人之自由財產陵，是為信托財橫產具獨立性。鼻（兼2級）財產的安全慮性涉證盒保障財產不受如政治、經濟、榜外匯管制、債痰權訴訟、子女賊或收益人管理裕不善等因素影米響，免于財產黨被沒收。信托叔財產的債權人外對信托財產不帆得請求強制執芳行或拍賣；再饞者，信托財產抓不屬于受托人舌破產財團的范病圍。另外，信犧托財產的債權鑄，不得主張與距不屬于信托財斑產的債務抵消供。按（沉3瞇）彈性靈活運極用李兆婆信托設計可依朝據委托人的不鄰同要求和目的漸來設計。信托駐如同一個法人方，可延續至身婦故為止，也可蹤隨時要求終止自；可將信托的書財產重新分配曲，也可更換受雪益人，可作任瞞何投資其中包慣括不動產買賣匠，可將原資本跪財產重新分配露，也可更換受扔益人，可作任丑何投資其中包倉括不動產買賣盯，可將原資本胖部份提出，且肉可因政治變化福的需求轉移至懷另一國家。遼（舊4紅）公益目的件超眾有些特殊的家蔽庭，希望設立機慈善基金，而柏達成此目的最溪理想的方式即襯是成立信托。（5）節稅閑遍陷遺產的移轉在膏很多國家均須始課征遺產稅，圈如美國、加拿凱大、香港、英饞國等，稅率一筋般都厲在綿50版%高左右，而且此神稅必須在財產孝移轉前付清。步因此，財產所差有人避免被課縣稅最理想的方寄式便是一成立道信托，透過信樹托的設立信托貞財產不受信托杠人的死嫂亡影響，并可抄在合法管道下殼，省下可觀的歲費用。岡7峰．信托的優越噸性暗與類似的法律握制度相比較，他信托是一項更滴為有效的進行滔財產轉移與管泰理的制度設計兇。在國外的實轎踐中，信托顯角示了自己獨特沙的優越性，主巨要表現在以下仍幾個方面：近（鄙1新）家族保障。愉信托可對家庭描提供保障，并纖保護資產不受濃侵害：昆·遍使資產不會落垂入揮霍無度的叼后代手中各·悶使資產不會被最為了財產而與項家庭成員結婚遇之人士有機可熊乘好·敏使資產不會落卻入可能將家庭扯財富揮霍殆盡幕之無能后嗣之兔手奔（難2羽）繼承安排。冤信托是安排財疤產繼承的有效激方法，讓您可波依照心愿，預聰先安排資產分滋配與各家庭成吼員、親友、慈把善團體及其它名機構。在一些看有繼承限制的鳳國家，信托可銜助您彈性安排匠資產繼承，您榆的財富更毋須智受到復雜冗長配的遺囑認證程醋序影響，讓您撐指定的受益人瞎能盡快繼承應種得資產。萬（擱3騾）絕對保密。披由于您的資產廚已轉移至受托寧人名下，大多朋數的法定管轄串區域均無關于掀公開披露的規腹定，而且信托傘契約無須任何故政府機構登記仇，亦不公開供倆公眾人士查詢偽，因此受益人縣的個人數據及妙利益均絕對保牲密，直至信托三終止為止。此醉外，信托通常示具有可充當公坑司股東之用，旺更可進一步隱遍藏公司實益擁秒有人的身分。鉤（案例）速信托公司現在列做了很多股權逆信托業務，充板分利用這樣產喊品的特點，比覽如說大家現在造可能會發現一傍些企業在并購魔、重組或者說倉作啦MB村O揮的過程中，由擋于各種各樣的述原因不便于把互真正的股東暴載露出來，在一近段時間內可能努需要隱藏在幕腹后，可以利用戀保密條款，利晚用信托公司做很一個股權信托凍，名義上是某桑一家信托投資裳公司是這家公增司的股東，第愁一大股東或者湯是控股人等等寸，實際上在信艇托的背后是真燭正的投資人，驕而這個投資人楊簽訂保密協議說不披露出來，領這樣既控制一辛家公司，又可帳以竹隱藏在信托公貴司的身后。擋（脹4懂）資產保障。斬在法律許可的截情況下，成立牽信托可使您的盲資產獲得長期嚇保障，此資產絲在法律上登記牧于受托人或指悼定人名下，而畫非您居住或設圾籍的國家，因蝦此亦可保障您條的資產免受債季權人索償。海（嫁5層）資產統籌及傳管理。信托可聯助您將遍布全追球的資產歸納籌入同一個架構厘之下，簡化資貌產管理及統一蝶財務匯報。漠（向6堂）稅務規劃。哈成立信托可減惕輕甚至豁免下庫列稅務負擔：·所得稅·資本利得稅·贈與稅·財產稅·遺產稅杯就規劃的角度糖而言，此項優懸點正可提供您訂處理家族之全煌球稅務的考量欣。當信托對受喊益人執行資產重分配時，受益熟人所在地的稅牧法將決定此等閥分配是否應課理稅。建議您于梢資產分配前，貢事先尋求適當框之稅務咨詢。座（傾7削）靈活運用。掘信托契約中可抓保有適度的彈齊性（尤其是全矛權委托信托）較，以確保受托盾人隨外在環境躲的變遷，仍能罵為受益人謀求閘最佳的福利。糞以下列舉的方請式，皆可讓信于托本身具有相序當的靈活度：匪·極信托是可被撤拴銷的蛇·島受托人可以辭厭職（或被撤換取）較·主若基于政治或置其它情勢之考地量，而有較為失謹慎之必要，額信托設立及執躺行之地點可以辱移轉至其它法需定管轄區域懲·懼信托財產的行魔政管理及操作拔、分配可隨時鼻更改齊契約中與您切專身相關的條款況，常會受不同歲因素影響，其廁中包括您財產絕規劃的目標、務您所選擇的信甜托法定管轄區夢域與居住國之襯法律，以及您堪所要求的信托愚靈活度等。二、信托業故信托機構與信清托從業人員浙合法的信托機死構應具備的條禽件：桃己第設立信托投資往公司，應當申喝請中國人民銀怨行批準，并領型取《信托機構步法人許可證》漸。申請設立信窮托投資公司應小當具備下列條歡件：歲（點a捏）有符合《中集華人民共和國霧公司法》和中眨國人民銀行規和定的公司章程完；垮（挽b曲）有具備中國名人民銀行規定詢的入股資格的席股東；東（相c蹦）具有信托投發資管理公司規凍定的最低限額查的注冊資本（療不少于三億人孟民幣，經營外乳匯業務的不少璃于趣1500掠萬美元）；尸（繁d旺）矮有具備中國人穩民銀行規定任紛職資格的高級孩管理人員和與靜其業務相適應蒙的信托從業人績員；誤（乳e林）具有健全的新組織機構、信殿托業務操作規撥則和風險控制留制度；撈（窯f喘）有符合要求殺的營業場所、同安全防范措施湖和與業務有關棍的其他設施；芒（族g宏）中國人民銀爆行規定的其他腿條件。此設立的信托投慢資公司應當接剪受中國人民銀潑行根據經濟發咽展需要和信托我市場狀況對申義請進行審查。變（葬2莫）堡合法的信托從鴨業人員應具備悲下列條叼件添曠：喪工中國人民銀行構對信托投資公撿司的信托從業港人員實行信托靜業務資格考試縱制度。考試合延格的，由中國苗人民銀行頒發低信托從業人員豎資格證書；未算經考試或者考穿試不合格的，柱不得經辦信托黨業務。皺2剩．信托業的基他本功能象（鏟1眠）財產事務管飯理功能。財產聾事務管理功能擁亦稱財務管理圾功能，是指信康托業受委托人并之托，為之經雅營管理或處理聾財產的功能，淡即粗“纏受人之托、為蠶人管業、代人訓理溫財主”拖，這是信托業鍬的基本功能。宿現代信托業所悟從事的無論是等金錢信托還是慚實物信托，都濃屬于財產事務良管理功能的運各用，其理論支籃持是現代產權坊理論。在該功虎能下，信托業誘作為受托入，片必須按委托人爽的要求或其指刪定的具體項目淋，發放貸款或找進行投資，為縮委托人或受益并人謀利，而不滔能自主決策，術背棄契約約定涂追求自我行為疏目標的實現。歲（你2較）融通資金功摸能。是指信托填業作為金融鑰業殺隨的一個重要組賣成部分，本身震就賦有調劑資洗金余缺之功能渡，并作為信用烤中介為一國經溉濟建設籌集資齒金，調劑供求遺。由于在商品驚貨幣經濟條件猛下，財產有相瓜當一部分以貨贊幣資金形態存籍在，因此對這廁些信托財產的賭管理和運用就患必然伴隨著貨偽幣資金的融通曉。該功能主要犧反映在長期資勇金營運上，同琴時也表現在對式外引進資金、餓先進技術和設糠備上。投（貨3躲）協調經濟關苗系功能。它是孤指信托業處理犧和協調交易主驅體間經濟關系午和為之提供信日任與咨詢事務脹的功能。因其杰不存在所有權梢的轉移問題，應所以有別于前柱二種功能形式嫂。在現代經濟稿生活中固有的膛信息不完備和繁交易主體內存億的機會主義行俊為傾向，使得儀交易費用越發域昂貴。因此，構為降低交易費平用，弱化交易威對方的機會主退義行為，交易垮主體通常都要苦了解與之經營從有關的經濟信源息，如經濟政尋策、技術可行宣性、交易對方發資信、經營能紡力、付款能力梁、經營作風、老市場價格、利脅率、匯率以至小生活習俗等。葬信托機構通過域其業務活動而枯充痰當擊“琴擔保鍛人溪”捉、京“涼見證進人賞”昆、縮“車咨詢漸人糊”促、言“杰中介羽人完”斑，為交易主體饅提供經濟信息務和經濟保障。權（圾4尊）社會投資功開能。是指信托乞業運用信托業賴務手段參與社銳會投資活動的歡功能。信托業建務的開拓和延互伸，必然伴隨沈著投資行為的飲出現，也只有駕信托機構享有仇投資權暫和具有適當的屑投資方式的條霉件下，其財務幅管理功能的發膚揮才具有了可陜靠的基礎，因緣此，信托機構垮開辦投資業務元是世界上許多瞎國家的信托機紛構的普遍做法仰。信托業的社意會投資職能，價可以通過信托炊投資業務和證榴券投資業務得織到體現。地（沉5丟）為社會公益巨事業服務的功具能。是指信托好業可以為欲捐竿款或資助社會育公益事業的委豪托人服務，以饑實現其特定目欄的的功能。隨憂著經濟的發展準和社會文明程漏度的提高，越味來越多的人熱豆心于學術、科遞研、教育、慈箱善、宗教等公卸益事業，紛紛我捐款或者設立秀基金會，但他很們一般對捐助渾或募集的資金跌缺乏管理經驗本，并且又希望裝所熱心支持的錢公益事業能持速續下去，于是害就有了與信托咸機構合作辦理篇公益事業的愿江望。請3縱．信托機構的溪經營規則笨根據我國《信后托投資公司管惹理辦法》棚,蓋信托投資公司狼接受信托，應顛當采取書面的艘形式。書面形擊式包括信托合圖同、遺囑或者尖法律、法規規舞定的其他書面砍文件。仁信托投資公司是接受信托的書河面文件，除法他律、法規另有伸規定外，應當爛載明以下事項禁：象竄鉤（腿1課）委托人、受攪托人及受益人址的姓名或者名隙稱、住所；彼（男2畜）信托目的；領（順3饞）信托財產的撒范圍、種類及昌狀況；揀（弱4盟）信托當事人燥的權利和義務斥；取（徒5同）信托財產管巖理中風險的揭闊示和承擔；李（射6金）信托財產的堡管理方式及信勝托利益的分配貼方式；喚（歉7削）信托投資公澤司的報酬；膏（秒8害）信托財產稅條費的繳納和有稠關管理費用的店核算；該（法9選）信托期限和辮信托的終止；描（卸10非）信托終止時遙信托財產的歸坑屬；俗（溪11施）信托當事人牌的違約責任及飛糾紛仲裁方式驗；扭（膝12顆）委托人和受琴托人認為需要脊載明的其他事采項。址信托投資公司第應當以受益人運的最大利益為茂宗旨處理信托意事務，并謹慎腥管理信托財產映。信托投資公撕司不得以經營蟲資金信托或者途其他業務的名位義吸收存款。鑒信托投資公司窩經營信托業務脹，不得有下列次行為：伍（桌1必）利用受托人買地位謀取不當清利益；柴（貢2撒）將信托財產輛挪用于非信托擇目的的用途；獨（足3么）承諾信托財汁產不受損失或貝者保證最低收蕉益；伸（碎4欲）以信托財產累為自己或他人煉債務提供擔保著；削（休5枯）將信托資金蠢投資于自己或梁者關系人發行畏的有價證券；隊（夸6脊）將信托資金鑄貸放給自己或篇者關系人；鋤（抱7潤）將不同信托駝賬戶下的信托涼財產進行相互胸交易；搬（類8輪）以信托資金饅購買自有財產捷或者以自有資絕金購買信托財數產；酒（趴9馳）法律、法規僻和中國人民銀擔行禁止的其他悲行為。戴信托投資公司蘇依據信托文件傘的約定，并以匙公平的市場價緊格進行交易的岸，不受前款第象（哈7丈）至（圣8繼）項的限制。稻個人財產交付治信托的目的篩以財產管理為船目的：委托人學經由訂立信托塘契約將財產權筒移轉予受托人供，為藉重受托映人之專業管理籃、經營能力管篩理其財產。寒以資產增值為扇目的：經由信吐托契約將財產坊權移轉專業受亞托機構，由專取業人員依契約燈做投資管理以仿達致富目的。船以稅賦考慮、蘋照顧遺族或頤毛養天年為目的蕩：我國贈與稅畢或遺產稅雖然晌還沒有，朱但遲早會制定循，根據國外相霉關法律，兩者礙稅率最高均膀達勸50叔%帆，若能利用信撞托規劃，受益抹人享有信托利置益，就能達成銀合法節省贈與周稅及遺產稅之庭目的；財產交爽付信托后可避英免因繼承而強彩制分割，遺產汁亦得以委托人臉之意思分配給證繼承人，繼承啦人無須為爭奪伍遺產而傷和氣艙，而能有效照慧顧遺族；而將查現有財產或退霞休金經過信托撥規劃亦可為頤屠養天年作準備勝。京以公益為目的擊：信托法第六卵十條：為了下朱列公共利益目寧的之一而設立與的信托，屬于鏈公益信托：救覆濟貧套困戶余；救助災民；泄扶助殘疾人；典發展教育、科痰技、文化、藝轉術、體育事業余；發展醫療衛脈生事業；發展率環境保護事業筐，維護生態環鈔境；發展其他焰社會公益事業禾。個人或法人倡得經目的事業基主管機關之許絞可設立以公益必為目的之公益扯信托。其目的緣在依賴信托業比專業之運作能昌力及信托監察贈制度，保障公央益信托財產之芹永續性。嘗成立信托的優氧點仆一個妥善成立痕的信托是公認鴉為保障財產的隙最有效方法。昌整體而言，成寶立的優點可概紹括如下：綱·偵減少或延遲稅雁務責任；狼·榆簡化或省卻委雨托人或受益人莖逝世后分配遺考產時所牽涉的葛法律手續；釀·傍受托人若被賦釋予適當程度的販酌情處理權，持則該信托可因菌應環境的變化江作出調整；梅·姻提高私隱程度怪：信托與遺囑注不同，它是一才種私人文件，戒由財產授與者父在世時所訂立片的信托純屬一替項私人安排；伐·錘享有貫徹性的該優良管理：機網構信托人并不抵會受疾病、年欣老、逝世或其己他個人因素所護影響；朗·是加強財產免受齡社會經濟風險傲的保障，避免梁資產被臨時凍廉結，限制使用傾或甚至抹被充公；園·踢在資產被轉移僑地域時，財產生可以獲從新分聞配及得到保障吳。借信托的理財優遞勢濫作為金融業四田大支柱之一的逮信托業，與銀稻行、保險、證彼券相比，與個毛人單獨理財相叛比，在個人理隸財方面有著其鋤獨特的優勢逐。順繪第一，當前我蠻國對銀行、保維險、證券實行制的是分業經營雕、分業監管的粘制度，三者之次間有著嚴格的招政策約束。而傻信托投資的經續營范圍卻較為祖廣泛，可以涉都足資本市場、創貨幣市場和產蕉業市場，是目肌前惟一準許同穩時在證券市場纖和實業領域投公資的金融機構應，投資領域的剩多元化可以在趁一定程度上有思效降低投資風舉險膝。揀陽第二，信托公難司可以根據客班戶的喜好和特者性，度身定做僅非標準產品，匙通過專家理財襲最大限度地滿先足委托人的要薪求。這種投資癢方式和產品的蹦靈活性是券商竭和基金公司所還缺乏的，也是床目前所無法提衰供的柿。透示第三，信托財筆產把委托人、萬受托人和收益謙人的權力和義引務、責任和風隔險進行了嚴格詳分離。信托契好約一經簽訂，攻就把收益權分交離給收益人，鞭而把運用、處顏分、管理權分喜離給了受托人拳。信托契約對齒信托財產的運肉用、管理、處磁分有著嚴格的犁現定，委托人歡只能按照契約醋圈定的范圍和蠟方式進行運作碼。這種機制固挽定了當事人各餓方的責任和義香務，確保了信況托財產沿著特糖定的目的持續緞穩定經營，與高公司制相比，畜是一種更為科幸學的制度安排萄。掙眾第四，與個人地單獨理財相比糠，專家理財，貸省時省心，風羽險低收益高。氏通過信托集中魚起來的個人資宜金，由專業人局才進行操作，淡他們可以憑借于專業知識和經潤驗技能進行組乘合投資，從而糖避免個人投資歌的盲目性，以俘達到降低投資節風險，提高投嗽資收益的目的棒。姓三車、址房地產信托1．概念粒房地產信信托危，一般是指信工托投資公司以址發行信托受益有憑證的形式向巨投資者募集資貞金，對募集資療金實行多元投箱資組合策略，翁投資于不同類燭型的房地產項墳目和業務，獲存得的凈收益分姓配給廣大投資奏者，信托投資姐公司則獲得相同應的管理費的輔一種投資形式雖。陪房地產信托，匆可滿足房地產葵業發展的需要音，為房地產企闖業拓展新的融襖資渠道，同時缸，其作為金融尚產品，又為信和托投資公司提赴供了新的業務賢方向；并且，止依托房地產信鬧托，投資者可溉以通過資本市偷場，投資房地甘產領域，增加非了新的投資渠孝道。所以，開剛展房地產信托就，可以形成房琴地產業蘿﹑投信托業和投資揭者多贏的局面驟。肌信托產品已成纏為我國房地產尼資金供給的重標要渠道饅在銀行收緊房剛地產項目貸款棉的同時，房地運產信托資金成悶為房地產行業蚊資金供給的重貪要渠道。房地久產信托產品的伸出臺使得房地害產業和信托業仁互動發展，對映于我國房地產嚼企業而言，引執入信托資金自欺然是一種進步凱的表現。羅目前監管層有左意收緊銀行房糞地產信貸，給航信托企業提供哈了一個發展房轟地產信托業務蝦的好機會怖。救200蔑2中年以來，隨著案重新獲準登記幕的信托公司逐產漸增多，信托紡產品創新逐漸慨進入高潮，茄到工200鞠3元年陽5各月份，重新獲云準登記的信托秧公司伯有疑5渴2裁家，已投向市寨場的信托產品稅有坊5工7韻個，吸引了市釣場大批投資者父。市場無上屆5億7省個信托產品中穗募集資金投向彼房地產行業的肺高殘達地1肆9性個，募資總額匠超踩過忠2麻7橋億元，其知中途200腿2炎年發行的產泊品用5崗個，募集資衰金震10.茅3鵲億元。目前信跑托資金投向房華地產行業的比長例不斷增加毀，據中國信托東業攀200達4展年第一季度報鹽告稱，遭200稈4特年第一季度共暮有晌3框9刑家信托公司發感行糧了鋸7全4胳個集合信托品旋種蹄,傭募集資金總躲計燕65.1咐5妄億元夢，與去年同期警相比保持快速管增長，其中投寒向房地產行業桌的證2蹈9乏個，額里度符32.4驅1衛億，鞏資金比重已經糟達覽到柔49.7%翁。房地產饒新政的實施獻，琴加快了房地產辱信托的快速發裂展。呀無疑意味著房給地產信托市場輝的廣闊前景。悔從長遠發展看慨，信托資金對漲房地產業的融越資需求是一個洪很好的補充：保首先，相對銀呢行貸款而言，曠房地產信托融蔬資方式可以降尸低房地產企業廁整體的融資成托本，節約財務聲費用，而且期淺限彈性較大，答有利于房地產遇公司的資金運獅營和持續發展浴，在不提高公引司資產負債率悉的情況下優化父公司結構。其繪次，信托可以鵲提供多種方式鳴的資金供給，五比如為房地產伐企業本身運營筐需求或項目針醉對性強的資金棵信托、以貸款高模式介入房地按產、以股權投鈔資模式介入房證地產，市場供前需雙方的選擇發空間較大。第勁三，信托產品潛的流動性和證杜券化發展空間膽大，可以在一感定程度上緩解圈系統風險，為格多類型投資者桑提供新的投資背產品，并在貸才款證券化上做昌有效嘗試。第宇四，信托產品牢集合的是民間主資金，一般房還地產商在獲得年土地批文后就紀可以信托融資執，進行拆遷等速前期投入，節晴約時間成本，攪同時也可分流嚇部分銀行儲蓄徐，減輕銀行系嚷統的經營負擔牛。證房地產信托業余務興盛的原因品房地產信托之嶼所以成為目前標最主要的信托跡產品之一，主婚要因為以下原座因：困（撐1伶）酷房地產信托業偷務相對其他信搖托業務，是一革項市場運做比客較成熟、成本事較低，同時需只求市場旺盛的凝業務。一方面君，舊信托公司勻由于股權投資獸導致房地產信攤托資產不良率偽過高的經歷，亮給重新登記的流信托公司一個青很好的警示作偶用。目前房地妨產信托業務能傍夠在行業整頓撒以后迅速發展倡起來，信托公篩司在房地產業綿務上積累的經假驗功不可沒。量另一方面，房嬸地產行業的持讓續發展預期也承是房地產信托任業務被重視的載一個重要原因膊，據國土資源紗部統計，箏到題200娛2投年底，全國累貢計收取土地出醋讓金息達折730溫0塌多億元，個人犬購房增長擋了舍93.6訓%棕，預計全國商善品房銷售總道額貓200鎮3肺年還將增盈長騎25址%破以上。目前開漏發熱點是北京本、上海等中心鄭城市，未行來壘2歌0港年，中國城市幸化水平秋要達托到膝47蕉%態的世界平均水罰平，需轉反移繡1.菜5側億農村人口，啦達到與中國工溫業和經濟發展沫相應的水平，輛則要轉輝移盡2.算5襪億農村人口，刺需要建鐮設數100錄0練萬人口的城蔥市灘2習0眼座作(脂或環10破0恰萬人口的城控市終20劣0雜座際)唯。城市化建設種伴隨的房地產朵開發熱將逐步得擴散到以省會擺城市為主的二銹三線城市和地穗縣級城市，房舉地產業的持續對發展動力和增造長機遇將不斷旅吸引不同性質茂資本的競相介尤入。挎（扒2章）勾從目前市場供奴給情況看，信傍托融資渠道面杜臨一個較好的鏟發展機遇。一富方面載，屆房地產業的發裁展預期隱含房陣地產大量的融裕資需求短期內拘不會減弱的信親息；另一方面有，央晶行萍200奸3寨年置6糠月發布并的滲12錦1割號文艇及后來的一系協列調控政策弊，對銀行房地蔬產信貸資金供裹給形成較大的布負面影響，盡而房地產信托埋的融資門檻相御對較低，很多育達不到銀行要惰求的企業開始蛛轉向信托投資紡公司。隱（案例）奴如妨重慶國霧投堪“庸世紀星城股權沉投資信托計逝劃擇”窗，并咐“壞世紀星岔城腥”及項目預計總投傻資夸8.9腰9摘億元，項目前過期已經投臂入猴2.蟲8掛億元，并已取忙得一期土地證食和建設用地規賤劃許可證，還定需要取得開工涉證和建設工程呢規劃許可證，抹只有四證齊全竹才可向銀行申謹請貸款。戰但普12腥1路號文的執行，坦使得項目開發癥商北京順華房晴地產開發有限懂公司，憑借自程身踢1.擊5脹億元的注冊資幼本，不能滿荷足域30繁%嘗的最低限騎（先1.5/8.瞎99=16貢%芽〈翠30導%漁〉史)侍，這意味著工電程將面臨著開竊發資金斷流的夾窘境。在這一喇關鍵時刻，重串慶國投扮演深了取“編白衣騎起士灌”典的角色，通過塑股權信托的方僅式籌碰集態2貢億元資金對北越京順華進行增事資，使其自有閉資金達免到蛾3.匪5靠億元，并以此暫資金直接用于乒項目的開發，班保證工程順利滾獲得開工證和極建設工程規劃攏許可證，從而刻在四證齊全的微基礎上獲得項楊目原貸款行興走業銀行的銀行描后續貸款支持寬，實玩現五200得5泄年項目竣工銷振售的預期目標周，實現融資各相方的利益。身泥4辛．房地產信托異融資現實運作檢模式勝房地產信托投崖資運作模式圖葉（徑1勝）張傳統的貸款方魔式。這種方式猛和傳統商業銀倆行貸款一樣，罩如北眼京下CB候D結土地開發整理旨項目，北京經姐濟適用房項目錯三環新城。這真種方式的具體穗操作方式可分油為以下操作步竟驟：梳第一步，房地揭產公司就項目王融資與信托投翅資公司達成一話致；才第二步，就信園托產品的設計持與發行獲得有蜻關政府主管部挪門的審批；稀第三步，面向督廣大投資者公肺開發行信托憑潑證；治第四步，信托萌公司將發行信裕托憑證所募集惠的資金以信用暫貸款的方式投穴入至房產項目牌；階第五步，信托陵公司回收資金惱。糠這種模式的優墨點是，管理比百較簡單，收益牢比較穩定，其疼主要問題是，籠由于信托公司酸對信用貸款本宏身有較大的風并險，而總體上巨看信托公司對揉房地產項目的韻評估能力還不救如銀行，因此崖，使信托公司捏面臨著較大的攤風險，將嚴格斬對項目的基本議素質的要求。疫（控2果）病信托公司以股訊權的形式向房誦地產企業注入豬資金。這種方肯式是信托公司套在集合資金后頃，以增資的方宴式，向房地產腔企業注資，持歌有房地產企業錫部分股權，房調地產企業承諾萌兩年后以溢價被方式將股權回亭購，這種方式遠實質是階段性艙股權融資的方域式。這種方式甘發揮了信托的渡特色，是銀行俱所不能做的（戒因為銀行不能賀進行實業投資膀）。屈在這方面最早毫做的是重慶國蛇投，例如其所秋運作的世紀星剛城項目。這種狐方式的一般運滿作模式是：確第一步，信托饒投資公司以發看行信托產品的燥方式從資金持矛有人處獲得資犧金。訓第二步，信托質投資公司以股鉤權投資的方式叫向房地產公司騰注入資金。佛第三步，信托捏投資公司獲得挖房地產公司的命股權，但該等伯股權的性質類鐵似于優先股，憲即