物業管理招標投標講義第1頁/共115頁二、招標人應具備的條件

開發建設單位招標的：

1.獨立承擔民事法律責任能力的法人

2.依法具有前期物業管理的資格

業主大會、業主委員會招標的：

1.必須按照法定程序成立業主委員會

2.向全體業主公告，接受業主監督

3.經全體業主面積過半數、業主總人數過半數以上同意，書面記名投票形成業主大會決議

三、投標人應具備的條件

1.獨立承擔民事法律責任能力的法人

2.具有相應的物業管理企業資質等級第2頁/共115頁所有權人2/3決策權的變化：業主共同決定的專項維修資金，《物權法》使三分之二決策方法發生根本變化：原《物業管理條例》的2/3投票權《物權法》的雙2/3投票權為了給以后的司法審判保留有效證據，三分之二投票權應該實行實名制決策的項目也發生變化第3頁/共115頁2008.05.11內容也發生了根本變化：原《物業管理條例》第十二條規定：制定和修改業主公約制定和修改業主大會議事規則選聘和解聘物業管理企業專項維修資金使用和續籌方案的決定必須經物業管理區域內全體業主所持投票權２／３以上通過《物權法》修改為：籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金改建、重建建筑物及其附屬設施決定上述事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意第4頁/共115頁所有權人“雙過半”決策權的變化：業主共同決定的事項，《物權法》使與原《物業管理條例》中雙過半決策方法發生根本變化：原《條例》的“雙過半”：《物權法》的“新雙過半”：為了給以后的司法審判保留有效證據，雙過半投票權決策應該實行實名制第5頁/共115頁2008.05.11內容也發生了根本變化：原《物業管理條例》第十二條規定：業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有１／２以上投票權的業主參加業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權１／２以上通過

即業主大會作出一般事項決定、決議，應當有1／2以上投票權業主參加，并經參加業主之中投票權1／2以上同意通過《物權法》修改為：制定和修改業主大會議事規則制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約選舉業主委員會或者更換業主委員會成員選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人有關共有和共同管理權利的其他重大事項

決定上述事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意

第6頁/共115頁2008.05.11《物業管理條例》的修改379號國務院令-------504號國務院令第十條增加了“街道辦事處、鄉鎮人民政府”的指導與監督刪除了第十條第二款第十一條業主大會職責修改成“下列事項由業主共同決定”第十二條投票權方式與《物權法》一致第十九條修改保持與第十條一致物業管理企業修改為“物業服務企業”業主公約修改為“管理規約”，業主臨時公約為“臨時管理規約”第十五條業主委員會由業主大會執行機構修改為“業主委員會執行業主大會的決定事項”第7頁/共115頁

第二章物業管理招標投標程序

一、準備階段

1.成立招標組織

2.確定招標方式

3.確定招標項目、招標指導思想及原則

4.編制招標文件

5.向政府主管部門備案第8頁/共115頁二、招標階段

1.發出招標公告或邀請通知

2.向投標單位提供招標文件，接受咨詢

3.審查投標單位資格，確定并書面通知參加竟標的物業管理公司

4.簽收、密封、保存投標書第9頁/共115頁三、投標階段

1.取得從業資格

2.擬投標的單位向招標人咨詢

3.收集物業項目資料情況，進行現場考察

4.進行可行性分析，確定投標原則

5.按照招標文件辦理參加投標手續

6.編制投標書

7.報送投標書第10頁/共115頁四、開標、評標階段

1.按照招標文件依法確定評標委員會

2.按照招標文件規定地點、時間現場公開開標

3.評標委員會按照招標文件規定的評標方式、標準公平、公正地進行評審

4.按照招標文件規定進行答辯

5.評標委員會提出書面評標報告，推薦合格的中標候選人第11頁/共115頁五、中標、合同簽訂階段

1.確定中標人

招標人根據評標委員會提出的書面評標報告和推薦的中標候選人確定中標人

招標人也可以授權評標委員會直接確定中標人

2.中標條件

（1）能夠最大限度地滿足招標文件中規定的各項綜合評價標準——即獲得最佳綜合評價

（2）能夠滿足招標文件的實質性要求，并且經評審的投標價格最低——即最低投標價

但投標價格低于成本的除外第12頁/共115頁

3.幾種廢標情況

（1）投標人資格不合格

（2）未依招標文件的規定投標

（3）投標文件為不符合要求的投標

（4）借用或冒用他人名義或證件，或以偽造、變造的文件投標

（5）偽造或變造投標文件

（6）投標人直接或間接地提議給予或同意給予招標人或其他有關人員任何形式的報酬或利益，促使招標人在招標過程中作出某一行為或決定，或采取某一程序

（7）投標人拒不接受對計算錯誤所作的糾正

（8）所有投標價格或評標價大大高于招標人的期望價第13頁/共115頁

4.發出中標通知書

5.簽訂物業服務合同

6.封查歸檔招標投標文件

7.依法向政府主管部門備案

招標人應自確定中標人之日起十五日內，向有關行政監督部門提交招標投標情況的書面報告，并進行備案

第14頁/共115頁第三章物業管理招標文件

一、編制原則

1.公開、公平、公正

2.明確性

3.指導性

4.合法性

5.應確定物業管理的質量標準、管理水平

6.應確定投標、開標、定標的日期以及評標標準第15頁/共115頁二、招標文件的組成

內容大致分三類：

一類是關于編寫和提交投標文件的規定

一類是關于投標文件的評審標準和方法

一類是關于合同的主要條款

其中，技術要求、投標報價要求和主要合同條款等內容是招標文件的內容，統稱實質性要求第16頁/共115頁

一般招標文件至少應該包括以下部分：

1.招標書

2.招標公告或邀標書

3.投標企業資質審查表

4.投標須知與投標書編制要求

5.招標項目說明書

6.評標方式以及定標標準

7.合同主要條款第17頁/共115頁三、招標書的主要內容

1.物業項目的綜合說明

2.物業規劃開發建設的概況

3.物業設備、設施情況

4.物業管理招標內容及要求

5.專項維修資金及管理用房

6.有關招標投標方面的說明

7.投標、開標方式及時間第18頁/共115頁非經營性（住宅）物業管理招標的內容1.前期顧問服務內容開發設計建設期間提供的管理顧問服務物業竣工驗收前的管理顧問服務住戶入住及裝修期間的管理顧問服務2.實質管理服務內容物業管理的人力安排/保安服務/清潔服務/房屋及設施的維修保養服務/財務管理服務/綠化園藝管理服務/其他如上門特約服務等第19頁/共115頁經營性（收益性）物業管理招標的內容內容：前期顧問服務/實質管理服務主要目標——利潤目標前期顧問服務中重要服務內容是代業主制訂物業的租金方案和租賃策略實質管理服務中不斷保持物業市場地位，維系收益的提升第20頁/共115頁四、招標公告

1.標的

2.招標對象

3.招標組織機構名單

4.招標說明

5.招標要求第21頁/共115頁五、評標方法、定標原則

1.評標項目

2.標書要求

3.現場答辯要求

4.評審具體標準

5.定標原則第22頁/共115頁

第四章物業管理投標文件

一、編制原則

1.針對性要強

2.有可操作性

3.確定的服務項目、收費價格必須合理

4.體現企業品牌優勢

5.圍繞招標文件要求

6.充分考慮業主素質和需求第23頁/共115頁二、投標文件編制的主要內容

1.簡要介紹投標人概況和經歷

關鍵突出類似物業項目的管理服務經驗與以往的業績

2.物業管理整體設想與理念

住宅區—突出居住、服務、便捷功能，重點日常維護修繕

高層樓宇—提高檔次，重點日常設備運行

寫字樓—側重提供舒適的工作環境，重點突出清潔、安全

商業樓宇—營造良好的商業形象，重點保安、清潔

工業廠房—做好各項后勤保障，突出運輸、安全，尤其是能源保障

醫院物業管理—重點能源保障，清潔消毒防范交叉感染第24頁/共115頁

3.組織架構、工作計劃與物質裝備

4.具體服務措施與指標的承諾

5.維修保養計劃與措施

6.管理費用的收支預算方案與管理

7.提高服務水平的新設想

8.便民措施與社區文化

9.對房地產銷售配合與促進措施與建議第25頁/共115頁三、投標文件組成

1.商務文件

用以證明投標人履行了合法手續及招標人了解投標人商業資信、合法性的文件

一般包括投標保函、投標人的授權書及證明文件、數年內公司未被訴訟以及審計報告書、投標人所代表的公司的資信證明等第26頁/共115頁

2.技術文件

用以評價投標人的技術、經驗、業績等技術性文件，即通常的物業管理方案

一般包括資質文件、管理制度、物業管理思路、ISO9001質量體系文件、國優省優市優評比文件、業主評價等第27頁/共115頁

3.價格文件

是投標書的核心，用管理費預算編制構成的價格的形成文件

全部價格文件必須完全按照招標文件的規定格式編制，不允許有任何改動，如有漏填，則視為其已經包含在其他價格報價中第28頁/共115頁2008.05.11投標可行性分析1.招標物業項目分析物業性質：住宅區——營造舒適優美生活環境寫字樓——安全、舒適、快捷、便利特殊服務要求招標背景開發商狀況第五章物業管理投標技巧與策略第29頁/共115頁2008.05.11

2.物業管理公司自身條件分析以往類似的物業管理經驗人力資源優勢技術優勢財務管理優勢劣勢分析第30頁/共115頁2008.05.11

3.競爭者分析潛在競爭者（技術“黑馬”

/背景“黑馬”

同類公司規模、服務質量、在管物業管理數目當地競爭者的地域優勢經營方式差異

4.風險分析通貨膨脹風險經營風險政策風險是否套取資料自然條件其他風險第31頁/共115頁標書編制技巧與策略

1.內容要有創新，但又要符合該項目具體實際

2.介紹物業管理企業的內容，語言要精練

3.要有企業管理的品牌理念，用誠信及優質服務反映企業的內涵優勢

4.有規范化的服務特色，如建立ISO9002、ISO14000等國際質量體系

5.要換位思考，充分考慮業主素質和需求

6.有切實可行的服務承諾，不作空頭承諾

7.有償服務與適度義務服務相結合第32頁/共115頁

8.物業管理費的預算要合理準確，有依據

9.針對競爭對手的情況以及業主的關注程度，有能解決社會熱點問題，贏得業主理解與信賴

10.以人為本，開展社區文化活動

11.充分利用高科技智能化設備設施：保安系統IC卡智能化、停車場車牌智能識別系統、藍牙技術等

12.標書文字要規范

13.標書的順序要盡可能與招標文件一致

14.標書印制要精美，有藝術感召力

15.注重標書的包裝第33頁/共115頁2008.05.11投標書是競標過程中重要的交流媒體它要有機會在很短的時間內傳遞大量的信息利用各種技巧以加強投標書的有效交流強大的說服力使評標人員接受你的觀點！

物業管理投標展示技巧

——創造條件，打動他人

贏得贊同是關鍵！！第34頁/共115頁公司實力、社會信譽度、對標的物的管理承諾等比拼外物業項目管理方案、策劃思想有很高的要求。評標人員在短時間感到有興趣愿意深入你的方案中去思考到最終接受、贊同你的觀點，是需要投標書有一定的有效展示技術的。第35頁/共115頁投標書的分冊

分三到四冊效果較好《主標書》——將各項主要內容、新管理方法和支持性文件明細目錄歸為一冊，系統的體現《工作策劃和方案》——計劃性的日常工作規劃、工作流程《管理運作制度》——展現管理的規范歸為一體《CIS手冊》(如有必要）——從視覺上展示管理的形象

第36頁/共115頁分項重點的展示

第37頁/共115頁各分項之前有加個引言或提要——突出主要觀念及與新思想用引言或短句來強調重點——更能記住這些信息，吸引繼續詳細了解其中內容第38頁/共115頁版面的編排

開篇處的空白尤為重要，增加這里的空白空間，同時用一個大號字作開頭，能起到提高可讀性，強調主題的效果頁面也不能太擁擠，應留有50%的空白于邊緣和內容之間第39頁/共115頁

句號、逗號和副標題等各種符號是引導閱讀者注意力的路標，如果有必要作區別的話，可變化字體和字型，但要注意不同的字體服務不同的目的在字行間距上也要考慮一些因素，為了閱讀時眼睛的舒適，可以適當增加行間距，然而過大的行間距卻使人顯得內容缺乏聯系第40頁/共115頁圖形、圖片的應用

在投標書上增加圖形、圖片、圖表是很非常必要的，加強了投標書的可讀性和信服力第41頁/共115頁在投標書中穿插使用圖表、圖形或圖片等形象能夠吸引閱讀者的視覺興趣，讓人理解概念，提高投標書的雄辯效果。一圖勝千言---也許還不僅如此。在整個投標書中以公司標記，為標的物業設計的標志及其它圖形用來作背景圖案，不僅能提高可讀性，而且能夠為整個投標書創造出連續性的主題。第42頁/共115頁色彩的運用

研究結果表明色彩的作用能提高和增加理解力達73%，提高閱讀愿望的程度達80%體現投標書的整體性，同時營造出自己的風格，提高投標書的可讀性第43頁/共115頁利用不同的色彩來標識出投標書各項目，既可幫助閱讀者區別各章節內容，同時也能提高投標書的可讀性和舒適性，也能利用彩色的變化來吸引閱讀者的注意力，調整閱讀過程的情緒，加強其對投標重點的記憶第44頁/共115頁提高管理服務水平的整體設想與策劃A、采取什么樣的物業管理模式B、定下什么樣的服務承諾C、確定工作中的重點D、采取什么樣的具體措施第45頁/共115頁物權法對物業管理企業名稱的重新定位

物業管理企業物業服務企業核心------強化服務意識服務重點------業主滿意安全、清潔、便利、舒心、規范、保值優質、特色服務企業的座右銘麥當勞服務座右銘：品質、服務、清潔和價值萬科物業管理公司座右銘：管理無盲點、服務無挑剔第46頁/共115頁海爾公司的3C服務一個宗旨：用戶永遠都是對的兩個理念：帶走用戶的煩惱煩惱到零留下海爾的真誠真誠到永遠三個特色：個性化技術服務全天候：365天24小時即時服務全方位：滿足從初級到高級的各種服務全無憂：五星服務兵提供一條龍服務提供海爾3C服務：真誠Confidence

完美Completeness

舒心Comfort第47頁/共115頁

迪士尼樂園的服務管理極為注重細節迪士尼絕不允許失誤每一個人都必須嚴守原則沒有人被排除在此哲學之外每一件事都必須注意影響沒有一件事是允許有悖于整體形象的顧客的意見需要許多聆聽者，而每一個人都是聆聽者獎勵、肯定并贊揚第48頁/共115頁相關鏈接——定位（案例）別墅“五星級酒店”與“五星級酒店物業管理”環境營造與CIS運用（行為環境

/視覺環境

/情感環境）寫字樓全方位整體經營/大廈整體形象/樓宇設備管理指導思想：真誠合作、專業保障、長遠承擔第49頁/共115頁新建住宅區（開發商招標）標識導視系統CI設計信息處理指揮中心遠程電子購物系統研究制訂TY小區住宅小區生活質量的評價指標消滅房屋空置率第50頁/共115頁

舊住宅區（業主招標）調研：“一個根本矛盾，兩個意識被動，三個服務漏項”。利益的根本矛盾/物業保值、增值意識被動/物業管理服務意識被動/物業形象服務缺乏/私人個性服務缺乏/溝通服務缺乏物業管理改進工作1、管理酬金定額收取，徹底照顧業主利益2、制定個性化酒店家居服務套餐式物業管理服務3、引入形象設計與建設概念，提升物業的形象4、提供物業租賃服務，滿足業主需求5、創造靜態管理服務，提升管理層次6、開通渠道，保障有效溝通7、實行物業管理報告制度，提倡工作透明化8、實施“溫馨家園計劃”，增加居民歸屬感9、倡導“鄰居守望”，加強居民自治意識10、加強各方溝通，保障專業服務第51頁/共115頁擬采取的管理方式、

計劃、物質裝備情況一、擬采取的管理方式A、組織系統B、運作程序系統

C、信息反饋系統D、激勵系統第52頁/共115頁發展商業主委員會ZH物業街道辦、工商、稅務、公安、武警等政府業務主管部門ABC國際管理處客戶服務中心

客戶服務信息管理協調調度物業經營綜合部行政事務人力資源財務管理后勤采購機電工程部設備運行工程維護節能降耗消防管理管理部質量控制安全管理治安與交通管理便民服務環境工程組織機構框圖第53頁/共115頁圖以客戶為中心的服務流程ABC國際管理處ZH物業授權考核述職考核指揮協調信息反饋反饋部門主管及作業層

業主客戶意見征詢指令指令

信息客戶服務中心（24小時）業主客戶服務需求建議意見、投訴反饋、回訪第54頁/共115頁二、工作計劃A、前期管理工作計劃B、入住前期管理工作計劃C、正常期管理工作計劃

三、物質裝備計劃A、管理用房B、員工宿舍C、器械、工具、裝備以及辦公用品計劃第55頁/共115頁管理人員的配備、人員培訓及人員管理一、管理人員的配備A、制作人員配備圖B、管理人員職稱、履歷表、簡歷C、各部門人員概況

二、管理人員的培訓A、培訓計劃B、培訓目標C、培訓內容D、培訓方式第56頁/共115頁物業經理1人物業部14人物業主任1人物業管理員1人保安助理1人保安員11人行政部3人行政主任1人行政助理/會計1人文員/出納1人會所8人會所主任1人會所服務員2人救生員3人司機2人工程部6人工程主任（工程師）1人高級技工（領班）2人技工3人經理助理1人第57頁/共115頁三、管理人員的管理

A、確定標準，嚴格招聘

B、量才適用，合理配置

C、規范管理，分層實施

D、素質評價，績效考核

E、激勵驅動，留住人才

第58頁/共115頁管理規章制度和檔案的建立與管理一、管理規章制度A、管理規章制度B、內部崗位責任制

C、管理運作制度D、員工考核制度

二、檔案建立與管理A、檔案管理運作環節B、檔案資料的分類

第59頁/共115頁各項指標的承諾及完成承諾指標采取的措施A、制定各項指標的承諾

B、指標承諾的百分制

第60頁/共115頁社區文化活動及環境社區文化A、社區文化活動的主要內容B、社區文化制度建設C、社區文化人員配備D、社區文化活動場地E、社區文化經費來源F、社區文化活動計劃第61頁/共115頁便民服務與收支預算一、便民服務A、完善整體配套設施的前期介入B、入住期的便民服務措施C、日常期便民服務D、服務項目第62頁/共115頁二、經費測算A、經費測算的依據及說明B、收入統計表C、支出統計表D、分期（例五年期）管理收支計劃與分析E、增收節支措施第63頁/共115頁物業管理費的定價方式：2004年1月1日實施《物業服務收費管理辦法》之前政府定價政府指導價市場調節價2004年1月1日實施《物業服務收費管理辦法》之后政府指導價市場調節價從2004年1月1日起針對物業管理費用收取標準，政府物價不再審批、不再備案第64頁/共115頁目的：強化物業服務合同意識物業服務收費標準確定：政府指導價……合同約定市場調節價……合同約定《物業服務收費管理辦法》從2004年1月1日的實施……政府物價不再審批、不再備案政府物價部門對物業服務收費審批、備案屬于違法行為！！！------違反《中華人民共和國價格法》以及《物業服務收費管理辦法》物業服務收費不再由政府物價部門審批、備案改以《物業服務合同》約定為準第65頁/共115頁以政府定價方式管理物業服務收費的弊端：不利于物業管理企業提高服務質量制約了業主對物業服務質量的監督權和選擇權因定價標準不客觀產生了大量矛盾政府核定物業服務收費標準阻礙了物業管理市場的發展違反《中華人民共和國價格法》以及《物業服務收費管理辦法》的法律、法規規定物業服務費用定價核心------合同約定物業服務合同應當與業主協商確定，協商的基礎在于大家業主共同決策第66頁/共115頁物業管理企業不能單方面改變物業服務收費標準物業服務收費標準是物業服務合同的核心內容改變物業服務收費標準本質上就是改變物業服務合同的核心內容改變物業服務收費標準應該首先進行收費標準的核算，并按照《物權法》規定：“經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意”，在此基礎上，以物業服務合同中書面明確約定第67頁/共115頁2008.05.11《物業服務定價成本監審辦法》國家發展改革委、建設部2007年9月10日頒布“發改價格［2007］2285號”適用對象：政府指導價確定物業服務收費標準，即物業服務社會平均成本負責：政府價格主管部門組織實施，房地產主管部門配合物業服務定價成本監審原則：合法性原則相關性原則對應性原則合理性原則第68頁/共115頁物業服務定價成本構成：1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等------即人工費人員費用是指管理服務人員工資、按規定提取的工會經費、職工教育經費，以及根據政府有關規定應當由物業服務企業繳納的住房公積金和養老、醫療、失業、工傷、生育保險等社會保險費用

①基本工資②社會保險費包括：醫療、工傷保險、養老保險、待業保險、住房基金（含住房公積金）等③按規定提取的福利費：福利基金，按工資總額的14%計算工會基金，按工資總額的2%計算教育基金，按工資總額的1.5%計算④加班費，包括日常加班和節日加班⑤服裝費⑥工服洗滌費第69頁/共115頁2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用是指為保障物業管理區域內共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養所需的費用不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用

維修費保養費日常運行費，主要是能源消耗裝修費康樂設施費低值易耗品耗費、雜項費用第70頁/共115頁3.物業管理區域綠化養護費用綠化養護費是指管理、養護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費

綠化工具費勞保用品費綠化用水費農藥化肥種子費雜草清運費園林景觀再造費，包括補苗、花卉盆景布置等第71頁/共115頁4.物業管理區域清潔衛生費用清潔衛生費是指保持物業管理區域內環境衛生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環衛所需費用等

清潔工具購置費勞保用品費清潔機械材料費，包括大樓外墻清潔設備、打蠟拋光機的折舊、消耗材料等化糞池清理費垃圾清運費水池清洗、檢驗費其它費用第72頁/共115頁5.物業管理區域秩序維護費用秩序維護費是指維護物業管理區域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業服務企業支付的服裝費等其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監控設備

保安系統日常運行及維修保養費日常保安器材費，包括警棍、對講機、電池、電筒等購置費保安人員人身保險費保安用房和保安人員住房租金第73頁/共115頁6.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用是指物業管理企業購買物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業服務企業與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準

火災保險、機械損壞險等財產保險公眾責任保險雇主責任保險社會保險（一般包含在人工費中，特別注意不能重復計算）第74頁/共115頁7.辦公費辦公費是指物業服務企業為維護管理區域正常的物業管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用

交通費通信費低值易耗文具、辦公用品費書報費宣傳廣告和市場推廣費法律費用節日裝飾費辦公用房租金業主大會、業主委員會辦公費第75頁/共115頁8.管理費分攤管理費分攤是指物業服務企業在管理多個物業項目情況下，為保證相關的物業服務正常運轉而由各物業服務小區承擔的管理費用

物業管理公司管理該小區項目所支出的服務費用分攤物業管理公司對管理處實施的管理成本的分攤第76頁/共115頁9.物業管理企業固定資產折舊固定資產折舊是指按規定折舊方法計提的物業服務固定資產的折舊金額物業服務固定資產指在物業服務小區內由物業服務企業擁有的、與物業服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產固定資產殘值率按3%—5%計算，個別固定資產殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率

以直接用于業主物業管理服務的固定資產為范圍交通工具，如業主樓巴汽車通訊設備，如電話機、手機、傳真機等辦公設備，如桌椅、沙發、電腦、復印機、空調機等工程維修設備，如管道疏通機、電焊機等其它設備第77頁/共115頁10.經業主同意的其它費用經業主同意的其它費用是指業主或者業主大會按規定同意由物業服務費開支的費用

業主委員會委員津貼經業主同意，是指業主大會決議同意，并在業主大會議事規則中明確約定業主大會決議同意，按照《物權法》第七十六條規定，決定“有關共有和共同管理權利的其他重大事項

”，“應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意

”第78頁/共115頁2008.05.11物業服務成本支出情況：項目行次及關系上報數核增數核減數核定數一、人員費用（元）1=Σ(2：4)

(一)工資2

(二)社會保障費3

(三)其它支出4二、共用部分運行維護費(元)5其中(一)電梯日常運行維護費6=Σ(7：11)

1、電費7

2、維護費8

3、設備保險費9

4、年安檢費10

5、其它支出11(二)二次供水設施運行維修費12=Σ(13：15)

1、電費13

2、日常維護費14

3、其它支出15第79頁/共115頁2008.05.11項目行次及關系上報數核增數核減數核定數三、綠化養護費（元）16四、清潔衛生費（元）17五、秩序維護費（元）18六、共用部分保險費（元）19七、辦公費（元）20八、管理費分攤（元）21九、固定資產折舊費（元）22十、業主同意其他費用（元）23十一、扣除電梯及二次供水日常運行維護費的物業服務運行總成本（元）24=1+5+Σ(16：23)-6-12十二、服務小區應收費面積（平方米）25其中：(一)配有電梯物業應收費面積26(二)配有二次供水設施物業應收費面積27第80頁/共115頁2008.05.11項目行次及關系上報數核增數核減數核定數十三、扣除電梯及二次供水設施日常運行維護費的平均單位面積物業服務成本（元/平方米）28=24÷25十四、平均單位面積電梯服務運行成本（元/平方米）29=6÷26十五、平均單位面積二次供水服務運行成本（元/平方米）30=12÷27第81頁/共115頁物業管理費收費標準的厘定原則：成本核算原則折舊補償原則保本微利原則分級管理原則商業特性原則區分不同物業的性質和特點不得重復計算第82頁/共115頁物業管理費的包干制與酬金制：包干制------是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理公司享有或者承擔的物業服務計費方式酬金制------是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式第83頁/共115頁包干制的特點：業主向物業管理公司支付固定的物業服務費用物業管理費用的盈余、虧損屬于物業管理公司物業管理公司暗箱作業共用部分不能及時維修保養，疲勞使用物業管理費用應繳納營業稅等稅費按照合同約定，可以不向業主公布賬目第84頁/共115頁酬金制的特點：物業管理公司向業主預收物業服務資金物業管理費用的盈余、虧損屬于業主物業管理公司陽光作業共用部分能夠保證及時維修保養物業管理費用合理避稅成為可能按照合同約定，定期向業主公布賬目維護了業主和物業管理公司的合法權益有利于加強成本控制，降低和避免虛假成本、轉嫁成本和侵占業主利益的傾向第85頁/共115頁酬金的計提：酬金計提基數應以代收代支的物業服務資金和其它收入之和為準酬金制比例應在物業服務合同中明確約定一般酬金制比例在8%~18%酬金計提應避免重復計提計提的酬金包含物業管理公司利潤、物業管理公司營業稅、物業管理公司對管理處實施的管理成本第86頁/共115頁酬金制的制度建立：建立收支平衡的管理預算制度建立物業管理費收支情況報告制度，保證業主知情權------物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況建立業主咨詢答復制度------業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出咨詢時，物業管理企業應當及時答復建立物業管理審計制度------物業管理企業應配合業主大會按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計建立多退少補機制建立獎勵機制第87頁/共115頁2008.05.11專項維修資金的概念和性質專項資金是由業主或非業主使用人交納，為了保障物業在使用一定時間后，所需的特定維修、更新及房屋發生緊急情況時應急的資金特定……物業共用部分的中修、大修、更新、改造、翻修性質……是由業主交納，由物業管理單位或政府主管部門設立專門賬戶管理住宅專項資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金第88頁/共115頁2008.05.11專項維修資金管理、使用原則管理……專戶存儲、專款專用、所有權人所有并決策、政府監督使用……方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致安全遠遠超越自由、效益、效率第89頁/共115頁2008.05.11專戶存儲……以物業管理區域為單位設賬、以戶為單位設分賬

細戶按單幢設置專款專用……專項用于共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金

保修期滿后的大修、更新、改造第90頁/共115頁2008.05.11所有權人所有……業主交存的屬于業主所有公有住房售房款中提取的屬于售房單位所有所有權人決策：業主大會成立之前……列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議業主大會成立之后……業主大會依法通過使用方案

經業主委員會審定后實施第91頁/共115頁2008.05.11政府監督……交存監督、業主大會成立之前代管、入戶前強制交納首期專項維修資金、強制續交、統一監制專用票據、過戶監督、至少每年一次核對賬目并向業主公布賬目、審計監督、財政部門對財務管理和會計核算制度監督、對違法行為依法進行處罰

負責指導、協調、監督維修基金的管理與使用；制定使用計劃報批管理、財務預決算管理、審計監督、業主的查詢和對賬等制度第92頁/共115頁2008.05.11相應法律、法規的處罰規定：

《物業管理條例》第六十三條

《物業服務企業資質管理辦法》第十一條、第十八條

《中華人民共和國刑法》第一百八十五條挪用資金罪、挪用公款罪；第一百八十三條職務侵占罪、貪污罪；第一百八十四條和第一百六十三條公司、企業人員受賄罪；第一百六十一條提供虛假財會報告罪；第一百六十二條妨害清算罪等第93頁/共115頁2008.05.11受益人和負擔人相一致下列四項費用不得從住宅專項維修資金中列支：

1.依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用如：規劃范圍內的配套設施費用、保修范圍內的保修費用

2.依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用以所有權為限，屬于相關單位所有權的由相關單位承擔；屬于業主的經業主共同依法決策可在專項維修資金中負擔

3.應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用無法確定當事人的，經業主共同依法決策可在專項維修資金中負擔

4.根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用第94頁/共115頁鏈接——倒推法：

零基預算的編制程序

①由各部門提出預算期內可能發生的費用項目及費用額，而不考慮這些費用項目以往是否發生用發生額是多少②將全部的費用項目分為必須保證支出的費用項目和費用額可以增減變動的費用項目兩大類③對各費用支出額可以增減增減變動的費用項目進行成本效益分析，并按照成本效益的大小進行排序④將預算期內可動用的經濟資源在各費用支出之間進行分配分配時，首先滿足必須保證支出的費用項目，然后再按成本效益的高低，將經濟資源在費用額可以增減變動的費用項目之間進行優化分配第95頁/共115頁鏈接：責任預算制

—建立新型的責、權、利平臺

相關法規的規定——公開收支情況發揮管理處的能動性便于清晰公司與管理處的資源實行二級核算各項目（管理處）獨立建帳，公司進行監督和指導第96頁/共115頁智能化系統的管理與維護（如有必要）A、智能化系統的組成及日常運行B、智能化系統的保養、維護C、高科技在物業管理中的作用及發展規劃第97頁/共115頁日常物業管理A、治安管理B、車輛管理C、環境管理與環保建設D、對電梯等電氣進行專業化管理E、商業門店的管理第98頁/共115頁物業維修養護計劃和實施A、專項維修資金的建立與增值情況B、共用設施、設備維修養護計劃C、房屋本體維修養護計劃D、專項維修資金的使用情況及分析第99頁/共115頁其他內容（如有必要）服務溝通經營管理服務醫療輔助服務醫院護工執行工作標準校園優質低價模式第100頁/共115頁投標答辯技巧

1.參加人員著裝、精神狀態要體現企業的品牌意識

2.答辯應由招標項目的候選管理處主任作答辯人

3.答辯人要認真研究標書內容，尤其對管理費核算、新理念、新策略要非常清楚來龍去脈第101頁/共115頁

4.答辯要善于利用現代化的多媒體電腦，最好多一些動畫和具體物業管理服務場景

5.答辯不要亂承諾

6.答辯應緊扣主題，不要回避熱點問題

7.針對業主委員會的招標項目要調查和研究業主的心態與需求第102頁/共115頁一、強化物業服務合同合同意識、法律意識、服務意識、競爭意識、風險意識、品牌意識全面提高從業人員素質物業服務收費：政府指導價……合同約定市場調節價……合同約定《物業服務收費管理辦法》從2004年1月1日的實施……政府物價不再審批、不再備案物業服務合同與物業管理企業第103頁/共115頁2008.05.11二、前期物業服務合同1.