目錄總論…………2項目提出的背景及建設的必要性…………5市場分析……………………7建設地點及建設條件………13工程規劃方案………………17環境保護……………………24節能…………26項目實施進度計劃…………27投資估算及資金籌措………28效益分析……………………31附表：總投資估算表附圖：總平面布置圖附件：總論項目背景項目名稱**小區建設項目。項目建設地址：福山區清洋街道辦**居委會西。項目承辦單位概況碼**零置業有限公司殲組建浮于病200凡0頸年，現有固定梯資喚產圣300稼0庫萬元，注冊資似金斗100留0盟萬元。暴自鞠200滋6后年以來，上繳允稅金平均租在滴10隸0王萬元以上。公旨司下類設撥4臭個科室，現有疼職工樂1味8匪人，騰有技術職活稱監6繳人，其中高級誓工程墓師挪1嬸人，中級工程士師森3傷人。公司將外繼續遵踐循惕“視忠誠、儉團結、開拓、飽創暢新緣”憂的宗旨，銳意按進取，奮發圖巡強，為煙臺市遣的經濟建設做牽出更大的貢獻坊。錫可行性研究的現依據援項目建設單位償關于編制本項謀目可行性研究精報告的委托書預煙臺市惹福山區恐規劃局批發的醬《建設項目選肌址意見書》項目規劃方案嫩國家現行政策傘、法規及有關扭設計規范暗項目建設單位積提供的有關技殊術基礎資料記研究范圍及內囑容螞項目背景及建熟設的必要性市場分析建設條件工程方案沈環境保護與節彩能燃項目實施進度享安排管投資估算與資貝金籌措效益評估項目概況將項目內容及規振模賴本項目為住宅譽建設項目，建權設地點位于桶福山區清洋街斑道辦盲**后居委會西謎。該項目規劃駐總用地范圍面醬積灶7283追平方米配，項目規劃建華設住宅樓歪3閃幢，總建筑面豆積桿13081滾平方米沙。本項目所建淘住宅均為鄰9古0羊平方米垂以下的中小戶洋型。推項目總投握資宣160原5夏萬元。其中畜銅雞土地費用孫：濱9先8種萬元，占總投瀉資仆的質6.1哭%粥；糾炕朵工程費用喚：禾1347.司3逼萬元，占總投達資攏的律83.9山%銜；蓬私娃其他費用查：鳴100.梢8舌萬元，占總投淺資全的為6.3展%擱；扛預備費用探：墓58.綁9澆萬元，占總投蓋資輝的瓜3.7誦%惠。資金籌措：桶項目建設總投消資練為襖160秩5可萬元，所需資到金為建設單位擔自有資金，其菠中土地費配用濁9拳8慘萬元已企交污,些公司賬面現有稱資金化約倆45螺0持萬元，自有資著金占總投資額岔的作34.14奸%娛，其他自籌資目金培占練65.86鋤%胡，誘計刻105托7默萬元。堤經濟效益主要遮指標顯項目總銷售收擱入饅41微85.輛9墓萬元賢項目總成本費果用庫27叛2宵5桐萬元竭項目利潤總杯額曠亮936.岡4宿萬元尸項目投資利潤禍率供2鋤2.37%析項目投資利稅遼率加1礙2.53%研究結論允項目具有良好川的社會效益怪該項目符合國肅家及地方政府彩產業發展政策刺。通過鼓勵房疼地產投資，擴孝大內需，拉動盆經濟，帶動相幣關產業的發展倚，促進國民經尊濟健康穩定的流發展。謠項目新建住宅義部分將為客戶給展示出一個具騰有超前性和導偶向性的住宅樓甩新模式，推動尿本市及周圍地樂區建設的發展內，緩解市區住監房緊張狀況，顏滿足當地人民述住房需求，促縱進國家房改政口策的實施，并霜積極推動建設會社會主義新居梯民區活動。慕疤項目的建設有壯利于煙臺城市郊環境面貌的改活善，有利于推隙動城市建設的驢發展和社會文窄明程度的提高梳，促進當地經上濟的發展，增聞加就業機會。耐項目的建設有玻利于奧改善周邊居民欺的滋住房問題。欺項目選址合理怒，各項市政公乞用設施配套條喜件具備，建設級條件充分。本永項目具有極佳疤的位置優勢。果項目在建設的膛同時，注重了餐環保、消防、蓋節能等各項目團措施的落實。則項目提出的背源景及建設的必庸要性約項目提出的背撐景票本項目為住宅陵建設項目。建三設地點位于序福山區清洋街游道辦園**暢居委會西棒。總體規劃服防從充**葵居住區的總體裳規劃設計方案效。刊**刑居住五小燭區經煙臺市紙福辯山區規劃局業拳務辦公會研究杠同意建設，并磨核發了《建設喚項目選址意見櫻書》、《建設劍用地規劃許可噴證》。哭目前工程建設其條件已成熟溜準備開工建設任，綠提出了本項目箭。項目規劃總酒用地范圍面積壘7283秒平方米。辱當前，隨著我侍國經濟的高速盛度增長，人民娃群眾的生活水哲平和消費水平反有了很大的提茅高，人們對住難房的要求在需不求基本居住空悼間的基礎上，嫌對改善居住的副質量方面有了雅越來越強烈的結愿望，居住的罪空間與質量，突已經成為居民紙生活水平提高趕的一個重要參懇照物。部根據國務院關刮于進一步深化紛城鎮住房制度暫改革的指示精刊神，泡到業199饒8伍年底，我省已夫基本停止了住拳房實物分配，吧逐步實行住房僑分配貨幣化，成煙臺市政府為藥了更好的貫徹踐國務院、省政灘府關于深化住涌房制度改革的鑒指示精神，同壇時也為了更好吩的發展煙臺市見房地產業，決鹿定調整住房投孝資結構，一是礙逐步開發建設舅一批適合于廣叔大低收入階層撥居住的住宅，生以便盡快解決粘困難職工的住這房問題；二是敲建設一部分較櫻高檔次住宅，報激勵社會消費稿，拉動經濟增稿長。譜隨著煙臺市經智濟的快速發展愁，郊區城市化鄉進程的不斷加頃快，舊厘區盼改造工程已經劃成為建設低和諧舍社會倡的一個重要組掙成部分。量項目建設的必診要性仍符合國家產業堆政策及地方發嶺展規劃的要求嗚建哲設惡“體經濟適用的住汪宅盛”魂是當前國家重禽點鼓勵發展的劍房產投資和建賞設的主要方向臨。翻拌綢本項目的建設廟將充分體現煙矩臺市建設高起原點、高標準、鋪高水平的要求店，能有效改善釣當地居民的住靜房條件，為社東會提供相當數臘量物美價廉的翠住房。果符合現代化人悲居工程的要求拍隨著中國房地豐產市場的成熟腳，住宅建設步犁伐的加快，高偶標準的新型住楚房已經成為房叮地產市場的主慌體，深受市民垂的青睞。樓符合城市建設瘡的需要壞本項目的開發滿建設，不僅可絨以緩解市區內寸的住房壓力，用還能優化城區弊結構布局，加斃快城市化進程循。撿能夠有效溜改善周邊居民智的收住房法條件驟市場分析及建慎設規模市場分析諷宏觀房地產市裁場概況圖我國房地產業蠶在改革開放后懼得到了極大發央展永。惑200朱5構年度，我國房至地產業市場繼始續保持良好的推發展走勢，房頓地產增長速度亞供給增長和銷繩售價格保持穩展定的漲幅。據急最新建設統計揉快報表明枕，粉200麻5氣年全國房地產追增長速度、供亂給增長和銷售跌價格，繼續呈包現不同程度的棋漲幅。首先在擇供給方面，房丙地產完成投資獄逐步體現了上方升的局面。從廟土地方面來看字，購置土地面能積增長幅度同幣比增割長就11.6料%速。從銷售價格鳥來看雄，叔200鳳5透年的房屋銷售偵價格相洗比熊200猜4靠年房屋價格持盆續增長熔。絨200乒0肺到棒200姓3纖年房屋銷售價飾格上漲幅度每夜一年提屑高違3逝個百分點盾，昏200逮4幅年房屋銷售價貢格指數濃為搞109.售7莊，革200直5便年房屋銷售價牙格指數饒為鴉10啄1烤。愁悟驕從需求方面來披看盜，撤200裳5從年我國宏觀經祖濟保持平穩快闖速增長，呈現夢出高增長低通驟脹的良好態勢呼。我國現有城鏡鎮居參民掘4.裝9言億人，到實失現哀“別全國小烈康最”勒的木202削0沒年，我國城市泥化水平將達債到腸55-60非%部，城鎮居民將洋增長拉到歷8駁億撤至密8.衣5再億人。在此期豆間約生有含3-3.挨5巷億左右的新增愛城鎮人口需要涂解決住房問題列。另一方面，黃原有城市人口倉同樣存在改善已住房條件的需劇求竊。磁200負3摔年末中國城鎮潛居民人均住房膽面積葉為模23.舊8喬平方米。初步百測算，我答國續202光0傾年城鎮居民的廣人均住房面積遼可能要絲達章3褲5撤平方米。也就腦是說，每個城奏鎮居民的人均孤住房面積要在劍目前基礎上再繩增加異1它0肢平方米以上。亂葉瞎近幾年我國地湯產行業緊緊圍有繞為促進國民炕經濟增長做貢唱獻這個主列題，抓住這個機千載難逢的機戚會，出臺了一章系列的政策，刺起到了良好的矩推動作用。主鹽要表現在：一彩是停止住房的舟實物分配，穩蕉步推進住房分祖配的貨幣化。摩二是加快現有火住房改革，促鑼進住房舊體制作的轉移。三是魄理順住房供應福體制，加快經仍濟適用房建設售。四是加快住滋房二級市場的難開放，鼓勵住棍房消費的稅費騎政策有了很大蚊突破，為激活闖市場起到了重編要作用。五是療調整了住房信終貸政策，加快淡發展住房金融頂，為促進居民滾購房，活躍市受場起到了良好編的助動作用。震愉稠總之，隨著房道改政策、住房葬供應政策、住尾房二級市場的鬧政策、稅費政焰策、金融政策福等多項政策的好拉動，帶來了撫個人住房消費齡的實質性啟動育，也帶來了全瘦社會住宅建設周的投資和竣工冰面積的增長及耳相關產業的發回展。槐（二）煙臺房豐地產市場狀況遷分析按1胞、煙臺房地產雄市場供給分析益（留1謹）生產力狀況疤從罪199鳴8普年譯至群200毒6憂年，由房地產呼開發企業開發搖的商品住宅銷趨售，平均每年己以偉近殖31貌%餡的速度遞增。丈房地產企業年絮生產能力逐年槽增長，只要土塘地供給能跟上索，住房供給生終產能力是可以糊保證的。蛙（束2初）土地供應月土地供應從暗秘箱操作到招拍葡掛，使開發商塞處在了公平競密爭的平臺上。遲要最終解決土貼地供應與房地猛產開發的矛盾倒，唯一的出路呢就是加快土地飼供應的市場化隊進程。兇（初3姥）住房供給結錦構分析桂近年來煙臺房醉地產總體呈現門供求平衡，但籠存在產品供給懇結構性失衡。巴首先從住宅戶駁型面積配比看稈，大戶型的供租應量比較充沛確，而小戶型的豈住房明顯不足倦，不論在市中宏心的白石新城聚、東郊的綠色生家園還是西郊汽的萬光希望家黑園推向市場錢的竊50-85可m俗2追左右的小戶型似都很走俏，短脅期內一搶而空漆。這充分說明掉低端消費市場甩蘊藏著一定的慎潛力。烈住房供給結構繡的調整在一定授程度上緩解了越供需矛盾，館面積總價適中姓的中低價位住擁宅在未來的一礙段時間內仍是傅消費的主體鴉，其市場容量修仍在增大。房錯地產的特點決池定了住房消費誤特征是本地化想、大眾化、中腿價位，這也是韻本市政府對住沸房消費引導、靈調空的目標。稱目前的煙臺市承場應在保證高衡端產品有效供環給的前提下，活合理調配和把混握中低層市場無的有效容量，服定位產品的實預效開發。坊1夕、煙臺市住宅見需求分析弊（扯1僑）人口分析凝煙臺市總人口窮為稿646.7尚2袋萬人，人口出灰生率誤為扮5.72悲‰睬，人口自然增琴長率為負的勝1.7偏0新‰斷。其中非農業拆人繼口卸18.3民4餐萬人，其中非肝農業人想口疤99.1掀9魯萬人。念?脊家庭戶規模繼緣續縮小。該?愁老齡化進程加芬快，我市人口盒年齡結構發生削了較大的變化歡，人舊口善“下老齡抗化似”尊程度加深。據爺了解，國際上僻通常愚把驟6討5瓶歲及以上人口的占總人口的懸7%復作為人口老齡蒼化起點。按照女這個標準和煙誰臺市人口老齡概化的程度，我手市已進薄入描“貝老年業型哭”股人口社會。鴉?傻人口分布向城它市邊緣區擴散忌。中心區人口攜減少和邊緣區累人口增加事的主要原因是駛煙臺近年來大勾規模的市政建臂設、舊城改造攪。市政府的東級遷使整個煙臺滔的經濟、文化豎中心都在向東懼部轉移，東部批發展的同時也懸帶動了西部的園興起，整個市卡區的外延發展主使中心區人口脫密度有了較大析改觀。敵?保外來流動人口肌大增，其居住梅也相對集中。置他們中從事經旬濟活動的占七雹成，其中涉及洗到商品批發業葡（小商品、鐘算表眼鏡、裝飾輸材料）、制造綿業、水產業、槐美容美發業等料。據統計，目惹前在煙臺的溫義州人就有挪近箭5饅萬余人，他們輔在煙臺興辦企批業害500汪0楚余家，投資總振額超系過雕4伏0短億元，吸而納城2畢萬人左右就業匪，他們認為煙博臺是一個發展恩中的城市，投麥資環境好，商布機無限，可以命提供較好的創護業和生活空間嬌。款（績2慎）需求結構分激析子購房的目的不翻外乎兩種：其邁一為了自住，未其二為投資；胡住房消費層次新劃分日益明顯閉，需求結構日疲益細化。陪※挖租賃需求分析遣外來人口是煙躬臺住房租賃市踐場的主要需求農群體。據有關矮資料顯示，目湖前外來人口承鵝租房屋占全市陽房屋租賃量傘的跌73村%倉，其中家庭租雁賃蘿占暗52郊%銷，單身戶租賃憂占迎28昌%彎，非家庭戶合龜租鎖占嫁20蹤%細，這表明：外隊來流動人口租竭賃房屋已由原傭來的個人為主艙逐步向家庭為趨主發展。得蓮不同層次的外加來人口對房屋辜的需求層次是每不同的。進城忙務工的農村剩寶余勞動力多分藝布在建筑領域錢或服務行業，享這一群體中居羊住多分布于城記鄉結合部的民款房或建筑工棚退內，由于薪水芬或務工目的等掃原因決定了這末部分人對房屋南租賃市場不會慰有較大影響。政參加工作不久放的群體是嚴住房租賃市場忌的主要消費群役體，也是潛在調的購房主力群燭體，據有關資唉料表明縫，閑26-3聽0缸年齡段自租房冊比例最高，占平總體比例超流過正30出%繩，而自住商品傾房的比例墾中閃31-3蒙5苗歲年齡段獨占碧鰲頭。休※變購房需求分析療?穩動遷產生的中前低檔價位的住增房需求巨大，排將是住宅市場輛的主力支撐。悶城市基礎建設與和舊城區改造勝產生動遷居民盒，這一購房群網體也是住房消微費主體之一，狗這一群體中部宜分屬于被動性香提前購房。勝兵利路以西、環畜山路以北、南用大街以南的舊暮城改造項目，摩將是未來三年腹內煙臺市綜合庭規模最大的項愁目。動遷戶達脊上千戶，這部娃分居戶的戶均乎面積較小，會有借機改善居住話條件，新房戶腐均面積也會比描老房子大，而逝這一住房消費暢群體大多定位權于中低檔住房冠。黨?糾投資性購房市摟場前景仍較為含樂觀。諷貸款購房進行待投資的居民已買不在少數，其檢普遍心理是以貴房租獲利或轉花手獲利伙。斗從長期來看，耀煙臺外來流動斥人口會不斷變僚化增加，各層御次的住房租賃就市場前景良好糕，因此以獲取抗租金性的投資肝購房前景樂觀陸。榆?終外來資金購房岔需求持續增長陳，但市場有效哥容量具有不確廈定性。霞誼隨著城市競爭串力不斷增強，惡內外銷商品房氣并軌，投資環珍境和生活環境者不斷提升，外感來購房需求不夸斷增長。在高貌端市場，本地危人士需求日趨肆飽和，大量需纖求將來自市外盯，但具有較大肉的不確定性。袋?飯消費者購房選生擇日趨理性。輩家庭規模在縮裙小，而住房面安積在增大，這禁反映居民住房向消費水平謊在提高，但這慰種逆向變化存躬在不合理的因蓋素，消費者是甘被迫接受這種淚不正常的消費睛。子女成家后其與父母分住這篩一典型的生活汗習俗，也可能咱會逐步使房型儀實惠的中小戶侵型回歸阻。歷2005預～窄2007芳年度成交面積岸已顯現此種跡倆象（海濱豪宅向除外）。反需求引導供給陜，將會成為今霧后住宅建設的禽主導，今天，煉人們已步入了荷嶄新鍬的鬼2熔1頭世紀，房地產索業有了更好的驢生存環境，隨襲著人們生活需麥求的不斷提高滑，商品住宅必影將成為房地產皮業中的一個亮封點。高本項目地理位露置優越，基礎艘設施完善，環妨境良好。新穎牽的造型及合理足的建筑結構，暈面向普通市民褲的銷售價位，崖都增加了該項唯目在住宅銷售息市場的競爭力夸。因此，其市受場前景良好。二、建設規模辟本項目規劃總旗用地范圍面積把7283花平方米，項目盟規劃建設住宅椒樓愁3調幢，總建筑面非積蔑13081勵平方米，睛目前準備開工肢建設肌。粗第四毀章同令優選址方案與建嚇設條件銳項目選址方案集和指導思想佳1失、枯**漆小區（區聯社散、原區二工局賤宿舍改造西區底）你建設項目晌位于任福山區清洋街隱道辦瘋**纏居委會西完。患總用地面積恢7283茂平方米，總建改筑面積漢13081息平方米，容積小率楊1.稼796極，建筑密度：加33.4炎%猜，綠化率殺30%距。晨小區地勢較為捧平坦，給水、凱污水、雨水、奧供電、通訊等伯工程設施均可帥滿足小區建設伐需要。扛2唉、碌⑴退借鑒國內試點鍬、示范小區成奏功經驗，創造麗煙臺市高品質狡的雙文明花園狹小區。屢⑵扁根據煙臺市城嫂市總體規劃及樓小區規劃設計暖任務書要求，董挖掘煙臺市濱沖海型旅游文化脆名城的文化底助蘊，實現信援息指-弄生命時代海洋燙文化的文化氛懶圍與城市風貌知，創來造鑄2巷1鐵世紀開放型的撿城市特色居住戀區。抵⑶忘堅持統一規劃劑、合理布局、棒因地制宜、綜上合開發、配套幕建設的原則，糊集約公建配套咬設備。詢⑷害綜合考慮城市兄的性質、氣候謝、民族、習俗無和傳統風貌等拾地方特色，充慚分利用規劃用缺地的地形、地回貌條件和周邊系環境。強調山孔脈，水脈與綠馬地系統的自然培特征，體勻現悟“辦山水城辭市余”膏的儒家思想。求規劃以集中式乓帶狀開敞綠地華為中心，盡量庫保留山體綠地銅，運用點、線弊、面相結合的匪手法建構出居疼住區的綠地系緩統，使綠色空岸間滲透到不同塵層次居民的日購常活動之中，賞最大限度地發夜揮綠地系統的鳳生態環境效益醫。餅⑸龍“艙以科技產業為剩先拍導素”溫努力提高小區貌的科技含量，識推動住宅建設求智能化、產業鮮化。創傲造貼2蜂1辯世紀節地、節勿能、節水型的竹智能化社區。工⑹淋追求公共空間俯與場地規劃的愛開放性與連續業性，注意居民語單位的空間性那格及住宅環境務的均好性，融密城市居住生活鐮空間與自然環仗境之中，力求痕體佩現知“污以人為袖本護”餃的設計理念。他⑺昏建立人車分流堡的居住區交通猜體系，在實現曠小汽車進入社郊區家庭的同時脅，保證社區交霉通的便捷安全燈。警⑻榆適應居民活動其規律，綜合考脈慮日照、采光和通風、防災、掃配套建設及管蛙理要求，為老尊年人、疾人的嶄生活和社會活芽動提供條件。殖⑼呀為商品化經營娘、社會化管理殖及分期實施創李造條件。二、建設條件雙（一）自然條科件1、地理位置送煙臺市位于膠寶東半島中部，膊地處東顧經世119°3抽4赴ˊ立-121°5做7貢ˊ擺，北訓緯苗36°1瀉6蓋ˊ忽-38°2筐3賴ˊ戶之間。東連威毀海、西接濰坊擾、西南與青島受毗鄰，北臨渤吵海、黃海，與掠遼東半島相望蹦，并與大連隔吼海相望。市境款最大橫鄉距吳21癥4惹公里，最大縱濫距羊13謹0晃公里，全市海距岸線曲狡長扯909.1勉2爹公里，沿海島款嶼慚6岡3猴個，是中國首贊批開放的沿海瞎城市之一。境華內交通方便，彼通訊快捷。已膽開通二十余條間國內外航線，膨煙臺港可同世和界一百多個國漫家和地區直接膨通航。火車直矛達北京、上海場、濟南、青島考等地，基本形垮成海陸空立體銳交通網絡，優耽越的地理位置撐和環境為經濟巡發展提供了有瑞利條件，也為宿房地產市場的什發展提供了經糞濟基礎。2、氣候條件離煙臺市地處中耕緯度，北溫帶嚇東亞季風區，建屬暖溫帶季風噴型大陸性崗氣候，并具有肯明顯的海洋性是氣候特征。境肚內四季分明，飛日照充足、雨仔水充沛、空氣蠢濕潤、氣候溫藍和，年平均氣渴溫彈11.凈8問℃墊，年日照時數恭平均至為裳271繪7父小時；極端最東高氣捉溫講3潮8動℃炒，極端最低氣粉溫起-13.罪1渾℃消，年均降水量恐為宋716.躺7摧毫米，且時空筆分布不均，差鐘異較大，由南片向北遞減。全畫年表現為明顯顧的季風性，主手導風向：冬季暑西北風，夏季批東南風。班（二）社會經未濟發展狀況側煙臺市是全國昂首批十四個沿閣海開放城市和腫中國十大商貿增港口之一，是弄膠東經貿、旅頸游及文化交流梳的中心區域，已與朝鮮、韓國挽隔海相望，地搞理位置優越；嗽城市鐵路、公響路、海運、通裹訊事業發達，剛是中國對外通府商的重要口岸符。煙臺市物產喜豐富，經濟發豪達，目前已進貨入除“硬全國投資硬環恒境量4渠0洽優城泰市猜”爺。經過多年來靜的快速發展，溪煙臺經濟已經該融入全球經濟止，與世界各國鷹的合作交流不悠斷增強站。枝200按5鵝年煙臺榮獲聯許合國人居獎、屈中國人居環境懼獎及全國最佳統魅力城市。醫（三）配套條藝件1、供電奔電源接自市區草供電網，電源烏供應有保證。2、給水看本工程項目平漏均用水量減103長立方伯米倉/收日，年用水為聯3.7犬6腸萬塑立方米，自來尤水公司能保證晉生活用水的水菠量、水質、水般壓要求。3、排水昂該項目統一規劈劃雨、污水處星理管網。雨水醬經暗渠匯集后垃可直接排入雨泰水網，生活污奶水經化糞池處狡理后排入市政確污水管網。4、通訊擔電話通訊：小錯區敷設電話電邪纜、分區域安前裝電話交接箱性，將每個單元次鋪設壁嵌式電狂話箱，每戶室明均預埋電話暗索線。圈電視及其它：保有線電視線路堅沿道路走線。墾每戶均在起居校、主臥室和設藝置電視插口一榮個。每戶均敷非設空調專用線柿路，窗外預留援空調主機安裝使位置。潤寬帶：通訊公纏司鋪設專用線撞路。掃第五餃章索零桃設計方案一、設計依據回茶1共、《煙臺市城鋼市總體規劃》灌惱2擋、《中華人民志共和國城市規盒劃法》掛牙3會、《城市居住呼區規劃設計規得范（舍GB璃50180-展93羅1緞）》消4惹、煙臺市人民辯政府關于實施生安居工作的有引關決策紡5掘、《常煙臺市捧福潑山區規劃局規估劃設計條件通膨知書》裳6農、《飾**之小么區規劃及建筑就設計任務書》芒盜倦二、設計原則帽⑴痛本項目設計，嗓堅持創造宜人雪的建設空間，根以優秀的居住骨環境提高居民及的居住品質。渾⑵紋貫徹以人為本慌、環境為先、綠尊重自然與可等持續發展思想牽，以建設生態負型居住空間環蜓境為規劃目標叔，滿足住宅的胞居住性，舒適午性，安全性，棟耐久性和經濟嶼性，創造一個慌布局合理，功房能齊備，交通初便捷，環境優江美的現代化住蠶宅組團空間。飽⑶蚊規劃設計貫徹兇生態原則，文紛化原則與效益社原則，力求塑誤造一個具有幽垮雅環境、文化炮內涵、經濟效贏益、社會效益意和鮮明個性的悅花園式生活居洲住空間。雕⑷盈適應土地利用驗與建設實際，昨面向龜本村及社會住油宅消費市場香，正確處理規疏劃中社會效益柄與經濟效益、歲超前性與可操揉作性之間的關北系。雨⑸偽建筑風格上，飯力求使傳統的遞建筑風格和現吵代建筑手法相責結合，使居民肚在享受生活方揮便的同時，感寺受到傳統文化褲的延伸和時代簽的氣息。五⑹鳥居住活動是人押類文明發展的據一個突出組成匯部分，居住行遭為、方式無不閃蘊涵著社會生幕活與歷史文化勸的片“艱積肚淀毅”億，這是對傳統元文化、行為與五社會生活方式卵的發展與漸進孕式的延續過程珍，它應具有強泳烈的時代特征慨，體現出當代宮社會生活的內齡在質量與觀念塘，作為現代城悟市住區，應折恥射出住地居民纏的社會認同感兆與文化體驗。正住區不再是狹咳義概念上人的閃棲息地，而是求包含人類定居墳生活完整過程磨的環境總和，軟生態化的居住伶環境不僅要為弦人們提供充滿令陽光的住宅、捕潔凈清新的空喜氣，而且要增憲進人際交往的團機會（包含安寒排適宜的生產竭活動和交換活鄭動）。能吸引孩居民參與居住滋環境的再創造妥，創建一個具退有文化內涵、懶地域認同和高織情感的人際間聚彼此關愛與信幼任的社區，使醋住區真正成為遺培育高素質人壤群的基地。冒二、鞭總體規劃方案艇住宅兼的堪“能均好把性式”林與戶外空佩間踩“馬流通芝性唐”嗓相結合，達奏到爽“威朝仇向轎”詠與嚷“峽景秤向謝”將兩者的統一，煮以實現人、自濃然與建設的共薯存與融合。膠⑴尸整個組團的規礙劃結構形成多最變化的、流動壘的、趣味的綠模地空間，并合蔬理有序的組織稀車行交通系統愁，并滿足消防減要求。熊⑵鏈室內構成與結貼合。整體空間憤效果以中部開懷放空間為中心魚，結合景觀綠畝帶布局，形成耀規模適宜，具熟有特色的居住災空間。住宅以悉條式與南北通截透式，爭取每絕一住戶均有較揀好的環境，住建宅空間呈開放元式組合。加強患了綠化空間與勺步行休閑系統概的整合，創造起了豐富的具有群視覺變化效果塞的、趣味的、芒流動性的休閑拳綠化空間，同費時使更多住宅皮具有良好窯的紫“異朝驚向印”紡與摸“邁景筍向尼”砌，豐富室內臨默窗效果，使更較多住戶在居住雨室直接竊享受大自然美浙景。整個規劃蜓建筑錯列式布爸局，收放有序皇，使自然環境形與居住環境相擱互融合，住戶心能夠得到更大濟的空間和環境躁、休閑和服務話的享受。⑶功能布局詞住宅布局：認萌別性和認同性城。住宅布局強役調空間塑造，桃戶型多樣，更蟻好的滿足住戶嘴的需求。在戶深型設計中盡可煤能體現均好的亂原則，充分利搞用地理環境因悄素，體現依山悅的優勢，形成阻向內具有圍合漸的鄰里凝聚力喂，向外具有景冤觀輻射力。親洽近自然，空間匙豐富，具有人亡情味的高尚居流住環境。去道路系統：整牛體性和景觀性雹。規劃道路系針統采用主干道謹與環行路相結門合的模式，以繡主干道與環行殼路有機組成區片內主要交通網趴，同時避免了任車流對景觀的怠干擾。另外將吹道路設計與小箱區景觀營造相擁結合，注重出伐入口處的規劃移設計，使出入猴口均具良好的幟對景效果。注蝕重小區主路線如型設計，將道惠路設計與綠化賭空間、建筑空速間相結合，創譜造步移景移的恥視覺效果。減綠化系統：系圣統性和生態性厲。規劃綠地系占統布局，采用拳點、線、面相發結合的方式。父即通過帶狀中鹽心綠地貫穿于懸住宅群體之間境，并加強各組附團空間中心綠吹化設計。違⑷橫綠化與景觀：做強調綠地與景搭觀布置，使小偶區成為一個景掘觀宜人的生態娛型居住組團。悶通過道路向兩廣側滲透，將各扮組團有機串聯把起來，小區綠議化立意還綠于拔民，景觀帶考宜慮休閑、健身倆、游憩、聚會熔多樣功能，形瘦成草地、灌木梯、小亭、環境縮小品、活動廣滑場相互融合，嫩點線面蘇多樣化，豐富暈多彩的生態環辭境。光扛茶四、建筑設計負現進（一）住宅設邊計蜓根據國家對現移代城市住房的矩有關要求和煙王臺市實際情況酒，規劃方案對后居住區的住宅糊設計與選擇亦劑作了不同深度膚的研究，并設炊計了多種住宅巖單體，充分考立慮中低收入家闊庭的經濟承受壟能力，并保證桌具有一定的超轎前性和可改造微余地，作到經禍濟，適用。住在宅設計遵循以寧下準則：滿足旨社會交往的需駁要，以起居空古間為中心；體厲現地域性居住挖文化特征，反臭映時代精神；伍強調近人的尺漁度，強化宜人父、舒適、溫暖峽的家居氛圍。抵倍彩（二）戶型設框計暴戶型為經濟適討用型，采用先沃進的設計思想跌，將整個住宅養分為公共活動鵲區和私人活動拍區，家庭內部導居寢、動靜、格潔污分區，同宵時豐富了室內神空間主體效果欣。峰采用大面積臥壇室、衛生間、蠶外露陽臺，室柴內布局緊湊，撲盡可能提高面敗積的使用率和猶舒適程度膏。蝶住宅戶型多樣細，適應市場需貿求，面積以經徑濟適用型為主破。本項目獅共昆15檔0降戶，面積均為薯低鐮于敬9燭0務平方米的中小搜戶型。村（三）室內外拆裝飾他目前住宅的二醒次裝修已成為賠社會的一股龐鹽大潮流和時尚斗。據統計瘡，宏95洋%敗的城市居民獲替得新房后，自厲行實施二次裝這修，沿海發達瞎地區雷，員30脂%畢的家庭為趕潮途流，實施三次滅裝修。針對住樣戶對住宅裝修徐不可預見的諸渣多險祥需求，本項目倡住宅只進行室初內初裝修，實工施講“皺毛坯雪房柄”真，以便給居民努提供自由選擇肆的空間，避免巾居民再裝修造遺成的巨大浪費豈，以及對支洲撐結構的損壞材而帶來的不安療全隱患。餅外裝飾：根據沸周邊環境選擇盼適當色調的外跌墻涂料。府內裝飾：內墻錢普通抹灰，住級戶可根據愛好益選擇面層處理爽方式：掃罩疏地面只做混凝騎土面層，毛坯識地面，不粉光胞，留待鋪地面向磚或地板，槽衛生間墻面貼脖面磚。五門窗：外門為慈普通防盜門，邁內門采用木門晝，安裝塑鋼窗閥。五、結構設計哪本項目住宅的濫結構類型為匆多層柜框架結構，基菊礎為獨立基礎脈。獲概氏六、給水、排堅水設計讀邊裝（一）用水量粒估算憐1民、生活用水量食本項目住宅總否戶數為辜1殘5屬0壁戶段，根據當地實覺際情況，濁每戶平均愚按貧3.即5壁人計，用水定鏟額為訂按云14役0塌升狐/脾人粱/擠日估算，濱K霉=1.居4序。則生活用水名量為某：武1拳5惰0步×3.5×1簡40×1.4芹/1000=疤103悅立方呼米只/球日。伸印銹（二）給水設冶計諷項目設計年用瞞水量斯為召1熟0搞3樣立方圍米銳/啊日析×36奧5饞日元=沈3.76綢萬立方米，給冤水水源由市自穩來水管網供給硬，給水管沿主休、次干路敷設桐，主要管徑由照DN敞15眾0釘組成。朗旬蝶（三）排水設玻計搬該項目排水包夕括兩部分，雨殊水和污水，實初行分流已制俯寨。1、污水烘該項目生活污刃水經化糞池處靠理后沿小區主弄次干道敷設的葡地下污水概管道排至市政聰污水管網。污監水管徑貞DN放25愉0伴毫米。襲衰2拾、雨水傭透該項目的雨水媽沿小區主次干團道路下敷設的排雨水管，經匯寒集排入區市政廟管網。雨水管至徑補DN步25坑0見毫米。七、電氣設計角塵1獵、供電電源嘩銹材小區供電電源夠由電網供電。指隙2燕、低壓配電方畫式及線路敷設獵綱根據住宅區建視筑及負荷分布楊情況，住宅區深采用干線式與耀放射式相結合吩方式。室外電衛力電纜采用埋估地敷設。株堅3歷、照明探建筑內照明燈繳具主要以熒光蜜燈為主。樓梯帳間照明采用聲偉光感應控制。承室外道路及庭柿院照明布置一睛些裝飾燈具以靈增加藝術情調憶，采用自動控晶制開啟關閉。桿旗4席、通訊自動化頁系統避該系統由網絡惹系統、數據通安信系統、綜合獵業務數字網（補ISDN躺）、圖文通信遍系統等部分組廚成。刻腿5況、避雷及接地天本項目建筑物熄屬三級防雷，竭屋頂避雷采用陷避雷網防雷系虹統。避雷接地結、電氣保護接卸地，公用接地杏極組，該接地毀極利用鋼筋砼解基礎中結構鋼猜筋。所有管道揮均做等電位聯斥結。6、有線電視孕與區有線電視茂部門合作，建飯筑物內預埋設很有線電視線路顧。有線電視的答戶外線路均采榴用埋地敷設。戰第六逢章寸筐呢環境保護胡本項目地址位犯于月福山區清洋街姜道辦累**苗居委會西辦。周圍無污染糕企業和污染源豐，環境狀況良右好，本項目實習施后，少量生飼活垃圾及污水獄經處理后，對廊環境無不良影趁響。北一、主要污染益源及污染物彼本項目為住宅察樓建設，主要辟污染源和污染搏物為生活垃圾壘、廚房油煙及查生活污水。二、治理措施辛毛為保證該項目惹具有良好的生增活環境，對上躍述污染源及污狂染物需采取適慮當的治理措施榴。屈句1挑、生活污水晌柱生活污水采取后化糞池進行處膨理，經污水管儉道排入市政污刑水處理管網。躺踩2蔽、生活垃圾果生活垃圾實行燦袋裝化，首先臨集中到住宅樓遣區內的垃圾中慶轉站，再由城枯市環衛部門運世往城市垃圾處穴理場統一處理桃。蠻耕3朝、加強住宅區掙的物業管理井住宅區設立物纖業管理機構，右以加強物業管圖理，由專人負滲責區內的衛生喊清掃、環境保柴護和安全保衛果工作。4、綠化術為改善區內居剃住環境，給居牌民提供一個舒總適、美麗的生稍活空間。晶本項目在土建雕階段即進行區橫內的綠化規劃寨建設。其指導囑思想一是將可蠢綠化的地方都摧綠化起來，二談是強化小區綠影化的功能性，凝提升綠化檔次航，在充分滿足始使用需求的基皂礎上給居民以風美的享受。攏第七蠢章鼻謀勁節能災一、能耗指標蒸分析窩更崇本項目屬于住稈宅樓工程，能命耗主要是水、吐電、采暖。節能措施國在資源日趨枯側竭的現代社會喝中，水、電、蠟煤、油等資源奸尤為緊張。在道國家號召節能涼的大前提下，遍我們積極響應派，本項目節能譜主要從以下幾宿個方面：出徹1圾、所有設備、妥電器等選用符煤合國家規定要工求的節能型設溉備，新型高效豪電器。燈具選鄰用高效節能燈逼具，例如室內結采用熒光燈、緩小區路燈采用稱太陽能式路燈竄，減少電能損鉤耗。船沒2宮、住宅衛生間沒采取節水措施程，采用節水型接的衛生潔具及搭物件。挑郵3界、本工程采用狡新型安全環保捏墻體材料，例彼如使用輕質加膽氣砌塊等，禁嗎止使用粘土紅茂磚等已令行禁瞧止建筑材料。傻推廣使用新技慰術，新工藝，低充分利用自然水光，以節能降收耗，保證人身鳥安全。泥4陷、本工程外墻搞采用苯板保溫愉，避免產生冷刻橋，保障冬季辜室內采暖溫度饑，減少熱損失斃，節約煤電資核源。濕5貿、本工程還采遼取使用雙層中蝕空玻璃門窗、擊太陽能熱水器爛等一系列措施熱保溫節能。鼓另外，住宅樓敘管理機構將加趟強物業管理，爸完善各項規章焦制度，定期對譯各類設備、管筑道等進行檢查宜、維修，防止剪跑、冒、滴漏塔，減少不必要功的浪費。漿第八謎章院愈昏施工進度安排盯一、項目計劃庭安排液項目批復后，待盡快著手進行誤前期準備工作瓣。及時委托勘午察和設計單位焦進行勘察及施顆工圖設計，并易開始進行場地飽的平整工作。攝利用立體交叉嶺作業的施工方雨法來縮短施工傭周期，有效控拘制項目的工期胖、成本、質量政，使住宅建設菠盡可能物美價把廉。焰二、各項工作商實施進度情況挖各項目預計革從龍200品9擋年繞1備0御月開工傻至猶20說10煎年番10藍月完工，棚在殃20霜10韻年灣1償1葡月份竣工驗收沒，并投入使用留。雨第店九堡章基藝藝投資估算和資承金籌措億一、建設投資氏估算漂氧1掘、投資估算依漠據蓮國家計委、建路設部發布的《凍建設項目經濟艱評價方法與參娛數》及《投資斜項目可行性研模究指南》。襖偵磚現行投資估算埋有關規定、辦警法。阿撕竹建設單位提供色的有關本項目歲資料。尚遍羊當地及建設單隨位類似工程造私價。兆巡2鵝、投資估算范械圍及方法嚷投資估算范圍筑包括工程費用鵝、工程建設其擋他費用、預備可費。櫻2.請1蒙工程費用齡階買建安工程費用廣按當地已竣工毀類似工程綜合諒單位面積造價群估算。湯ａ均、被住宅光99涉0耕元塌/故平方米。感ｂ匹、小區內公共駱設施配套費按印建筑面積取降4裹0剖元晚/寧平方米估算。鏈2.訓2扭其它費用鍵a蝕、前期工程費耐：包括三通一頸平、規劃可研關、勘察設計三達項費用。臣信肥三通一平按奉建筑結面方積宋1巴0骨元龜/如平方米估算。亂搏追規劃可研：幻7休萬元。王效碼勘察設計：按搖建筑面辰積疑6昌元討/瞇平方米估算。低夾b處、建設單位管乎理費：按工程岔費用廊的變2.1甩%雄估算。略奴c供、工程監理費栗：按建筑面宗積兇6虛元聰/輕平方米估算。涂咽d錦、建筑企業勞震保費：按工程賄費用任的躍2.6滔%予估算。羞2.桃3議預備費：牛預備費包括基嫂本預備費和漲膜價預備費兩部奮分。比基本預備費按淚每平方米式4荷5似元計算，不考墨慮漲價預備費鬼。姻群項目總建設投內資喘1605馬萬元。壘堤詳見附表：工菜程總投資估算悄表吊總投資及構成掃如下表：互序號懇項目簡投資（萬元）釀比例擴（癢%北）濕1座總建設投資田1605顫100虎2梳土