長興米蘭安居房工程可行性研究報告定稿新編精編版第一章總論(一)項目名稱：長興米蘭安居房工程項目(二)承辦單位：浙江長興濱河實業(yè)有限公司(三)項目可研報告編制依據(jù)6、《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》(第三版)(一)建設(shè)要求廿一世紀(jì)現(xiàn)代人文住宅資源，營造一個環(huán)境優(yōu)美，建筑典(二)建設(shè)范圍北地塊，西邊鄰接護(hù)城臨近長興縣人民醫(yī)院，東側(cè)為國際塊周邊自然景觀資源豐富。項目規(guī)劃總用地(三)建設(shè)內(nèi)容動車停車庫。同時建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施工(四)建設(shè)規(guī)模(五)主要建設(shè)條件內(nèi)供水、供電、通的條件。(六)項目投入總資金、資金籌措及使用計劃mmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmm項目開發(fā)總投資(不含貸款利息)共30138萬元，其中土地成本銀行五年期貸款億(七)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)222222222222mmmm22%%戶戶戶個個個其中三、主要結(jié)論與建議(一)主要結(jié)論效益，但是項目的社的社會穩(wěn)定，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供空間，改善民的生活環(huán)境和生活質(zhì)量。同時，該項目快投資的步伐，推動了城市基礎(chǔ)設(shè)(二)建議第二章項目建設(shè)背景及必要性省最北端，與蘇、皖兩望杭州，北接寧錫常。處于長江三角美稱。是長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)迅速崛城市”等五張名國家園林縣城”、“國際花園城產(chǎn)品開發(fā)，機(jī)械電子、生物醫(yī)藥等新興經(jīng)營的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)振興戰(zhàn)略，著農(nóng)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成規(guī)模化的農(nóng)域，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快，旅游、城市化進(jìn)程，縣城城區(qū)作為市人民建”的方針，經(jīng)過多年的建服務(wù)功能不斷完善。特別是快車道。縣委、縣政府堅持以人為理念，突破了城建資金瓶頸進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，加快實施安居房建居房工程位于明珠路以西、龍山大道以南(一)本項目建設(shè)對于加快長興城區(qū)建設(shè)，推進(jìn)長興跨越式發(fā)展意縣委、縣政府順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重大決策。為了繼續(xù)強(qiáng)力推進(jìn)“大發(fā)展、大無疑是最大的前提，誰先把社會保障性質(zhì)率先搶得建設(shè)先機(jī)，贏得發(fā)展主動。可城市建設(shè)中的先行作用日益明顯，一是保障提供社會保障性質(zhì)的住宅，使其能安居樂。分，也是長興向城西擴(kuò)懈怠，一定要以快速推進(jìn)的工作(二)本項目的建設(shè)是提升城區(qū)形象、改善城市環(huán)境的迫切需要。、出生產(chǎn)力已成為人們的共識。長興近幾市基礎(chǔ)設(shè)施的改善、環(huán)境形象的提升。通收入家庭“居者有其屋”確保人結(jié)。本著對人民負(fù)責(zé)的態(tài)度，站在長興長條件的改善，進(jìn)而提升長興縣雉城鎮(zhèn)環(huán)境吸點(diǎn)、線、面的不同形態(tài)廣場、綠地相結(jié)合營造通透區(qū)內(nèi)住戶所有，將輻射向城風(fēng)景線。本項目建筑形態(tài)簡親切、優(yōu)雅、悠閑生活的回(三)本項目的建設(shè)是維護(hù)社會穩(wěn)定的需要。行和城市是否收入家庭的切身利益和社會的穩(wěn)定問對經(jīng)濟(jì)適用房工作給予高度重視，將經(jīng)濟(jì)，全縣經(jīng)濟(jì)適用房工作已納入了法制用房建設(shè)步伐，但仍存在經(jīng)濟(jì)適用入家庭要求改善住房條件的現(xiàn)象，建成并投入完全滿足低收入家庭的需要，在一定程度上影興縣委、縣政府極力加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)進(jìn)度。適用房建設(shè)模式，積極推行經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)市場措施，鼓勵和引導(dǎo)實力強(qiáng)、信譽(yù)好的開設(shè)發(fā)展思路，所有新建經(jīng)濟(jì)“精品工程”，力爭讓中低收入家庭(四)本項目的建設(shè)是以民為本、造福于民的體現(xiàn)。以“高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)要求，讓中低收入家庭從中感受到了，成為政府建立經(jīng)濟(jì)適用房制度的最大受方面將優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，提供越經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)建設(shè)將極大地改善及百姓。相宜、管理便捷的現(xiàn)代化的高品質(zhì)區(qū)“親、善、美”的和諧宗旨。問題的具體舉措，又是維護(hù)群眾利第三章建設(shè)單位概況長興縣城市建設(shè)發(fā)展總公司共同出資設(shè)、旅游資源開發(fā)、城市建筑物等項擇了一條對環(huán)境、資源、生態(tài)充分保護(hù)利用的可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)模式和發(fā)展道路，積極倡導(dǎo)“花園中建城市”、“規(guī)劃就是財富”、“環(huán)境就是優(yōu)勢”等現(xiàn)代發(fā)展語俱進(jìn)是時代頓只有前進(jìn)。超越自我是企業(yè)，只有不斷地超越自己、超越能謀求明天的發(fā)展。這是企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)理依存、行為導(dǎo)向和實將秉承“與時俱進(jìn)超越自展，決不能因循守舊，固步自封，在思、產(chǎn)品上都要有所創(chuàng)新。市場經(jīng)濟(jì)是法守法，遵守社會公德，遵守職業(yè)道德，精神，實現(xiàn)規(guī)劃高標(biāo)準(zhǔn)，全力為城質(zhì)量，全力為客戶建造滿意放心優(yōu)質(zhì)高效、又便捷周到的售第四章建設(shè)規(guī)模據(jù)與原則(一)建設(shè)規(guī)模依據(jù)發(fā)建設(shè)構(gòu)思和該區(qū)域經(jīng)濟(jì)適用關(guān)規(guī)定，參照目前省內(nèi)類似經(jīng)濟(jì)適用(二)建設(shè)規(guī)模基本愿則濟(jì)適用房實際需使本項目在規(guī)模上，既滿足合我國國情又適應(yīng)人民群眾濟(jì)規(guī)律建筑規(guī)模的合理配浙江省關(guān)基本標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，以中低收入家庭的需(三)建設(shè)規(guī)模第五章項目選址及建設(shè)條件護(hù)城河，北部為風(fēng)院，東側(cè)為國際金座城市綜合目規(guī)劃總用地面積為約公(一)自然環(huán)境一面靠湖(太湖)，是杭嘉湖平原的一部分。全縣東西長53公里，濕潤，雨量充沛，四流水系有合溪新港、長興港、泗安季節(jié)雨量分布不均的影響，洪枯期分明。歷史最高洪水位(1999年)6.30m(吳淞)，長興港最高洪水(二)社會經(jīng)濟(jì)條件活水平不斷提高，社會事業(yè)技進(jìn)步先進(jìn)縣、省文明城擁模范縣、國家園林縣城、國際花譽(yù)為“東方萊茵河”的長湖南京、寧波、蘇州強(qiáng)功能、改善環(huán)境、提升品效能管理，城市建設(shè)取得城文化發(fā)祥仙山顯圣寺、水口壽圣寺興資源廣博，物產(chǎn)豐饒，金釘名中外，素有“魚米之鄉(xiāng)、絲綢一批優(yōu)秀設(shè)計、精品建(三)市政基礎(chǔ)設(shè)施的居住空間和功能復(fù)合第六章項目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)方案車庫。同時建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施工指標(biāo)安置房戶數(shù)m2mm2mm2mm2mm2mm2mm2mm2mm2mm2mm2mm2mm2mm2m%%戶戶其其中戶個個個商品房戶數(shù)停車數(shù)三、規(guī)劃布局與建筑總體設(shè)計西北、東北側(cè)為城市護(hù)城護(hù)城河及西南側(cè)臨近人民醫(yī)院布置成豐富優(yōu)美的城市天際線，并將城明珠路布置高層商住樓，形成富于結(jié)合住宅設(shè)置在小區(qū)中心底層，另結(jié)合分期實施條件，綜合設(shè)計，用，充分考慮地塊同城市道路的聯(lián)服務(wù)區(qū)域均衡。結(jié)合主要出入口路通過基面抬升形成半地下機(jī)動車停筑之間形成連續(xù)的步行行交通系統(tǒng)，實現(xiàn)理想的人車分離景觀以周邊水體為景觀核，形成開敞空間，將護(hù)城河景在整體基礎(chǔ)上，著意強(qiáng)調(diào)組團(tuán)到每個庭院環(huán)境中，達(dá)到“均好性”，繼人居環(huán)境。通過半地下車庫的度上實現(xiàn)了自然－居住－工作定意境。基地外圍的后退形成原則。設(shè)計，小戶型設(shè)計緊湊，功能分區(qū)層商品房40戶，高層、大氣，強(qiáng)調(diào)建筑的體量筑的穩(wěn)重及親和、實墻比例，并以陽臺為靈活造型元重典雅的氣氛。工程管理供應(yīng)與質(zhì)量控制塘渣、片塊石、黃件，須采用大中型廠家生產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)范的要求，并有相關(guān)的產(chǎn)品合格證產(chǎn)地、質(zhì)量均須發(fā)包方和監(jiān)理簽證求進(jìn)行檢驗或試驗，不合格的不得告。各種(二)工程施工與管理標(biāo)制度，以公開招。件及雙方確認(rèn)的施工組織設(shè)計，精第七章節(jié)能節(jié)水措施濟(jì)的協(xié)調(diào)，以減少節(jié)能的照明器材，以達(dá)到和縮短運(yùn)行時間，起到最大節(jié)即建設(shè)項目的主體工同時投入使用；取水單位必須做到、節(jié)水措施到位、節(jié)水制度到位；采取節(jié)水型工藝、設(shè)備，降低單位耗水用水；積極推廣節(jié)水型用水器第八章環(huán)境保護(hù)、衛(wèi)生、消防土、噪聲、建筑與《水土保持綜合治理技術(shù)規(guī)范》(GB/T16453-1996)《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB8978—1996)《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3838-2002)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3095－1996)《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》(GB3096－1993)《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB16297-1996)《城市公共廁所規(guī)劃和設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(GJJ14-87)《鍋爐大氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》(GWPB3-1999)《建筑施工場界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》(GB12523-90)(一)項目建設(shè)對環(huán)境影響(二)項目營運(yùn)期對環(huán)境的影響盥洗污水等。所含污染物5和車輛停泊產(chǎn)生的汽車尾袋三、施工期間環(huán)境污染防治措施工，落實具體的安全(一)施工揚(yáng)塵風(fēng)力揚(yáng)塵以及車輛行駛中減少施工場地?fù)P塵，建議行駛速度的清潔。避免大風(fēng)天氣作業(yè)?，應(yīng)避免在風(fēng)水泥類物資盡可能不要露天堆(二)施工噪聲時性和不固定性。主要分為機(jī)械車輛噪聲，其中影響較大的為機(jī)械噪聲，主會產(chǎn)生一定的影響。施工期盡可能選用機(jī)間進(jìn)行產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染的施工作(三)施工污水水等。工地入河道會使河道淤積，造成清理困渣及有機(jī)物，將會影響排水系統(tǒng)及水體。基沉淀后排放入道路中的雨水接納井。為防止水體的影響在工地周圍要開挖排水近堆土；地基工程應(yīng)盡可能避開雨地坡度。施工由于建材的堆放、管理不當(dāng)，堆場采取防沖刷措施，減少施工物(四)建筑與生活垃圾定的垃圾箱，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)投入使用。消防安全布局和消防建設(shè)管理規(guī)定》等規(guī)范制定按照有關(guān)規(guī)定設(shè)置火災(zāi)報警和消防通訊指揮系統(tǒng)。各類公共設(shè)施應(yīng)規(guī)劃建設(shè)相應(yīng)消防設(shè)施。嚴(yán)格消防管理，加強(qiáng)消防監(jiān)督、消防教育和消防宣傳，增強(qiáng)消防意識。第九章項目實施進(jìn)度的批準(zhǔn)進(jìn)度計劃中。具體劃分編制及審批、施工圖設(shè)計階個月表9-1項目實施進(jìn)度表12341234序號2第十章項目投資估算與資金籌措(一)投資估算范圍本項目建設(shè)實施區(qū)域內(nèi)的住宅建安工程，基礎(chǔ)設(shè)施工程及其它附屬設(shè)施工程的建設(shè)費(fèi)用。(二)投資估算說明1、《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》(第三版)國家發(fā)展與改2、建安工程投資估算采用類似工程估算指標(biāo)。3、浙江省建筑工程預(yù)算定額(2003年)4、全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額浙江省常用項目單位估價匯總表(2003年)5、全國統(tǒng)一施工機(jī)械臺班費(fèi)用定額浙江省單位估價表(20036、浙江省建筑安裝材料預(yù)算價格(2003年)7、浙江省建筑安裝工程費(fèi)用定額(2003年)8、浙江省現(xiàn)行的有關(guān)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及文件規(guī)定9、勘察設(shè)計費(fèi)按工程費(fèi)用的2%估算10、建設(shè)管理費(fèi)按工程費(fèi)用的2%估算11、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按工程費(fèi)用的2%估算可預(yù)見費(fèi)按5%估算。(三)投資估算明細(xì)1、開發(fā)成本(1)、土地成本(2)、建筑安裝成本(3)、前期工程費(fèi)用表10-1前期工程費(fèi)用匯總序號序號項目1建設(shè)管理費(fèi)2可行性研究費(fèi)3勘察設(shè)計費(fèi)4日照分析費(fèi)用5合計估金額(萬元)3(4)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、供電、供氣、排污、道金額(萬金額(萬序號項目150(元/平方米)×9941(平方廣場其中含路燈雨、污、給水管道工程2管道煤氣3電信工程4合計1室外工程 (5)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)非營利性的公共配套設(shè)施(又稱公建設(shè)施)的建設(shè)費(fèi)用。表10-3公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用表單單價(元/平方金額(萬9工程量(平方233合計20 (6)、其他費(fèi)用工程造價咨詢費(fèi)、總承表10-4其他費(fèi)用表金金額(萬8工檢測2468946(7)、開發(fā)期稅費(fèi)的各種稅金和地方。主要包括土地使用稅、白蟻防治費(fèi)、散裝金金額(萬序號項目1土地使用稅2城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4散裝水泥押金5新型墻體材料專向資金6高校教育基金7供電貼費(fèi)8合計25(8)、開發(fā)間接費(fèi)不定期派人員到開計入開發(fā)費(fèi)用的管理費(fèi)(9)管理費(fèi)用目(10)、不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)按(1)-(9)項合計的5%進(jìn)行估算，即： (10080+15173+659+825+20+560+1236+150)×5%(11)、開發(fā)成本開發(fā)成本為(1)-(10)項的總和，即：)(四)投資成本費(fèi)用估算匯總對于開發(fā)銷售房地產(chǎn)項目的投資估算，由于無生產(chǎn)經(jīng)營期，故不需要進(jìn)行流動資金估算，其投資估算(主要是建設(shè)投資估算)如下表所示：匯總開開發(fā)成本(元/平方米)2(萬元)2222序123456789第十一章融資方案請銀行五年期貸款億項目開發(fā)總投資(不含貸款利息)共30138萬元，按照自有資12金籌措表第十二章還貸來源分析售收入與銷售計劃市場的趨勢以及長興縣拆可銷售面積7127住宅2379(萬元)層住營業(yè)收入宅宅(萬元)可銷售面積2營業(yè)收入(萬元)出售車位00營業(yè)收入022480(萬元)可售住宅面積合計營業(yè)收入(萬元)還還款項目份償還借款償還利息(萬元)第十三章社