物業管理行業開展趨勢淺析發布時間：２０２１-４-１３１４：１７：５４？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？物業管理行業開展趨勢淺析？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？正略鈞策管理咨詢？參謀？譚立羽？？？？？近年來，我國物業管理行業的呈現出生機勃勃的開展趨勢，隨著一系列物業管理法規、制度的公布實施，物業管理市場環境日趨成熟，既為物業管理企業創造了開展的機遇，同時使物業管理企業面臨著開展的挑戰。？？？？？物業管理行業起源于英國，１９世紀６０年代，英國政府成立了以廉租房管理為主要工作內容的物業管理機構；２０世紀初，在美國成立世界第一個物業管理行業組織，經過了由政府干預轉為完全市場化的階段。在我國，１９８１年出現第一家市場化的物業管理公司，借鑒香港和國外的管理模式，開場了快速開展。這家公司的出現，在過去國內的房屋物業以“房管所〞一統天下的模式中注入了新的元素，逐步開場了物業管理社會化、專業化和市場化的新階段。經過二十余年的開展，物業管理作為一種新的產業類型已在社會化分工中被逐步認同，走產業化開展之路成為物業管理的必然趨勢。近十年來，我國的年均經濟增長保持了１０%左右的增幅，城鎮居民可支配收入也年增１０%左右。在強勁需求的拉動下，房地產投資也強勁增長，為物業管理創造了良好的開展空間。在政策層面，？物權法？、新？物業管理條例？等相繼出臺，標準了物業管理行為，強化了社會的物管意識，保障了物管行業的安康開展；我國物業產品品質的不斷提升，客戶對產品國際化、人性化的要求，提高了對物業管理效勞的要求；隨著信息技術、節能環保技術的開展，對物業管理技術能力的需求也不斷提高。據不完全統計，全國物業管理企業已逾３萬家，從業人員３００多萬人，國內行業產值已到達數百億元，并以每年２０%以上的幅度遞增，物業管理產業經濟在我國有著巨大的開展空間。？？？？？隨著物業行業的開展，逐步分化出不同的物業管理效勞類型。主要分為商業物業、住宅物業、行政物業和工業物業，其中商業物業和住宅物業是主要類型。？？？？？商業物業盈利性較高，市場吸引力強，對企業人力資源等內部因素要求較高。物業效勞類型包括：資產管理、物業經營、物業參謀、物業管理、專業效勞等。目前，國內的商業物業公司根本物業類型是物業管理。物業管理就是通過為用戶提供保安、保潔等高質量的效勞來保證用戶的物業資產可以維持正常、良好的運營。這種高質量的效勞可以為物業公司帶來長期穩定地業務收入。物業管理對于物業公司來講是根本的工作類型。通過物業管理可以積累物業行業的實際運作經歷；探索物業行業運營的新模式；為其他物業行業的模式運營提供資金與人力資源的支持。總之，堅實的物業管理經歷是物業公司從事全系列物業效勞類型的根底。一些先進的商業物業公司在從事物業管理的根底上，正在積極探索資產管理、物業經營、物業參謀等其它物業增值效勞。資產管理就是商業與住宅物業的投資管理，效勞客戶包括公司與個人投資者和慈善基金等。物業經營是通過商業、住宅的經紀代理和參謀效勞產生收入。物業參謀是一種專業的物業效勞業務。包括：估價、租金評估、工程管理規劃、建筑參謀及研究等。物業經營、物業參謀、資產管理三種業務類型都處于物業行業的高端，競爭少、具有較高的盈利能力。在國內大多數商業物業公司仍然面臨著經營意識和能力的薄弱，業務構造過于單一；以客戶為中心的效勞理念和意識缺乏等問題。在國際上，以第一太平戴維斯公司為代表的先進物業公司將業務的重點放在交易參謀、咨詢效勞等非傳統物業效勞上面。２００６年第一太平全球總收入５億７千萬英鎊，其中交易參謀占總收入的４８%，咨詢效勞占１９%，物業及設備管理僅占２７%。？？？？？？？？在國內，中航物業經過多年的探索和開展，形成了從前期房地產供需分析到后期租售代理的全過程房地產經營模式。２００６年，中航物業年收入三億元人民幣，其中經營類收入一億元人民幣。在國內，從事物業經營類業務的公司數量還很少，市場競爭不劇烈。同時，隨著商業物業效勞的企業趨向于更多的關注核心業務。這就為物業公司開展經營業務留出了廣闊的市場空間。這樣開展多種經營業務不失為物業公司尋求新的利潤增長點的一種途徑。？？？？？住宅物業雖然市場規模龐大，但住宅物業管理的利潤率較低，大局部住宅物業公司僅能實現微利或略有虧損；而且住宅物業普遍由開發商自有物業公司管理，在各種物業形態上市場化率最低；對于開發商來講，良好的物業管理可以顯著的提升業主對開發商的客戶滿意度，提升樓盤的品質與價值，從而提升開發商的品牌。日前，萬科對外表示，萬科物業以后不會再接除公司外的物業管理工程，專注于為本企業開發工程效勞。與此相照應的是，目前中海物業也在深圳回撤除中海地產之外的物業管理工程，中海地產同時以１.２８億元人民幣，悉數收購了中海物業的股權。這樣，在住宅物業管理的市場上，有影響的公司采取收縮策略，微薄的利潤又會使中小規模的物業公司在競爭中近一步分化。？？？？？國家的“十五規劃〞提出“標準開展物業管理業〞，“十一五規劃建議〞指出“積極開展社區效勞等需求潛力大的產業〞，“加強和諧社區建立，倡導人與人和睦相處〞，“積極開展就業容量大的勞動密集型產業、效勞業〞等。國家政策、時代開展，給物業管理提供了大有作為的空間。物業行業的開展將會呈現以下的一些趨勢：？？？？？１、住宅物業管理作為房地產開發延伸效勞環節的作用將進一步增強，因而仍會以開發商自建自管的模式為主。由于目前房地產開發的利潤遠遠超出物業效勞的利潤，在加上消費者在購房的決定因素中物業效勞的比重逐步提高、中海、萬科等較有影響的物業公司收縮工程的示范作用，住宅物業管理作為房地產開發延伸效勞環節的作用將進一步增強。在全國１００強物業管理企業中，６２%的企業由開發商設立。考慮存在大量的工程公司，全國物業管理企業平均水平此數值會更大，保守估計會到達７０%以上。盡管？物權法？第八十一條規定，業主可以自行管理物業，然而物業綜合性、復雜性、專業性的特點，導致業主自管實踐不可能成為一種主流模式。所以，住宅物業仍會以自建自管為主。？？？？？２、住宅物業行業集中度將逐步提升，市場將涌現一批管理規模大，品牌知名度高的企業。目前物業管理公司普遍規模偏小，行業集中度低。國內規模最大的前三家物業管理企業的管理面積僅占總物業管理面積的０.５８%。上海物業管理公司２５６３家，平均每家管理缺乏１０萬平方米？；深圳物業管理機構１０２９家，平均每家管理工程５.１個，管理面積２４萬平方米。隨著我國物業管理企業逐步走向規模化、多元化和跨區域化，行業集中度將逐步提升；一些知名的物業公司執行收縮的策略以及住宅物業管理微薄的利潤也會淘汰規模小的公司，這也有利于促進展業集中度的提升。？？？？？３、商業物業的市場化程度將提高，市場競爭加劇。高端商業物業具有良好的盈利性，市場吸引力高；高端物業工程的客戶對物管企業的專業能力、效勞理念、人才、品牌等方面都提出了較高的要求；由于物業所有權的轉移，或開發商出于對物業價值的考慮，物業管理市場最終將走向由市場和客戶進展選擇。市場和客戶選擇的結果必將使市場競爭加劇，促進物業管理品牌化、規模化的開展，從而提高行業集中度。現有優勢企業會憑借其自身的競爭能力，在增量物業管理市場中爭取更多市場份額。？？？？？４、商業物業的全價值鏈經營業務會進一步增加。資產管理、物業經營、物業參謀等業務的高盈利性會對開展商業物業的公司具有很強的吸引力；另一方面，開展商業物業的公司一般具有較強的資本實力和較好的人力資源，其主要效勞對象也具備對于物業全價值鏈經營的潛在要求，所以開展商業物業的公司對物業全價值鏈經營具備良好的匹配度。這樣從物業行業的開展來看，一些先進的商業物業企業在立足于物業管理的同時積極地拓展物業經營、物業參謀等多個業務環節，形成物業管理的全價值鏈經營，以充分發揮協同優勢，更好的滿足客戶需求。？？？？？５、物業效勞的專業化程度加強，行業將會涌現實力強大的專業效勞商，物業管理公司將向管理集成商轉型。目前眾多物業管理公司采用一體化的管理格局，設有屬于自己的假設干專業的分公司或部門，形成獨具特色的？“小而全〞的企業。它們在產業開展上不成熟，與之關聯的保安、保潔、綠化、維修等專業公司不成規模，本錢較高，這些使“小而全〞的物業公司經營運作較為困難。是必發揮一己之長，放棄“全〞的形式，形成物業行業的專業效勞商。這些效勞商利用其規模優勢降低本錢又刺激了“大而全〞的公司將自己的某些業務交與專業效勞商。使“大而全〞的公司全力做“大〞？。這樣，物業管理行業將實現管理層和作業層的別離，使作業層，包括電梯、保潔、綠化等逐步實現專業化。物業管理公司成為效勞集成商，即專業效勞的搜集者和整合者，物業管理企業不再直接向業主提供有形效勞，而是通過管理能力整合專業公司，為業主提供效勞。 我國物業管理經過２３年的探索和實踐，目前已開場進入市場化、規劃化、法制化開展的新時期，縱觀我國物業管理的開展歷程，分析研究我國物業管理的現狀及所面臨的形勢，展望我國物業管理的未來，筆者認為，隨著？物業管理條例？〔以下簡稱？條例？〕的深入貫徹和物業管理市場的日趨成熟，我國的物業管理將呈現以下開展趨勢。 一、深圳物業管理在全國全面領先的地位將被打破，三足鼎立的局面已經形成，物業管理的戰國時代即將到來 深圳作為我國物業管理的發源地，２３年來在我國物業管理開展史上創造諸多的第一和之最。深圳不僅在全國物業管理眾多方面開了先河，而且為全國創造和積累了諸多鮮活經歷和成功的做法，成為中國物業管理的代名詞。應當說，深圳的拓荒者們用智慧、用心血、用創新、用行動在物業管理體制、管理模式、管理內容、管理方法、運行機制、管理立法、用人機制、市場化運作等方面進展了積極的探索、大膽嘗試和不懈的努力，為中國物業管理的開展創造了不可磨滅的業績和做出卓越的奉獻，并為全國推行物業管理新體制起到了影響、輻射、示范和帶動作用。深圳對我國物業管理的奉獻和在我國物業開展中所起的作用是任何一個城市都不可替代的。深圳不僅為中國物業管理抒寫了輝煌的昨天，在中國物業管理開展史上刻下了英名，而且深圳的許多成功經歷和做法，今天仍然在影響著全國物業管理的開展。可以斷言，深圳在全國物業管理排頭兵的地位，領頭羊的作用在相當一段時間內仍然不會改變。但是，深圳物業管理在全國全面領先的地位將會被打破，物業管理三足鼎立的局面已經形成。其主要原因：一是近年來，深圳市一批品牌物業管理企業的老總紛紛落馬或被調換，這對于深圳物業管理行業來說無疑是一個損失。二是近幾年來深圳品牌物業管理企業南拓北上，不斷擴展管理領域，使大批的物業管理優秀人才安營他鄉，對本埠物業管理的開展也將帶來一定影響。三是深圳有相當數量的物業管理人才或骨干被內地的物業管理企業挖走，使深圳物業管理的原氣受到一定的損傷。四是近十年來，北京、上海等城市的物業管理開展迅猛，深圳的先進經歷和做法已被他們掌握，并結合本地創造開展，形成了自己特色。 上海作為國際化大都市，精明、務實的上海人早在１９９５年就開場對房改售后房實行了物業管理，并為全國創造了鮮活的經歷。１９９７年？上海市居住區物業管理條例？〔以下簡稱？上海條例？〕實施后，使上海的物業管理開場步入法制化管理的新時期。為配合？上海條例？的貫徹實施，上海市出臺了一系列相配套的規章、標準性文件，初步形成了物業管理法規體系。同時，上海市政府和行業主管部門，在推進物業管理機制轉換，理順物業管理體制，加強行業監視，解決歷史遺留問題等方面做了大量、卓有成效的工作，使上海的物業管理突飛猛進。目前無論是在物業管理履蓋面、物業管理企業數量、物業管理隊伍人數、實行招投標工程數、拓展物業管理領域，還是在行業整體素質、物業管理質量、物業效勞水平，均走在全國物業管理行業前列。特別是近年來，上海市涌現了一批象陸家嘴物業管理、上房物業管理等物業管理品牌企業。尤其是陸家嘴物業管理其目前管房量到達２３００萬平方米，員工６０００余人，不僅成為上海物業管理行業的領軍人物，而且正朝著全國物業管理行業的領軍人物挺進。今年５月該公司在全國率先開通的“９６９１６物業效勞信息平臺〞，發揮了報修、應急搶修、投訴、家政效勞、租賃中介等功能，受到業主和社會各界的一致好評。國務院？條例？公布后，上海市政府及時地出臺了？貫徹<物業管理條例>實施意見？，２００４年５月，上海市物業管理協會出臺了？上海市物業管理行業自律公約？，２００４年８月，上海市人大通過了？上海市住宅區物業管理規定？〔以下簡稱？管理規定？〕，成為？條例？公布后，全國最早出臺地方性法規的城市。盡管？管理規定？的適用范圍，僅適用住宅區的物業管理，但是，？管理規定？對業主及業主大會、物業管理效勞、物業的使用與維護、法律責任，以及物業管理區域的劃分和調整、分期開發工程的物業管理、業主投票權的計算、物業管理用房的配置、業主委員會不召開業主大會會議的處理。停車場〔庫〕的管理、專項維修資金缺乏時的籌集、業主大會和業主委員會的相關事項，均作了明確的規定。并在諸方面取得了重大突破。 北京市的物業管理盡管起步較晚，但開展迅速、法規健全、制度完善、厚積薄發。目前，北京市的物業管理企業已開展到２２００多家，從業人員２１萬余人。特別是北京市較早出臺了？北京市居住小區物業管理方法？等一系列的規章、標準性文件，在全國率先出臺了？北京市居住小區物業管理企業與各專業管理部門職責分工的規定？。國務院？條例？公布后，北京市出臺了？北京市貫徹<物業管理條例>的假設干意見？、？北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛的意見〔試行〕？、？關于開展組建業主大會工作的假設干意見？、？北京市物業管理招投標投標方法？、？關于業主大會招標有關問題的意見？等規章、標準性文件。目前，北京市物業管理法規體系的框架已經形成，是全國物業管理立法最多、最全、最細、最具體的城市。正是由于北京市的物業管理立法根本上滿足和適應了本市物業管理開展的需要，使北京市的物業管理在依法管理的軌道上得到了蓬勃開展，并在全國首創了業主委員會與社區委員會有機結合的新體制。隨著２０２１年奧運會在北京的舉辦，北京市的物業管理將會得到更快、更標準的開展。 應當說，上海、北京物業管理的快速開展，物業管理市場的根本形成、物業管理水平的明顯提高，已同深圳形成了三足鼎立之勢，這“三套馬車〞并駕齊驅，將為我國物業管理的開展創造新的篇章。 除北京、上海外，廣州、南京、天津、杭州、重慶、武漢等城市的物業管理，近幾年來開展的也非常快，一直緊追深圳、上海、北京的物業管理，并各有千秋。隨著這些城市物業管理的快速開展，我國物業管理的戰國時代即將到來。 二、深圳將以更加磅礴的氣勢，開拓創新、求真務實，把著紅旗不放、站在排頭不讓，再展物業管理的雄風 深圳作為全國物業管理領跑者，在創造了昔日輝煌的根底上，通過對２３年來物業管理的全面總結和反思，正在以更加成熟穩健的步伐，更加磅礴的氣勢將再領風騷。為了實現這一目標，深圳市政府、行業主管部門及物業管理企業作了不懈的努力，并仍在努力著：一是２００３年１１月５日，深圳市住宅局副局長李加林，在“物業管理開展戰略〔深圳〕國際研討會〞上所作的題為？深圳物業管理開展的戰略思考？中，對深圳物業管理的開展作了深層次回憶與反思，全面、系統地總結深圳物業管理的經歷和做法，及在開展過程中的失誤和教訓，同時對深圳物業管理現狀及存在的問題進展分析，對解決深圳物業管理存在的問題提出了對策，并對物業管理的開展趨勢作了闡述。李加林的演講，對深圳物業管理的開展起到重整旗鼓，再次吹響了深圳誓作全國物業管理領軍人物的進軍號角。 二是２００４年１月１０日，深圳市物業管理研究所成立，這是全國成立的第一家民營物業管理研究所，它的成立對于組織開展物業管理理論根底研究，攻堅物業管理開展難題，從理論和實踐結合上，探索問題的解決途徑和方法，使物業管理的理論研究更好地指導物業管理的實踐，必將發揮非凡的作用。 三是深圳？住宅與房地產？雜志物業管理版，從２００３年３月開場，開設“理論研究〞專欄，系統總結物業管理成熟經歷和理論研究成果，以推動我國物業管理理論研究成果的形成，為解決我國物業管理理論研究滯后于物業管理實踐的問題發揮了重要的作用。 四是深圳？住宅與房地產？雜志物業管理版，從今年第３期開場的中國物業管理區域制造，通過全面系統介紹美國、英國、香港及內地的深圳、上海、北京、廣州、武漢、重慶物業管理的產生、開展、經歷和作法，為深圳物業管理行業的再度崛起將會起到學習借鑒和知彼的作用。 五是深圳物業管理雄風再起。２００４年９月２５日～３０日，深圳市國土資源和房產管理局、深圳市物業管理協會、住宅與房地產雜志社、深圳市物業管理進修學院聯合舉辦了深圳首屆物業管理周活動。活動以“人人關注物業管理〞為主題，以深圳１０萬物業管理人誠信宣誓為前奏曲，以２３年深圳物業管理輝煌成就展為序曲，以“中國物業管理頂峰論壇〞為高潮，以物業管理表彰大會及物業管理之夜交響音樂會為尾聲。其規模之宏大、氣勢之壯觀、內容之豐富、形式之新穎、參加人員之多、影響面之廣，在深圳乃至全國系屬首次。整個活動形成了誓師會、發動會、展示會，再次向國人展示深圳將用智慧、熱血重鑄物業管理的輝煌，用行動去實現豪言和理想，深圳物業管理風采浪漫依然、雄風不減，決心未變；深圳將以開拓創新、求真務實的精神，把著紅旗不放，站在排頭不讓，誓作物業管理的弄潮兒。 三、物業管理依法管理的新時期已經到來，地方立法進入新一輪的頂峰期 國務院？條例？及相配套的？前期物業管理招投標管理暫行方法？、？業主大會規程？、？物業管理效勞收費管理方法？、？物業管理企業資質管理方法？、？物業效勞收費明碼標價規定？、？業主公約？〔示范文本〕、？前期物業效勞合同？〔示范文本〕、？普通住宅小區物業管理效勞等級標準〔試行〕？等物業管理法規、規章及標準的相繼出臺。不僅標志著我國物業管理進入了依法管理的新時期，而且為各地制定物業管理法規、規章、標準性文件提供了依據，各地開場進入新一輪物業管理立法的頂峰期。隨著？條例？的貫徹和各地地方立法的完善，必然為物業管理行業的開展提供強有力的制度保障。目前，我國物業管理不僅駛入高速開展的快車道，而且進入法制化、標準化開展的新時期。如果說，入世對我國的企業來講是重新“洗牌〞的話，那么？條例？的實施，對物業管理企業來說真正進入了重新“洗牌〞的時期。也就是說，誰能按照？條例？依法經營、依法管理、依法效勞，誰就能在劇烈的市場競爭中得到標準和開展，反之，誰不依法進展運作，誰就將被市場經濟的汪洋大海中被淹沒，最終被淘汰出局。 四、理論研究備受關注，并將有新的突破 作為指導物業管理實踐和開展的理論研究，一直滯后于我國物業管理的實踐。近幾年來，從建立部住宅與房地產業司、中物協，到各地物業管理主管部門及協會，都十分重視物業管理理論研究，特別是？條例？出臺后，物業管理理論研究比較活潑，從？中國物業管理？、？建立報？、？中國房地產？、？中國房地產報？、？中國房地產信息？、到？深圳物業管理？、？現代物業？、？上海物業？、？海南物業管理？、？重慶物業管理？、？廣州物業管理？等刊物都十分重視物業管理理論研究，無論從研究和探索的層面上，還是從研究的深度和廣度來看，都取得了較快的開展，并取得了豐富的研究成果。特別是？中國物業管理理論探索與實踐？、？物業管理新思維？等理論專輯的出版，象一股春風使物業管理理論研究出現新的亮點。 正如建立部住宅與房地產業司司長謝家瑾所言，理論是實踐的根底和先導，沒有科學的理論，難以指導實踐的突破和開展。我國改革開放的實踐證明，任何一個行業或領域在改革上的突破，都離不開理論的突破，國內物業管理開展較快的企業實踐也證明，哪個企業重視理論研究，哪個企業就開展的快，相反哪些企業無視理論研究，就會落在別人的后面。筆者深信，隨著我國新一輪物業管理理論研究高潮的興起，必然會使物業管理理論研究取得突破性的進展。 五、打造品牌的勢頭將更加強勁 新一輪物業管理企業的競爭，已經進入了品牌之間的競爭。品牌不僅關系企業的興衰，而且代表企業的形象，品牌對于企業參與市場競爭，并在劇烈的市場競爭立于不敗之地至關重要。物業品牌是物業管理企業經濟實力、科技水平、管理水平、效勞水平、效勞理念和企業文化的綜合反映。隨著我國物業管理市場的形成，國外品牌物業管理企業的大舉登陸，我國物業管理企業面臨著市場競爭的嚴峻考驗。正是由于國外物業管理企業不僅具有成熟的運行機制、豐富的管理經歷，品牌的形象，高超的專業化管理水平，靈活的用人機制，這些都對國內物業管理企業構成競爭的威脅。 面對眾多國內外品牌企業爭奪天下的時代，國外品牌物業管理企業與國內品牌物業管理分爭一塊蛋糕的現實，我國物業管理企業要生存、要開展，要在競爭中打敗對手，不僅要靠管理、靠效勞、靠價格，更重要是靠品牌的形象。近幾年，品牌企業的優勢在市場競爭中得到了明顯的表達，諸多的物業管理工程均被品牌企業奪走，使越來越多企業紛紛把實施品牌戰略作為走向市場的重頭戲，千方百計打造品牌，致使物業管理行業創造品牌、開展品牌的勢頭將更加強勁。 六、高端物業將成為企業爭奪的制高點 所謂高端物業是指高檔住宅區、別墅區，各種商廈、賓館、寫字樓等物業。這些物業不僅智能化程度高、技術含量高，功能完善齊全、設備設施先進，而且物業管理的回報率高。 高端物業不僅是國外品牌物業管理企業搶占的市場，也是國內品牌物業管理企業爭奪的制高點。近幾年來，國外物業管理企業登陸后，所搶占的物業管理工程幾乎都是高端物業，國外物業管理企業瞄準高端物業，其目的不僅是因為國外物業管理企業在高端物業管理領域有其專長，更重要是他們恰恰看好了高端物業所帶來的豐厚回報。尤其是在目前國內普通住宅區物業效勞收費標準低、收費率低的情況下，越來越多的物業管理企業，特別是品牌物業管理公司把高端物業作為必爭的目標，甚至一些品牌的物業管理企業明確提出中高檔以下物業工程不接的口號，使高端物業成了物業管理企業爭占的眾失之的。 由此看來，隨著爭奪高端物業競爭的愈演愈烈，一場真正全球化的競爭正在降臨，這種競爭的格局將伴隨著物業管理行業的存在而長期存在。而競爭帶給我國物業管理行業最大的好處，必然是推進國內物業管理行業加速向國際化、標準化、市場化的開展。 七、企業文化建立將倍受青睞 企業文化是指企業在自身開展過程中形成的以價值為核心的獨特的文化管理模式，是一種凝聚人心以實現企業價值、提升其核心競爭力的無形力量和資本。實踐證明，企業文化是一個企業長期經營實踐中所凝結起來的一種氣氛、企業價值觀、企業精神，經營境界和廣闊職工所認同的道德標準和行為力量。隨著知識經濟的開展，它對企業興衰、企業開展所起的作用將越來越大、越來越顯著。 美國哈佛商學院著名教授約翰、科技在？企業文化與經營業績？一書中提出了一個重要論斷就是“企業文化對企業長期經營業績有著重要的作用，在下一個１０年內企業文化很可能成為決定企業興衰的關鍵因素。〞美國歷史學家戴維·蘭德斯在？國家的窮與富？一書中也斷言：“如果經濟開展給了我們什么啟示，那就是文化乃舉足輕重的作用。〞足見企業文化對企業開展的作用。 物業管理行業形成的時間不長，文化底蘊較淺，因此，加速企業文化建立的必要性和迫切性更強。正是基于這一點，目前大多數物業管理企業，特別是品牌物業管理企業十分注重企業文化的建立，把企業文化建立擺在重中之重的位置來抓，作為培養企業凝聚力、鼓勵力、約束力、異向力、紐帶力、輻射力的工程。可以預測這種重視企業文化建立的勢頭越來越猛。 八、創立“學習型組織〞將成為企業開展的利器 建立“學習型組織〞，是２０世紀９０年代初美國麻省理工大學教授彼得·圣吉在？第五項修練——學習型組織的藝術與實務？一書中提出的，該理論一問世，便引起了國際企業界與管理界的高度重視。他不僅系統地提出了如何掌握好進展學習的客觀規律，把人們如何學習從感性認識上升到帶有普遍意義的理性階段，而且針對個人如何學習，更進一步推廣到怎樣把學習融于一個團隊、群體，形成“學習型組織〞。而學習型組織的形成，對一個團體、一個群體、一個企業提高其整體素質、凝聚力、競爭力，應對挑戰與持續開展的能力，都有著意想不到的作用和魔力。特別是隨著全球經濟社會的變化，人類的不斷開展進步，處在競爭白熱化的企業，要想在極其劇烈的競爭中立于不敗之地，獲得持久的生命力，必須探索可持續生存之路，實踐證明，彼得·圣吉創立“學習型組織〞的理論可以為企業實現長盛不衰的開展，提出了一條新的途徑。 據有關資料顯示，美國排名前２５家企業中有８０%是按照“學習型組織〞模式改造自己的，世界排名前１００家企業中有４０%是按照“學習型組織〞模式改造的。目前，興旺國家的企業和政府在尋找可持續開展的探索中，已經把“學習型組織〞的訓練作為應對未來挑戰的戰略選擇。近年來，我國的一些城市政府和企業也已把創立“學習型組織〞作為應對市場競爭利器。 物業管理作為新興的行業，更應當學習國內外先進的理論和經歷，只有這樣，才能有效地縮短自己與先進水平的差距。才能增強企業的凝集力、戰斗力和創造力。 九、創新將成為企業開展的核心競爭力 所謂創新指的是將任何能解決問題的新想法用于實際的過程。核心競爭力是指企業之間可以被長期利用蝗一種潛在力量。不像資本、證券、組織機構這些有形的硬件，核心競爭力反映的是企業或企業組織所掌握的一系列特有知識和向外界不斷學習的能力。 近幾年來，一些企業開場強調要充分認識企業的核心競爭力，并突出開展自己的核心能力，從而使企業的管理資源集中于對企業戰略方案起關鍵作用的活動之上。對于企業而言，核心競爭力的關鍵在于不斷地創新。這是因為，創新是企業最大的生命力，尤其是２１世紀是一個創新的時代，物業管理企業作為一個年青行業，更需要在創新中求生存、求開展。２３年來我國物業管理在理論與實踐中出現了一系列創新，如一體化管理、區域化管理、封閉式管理、港式管理、酒店式管理、顧客滿意戰略、效勞實效制、零干擾效勞、特約效勞、首席參謀制、無人化管理、短距離效勞、精細效勞等等，這些觀念上、制度上、管理上、效勞上的創新，為推動物業管理行業的開展起到不可低估的作用。 隨著社會的進步、生活水平的提高和人們對物業管理需求的日益增長，物業管理必須在觀念上、內容上、形式上、方法上、質量上、水平上進展創新。只有不斷的創新，才能滿足業主的需求。因此，創新不僅是物業管理企業開展的永恒主題，而且是提高企業的核心競爭力的保證。 十、危機管理將備受經營者的重視 危機管理是現代企業管理的重要內容，也是現代企業管理不容無視的大問題。對于這一點已經引起越來越多企業經營者的高度重視。危機對于任何企業而言，都是風險和時機的混合體。風險在于他的影響性、破壞性和致命性，如果缺乏正確及時的應對措施，可能會導致企業的嚴重損失，甚至滅頂之災；時機也是同步的，企業可能通過媒體、公關等手段在內的種種正確應對重新升華、提高企業的形象，喚起消費者的更大關注。 物業管理企業也是如此，如果因對火災、竊盜、煤氣、自來水泄露等突發事件，不能采取果斷的應對措施，就會造成人身傷亡和財產的損失，失去業主對物業管理企業的信任，甚至被業主炒掉、或者因重大賠償導致企業破產。因此，物業管理企業對關系到業主人身、財產和平安的管理和效勞，必須把居住和使用平安放在首位。危機一旦發生，要迅速及時的以真誠的態度通過新聞媒體向消費者進展報道，并善于利用新聞媒體平息危機，化解危機。在危機處理過程中，要采取果敢、正確的處理危機措施，特別是以業主的利益作為第一選擇，以最快的速度弄清真相，遏制危機的開展。特別在現代社會，群眾傳播業的開展，信息傳播渠道的多樣化、速度的高速化、范圍的全球化，使企業危機情境迅速公開化，成為公眾關注的售點。正是這些特點，如果企業稍有不慎或處理危機不盡完善，即對企業形象將造成致命打擊，對于企業的生存和開展將會帶來不可估量的損失。 十一、職業經理人制度將浮出水面 職工經理人是指以經營管理企業為職業，將所經營企業的成功視為自己人生的成功，通過管理企業來實現自己人生價值的專職管理者。職業經理人認證制度，是國家標準行業管理，提高職業經理素質和整個行業水平的一項重要制度。職業經理認證制度，在國外物業管理興旺國家已經流行幾十年。目前美國、澳大利亞、韓國、日本等國家物業管理人員都是經過一定的考試并取得資格后，才能擔任管理職務的，我國的臺灣、香港地區也對物業管理人員采取了許可制度。實踐證明，嚴格的職業資格管理，有利于保證物業管理從業人員的根本素質，有利于標準物業管理活動。 ？條例？規定“從事物業管理人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書〞。為了加速這一制度實施，建立部人事教育司、住宅與房地產業司、建立部執業資格注冊中心，中國物業管理協會等聯合組成代表團赴美國和香港地區，對兩地的物業管理資格制度進展了實地考察，并起草？注冊物業管理經理人管理方法？和？注冊物業管理經理人考試方法？。相信備受人們關注的物業管理職業經理人制度很快將浮出水面。隨著我國物業管理經理人制度的實施，也必將為物業管理行業的開展起到加速器的作用。 十二、人才競爭將愈來愈劇烈 人才是立業之本，物業管理企業人才的多少、人才素質的上下是企業開展關鍵所在。人才優勢是企業競爭力的最重要標志，是企業開展的重要保障，企業的競爭，歸根到底是人才的競爭，沒有高素質的人才作后盾，就不能在競爭中取勝。進入新世紀，特別是我國參加WTO，預示著新一輪物業管理人才大戰已經開場，特別是近的來大批國外品牌物業管理企業進入我國物業管理市場，標志著一場全球性的物業管理人才爭奪戰已經打響，這是一場看不見硝煙的戰爭。誰擁有人才，誰就在市場競爭中占有優勢，誰擁有人才，誰就擁有物業管理的未來，對于這一點人們看得越來越清楚。 面對劇烈的人才競爭，物業管理企業如何應對外國跨國公司及跨國公司的人才本地化戰略？如何應對物業管理人才國際化的重重危機？如何打贏世界級物業管理人才爭奪戰？這對每個物業管理企業都是一場嚴峻的考驗。近年來，物業管理企業人才外流的現象十分嚴重，一些物業管理企業不惜以各種優惠待遇搶奪人才。這種人才競爭的形勢將伴隨著物業管理市場的競爭越來越劇烈。 十三、集團化開展有望取得突破 企業集團是指以產權為紐帶，以優勢的產品為龍頭，以骨干企業為核心，把行業中產品關聯度強的眾多企業通過聯合、重組、并購、整合等形式組織在一起，集中人才、技術、資金、管理等優勢，使其在行業中形成核心企業，代表行業的開展方向和行業管理的高水平。 企業集團是適應市場經濟客觀開展需要的一種新的經濟組織形式。其突出特點是，通過企業間的聯合，不僅可以擴大企業的規模，而且可以加強企業間的協作，有利于集中企業優勢，實現規劃效益。特別是可以從根本上解決目前物業管理行業存在的多、小、散、差的問題。〔“多〞是就物業管理企業相對多；“小〞就是企業規模小，管理規模小；“散〞就是技術力量分散，孤軍小兵困作戰，沒有形成航空母艦；“差〞就是綜合實力差、核心競爭力差。〕 近些年來，各地組建了一批企業集團，但離實力雄厚、人才集中、專業技術力量強，一業為主，多種經營，具有市場競爭力的企業集團還有較大的差距，尤其是目前各地物業管理行業組建的企業集團，仍局限于本城市行業內部的組合，還沒有形成一個跨行業、跨地區的物業管理企業集團。 令人欣喜的是深圳中航物業管理公司與深圳南光物業管理的整合，組建的深圳市中航物業管理；重慶金恒物業管理兼并重慶天奇物業〔集團〕屬下的重慶天奇物業管理；上海科瑞物業管理開展與上海住房物業管理合并，可謂是近年來物業管理行業出現的物業管理企業整合、兼并的典范。 從目前國際、國內企業集團的開展走勢對我國物業管理的影響來看，我國物業管理在集團化開展有望取得以下方面突破：一是出現跨地區的物業管理企業集團，如深圳某物業管理品牌公司與上海或北京某品牌物業管理公司聯合組建的企業集團；二是出現跨行業的物業管理企業集團，即以某物業管理品牌企業為骨干與清潔公司、保安公司、綠化公司等相關行業組建的企業集團；三是組建全國性的物業管理企業集團，即以各地物業管理骨干企業為成員形成中國物業企業集團。以上三種聯合形式在我國物業管理行業中就會出現，并加速形成集團化開展的大趨勢。 十四、市場化經營勢不可擋 物業管理作為市場經濟的產物，市場經濟的本質是競爭，競爭是市場經濟生機和活力的源泉，也是把物業管理推向一個更高境地重要途徑。同時，競爭不僅是市場經濟開展的客觀要求，也是推動物業管理行業開展，提高物業管理整體水平的加速器。 ？條例？明確規定，“國家提倡建立單位按照房地產開發與物業管理相別離的原那么，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業〞。“住宅物業的建立單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業……。〞盡管目前我國物業管理市場化程度還不高，且在招投標中還在存這樣或那樣的問題。但是，隨著？條例？和？前期物業管理招投標管理暫行方法？的貫徹，不僅物業管理招投標的工程會越來越多，成為選聘物業管理企業的主導方式，而且物業管理招投標的行為也將得到進一步的標準，公開、公平、公正的物業管理招投標機制很快就會形成，這種潮流將越來越迅猛，勢不可當。 十五、物業收費按質論價、菜單式效勞將成為時尚 物業效勞費是維持物業管理正常運轉的血液，也是涉及業主切身利益最敏感的問題。新的？物業效勞收費管理方法？在定價形式方面將？原方法？的“物業管理效勞收費應當根據所提供效勞的性質特點等不同情況分別實行政府定價、政府指導價和經營者定價〞，修改為“物業效勞收費應當區分不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價〞，取消了“政府定價和經營者定價〞，把物業管理效勞費的定價權推向了市場，還給了業主和物業管理企業。這樣有利于供需見面，加速物業管理市場化的進程。 ２００４年初，中物協出臺的？普及住宅小區物業管理效勞等舊標準？〔試行〕，以下簡稱？標準？。？標準？將作為物業管理企業與開發建立單位或業主大會簽訂物業效勞合同，確定物業管理效勞等級，約定物業效勞工程、內容和標準以及測算物業管理效勞收費定價的參照依據。？標準？根據普通住宅區物業管理效勞需求的不同情況，設定了一級、二級、三級三個等級效勞，每個效勞等級又從根本要求、房屋管理、共有設備設施維修養護，協助維護公共秩序、保潔效勞、綠化養護管理等六個方面的效勞標準提出具體要求，即提出了管理效勞的菜單，交給業主進展選擇，應當說這種按質論價、菜單式效勞將成為時尚。 十六、航空母艦與小舢板進入共存時代 從１９８１年３月，全國第一家物業管理企業，到２００３年底全國物業管理企業已開展到２萬余家、從業人員２３０萬人。而在這２萬余家企業中，不僅有管理房屋面積超過千萬平方米的上海陸家嘴、深圳中海、深圳萬科等大的航空母艦，也有相當數量的企業是管理一兩個小工程的小舢板。從生物學的角度看，企業是有生命的，萬事萬物都有其周期，大企業有生存開展的必然性，小企業也有生存開展的道理。在一個行業中，特別象物業管理效勞的行業中，不可能只有大企業，其他小企業不存在，大企業是行業的臺柱子、航空母艦；小企業是行業的連環、小舢板。因此在一個行業中，不可能只有大企業，沒有小企業。目前，我國物業管理企業類型大體可以分為國有企業、有限責任公司、股份、私