第二篇資產評估實務

第五章房地產評估

第五節房地產估價的市場法1基本思路與計算公式市場法又稱市場比較法，交易案例比較法、買賣實例比較法、交易實例比較法、市場比較法、市場資料比較法、現行市價法。由市場法估價得到的價格，稱為比準價格替代原則——同質時選價格低的。P=PxA義B義C義D義容積率修正系數義土地使用年期修正系數P=P'x100x()x100x100x容積率修正系數x土地使用年期修正系數()100 ()()其中：P’-可比交易實例價值；正常交易情況指數A-交易情況修正系數=可比實例交易情況指數評估基準日價格指數B-交易日期修正系數二可比實例交易時價格指數待估對象所處區域條件指數C—區域因素修正系數二可比實例所處區域條件指數待估對象個別因素條件指數D-個別因素修正系數二可比實例個別因素條件指數土地使用年期修正系數按下式計算：式中：K-土地使用年期修正系數；r-資本化率；m一被估對象的使用年期；n—可比實例的使用年期2適用對象和條件適用對象適用于房地產市場發育程度較高、有較多交易實例發生的地區。不適用于:第一，沒有發生地產交易或在地產交易發生較少的地區;第二，對某些類型很少見的地產或交易實例很少的地產，如古建筑用地等;第三，對那些很難成為交易對象的不動產，如教堂、寺廟用地等;第四，風景名勝區土地;第五，圖書館、體育館、學校用地等。適用條件案例不少于3個。重169）要有很好的相似性：用途、建筑結構、地區、價值類型、交易目的、籌資條件、時點（最好是近兩年，不超過5年）。注意：正常性、可修正性、合法性。3因素修正建立價格可比基礎統一付款方式——折成一次付清統一單位——折成樓面地價統一貨幣——折成人民幣統一面積單位——折成平方米1平方米=9平方市尺1公畝=0.15市畝1公頃=1萬平方米=15市畝1平方公里=1百萬平方米=4平方市里交易因素修正(1)有特殊利害關系的交易，如親友、有利害關系的公司、公司與本單位職工之間，會低于正常價;(2)交易時有特別的動機，這以急于脫售或急于購買。如為了擴大經營面積，收買鄰近的建筑用地，會高于正常價。(3)買方或賣方不了解市場行情，往往使地產交易價格偏高或偏低。(4)特殊交易方式，招標、拍賣。(5)交易稅費的轉嫁，如土地增值稅本應由賣主負擔，卻轉嫁給了買主。通過交易情況修正，即將可比實例價格修工為正常交易情況下的價格。如果可比實例交易時的價格低于正常情況下的交易價格，則分母小于100，反之，則大于100。其他略例題：有一待估宗地6需評估，現收集到與待估宗地條件類似的6宗地，具體情況如下：宗地成交價交易時間交易情況容積率區域因素個別因素A6801999+1%1.30+1%B610199901.10-1%C7001998+5%1.40-2%

D680200001.0-1%-1%E7502001-1%1.60+2%F700200201.3+1%0G200201.100上表中成交價的單位為：元/平方米。該城市地價指數表為：時間1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年指數100103107110108107112另據調查，該市此類用地容積率與地價的關系為：當容積率在1-1.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5%；超過1.5時，超出部分的容積率每增長0.1，單位地價比容光積率為0.1時的地價增加3%。對交易情況、區域因素、個別因素的修正，都是案例宗地與被估宗地比較，表中負號表示案例條件比待估宗地產差，正號表示案例宗地條件優于被估宗地，數值大小代表對宗地地價的修正幅度。試根據以上條件，評估該宗地2002年的價值。解：A?112100105100100__1.建立容積率地價指數表。一B.610K—1101001U5容積1U-圣―率口a1001.099=6271.11.21.31.41.51.6'100C.700X—107D.680X—1QS100X105100IL地價指105JOU10010093□100=623105=155110115120125128xioo數口口Ag99911J1UULIDe2..案例修正計算門nr, 皿LUUK KLUU1ULI100102一10063S633"11210011;101100-