**廣場項目國際公寓概念及標準（一）國際公寓概念（1）市場背景（2）公寓類型（3）國際公寓調查（4）國際公寓戶型調查（5）國際公寓配套調查（6）國際公寓服務調查（7）國際公寓客戶調查（8）國際公寓定義（二）國際公寓標準標準一區位標準標準二形象標準標準三配套標準標準四服務標準標準五營銷標準國際公寓概念（1）市場背景激200俯1咽年皺中國鞠申奧成功、加衣入徒WT可O閘，國民經濟持測續高速增長激，芝外國公司進入蔬中國各大城市立及沿海城市的掙已經形成熱潮給。攝如廣州，截至梯去年，廣州共譽有１００００馬家外資企業，怎世界５００強極的跨國公司已桃有９９家在廣桐州投資，現有紡駐穗的外資機失構已達２６７榴２家，比１９前９９年增加了粱２７０多家；資常駐廣州工作蝶的外籍人員超倚過３萬人，加綿上其家屬將近耕１０萬人。據對預測，到２０聯０３年外資企受業將達１５０宋００多家，駐將穗的外籍人員役將超過６萬人動，加上其家屬駛將組成一個達少１壞５孕—掌２０萬人的住妨宅市場。這批皆人往往都是高緞檔公寓目標對阿象。扁外籍人士均享棄有高額住房津脆貼和補助（通挎常跨國公司的懲總裁和外國領羅事高達務5000~9譜00喂0頌元美元洞/罵月搶，一般的中級險管理人員也頂有卷2000~3刺00朗0概元美元鑒/建月末以上），他們登在租房時往往著會選擇質素高訊、服務到位的也高符檔千公寓跡（實報實銷，功或包干實楊用掙—促—序前者會居住酒捏店，后者會注科重高檔公寓）謎。捆越來越多的外斜籍人士開始選朵擇入住具有酒身店式服務的高閑檔公寓。蔽目前，在城市也中心商務區高幻檔寫字樓周邊習的一些高檔公危寓，租賃賢行情一直看漲獅，尤其切是長CB嶼D古周邊的高檔公企寓，如北商京糧CB歡D本周邊的高檔公如寓，是外籍人瘡員居家的首選念之一。鉗目前高檔公寓夾的投資價值已疤經越來越明顯頑，投資回報率以也越來越高。談以廣州白云堡階豪苑的一套賢22靜0恐平方米的豪華坐公寓為例，其鉗租金高疑達廈2000拘0櫻元港幣睡/狼月，業主投資腿額約疾為況20吃0腎萬元港幣，年黑投資回報率高女達揭11.2察5菊％。柜目前高檔公寓獸不僅租金高，斥其出租率也高轉，特別是其涉穿外租務市場已豪經供不應求。煙高檔傘公寓的客戶灣正由自住型轉派向投資型發展暖，其租賃市場絮的空間也將隨造著銳城市妙經濟的發展而臺出現質的飛躍體。足高檔公寓已經墳成了高投入高類回報的吸引人記的投資項目之飯一。模（被2稈）公寓類型粘國內目前的公潑寓類型主要分友成三類：墨１野.準符國際公寓（包系括酒店式公寓粘）浩如北京陽閃光談10鄭0繳國際公寓、和膽喬麗晶、瑞城妖中心、旺座等蓄，香港會景閣斷等，深圳地王賽大廈配套公寓宇、波托菲諾國梢際公寓等，廣贊州中信廣場配泊套公寓、東湖賽御苑、二沙島壁金亞花園、嶺假南會、棕櫚園黑、聚龍明珠、混富城花苑，珠飯江新城新大廈逃、遠洋明珠等設，這類型公寓撫屬于長砍住型，具備高魯素質的酒店式紹服務，住戶大鳴多是外國領事酸館工作人員、蹲外資機構的高相級管理人員及惠其家屬。暮２問.亡浪商務公寓（或梨商住兩用氏、量SOH歪O焦）蘭主要有北松京弓SOH河O獨現代城等，深貿圳國際文化大袖廈、中電信息聾大廈、創展中泰心等，廣州新箏達城、都市華截庭、天文苑、孤遠洋賓館公寓予等，這類型公卻寓由于位于或鼻臨近主要商務坡區，大部分被山當成寫字樓使謎用，租戶多為槽一些新興行業筒如ＩＴ、廣告著、展覽、貿易宣等行業的小公必司，也有部分量被白領階層租刷用長期居住。繭此類物業的投塌資回報率較高秩，特別是政府匠實敏施疏“眉住宅禁袋商為”費的政策后，商塔住公寓發展尤浮其迅猛瓣。尤其作為眨生活工作室的爆綜合功能符合唐新經濟時代產任品功能多元化壯、模糊化的趨地勢，是今后商畝務公寓發展的鄰方向之一。紅３縣.混琴居住式公寓蠻主要分布在交眨通便利、社區席成熟的區域，衛如深圳都咬會疏10砌0取、麗陽天下、閘小小家等，如親廣州新港城、嚼明軒等。巨居住式公寓作唐為住宅的過渡究用房，對置業鷹能力相對較弱垃的年輕人有較割大的吸引力。坡同時由于市場繁需求較旺，也悠吸引了投資客父的關注。增4珍．各類物業綜肉合比較表表（1）愧比較項目蕉國際公寓條（酒店服務式篩）剛寫字樓領商務公寓龜（士SOH垮O骨）味產權酒店最功能監居住為主炎兼部分商務群商務鑰商務為主枕兼部分居住挨居住擺資金風險尋銷售期一般薯需較強實力英空置率風險菠銷售期短剖承受經營風險藍有成熟經營公上司順區域要求卵具獨有狼“黑國勁際強”滑氣質的商務圈半成熟商業圈稠或商務圈內破成熟商業圈、龜商務圈內偉或其延伸部分傷成熟商業圈、完商務圈內宏或其延伸部分夜租售形式帶出售為主導租賃為主倉出售為輔戲出售為主翼出租為輔扶租賃為主示可按產權式推媽售濃成本費用逗建造成本適中烈建造成本高匠建造成本低逃建造成本最高禿彈性需求谷功能彈性尚可朵，可芳居住、可辦公良，較可自用、可投消資背可自由分隔出檢租悶功能彈性大、盒投局資性好，亦商勢亦住王客房赤運營費用情管理費低錄管理費高耕管理費適中切管理費較高捧消費者漂來源拼對所在區域認時同燙的投資客、自墨住人士等艦區域內中大型盆企業僅周邊中小型穩余定發展的服務助型、創業型企閱業，邪外地辦事機構釀等勢外地辦事機構務，中小投資機翁構，開拓市場監的外地企業榆形象感及雙標識性救弱，較難形成脈區雪域標志形象黃很強，成商務蜂區集聚，以吸款引知名度高的盼公司入住，形繳象感好孕較強，有一定表積聚效應，銷藏售時能聚集人宅氣枯形象好，但標驕識性不強，主藝打商務住客載資金要求門適中領很強綱較強癥強落（衛3蜜）國際公寓調刺查啄目前，在國內古各大城市及沿籮海開放城市，封國際公寓紛紛裁因運而生。揪經調查，國內葡目前冠保以著“話國際公掌寓輕”富及其分布如下芽表（事實上，膀北京、上海、跑廣州、深圳諸始多的高檔涉外莫公寓并沒有冠黨以慈“前國際公銹寓凡”孩通名）。表（2）銜城市域媽茫橡區國際公寓名稱釣北京市養陽泉光結10承0糾國際公寓、世飼紀龍都國際公睜寓、元嘉國際燈公寓訪鋒尚國際公寓默、世貿國際公但寓、光彩國際醫公寓、藍堡國繳際公寓鼻豪柏國際公寓家、匯園國際公奏寓、海潤國際焦公寓、金菲國落際公寓犬萬豪國際公寓掀、京貿國際公昂寓、新新國際刃公寓、京達國則際公寓臥銀海國際公寓劫、金地國際公義寓、華辰國際側公寓、金橋國秘際公寓輝麗景國際公寓森、世紀金源大困酒店國際公寓淡、雍景臺國際罵公寓遇棕櫚泉國際公瞧寓、東直門國營際公寓、福景放苑國際公寓養華世隆國際公盈寓、百吉名門解國際公寓、華碌亭國際公寓哄內天津市對泉隆國際公寓慣、泰達國際公禍寓、中乒國際范公寓千陽容光勿10送0宋國際公寓、新殊業麗灣國際公群寓、佳怡國際墓公寓難環渤海國際公鬼寓渠朝上海市傷虹口國際公寓茄、湯臣高爾夫泥國際公寓醫僅大連市闖國際公寓、亞虹太國際金融中糠心國際公寓另量廈門市掌遠華國際公寓效、經典大第國港際公寓、斃岡重慶市竿云鼎國際公寓撫拆成都市梯成都國際公寓徒蓄南京市漠劍橋國際公寓幫物廣州市船新大廈國際公標寓、星河灣國像際公寓忽新珠江大酒店過國際公寓、世麻貿國際公寓、駁許深圳市志匯展閣、名仕咱閣、波托菲諾擴國際公寓、財衛富廣場睜北方文化的地羨區采閣用糟“茫國際公央寓強”旬通名者多，沿唉海地區采用者茫少。扭如深圳地王商杏務公寓、匯展壞閣等，廣州新銀大廈、遠洋明夜珠大廈，天麒始驛、新達誠廣紡場等涉外酒店親式公寓，都未衡采舟用喪“隨國際公誘寓收”曠通名。吃（照4必）國際公寓戶運型調查倚目前，在國內遷各大城市的國宴際公寓由于客卵戶定位的不同們，戶型間的差曬異較大。殺一般而言，越擋是真正為外籍爹人士服務的國芝際公寓，其戶田型越接近外籍堵人士的生活需減求；而以本地娃客戶為目標客欲戶慣的滅“靜國際公平寓船”后，其戶型接近往本地客戶需求蘭。表（3）羅城市鷹國際公寓名稱擱頂栽狀戶型（廁㎡兩）石備注瞎單間一衛促一房一廳矩一衛胡二房二廳全一衛控三房二廳宏一衛糕深圳市扛明華國際會議弊中心怨54摩70彩120喬196森丹楓白露余39淘59六95炕嘉匯新城意40其厭例姨諒躬帝默名仕閣虜40檔50-60訂恐90-123致190粗（僑5到）國際公寓配汗套調查梁國際公寓的配木套往往按酒店潔標準配置。有適的國際公寓干描脆用星級酒店鋼的標準，標篇為拖“親四星級國際公勵寓跑”稀、雁“麗五星級國際公劃寓狗”濃等。事實上，顛國內的國際公秩寓相當于沿海蘇城市佩的皮“奔酒店式公照寓臭”賽，只是稱呼不備同而已。蜘由著名設計偉公司帝度身定造。緞聘請扁國外優秀室內持設計崇公司蜂、園林景觀公棒司紋擔綱室內設計禾和園林設計。最酒店式外觀及餡公共空間。框酒店式設備。遼進口原裝電梯親，中央空調等雪。沈超大規模的豪盡華會所。敬會所中各種配斗套設施一應俱羨全聰。如季按五星級標準逢設計建造的酒割店式康樂中心觸及露天網球場縮等。過建筑用料及配作套全部采用國殿際一流產品擔一應俱全的生奇活配套設施。平采用先進的酒攜店式物業管理垂。敵（報6辭）國際公寓服蘿務調查呈國際公寓以居診住為主。在國外際公寓中生活貨的人士，多為赴單身，或家庭倍臨時居住，因臉此除在環境上勝，要求有酒店槽的配套外，在余生活服務上，到甚至比酒店更類周到、更溫馨你。腳國際公寓的住咳戶，相當于酒畢店的長包房住娃戶。對于酒店姜的長包房顧客推，一般酒店會搞給予一定的優號惠條件。聾私密安全，是錄家庭生活的一擠大要素，因此隔國際公寓大多妹采用澤國際酒店式全律封閉物業管理學、劉24鋤小時保安巡邏鳥等。經中央空調入戶立、全天候熱水撓供應、無微不該至的購家政服務拜，圖可以最大限度捷的減輕驗住戶燕的生活負擔，溫（華7爛）國際公寓客松戶調查租賃客戶麗外資機構外籍蘭人員。摸這些客戶群的創特點是：有較售高的生活補貼仰。在海外工作簡生活節奏快，添生活起居多有淹不便而無暇打列理。休閑時需費有一定的社交朵及活動場所和狠空間。尿B樂．年輕白領階擠層。燦這些客戶群的塑特點是：收入通高、積蓄少、榴崇尚自由、注色重生活品位，卷他們大多以事框業為重，多數子在工作的寫字凍樓附近租房住綢，過著牢的命“雪單身貴有族伐”訪的生活，喜歡矩跳槽和在城市券間移動，被稱泰為披“育飄一暴族爆”期。購房客戶投資客。綢隨著寫字樓市挽場復蘇，其周棗邊的公寓樓市家場也被看好，帽特別是一些小奇戶型單位，因器為總價低，相蝕對投資風險小坦，而具有良好粉的投資前景，瘡選準恰當機會賞入市，能取得芬較好的投資回踩報。游B恢．劍自用客戶。殊白領一族有很呢強的月供能力仍，一旦其希望下租賃住房的首忽期門檻較低，磨自然會得到其開青睞。肚（丟8拴）國際公寓定閘義務國際公寓的準貧確定義應為：裳國際化酒店式反居住公寓國際化：拴具有國際氣談質務——矮國際化城市（擱開放性大都市務）莫國際商務區域昆（大都優市粉CB照D屢）輛國際設計水平肅（建筑、裝修留、園林）臥國際形象環境賴（大堂、電梯卡廳、電梯、會釘所、園林等）國際品質設備須國外生活標準救（開放式廚房新）酒店式：碗酒店式標準（聚三星酒店以上序）酒店式外觀酒店式環境絲酒店式商務、如生活配套居住公寓：疑臨時家庭（配里套簡單裝修、血空調、一般家觀電、家私）呈單身住宅（配驕套簡單裝修、衫空調、一般家承電、家私）押配套會所（日嫁常休閑娛樂）震配套服務（生塔活起居無微不河至）保安設施國際公寓標準森國際公寓在該職類物業形成的強過程中，在市液場導向下形成汁其固有的標準慶，或是模式。淋（辨1箭）區位標準頓國際公寓必須炕坐落于牲國際化大都市獲CB產D尋及其周邊成熟溪區域。精由量于次CBA左的商貿人士為價國際公寓直接豪提供了大量的勞客戶來源，單這些公寓主要崖分布在寫字樓競附近的區域。款在北京、上海捐、廣州等地，杏國際公寓與高潔檔寫字樓的發服展幾乎同步。第國際公寓理想肥區位上，以商外務人士的上班懇過程來度量：叼步行卻在珍1績5殊分鐘以內；佛地鐵樹在劃2還站以內；鼻公交屬在悼3欠站以內；兼能夠順利坐出乒租車。旨（裂2庭）形象標準彈國際公寓在形筍象上一般走高碼端路線而吸引變市場眼球。形洋象定位盡量拔興高，價格走高設端路線。附為了符合震具滋有稍個性化特點的期現代國際公寓農，其田無論在建筑、差社區環境、戶摩型設計、材料鞋使用、物業管蛛理等方面處處遙體現倍著國際化的潮言流洗。如模外觀的通透、更硬朗、現代四；咽綠化率虜高掙的生態問環境般，枝體現因崇尚自殿然的國際潮流修等曲。決國際公寓在形如象上一般為：耍外立面具有酒覽店式風格，如艇北京旺座中心宜采用全玻璃幕婦墻的外觀；耗公共空間酒店幕化，如大堂地木面多采用花崗炭巖裝修，北京素瑞城中心的大稅堂挑高二層轟達肉6.涉9祥米、前近層300獄0臥㎡自然園林大到堂；弱聘請外國著名余設計公司或設器計大師做建筑肺設計、裝修設談計和園林設計匠，使項目建成鞭后會成為區域鞋內的標志性建賢筑。小慶（支3懲）配套標準推為了符合國際滋潮流，滿足國厭際人士審美及誕居住要求，國造際公寓在配套轎標準上向星記翻酒店看齊。劇在建筑及其配灶套設備上精益霞求精：喝大量采用新技培術。如北京瑞陜城中心的新風吼系闊統座(今每個房間均有眨歐洲原裝進口容的新風端口，崇使室內空氣凈銜度達一級標栽準田)春；旺座在國內答首家采用雙層裝呼吸幕墻系統曲等。皇選用名牌材料咽或設備。特別富是電梯、中央龍空調，大多采佩用原裝進口產旦品；飾衛浴及廚房設族施選用國際一壘流品牌，以及害享受性配置如缸按摩浴缸等；李保證通訊設備者的完善。如專向線高速上網，帽光纖入戶，結排構化綜合布線療；局域網服務歇；信息點及數賣據傳輸速度均燭達到國內先進紹水平；挖提供生活便利攀設備。如可接固收國際衛星電趁視；多個電話暢接口西；姨2乓4箭小時熱水系統扁；直飲水系統泄；移動通信直陸放站等；薦提供功能齊全曲的會所配套。明如北京瑞城中旬心三層的獨立過會所，面亡積狀180苦0港平方米，設施姜有室內恒溫泳葬池、水力按摩拉池、兒童戲水攔池、健身室、袍桑拿浴室、兒湖童游戲室、乒撫乓球室、多功造能集體活動室啊、閱讀中心等貝。昂提供一步到位撞的簡潔裝修。抵酒店式的標準嗓是客戶提著行爛李箱入住即可劈。大眾化的裝葬修，客戶的頑個性化、風格敗化由其裝飾解伯決。往（輝4際）服務標準瑞國際公寓以酒去店式物業管理伴來打動市場，蓋提供專業化的秩貼身管家，使穗居者享受周到盲的私家服務。沈干洗店、洗衣撇；忽24閘小時熱水；快24豪小時便利店；榮外賣送餐服務痕；國際電視頻冒道；配置錄像遵機；充足、位爬置合理的電源礦插座，考慮制暴式轉換；尺寸掩稍大的家私、涼電器；考慮太就太們的生活需覽要；房間清潔田執掃；床單換廊洗、洗簌用品墻更換（可由租倦客選擇并適當露收費）；電召鎮的士；代繳費弦；叫醒服務；當家政服務；代掏復印、打字、抄傳真；代定機逝票、車船票；敬代訂、送書報查；會所設施使躁用（可適當收竄費）；家電維達修等。陸同時發展類刻似閣“交皇朝尋會武”店之類的業灌主訊/牧住客俱樂部，詳為客戶的休閑紐、溝通創造條識件。襪（覽5肌）營銷標準最國際公寓在營塑銷上往往會一肥炮打響：精心躬設計、精心策摔劃、精心組織當的結果必然會群有回報。A.定位：題檔次盡量拔高場，并與商務建杰立聯系。公寓稻與寫字樓和酒瘋店的聯系提高閘了其價格的支滾撐泛。蟻秀肢如北京瑞城中返心：公寓擦與絞“肌國際貴族酒撈店塘”伙及續“制智能化寫字噸樓善”鳴共體笛；奉“桌第一世界名人垃宅圈邸氏”瓦，漸“享名人宅邸，貴判族生考活介”擦。同時，強調友同類身份聚集歪的溝通效應。B.價格：井走頂級路線，的價格最央高棍(宅且遠遠高于周虜邊暖)隙。價格本身即原是新聞追逐和肯產生知名度的看原因；營銷之春中加強與世界蛛上各地最高貴巨物業的比條較。抓如北京瑞城中制心均猜價箱US$275析0餐元照/更㎡，而周邊內質銷項目約旺在舊$130穩0程元維/嬌㎡左右；和喬鑰麗晶均川價女US$230成0咬元