長春市住房制度改革方案為全面推進(jìn)住房制度改革，加速住房建立，盡快改善人民群眾居住條件，實(shí)現(xiàn)黨和國家提出在本世紀(jì)末“居住條件明顯改善〞的戰(zhàn)略目標(biāo)，促進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展，依據(jù)國家和省有關(guān)住房制度改革的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本方案。一、房改的指導(dǎo)思想及目標(biāo)〔一〕指導(dǎo)思想住房制度改革的根本目的，是不斷改善居住條件，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的住房需求，從根本上解決社會(huì)的住房問題。住房制度改革方向，是推進(jìn)住房商品化，逐步把住房的生產(chǎn)、交換、消費(fèi)納入社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)軌道，實(shí)現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，開展房地產(chǎn)業(yè)，進(jìn)而帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開展。住房制度改革的根本原那么是堅(jiān)持國家、集體、個(gè)人三者共同負(fù)擔(dān)的原那么；堅(jiān)持租、售、建并舉的原那么；堅(jiān)持機(jī)制轉(zhuǎn)換的原那么。〔二〕目標(biāo)近期目標(biāo)－－在“八五〞期間，要以改變低租金、無償分配住房為根本點(diǎn)。公房租金計(jì)租標(biāo)準(zhǔn)要實(shí)現(xiàn)相當(dāng)于維修費(fèi)、管理費(fèi)、折舊費(fèi)三項(xiàng)因素計(jì)租的水平，逐步增加家庭消費(fèi)支出中住房消費(fèi)支出的比重；住房建立緊緊圍繞“解困〞進(jìn)展，每年要解決１０００戶住房困難戶的住房問題，使我市人均居住面積到達(dá)７平方米，住房成套率到達(dá)５０％以上，從而使全市住房緊張狀況有明顯改善。中期目標(biāo)－－到２０００年，公房租金計(jì)租標(biāo)準(zhǔn)要努力到達(dá)維修費(fèi)、管理費(fèi)、折舊費(fèi)、投資利息和房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素計(jì)租水平；全市人均居住面積到達(dá)８平方米，住房成套率到達(dá)８０％，戶均有一處〔套〕適用的住房，使居民消費(fèi)構(gòu)造中住房消費(fèi)支出根本趨于合理；開展房地產(chǎn)市場，建立住房資金的融資體系，加速住房機(jī)制的轉(zhuǎn)換，初步實(shí)現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。長期目標(biāo)－－利用較長的時(shí)間，使公房租金計(jì)租標(biāo)準(zhǔn)到達(dá)在前五項(xiàng)因素根底上再增加土地使用費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和利潤八項(xiàng)因素計(jì)租水平；住房成套率大大提高，每戶有一套舒適的住房；健全房地產(chǎn)市場，完善住房融資體系，完成住房商品機(jī)制的轉(zhuǎn)換，實(shí)現(xiàn)住房的商品化、社會(huì)化，從根本上解決社會(huì)住房問題。二、房改的根本內(nèi)容我市住房制度改革的根本內(nèi)容是：提租補(bǔ)貼、住房買券、優(yōu)惠售房、合作建房、建立基金。〔一〕分步提租適當(dāng)補(bǔ)貼改革現(xiàn)行低租金制度，實(shí)行分步提租，適當(dāng)補(bǔ)貼，逐步實(shí)現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。１．提租的范圍和標(biāo)準(zhǔn)我市直管和自管公房租金，自本方案實(shí)施之日起，一律按使用面積及其使用功能實(shí)行分等計(jì)租：一等為成套住房〔有獨(dú)用廚房、廁所、上下水〕，月房租每平方米使用面積提高到０．４０元；二等為一般非成套住房〔比照成規(guī)套住房缺其中一項(xiàng)或多項(xiàng)的住房〕，月房租每平方米使用面積提高到０．３５元；三等為簡易住房〔構(gòu)造簡易、土坯、土墻、磚土等材料建造的住房〕，月房租每平方米使用面積提高到０．３０元。在些根底上，根據(jù)其樓層、居室朝向、地段環(huán)境、室內(nèi)設(shè)備四項(xiàng)因素按根本租金加減法計(jì)租。２．住房補(bǔ)貼對(duì)象和標(biāo)準(zhǔn)各機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位的職工，以及離退休職工，由所在單位按住房補(bǔ)貼計(jì)算基數(shù)２．５％的比例一次核定，按月補(bǔ)貼。發(fā)放補(bǔ)貼后，職工原來享受的各種住房減租待遇和住房補(bǔ)貼等一律取消。３．住房補(bǔ)貼資金的來源住房補(bǔ)貼資金，企業(yè)在住房折舊費(fèi)和管理費(fèi)中列支；全額預(yù)算行政、事業(yè)單位從原有住房資金中解決，缺乏局部經(jīng)財(cái)政部門核定列入預(yù)算；差額預(yù)算事業(yè)單位，按差額比例分別比照全額預(yù)算單位和企業(yè)開支渠道列支；自收自支事業(yè)單位，比照企業(yè)開支渠道列支。４．住房租金的使用各產(chǎn)權(quán)單位回收的租金專項(xiàng)用于住房維修。新房較多的單位，用于房屋維修后仍有結(jié)余的，可用于住房建立。各單位的房租要單獨(dú)建帳，按月收繳，不得放棄管理和挪作他用。５．新增租金的免、補(bǔ)對(duì)建國前參加革命工作的離退休職工及其配偶、烈士的配偶及其父母、特、一等革命傷殘軍人和無子女、無生活來源、無依無靠生活困難戶，提租后繳納新增租金困難者，在一定時(shí)期內(nèi)要給予適當(dāng)免、補(bǔ)照顧。６．超標(biāo)準(zhǔn)加收房租住房面積超過控制標(biāo)準(zhǔn)的，超過控制標(biāo)準(zhǔn)局部加倍收取租金。７．有條件的單位，經(jīng)過市房改辦批準(zhǔn)，可以實(shí)行單位封閉式的大提大補(bǔ)，適當(dāng)加大房租改革的力度。〔二〕租住公有住房購置住房建立債券１．對(duì)象和范圍自本方案實(shí)施之日起，凡租住公有住房〔包括新、舊直管和自管公房〕的承租人，均按住房建筑面積購置長春市住房建立債券，并按規(guī)定繳納房租。個(gè)人以優(yōu)惠價(jià)格買房，參加合作建房和屬于生活特困戶的，經(jīng)市房改辦審批，可以免購住房建立債券。２．認(rèn)購住房建立債券的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)購債券標(biāo)準(zhǔn)，由市房改辦每年公布一次。１９９３年新配新建住房，按住房建筑面積每平方米５０元認(rèn)購；新配舊有住房，按住房建筑面積每平方米３０元認(rèn)購；已租住的公有住房，按住房建筑面積每平方米５元認(rèn)購。３．住房建立債券的利息與歸還住房建立債券從購置之日起，滿五年后兌付本息，年利率按３．６％計(jì)算。４．住房建立債券的出售管理住房建立債券由住房建立單位或承辦出租住房單位組織購置。新建住房購置債券需經(jīng)市房改辦審查、批準(zhǔn)認(rèn)購債券數(shù)額，并由市住房資金管理中心〔以下簡稱“中心〞〕與住房建立單位簽定債券代售合同。否那么，市有關(guān)建房審批部門不予辦理建房手續(xù)。已經(jīng)租用住房的承租人購置債券，由承辦出租住房單位或住房產(chǎn)權(quán)單位核定應(yīng)購債券總額，經(jīng)市房改辦批準(zhǔn)后，由單位組織統(tǒng)一購置。拒不認(rèn)購債券的，從職工所在單位開戶行存款帳戶中直接劃轉(zhuǎn)，再由單位從本人工資中扣繳。５．住房建立債券資金的使用住房建立債券資金作為住房建立周轉(zhuǎn)專項(xiàng)資金。購置債券的單位，可在其購置債券額度內(nèi)以低息貸款形式有償使用債券資金。職工購置現(xiàn)住房時(shí)，住房建立債券可抵付購房款。〔三〕優(yōu)惠出售公有住房自本方案實(shí)施之日起，各單位分配的新房和調(diào)串分配的舊房，要先售后租，對(duì)買房者給予優(yōu)惠。１．范圍和對(duì)象凡持有我市城市戶口的職工，每戶可購置一套不超過控制標(biāo)準(zhǔn)的公有住房。以下公有住房不得出售：鑒定為危房或列入近期城市改造規(guī)劃的；主要街路兩側(cè)宜改造為鋪面房的；房屋產(chǎn)權(quán)不清或產(chǎn)權(quán)有爭議的；有歷史、文化保護(hù)價(jià)值的；獨(dú)立庭院式的；以及市人民政府認(rèn)為不宜出售的住房。２．優(yōu)惠價(jià)房的售價(jià)優(yōu)惠價(jià)房的出售基價(jià)分為優(yōu)惠價(jià)格基價(jià)和綜合價(jià)格基價(jià)。新建房優(yōu)惠價(jià)格基價(jià)和綜合價(jià)格基價(jià)由市人民政府根據(jù)住房建筑本錢造價(jià)和居民承受能力，本著鼓勵(lì)個(gè)人購房的原那么確定，一年公布一次。１９９３年新建磚混構(gòu)造的單元式套房優(yōu)惠價(jià)格基價(jià)每平方米建筑面積３００元，綜合價(jià)格基價(jià)每平方米建筑面積８６０元；舊房以成新折扣作基價(jià)；然后兩者都按地段環(huán)境、居室朝向、樓層、室內(nèi)設(shè)備四項(xiàng)因素，將基價(jià)增減后計(jì)價(jià)，但舊房最低價(jià)格不得低于每平方米１２０元。３．優(yōu)惠政策承租人購置現(xiàn)住公房，給予２０％的優(yōu)惠。職工購置現(xiàn)住公房按工齡長短給予以下優(yōu)惠：工齡滿４０年及其以上的給予１０％優(yōu)惠；工齡滿３０年不滿４０年的給予８％優(yōu)惠；工齡滿２０年不滿３０年的給予６％優(yōu)惠；工齡滿１０年不滿２０年的給予４％優(yōu)惠；工齡不滿１０年的給予２％優(yōu)惠。單位向職工個(gè)人出售新建的優(yōu)惠價(jià)房，享受合作建房減免有關(guān)稅費(fèi)的優(yōu)惠。購房者免繳一次性契稅、土地使用稅和房產(chǎn)稅。４．付款方法職工購房可以一次付清房款，也可分期付款。一次交清房款的，在售價(jià)的根底上優(yōu)惠２０％。分期付款的，首次交款不得少于３０％，在此根底上，每多交１０％，可優(yōu)惠２％。分期付款，還應(yīng)當(dāng)付利息。分期付款期限不得超過１０年。為方便職工購房，有關(guān)金融機(jī)構(gòu)要開辦住房儲(chǔ)蓄和購房貸款業(yè)務(wù)。貸款購房的職工，按存貸結(jié)合的方法，先存足購房金額的３０％，其余可向住房金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款。５．住房產(chǎn)權(quán)按綜合價(jià)格基價(jià)購置的住房，在付清房款后，個(gè)人擁有完全產(chǎn)權(quán)，即對(duì)其購置的住房擁有占有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán)。按優(yōu)惠價(jià)格基價(jià)購置的住房，在付清房款后，個(gè)人擁有局部產(chǎn)權(quán)，即擁有占有權(quán)、使用權(quán)、有限處分權(quán)和局部收益權(quán)，可以繼承，不能贈(zèng)與，允許出售或出租，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購置權(quán)和租用權(quán)。售房收入在扣除雙方原投資后的增值局部，按售房單位和購房人原投資所得的產(chǎn)權(quán)比例分配。６．售房資金的管理和使用優(yōu)惠售房資金必須存入市建立銀行房地產(chǎn)信貸部，除了用于歸還住房建立貸款，市政府提留一局部統(tǒng)籌金、售房單位提取房價(jià)１０％用于住房共用部位和共用設(shè)備的維修費(fèi)用外，只能用于新建、改建、擴(kuò)建住房和發(fā)放住房補(bǔ)貼。售房資金進(jìn)入各單位住房基金帳戶，所有權(quán)不變。７．公房出售管理出售公房納入房地產(chǎn)市場統(tǒng)一管理，各種買賣交易均應(yīng)按規(guī)定辦理手續(xù)。優(yōu)惠價(jià)房的出售基價(jià)，每年第一季度，由市房改辦、市房地產(chǎn)管理局、市國有資產(chǎn)局、市物價(jià)局聯(lián)合公布。公房出售堅(jiān)持先評(píng)估后出售的原那么和報(bào)批制度，單位自管產(chǎn)和直管產(chǎn)的出售必須經(jīng)市房改辦審批，由市房地立管理部門具有評(píng)估資格的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)展評(píng)估、測定，不得自行確定出售基價(jià)。公房售后管理原那么上實(shí)行自有、自住、自管、自修，也可委托房產(chǎn)管理部門代管代正。住房的供水系統(tǒng)和住房暖氣費(fèi)用，在政府沒有新的規(guī)定之前，仍由原渠道解決。８．鼓勵(lì)私營業(yè)主、個(gè)體工商戶和家庭收入較高及其他有承受能力的居民，按市場價(jià)格購置住房，其房屋產(chǎn)權(quán)為個(gè)人所有。〔四〕圍繞“解困〞、“解危〞，開展合作建房合作建房是系指單位、個(gè)人共同籌集資金，由政府扶持建立個(gè)人自住住房的一種建房形式。包括：住房合作社建房和集資建房。１．合作建房對(duì)象凡在我市有城市常住戶口的中低收入者、住房困難戶、危房改造戶，由本人提出申請(qǐng)，經(jīng)其所有單位同意，均可參加合作建房。２．合作建房的原那么合作建房堅(jiān)持“個(gè)人出資、單位補(bǔ)貼、政府扶持〞的原那么，個(gè)人原那么上負(fù)擔(dān)新建住房本身建筑造價(jià)；住房綜合造價(jià)與住房本身建筑造價(jià)和政府減免有關(guān)稅費(fèi)和差額，由職工所在單位負(fù)擔(dān)；政府對(duì)個(gè)人出資局部免收有關(guān)稅費(fèi)。３．合作建房的優(yōu)惠政策合用建房按個(gè)人合資占住房本身建筑造價(jià)加征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)的比例，實(shí)行同比例免交以下稅費(fèi)：營業(yè)稅，耕地占用稅，國有土地有償使用費(fèi)，城市根底設(shè)施配套費(fèi)，使用實(shí)心粘土磚附加費(fèi)，人防工程費(fèi)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)，教育附加費(fèi)，水、電、排污增容費(fèi)，解困房源費(fèi)等；個(gè)人出資局部，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，適用“零〞稅率。合作建房的，免交插建費(fèi)和拆遷費(fèi)。政府有關(guān)部門要對(duì)合作建房的方案、用地、規(guī)劃、材料、資金、管理等方面提供方便條件，簡化各種審批手續(xù)，優(yōu)先予以安排。合作建房要和解決職工住房困難結(jié)合起來，嚴(yán)格執(zhí)行既定的“解困〞政策，保證“解困〞工作的順利進(jìn)展。４．合作建房的組織和管理市房地產(chǎn)管理局是我市合作建房的行政主管部門，負(fù)責(zé)我市住房合作社組建的資質(zhì)審批；負(fù)責(zé)全市合作建房規(guī)模、工程、資金的審查和合作建房的開展等工作。合作建房由職工所在單位負(fù)責(zé)組織。有條件的單位和市屬各行政區(qū)域內(nèi)的職工或居民可以組建住房合作社，合作社是公益性的社會(huì)效勞機(jī)構(gòu)，具有法人資格。住房合作社負(fù)責(zé)合作建房的方案申報(bào)、資金籌集、財(cái)務(wù)管理、住房建立、住房分配、維修管理等項(xiàng)工作。〔五〕建立穩(wěn)定的住房基金住房基金是指城市、單位、個(gè)人專項(xiàng)用于住房生產(chǎn)、建立、經(jīng)營和消費(fèi)的資金，它的建立要立足原有資金轉(zhuǎn)化，在同級(jí)財(cái)政部門參與下分別核定、理順，納入城市、單位、個(gè)人三級(jí)基金。１．城市住房基金的來源財(cái)政原來用于住房建立、維修和住房補(bǔ)貼的資金；按規(guī)定征自住房的房產(chǎn)稅及預(yù)算調(diào)節(jié)基金和能源交通重點(diǎn)建立基金收入；出售直管公房回收的資金；發(fā)行住房建立債券籌集的資金；提租后由市統(tǒng)籌房租收入１０％和自管公房出售收入５％的資金；房改資金在運(yùn)營使用中增殖后分配形成的資金；其它收入資金。２．單位住房基金的來源單位原來用于住房建立、住房維修、房租補(bǔ)貼的資金；從自有資金中別離出來用于住房建立的資金；出售自管公房回收的資金；單位自管住房的房租收入；上級(jí)撥款資金；從預(yù)算外收入中按一定比例提取的資金；其它收入資金。３．推行公積金制度，建立起職工個(gè)人住房基金公積金是一種義務(wù)性的長期儲(chǔ)蓄，公積金制度是通過強(qiáng)制儲(chǔ)蓄方式建立的社會(huì)住房保障制度。通過長期儲(chǔ)蓄積累，提高職工家庭解決自住住房的能力，擴(kuò)大住房建立資金的投資渠道。〔１〕凡在我市工作，具有我市常住戶口的黨政機(jī)關(guān)、群眾團(tuán)體、企事業(yè)單位的在職固定職工、合同制職工，均實(shí)行公積金制度。離退休職工、臨時(shí)工和三資企業(yè)中的外籍職工，不實(shí)行住房公積金制度。〔２〕公積金由職工和職工所在單位共同存儲(chǔ)。職工按公積金交繳計(jì)算基數(shù)５％逐月存儲(chǔ)；單位也按公積金交繳計(jì)算基數(shù)５％逐月給職工存儲(chǔ)，兩者均為個(gè)人所有。今后隨著經(jīng)濟(jì)的開展，由市房改辦定期公布公積金交繳率。〔３〕公積金存儲(chǔ)由職工所在單位承辦，單位為職工設(shè)存儲(chǔ)戶頭，并按照活期存款利率計(jì)息。〔４〕公積金個(gè)人承擔(dān)局部，由個(gè)人支付；由企業(yè)承擔(dān)局部，從企業(yè)別離劃轉(zhuǎn)的單位住房資金中解決，缺乏局部經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門核定，可在本錢中列支；公積金由行政事業(yè)單位繳交的局部，原那么上從自有資金和劃轉(zhuǎn)的住房資金中解決，缺乏局部經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門核定，列入預(yù)算。〔５〕公積金定向用于職工家庭購置、建造、大修、翻建自住住房。職工可使用本戶成員及直系親屬積累的公積金。〔６〕職工離退休、調(diào)離我市或出國定居時(shí)，其結(jié)余的公積金本息全部由職工提取；職工在市內(nèi)調(diào)轉(zhuǎn)時(shí)，公積金隨工資關(guān)系劃轉(zhuǎn)；職工在職期間去世，公積金本息由其合法繼承人提取。〔７〕各單位住房建立原那么上可有償使用本單位職工結(jié)余的公積金。４．住房資金的使用范圍住房資金必須專項(xiàng)用于住房制度改革的提租補(bǔ)貼和住房建立、維修與管理，專款專用，不得挪作他用。具體使用工程是：用于發(fā)放房租補(bǔ)貼；用于繳納或支付公積金本息；用于住房的維修和管理；解決住房困難戶、危舊房改造等其他住房問題；用于發(fā)放住房專項(xiàng)貸款；用于新建、改建和購置住房；用于住房建立債券本息歸還；用于房改的其他支出等。５．住房資金的管理“中心〞對(duì)我市預(yù)改范圍內(nèi)的各類住房資金進(jìn)展管理、統(tǒng)一營運(yùn)，保證政策性住房資金用于住房建立。“中心〞要會(huì)同財(cái)政部門進(jìn)展住房資金的核定和劃轉(zhuǎn)，并對(duì)各單位的住房資金進(jìn)展監(jiān)視管理。城市住房基金和單位住房基金要同其他專項(xiàng)基金