****總體營(yíng)銷報(bào)告謹(jǐn)呈：南京**地產(chǎn)撰寫：南京**置業(yè)顧問(wèn)有限公司時(shí)間：二00六年六月第一部分市場(chǎng)篇1.目所處地區(qū)市場(chǎng)概述1.1大廠組團(tuán)概況南京市沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)(原名大廠區(qū))，位于長(zhǎng)江北岸，北接六合，南臨浦口，全區(qū)下轄山潘、西廠門、卸甲甸三個(gè)街道辦事處及葛塘、長(zhǎng)蘆兩鎮(zhèn)，規(guī)劃用地面積為82.98平方公里。2003年總?cè)丝?8．5萬(wàn)人（沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)人口約6.5萬(wàn)人、企業(yè)人口約12萬(wàn)），外區(qū)內(nèi)流動(dòng)人口約4.5萬(wàn)，整個(gè)沿江開發(fā)區(qū)總?cè)丝诤嫌?jì)23萬(wàn)，GDP為26億元人民幣。組團(tuán)內(nèi)主要以化學(xué)工業(yè)、能源工業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，如：揚(yáng)子石化、南京鋼鐵集團(tuán)、華能電廠、南京熱電廠、南化集團(tuán)等。沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)交通方便，南京長(zhǎng)江二橋和江北大道直接將它與南京主城區(qū)有機(jī)的連接起來(lái)。1.2區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求大廠組團(tuán)歷年市場(chǎng)總供應(yīng)量沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)城區(qū)面積非常有限，剩余的土地在2003年已經(jīng)全部推向市場(chǎng)，合計(jì)約1500畝土地。自2002年以來(lái)，供應(yīng)量逐年遞增，2005年達(dá)到了年供應(yīng)量的最高峰。從土地供給來(lái)看，在近幾年內(nèi)市場(chǎng)上總供給量約250萬(wàn)平方米（包括本項(xiàng)目）。市場(chǎng)需求量大廠組團(tuán)內(nèi)有相當(dāng)一部分急需改善人居環(huán)境的客群，除了水榭花苑,大廠組團(tuán)內(nèi)近年沒(méi)有出現(xiàn)高性價(jià)比的大盤，不少潛在客戶選擇了離處于大廠和南京之間的大橋板塊置業(yè)，天華百潤(rùn)、明發(fā)濱江新城成了他們的首選，造成大批量客戶的流失，2002年、2003年推出房源基本銷售完畢，2004年的商品住宅消化量約為16萬(wàn)平米。市場(chǎng)供需比全年的供銷比為1.27：1，其中江南八區(qū)的供銷比在1.1：1之間。從總體看，供應(yīng)略大于需求，“買方市場(chǎng)”格局正在逐步成型，市場(chǎng)逐步趨于成熟和理性。2005年1-5月份南京全市供需比為1.88：1，大廠2005年供應(yīng)量為30萬(wàn)平方米,而需求量估計(jì)在10萬(wàn)平方米左右,供需比為3:1，供大于求的矛盾將進(jìn)一步加劇，主要原因是受國(guó)家宏觀調(diào)控影響，潛在客戶普遍存在觀望心理。結(jié)論：市場(chǎng)供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求。1.3江北市場(chǎng)進(jìn)入淡季按照房地產(chǎn)市場(chǎng)的年度運(yùn)作周期，進(jìn)入7月份，市場(chǎng)將整體進(jìn)入淡季，再加上南京漸濃的“持幣觀望”氣氛和政府各項(xiàng)政策的出臺(tái)，使得江北房地產(chǎn)尤其是六合區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體消化速度放慢。1.4市場(chǎng)消化速度的片區(qū)不平衡性加劇抬房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)它入相對(duì)平穩(wěn)發(fā)虜展的今天，購(gòu)譯房者日趨理性阿，江北市場(chǎng)各濫片區(qū)銷售不平乞衡性的現(xiàn)象也林就越發(fā)明顯。諸橋北板塊一直嶼是江北片區(qū)最奴有優(yōu)勢(shì)的板塊化，雖然在房地綿產(chǎn)銷售的淡季武，許多樓盤的室銷售依然火右爆雁,于梨如蘇寧輩·糖天華百潤(rùn)、明敲發(fā)濱江新城、唇大華錦繡華城護(hù)等代表樓盤日吹成交量依然引抹領(lǐng)江北樓盤；須浦珠路沿線板旱塊罵(拘主要為快樂(lè)之薯城、恒輝翡翠膝城、萬(wàn)江共和帽新源城漂)仇卻是實(shí)實(shí)在在自進(jìn)入淡季；六劍合區(qū)的市場(chǎng)消跳化速度略有回波落。蟲圖績(jī):賊江北各板容塊鳴200裹5緞年每日平均成甲交套數(shù)分析北數(shù)據(jù)來(lái)罪源監(jiān):譯網(wǎng)上房地產(chǎn)戚1.墾5研區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤蜻分析灰項(xiàng)目在大廠組躬團(tuán)內(nèi)面臨的直泉接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手只儀有兩個(gè)：盤龍袋山莊和阿爾卡照迪亞。濾南京鼎業(yè)投資恩集團(tuán)峽，是一家中等齡公司，還沒(méi)有霉開發(fā)過(guò)大型房亡地產(chǎn)項(xiàng)目，其賊土地面村積團(tuán)32寬1番畝，在土地成摸本上競(jìng)爭(zhēng)力較騎強(qiáng)。撕榮盛發(fā)展公司晚，前期建設(shè)水峰榭花園項(xiàng)目，伶現(xiàn)在是阿爾卡獲迪亞項(xiàng)目，在參區(qū)域市場(chǎng)中形戲成良好的品牌要形象，該公司暖在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)的淋項(xiàng)目景觀較好厲，銷售情況較李好，但是項(xiàng)目挑所在地污染嚴(yán)面重。目前阿爾企卡迪亞在售的植二期，均皆價(jià)共250涼0椒元，價(jià)格較高熊。覺其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手首競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)小欄的多，如：開土寧鉆石星城、惱盤錦花園、鑫且庭雅苑生。艦而在江北除大破廠以外的區(qū)域李內(nèi)，天潤(rùn)城、模明錢發(fā)耕.押濱江新城、大逐華錦繡華城這川樣的大盤也是羞本項(xiàng)目強(qiáng)有力灶的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。倒圖規(guī):陵大廠購(gòu)房者主故要置業(yè)情況分售析亭天潤(rùn)城的價(jià)香格猴(牽均筍價(jià)皆250壓0技元寇/缺平方居米銀)育和品牌優(yōu)勢(shì)使猶得該樓盤江北輛房地產(chǎn)市場(chǎng)一達(dá)路領(lǐng)跑，一期逮總州共另103雅4歪套僅用了一個(gè)煮月時(shí)間就銷售猶一空，二帳期簽100癥6燥套簽導(dǎo)約沃80攜0綱多套，目前正屈在認(rèn)購(gòu)的三期咽也已經(jīng)認(rèn)購(gòu)報(bào)了蜓50次0胸多套，告大廠去天潤(rùn)城乞購(gòu)房的客戶占圾到其總業(yè)主立的瞇14搖%瞎左右煤，錫購(gòu)買力特約例3橋.炎5擱萬(wàn)平方米卵，大廠很多購(gòu)遭房者流失到了悼天潤(rùn)城。辜明姓發(fā)誕.井濱江新城一施期刊3軋0半萬(wàn)平方米，均虛價(jià)干290堤0饞元總/螞平方米，配套香齊全，俗大廠客戶占到脾總客戶手的紡20吳%只左右掉，羞購(gòu)買力約爆6醒萬(wàn)平方米受，脅天潤(rùn)城和明糾發(fā)釀.膝濱江新城成為秋本項(xiàng)目最大的含分流客戶的競(jìng)飼爭(zhēng)對(duì)手。逐針對(duì)這一問(wèn)題施，本項(xiàng)目截流扔客戶的方法有告：惰擴(kuò)大在大廠區(qū)坊域的宣傳力度遙積極聯(lián)系各大紡企業(yè)，出臺(tái)團(tuán)叉購(gòu)優(yōu)惠政策艱完善小區(qū)內(nèi)配循套，例如：超額市、休閑、餐誰(shuí)飲等，改善區(qū)僚域內(nèi)交通情況敬，例如開通小做區(qū)到各廠區(qū)的姑巴士信突出本項(xiàng)目地?fù)评韮?yōu)勢(shì)（環(huán)境糠優(yōu)勢(shì)：空氣好亡；交通發(fā)展優(yōu)范勢(shì)：公交站、毅**賞路直達(dá)永利）伴突出本項(xiàng)目?jī)r(jià)香格優(yōu)勢(shì)化突出本項(xiàng)目產(chǎn)傲品優(yōu)勢(shì)楚突出本項(xiàng)目環(huán)拉境優(yōu)勢(shì)疲小結(jié)：本項(xiàng)目全在板塊內(nèi)面臨顯的直接競(jìng)爭(zhēng)壓宰力較大，間接哨競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多擠，所以必須在輩產(chǎn)品的品質(zhì)上多提高產(chǎn)品的競(jìng)尊爭(zhēng)力，減少客慎戶向區(qū)外流失攻，同時(shí)在區(qū)域熱內(nèi)確立競(jìng)爭(zhēng)地橡位。期1.殼6勻、產(chǎn)品替代分盲析蓄陳以前大廠組團(tuán)軍住宅的替代產(chǎn)鞠品主要為市區(qū)匹住宅如：五臺(tái)最花園、達(dá)美家愉園、恒基公寓云等高檔住宅，絞客戶主要為揚(yáng)此子石化等大企胃業(yè)的中犬高層管理人員繁。目前大廠組磨團(tuán)住宅的替代夫產(chǎn)品主要為浦墨口的住宅如：務(wù)明發(fā)濱江新城井、天潤(rùn)城等。信浦口的這些住徹宅無(wú)論是規(guī)模趨、環(huán)境、產(chǎn)品印、價(jià)格上和本榮項(xiàng)目都有一定蘆的競(jìng)爭(zhēng)力，但他在沿江大道開縣通前這些樓盤寫和大廠的距離幫還是較遠(yuǎn)。肚2薦、眾****肯項(xiàng)目基本情況隔分析精2.徑1卸項(xiàng)目介紹地理區(qū)位紐****緊項(xiàng)目由南京慘**宴房地產(chǎn)開發(fā)有嘉限公司開發(fā)建蠟設(shè)，項(xiàng)目位于乘南京市大廠區(qū)衣**竿路，地塊南側(cè)資即為畜**壟水庫(kù)，水庫(kù)面揭積娘20泰0奪畝。吉**執(zhí)水庫(kù)屬純天然銜湖水，基本沒(méi)揭有受到嚴(yán)重污叮染。項(xiàng)目概況宵本項(xiàng)目用地性零質(zhì)為商業(yè)與住躬宅用地。地塊森占地面望積犧1恨3男萬(wàn)平方米，規(guī)粗劃總建筑面袍積敗2朗1說(shuō)萬(wàn)平方米。其疾中住宅部分總伶建筑面動(dòng)積條1愈6赴萬(wàn)平方米，商飛業(yè)部分建筑面禍積但5障萬(wàn)平方米仍。其中一期包部括豎9糞棟多層住宅，捉及沿蘋**模路與規(guī)劃道路顆分布的沿街商兩業(yè)約嶼1500毛0議平方米扯。抄2.簽2器項(xiàng)目周邊環(huán)境授分析會(huì)本項(xiàng)目屬于大虎廠區(qū)域內(nèi)環(huán)境島較好的一個(gè)片茫區(qū)，首先是自魔然環(huán)境上，地各塊南側(cè)即為亭**陽(yáng)水庫(kù)，地塊的廁東側(cè)為南鋼宿煙舍區(qū)。術(shù)同時(shí)地塊位于眠大廠區(qū)的南北手向主干建道獻(xiàn)——麻**投路上，沿切**史路可直接到達(dá)色大廠的新街亂口睬—貼—牲十村區(qū)域。同嘗時(shí)周邊的交通霉線路比較充足訪，如開往南京垃市區(qū)的鼓揚(yáng)槐線、中六線等均，其他線路則解有鹽葛線等。客戶分析客戶分類惹大廠組團(tuán)各企艙業(yè)員工陪（包括新增員勇工和改善居住反條件的員工）袖偵扣目前住房性質(zhì)示狀況分析：匆揚(yáng)子石化、南密京鋼鐵集團(tuán)等麗大型企業(yè)長(zhǎng)期比以來(lái)一直都是成采取福利分房赴，診有血62作%冒的職工住福利稿房和單位宿舍亡，這部分住房鉤在諷環(huán)境、面積、宅物業(yè)管理，環(huán)榴境駕景觀，生活配柏套等方面相對(duì)跳較差。因此，忽各大企業(yè)的老烤職工對(duì)現(xiàn)在居葉住的福利房的肥條件已經(jīng)產(chǎn)生狗不滿情緒，換摘房需求產(chǎn)生。執(zhí)200蹦4炊年是揚(yáng)子石化勤福利分房的最普后一年，分房肺對(duì)象寸為確199概6黎年以前進(jìn)廠職艇工。南鋼集團(tuán)母、華能電廠等非企業(yè)也相繼取遙消了福利分房誠(chéng)，取消分房以雪后進(jìn)廠的職工宇就只能到市場(chǎng)宰上購(gòu)買商品房登。冠圖盈:嗓員工收入結(jié)構(gòu)瀉分析分析：蛛從圖中可以看戴出大廠區(qū)三大高企業(yè)的職工年遷收入鑼主要總以遮3猴－滔5亭萬(wàn)元的年收入豈為主，購(gòu)買能犁力較強(qiáng)。探開發(fā)區(qū)、化工豬園的新增員工鹿沿江開發(fā)區(qū)、格南京化學(xué)工業(yè)戰(zhàn)園的入住企業(yè)落不斷增加秀，控200句5方年下半年起，誰(shuí)江南的化工企滅業(yè)陸續(xù)搬遷到竄化工園區(qū)。將支為本項(xiàng)目帶來(lái)丸一定的目標(biāo)客隆戶。事業(yè)單位員工滾事業(yè)單位員工屋主要是學(xué)校教昨師、醫(yī)護(hù)人員絲、公務(wù)員，這宏部分客群由于孝職業(yè)穩(wěn)定、收廁入高、福利好皮，因此購(gòu)買能仁力較強(qiáng)。私營(yíng)業(yè)主累滬江商貿(mào)城、旦長(zhǎng)城鎮(zhèn)的大型窮物流港建成后汗，將帶來(lái)一定送數(shù)量的潛在客臂戶。城市拆遷戶客戶分布包準(zhǔn)確的尋找我樣們的目標(biāo)消費(fèi)鄉(xiāng)者，作點(diǎn)對(duì)點(diǎn)年式互動(dòng)溝通。賠南京鋼鐵集團(tuán)趕、揚(yáng)子石化集句團(tuán)、南京熱電糕廠、華能熱電拳廠、南京化工傘集團(tuán)等矩開發(fā)區(qū)、化工遙園學(xué)校、醫(yī)院政府機(jī)構(gòu)耐居住環(huán)境較差倚的小區(qū)拆遷現(xiàn)場(chǎng)掌2.2.轉(zhuǎn)2暢寺大廠區(qū)域居民作住房情況分析戶型情況分析：仗大廠區(qū)居民的怪現(xiàn)有住房主要物以兩室一廳為設(shè)主，比例占兩到洗5服4贈(zèng)％，一室一廳佩的住房比例腰為武2見2民％，可見，戶戒型的過(guò)分單一壞、居住功能的乘不健全已經(jīng)嚴(yán)胖重地壓抑著當(dāng)堪地居民日益增牢長(zhǎng)的改善現(xiàn)有仆居住條件的心窩理愿望。女現(xiàn)住條件滿意以度睜大廠區(qū)居民對(duì)竭住房條件表現(xiàn)糟出較為牽強(qiáng)的貌態(tài)度，調(diào)研結(jié)專果顯示，對(duì)住膏房表示基本滿蘆意即對(duì)現(xiàn)住房哀屋基本認(rèn)可的蝕占慕4利6隊(duì)％；對(duì)住房條雹件不滿意的占毒到鎮(zhèn)4看8舊％，即由于居利住面積、戶型楚的不合理等種課種原因，當(dāng)?shù)貧炘诰尤巳褐蟹锌?企8輸％的居民需要涼改善住宅條件兄，那么我們的藍(lán)產(chǎn)品就要在規(guī)脆劃及產(chǎn)品品質(zhì)炒上去迎合此類宗人群的消費(fèi)置揉業(yè)需求。跡對(duì)現(xiàn)有住宅不專滿意的因素統(tǒng)葵計(jì)數(shù)據(jù)分析分析：跪不滿意因素分烏析是我們提高蟲產(chǎn)品品質(zhì)并最殺終成為賣點(diǎn)的削較為重要的因圾素。據(jù)調(diào)研分具析，大廠區(qū)居避民對(duì)住宅不滿它意的因素主要到集中在：置房屋面積小，孕占人群比例澡的弱2假9章％侵戶型不合理；瘡占人群比例墨的許2浩4枯％嫩整體環(huán)境差。值占人群比例朱的脂2奶1愈％玩這說(shuō)明大廠區(qū)罷居民需要一個(gè)膽面積適中，戶醒型合理，環(huán)境嫁較好，物業(yè)、廁社區(qū)檔次、安畜全性等均相配柿套的現(xiàn)代、健遇康、有檔次、群人性化的住宅產(chǎn)。觸計(jì)劃購(gòu)買面積凈情況薯總體而言，廠領(lǐng)區(qū)市場(chǎng)和整體鑒市場(chǎng)的趨勢(shì)變折化差異不大，登主要購(gòu)買戶型霸面積集中打在配8勻0蝦—司11筑0僅平米左右，導(dǎo)伸致這種趨勢(shì)的胞關(guān)鍵因素應(yīng)該葵是客戶對(duì)經(jīng)濟(jì)疼承受能力和實(shí)槐際功能效率的永考慮。妹80-11節(jié)0權(quán)平方米左右的損中戶型被廣泛韻地關(guān)注，選擇吉此類戶型的客英戶比例嗚在離85%-94泡%正之間，而選暑擇喪111-13攝0侍平方米左右的劣客戶數(shù)量比例龍下降程度很大抬，業(yè)到凍13旦1同平方米以上的摩較大戶型，市芽場(chǎng)客戶更是寥擺寥無(wú)幾。置業(yè)目的分析晶對(duì)于江北房地銅產(chǎn)市場(chǎng)而言，爹定位的明確性蓋是一個(gè)關(guān)鍵性誼的問(wèn)題。鑒于慰江北地理位置敲的特殊性，對(duì)練于江南的購(gòu)房待者，江北的樓結(jié)盤的賣點(diǎn)應(yīng)主符要集中于相對(duì)早于江南市場(chǎng)的袖價(jià)格優(yōu)勢(shì)與樓語(yǔ)盤的升值潛力碼；對(duì)于江北本罪地的購(gòu)房者，癥主要還是定位逮于改善居住條巴件的第一居所奔，樓盤的賣點(diǎn)耽應(yīng)集中于良好齡的戶型與生活液環(huán)境。糊圖進(jìn):礎(chǔ)大廠組團(tuán)客戶蠢置業(yè)目的分析分析：券結(jié)合調(diào)研數(shù)據(jù)聽，我們發(fā)現(xiàn)本壤項(xiàng)目的目標(biāo)客餐戶購(gòu)房的主要庸原因及目的基肥于以下幾點(diǎn)：己改善原住房面霜積和戶型，方俗便子女結(jié)婚或沾上學(xué)，想住在茅一個(gè)有著好的停物業(yè)管理和服數(shù)務(wù)的社區(qū)，所冊(cè)以不難看出，序當(dāng)?shù)鼐用裰饕钡闹脴I(yè)目的是圓改善居住條件恰或自用。萄2.3鍬佛價(jià)格定位冬從我們的市場(chǎng)殖調(diào)研數(shù)據(jù)顯示肆，大廠組團(tuán)內(nèi)謀在售項(xiàng)目均價(jià)莫在滅230止0喝元苗/m要2罷左右，根據(jù)項(xiàng)德目位置、品質(zhì)蘿、配套等因素善上下浮動(dòng)。身圖：六合區(qū)在希售樓盤銷售均卵價(jià)分析聽數(shù)據(jù)來(lái)源：南栽京網(wǎng)上房地產(chǎn)題福基由于項(xiàng)目播區(qū)位較好，鄰豪近南鋼、南化匆，離南京市區(qū)卻相對(duì)較近，因壤此價(jià)格較高。尾華歐由于銷售弊別墅和精裝修艷房，均價(jià)為病350桑6召元蔑/m崖2飲，在區(qū)內(nèi)最高燦，招但緊“祝精裝修、低總符價(jià)浮”丈仍為項(xiàng)目的一棄大賣點(diǎn)。溫盤龍山莊開盤瞧銷售均價(jià)獵為襲1900席元鴨/m向2杜元，低價(jià)路線裳，所以銷售較英好。湊阿爾卡迪亞項(xiàng)殃目位置較好，膜周邊生活配套尸齊全。招圖：劉計(jì)劃在兩年內(nèi)浙買房的潛在客衛(wèi)戶接受的心理頸價(jià)格某本案的此類目眨標(biāo)客戶對(duì)單價(jià)駱?biāo)降慕邮苣苄牧九c整體纖偏低，泥以眼200運(yùn)1孕－折230額0蘋元軍/囑平米為主，占貸總體想的忌34慚%毅。室230搏1取－慎260盲0挽元或/郵平米叨占眠2鏈9漏％；最高價(jià)賭位避260揉1辰－柿290五0句元遷/辨平米的客戶鵝占暢9紡%款；繪200穗0踢元稈/掉平米的客戶裂占籠2凡8搭％，也就是說(shuō)算客戶接?xùn)|受接200敲1速－先260咐0脅元饒/蠶平米之間價(jià)位妹的比例懶為炮6拔3團(tuán)％。枕根據(jù)對(duì)目前市垮場(chǎng)形式的分析撐，建議一期的授均怠價(jià)知205犬0毫元。目前大廠巾區(qū)域內(nèi)住宅上指市量勸為種25炒0湊萬(wàn)億m剝2暴（包括本項(xiàng)目市），但市場(chǎng)的織需求量攔為痰1雖8汪萬(wàn)扯m喉2抗，全部消化完齒需樸要宏1您0兆年的時(shí)間，區(qū)獅域內(nèi)房地產(chǎn)市郊場(chǎng)供大于求的位現(xiàn)象十分嚴(yán)重景。因此，將一廢期的住宅均價(jià)珍制定啦在在205味0鍋元弊/m挽2游，滾商業(yè)銷售均屑價(jià)備350預(yù)0寸元黨/m陡2錘，練該定價(jià)是在保慌證利潤(rùn)的前提瘡下、在對(duì)區(qū)域奪市場(chǎng)充分認(rèn)識(shí)慌的情況下以及爸對(duì)未來(lái)一年內(nèi)周房地產(chǎn)市場(chǎng)的萌預(yù)期的認(rèn)知后得做出的。但市灣場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，涉天潤(rùn)城三期開檔盤已將均價(jià)降冷低僵到自250量0淚元，并在南鋼廣設(shè)立銷售點(diǎn)。妥因此，建議開很盤前只公布價(jià)避格區(qū)間，在開槐盤前一周正式華確定價(jià)格方案潑、制訂價(jià)格表筍。開盤后先推老出柴10安0嘉套房源進(jìn)行價(jià)厲格試水，根據(jù)躺認(rèn)購(gòu)情況對(duì)價(jià)凳格進(jìn)行及時(shí)的張調(diào)整。銀2.裳4挎項(xiàng)目周邊交通禿規(guī)劃服根據(jù)南京市六越合區(qū)大廠組團(tuán)寇的城市規(guī)劃，牙**蜘路與寧六路是罵區(qū)域內(nèi)的交通不主干道，將形樂(lè)成大廠組團(tuán)內(nèi)屋交據(jù)通齡“朵四橫四拉縱跳”勁布局的重要組港成部分。狠同時(shí)緊鄰地塊舅南側(cè)將建設(shè)成癥為規(guī)劃道路，此同時(shí)將引進(jìn)公隔交線路由規(guī)劃妥道路經(jīng)過(guò)。江母北輕軌線將在諸大廠區(qū)域建設(shè)藏三個(gè)站饑點(diǎn)繞—鏟—鴿大廠西、大廠甚、大廠東，軌群道交通將是大蒸廠區(qū)域又一個(gè)巧利好。息2.杠5河項(xiàng)存目幟SWO執(zhí)T周分析優(yōu)勢(shì)（S）說(shuō)項(xiàng)目的總建筑懸面積較大，在誓項(xiàng)目宣傳推廣數(shù)方面比較易于憑展開濟(jì)一期的戶型配廟比及戶型設(shè)計(jì)角是比較合理的勻，與周邊幾個(gè)衣項(xiàng)目相比，本遮項(xiàng)目的戶型更類符合居民與市拾場(chǎng)的需求事保留原有地勢(shì)欺，并將其改造滲成為具有特色刑的坡地景觀，糟是項(xiàng)目產(chǎn)品最盼大的優(yōu)勢(shì)胸與部**波路垂直的規(guī)劃頓道路的建設(shè)，兔將同時(shí)引進(jìn)公踢交線路，對(duì)本睜項(xiàng)目的商業(yè)及誕住宅銷售都會(huì)窯起到很大的促胞進(jìn)作用劣勢(shì)（W）龍地塊內(nèi)部較大棄體量的商業(yè)是胸項(xiàng)目運(yùn)作的關(guān)宵鍵點(diǎn)，商業(yè)部告分關(guān)系到整個(gè)炊項(xiàng)目的利益點(diǎn)成地塊形狀不規(guī)宣則，在建筑與娃景觀設(shè)計(jì)中難搬以形成如中心喘景觀區(qū)這樣的羨概念炒作機(jī)會(huì)（O）寸周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目鬧如盤錦花園、仁鑫庭雅苑等項(xiàng)齒目在本項(xiàng)目入盯市左右的時(shí)間霧內(nèi)，去化量已噴比較大，對(duì)本失項(xiàng)目的威脅不州大青商業(yè)雖是項(xiàng)目蹤最大的關(guān)鍵，論但同時(shí)商業(yè)部踢分可以促進(jìn)項(xiàng)鑒目的銷售，打盒造綜合性商業(yè)打中心的提法，忠將更多的吸引筍本地的居民葛與大廠實(shí)驗(yàn)小阿學(xué)的聯(lián)盟，可稠以吸引到浦口切區(qū)域的諸多購(gòu)震房者威脅（T）抖大廠區(qū)域內(nèi)在痰售項(xiàng)目較多，擔(dān)目前市場(chǎng)上與延本項(xiàng)目直接的凈項(xiàng)目就有盤龍釘山莊、盤錦花趨園、阿爾卡迪秧亞等項(xiàng)目，競(jìng)景爭(zhēng)比較激烈硬與本項(xiàng)目直接航相鄰的盤龍山呈莊項(xiàng)目銷售態(tài)侍勢(shì)很好，該項(xiàng)呆目對(duì)本區(qū)域內(nèi)嗎購(gòu)房人群已形嘆成較大的去化碧，本項(xiàng)目推遲蘋入市的時(shí)間，匪就將損失本項(xiàng)季目的部分潛在喝人群勝本區(qū)域內(nèi)購(gòu)房暈群體的市場(chǎng)容覺量有限，盤錦強(qiáng)花園對(duì)信息工癥程大學(xué)內(nèi)教師式的去化，也已潑經(jīng)達(dá)到了一定障的程度，直接頓的消耗了本項(xiàng)煎目的潛在客群競(jìng)商業(yè)部分的去匆化需要有一個(gè)星較長(zhǎng)時(shí)期的市禿場(chǎng)培育期，居魔民對(duì)本地段商紙業(yè)部分的認(rèn)可鋸程度將是最大告的挑戰(zhàn)徹第二部列分斜培旱營(yíng)銷篇艦如何評(píng)價(jià)一份陸宣傳推廣策略旺的優(yōu)劣？督我們廣告的目悶的是什么？競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤的廣容告鋪天蓋地，蛇我們?nèi)绾蚊摲f后而出？1.營(yíng)銷戰(zhàn)略濱1.臂1繼品牌戰(zhàn)略禁品牌與銷售的飛權(quán)重比較。療品牌的權(quán)重分裙析：獵萬(wàn)科產(chǎn)品可以吊比同區(qū)域樓盤娘多曾賣嘉100鄉(xiāng)0培元圣/窮平方米，充分健顯示了品牌的賢巨大魅力啞！閣否**冊(cè)地產(chǎn)立足于南者京，面向華東纖地區(qū)，立志做秧一流開發(fā)企業(yè)隔，建立好品牌痰就等于建立了側(cè)巨大的無(wú)形資鏡產(chǎn)！根據(jù)品牌尚企業(yè)建設(shè)初期竿的費(fèi)用評(píng)估，必企業(yè)花費(fèi)在品險(xiǎn)牌建設(shè)的費(fèi)用取，占廣告宣傳婚的末10%-20察%干之多！我銷售的權(quán)重分稱析：升銷售實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目偵的資金回籠，罷緩解資金壓力倒，對(duì)于一個(gè)項(xiàng)否目而言銷售至嘴關(guān)重要，但是哀也只是一個(gè)階季段性需要的滿壞足，而品牌對(duì)悠于公司而言是幟恒久的。如何做品牌？1）公益活動(dòng)烈公益活動(dòng)可以策結(jié)合本項(xiàng)目的襲賣點(diǎn)開展，如嘩抓住項(xiàng)目教育盾的賣點(diǎn)可以進(jìn)挖行針對(duì)兒童的猜一些活動(dòng)，兒辯童繪畫大賽、侮兒童歌唱比賽眾等。針對(duì)自然棚環(huán)境可以組織庸如新聞研討會(huì)納等。針對(duì)交付著房屋則可以進(jìn)尖行一些業(yè)主聯(lián)算誼會(huì)等活動(dòng)。率公益活動(dòng)的最涼終目的就是擴(kuò)腐大項(xiàng)目的知名給度，增加口碑適的傳播力度。釣2痰）全面性產(chǎn)品予的宣傳蓮產(chǎn)品是基石，姿品牌是傳播。阻所有宣傳手段屋的應(yīng)用，最終瞎都需要依賴于府產(chǎn)品的建設(shè)。殘產(chǎn)品同時(shí)也是醒品牌建設(shè)系列慕化過(guò)程中的成英員，它對(duì)于品矮牌建設(shè)的作用熔是長(zhǎng)遠(yuǎn)而巨大糕的。從騰****矩自身的項(xiàng)目來(lái)環(huán)看，無(wú)論是戶暢型的設(shè)計(jì)還是吳坡地景觀的建梅設(shè)，都顯示出猜本項(xiàng)目產(chǎn)品全間面性的特質(zhì)。忽1.梨2退市場(chǎng)角色戰(zhàn)略園市爆場(chǎng)范“溜黑桿馬勺”易者頑冤練挖市絡(luò)場(chǎng)殿“列領(lǐng)盜跑迷”確者筆市頃場(chǎng)諸“荒黑看馬誕”瞧者：相對(duì)盤龍尚山莊、阿爾卡恭迪亞等樓盤而道言，本案入市藥較遲，以追隨陳者的身份入市尸。但是在建立鹿本案優(yōu)勢(shì)群的硬前期，建立新版的形象，目標(biāo)隨只有一個(gè)，成僅為一匹正墓宗陸“己黑洪馬洗”劑，帶有新鮮的匆項(xiàng)目賣點(diǎn)群，絞在區(qū)域市場(chǎng)中字形成極大轟動(dòng)新。娛市炕場(chǎng)匙“哭領(lǐng)考跑級(jí)”警者：本案規(guī)模忽不算最大，但啟也具備一定的豈規(guī)模，利用前固期的黑馬形象接，沖出重重包系圍，殺出自己納的路，逐漸與折對(duì)手拉開距離為，在二、三期向建立領(lǐng)導(dǎo)者形枯象。躬2朝.初營(yíng)銷組合策略擠2.魄1爆項(xiàng)目總體定位汗根據(jù)前期對(duì)市癢場(chǎng)與產(chǎn)品的綜瓶合研究，本案右的總體定位需煮要體現(xiàn)大氣、纏穩(wěn)重，建立引腿領(lǐng)一場(chǎng)轟轟烈房烈的運(yùn)動(dòng)的氣追勢(shì)，所以：蠻項(xiàng)目的主題定鋪位為：成大型西班牙坡驕地景觀高尚社榨區(qū)慌項(xiàng)目主打廣告刊語(yǔ)：自在品位個(gè)自賴然的市匆舒適主義住宅揮觀栽2.乖2葡項(xiàng)目一叨期第—貪—杜開局期形象營(yíng)憑銷策略咸造勢(shì)，造勢(shì)，鐮還是造勢(shì)！釀將本案的賣點(diǎn)西群有選擇的宣噸傳出去，針對(duì)繼區(qū)域市場(chǎng)最高防關(guān)注點(diǎn)與本案芽最大特色結(jié)合壺到一起，即：濾環(huán)境、教育、面政府規(guī)劃、購(gòu)駱?lè)繜o(wú)憂等，通沈過(guò)區(qū)域內(nèi)多樣短有效的渠道進(jìn)悔行傳播，達(dá)遞到帥“逗點(diǎn)、線、敬面貧”痰立體式轟炸，籠最大程度的提鉛高本案知名度否。碌2.螺3斗項(xiàng)目二養(yǎng)期寬—仇—袖中部期決勝營(yíng)采銷策略異通過(guò)產(chǎn)品調(diào)整溪，宣傳人性化務(wù)設(shè)計(jì)，宣傳經(jīng)鍛典設(shè)計(jì)，提倡傾合理、舒適住販宅；裂通過(guò)前期招商拘成果的公布及鏟宣傳，建立便怒捷、無(wú)憂的住民宅區(qū)；眾提高品牌形象除，通過(guò)公益活勉動(dòng)、本案獲獎(jiǎng)傍（證書）等形需式進(jìn)行宣傳，懇加深受眾對(duì)本另案的美譽(yù)度，尤形成口碑宣傳法，建立大廠最呼好、最健康住惑宅形象。彩2.魂4欠項(xiàng)目三劫期拐—其—深尾盤期圓滿營(yíng)腹銷策略安為了避免尾盤證現(xiàn)象的產(chǎn)生，椒需要建立系列仔措施進(jìn)行避免洗，達(dá)到圓滿結(jié)告束殃通過(guò)后期公交匙線路的引進(jìn)，泰提升本案的便磚捷程度的影響敗力；勸通過(guò)前期銷控薯，對(duì)房源進(jìn)行獲有效適度控制搜，在前期接待亦客戶過(guò)程中，象就應(yīng)該針對(duì)客盡戶的興趣點(diǎn)，責(zé)對(duì)銷控房源進(jìn)界行調(diào)整，避免辰后期出罷現(xiàn)燥“踩積脊壓膨”壘、歐“柏雷果同鈔”屑現(xiàn)象；遼通過(guò)接近尾盤挨期的不斷漲價(jià)夢(mèng)是抑制尾盤現(xiàn)禿象的又一方式世，造成恐慌，繁不斷形成銷售眼高潮；僅整個(gè)案場(chǎng)的配孕合十分重要，昆氣氛和配合是戒影響成交率的銜重要因素之一寒；洋針對(duì)產(chǎn)品和市掀場(chǎng)，推出適當(dāng)鑼的促銷方案。癢通過(guò)宣鞠傳萄“江物以類聚、人厘以群處分皆”筆，社“濤注重生活享受竟的人看中的同意一樣的產(chǎn)怕品串”綿，建立受眾對(duì)戴本案的忠誠(chéng)度沉。俗3遵.沫一期推廣策略消3.戲1汪主題系列推廣分期—7.29）—9.1）—12.1）員營(yíng)銷持銷期棋（求2006.1跌2.礙1燃以后）貿(mào)奏經(jīng)各階段推廣主老題程廣告主題：燒****得—儲(chǔ)—確大型西班牙坡遙地景觀高尚社農(nóng)區(qū)亮口濟(jì)的門號(hào)：司****旦—稿—誕大廠僅有的一吼片藍(lán)天蓄水期四主題：吩演繹關(guān)**慕公司品牌形象效、展示采****侍項(xiàng)目形象家目標(biāo)：筍提升項(xiàng)目品牌貪形象，吸引目植標(biāo)客群，積累苗有效客戶傳時(shí)間屠：及200行6福．詞6腸．索1切6決—負(fù)7券．影29粒廣告類型蜂：報(bào)紙廣告、佛電視廣播廣告襲、戶外大牌、肅道旗、車身廣摸告鑒、捆D呈M碗單頁(yè)派發(fā)、活困動(dòng)廣告語(yǔ)：柄**帽﹒熊****撥——音大廠僅有的一噴片藍(lán)天妹**舊﹒濾****廈——女自在品位自訴然回切杰舒適主義住宅水觀誓**嬸﹒粥****乳—熔—蛋大廠驚辭現(xiàn)侍“紀(jì)全城無(wú)秧憂勵(lì)”它式住宅！營(yíng)銷升溫期菌主題：稼發(fā)布開盤訊息那、提升項(xiàng)目熱濁度狠目標(biāo)：肢擴(kuò)大項(xiàng)目影響紹力，進(jìn)一步積養(yǎng)累項(xiàng)目客戶標(biāo)時(shí)間編：醋200上6盒．陪7.2過(guò)9挪—段9抬．何1狗廣告類型替：報(bào)紙廣告、摘電視廣播廣告刮、戶外大牌、陵橫幅、道旗、涉車身廣告研、現(xiàn)D孤M掌單頁(yè)派發(fā)、活?yuàn)蕜?dòng)廣告語(yǔ)：向**淋﹒董****殺—頑—急遠(yuǎn)離浮塵、甲賢胺與高壓重電錢字慨?dāng)y手鍋**揚(yáng)湖票邊蝶結(jié)……洽**霜﹒慣****延——票坡地景觀，別東墅式享受式九叼月，購(gòu)房風(fēng)暴兔即將突襲大廠恰**喜﹒雷****滲—冒—未專摸享氣1儉3罪萬(wàn)平米天然湖讓水營(yíng)銷熱銷期簡(jiǎn)主題：雷展示項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)大、擴(kuò)大項(xiàng)目影慘響恰目標(biāo)：每擴(kuò)大項(xiàng)目影響花力，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)傷客戶到購(gòu)房客閃戶的有效轉(zhuǎn)移味，通過(guò)大客戶態(tài)攻關(guān)，實(shí)現(xiàn)大牌企業(yè)團(tuán)購(gòu)目標(biāo)積時(shí)間盞：藝200淚6廣．宿9屑．桌1鐘—偷12.1千廣告類型遲：報(bào)紙廣告、街電視廣播廣告升、戶外大牌、沈道旗、車身廣旁告匪、菜D黎M襲單頁(yè)派發(fā)、活口動(dòng)廣告語(yǔ)：合**籍﹒夾****融—漁—威大廠最舒適居鹿住區(qū)得（變BCL亂D險(xiǎn)：葵bestc事omfort緣ablel解iving鍛distri沒(méi)ct/BF次D離：精bestf飯eeling道distr可ic怪t級(jí)）送**厲﹒彎****潔—蹤—沿均托價(jià)答205銀0敬元揚(yáng)/算㎡庫(kù)**粥﹒超****舊——虹依山傍水、放遍心呼吸尸**摧﹒倡****緣——發(fā)不能讓孩子輸著在起跑線上營(yíng)銷持銷期身主題：竄進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)只目影響力、輻拔射力，提升項(xiàng)數(shù)目知名度、美肥譽(yù)度容目標(biāo)：布擴(kuò)大目標(biāo)客戶系范圍，實(shí)現(xiàn)有村效營(yíng)銷新時(shí)間炭：幅200映6皆．楚12.剩1非以后巷廣告類型營(yíng)：報(bào)紙廣告、濫電視廣播廣告夢(mèng)、戶外大牌、悟道旗、車身廣呆告險(xiǎn)、猛D雖M役單頁(yè)派發(fā)、活程動(dòng)廣告語(yǔ)景**忘﹒希****矛——抱您來(lái)晚了！（鏈大廠最舒適住磁宅機(jī)會(huì)不再有拉）琴/抄努聽到這個(gè)消息坦的人，可能都辭來(lái)晚了！鏈**征﹒障****妥——芝錯(cuò)過(guò)一次，怎交能錯(cuò)過(guò)第二次茶？蹤3.貍2催廣告策略廣告類型妹品牌廣告石+碼產(chǎn)品廣告悄+濟(jì)形象廣告拳+毯促銷廣告產(chǎn)品類型陷**兄地產(chǎn)對(duì)憤“伶****薄”淋來(lái)說(shuō)，本身就慎是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的薪廣告，滿**減品牌結(jié)合挽****課項(xiàng)目蒼“趕坡地景觀修”羅、崗耗“微西班牙風(fēng)格音”雁、周“臺(tái)環(huán)境最版沒(méi)床”推、戴“客配套齊葬全延”嚷等賣點(diǎn)，進(jìn)行架連續(xù)的廣告宣尖傳。外3.頓3僅一期推廣計(jì)碼劃軍(200裝6舉年敗度團(tuán))豆推廣計(jì)劃制定銳的依據(jù)：嘗本案與主要競(jìng)腰爭(zhēng)項(xiàng)目推廣費(fèi)員用比較巴周期爽項(xiàng)目名稱酸蓄水期覽升溫期藍(lán)熱銷期場(chǎng)持銷期糖備注奶盤龍山莊漂12龜0曠萬(wàn)元衡——喘——語(yǔ)——暗開盤前報(bào)紙費(fèi)材用鎖4旨0般萬(wàn)元，蝦按返30成%宣的比例計(jì)算，節(jié)其開盤期費(fèi)用嗚超湊過(guò)肺12碎0熄萬(wàn)元猜阿爾卡迪亞父140哥65賓30侵25晚蓄水閉期做14郊0齊萬(wàn)元，不包括少部分媒體制作各費(fèi)，例如樓書孝、海報(bào)、單頁(yè)蜂、沙盤等仰****千100.6短42.3幸20鐮19糕從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手如畏何花費(fèi)廣告推鑒廣費(fèi)用，可以藝比較出本項(xiàng)目神的廣告費(fèi)用的澡效率。盤龍山漏莊是本項(xiàng)目的住最直接競(jìng)爭(zhēng)者涉，阿爾卡迪亞謠則是大廠區(qū)域典內(nèi)最大的項(xiàng)目牛，這兩個(gè)項(xiàng)目蝶都獲得了較好薪的銷售率。從徑費(fèi)用的運(yùn)用上搏，這兩個(gè)項(xiàng)目容給本項(xiàng)目最大徹的啟示在哪里次？比本項(xiàng)目結(jié)合規(guī)渾模與市場(chǎng)的現(xiàn)女狀，以及消費(fèi)銅群體的情況，旱按照最高效、涼最節(jié)約的手段鍋制定了一期的住推廣計(jì)劃及費(fèi)役用安排。澡一期推廣費(fèi)用符計(jì)劃表離（細(xì)部推廣費(fèi)汪用見附件）半分期店時(shí)間仗媒體竄內(nèi)容華費(fèi)用（萬(wàn)元）丈備注魔蓄嗽水終期做（祥200即6現(xiàn)．非6卻．亭1還6滲—拐7掏．屢29城）螞200權(quán)6筒．絮6焦．省1汁6駛—典0賢7鼓．險(xiǎn)6虎．菊16疲戶外廣告牌紀(jì)展示項(xiàng)目形象孤28廚預(yù)蝶計(jì)律3燙塊漂200字6慧．燕6占．復(fù)1宅6康、拌—太7秒．悅30沒(méi)揚(yáng)子報(bào)、南化率報(bào)、南鋼匙報(bào)肢DM看**唐公司、項(xiàng)目介消紹、項(xiàng)目進(jìn)度紗和活動(dòng)取3燕每周一期華200墨6敲．崖6晶．寬1舞6鄉(xiāng)—蜂0績(jī)7倒．盆6愉．太16引車身廣告葬展示項(xiàng)目形象乳13拉鼓揚(yáng)、鹽葛、等中六行共時(shí)3學(xué)輛車酷200溜6惹．渠6鉤．御16丈現(xiàn)代快報(bào)、金臺(tái)陵晚報(bào)相演繹品牌內(nèi)涵鴉、展示項(xiàng)目形賴象替6華半版蘇200熱6淘．標(biāo)6債．材1溫6康—歌0紡6關(guān)．虎8鹽．燙16洞電臺(tái)男介紹項(xiàng)目情況報(bào)、發(fā)布營(yíng)銷信含息仿3刃江蘇交通廣播匙網(wǎng)、南京體育伍臺(tái)那200冒6助．豪6流．短1半6膨—戴8照．刃10三發(fā)放單頁(yè)屯銷售人員至廠巡區(qū)、小區(qū)發(fā)放券單頁(yè)蘇1.5裹每周二次啟200投6效．竟6桃．掘1垃6屯—沈0愚6速．適7帥．聽16賄大廠出租車疼發(fā)布項(xiàng)目資料欄、信息除4界一個(gè)月局200齊6管．答7枝．她16版新聞研討會(huì)懶提升項(xiàng)目品位眉10海200醉6根．團(tuán)6細(xì)．壇1葉6蔽—攏0顫6辰．招7普．挽16定電視臺(tái)磁發(fā)布項(xiàng)目資料塊、信息窮1.2次大廠臺(tái)、揚(yáng)子無(wú)臺(tái)一個(gè)月栗小計(jì)室69.7琴營(yíng)銷升溫期罵（忍200俗6汽．奉7.2網(wǎng)9幫—致9匹．姻1浮）類200舍6譽(yù)．羞6儉．估1墓5慚起串道旗弄展示項(xiàng)目形象泄2伯200堂6盲．掉7員．腿29川戶外橫幅叔發(fā)布開盤信息幅5.6巧20岡0躺條膜200蝦6得．熟7推．陵28漠金陵晚報(bào)吐現(xiàn)代快報(bào)是展示項(xiàng)目形象應(yīng)、發(fā)布開盤預(yù)烤告福6壘半版書200蛛6寺．煩7詢．毅29窮開盤活動(dòng)串活動(dòng)表演、介盈紹項(xiàng)目情況朗15棋本案廣場(chǎng)嶼200況6六．帶8牛．慕2敘現(xiàn)代快報(bào)庭南京晨報(bào)核發(fā)布開盤信息敞、烘托事件熱犁度牌8黨整慎版妄\捧半版秤2006.婚6書—肯2007.6敬純凈水桶身廣董告窩宣傳竟5.7窗小計(jì)詠42.3撓營(yíng)銷熱銷期（短200關(guān)6馬．弦9獅．淋1溜—土12.1克）題200期6保．碌9粥．虹10安少兒才藝大賽越少兒才藝大賽舍5慢主題：給孩子額提供最好的空唉間鳳200矩6重．翠9面．煤14寸現(xiàn)代快報(bào)夸南京晨報(bào)笨活動(dòng)報(bào)道、烘陽(yáng)托氛圍擾5需2006.1遭0俊活動(dòng)倒征文大賽顛10喊主題：大廠最份適合居住的地忘方在哪里？段小計(jì)偵20栗營(yíng)銷持銷期（魯200惰6伶．導(dǎo)1劍2吉以后磚）它200宏7飾．辰2國(guó)．平1已**喘地產(chǎn)業(yè)主新春珍聯(lián)誼餓通過(guò)活動(dòng)，加琴?gòu)?qiáng)里**陵公司的品牌力產(chǎn)度，通過(guò)以老懂帶新，加速房竭源去化。槽3銳主題：孝**哪·孝****析—猶—耽我們共同的家抄200蘆7靈年珍3廁月奏—班5啞月鏡****忠杯籃老球誘/次羽毛球賽搶大廠區(qū)機(jī)關(guān)事虛業(yè)單位職工、青各大企業(yè)職工善、本項(xiàng)目業(yè)主蒼、余**傘公司員工等組妄成各自團(tuán)隊(duì)，劑進(jìn)行比賽，決脂出名次給予獎(jiǎng)叛勵(lì)。易10圍主題：活力社暖區(qū)，健康生活推現(xiàn)代快報(bào)珠南京日?qǐng)?bào)鉤活動(dòng)報(bào)道和6礎(chǔ)半版列小計(jì)線19闖3.植4娛廣告類型說(shuō)明報(bào)紙廣告賊發(fā)布媒體：泛現(xiàn)代快報(bào)、金貨陵晚報(bào)、南京靜晨報(bào)、南京日材報(bào)、集團(tuán)報(bào)乓發(fā)布時(shí)間：栗集團(tuán)報(bào)么自壘6欣月拆1穩(wěn)6經(jīng)日巖始至至7肅月般3侄0戒日徐，每周一次；岔其他報(bào)緒紙漫6燒月兩次惱、搞7拆月四次唱、儀8隊(duì)月兩次積、蒙9期月兩次糾發(fā)布類型：環(huán)新聞?lì)悺V告跌類宇發(fā)布目的：復(fù)傳遞項(xiàng)目信息炊針對(duì)人群：牲有購(gòu)房意向的僑客戶掩4梳．才2帆真電視、廣播廣那告送選擇媒體：斤江蘇交通廣播功網(wǎng)、南京體育秋臺(tái)風(fēng)發(fā)布時(shí)間：季——鐵發(fā)布類型：稍廣告片、專題捐欄目更發(fā)布目的：鋼傳遞項(xiàng)目信息緣針對(duì)人群：朵有購(gòu)房意向的算客戶戶外廣告牌更發(fā)布地點(diǎn)：恒——報(bào)發(fā)布目的：引傳遞項(xiàng)目信息向，加強(qiáng)視覺沖寺?lián)袅Γ嵘龢s且盛品牌影響力侵。鋤針對(duì)人群：在大廠地區(qū)居民意、六合地區(qū)居埋民、浦口地區(qū)挺居民及過(guò)往行澆人。戶外橫幅成發(fā)布地點(diǎn)：免主要道路、小僅區(qū)、大型企業(yè)交廠區(qū)駛發(fā)布時(shí)間：密開盤前兩周，祥活動(dòng)前一周部發(fā)布目的：互傳達(dá)環(huán)境、產(chǎn)茅品優(yōu)勢(shì)，吸引我客戶作針對(duì)人群：臟大廠地區(qū)居民啄、浦口地區(qū)居贏民、下關(guān)地區(qū)桃居民及過(guò)往行恢人。道旗礙發(fā)布地點(diǎn)：站**紅路、其他主干伴道目發(fā)布時(shí)間：稻——徒發(fā)布目的：洪傳達(dá)環(huán)境、產(chǎn)矮品優(yōu)勢(shì)，吸引術(shù)客戶暈針對(duì)人群：洲大廠含地區(qū)居民。車身廣告釀選擇路線：畏鼓揚(yáng)、中六、暴鹽葛貍發(fā)布時(shí)間：超——何發(fā)布目的：冊(cè)傳達(dá)環(huán)境、產(chǎn)貢品優(yōu)勢(shì)，吸引泰客戶間針對(duì)人群：視浦口、六合視地區(qū)居民。體驗(yàn)式營(yíng)銷瘡銷售中心、廣節(jié)場(chǎng)的精心布置晉，熱情、周到桂的服務(wù)、詳盡毒的講解達(dá)到口覽碑傳播的目的滾。選3.菜5紗南京主流媒體闖的實(shí)際效果分粱析磁類型腳影響很大劇一定影響斥無(wú)影響販報(bào)紙干2謀6眼．袋3%悄5沫7扣．揚(yáng)1%丟1跳6橫．孤6