房地產金融政策與制法規第1頁/共70頁第一節住房公積金制度一、住房公積金的性質和特點

二、住房公積金管理的基本原則

三、住房公積金的歸集

四、住房公積金的提取和使用

五、住房公積金存款利率政策和稅收政策

第2頁/共70頁一、住房公積金的性質和特點1、住房公積金的性質住房公積金的本質屬性是工資性，是住房分配貨幣化的需要形式，其實質是以住房公積金的形式給職工增加了一部分住房工資。2、住房公積金的特點：義務性、互助性、保障性。第3頁/共70頁二、住房公積金管理的基本原則住房公積金管理委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶、財政監督。第4頁/共70頁三、住房公積金的歸集

1、住房公積金繳存對象2、住房公積金繳存基數

3、住房公積金繳存比例

4、住房公積金月繳存額

第5頁/共70頁1、住房公積金繳存對象

國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位民辦非企業單位和社會團體及其在職職工都要按月繳存住房公積金。無工作的城鎮居民，離退休職工不建立住房公積金，對農村也不建立住房公積金。第6頁/共70頁2、住房公積金繳存基數是指職工工資總額，即職工本人上一年度月平均工資，共由6部分組成：計時工資、計件工資、獎金、津貼和補貼、加班加點工資、特殊情況下支付的工資。第7頁/共70頁3、住房公積金繳存比例是指職工個人繳存（或職工單位資助職工繳存）住房公積金的數額占職工上一年月平均工資的比例，一般不得低于5%。第8頁/共70頁4、住房公積金月繳存額住房公積金月繳存額=（職工本人上一年度月平均工資×職工住房公積金繳存比例）+（職工本人上一年度月平均工資×單位住房公積金繳存比例）第9頁/共70頁四、住房公積金的提取和使用1、住房公積金提取和使用原則2、職工個人住房公積金的提取3、住房公積金的使用第10頁/共70頁1、住房公積金提取和使用原則（1）定向使用原則（2）安全運作原則（3）嚴格時限的效率原則第11頁/共70頁2、職工個人住房公積金的提取（1）職工住房消費提取（2）職工喪失繳存條件的提取第12頁/共70頁（1）職工住房消費提取①職工購買、建造、翻修、大修自住住房時的提取。②償還購房貸款本息時的提取。③房租超出家庭工資收入規定比例時的提取。房租超出家庭工資收入的比例由當地住房公積金管理委員會確定，目前一般為10%~15%。第13頁/共70頁（2）職工喪失繳存條件的提取①離、退休；②完全喪失勞動能力并與單位終止勞動關系；③出境定居；④職工在職期間死亡。第14頁/共70頁3、住房公積金的使用（1）職工個人住房公積金使用（2）管理中心住房公積金運用第15頁/共70頁（1）職工個人住房公積金使用職工對住房公積金的使用具體表現在申請個人住房貸款。繳存職工在購房、建造、翻修、大修自住住房時可以向管理中心申請住房公積金貸款。個人住房貸款是住房公積金使用的中心內容和主要形式。第16頁/共70頁（2）管理中心住房公積金運用管理中心運作住房公積金的基本要求是安全性。因此。住房公積金只能用于發放個人住房貸款。但在保證職工住房公積金提取和貸款的前提下，經住房公積金管理委員會批準，管理中心也可將住房公積金余額用于購買國債。第17頁/共70頁五、住房公積金存款利率政策和稅收政策

1、利率政策2、稅收政策第18頁/共70頁1、利率政策

我國的住房公積金制度實行低存低貸的利率政策。（1）存款利率：職工當年繳存的住房公積金按結息日掛牌公告的活期存款利率計息；上年結轉的按結息日掛牌公告的3個月整存整取存款利率計息。每年6月30日為結息日。（2）貸款利率：個人住房公積金的貸款利率實行一年一定，于每年1月1日，按相應檔次利率確定下一年度利率水平。第19頁/共70頁2、稅收政策

（1）住房公積金是政策性資金，實行免稅政策。（2）關于個人住房公積金的免稅。

（3）關于住房公積金管理中心的免稅。

第20頁/共70頁（2）關于個人住房公積金的免稅。

企業和個人按照國家和地方政府規定的比例提取并向指定金融機構實際繳付的住房公積金，不計入個人當期的工資、薪金收入，免予征收個人所得稅。第21頁/共70頁（3）關于住房公積金管理中心的免稅。

管理中心用住房公積金在指定的委托銀行發放個人住房貸款取得的收入，免征營業稅；管理中心用住房公積金購買國債、在指定的委托銀行發個人住房貸款取得的利息收入，免征企業所得稅。第22頁/共70頁第二節房地產稅收制度與政策

一、稅收制度概述二、中國現行房地產稅

三、房產稅四、城鎮土地使用稅五、耕地占用稅

六、土地增值稅

七、契稅

八、營業稅、城市維護建設稅和教育費附加

九、企業所得稅十、房地產有關稅費的優惠政策

第23頁/共70頁一、稅收制度概述

1、稅收的概念及特征2、稅收制度及構成要素

第24頁/共70頁1、稅收的概念及特征

稅收是國家依據其社會職能參與社會剩余產品分配的一種規范形式，即國家為了實現其職能，憑借政治權力，按照法律規定的標準，無償地取得財政收入地一種分配形式。其特征包括：（1）強制性；（2）無償性；（3）固定性。第25頁/共70頁2、稅收制度及構成要素（1）納稅人（課稅主體）（2）課稅對象（課稅客體（3）稅基：稅基是課稅基礎的簡稱（4）稅率

（5）附加、加成和減免第26頁/共70頁（1）納稅人（課稅主體）納稅人是國家行使課稅權所指向的單位和個人，即稅法規定的直接負有納稅義務的單位和個人。第27頁/共70頁（2）課稅對象（課稅客體課稅對象又稱征稅對象，是稅法規定的課稅目的物，即國家對什么事物征稅。第28頁/共70頁（4）稅率

稅率是據以計算應納稅稅額的比率，即征收比例，體現征稅的深度。按稅率和稅基的關系劃分，稅率主要有比例稅率、累進稅率和定額稅率三類。第29頁/共70頁（5）附加、加成和減免附加和加成是屬于加重納稅人負擔的措施。屬于減輕納稅人負擔的措施有：減稅、免稅、以及規定起征點和免征額。第30頁/共70頁二、中國現行房地產稅中國現行房地產稅有房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。緊密相關的稅有固定資產投資方向調節稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業所得稅、外國投資企業和外國企業所得稅、印花稅。第31頁/共70頁三、房產稅

是以房產為課稅對象，向產權所有人征收的一種稅。1、納稅人2、課稅對象的征稅范圍3、課稅依據4、稅率5、納稅地點和納稅期限6、減稅、免稅第32頁/共70頁1、納稅人

凡是中國境內擁有房屋產權的單位和個人都是房產稅的納稅人。產權屬于全民所有的，以經營管理的單位和個人為納稅人；產權出典的，以承典人為納稅人。第33頁/共70頁2、課稅對象的征稅范圍房產稅的課稅對象是房產。房產稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮和工礦區，不包括農村。第34頁/共70頁3、課稅依據對于非出租的房產，以房產原值一次減除10-30%后的余額為計稅依據計算交納。對于出租的房產，以房產租金收入為計稅依據。第35頁/共70頁4、稅率

房產稅采用比例稅率。按房產余額計征的，稅率為1.2%；按房產租金收入計征的，稅率為12%。第36頁/共70頁5、納稅地點和納稅期限（1）納稅地點：房產稅在房產所在地繳納。（2）納稅期限：房產稅按年計征，分期交納。第37頁/共70頁6、減稅、免稅

（1）國家機關、人民團體、軍隊自用的房產。（2）由國家財政部門撥付事業經費的單位自用房產。（3）宗教寺廟、公園名勝古跡自用的房產。（4）個人所有非營業用房產。（5）經財經部批準免稅的其他房產。第38頁/共70頁四、城鎮土地使用稅

是以城鎮土地為課稅對象，向擁有土地使用權的單位和個人征收的一種稅。1、納稅人2、課稅對象的征稅范圍3、課稅依據4、適用稅額和應納稅額的計算

5、納稅地點和納稅期限6、減稅、免稅第39頁/共70頁1、納稅人

土地使用稅的納稅人是擁有土地使用權的單位和個人。第40頁/共70頁2、課稅對象的征稅范圍土地使用稅在城市、縣城、建制鎮、工礦區征收。征稅對象是上述范圍內的土地和集體所有的土地。第41頁/共70頁3、課稅依據土地使用稅的計稅依據是納稅人實際占用的土地面積。第42頁/共70頁4、適用稅額和應納稅額的計算土地使用稅是采用分類分級的幅度定額稅率。每平方米的年幅度稅額按城市大小分四個檔次：①大城市0.5至10元；②中等城市0.4至8元；③小城市0.3至6元；④縣城、建制鎮、工礦區0.2至4元。第43頁/共70頁5、納稅地點和納稅期限（1）納稅地點土地使用稅由土地所在的稅務機關征收。（2）納稅期限土地使用稅按年計算，分期繳納。第44頁/共70頁6、減稅、免稅對下列土地免征土地使用稅；（1）國家機關、人民團體、軍隊自用的土地；（2）由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地；（3）宗教寺廟、公園名勝古跡自用的房產等。第45頁/共70頁五、耕地占用稅

耕地占用稅是對占用耕地從事非農業生產建設的單位和個人征收的一種稅。1、納稅人2、課稅對象和征稅范圍

3、稅率和適用稅率4、計稅依據5、減稅、免稅第46頁/共70頁1、納稅人

凡占用耕地建房或者從事其他非農業建設的單位和個人，都是耕地占用稅的納稅人。第47頁/共70頁2、課稅對象和征稅范圍

耕地占用稅的征稅對象，是占用耕地從事其他非農業建設的行為。耕地是指用于種植農作物的土地，占用前3年內用于種植農作物的土地，也視為耕地。第48頁/共70頁3、稅率和適用稅率

耕地占用稅實行定額稅率。第49頁/共70頁4、計稅依據

耕地占用稅以納稅人實際占用耕地面積為計稅依據，按照規定稅率一次性計算征收。第50頁/共70頁5、減稅、免稅

（1）農村居民占用耕地新建住宅，按規定稅額減半征收。（2）免稅范圍：部隊軍事設施用地。鐵路沿線、飛機場跑道和停機坪用地。炸藥庫用地。學校、幼兒園、敬老院、醫院、殯儀館、火葬場用地。上述免稅用地，凡經改變用途、不屬于免稅范圍的，應從改變用途起補繳稅款。第51頁/共70頁六、土地增值稅

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權土地上建筑物及其他附著物的單位和個人征收的一種稅。1、納稅人2、征稅范圍3、課稅對象和計稅依據4、稅率和應納稅額的計算5、扣除項目

第52頁/共70頁1、納稅人凡有償轉讓國有土地使用權土地上建筑物及其他附著物（以下簡稱轉讓方產）并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅人。第53頁/共70頁2、征稅范圍土地增值稅的征稅范圍包括國有土地、地上建筑物及其他附著物。轉讓房地產是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物和其他附著物產權的行為，不包括通過繼承、贈與等方式無償轉讓房地產的行為。第54頁/共70頁3、課稅對象和計稅依據

土地增值稅的課稅對象是有償轉讓房產所取得的土地增值額。第55頁/共70頁4、稅率和應納稅額的計算土地增值稅實行四級超額累進稅率：（1）增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。（2）增值額超過扣除項目金額50%的部分，未超過100%的部分,稅率為40%。（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%。（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。第56頁/共70頁5、扣除項目

（1）取得土地使用權時所支付的金額；（2）土地開發成本、費用；（3）建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（4）與轉讓房地產有關的稅金；（5）財政部規定的其他扣除項目。第57頁/共70頁七、契稅

契稅是在土地、房屋不動產所有權發生轉移時,按當事人雙方訂立契約等時對產權人征收的一種稅。1、納稅人2、課稅對象3、稅率4、計稅依據5、減稅、免稅第58頁/共70頁1、納稅人在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為納稅人.（1）國有土地使用權出讓；（2）土地使用權轉讓，包括出售、贈予和交換；（3）房屋買賣；（4）房屋贈予；（5）房屋交換。下列方式視同為轉移土地、房屋權屬，予以征稅：（1）以土地、房屋權屬作價投資、入股；（2）以土地、房屋權屬抵債；（3）以獲獎方式承受土地、房屋權屬；（4）以預購方式或者預付集資建房方式承受土地、房屋權屬。第59頁/共70頁2、課稅對象

契稅的征稅對象是發生產權轉移變動的土地、房屋。第60頁/共70頁3、稅率

契稅的稅率為3%-5%第61頁/共70頁4、計稅依據

契稅的依據是房屋產權轉移時雙方當事人簽訂的契約價格。征收契稅，一般以契約載明的買價、現值價格作為計稅依據。土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。第62頁/共70頁5、減稅、免稅

有下列行為之一的，減征、免征契稅：（1）國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免征；（2）城鎮職工，按規定第一次購買公有住房的，免征；（3）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，免征；（4）土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，由省、自治區、直轄市人民政府決定是否減征或免征。第63頁/共70頁八、營業稅、城市維護建設稅和教育費附加

1、營業稅是對提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的單位和個人開征的一種稅。城市維護建設稅（以下簡稱城建稅）是隨增值稅、消費稅和營業稅附征并專門用于城市維護建設的一種特別目的稅。教育費附加是是隨增值稅、消費稅和營業稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅。2、銷售不動產的營業稅稅率為5%。八、營業稅、城市維護建設稅和教育費附加第64頁/共70頁八、營業稅、城市維護建設稅和教育費附加

3、城建稅實行的是地區差別稅率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規定為營業稅的7%、5%、1%三個檔次，具體是：納稅人所在地在城市市區的稅率為7%；在縣城、建制鎮的，稅率為5%；不在城市市區、縣城、建制鎮的，稅率為1%。

4、教育費附加的稅率在城市一般為營業稅的3%。

5、營業稅、城市建設維護稅和教育費附加通常也稱作“兩稅一費”。第65頁/共70頁九、企業所得稅

1、企業所得稅是對企業在一定期間（通常為1年）內取得的生產經營所得和其他所的征收的一種稅。2、企業所得稅實行33%的比例稅率，對年應納稅所得額在3萬元以下的企業，暫按18%的稅率征收，對年應納稅所得額在3萬元到10萬元的企業，暫按27%的稅率征收所