第1頁沒有主題的地產≠優質地產沒有主題業態的地產就沒有個性化的競爭優勢就沒有差異化的發展戰略就很難做到可持續發展物業主題越突出，物業的影響力就越大物業主題越鮮明，物業的增值潛力越強第2頁時下地產投資開發—定位難主題業態定位時下商業地產的概念：難?商業廣場、購物廣場、購物公園、主題購物公園、體驗商場、泛商業Mall、動力型Mall……粗略統計一下，以Mall為核心開發理念的商業地產概念多達60余種。Mall---是什么？有多少老百姓知道？一個城市有多少Mall？又有多少Mall能賺錢？Mall知多少？第3頁時下地產對地段、人氣依賴程度城市中心區地產?情況一：地段與人氣依賴度非常高---（品牌主力店首選點）。?情況二：已無地可拿（或成本非常高）。?情況三：已經存在太多中、大型居住與商業地產（一家歡喜、多家憂）。?情況四：主題業態已經飽和。形勢所逼～開發商只能在副城區競爭城市副城區地產?情況一：大多是新開發區（需5～10年發展），人氣不足。?情況二：品牌主力店不太愿意入店（銷售、招商條件受阻...）。?情況三：基本不可能分流中心城區主力消費群。?情況四：沒足夠的人流（有效客戶群少）與消費力來支撐復合式商業地產的龐大運營費用。第4頁地產投資開發在目前競爭市場環境下將何去何從？?怎樣才能成為副商圈商業地產的一個新亮點？?怎樣才能成為投資人搶購點？?怎樣才能成為消費潛力新增長點？第5頁新崛起的副商業圈地產—昆侖復合式地產時勢造英雄新崛起的副商圈復合式商業地產—昆侖喜慶商城新區域中心、新商業平臺、新都市生活?昆侖喜慶商城能在最短的時間內讓物業的知名度進入目標客戶的心中；讓物業的升值潛力進入高速發展水平；讓所有人的注意力都集中在這個物業上。第6頁昆侖復合式商業地產對地段、人氣依賴程度昆侖復合式商業地產?優勢一：適合城市副商業圈。?優勢二：業態主題清楚---通俗易懂、易接受。?優勢三：業態種類（昆侖生鮮超市、昆侖喜慶市場）---由點到面，靠主軸業態（昆侖生鮮超市、昆侖喜慶市場）來拉動住宅、小區商業（日常百貨、娛樂、餐飲）等業態。?優勢四：市場消費空間潛在能力強大。?優勢五：本土性、區域型市場（消費群很難分流）。?優勢六：針對性、目的性消費有效客群多。?優勢七：一站式規?；ū憷?、省時高水平服務）、具創意化、市場差異化。地段、人氣只會給昆侖復合式商業地產加分第7頁昆侖復合式商業地產—喜慶商城引導文明生活方式南通美麗華商業廣場—已完成【案例介紹】?以喜慶購物、娛樂、宴會、甲級寫字樓、SOHO為主題，滿足南通及周邊地區中高檔消費群的多樣性消費需求，是超區域型、綜合性、時尚消費的商場和宴客娛樂中心，是人氣、財氣和喜氣的集中區。第8頁昆侖復合式商業地產—喜慶商城齒輪效應第9頁昆侖喜慶商城—成功密碼?1、巨大的市場空間：據統計，2008年全國有1049.9萬對新人結婚，比上年同期增長10.6%，全國每年婚慶、商務慶典等喜慶消費達5000億人民幣，且具有很強的增長勢頭。?2、市場受經濟影響極?。合矐c消費是極具中國傳統特色的消費類型，具有很強的文化傳統性，消費剛性大，不會被宏觀環境所影響。所以在2008年-2009年的世界性金融危機中，在零售百貨業和商業地產普遍低迷的市場環境中能異軍突起。?3、對地段和人氣依賴度極低：喜慶消費具有極強的本土性、區域性和目的性，為必然消費，消費指數高。喜慶商城作為中國首家一站式喜慶主題商城，具有強大的聚客力，客戶購買能力遠超普通零售百貨業，輻射范圍達到30-50公里，成交率高于普通的零售百貨業數十倍。其客戶更不會被其他業態和商圈分流，而好的地段和人氣只會給喜慶商城加分。第10頁喜慶文化重視度、填補市場空白?中國是禮儀之邦，禮字為先。人們講究升官發財的傳統生活內涵。諸如【祝壽】壽比南山、【喬遷】風水寶地、【造房】金玉滿堂、【婚慶】百年好合、【出行】一帆風順、【生子】天降祥瑞、【升遷】魚躍龍門。吉祥之語，則融于衣食住行每個細節中。?中國人有好面子、擺場面、講氣派的消費心理，悠久的傳統和根深蒂固的消費習慣造就了龐大的喜慶消費市場。據統計，全國每年喜慶消費達4000多億人民幣。隨著經濟的發展，這種消費趨勢正呈迅猛發展的勢頭。?目前，南通甚至整個中國，缺乏真正一站式（婚前、婚后）喜慶整合服務的商場，缺乏高檔次、高水準、高文化（絕非僅指裝修上的高）的喜慶活動，而南通喜慶商城會以其一站式的溫馨周到服務成為彌補空白的首創者，將會成為——現代中國商業形態的風向標，中國第一喜慶事業的搖籃。第11頁巨大的消費市場婚前一站式喜慶用品購物中心婚后一站式婦嬰用品生活館每年新婚人數>50000對>12.5億/年x=25000元年每年新生兒人數>30000人>3億/年第12頁x=10000元年?南通—中國的北上海?上海1小時經濟圈北端樞紐?長三角的新經濟增長點?中國綜合實力百強城市經濟實力?中國輕紡建筑業名城?生產總值持續穩步上升，增速位居長江三角洲前列！?2007年喜慶市場消費金額達45億第13頁南通母嬰市場調查分析南通新生兒出生人數分析7000060000500004000030000200001000002007200820092010預計2007200820092010預計南通母嬰經營門店規模分析200㎡~300㎡25%100㎡33%15㎡~40㎡42%第14頁南通母嬰市場調查分析結論南通母嬰小門店經營12家規模型經營較缺乏經營產品層次不齊品牌經營混雜消費專業市場尚未構建市場需求不滿足市場專業度相當不夠消費市場份額強大第15頁昆侖喜慶商城—兩大主力業態婚前一站式喜慶用品購物中心民政局婚姻登記處婚慶典慶策劃中心、宴會酒席、婚紗禮服總匯、喜滿堂、喜宴喜酒、婚紗攝影、跟拍跟妝、鮮花彩花、會場布置道具（舞臺搭建、燈光音響）、禮賓車租賃、喜慶小商品…等喜慶業態?；楹髬D嬰用品生活館婦嬰服裝區（孕婦服裝、0~6歲童裝）、婦嬰鞋區（婦嬰鞋、0~6歲童鞋）、婦嬰用品區（食品、洗浴用品、寢居用品、哺喂產品、圖書音像、安全產品、外出產品、家居產品等）、玩具游戲區、兒童攝影區。在中國：平均每對新人婚慶預算達人民幣25000元（不含宴會酒席）在中國：平均每個新生兒消費達人民幣10000元/年（0-6歲）第16頁喜慶商城一樓：一站式大型婚慶用品商場第17頁昆侖喜慶商城—一樓業態規劃10大功能完善詮釋一站式喜慶體驗購物新理念???????全國連鎖品牌輸出功能喜慶設備、商品供應功能蜜月套房、娛樂功能喜慶文化展覽休閑功能大型宴會、派對功能婚（喜）慶活動策劃功能發布、路演、商務服務功能???客戶資源延伸嫁接功能空中休閑廣場、休閑商業步行街終身會員制服務功能喜慶業態區喜慶商城一站式大型喜慶用品購物商場（1F業態布局圖）第18頁喜慶商城一樓：一站式大型婚慶用品商場玻璃工藝品喜慶商城一站式大型喜慶用品購物商場（1F業態布局圖）餐桌用品精巧商品區家飾小商品手工藝品家私裝飾小禮品情趣用品第19頁喜慶商城二樓：一站式大型婦嬰生活館第20頁喜慶商城二樓：一站式大型婦嬰生活館喜慶商城一站式婦嬰生活館（2F業態布局圖）第21頁部分裝修效果圖????地下一層至地上二層喜慶商城購物商場地上1-3層群樓為皇家俱樂部地上3—7層為皇家酒店蜜月套房（102間）地下1層為停車場，近470車位;地下車庫內的主要通道,全部規劃為8到9米的寬度,遠大于國家規定的6米標準.有容乃大——充足的停車位，在這里有車就是方便！店鋪主力面積為30-70平方米左右;其中核心主題店面積150—250平方米左右層高平均在5米左右柱距開間為8.1米各店鋪水\電表獨立計量采用中央冷卻塔集中供應冷卻水內街走廊為2.5—8米專業的物業管理公司提供全方位的服務。土建、水電、消防等主體工程的優質保證。中央空調、觀光電梯、自動扶梯等一流硬件設施。100米長臨街的廣告招牌位。185個室外停車位。多條城市主要公交線路?？奎c。??????????????第22頁喜慶商城為主題復合式地產南通美麗華商業廣場項目介紹??南通美麗華商業廣場總建筑面積61500㎡，是一座集喜慶商城、集約式商鋪、SOHO產權式酒店及國際5A甲級商務辦公樓于一體的現代商業廣場。廣場地處南通市區外環北路與長華路