第三章獲取土地階段美麗的土地黃土地干涸的土地干旱的戈壁第一節我國土地制度概述一、土地所有權與使用權制度據《土地管理法》的規定，我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。城市市區的土地屬于國家所有農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權；其中，中央國家機關使用的國有土地的具體登記發證機關，由國務院確定。依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。第一節我國土地制度概述2007年9月28日國土資源部又頒布的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》規定，工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。這里的工業用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。招標出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡稱出讓人)發布招標公告，邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。拍賣出讓國有土地使用權，是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。第一節我國土地制度概述土地使用權招、拍、掛的程序如下：(1)市、縣人民政府土地行政主管部門至少在公開招標、拍賣或掛牌日前20日發布公告，列明該幅土地的基本情況、投標人及競買人的資格要求、確定中標人或競得人的方法和標準以及投標保證金等條件。(2)出讓人須對投標申請人及競買申請人進行資格審查，須通知符合公告規定條件者參加公開招標、拍賣或掛牌出讓活動。(3)以公開招標、拍賣或掛牌方式確定中標人或競得人后，出讓人須與中標人或競得人簽訂成交確認書。出讓人退還其他申請人的保證金。(4)出讓人與中標人或競得人須于確認書所規定時間及地點簽訂國有土地使用權出讓合同。中標人或競得人支付的投標保證金會視為部分國有土地使用權出讓金。(5)中標人或競得人付清全部出讓金后，須依法申請辦理土地登記。市、縣級或以上人民政府會發出國有土地使用權證。第一節我國土地制度概述(二)以劃撥方式取得土地使用權土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：1．國家機關用地和軍事用地；2．城市基礎設施用地和公益事業用地：3．國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；4．法律、行政法規規定的其他用地。如果要在劃撥土地上進行房地產開發，也要補交土地出讓金，將劃撥土地轉為出讓土地，也就是常說的“土地變性”。第一節我國土地制度概述劃撥土地使用權，一般不得轉讓、出租、抵押。符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：1．土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人：2．領有國有土地使用證；3．具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；4．依照《城市房地產開發經營管理條例》的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權出讓金。(三)以轉讓方式取得土地使用權土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。第一節我國土地制度概述三、閑置土地處置制度《閑置土地處置辦法》所稱閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經原批準用地的人民政府同意，超過規定的期限未動工開發建設的建設用地。具有下列情形之一的，也可以認定為閑置土地：1．國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規定動工開發建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發之日起滿1年未動工開發建設的；2．已動工開發建設但開發建設的面積占應動工開發建設總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25％且未經批準中止開發建設連續滿1年的；3．法律及行政法規規定的其他情形。市、縣人民政府土地行政主管部門對其認定的閑置土地，應當通知土地使用者，擬訂該宗閑置土地處置方案，閑置土地依法設立抵押權的，還應通知抵押權人參與處置方案的擬訂工作。第一節我國土地制度概述市、縣人民政府土地行政主管部門對其認定的閑置土地，應當通知土地使用者，擬訂該宗閑置土地處置方案，閑置土地依法設立抵押權的，還應通知抵押權人參與處置方案的擬訂工作。處置方案可以選擇下列方式：(1)延長開發建設時間，但最長不得超過1年；(2)改變土地用途，辦理有關手續后繼續開發建設；(3)安排臨時使用，待原項目開發建設條件具備后，重新批準開發，土地增值的，由政府收取增值地價；(4)政府為土地使用者置換其他等價閑置土地或者現有建設用地進行開發建設；(5)政府采取招標、拍賣等方式確定新的土地使用者，對原建設項目繼續開發建設，并對原土地使用者給予補償；(6)土地使用者與政府簽訂土地使用權交還協議等文書，將土地使用權交還給政府。原土地使用者需要使用土地時，政府應當依照土地使用權交還協議等文書的約定供應與其交還土地等價的土地。對因政府、政府有關部門行為造成的閑置土地，土地使用者支付部分土地有償使用費或者征地費的，除選擇上述規定的方式以外，可以按照實際交款額占應交款額的比例折算，確定相應土地給原土地使用者使用，其余部分由政府收回。在城市規劃區范圍內，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。第一節我國土地制度概述出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同，主要分為居住用地70年，工業用地50年，商業用地40年等。土地使用權出讓最高年限由國務院規定。當用作住宅用途的建筑土地使用權的年期屆滿，應自動更新；有關其他用途的建筑土地使用權到期，土地使用者應于使用期屆滿前最少一年申請延期，除非土地因公眾利益考慮而需收回外，申請應被批準。當延期獲得批準，必須重新簽署土地出讓合同及支付按重新簽署土地出讓合同所示的土地出讓金。如果土地使用權年期屆滿而土地使用者并無申請延期或延期不獲批準，土地使用權應免費歸還國家。而土地使用權應于土地停止使用時中止。當建筑土地使用權已終止，授予者應實時進行取消注冊的正式手續，而建筑土地使用權證應由土地注冊處取回。五、其他土地政策第二節獲取土地階段納稅處理一、契稅根據《中華人民共和國契稅暫行條例》(1997年7月7日國務院令第224-9)及其相關規定，需要依據國有土地使用權出讓、土地使用權出售成交價格按照3％至5％適用稅率交納契稅。以自有房產作股投入本人獨資經營的企業，免交契稅。1．契稅稅率考慮到我國經濟發展不平衡，各地經濟差別較大的實際情況，契稅實行3％～5％的幅度稅率。契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。2．契稅應納稅額的計算應納稅額=計稅依據×稅率3．契稅的征收管理簽訂土地權屬轉移合同的當天，或者取得其他具有土地權屬轉移合同性質憑證的當天為納稅義務發生時間，自納稅義務發生之日起10日內，向土地所在地的契稅征收機關辦理納稅申報，并在契稅征收機關核定的期限內繳納稅款。第二節獲取土地階段納稅處理【例3—1】6月20日，甲公司以賬面價值為1000萬元、評估確認價值為1200萬元的土地使用權對東方房地產公司進行投資入股，當地人民政府規定契稅稅率為4％。東方房地產公司應于6月30日前向土地所在地的契稅征收機關辦理納稅申報，并在核定的期限內繳納稅款。契稅的計稅依據為甲公司投資入股評估確認價值1200萬元，東方房地產公司在接受投資時應繳納契稅為1200×4％=48(萬元)。4．以國家作價出資(入股)方式轉移國有土地使用權根據《中華人民共和國契稅暫行條例》第二條第一款規定，國有土地使用權出讓屬于契稅的征收范圍。以國家作價出資(入股)方式轉移國有土地使用權，根據《關于企業改制過程中以國家作價出資(入股)方式轉移國有土地使用權有關契稅問題的通知》(財稅[2008]129號)的規定，對以國家作價出資(入股)方式轉移國有土地使用權的行為，應視同土地使用權轉讓，由土地使用權的承受方按規定繳納契稅，不適用《財政部國家稅務總局關于企業改制重組若干契稅政策的通知》(財稅[2003]184號)。第二節獲取土地階段納稅處理5．改變土地使用權出讓合同約定的土地用途涉及的契稅問題有些房地產開發企業，在取得土地階段，還可能涉及改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的應納契稅問題。按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。根據《國家稅務總局關于改變國有土地使用權出讓方式征收契稅的批復》(國稅函[2008]662號)的規定，對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同的，應征收契稅。計稅依據為因改變土地用途應補繳的土地收益金及應補繳政府的其他費用。【例3—2】東方房地產公司20×7年12月摘牌取得某市200畝綜合用地的土地使用權，每畝地價30萬元，該公司按照規定繳納了契稅。20×8年7月該市修改城市規劃，調整城市支路，使該宗土地使用權的性質變為住宅用地，該公司按照要求對該宗地進行評估，按住宅用地評估后地價為11000萬元，按綜合用地評估后地價為9000萬元，該公司根據土地評估機構的評估結果補交了2000萬元的土地出讓金。該市契稅征收率為4％，東方房地產公司應補繳契稅：應繳契稅=(11000—9000)×4％=80(萬元)第二節獲取土地階段納稅處理三、耕地占用稅根據《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》(2007年12月1日國務院令第511號)的規定，獲取的土地符合耕地條件的需依據實際占用耕地面積，按照規定的適用稅額一次性繳納耕地占用稅，不符合耕地條件的不必繳納耕地占用稅。耕地占用稅中“耕地”是指用于種植農作物的土地，占用前3年內曾用于種植農作物的土地，也視為耕地。1．征稅范圍占用耕地建房或者從事非農業建設、占用園地、林地、牧草地、農田水利用地、養殖水面以及漁業水域灘涂等其他農用地建房或者從事非農業建設的單位或者個人，都是耕地占用稅的納稅人，應當繳納耕地占用稅。經申請批準占用耕地的，納稅人為農用地轉用審批文件中標明的建設用地人；農用地轉用審批文件中未標明建設用地人的，納稅人為用地申請人。未經批準占用耕地的，納稅人為實際用地人。2．計稅依據耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據，按照規定的適用稅額一次性征收。實際占用的耕地面積，包括經批準占用的耕地面積和未經批準占用的耕地面積。第二節獲取土地階段納稅處理3．稅額(1)人均耕地不超過1畝的地區(以縣級行政區域為單位，下同)，每平方米為10元至50元：(2)人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區，每平方米為8元至40元：(3)人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區，每平方米為6元至30元：(4)人均耕地超過3畝的地區，每平方米為5元至25元。表3—1各省、自治區、直轄市耕地占用稅平均稅額表地區每平方米平均稅額(元)上海45北京40天津35江蘇、浙江、福建、廣東30遼寧、湖北、湖南25河北、安徽、江西、山東、河南、重慶、四川22.5廣西、海南、貴州、云南、陜西20山西、吉林、黑龍江17.5內蒙古、西藏、甘肅、青海、寧夏、新疆12.5第二節獲取土地階段納稅處理4．應納稅額的計算應納稅額=計稅依據×稅額=實際占用的耕地面積×稅額【例3—4】東方房地產公司經土地管理部門批準征用耕地200000平方米用于房地產開發。當地政府規定的耕地占用稅稅額為22．5元/平方米。應繳耕地占用稅=200000×22.5=450(萬元)5．耕地占用稅的征收管理(1)納稅義務發生時間：經批準占用耕地的，耕地占用稅納稅義務發生時間為納稅人收到土地管理部門辦理占用農用地手續通知的當天。未經批準占用耕地的，耕地占用稅納稅義務發生時間為納稅人實際占用耕地的當天。(2)納稅期限：土地管理部門在通知單位或者個人辦理占用耕地手續時，應當同時通知耕地所在地同級地方稅務機關。獲準占用耕地的單位或者個人應當在收到土地管理部門的通知之日起30日內繳納耕地占用稅。土地管理部門憑耕地占用稅完稅憑證或者免稅憑證和其他有關文件發放建設用地批準書。(3)納稅地點：納稅人占用耕地或其他農用地，應當在耕地或其他農用地所在地地方稅務機關申報納稅。第二節獲取土地階段納稅處理四、城鎮土地使用稅根據《國務院關于修改(中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例)的決定》(2006年12月31日國務院令第483號)的規定，取得土地使用權后需要以實際占用的土地面積為計稅依據，按照稅法規定的差別幅度稅額計算繳納城鎮土地使用稅。1．差別幅度稅額城鎮土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額，按大、中、小城市和縣城、建制鎮、工礦區分別規定每平方米土地使用稅年應納稅額。

級別

人口(人)

每平方米稅額(元)大城市50萬以上1．5～30中等城市20萬一50萬1．2～24小城市20萬以下0．9～18縣城、建制鎮、工礦區0．6～12第二節獲取土地階段納稅處理4．納稅地點和征收機構城鎮土地使用稅由土地所在地的地方稅務機關征收；城鎮土地使用稅在土地所在地繳納，納稅人使用的土地不屬于同一省、自治區、直轄市管轄的，應分別向土地所在地的稅務機關繳納土地使用稅。在同一省、自治區、直轄市管轄范圍內，納稅人跨地區使用的土地，其納稅地點由各省、自治區、直轄市地方稅務局確定。5．稅收優惠房地產開發企業建造商品房的用地，原則上應按規定計征城鎮土地使用稅。但在商品房出售之前確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免征照顧，可由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據從嚴的原則結合具體情況確定。房地產開發企業辦的學校、醫院、托兒所以及幼兒園，其用地能與企業其他用地明確區分的，免征城鎮土地使用稅。市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地，免征土地使用稅。【例3—5】東方房地產公司擁有一宗50萬平方米的土地使用權，其中市政道路及綠化帶用地8萬平方米，此塊土地中規劃一所學校占地2萬平方米，已完成銷售商品房占用土地20萬平方米，該地城鎮土地使用稅稅額為5元/平方米，按季繳納。應繳納城鎮土地使用稅的土地面積=50-8-2-20=20(萬平方米)年度應納稅額=20×5=100(萬元)每季度應納稅額=100÷4=25(萬元)第二節獲取土地階段納稅處理五、接受土地使用權出資的涉稅問題1．企業所得稅被投資企業接受的土地使用權出資，可按經評估確認后的價值確定有關資產的成本。即如果投資企業已經按照稅法規定確認投資環節應納稅所得額，土地使用權的增值部分在稅收上已經得到實現，被投資企業可以憑評估報告作為稅前扣除的依據，有的地方稅務機關還要求開發企業提供投資企業主管稅務機關出具的投資企業已調增應納稅所得額證明，作為稅前扣除的依據。2．土地增值稅這個問題在土地增值稅上則比較復雜，稅法并未對此進行明確規定。在財稅[2006]21號文出臺前，原土地增值稅規定，以土地使用權作為出資，對出資方而言，在出資環節一律不征土地增值稅第二節獲取土地階段納稅處理但在《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)出臺后，關于以房地產進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)第一條暫免征收土地增值稅的規定，財稅[2006]21號自2006年3月2日起執行。這樣在2006年3月2日以前，對被投資方企業而言，將來對此作為出資的土地使用權進行開發銷售后，計算土地增值稅時，取得土地使用權的扣除金額十分關鍵，因這不但涉及扣除項目金額本身，還涉及房地產開發企業加計扣除20％的問題。在實務中有不同觀點：一種觀點認為與企業所得稅一樣，依其評估價值即被投資企業的入賬價值作為扣除項目金額，因出資環節并未計征過土地增值稅，故這個觀點稅務機關的一般難以認同；二是依投資方企業土地使用權的取得成本來作扣除項目金額，但這種觀點會帶來征管上的不便。第二節獲取土地階段納稅處理在《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)出臺后，因均不適用暫免征收土地增值稅的規定，扣除金額將容易確定。在當前的征管實務中，多數地方稅務機關的要求是：受投資方企業的土地使用權成本可以計入扣除項目金額，并可作加計20％扣除的基數，但需納稅人提供支持性證明材料：出資協議、該宗地的評估報告、驗資報告、出資方以該幅地出資環節已經接受土地增值稅稅務管理的證明等。第三節獲取土地階段會計處理一、取得土地使用權確認1．通過出讓取得的土地使用權通過出讓方式取得土地使用權的入賬價值通常是土地出讓金加上相關稅費，如果還發生了與取得該土地有關的費用，如繳納的行政事業性規費、征地補償費等，應一并計人土地取得成本。2．通過轉讓取得的土地使用權通過土地使用權轉讓取得土地使用權的成本，包括購買價款、其他行政事業性收費和其他稅費等。3．投資者投入的土地使用權投資者投入的土地使用權，應當按照投資合同或協議約定的價值作為成本，但合同或協議約定價值不公允的除外。4．其他方式取得的土地使用權房地產開發企業合并取得的土地使用權的成本，應當按照《企業會計準則第20號——企業合并》確定，非貨幣性資產交換取得的土地使用權的成本，應當按照《企業會計準則第7號——非貨幣性資產交換》確定，債務重組取得的土地使用權的成本，應當按照《企業會計準則第12號——債務重組》確定，政府補助取得的土地使用權的成本，應當按照《企業會計準則第16號——政府補助》確定。第三節獲取土地階段會計處理二、獲取土地使用權的財務處理房地產開發企業取得的土地使用權，根據《企業會計準則第6號——無形資產》應用指南的規定，通常應確認為無形資產，但改變土地使用權用途，用于賺取租金的，應當將其轉為投資性房地產。房地產開發企業取得土地使用權用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建筑物成本。取得土地使用權繳納的相關契稅、印花稅及耕地占用稅一般不通過“應交稅費”賬戶，契稅、耕地占用稅視取得土地使用權的用途計入不同的會計賬戶，印花稅直接進入“管理費用”核算，但有人認為取得土地使用權環節的印花稅金額較大，建議計入取得土地的成本。(一)用于土地開發的土地使用權房地產開發企業如果取得的土地使用權用于土地開發的，應將土地使用權的取得成本計入“開發成本”中，即借記“開發成本——土地開發”賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶，所繳納的印花稅直接進入“管理費用”賬戶核算。第三節獲取土地階段會計處理【例3—6】東方房地產公司通過投標方式取得土地使用權100畝用于開發商品性土地總價款5000萬元，單價50萬元/畝，契稅征收率為4％，當地政府規定的耕地占用稅稅額為22.5元／平方米，通過銀行轉賬支付土地出讓金及相關稅費。1．支付土地出讓金時，依據財政部門開具的土地使用權出讓金專用票據和銀行轉款手續，東方房地產公司應進行的會計處理為：借：開發成本—土地開發—土地征用及拆遷補償費50000000

貸：銀行存款500000002．應繳納的契稅為：5000×4％=200(萬元)依據耕地占用稅完稅憑證和付款證明，東方房地產公司應進行的會計處理為：借：開發成本—土地開發—土地征用及拆遷補償費2000000

貸：銀行存款2000000第三節獲取土地階段會計處理3．應繳納的耕地占用稅為：100×666.67×22.5=150(萬元)依據耕地占用稅完稅憑證和付款證明，東方房地產公司應進行的會計處理為：借：開發成本——土地開發1500000

貸：銀行存款15000004．簽訂土地使用權出讓合同，應繳納的印花稅為：5000×0.5‰=2.5(萬元)繳納印花稅時，依據印花稅完稅憑證和付款證明，東方房地產公司應進行的會計處理為：借：管理費用——印花稅25000

貸：銀行存款25000第三節獲取土地階段會計處理(二)用于商品房開發的土地使用權根據企業會計準則，房地產開發企業取得的土地使用權用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權應當計入所建造的房屋建筑物成本，即借記“開發成本——房屋開發”科目，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等。取得的土地使用權所繳納的印花稅直接計入“管理費用”核算。【例3-7】20x8年6月，東方房地產公司取得85畝的土地使用權用于商品房開發，價款2500萬元，契稅征收率為4％，當地政府規定的耕地占用稅稅額為22.5元／平方米，通過銀行轉賬支付土地出讓金及相關稅費。1．支付土地出讓金時，依據財政部門開具的土地使用權出讓金專用票據和銀行轉款手續，會計處理為：借：開發成本—房屋開發—土地征用及拆遷補償費25000000

貸：銀行存款25000000第三節獲取土地階段會計處理2．應繳納的契稅為：2500×4％=100(萬元)依據契稅完稅憑證和付款證明，會計處理為：借：開發成本—房屋開發—土地征用及拆遷補償費1000000

貸：銀行存款10000003．應繳納的耕地占用稅為：85×666.67×22.5=127.5(萬元)借：開發成本——房屋開發1500000

貸：銀行存款15000004．簽訂土地使用權出讓合同，應繳納的印花稅為：2×0.5

‰=1.25(萬元)借：管理費用——印花稅12500

貸：銀行存款12500第三節獲取土地階段會計處理(三)自建用房的土地使用權房地產開發企業取得的土地使用權用于自建用房等地上建筑物時，土地使用權的取得成本直接計入“無形資產”賬戶，且土地使用權的賬面價值不與地上建筑物合并計算成本，而仍作為無形資產進行核算，土地使用權與地上建筑物分別進行攤銷和提取折舊。為建造辦公樓等自用而取得的土地使用權所繳納的契稅，計入“無形資產”賬戶。【例3—8】20×8年3月12日，東方房地產公司以出讓方式取得一塊土地使用權，以銀行存款轉賬支付500萬元，并在該塊土地上自行建造兩棟辦公樓自用，發生建筑工程支出1100萬元。兩棟辦公樓已經完工并達到預定可使用狀態。假定土地使用權的使用年限為50年，無凈殘值；寫字樓的使用年限為25年，預計凈殘值100萬元；都采用直接法進行攤銷和計提折舊。契稅的征收率為4％。1．支付土地出讓金時，依據財政部門開具的土地使用權出讓金專用票據和銀行轉款手續，進行的會計處理為：借：無形資產——土地使用權5000000

貸：銀行存款5000000第三節獲取土地階段會計處理2．應繳納的契稅為：500×4%=20(萬元)借：無形資產——土地使用權200000

貸：銀行存款2000003．簽訂土地使用權出讓合同，應繳納的印花稅為：500x0.5‰=0.25(萬元)借：管理費用——印花稅2500

貸：銀行存款25004．在土地上自行建造辦公樓，發生建造費用時，根據付款憑證、稅務部門監制的發票或財政部門監制的收據，進行的會計處理為：借：在建工程11000000

貸：應付賬款等110000005．辦公樓達到預定可使用狀態，進行的會計處理為：借：固定資產——辦公樓11000000

貸：在建工程11000000第三節獲取土地階段會計處理6．每年分攤土地使用權和對辦公樓計提折舊，進行的會計處理為：借：管理費用504000

貸：累計折舊400000

累計攤銷104000(四)暫時沒有確定使用用途的土地使用權如果取得的土地暫時沒有確定使用用途，計入“無形資產——土地使用權”賬戶。【例3-9】20x8年8月，東方房地產公司取得300畝的土地使用權暫時沒有確定使用用途，價款4500萬元，契稅征收率為4％，征用土地在征用前屬于城市用地，通過銀行轉賬支付土地出讓金及相關稅費。1．支付土地出讓金時，依據財政部門開具的土地使用權出讓金專用票據和銀行轉款手續，進行的會計處理為：借：無形資產——土地使用權45000000

貸：銀行存款45000000第三節獲取土地階段會計處理2．應繳納的契稅為：4500×4％=180(萬元)借：無形資產——土地使用權1800000

貸：銀行存款18000003．簽訂土地使用權出讓合同，應繳納的印花稅為：4500×0.5‰=2.25(萬元)借：管理費用——印花稅22500

貸：銀行存款22500(五)用于賺取租金的土地使用權企業改變土地使用權的用途，將其作為用于對外出租時，應將其轉為投資性房地產。【例3-10】東方房地產公司20x7年10月取得土地使用權9000萬元(含稅費)用于房地產開發，已完成土地開發，土地開發成本800萬元。因房地產市場萎縮，公司準備減緩房地產開發，將已開發完成的土地用于出租。20×8年2月與甲公司簽訂了經營租賃合同，將這塊土地出租給甲公司使用，租賃期開始日為20×8年2月1日，租期2年。第三節獲取土地階段會計處理1．支付土地出讓金時，依據財政部門開具的土地使用權出讓金專用票據和銀行轉款手續，進行的會計處理為：借：開發成本——土地開發90000000

貸：銀行存款900000002．支付土地開發成本時，根據付款依據、稅務部門監制的發票或財政部門監制的收據，進行會計處理為：借：開發成本——土地開發8000000

貸：銀行存款80000003．20×8年2月1日，租賃期開始日，應將已開發的土地轉換為投資性房地產，進行的會計處理為：借：投資性房地產——土地使用權98000000

貸：開發成本——土地開發98000000第三節獲取土地階段會計處理三、獲取土地階段納