第五章物業租賃管理主要內容物業租賃的形式、原則、特征、租賃契約的構成要素租賃管理的程序租賃契約的寫作規范第一節物業租賃概述物業租賃的定義物業租賃的形式房屋租賃的范圍

國有土地使用權和房屋租賃

物業租賃的定義及形式：

物業租賃的原則：

為承租人服務的原則維護租賃房屋的原則提高經濟效益的原則保證租賃關系正常化的原則充分發揮房屋效用的原則未依法取得所有權證的；司法機關、行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；共有房屋未取得共有人同意的；權屬有爭議的；屬于違章建筑的；不符合安全標準的；已抵押，且未經抵押權人同意的；不符合公安、環保和衛生部門有關規定的；有關法律、法規禁止出租的其他情形

房屋租賃的范圍禁止的出租行為：物業租賃合同的作用：確定簽訂租賃合同的原則明確雙方房屋租賃的標的物明確雙方在租賃中的權利與義務約束雙方的租賃行為物業租賃合同的法律特征：承租人只享有房屋的使用權房屋租賃的標的是特定物而不是種類物房屋租賃合同必須采用書面形式房屋租賃合同必須依法辦理登記房屋租賃關系不因所有權的轉移而終止租賃關系主體的法律要求租賃客體的法律要求房屋租賃合同的構成★當事人姓名或名稱及住所；★租賃物業的描述；★租賃物業的用途；★租賃期限；★租金及支付方式；★房屋的修繕責任；★轉租的規定；★變更和解除合同的條件；★違約責任；★當事人約定的其他條款。E租賃合同的變更與終止因租賃一方當事人更名，房屋產權發生轉移，承租人家庭分戶或承租人死亡、遷移，均可變更合同。因出租房屋面積的增減、附屬物的增減等，也可變更合同。因租賃雙方約定改變租賃房屋的用途或增減房屋的用途，均可變更合同。租金的增減或支付方式的改變可導致協議更改。由雙方約定，改變租賃期限或者期限長短。房屋租賃合同的變更房屋租賃合同的變更:房屋租賃合同的終止:租賃期滿租賃房屋的滅失因承租人搬遷需要終止，或因一方嚴重違約等，均可終止合同第三節物業租賃價格房屋租賃租金的構成

房屋租金基數核定方法和租金的計算方法物業租金的意義租金基數核定方法等級計算法項目基分計算法結合計算法調劑因素房屋價值的因素使用價值的因素供求關系的因素月租金額＝（租金基數＋調劑因素）×計租面積＋附屬房單位租金×計租面積＋設備租金物業租金的意義調節房屋的供求關系保證物業經營活動的正常進行租金的調整是我國住房體制改革的重要內容房屋租賃管理的一般程序房屋租賃合同的登記備案制度出租房屋的交接與備案房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內，到市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續。申請房屋租賃登記備案應當提交下列文件：（1）書面租賃合同；（2）房屋所有權證；（3）當事人的合法證件；（4）城市人民政府規定的其他文件。房屋租賃登記申請經市、縣人民政府房地產管理部門審查合格后，頒發《房屋租賃證》。制定房屋租賃管理的各項制度:

房屋租賃租金管理制度房屋使用與維修管理制度房屋轉租與退租管理制度

明確房屋租賃糾紛處理的方法

房屋租賃糾紛處理方式房屋租賃不同類型糾紛的處理

衡量物業租賃經濟效果的指標

租賃房屋總量、租賃房屋結構、房屋完好率、房屋出租率、租金收繳率、利稅額及其增長率、員工收入水平及增長率最近某物業公司接管了一棟多層辦公樓的管理工作，目前大樓的空置率較高，面對這種情況你認為應該如何改變現狀？請你從分析空置率高的原因入手，提出降低空置率應采取的步驟？天星寫字樓業主劉大奎先生委托管理該寫字樓的博凱物業管理公司代理寫字間的租賃業務。某日，劉大