協商搬遷

陽光補償正當程序強制保障

科學方案

規范執行王達第一頁，共46頁。第一頁，共46頁。個人簡介：

法學博士，研究生導師，曾在最高人民法院從事審判工作十多年，起草和參與起草最高人民法院多部司法解釋，從事過刑事、民事、經濟審判，辦理過許多大案要案，擔任過高級法院院長助理、審判委員會委員。對征地拆遷、房地產法、行政法等有較為深入的研究。法律實踐經驗豐富，注重理論與實踐相結合，發表相關專業論文八十余篇，出版專著十余部。現任廣州大學公法研究中心研究員、副主任，并擔任許多市、區、縣政府征收拆遷高級法律顧問，取得良好的社會效果。第二頁，共46頁。第二頁，共46頁。內容提要一、依法征收，構建和諧社會概要二、方法1——用好合同法，協商搬遷三、方法2——用好城鄉規劃法，重拳治理違法建筑四、方法3——用好征收條例，國有土地上房屋征收與補償五、方法4——用好土地管理法，集體土地征收拆遷六、強制執行司法解釋解讀第三頁，共46頁。第三頁，共46頁。一、依法征收，構建和諧社會概要

1、是地方各項事業全面發展的基礎2、是被征收人的福祉3、是提高征收效率的最佳途徑4、是干部保護的有效手段5、應當注重權利保障、暢通權利救濟途徑6、敢于強制（張北、商城、阿榮旗經驗）7、善于依法強制（昌圖法院經驗）8、加強黨委領導確保公權力協調行使（廊坊教訓）處罰時規劃配合，強拆時公安配合第四頁，共46頁。第四頁，共46頁。9、對法律應當全面的、辯證的、符合內在邏輯的貫徹實施，反對斷章取義（解讀中紀委、公安部、最高院精神）10、兩手都要硬剛柔相濟——剛的依法、柔的公平（武川經驗、太子奶項目）11、運用技術偵查手段打擊策劃、組織、煽動上訪，樹立法治權威（無錫、敦煌經驗）12、打擊公務員涉黑干擾征收，動用組織手段、監察手段引導公務員支持政府中心工作（呼蘭教訓）13、成立征收指揮部，常委掛帥、部門配合第五頁，共46頁。第五頁，共46頁。二、方法1——用好合同法，協商搬遷1、先簽先選2、價值、套內面積、位置三個不降低的底線3、設立復合捆綁獎勵4、承諾追加條款（紅花爾基、圍場木蘭路）5、建立危機、競爭和壓力態勢（世博會選址，汪洋講話）6、附條件協議（全部簽字生效）第六頁，共46頁。第六頁，共46頁。7、簽訂協議后反悔的司法救濟（《民事訴訟法》第九十七條）8、未取得拆遷許可證，未做征收決定，不影響協議效力（深圳案例）9、純商業性拆遷的，由被征收人決定，即協商搬遷輔之以征收10、補償安置方案應當公開、公平、科學第七頁，共46頁。第七頁，共46頁。三、方法2——用好城鄉規劃法，重拳治理違法建筑（貴州、阿榮旗經驗）1、城市發展的毒瘤2、土地執法和城鄉規劃執法聯合執法3、五種具體行政行為（1）沒有或超出規劃許可證就屬于違法（2）規劃部門的確認配合（征收條例24條）（3）對于突擊搶建的應當采取行政強制措施及警察權配合（4）實體處理——行政處罰決定（5）雙軌制強制執行（提倡政府強拆）第八頁，共46頁。第八頁，共46頁。4、超過2年可以處罰（《行政處罰法》第29條第二款）5、過罰相當原則（比例原則）6、公安機關的依法協助和配合7、歷史遺留區別于違法建筑(信賴保護)8、無證房屋應當進行調查、認定和處理9、城市規劃區外集體土地上違法建筑的處理10、防止濫發證件（《刑法》第三百九十七條）11、先予執行的法律依據第九頁，共46頁。第九頁，共46頁。四、方法3——用好征收條例，國有土地上房屋征收與補償

（一）概述1、拆遷改為征收2、回顧拆遷——功大于過3、三個目的4、三個原則5、征收的三類參與人6、一個抽象行為，兩個具體行為7、最高法院緊急通知精神被司法解釋替代第十頁，共46頁。第十頁，共46頁。（二）征收中法律文書1、征收辦：征收補償安置方案2、法制辦：征收方案（征求意見稿）公告3、征收辦：入戶調查表4、征收辦：召開座談會公告5、論證會：征收辦公告6、征收辦：組織聽證會公告第十一頁，共46頁。第十一頁，共46頁。7、征收辦：社會穩定風險評估報告8、發改委：符合“十二五發展規劃”的說明9、規劃局：符合城市總體規劃的說明10、政府辦：納入人大審議通過的政府工作報告或人大決議11、相關部門：符合專項規劃的說明12、征收辦：征收與補償安置方案公告第十二頁，共46頁。第十二頁，共46頁。13、征收辦：征收決定公告14、征收辦：選擇評估機構公告15、征收辦：征收補償安置協議合同16、征收辦：征收補償安置決定17、征收辦：催告通知書18、征收辦：非訴執行申請書第十三頁，共46頁。第十三頁，共46頁。17、征收辦：強制執行社會穩定風險評估報告18、停工通知書19、查封決定書20、扣押決定書21、強制措施決定書第十四頁，共46頁。第十四頁，共46頁。22、行政處罰決定書23、自拆通知書24、催告通知書25、強制拆除決定書（政府）26、強拆公告（政府）第十五頁，共46頁。第十五頁，共46頁。（三）制訂征收補償方案

1、公開征求意見不少于30天2、聽證3、政府常務會議通過4、公告5、體現公平補償原則（同時解決三個不降低）第十六頁，共46頁。第十六頁，共46頁。6、設立復合獎勵7、優先選擇安置制度8、承諾追加制度9、獎懲分明10、住改商11、租賃問題12、《羅伯特議事規則》與方案的決策第十七頁，共46頁。第十七頁，共46頁。（四）征收決定

1、主體——五類政府2、實體要件（1）符合“十二五”發展規劃（2）土地利用總體規劃（3）城市總體規劃（4）納入人大的年度計劃（5）社會穩定風險評估（6）屬于公共利益（7）足額的征收補償資金第十八頁，共46頁。第十八頁，共46頁。3、程序要件（1）2次座談會（2）1次論證會（3）1次聽證會4、詳規圖和效果圖應當成為招拍掛的附加條件5、公告并送達第十九頁，共46頁。第十九頁，共46頁。（五）簽訂協議或者做出征收補償決定1、產權不明、既定的時間內無法簽訂協議的及時決定2、補償的四項內容：房屋（含土地，接待過的案例）價值+搬遷、臨時安置費用+停產停業損失+補助和獎勵3、經營損失的評估第二十頁，共46頁。第二十頁，共46頁。4、住改商的階梯補償規則被征收房屋所有權證“用途”中記載為住宅或未辦理房屋所有權證，但存在依法經營的，采用假設評估法，確定住宅房屋的單價、營業房屋的單價及“用途差價”，根據營業執照及納稅憑證證明的經營期限，計算被征收房屋的單價＝假設為住宅房屋的單價＋用途差價×（4～6%）×經營年限（五舍六入，不超過20年），最多不得超過營業房屋的單價。第二十一頁，共46頁。第二十一頁，共46頁。5、承租房的補償（包括裝修和經營損失）征收涉及租賃的房屋，解除租賃合同，出租人預收的尚未發生的租賃費退還給承租人。承租人的裝修損失(經營損失)，可以協商也可以通過評估確定，補償金額須經房屋征收部門認可后由出租人對其進行補償，承租人不搬遷的，由出租當事人依法向人民法院提起民事訴訟解決。訴訟期間申請人民法院先于執行。第二十二頁，共46頁。第二十二頁，共46頁。被征收房屋所有權人不依照前款規定配合的，可以由人民政府依法作出補償決定。出租人按照前款程序對承租人補償且房屋搬遷后，由房屋征收部門對出租人進行補償，并對出租人獎勵1000元。第二十三頁，共46頁。第二十三頁，共46頁。6、抵押房的補償(辦理期房抵押權預告登記)7、買賣未過戶的補償8、無證房屋的補償9、從寬對構筑物、附屬物認定與補償10、對等就近安置第二十四頁，共46頁。第二十四頁，共46頁。（六）評估1、被征收人過半數選擇確定評估機構，否則隨機抽簽2、協助與配合（1）國土局協助（2）房管局協助（3）被征收人配合第二十五頁，共46頁。第二十五頁，共46頁。3、評估的監督救濟程序4、可以不評估的情形5、必須評估的情形6、房地一體化，也可分別評估7、有時市場價，有時重置價第二十六頁，共46頁。第二十六頁，共46頁。（七）征收的步驟與程序（以縣政府為例）

1、投資主體與縣政府簽訂“舊城改造投資框架協議”2、投資主體向房屋征收辦公室打入足額資金并簽訂“三方協議”3、縣房屋征收辦公室發布房屋征收入戶調查公告4、縣房屋征收辦公室初步測算5、縣房屋征收辦公室起草《房屋征收補償方案》6、采取多數決定或者隨機抽取的方式選定房屋評估機構第二十七頁，共46頁。第二十七頁，共46頁。7、縣行政執法局加大違法建筑治理力度，縣政府依法強制執行8、《房屋征收補償方案》經縣法制辦審查把關進行初步修訂9、縣政府發布《房屋征收補償方案征求意見公告》，征求意見不少于30天10、征求意見期間，縣房屋征收辦公室組織召開座談會、論證會、聽證會形成書面材料11、發改委作出該項目是否符合“十二五”發展規劃的說明12、縣國土局作出是否符合土地利用總體規劃的說明第二十八頁，共46頁。第二十八頁，共46頁。13、縣規劃局作出是否符合城市總體規劃的說明14、縣政府責令征收辦組織公、檢、法、司、維穩辦、綜治辦、信訪辦進行征收的社會穩定風險評估論證，撰寫社會穩定風險評估報告15、在征求意見的基礎上，縣房屋征收辦公室收集、整理意見、寫出總結報告及時公告16、縣房屋征收辦公室修訂《房屋征收補償方案》17、政府法制辦審查后報分管副縣長，提交政府常務會議討論通過修改后的《房屋征收補償方案》及《房屋征收決定》第二十九頁，共46頁。第二十九頁，共46頁。18、縣政府公告并逐一送達《房屋征收決定》19、縣房屋征收辦公室與被征收人簽訂協議、兌現獎勵20、期滿不能達成協議的，縣房屋征收辦公室報請縣政府作出《房屋征收補償決定書》21、10日內，縣政府逐一作出《房屋征收補償決定書》并公告22、縣房屋征收辦公室在5日內逐一送達《房屋征收補償決定書》第三十頁，共46頁。第三十頁，共46頁。23、送達后三個月內被征收人起訴的，法制辦應訴；三個月未起訴的，縣政府向縣法院申請非訴執行24、縣法院立案庭5日內作出是否立案裁定書，立案后及時移送行政審判庭25、縣法院行政審判庭在7日作出執行裁定26、移送執行局強制執行第三十一頁，共46頁。第三十一頁，共46頁。27、簽訂補償安置協議后，被征收人拒不搬遷的，縣房屋征收辦公室向縣法院提起民事訴訟，訴訟期間申請法院先于執行，法院民事審判庭及時作出先予執行裁定書28、先予執行裁定書移送執行局，送達后15日內不搬遷的，對被征收人進行司法拘留，拘留期間法院委托政府強制執行29、審計局對征收資金使用情況進行審計并將審計報告公告30、歸檔備查第三十二頁，共46頁。第三十二頁，共46頁。（八）法律責任1、公職人員2、被征收人3、建設單位4、評估機構第三十三頁，共46頁。第三十三頁，共46頁。（九）新舊條例的銜接1、明確征收辦征收職能暫不撤銷拆遷職能2、拆遷許可規范的，應當盡快裁決3、拆遷許可不規范的，不再延期進入征收程序4、裁決后在規定的期限內申請強制執行的第三十四頁，共46頁。第三十四頁，共46頁。5、法院不予受理的善后6、訴訟審查標準與非訴訟審查標準的區分7、沒有取得拆遷許可證，協議有效8、新舊條例的平穩過渡第三十五頁，共46頁。第三十五頁，共46頁。五、方法4——，用好土地管理法，集體土地征收拆遷

1、征收程序——省政府或國務院批準2、集體土地上房屋征收補償程序——三種方式（1）土地部門依照土地法實施條例45條規定作出限期收回土地決定（2）征收部門參照征收條例辦理（3）報原批準部門批準收回土地使用權第三十六頁，共46頁。第三十六頁，共46頁。3、責令交回土地決定及唇齒關系4、非訴執行的條件（〈2011〉法釋第20號）（1）征收土地方案已經有權機關依法批準（2）實施征地行為（3）已經得到補償安置或者無正當理由拒不交出土地而影響征收工作正常進行（4）180日（元旦后3個月）內申請（5）作出執行裁定第三十七頁，共46頁。第三十七頁，共46頁。5、安置宅基地的——重置價補償（中紀委規定）6、無法安置宅基地的——參照市場價（最高法院答復）7、體現宅基地的保障功能8、征地補償金的分配原則及司法救濟9、法院審理村民大會決定的三個原則（1）合法（計劃生育）（2）公平（反對兩頭都占）（3）保障（反對兩頭都取消）第三十八頁，共46頁。第三十八頁，共46頁。10、集體土地征收補償（1）集體土地所有權——村民小組（2）承包經營權——實際承包人（3）宅基地及住宅——農民家庭（4）農村企業第三十九頁，共46頁。第三十九頁，共46頁。11、“插花地”從寬補償安置12、善意的從寬認定構筑物、附屬物；惡意的嚴厲處罰13、集體土地補償中的價差——政府壟斷一級市場14、國有土地補償中的價差——出讓剩余年限第四十頁，共46頁。第四十頁，共46頁。六、行政強制法在征收拆遷中的運用（一）概要1、強