Word房地產開發投資增長難言樂觀化解庫存仍是我國樓市主線2021年前兩個月的宏觀數據發布，房地產是最大的亮點。房地產投資數據的持續回落和樓市庫存數據的一路攀升，也顯現出房地產市場的隱憂。

所謂房地產投資，是指資本所有者將其資本投入到房地產業，以期在將來獲取預期收益的一種經濟活動。

據國家統計局發布數據，2021年1至2月，全國房地產開發投資增長3%，增速比去年全年提高2個百分點。雖然全國房地產開發投資增長速度時隔兩年首次出現回升，但從全年看，房地產開發投資增長難言樂觀，化解房地產庫存仍是當前我國樓市運行主線。

當前我國房地產開發投資回升可能更多受到東部地區土地價格過快上漲的驅動。近年來，隨著我國土地出讓價格節節上升，土地購置費在房地產開發投資完成額中的比重也呈現出快速上升態勢。2021年，全國房地產開發投資完成額中的土地購置費用同比增長29.3%，分別高出建筑工程、安裝工程、設備工器具購置增速20個、8.3個和24.7個百分點。2021年全國土地價格走勢分化，但全年房地產開發投資完成額中的土地購置費增長速度仍高出建筑工程完成額1.1個百分點。考慮到2021年東部地區土地價格明顯上漲，2021年全國房地產開發投資增速中的土地購置費用增速也將明顯加快，并帶動全國房地產開發投資增速回升。數據顯示，今年前兩個月，我國東部地區房地產開發投資完成額5536億元，約占全部房地產開發投資額的61.15%，較上年同期提高0.4個百分點；東部地區房地產開發投資增速為3.7%，比去年全年提高3.2個百分點。

未來房產投資回升可持續性謹慎樂觀，化解房地產庫存仍是當前樓市運行主線。最近一段時間熱點城市樓市“發燒”，加劇了住房市場恐慌購房心理，導致市場需求透支。隨著管理層對樓市“首付貸”的治理，以及對中介行為和投機炒作的打擊，熱點城市房地產市場將會理性降溫。從房地產周期運行看，考慮到我國住宅市場供求關系拐點已經到來，市場機會更多體現在區域結構分化上。東部地區房地產開發投資增速回升，但因為地價過高，不可避免影響到投資增長的穩定性。

目前看，非熱點城市房地產庫存仍在上升，而熱點城市住宅價格過度偏離基本面，蘊含較大風險。據國家統計局數據，今年前2個月，全國房地產開發企業住宅施工面積41.46億平方米，約為2021年全國商品房銷售面積的3.23倍，以三口之家一百平方米計算，可以支持1.24億人口居住需求。而房地產庫存的60%以上分布在三線、四線城市。熱點城市近期交易火爆，雖然市場“首付貸”規模難以準確統計，但從住宅交易總額放大和交易時間縮短兩個特征分析，熱點城市類似“首付貸”的杠桿融資規模應該不會太小，否則也無法支持熱點城市住宅交易集中放量；特別是2021年熱點城市住宅需求已經明顯增長的情況下，2021年年初住宅市場繼續高位放量，不排除是投機炒作回潮驅動的可能性。盡管從資產配置角度出發，熱點城市住宅配置價值邏輯仍在，若價格過快上漲，勢必面臨未來資產變現難題。

綜合各方面情況分析，需要理性認識當前房地產開發投資增長速度回升。如果房地產開發投資額中的土地購置費用比重上升，那么即使投資增速回升，也無法帶動相關產業發展。如果房地產開發投資增長過快，那么恐怕又會引發新的房地產庫存壓力。可見，與其關注房地產開發投資增長速度回升，不如關注房地產開發投資構成變