房地產開發項目可行性研究報告一、總論1．項目建設背景南方A市B房地產開發公司開發的“98佳園住宅小區”，以高品質的開發

建設，優美的居住環境和一流的物業管理為A市住宅小區樹立了良好的形象，受

A市城市居民21宅小區，該公司經過全面認真的市場調研，對項目區位環境進行反復的分析比較，謝謝閱讀c98佳園住宅小區”

相連的現A市b廠區內，開發中高檔‘佳園二期”住宅，與“佳園一期”連成÷

片，建設繼“98佳園住宅小區”之后又一個高品質住宅小區。佳園一期銷售已基

A園二期”與98佳園僅一墻之隔，這為本項目的開發帶來不可多得的商機。

根據A市城市規劃發展需要以及白龍路片區控制性規劃要求，B房地產開發

公司已同A市b333335平方米生產用

A市土地管理局和市規劃局辦理。

根據城市規劃和該市對產業結構調整的有關要求，A市D廠搬遷至高新技術開發

區內。精品文檔放心下載謝謝閱讀項前期工作和規劃報批方案工作已相繼開展。2．項目概況(1)(2)建設地點：A市白龍路。精品文檔放心下載(3)建設單位：B房地產開發公司。

(4)企業性質：國有。謝謝閱讀(5)經營范圍：主營：房地產開發經營。兼營：建筑材料、裝飾材料、室內外裝飾。感謝閱讀(6)公司類別：專營企業。(7)資質等級：城市綜合開發二級。(8)企業概況：B房地產開發公司是獨資國有房地產開發企業，成立于1993

年。6交林路職工宿舍，98佳園住宅小區”等項目，總開發面積24萬平方米，形成一

A

市房地產行業站穩了腳根，給公司帶來了良好的經濟效益和社會效益，企業得到

感謝閱讀(9)工程概況：“佳園二期”項目占地33333．5平方米，總建筑面積76100

平方米，其中多層住宅50960平方米，聯排低層住宅10140平方米，地下停車庫

15000平方米。經估算，工程總投資17623萬元，每平方米造價2316元。

(10)B預售房款解決。根據收益計算，所得稅前項目的財務內部收益率為19.8凈現值(Ic=15％)5172.917.826.2％，

計算期內國家稅收2629好。感謝閱讀3．可行性研究報告編制依據(1)省計委計投[2000]XX感謝閱讀1(2)B房地產開發公司與A市D謝謝閱讀(3)A(4)A(5)白龍寺片區地質勘探資料；精品文檔放心下載(6)A市城市規劃局《A(7)省審計事務所驗資證明；(8)A市城市合作銀行資金證明；精品文檔放心下載(9)國家計委《建設項目經濟評價方法與參數(第二版)(10)謝謝閱讀4．可行性研究報告研究范圍根據“佳園二期”項目建議書批復和初步規劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰略，建設規模及功能，住宅及公用工程建設方案，投資估

算與資金籌措，項目經濟效益評價等。感謝閱讀5.研究結論及建議本項目屬房地產住宅開發項目，符合國家城鎮住宅開發建設產業政策，開發

用地變更及項目建設規劃手續已在辦理，建設資金完全自籌，現場建設條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設由低檔走向高檔的發展趨勢和A市已有一部分收

A市住宅市場分析預測，

項目開發有市場銷路。財務分析結果表明，項目經濟效益可行。本項目開發土地利用A市D廠生產用地，對盤活國有資產，推進國有企業產業結構調整，有明顯的社會效益。精品文檔放心下載從目前房地產市場分析，商品住宅結構性的矛盾還很突出，建議在下一步方感謝閱讀案規劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再作進一步的市場調研，尤其是面感謝閱讀積較大的聯排商品房，如完全作為住宅，要根據市場變化作出更為準確的市場定謝謝閱讀位，調整戶型或面積，并做好工程建設規劃，加強樓盤營銷工作，降低開發建設感謝閱讀成本，盡量減小項目風險。6．主要經濟技術指標3—1。表3-1“佳園二期”項目主要經濟技術指標序號項目名稱單位指標1總占地面積平方米33333.52總建筑面積平方米761003建筑容積率1.44小區綠化率%40以上5戶均面積多層住宅平方米/戶A型100B型160精品文檔放心下載聯排低層住宅平方米/戶2606地下停車庫車位30平方米/500個15000平米精品文檔放心下載7綜合售價多層住宅元/平方米2950聯排低層住宅元/平方米38508地下停車庫元/位75009建設投資萬元1762310每平方米建設投資元2316投資利潤率%17.7212全部投資財務內部收益率（稅前）%18.713全部投資財務凈現值（稅前）萬元37914全部投資投資回收期（稅前）年2.9二、住宅市場分析與營銷戰略1、當前住宅市場現狀進入2000為主體的房地產市場，總體上呈現平穩發展的態勢。主要表現在：精品文檔放心下載（11992年房地產業超速發1993年下半年起宏觀調

1995199719987.8%達到1個百分點以上。謝謝閱讀（2）在住房分配貨幣化和各地促進房地產市場政策推動下，居民對住房消費的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費熱點正在逐步形成。精品文檔放心下載（3）住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛發展。近幾年來，住房消費信貸迅速發展起來，有力地支持了居民房，成為啟動房地產市場的一大亮點。感謝閱讀（4）房地產二、三級市場聯動效應突出，三級市場漸趨活躍。房地產二、三級市場聯動從理論探討轉向廣泛的實踐，房屋置換活動蓬勃展開，必將成為住宅市場的一個熱點。謝謝閱讀2、A市商品房現狀與市場需求A市城市住宅建設速度加快，城市居民人均居住面積1998年達到了10．98平方米，位居全國大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。從A市城市居民住房構成現狀來看，商品住宅市

場蘊藏著巨大的需求潛力。根據有關市場調查資料，A市目前有26％的市民住房

391916％的住房是居民

A市市民住宅構成中所占

的比例仍然很小，商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間很大。隨著住房制度

改革的進一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴展和住房二級市場的開放，

商品住宅將成為居民主要的住房來源。謝謝閱讀再從每戶住房總建筑面積來看，居民住房60平方米()以下

的占3896％，60～80平方米的占338％，81～100平方米的占1482％，101～

120平方米的占802121～140平方米和141平方米以上的分別只占282％

和1．57％，有近87．58％的家庭住房面積在100平方米以下。隨著居民生活水

平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房尸數將比現在有較大的提高，住房的升級換代蘊藏巨大的消費潛力。謝謝閱讀321市住宅小區開發建設的要求。隨著A市城市居民收入的日益增加，物質文化生活

水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內寬敞、舒適，轉移到對住宅的功能、品質、科技含量等方面來，不僅要求規劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據A市城市經濟社會發展，以及商品房今后發展趨勢預測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。3.1住宅市場趨向細分化感謝閱讀3隨著福利分房制度的結束，個人購房將成為住宅消費市場的主流。在住宅市

場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費者的前提應該是啟己與眾不同的個性，換句話說，住宅細分是今后住宅市場的發展趨勢。前兩年，A市住宅市場針對一些消費群體，推出高標準、多戶型新型住宅，由于住宅小區環境優美、品質高，售價合理，剛剛推出就賣掉60％以上，銷售火爆。從中可以看

出，住宅市場的一個發展方向是住宅市場細分化。對住宅從業人員的專業化程度

要求也越來越高。市場對規劃、設計、營銷管理、施工質量的敏感度越來越高，并要求從業人員的專業水平也應隨之提高。謝謝閱讀3.2商品房市場進入品牌角逐時代隨著住宅市場的不斷發育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現勢在必行。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關注將越來越

具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環境優美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現的客觀環境。同

時，開發商也會逐漸認識到品牌在住宅開發中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質，瞄準高品質商品住宅這一誘人的市場。在去年A市房地產及相關產業

展示會上，許多購房者已把咨詢的重點由價格區位轉向開發商的品牌。“佳園一

期”住宅的成功開發和火爆銷售，就是一個最好的例子。商品房市場出現品牌角逐趨勢的原因，主要有：精品文檔放心下載（1）先富者的市場潛力。A市改革開放20年來，經濟快速發展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費居國內大中城市中上水平，據有關資3將進一步提高。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。感謝閱讀A市較早開發

的商品住宅區，區內人口密度大，聚集了眾多先富起來的人士，下一步商品房的

富者對高檔次的品牌商品住宅的潛在需求轉化為現實需求。精品文檔放心下載(2)A市是面向東亞的國際性商貿旅游城市，發展商貿一直是

AA市在國際國內

A市城市商業機構眾多，今后私營企業也越來越多，私營企業主的住房需求趨旺，隨著多種所有制成分共存的發展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此98住宅，無論是銷售或出租都有較大的市場潛力。謝謝閱讀(3)C民族園以南，環境得天獨厚，是開發高品質的精品住宅小區不可多得的地段位置，加上開發建設條件優越，開發品牌商品住宅具有無可比擬的區位優勢，并蘊藏著巨大的區位市場潛力。謝謝閱讀3.3戶內智能科技的運用成為住宅市場的亮點戶內智能科技的運用是目前住宅開發的重大課題，它包含新型居室建筑材料感謝閱讀的運用以及居室內部智能化設施的安排，智能住宅的優勢不僅在于其高科技和高智能使業主保持與時代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新換代

的住宅智能系統會隨著未來科技的發展不斷增加新內容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠超過普通的實體建材所能實現的價值，提高了住宅

的檔次、品牌和價值。謝謝閱讀3.4消費者對住宅質量和物業管理的關注消費者購房是個人的投資置業行為，因此質量是購房者首要關注的問題。住感謝閱讀4宅質量要從幾個方面進行全面考慮。一是安全性方面，主要是結構安全和設備安

全。二是功能性方面，住宅應具有完備的居住功能，將來高價格的住宅應是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛生、日照、通風、室外環境等。四是適用性方

面，一個家庭在不同時期有著不同的家庭結構，對住宅消費也有不同的要求，因此會形成若干即期消費。所以，住宅設計要超前并考慮可改造。物業管理是消費

者購房考慮的另一重要因素。對于購房者來說，包括售后服務內容的物業管理與住宅本身的質量同等重要，他們要求物業管理具有多種功能和高品位，收費合理，

物有所值。謝謝閱讀3.5住宅開發及開發商向規模化發展AA市已有

各類資質的房地產開發企業200多個，除新迎、江岸、春苑、佳園、北辰等小區

外，大多規模較小，不但開發成本高，還引發住宅市場惡性競爭、粗制濫造、哄

抬地價等問題。新時代住宅不僅要求戶內居住舒適，有足夠的居住空間，功能設

施齊全，還要有合理的銷售價格。房地產開發商只有通過大規模、低成本開發，才能滿足用戶的要求。A市目前開發的北辰小區、陽光小區等開發建設規模都在千戶以上，具有很強的市場競爭力。住宅開發向規模化發展，形成新的住宅市場競爭，也促使開發商向規模化方向發展。從A市最近兩年的房地產市場上也能看

出這一變化，一批實力雄厚、具有豐富操作經驗的大型房地產開發企業將涌現出

來，并占市場主導地位。謝謝閱讀3.6住房消費逐步成為居民消費熱點和投資手段隨著A市城鎮居民收入水平的逐步提高，住宅消費將逐步成為居民消費熱點

和投資手段。目前，A市居民購房除直接居住或自用外，有近15％是用于投資保

值、增值或出租，這與A市市民近幾年生活水平很快提高不無關系。據有關資料

統計，1990年A市城鎮居民人均收入為1579元，1995年為4384元，1996年汰

到51511997年達到62431997年比1995年實際增長424費支出中恩格爾系數已由1990年的557％降到1996年的471一系數又有新的下降，這標志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。隨

著城市耐用消費品逐步飽和后，消費熱點將轉向住房、汽車消費，這是一個必然

的趨勢。隨著居民消費水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費支出的平均比重將由5．1％上升到12％左右。其中中低收入的家庭為6％～10％，中高

收入家庭為13％—1620％--3028％增加到1997

年的32％，目前這一比例已超過50％，并保持逐步上升的勢頭。精品文檔放心下載謝謝閱讀的成功開發，預示著未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質開發已成感謝閱讀定位在中高檔住宅，是有其市場需求依據的。謝謝閱讀4，當前住宅市場面臨的矛盾和問題感謝閱讀構性、階段性、體制性供給過剩的現象突出，市場有效需求的不足。主要表現在感謝閱讀以下三個方面：(1)商品房空置量繼續上升，消化空置房壓力加大。據有關資料統計，A市

空置商品房已達80施或居住環境不良的商品房空置率還將進一步增加。感謝閱讀(2)費需求的良性循環要有一個較長的形成過程。謝謝閱讀(3)感謝閱讀5開發也面臨住宅市場供大于求的矛盾。雖然隨著福利房的取消，房地產二、三級

市場逐步開放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場的發育打下了一定的基礎，2000年

后將建成1000產生較大影響，導致本項目的開發有一定的市場風險。精品文檔放心下載5．營銷戰略根據上述分析和本項目市場定位，制定以下營銷戰略：5．1確定項目整體形象98了AA園二期”處于C民族園片區，地段位置優越，小區整體形象根據“人與自然”這

一主題，強調綜合環境和居住生活方式協調，注重消費者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規劃、設計、營銷、管理等方面突出該住宅小2198區。精品文檔放心下載5．2“賣點”分析感謝閱讀點”主要是：(1)小區規劃不是簡單的綠化，而是按“園林化”概念規劃建設，因此有突出的環境特點。此外，開發商重視小區住宅多樣化戶型和房屋外觀的設計，先期發售的佳園小區最成功的“賣點”或銷售的“熱點”就在于此。精品文檔放心下載(2)與溝通。感謝閱讀(2)物業管理在佳園小區的基礎上更加完善化，服務更加周到全面，管理高質量、高水平。感謝閱讀(3)小區住宅設計引入“智能化”新概念，使住宅小區按“精品化”的標準檔次規劃設計和經營管理。除以上因素外，小區“賣點”還有消費者最為關心的價格、地段、開發商信譽以及市場定位等。感謝閱讀5．3營銷推廣策略高素質的物業開發，除了高水平的規劃、設計外，還需要有一套行之有效的

市場營銷策略和手段，高標準地經營和管理，以確保項目有市場銷路，開發商有

合理的收益。根據本項目市場定位和開發特點，擬采用以下營銷推廣策略：謝謝閱讀(1)廣告宣傳策略。由于佳園小區的成功開發與經營，B房地產開發公司已在A市消費者心目中廣告宣傳。廣告媒體包括：現場售樓部、工地現場、報紙、電視臺、新聞發布會、

各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應根據其效果

和費用而定，廣告宣傳費用列入項目開發成本。感謝閱讀(2)促銷策略。1)促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷：①銷售準備階段；②首次公開

展銷和跟進銷售階段；③二次公開展銷及跟進銷售階段；④三次公開展銷及跟進

銷售階段；⑤掃尾階段銷售。精品文檔放心下載應根據不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。2)銷售對象及銷售時機。本項目銷售對象主要是：①擬更新換代商品房的消

費者；②收入較高或中、高收入的消費者；③駐A市辦事機構商用或商住；④其感謝閱讀6他消費者。最佳銷售時機根據小區廣告宣傳效果和試銷情況：以及市場情況而定。謝謝閱讀3)促銷手段。擬采用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳；②內部認購；③人

(銷售對象)活多樣的付款方式；⑧工程質量、進度及完善的小區物業管理承諾；⑨售樓現場謝謝閱讀樣板房促銷(佳園小區效果很好)；⑩其他促銷手段。

5．4定價策略謝謝閱讀(1)價格定位。1)根據A市目前房地產屋源交易信息，二環路以外西、南及東北市區一帶，

同類商品房銷售價格見表3-2。感謝閱讀表3-2樓盤銷售價格情況表（2000年1、2月）序號名稱房屋類型區位地段最低價最高價(元／平方(元／平方米)米)1紅塔花園多層住宅市西區高新開發區25202880謝謝閱讀2陽光花園高檔商住市南區滇池路24803880感謝閱讀3星河明居高檔住宅市南區交易會旁33803880感謝閱讀4寶海豪園高檔住宅市南區關上寶海公園31603730精品文檔放心下載5盛達花園多層住宅市南區春城路北段26503020感謝閱讀6鉆石豪苑三層住宅市東北C民族園32003900精品文檔放心下載從A市2000年122480～

3880元之間；別墅式高級住宅每平方米3200-3900元之間。由于各樓盤區位、環

境、配套等均有差別，開發成本各異，僅作參考。精品文檔放心下載2)98佳園第一期銷售價為2030—2580元／平方米，最高價為、4樓，最低

價是7樓。復式樓磚混結構為2380元／平方米，框架結構為2580—3088元／平

米定在2800～3000元之間，聯排低層住宅每平方米定在3500～3900元之間，可

研中分別取2950元和3850元，地下停車位每個75000元。謝謝閱讀(2)選擇購買優惠；④特殊消費對象優惠；⑤其他優惠措施。謝謝閱讀(3)價格浮動策略。宜采用浮動售價：①展銷會期促銷優惠價；②限期銷售優惠浮動價；③正常銷售期段浮動價；④其他浮動措施。謝謝閱讀(4)朝向差、地段位置差。定價方式突出小區“賣點”和住宅小區內環境、地段位置、

樓層及朝向等購房因素的差異。感謝閱讀三、項目選址及建設條件1．項目選址1999CA市將嚴格控制這一地區規劃，區內建設以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住

宅為主，發展為A市的一個高尚新社區，其周邊環境還將進一步改善。C民族園謝謝閱讀7選址具有明顯的區位優勢和較好的開發建設條件。謝謝閱讀2．建設條件2.1位置優越“佳園二期”項目建設地塊位于C民族園1公里處白龍路主干道西側，空氣清新，

水質優良，周圍是龍華路、曇小路，主干道白龍路向前直通市中心區。沿白龍路

一帶的住宅區，是該市較早開發的商品住宅片區，區內人口眾多（僅新迎小區就有人口10萬人），商業網點密布，生意興隆，呈現一派繁榮景象，與C民族園片區

優雅、清新、和諧、寧靜的環境形成鮮明的對比。隨著“人與自然和諧發展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新換代將成為新的趨勢，依托C民族園一流的社區

環境，佳園二期住宅開發建設具有無可比擬的區位優勢。感謝閱讀2.2交通方便已建成的主干道白龍路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區四通八達

的交通網絡。公共汽車由A市的東、南、西三個方向開往佳園小區，坐車由佳園小

區至市中心只需10分鐘，到火車站15分鐘，到A市機場20分鐘。白龍路連接環城東路和白塔路延長線，緊接春城路直達A市機場。由另一條主干道穿金路可連接A市

城市南北方向交通動脈---北京路，并以東西方面交通干線---人民路交匯，往南是火車站，往西至西市區，交通十分便捷。感謝閱讀2.3建設廠區“五通”條件具備Ｃ民族園片區市政設施有；道路工程、排水工程、供水管網、電信管網、電力精品文檔放心下載溝、路燈工程、煤氣管網、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊精品文檔放心下載等市政設施。供水；設施自來水管網供水。接入干管為DN300--DN800。從佳園一期預留口謝謝閱讀引入。煤氣：佳園一期建有開閉所，從預留口接入。地質勘探：該地塊與佳園一期相連，相鄰地塊已按多層建筑做過地質勘探。

通信：直接由A市市話通信網接入場地：建設場地為D廠內生產用地，土地平整，需要拆遷。感謝閱讀2.4住宅小區商業及文化教育配套設施齊全“佳園二期”與’98佳園小區、云山小區、白龍小區、世界花苑構成白龍寺住

宅片區，區內商業、教育設施完備，交行、農行、建行在該區均設有營業網點，

龍聚商場、新世紀購物廣場是小區的購物中心，附近有白龍幼兒園、云山小學等初等教育園地，西南林學院、A市理工大學建筑學院等院校也在該區周困，形成了良好的文化氛圍。謝謝閱讀2.5土地征用情況開發土地以定點拆遷方式獲得A市D廠生產用地333335平讓變更方式辦理用地手續。感謝閱讀四、建設規模及功能標準1.建筑面積和內容根據省計委立項批復，佳園二期項目建設為商品住宅小區，初步規劃總建筑

面積761005096010140

平方米，地下停車庫15000平方米。精品文檔放心下載2.功能設施標準2.1建筑使用功能82000年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發展，戶規模"3口戶為主，戶結

構以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環境質量有較大的改

善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車有一定發展；學校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務半徑步行距離的要求；公共服務設施逐步完善，滿足居民文

化和購物等要求，環境綠化有較大提高。謝謝閱讀2000其舒適、配套及與環境協調是發序勢。套型的靈活性和適應性要求更高，并使空

間有可能再劃分。套型基本面積達到國家預定的目標。精品文檔放心下載根據這一趨勢，“佳園二期”住宅建筑功能和配套設施按相應的標準規劃設精品文檔放心下載計。2.2設施標準XX省城市住宅建設標準》和有關規范，并按中高檔住宅有關標準設計。謝謝閱讀(1)住宅裝飾及設施標準：住宅為初裝修，廚房、衛生間一次裝修完成。①外

墻：高級外墻涂料；②內墻：廚、衛為彩釉面磚，其余為雙飛粉；③頂棚：廚、

衛為塑料扣板吊頂，其余為飛粉；④地面：廚、衛為防滑地磚，其余為無砂地坪；⑤門窗：高級塑鋼窗帶紗窗；分戶門：復合防盜門；戶內門：實木鑲板門，實木填芯蒙板門；⑥廚房設施：洗滌盆；⑦衛生間設施：臺下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；⑧陽臺：鋁合金封閉式陽臺；⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。精品文檔放心下載(2)小區配套設施：小區設有院內花園、草地、水池、休息廳、網球場、地下停車庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統、通風及火災報警系統、閉路電視及通信系統以及保安監視系統等。精品文檔放心下載2.3住宅戶型規劃根據“佳園二期”區位環境和住宅市場需求，初步規劃為以下3種戶型：

多層住宅A戶型：每戶建筑面積100平方米。

多層住宅B戶型：每戶建筑面積160平方米。

聯排低層住宅C戶型：每戶建筑面積260平方米。

多層住宅、B兩種戶型各196套；聯排低層住宅39套感謝閱讀以上戶型在下一步單體設計時，還應根據消（費對象需求，綜合考慮

住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關系、職業特征等因素，每

套住宅有臥室、起居室、廚房、衛生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空間（臥室（單雙人間））、起居室感謝閱讀3.工程項目一覽表依據初步規劃方案，“佳園二期’主要工程項目見表3-3精品文檔放心下載表3-3主要工程量一覽表序號項目名稱說明1土建工程建筑面積76100m291．1多層住宅建筑面積50960m21．2聯排低層高檔住宅建筑面積10140m21．3地下停車庫建筑面積15000m22給排水工程水箱、水池、水泵機房3普通消防系統住宅區4變配電工程(強電)配電房變配電設備5照明工程小區照明6通訊工程普通申話配線(端子接單元口)7火災報警及安全監視公共場所火災報警，可視防盜門感謝閱讀8通風工程地下停車庫通風9閉路電視住宅區10室外工程室外綠化及部分道路場地五、建設方案1．建設場地環境

1.1地形建設場地為D廠廠區現狀不規則矩形地塊，東北寬，西南窄，地形平坦。根

據“佳園一期”地質勘察報告鉆孔位置和高程數據，地塊高程約為1901．41—

1902．42米，高程差為1米左右。謝謝閱讀1.2場地自然條件(1)地貌：場地位于A市盆地東北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準平原地貌，原始階地地形明顯。表層現況為建筑物及回填土層。精品文檔放心下載(2)水文地質：根據“佳園一期”地質勘察結果，場區內地下水位高程為

190060～190176-1.82—-0.81料，建筑場區范圍內地下水的化學類型對建筑混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結

構中的鋼筋無腐蝕性。謝謝閱讀(3)地震烈度：根據建設部建抗(1993)13號《關于執行“中國地震烈度區劃圖

(1990)(1993)44A市地區標準，設防烈度要求為8度。精品文檔放心下載(4)GB50021—94)地基基礎設計規范》(GBJ7—89)(GBJll—89)標準》(GBJl45—90)。根據佳園小區地質勘察報告，地基土主要有人工填土、耕

(沼)內無不良地質現象。場地土類型屬中軟場地土，場地類別為Ⅲ類建筑場地。精品文檔放心下載2．總體規劃布局2.1片區規劃A市規劃局已對白龍路沿線C民族園片區做過控制性詳細劃，以園林旅游、休閑娛樂和高檔住宅為主。目前，該片區市政配套設施齊全，周邊環境還將進一感謝閱讀10步改善。2.2小區整體規劃設計原則(1)高綠化低密度；(2)綜合服務配套設施齊全；(3)戶型設計適應“升級換代”居住要求；

(4)體現小區獨特的整體建筑風格。感謝閱讀2.3總平面布局T4個地塊形狀較為規則大小不同的庭

院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區中部，下設地下停車庫，利用不

規則地形布置網球場和休息廳，小區設南北兩個主出人口。在小區總平面規劃范圍內，合理布局區內空間，與“98佳園小區”內空間視覺相呼應，風格相協調。精品文檔放心下載2.4交通組織小區交通由小區出入主通道、小區次干道和小區道路組成，道路寬度和消防

通道按城市住宅小區建設標準規劃，地下停車出口和人口分別設于小區北面主出精品文檔放心下載人口，緊接北面20米寬這域規劃路。2.5規劃指標根據“佳園二期”初步方案及建設規模，規劃指標見表3--4。

3．建筑方案設計謝謝閱讀本工程設計涉及建筑、結構、防火、節能、隔聲、采光、照明。給排水、通精品文檔放心下載風、燃氣、電氣等各種專業，設計時需遵循有關的規范規定，單體設計時還應符謝謝閱讀合國家現行的有關強制性標準的規定。表3-4“佳園二期”項目建筑技術經濟指標序號項目指標1總用地面積33333．5平方米2總建筑面積?6100平方米3地下建筑面積(地下停車場)15000平方米4地上建筑面積61100平方米其中：多層住宅50960平方米聯排低層高檔住宅10140平方米5建筑層數地上2～7層地下1層6建筑總高7—22米7建筑層高地上2．8—4米地下3．6米8建筑容積率1．4米9綠地率40％以上10停車地上不停車地下500輛3.1建筑方案總體構思建設地塊緊連“98傳園小區”，背靠C民族園，位置居園區中北部。基本要求是：建筑方案總體構思緊緊把握“人與自然和諧發展”這一中心主題，創

造符合時代精神面貌的現代化建筑和優美環境的精品住宿小區，并與“98佳園

小區”相呼應，與周邊建筑環境協調統一。謝謝閱讀同時考慮到，由于社會經濟的發展，人們審美觀念也隨之化，對現代建

筑功能環境的要求以及建筑技術、材料也提出了高的要求，因此，小區的建

筑風格和形式還應注意不受傳統風的影響或限制，擬采用簡練的現代構成手法，體現建筑的時代息和21世紀新的居住理念。謝謝閱讀3.2平面設計(1)住宅。根據使用功能，住宅采用框架結構大空間布局，條式結構可根感謝閱讀據消費需求在設計時靈活組合，調整住宅平面空構成。住宅單體平面設計符精品文檔放心下載合國家住宅建設基本標準和有關規范要求。住宅經濟技術指標見表3-5。精品文檔放心下載表3-5“佳園二期”項目住宅經濟技術指標序號指標名稱單位指標1套內使用面積平方米／套80、128、2082住宅標準層總使用面積平方米488803住宅標準層總建筑面積平方米611004住宅標準層使用系數％805套內建筑面積5.1多層住宅A型平方米／套1005．2多層住宅B型平方米／套1605．3聯排低層高檔住宅c型平方米／套260謝謝閱讀6戶內平均居住人數人／戶3.27居住戶數戶4318居住人數人1379(2)公用建筑。中心花園廣場地下設一層車庫，地下車庫出人口均為小區北面主出人口，地下車庫的采光、通風、防潮、排水及安全防護措施，符合現行行業標準《汽車庫建筑設計規范》(JGJl00)的有關規定。物業管理會所、配電室、休息謝謝閱讀12廳等建筑物均建于地上。室外有消防環形車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小

品等。感謝閱讀3.3立面設計立面造型設計突出現代住宅建筑特色，考慮與“佳園一期”和周圍城市環境

協調，表現簡潔明快，有一定力度，使園區建筑輪廓線優美和富于變化，并與規

劃區內優雅、和諧、寧靜的環境既協調統一，又具有鮮明的個性。感謝閱讀4．結構設計根據“佳園一期”地質勘察報告和本項目工程初步規劃，工程基礎和上部結

構設計擬采用以下類型：謝謝閱讀4.1基礎選型及處理(1)樁基礎：樁基礎應根據地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質和成樁質量，并根據實際地質勘探結果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質量。感謝閱讀(2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規定養護、測量，攪拌樁單樁還應通過試樁確定。精品文檔放心下載4.2上部結構“佳園二期”建筑群地上部分由多層住宅、聯排低層高擋住宅及公用建筑組

成，地上建筑物為框架和混合結構；地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按8度設防。謝謝閱讀5．公用設施方案本住宅區因與’98佳園相連，可利用部分佳園小區配套設施，并可借助本項目改善或彌補兩個小區配套設施的不足。感謝閱讀5．1供水排水’水源為城市自來水管網，進水管徑為DN200—DN800，由佳園小區預留口接入，并按住宅建筑給排水工程設計規范要求設計如下：謝謝閱讀(1)用水標準和用水量。住宅生活用水：140公升／人·日，K=1.4；

初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約231立方米。

(2)給水。精品文檔放心下載1)設300～50022臺。建設區內已有水泵房。謝謝閱讀2)在住宅屋頂設單元屋頂水箱(每單元一個)。

3)城市自來水進水管不小于DNl50，設一組水表裝置。

(3)室內給水和消防給水系統。精品文檔放心下載1)室內生活給水：41～3上給式供水系統。感謝閱讀2)水系統。精品文檔放心下載(4)室內外排水。1)室內污水排放量按供水量的85％—90％估算，約173立方米。室內排水需經室外化糞池處理后，進入城市排污管網。精品文檔放心下載2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網系統，雨水量按A市地區暴雨強度公式計算。謝謝閱讀5．2供電(1)供配電系統。1)負荷等級：工程消防用電設備、設備機房、小區道路照明、生活泵等為二級負荷，其余負荷為三級。謝謝閱讀132)供電電源及電壓：供電電壓為10kV電源，從廠內配電室增容后接出，配電房設自動化柴油發電機組作備用電源。精品文檔放心下載3)2155kW1657kW量2134kV·。目前廠內配電室變壓器裝機容量為2X315kV·A。

4)計量方式：l0kV系統進線設專用計量柜，住宅每戶設專用磁卡式分戶電表。

(2)照明及電力設計。感謝閱讀1)配電方式：二級負荷按設備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電

箱后對其供電；三級負荷為單回路供電；每戶戶內設分戶箱，按5kW／戶計算。

2)照明設計：有正常照明、應急照明和小區室外景觀照明。照度標準按國家標

準GB133—90修選定。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設安全出口標志燈；在通道及轉彎處，設疏散標志燈。感謝閱讀3)電力設計：消防設備按消防中心指令開停機；通風空調系統集中聯動控制；生活水泵和潛水泵按水位自動控制。所有遠程控制設備均設置手動控制功能。感謝閱讀5．3供氣采用城市管道煤氣供氣方式。主要用氣地為住宅區，煤氣用量按民用建筑日

煤氣用量標準估算(每戶每月40—50立方米)，從98佳園小區預留口接人。

5．4通風空調精品文檔放心下載(1)住宅空調。高級住宅可采用分體熱泵式空調器（掛璧式或立柜式)自行購置(一般不需要)。謝謝閱讀(2)安裝機械排煙系統，排風量按每小時6次氣計算。設備用房換氣次數為4～6次/

小時（變配電房按10次/小時計算)。謝謝閱讀5．5弱電設計(1)小區通信線路由A市市話網直接引入。(2)高級商住兩用住宅設數據、語音用模塊化插座。

(3)數據語音均采用lOOMbid高速傳輸方式，用五類傳輸線。

(4)小區范圍內設CCTV保安監控、防盜報警系統。出入口及重要部位設置攝

像機、雙監報警監視器和微音器。感謝閱讀(5)電視系統由A市光纖電視網引入，每用戶設2～3個電視用戶盒。精品文檔放心下載(6)設火災自動報警、消防聯動系統和緊急廣播系統。

6．消防感謝閱讀(1)建筑物周圍設環形消防通道，利用建筑四周城市道路系統，為消防補救提供有利的交通應急條件。感謝閱讀(2)地下停車庫設防煙疏散樓梯間，采用室內自動噴淋消防或氣體消防設施、消火栓。感謝閱讀(3)小區室外按規范設消火栓。(4)地下車庫按國家有關規范設置防火分區。(5)根據小區消防用水量設消防水池(花園水池及消防兩用)足水量，以滿足消防的要求。精品文檔放心下載7．環境保護本工程主要污染源是地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環境構成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設備運行的噪聲污染。對

上述污染擬采取以下措施進行治理：、謝謝閱讀(1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經化糞池處理排人城市污水管道。精品文檔放心下載14(2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。

(3)聲處理，達到環保標準。感謝閱讀六、項目實施進度安排本項目計劃在兩年半(29個月左右的時間內建成。建設進度計劃如下：

2000年1月20日：項目建議書批復。精品文檔放心下載2000年2月23日～2000年3月：編制可行性研究報告并報批。

2000年5月—2000年7月：建筑方案設計。

2000年8月：綜合管網設計。謝謝閱讀2000年9月～2000年月：施工圖設計。

2000年12月：報建、領取建設規劃許可證。

2001年1月：工程開工。精品文檔放心下載2001年3月：完成投資25％，開始預售。

2001年8月：主體工程斷水。精品文檔放心下載2001年12月—2002年2月：單體工程驗收。

2002年1月—2002年3月：分項工程驗收。

2002年6月：正式人住。精品文檔放心下載七、投資估算與資金籌措1．投資估算根據建設單位提供的“佳園一期”土建工程基礎數據，按本項目設計方案確精品文檔放心下載定的建筑面積、結構、建設標準，以及可行性研究財務評價有關取費要求，估算精品文檔放心下載總投資造價見表3-6和附表3-1。表3-6“佳園小區”項目投資估算單位：萬元開發產品分期計劃進度序號項目成本12341土地費用450045002前期工程費6476473基礎設施建設費205460014544建筑安裝工程費713210905400642謝謝閱讀5公共配套設施建設28050100130

費謝謝閱讀6開發間接費109253535147管理費用285909090158銷售費用713502502501639開發期稅費13013010其他費用544909036411不可預見費1230400500330合計17623714279492011522精品文檔放心下載2．資金籌措本項目建設資金完全由建設單位自籌，B房地產開發公司使用自有資金謝謝閱讀158000萬元作為項目資本金；按國家對商品房銷售有關規定，不足資金可以從

預售房款中解決，實行滾動開發，本項目需利用分期預售房款總計約9623萬

元。詳見附表3-2。感謝閱讀1．住宅銷售價格根據工程所處位置、周圍環境條件和房地產市場的趨勢預測，考慮房地產

銷售風險和工程建設成本等綜合因素，多層住宅按每平方米2950元；低層聯排高檔住宅按每平方米3850元：平均每建筑平方米售價3001元。地下停車庫每個

車位75000元，按80％即400個車位銷售計。2．銷售進度及付款計劃謝謝閱讀本項目計劃在3年內完成銷售，各年銷售計劃見表3-7表。精品文檔放心下載表3-7各類建筑銷售計劃表(％)項目合計12多層住宅1001560聯排低層高檔住宅1001060地下停車場1001060所有業主均在兩年內付清房款，簽合同當年付一半，第二年再付一半。謝謝閱讀考慮小區臨時停車的需要，20％的地下停車庫車位，用于租賃，由小區謝謝閱讀物業公司經營和管理。投入經營后第一年60%出租率，每個停車位每月280元；精品文檔放心下載第二年以后出租率為100％，第二年至第五年，停車位每月300元，五年以后感謝閱讀每月400元。3．稅費率本報告采用的各種稅費率見表3—8。表3-8稅費率表(％)稅費項目稅費率稅費項目稅費；營業稅5土地增值稅超率累進城市維護建設稅7公益金5教育費附加費3法定盈余公積金10企業所得稅33任意盈余公積金8房產稅(按租金)12不可預見費7.54．盈利能力分析項目在計算期內經營收入22089萬元，可獲利潤總額3132元，扣除所得稅

1034萬元、公益金105萬元、公積金210萬任意盈余公積金168萬元后還有1616

萬元可分配利潤。項目繳納的經營稅金為1215萬元，企業所得稅為1034萬元，

土地增值稅為380萬元，合計繳納稅金2629萬元。詳見附表3-3—附表3-5。

項目全投資內部收益率(所得稅前為19．8％，在預期可接受的內部收益率為

15％時凈現值可達517萬元，投資回收期為2．9年。資本金內部收益率為13．1

％。詳見附表3-6和附表3-7。謝謝閱讀16商品房投資利潤率=利潤總額／總投資X100％

=3132／17623X100％=17．8％感謝閱讀商品房資本金凈利潤率=稅后利潤／資本金X100％=2099／8000X100％=26．2％5．清償能力分析感謝閱讀本項目所需資金全部均由開發商自籌，末向金融機構借款，因此不存在還款

問題。由于項目未借款，在適當安排應付利潤的情況下，資產負債率可以一直保

持為零。感謝閱讀6．資金平衡分析和資產負債分析在項目計算期內，各期資金的來源與運用是平衡有余的。由于項目未借款，在適當安排應付利潤的情況下，資產負債率可以一直保持為零，由附表3-9可見，

3-8產負債分析詳見附表3-9。精品文檔放心下載7．敏感性分析將開發產品投資、售房價格、租房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定

性因素進行敏感性分析，分析結果表明開發產品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。如果開發產品投資和售房價格分別向不利方面變動10％，全部

投資內部收益率將分別下降至6．3％和4．8%，凈現值分別下降至—857萬元和

—927萬元，均為負值；投資回收期則增加到3．5和3．?年；租房價格和預售款回籠進度對收益的影響相對不敏感。根據測算，敏感因素的變動均不應超過基本方案63-9及圖3-1。謝謝閱讀表3-9敏感性分析表序號項目變動幅度(％)內部收益率(％)凈現值(萬元)投資回收期(年)0基本方案19.85172．91+107.7—8673．5-1035.319012．72售房價格+1033.919612．7-106.5—9273．73預售款回籠進+1021.16162．9度-1017.02463．34租房價格+1019.95232．9-1019.85102，917敏感因素變動（%）圖3—1敏感性分析圖(全部投資，所得稅前)1一售房價格；2--預售款回籠進度；3一租房價格；

4--基準收益率；5一開發產品投資謝謝閱讀8．臨界點分析為考察對開發產品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對開發產品投資、

售房價格、土地費用和售房面積等因素作臨界點分析，若期望的內部收益率為15

％，則項目投資的臨界18281萬元，增加654萬元；每平方米售房價格的臨界點

為2894元，下降107元；土地費用的臨界點為5069萬元，增加569萬元；售房

面積的臨界點為70335平方米，減少2765平方米。詳見表3--10感謝閱讀表3-10臨界點分析表敏感因素基本值臨界點全投資稅前內部收益率19.8%期望值15.0%精品文檔放心下載開發產品投資(萬元)17623最高值18281感謝閱讀售房價格(元/平方米)3001最低值2894土地費用(萬元)4500最高值5069售房面積(平方米)73100最低值703359．主要經濟指標本項目的主要經濟指標見表3—。18序號名稱單位數據備注Ⅰ建設規模平方米761001房地產開發產品總建筑面積平方米731001．1商品房銷售平方米50960

其中：多層住宅平方米10140

聯排低層高檔住宅平方米12000

地下停車場平方米3000

1．2出租房平方米3000

地下停車場Ⅱ經濟數據萬元17623

1總投資萬元17623

2資金籌措萬元8000

其中：資本金萬元9623

使用預售房款萬元44183經營收人年平均萬元2434經營稅金及附加年平均萬元34725總成本費用年平均萬元6266利潤總額年平均萬元2077所得稅年平均萬元4208稅后利潤年平均萬元769土地增值稅年平均Ⅲ財務評價指標％17．81商品房投資利潤率％26。92商品房投資利稅率％26．23商品房資本金凈利潤率％19．84全部投資內部收益率(所得稅前)年2．95全部投資投資回收期(所得稅前)％13．16全部投資內部收益率(所得稅后)年3．27全部投資投資回收期(所得稅后)％13．16資本金內部收益率1．市場風險分析(1)從A市目前住宅市場來看，出現了住房供過于求的情況，據統計，目前

已積壓商品房達80萬平方米。除了市場有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購房者舉棋不定，房價超過消費者的承受能力等原因

外，小區位置偏僻，設施不配套，交通不方便，住宅小區環境不盡如意，缺乏良好的居住環境是其重要原因。謝謝閱讀本項目市場定位為中高檔住宅，項目在區位、配套設施、交通、小區環境等方面有較大的市場需求優勢，但在銷售價格方面有一定風險。按照國際慣

例，房價一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前A市房價每平方米售價為

1500--2000元之間(中低檔商品房)，一套建筑面積65平方米的住房平均售價感謝閱讀19達9.75萬元～13萬元之間，相當于家庭年收入的7．2倍至9．6倍，精品文檔放心下載難以形成有效需求。本項目銷售房價是這一標準的近2倍，目前A市先富者畢精品文檔放心下載竟是少數，需求有限，銷售有一定市場風險。雖然目前A市房地產市場總的趨勢是供大于求，價格走低，銷售相對低迷，但隨著國家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴大內需取得成效，居民實際購

買力處于上升趨勢，從長遠看商品房的銷售前景看好。為保證項目成功，開

發商應提高工程質量，通過降低開發成本，減小市場風險。精品文檔放心下載(2)做好方案規劃。項目市場定位是建立在住宅小區合理的規劃基礎上，包

括小區總體規劃、配套環境規劃、戶型規劃等。應杜絕規劃設計單調、缺乏

完善的配套功能的方案規劃，從方案的規劃上和戶型的設計上贏得消費者，感謝閱讀減小項目的市場風險。

2．經營管理風險分析(1)本項目主要應加強市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多

渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項目市場銷售風

險。精品文檔放心下載(2)在項目實施中還應優化設計，采取切實可行的工程技術措施和施工方

案，在施工管理中，控制各項開發建設成本費用；降低投資成本。從財務評價分析數據可以看出，工程投資降低1％，將比基本方案增加凈現值139萬元，增長36．5％；反之，利潤減少，銷售收益率下降。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風險的因素之一。精品文檔放心下載(3)做好物業管理和售后服務工作。3.金融財務風險分析本項目資金完全自籌，不從銀行貸款。但從自有資金使用成本和開發資金謝謝閱讀回收考慮十減少占用資金回收風險，應采用多種付款方式促銷，可選擇采用：謝謝閱讀(1)‘次性付款方式；(2)分期付款方式；(3)七成銀行按揭方式；(4)建筑分謝謝閱讀期付款+銀行按揭；(5)特惠免息分期付款；(旬。全部按揭限期分期付款等感謝閱讀多種付款方式，使開發資金按預期回籠廠消減金融財務風險。謝謝閱讀附表3-1項目總投資估算單位（萬元）序號項目總投資估算說明1開發建設投資176231．1土地費用4500

1．2前期工程費6471．3基礎設施建設費’20541．4建筑安裝工程費71321．5公共配套設施建設費280

1．6開發間接費1091．7管理費用2851．8銷售費用7131．9開發期稅費130感謝閱讀1．10其他費用5441．11不可預見費12301．12財務費用202經營資金3項目總投資176233．1開發產品成本176233．2固定資產投資3．3經營資金附表3-2投資使用計劃與資金籌措表單位：萬元序號項目合計]234561總投資17623714279492011522感謝閱讀1．1自營資產投資1．2自營資產投資借款建

設期利息1．3自營資產投資方向調節

稅1．4經營資金522

5221．5開發產品投資17623714279492011精品文檔放心下載其中：不含財務費用17623714279492011精品文檔放心下載財務費用’2資金籌措17623714279492011522感謝閱讀2.1資本金8000640016002.2預售收入962374263492011522感謝閱讀2.3預租收入2.4其他收入2.5借款2.51固定資產投資長期借

款自營資產投資人民幣借款自營資產投資外幣借款房地產投資人民幣借款2.52自營資產投資建設期利息借款2.53經營資金人民幣借款21附表3-3售房收入與經營稅金及附加估算表單位：萬元感謝閱讀序號項目合計1234561售房收入219371473805494962915謝謝閱讀1．11．21．3可出售面積(車位)平均售價(元／平方米)銷售比例(％)73100100985829881343860300160193823008272經營稅金及附加120781443522160精品文檔放心下載222營業稅城市維護建設稅教育費附加1097773374524032812475331461043土地增值稅38019133171574商品房銷售凈收入203501373747888022697精品文檔放心下載附表3-4租房收入與經營稅金及附加估算表單位：萬元精品文檔放心下載序號項目合計1234561租房收入152203648481．1可出租面積(車位)601001001001．2單位租金(元／車位)3360360048004800

1．3出租率(％)60100100100感謝閱讀2經營稅金及附加8．3711．982．642．64感謝閱讀2營業稅7．6111．802．402．40

2城市維護建設稅0．530．130．170．172教育費附加0．230．050．070．07感謝閱讀3租金凈收入143．?91945．36感謝閱讀4凈轉售收入339．51339.5122附表損益表單位：萬元序號項目合計1234561經營收入2208914738054951629514848精品文檔放心下載1．1商品房銷售收入219371473805494962915精品文檔放心下載1．2房地產租金收/p>

1．3自營收入精品文檔放心下載2經營成本1728411666329745122962121精品文檔放心下載2．1商品房經營成本172091166632974382276謝謝閱讀2．2出租房經營成本(攤7512212121感謝閱讀銷)3出租房經營費用78122122224自營部分經營費用5自營部分折舊、攤銷6自營部分財務費用7經營稅金及附加12158144352316233謝謝閱讀8土地增值稅38019133171579利潤總額31322071149135841422感謝閱讀10彌補以前年度虧損11應納稅所得額31322071149135841422謝謝閱讀12所得稅10346837944813711精品文檔放心下載13稅后利潤209913877091027722精品文檔放心下載公益金1057384614

法定盈余公積金21014779128任意盈余公積金16811627322感謝閱讀14加：年初未分配利潤43220220220精品文檔放心下載15可供投資者分配的利潤1076359214342221謝謝閱讀16應付利潤1616644157012142221精品文檔放心下載A方1616644157012142221精品文檔放心下載B方

C方17年末未分配利潤4322022022023附表3-6財務現金流量表（全部投資）單位：萬元序號項目合計1234561現金流人22429147380549516295148388感謝閱讀1．11.2售房收入租房收入219371521473805494962029153648481．3自營收入1．4其他收人1．5回收固定資產余值

1．6回收經營資金’3401．7凈轉售收入3402現金流出203307310890431668992626精品文檔放心下載2．1固定資產投資(含方向2．2稅)開發產品投資(不含投17623714279492011522

資費用)精品文檔放心下載2．3經營資金．2．4自營部分