成本核算方法與過(guò)程控制一、成本核算的的基本程序成本核算的一般般步驟依次如如下：1.根據(jù)成本核核算對(duì)象的確確定原則和項(xiàng)項(xiàng)目特點(diǎn)，確確定成本核算算對(duì)象。2.設(shè)置有關(guān)成成本核算會(huì)計(jì)計(jì)科目，核算算和歸集開(kāi)發(fā)發(fā)成本及費(fèi)用用。3.按受益原則則和配比原則則，確定應(yīng)分分?jǐn)偝杀举M(fèi)用用在各成本核核算對(duì)象之間間的分配方法法、標(biāo)準(zhǔn)。4.將歸集的開(kāi)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用用按確定的方方法、標(biāo)準(zhǔn)在在各成本核算算對(duì)象之間進(jìn)進(jìn)行分配。5.編制項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算算表，計(jì)算各各成本核算對(duì)對(duì)象的開(kāi)發(fā)總總成本。6.正確劃分已已完工和在建建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之之間的開(kāi)發(fā)成成本，分別結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品成本。7.正確劃分可可售面積、不不可售面積(由主管部門(mén)門(mén)劃分提供)，根據(jù)有關(guān)關(guān)規(guī)定分別計(jì)計(jì)算可售面積積、不可售面面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的的成本，正確確結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷銷售成本。8.編制成本報(bào)報(bào)表，根據(jù)成成本核算和管管理要求，總總括反映各成成本核算對(duì)象象的成本情況況。二、成本核算對(duì)對(duì)象的確定1.成本核算對(duì)對(duì)象的確定原原則(1)滿足成本本計(jì)算的需要要；(2)便于成本本費(fèi)用的歸集集；(3)利于成本本的及時(shí)結(jié)算算；(4)適應(yīng)成本本監(jiān)控的要求求。2.成本核算對(duì)對(duì)象的確定方方法根據(jù)成本核算對(duì)對(duì)象的確定原原則，并結(jié)合合項(xiàng)目實(shí)際情情況，確定具具體成本核算算對(duì)象。(1)成片分期期（區(qū)）開(kāi)發(fā)發(fā)的項(xiàng)目，可可以以各期(區(qū))為成本核算算對(duì)象。(2)同一項(xiàng)目目有裙樓、公公寓、寫(xiě)字樓樓等不同功能能的，在按期期(區(qū))劃分成本核核算對(duì)象的基基礎(chǔ)上，還應(yīng)應(yīng)按功能劃分分成本核算對(duì)對(duì)象。(3)同一小區(qū)區(qū)、同一期有有高層、多層層、復(fù)式等不不同結(jié)構(gòu)的，還還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃劃分成本核算算對(duì)象。(4)根據(jù)核算算和管理需要要，對(duì)獨(dú)立的的設(shè)計(jì)概算或或施工圖預(yù)算算的配套設(shè)施施，不論其支支出是否攤?cè)肴敕课莸乳_(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品成本，均均應(yīng)單獨(dú)作為為成本核算對(duì)對(duì)象。對(duì)于只只為一個(gè)房屋屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目服務(wù)的、應(yīng)應(yīng)攤?cè)敕课莸鹊乳_(kāi)發(fā)項(xiàng)目成成本且造價(jià)較較低的配套設(shè)設(shè)施，可以不不單獨(dú)作為成成本核算對(duì)象象，發(fā)生的開(kāi)開(kāi)發(fā)費(fèi)用直接接計(jì)入房屋等等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的的成本。三、成本費(fèi)用項(xiàng)項(xiàng)目及核算內(nèi)內(nèi)容1.成本費(fèi)用項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核核算應(yīng)視開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品的具體體情況，按制制造成本法設(shè)設(shè)置成本項(xiàng)目目。成本項(xiàng)目目一般包括下下列八項(xiàng)：土土地獲得價(jià)款款、開(kāi)發(fā)前期期準(zhǔn)備費(fèi)、主主體建筑工程程費(fèi)、主體安安裝工程費(fèi)、社社區(qū)管網(wǎng)工程程費(fèi)、園林環(huán)環(huán)境工程費(fèi)、配配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。2.各成本項(xiàng)目目的核算內(nèi)容容(1)土地獲得得價(jià)款指為取得土地開(kāi)開(kāi)發(fā)使用權(quán)而而發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用，主要要包括以下內(nèi)內(nèi)容：①政府地價(jià)及市市政配套費(fèi)：：支付的土地地出讓金、土土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，向向政府部門(mén)交交納的大市政政配套費(fèi)、交交納的契稅、土土地使用費(fèi)、耕耕地占用稅，土土地變更用途途和超面積補(bǔ)補(bǔ)交的地價(jià)。②合作款項(xiàng)：補(bǔ)補(bǔ)償合作方地地價(jià)、合作項(xiàng)項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入入分給合作方方的房屋成本本和相應(yīng)稅金金等。③紅線外市政設(shè)設(shè)施費(fèi)：紅線線外道路、水水、電、氣、通通訊等建造費(fèi)費(fèi)、管線鋪設(shè)設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)。④拆遷補(bǔ)償費(fèi)：：有關(guān)地上、地地下建筑物或或附著物的拆拆遷補(bǔ)償凈支支出，安置及及動(dòng)遷支出，農(nóng)農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)，危房補(bǔ)償償費(fèi)等。(2)開(kāi)發(fā)前期期準(zhǔn)備費(fèi)指在取得土地開(kāi)開(kāi)發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期期的水文地質(zhì)質(zhì)勘察、測(cè)繪繪、規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)、可行性性研究、籌建建、“三通一平”等前期費(fèi)用用。主要包括括以下內(nèi)容：：①勘察設(shè)計(jì)費(fèi)a.勘測(cè)丈量費(fèi)費(fèi)：包括初勘勘、詳勘等。主主要有：水文文、地質(zhì)、文文物和地基勘勘察費(fèi)，沉降降觀測(cè)費(fèi)，日日照測(cè)試費(fèi)、撥撥地釘樁驗(yàn)線線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)費(fèi)、定線費(fèi)、施施工放線費(fèi)、建建筑面積丈量量費(fèi)等。b.規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)：規(guī)劃費(fèi)：方案招招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)模型制制作費(fèi)、方案案評(píng)審費(fèi)、效效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)、總體規(guī)劃劃設(shè)計(jì)費(fèi)。設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)環(huán)境景觀設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)等。其他：可行性研研究費(fèi)、制圖圖、曬圖、趕趕圖費(fèi)、樣品品制作費(fèi)等。c.建筑研究用用房費(fèi)：包括括材料及施工工費(fèi)②報(bào)批報(bào)建增容容費(fèi)a.報(bào)批報(bào)建費(fèi)費(fèi)：包括安檢檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)費(fèi)、標(biāo)底編制制費(fèi)、交易中中心手續(xù)費(fèi)、人人防報(bào)建費(fèi)、消消防配套設(shè)施施費(fèi)、散裝水水泥集資費(fèi)、白白蟻防治費(fèi)、墻墻改基金、建建筑面積丈量量費(fèi)、路口開(kāi)開(kāi)設(shè)費(fèi)等、規(guī)規(guī)劃管理費(fèi)、新新材料基金(或墻改專項(xiàng)項(xiàng)基金)、教師住宅宅基金(或中小學(xué)教教師住宅補(bǔ)貼貼費(fèi))、拆遷管理理費(fèi)、招投標(biāo)標(biāo)管理費(fèi)等。項(xiàng)目整體性報(bào)批批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按按規(guī)定向政府府有關(guān)部門(mén)交交納的報(bào)批費(fèi)費(fèi)。b.增容費(fèi)：包包括水、電、煤煤氣增容費(fèi)③“三通一平”費(fèi)：a.臨時(shí)道路：：接通紅線外外施工用臨時(shí)時(shí)道路的設(shè)計(jì)計(jì)、建造費(fèi)用用。b.臨時(shí)用電：：接通紅線外外施工用臨時(shí)時(shí)用電規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)時(shí)管線鋪設(shè)、改改造、遷移、臨臨時(shí)變壓器安安裝及拆除費(fèi)費(fèi)用。c.臨時(shí)用水：：接通紅線外外施工用臨時(shí)時(shí)給排水設(shè)施施的設(shè)計(jì)、建建造、管線鋪鋪設(shè)、改造、遷遷移等費(fèi)用。d.場(chǎng)地平整：：基礎(chǔ)開(kāi)挖前前的場(chǎng)地平整整、場(chǎng)地清運(yùn)運(yùn)、舊房拆除除等費(fèi)用。④臨時(shí)設(shè)施費(fèi)a.臨時(shí)圍墻：：包括圍墻、圍圍欄設(shè)計(jì)、建建造、裝飾費(fèi)費(fèi)用。b.臨時(shí)辦公室室：租金、建建造及裝飾費(fèi)費(fèi)用。c.臨時(shí)場(chǎng)地占占用費(fèi)：含施施工用臨時(shí)占占道費(fèi)、臨時(shí)時(shí)借用空地租租費(fèi)。d.臨時(shí)圍板：：包括設(shè)計(jì)、建建造、裝飾費(fèi)費(fèi)用。(3)主體建筑筑工程費(fèi)指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程程中發(fā)生的主主體內(nèi)列入土土建預(yù)算內(nèi)的的各項(xiàng)費(fèi)用。主主要包括：①基礎(chǔ)造價(jià)：包包括土石方、樁樁基、護(hù)壁（坡坡）工程費(fèi)，基基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁樁基咨詢及檢檢測(cè)費(fèi)、降水水。②結(jié)構(gòu)及粗裝修修造價(jià)：主要要包括砼框架架（含獨(dú)立柱柱基和條基等等淺基礎(chǔ)）、砌砌體、找平及及抹灰、防水水、垂直運(yùn)輸輸、腳手架、超超高補(bǔ)貼、散散水、沉降縫縫、伸縮縫、底底層花園砌體體（高層建筑筑的裙樓有架架空層，原則則上架空層結(jié)結(jié)構(gòu)列入裙樓樓、有轉(zhuǎn)換層層結(jié)構(gòu)并入塔塔樓）。③門(mén)窗工程：主主要包括單元元門(mén)、入戶門(mén)門(mén)、戶內(nèi)門(mén)、外外墻門(mén)窗、防防火門(mén)的費(fèi)用用。④公共部位精裝裝修費(fèi)：主要要包括大堂、電電梯廳、樓梯梯間、屋面、外外立面及雨蓬蓬的精裝修費(fèi)費(fèi)用。⑤戶內(nèi)精裝修費(fèi)費(fèi)：主要包括括廚房、衛(wèi)生生間、廳房、陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的的精裝修費(fèi)用用。(4)主體安裝裝工程費(fèi)①室內(nèi)水暖氣電電管線設(shè)備費(fèi)費(fèi)；a.室內(nèi)給排水水系統(tǒng)費(fèi)（自自來(lái)水／排水水／直飲水／／熱水）；b.室內(nèi)采暖系系統(tǒng)費(fèi)（地板板熱／電熱膜膜／分戶燃?xì)鈿鉅t／管道系系統(tǒng)／暖氣片片）；c.室內(nèi)燃?xì)庀迪到y(tǒng)費(fèi)；d.室內(nèi)電氣工工程費(fèi)：包括括樓棟及單元元配電箱、電電表箱、戶配配電箱、管線線敷設(shè)、燈具具、開(kāi)關(guān)插座座、含弱電工工程管盒預(yù)埋埋。②室內(nèi)設(shè)備及其其安裝費(fèi)a.通風(fēng)空調(diào)系系統(tǒng)費(fèi)：包括括空調(diào)設(shè)備及及安裝費(fèi)用、空空調(diào)管道、通通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用用；b.電梯及其安安裝費(fèi)；c.發(fā)電機(jī)及其其安裝費(fèi)：包包括發(fā)電機(jī)供供貨、安裝、機(jī)機(jī)房降噪費(fèi)；；d.消防系統(tǒng)費(fèi)費(fèi)：包括水消消防、電消防防、氣體滅火火、防排煙工工程費(fèi)；e.人防設(shè)備及及安裝費(fèi)：包包括密閉門(mén)、氣氣體過(guò)濾裝置置等。③弱電系統(tǒng)費(fèi)a.居家防盜系系統(tǒng)費(fèi)用：包包括陽(yáng)臺(tái)及室室內(nèi)紅外探測(cè)測(cè)防盜、門(mén)磁磁、緊急按扭扭等；b.對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)費(fèi)用：包括可可視及非可視視對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)費(fèi)用；c.三表遠(yuǎn)傳系系統(tǒng)費(fèi)用：包包括水、電、氣氣遠(yuǎn)程抄表系系統(tǒng)費(fèi)用；d.有線電視費(fèi)費(fèi)用：包括有有線電視、衛(wèi)衛(wèi)星電視主體體內(nèi)外布線及及終端插座費(fèi)費(fèi)用；e.電話系統(tǒng)費(fèi)費(fèi)用：包括主主體內(nèi)外布線線及終端插座座費(fèi)用；f.寬帶網(wǎng)：包包括主體內(nèi)外外布線及終端端插座費(fèi)用。(5)社區(qū)管網(wǎng)網(wǎng)工程費(fèi)①室外給排水系系統(tǒng)費(fèi)a.室外給水系系統(tǒng)費(fèi)：主要要包括小區(qū)內(nèi)內(nèi)給水管道、檢檢查井、水泵泵房設(shè)備、及及外接的消火火栓等費(fèi)用；；b.雨污水系統(tǒng)統(tǒng)費(fèi)用。②室外采暖系統(tǒng)統(tǒng)費(fèi)：主要包包括管道系統(tǒng)統(tǒng)、熱交換站站、鍋爐房費(fèi)費(fèi)用③室外燃?xì)庀到y(tǒng)統(tǒng)費(fèi)：主要包包括管道系統(tǒng)統(tǒng)、調(diào)壓站④室外電氣及高高低壓設(shè)備費(fèi)費(fèi)a.高低壓配電電設(shè)備及安裝裝：包括紅線線到配電房的的高壓線、高高壓柜、變壓壓器、低壓柜柜及箱式變壓壓設(shè)備費(fèi)用；；b.室外強(qiáng)電管管道及電纜敷敷設(shè)：室外強(qiáng)強(qiáng)電總平線路路部分費(fèi)用；；c.室外弱電管管道埋設(shè)：包包括用于電視視、電話、寬寬帶網(wǎng)、智能能化布線的管管道預(yù)埋、檢檢查井等費(fèi)用用。⑤室外智能化系系統(tǒng)費(fèi)a.停車管理系系統(tǒng)費(fèi)用：包包括露天停車車場(chǎng)管理系統(tǒng)統(tǒng)、地下室或或架空層停車車場(chǎng)管理系統(tǒng)統(tǒng)的費(fèi)用；b.小區(qū)閉路監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用用：包括攝像像頭、顯示屏屏及電氣系統(tǒng)統(tǒng)安裝等費(fèi)用用；c.周界紅外防防越系統(tǒng)費(fèi)用用：紅外對(duì)掃掃等；d.小區(qū)門(mén)禁系系統(tǒng)費(fèi)用；e.電子巡更系系統(tǒng)費(fèi)用；f.電子公告屏屏費(fèi)用。(6)園林環(huán)境境工程費(fèi)指項(xiàng)目所發(fā)生的的園林環(huán)境造造價(jià)，主要包包括：②綠化建設(shè)費(fèi)費(fèi)：包括公共共綠化、組團(tuán)團(tuán)宅間綠化、一一樓私家花園園、小區(qū)周邊邊綠化支出；；②建筑小品：雕雕塑、水景、環(huán)環(huán)廊、假山等等；③道路、廣場(chǎng)場(chǎng)建造費(fèi)：道道路廣場(chǎng)鋪設(shè)設(shè)、開(kāi)設(shè)路口口工程及補(bǔ)償償費(fèi)等；④圍墻建造費(fèi)費(fèi)：包括永久久性圍墻、圍圍欄及大門(mén)；；⑤室外照明：：室外照明電電氣工程，如如路燈、草坪坪燈；⑥室外背景音音樂(lè)；⑦室外零星設(shè)施施：兒童游樂(lè)樂(lè)設(shè)施、各種種指示牌、標(biāo)標(biāo)識(shí)牌、示意意圖、垃圾桶桶、座椅、陽(yáng)陽(yáng)傘等。(7)配套設(shè)施施費(fèi)指房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程程中，根據(jù)有有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)權(quán)不屬于開(kāi)發(fā)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商商不能有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)作自留固定定資產(chǎn)的公共共配套設(shè)施支支出。主要包包括以下幾類類：①在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收收入的不可經(jīng)經(jīng)營(yíng)性公共配配套設(shè)施支出出，包括居委委會(huì)、派出所所、崗?fù)?、兒兒童?lè)園、自自行車棚等；；②在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)營(yíng)慣例，其經(jīng)經(jīng)營(yíng)收入歸于于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)業(yè)委會(huì)的可經(jīng)經(jīng)營(yíng)性公共配配套設(shè)施的支支出，如建造造幼托、郵局局、圖書(shū)館、閱閱覽室、健身身房、游泳池池、球場(chǎng)等設(shè)設(shè)施的支出；；③開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)城城市規(guī)劃中規(guī)規(guī)定的大配套套設(shè)施項(xiàng)目不不能有償轉(zhuǎn)讓讓和取得經(jīng)營(yíng)營(yíng)收益權(quán)時(shí)，發(fā)發(fā)生的沒(méi)有投投資來(lái)源的費(fèi)費(fèi)用；④對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收收入歸屬情況況較為復(fù)雜的的地下室、車車位等設(shè)施，應(yīng)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開(kāi)開(kāi)發(fā)商的銷售售承諾等具體體情況確定是是否攤?cè)氡境沙杀卷?xiàng)目。如如開(kāi)發(fā)商通過(guò)過(guò)補(bǔ)交地價(jià)或或人防工程費(fèi)費(fèi)等措施，得得到政府部門(mén)門(mén)認(rèn)可，取得得了該配套設(shè)設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立立核算。該成本項(xiàng)目下按按各項(xiàng)配套設(shè)設(shè)施設(shè)立明細(xì)細(xì)科目進(jìn)行核核算，如：a.游泳池：土土建、設(shè)備、設(shè)設(shè)施；b.業(yè)主會(huì)所：：設(shè)計(jì)、裝修修費(fèi)、資產(chǎn)購(gòu)購(gòu)置、單體會(huì)會(huì)所結(jié)構(gòu)；c.幼兒園：建建造成本及配配套資產(chǎn)購(gòu)置置；d.學(xué)校：建造造成本及配套套資產(chǎn)購(gòu)置；；e.球場(chǎng)；f.設(shè)備用房：：配電房、水水泵房土建及及裝修費(fèi)；g.車站建造費(fèi)費(fèi)：土建、設(shè)設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)設(shè)施。(8)開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)核算算與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)直接相關(guān)、但但不能明確屬屬于特定開(kāi)發(fā)發(fā)環(huán)節(jié)的成本本費(fèi)用性支出出；以及項(xiàng)目目營(yíng)銷設(shè)施建建造費(fèi)。①工程管理費(fèi)a.工程監(jiān)理費(fèi)費(fèi)：支付給聘聘請(qǐng)的項(xiàng)目或或工程監(jiān)理單單位的費(fèi)用；；b.預(yù)結(jié)算編審審費(fèi)：支付給給造價(jià)咨詢公公司的預(yù)結(jié)算算的編制、審審核費(fèi)用；c.行政管理費(fèi)費(fèi)：直接從事事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的的部門(mén)的人員員的工資、獎(jiǎng)獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等等人工費(fèi)以及及直接從事項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部部門(mén)的行政費(fèi)費(fèi)；d.施工合同外外獎(jiǎng)金：趕工工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)獎(jiǎng)；e.工程質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)設(shè)主管部門(mén)的的質(zhì)監(jiān)費(fèi)；f.安全監(jiān)督費(fèi)費(fèi)：建設(shè)主管管部門(mén)的安監(jiān)監(jiān)費(fèi)；g.工程保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)。②營(yíng)銷設(shè)施建造造費(fèi)a.廣告設(shè)施及及發(fā)布費(fèi)：車車站廣告、路路牌廣告；b.銷售環(huán)境改改造費(fèi)：會(huì)所所、推出銷售售樓盤(pán)(含示范單位)周圍等銷售售區(qū)域銷售期期間的現(xiàn)場(chǎng)設(shè)設(shè)計(jì)、工程、裝裝飾費(fèi)；臨時(shí)時(shí)銷售通道的的設(shè)計(jì)、工程程、裝飾等費(fèi)費(fèi)用；c.售樓處裝修修、裝飾費(fèi)：：設(shè)計(jì)、工程程、裝飾等；；d.樣板間：包包括樣板間設(shè)設(shè)計(jì)、裝修、家家具、飾品以以及保潔、保保安、維修費(fèi)費(fèi)。主體外搭搭設(shè)的樣板間間還包括建造造費(fèi)用；主體體內(nèi)樣板間銷銷售后回收的的設(shè)計(jì)、裝修修、家具、家家私等費(fèi)用，在在主營(yíng)業(yè)務(wù)收收入中單列或或單獨(dú)記錄，考考核時(shí)從總費(fèi)費(fèi)用中扣除。③資本化借款費(fèi)費(fèi)用包括直接用于項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所借借入資金的利利息支出、折折價(jià)或溢價(jià)攤攤銷和輔助費(fèi)費(fèi)用，以及因因外幣借款而而發(fā)生匯兌差差額。因借款款而發(fā)生的輔輔助費(fèi)用包括括手續(xù)費(fèi)等。④物業(yè)管理完善善費(fèi)包括按規(guī)定應(yīng)由由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)擔(dān)的由物業(yè)管管理公司代管管的物業(yè)管理理基金、公建建維修基金或或其他專項(xiàng)基基金；以及小小區(qū)入住前投投入的物業(yè)管管理費(fèi)用。(9)期間費(fèi)用用包括管理費(fèi)用、營(yíng)營(yíng)業(yè)費(fèi)用、財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用三類類，均不屬于于房地產(chǎn)的制制造成本范疇疇。四、會(huì)計(jì)科目與與帳簿設(shè)置1.“開(kāi)發(fā)成本本”科目該科目核算產(chǎn)品品開(kāi)發(fā)過(guò)程中中所發(fā)生的各各項(xiàng)費(fèi)用。各各級(jí)明細(xì)科目目的設(shè)置詳見(jiàn)見(jiàn)“房地產(chǎn)成本本核算科目明明細(xì)表”。成本管理軟件運(yùn)運(yùn)用成熟的單單位，可以將將明細(xì)科目?jī)H僅設(shè)置到二級(jí)級(jí)，即八項(xiàng)成成本項(xiàng)目，三三級(jí)、四級(jí)明明細(xì)數(shù)據(jù)在成成本管理軟件件中保存。成成本項(xiàng)目數(shù)據(jù)據(jù)必須定期（月月、季度）與與成本管理軟軟件中的相應(yīng)應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行核核對(duì)，并保持持一致。在各級(jí)明細(xì)科目目下，應(yīng)按各各成本核算對(duì)對(duì)象設(shè)立核算算項(xiàng)目，成本本核算對(duì)象可可分層次設(shè)立立。為了歸集暫時(shí)不不能確定特定定成本核算對(duì)對(duì)象的成本，以以及需要先歸歸集后分配的的成本，在每每個(gè)項(xiàng)目的成成本核算對(duì)象象中，加設(shè)一一條“待分?jǐn)偝杀尽边M(jìn)行歸集。成本核算對(duì)象的的具具體設(shè)置參參見(jiàn)見(jiàn)下圖：項(xiàng)目開(kāi)工前，所所有有成本均在在成成本核算對(duì)對(duì)象象“擬開(kāi)發(fā)土地”中核算；項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)工后后，將將已開(kāi)工部部分分逐期自“擬開(kāi)發(fā)土地”中轉(zhuǎn)入“在建×期”。具體核算算要求詳見(jiàn)見(jiàn)《集集團(tuán)存貨核核算算規(guī)范》。2.“開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)”科目目該科目歸集和分分配配與項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)直接相關(guān)關(guān)、但但不能明確確屬屬于特定開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)環(huán)節(jié)的成成本本費(fèi)用性支支出出；以及項(xiàng)項(xiàng)目目營(yíng)銷設(shè)施施建建造費(fèi)。這類費(fèi)用先歸集集，再再按一定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)分配計(jì)入入各各成本核算算對(duì)對(duì)象。各級(jí)級(jí)明明細(xì)科目的的設(shè)設(shè)置詳見(jiàn)“房地產(chǎn)成本本核算科目目明明細(xì)表”。3.“預(yù)提費(fèi)用用”科目核算按權(quán)責(zé)發(fā)生生制制原則計(jì)提提的的，應(yīng)由本本受受益期、受受益益對(duì)象承擔(dān)擔(dān)的的已經(jīng)發(fā)生生或或?qū)⒁l(fā)生生、但但尚未支付付的的成本、費(fèi)費(fèi)用用。(1)費(fèi)用預(yù)提提的的時(shí)間：至至少少每季度末末預(yù)預(yù)提一次；；(2)費(fèi)用預(yù)提提的的范圍：對(duì)對(duì)完完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品應(yīng)進(jìn)行成成本本預(yù)提，未未完完工產(chǎn)品按按實(shí)實(shí)際支付金金額額核算成本本；；(3)費(fèi)用預(yù)提提的的金額：以以成成本管理軟軟件件中的動(dòng)態(tài)態(tài)成成本總額減減帳帳面已列入入成成本總額的的差差額計(jì)提。(4)核算方法法：：預(yù)提時(shí)，借借借記“開(kāi)發(fā)成本—成本預(yù)提及及結(jié)轉(zhuǎn)”，貸記本科科目；次月月月月初，再將將上上述分錄用用紅紅字沖回。4.“待攤費(fèi)用用”科目按權(quán)責(zé)發(fā)生制原原則則核算在本本期期發(fā)生但應(yīng)應(yīng)由由本期及以以后后各期共同同負(fù)負(fù)擔(dān)的、分分?jǐn)倲偲谙拊谝灰荒昴暌詢?nèi)的費(fèi)費(fèi)用用。5.“完工開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品”科科目核算已開(kāi)發(fā)完成成并并驗(yàn)收合格格的的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品的的庫(kù)存實(shí)際際成成本。房地產(chǎn)成本核算算科科目明細(xì)表表（如如下圖）五、成本費(fèi)用的的歸歸集與分配配1.土地獲得價(jià)價(jià)款一般能分清成本本核核算對(duì)象的的，可可直接將土土地地成本計(jì)入入特特定的成本本核核算對(duì)象中中；；如果分不不清清成本核算算對(duì)對(duì)象，可先先在在“土地獲得價(jià)價(jià)款”之“待分?jǐn)偝杀尽钡暮怂沩?xiàng)目目進(jìn)行歸集集，然然后再在有有關(guān)關(guān)成本核算算對(duì)對(duì)象間分配配；；也可以不不進(jìn)進(jìn)行歸集而而直直接通過(guò)設(shè)設(shè)定定分?jǐn)偡椒ǚǚ址峙溆?jì)入有有關(guān)關(guān)成本核算算對(duì)對(duì)象。有關(guān)關(guān)分分配方法如如下下：(1)按占地面面積積計(jì)征地價(jià)價(jià)、進(jìn)進(jìn)行補(bǔ)償、繳繳繳納市政配配套套費(fèi)時(shí)的分分配配方法方法一：先按小小區(qū)區(qū)的占地面面積積將土地成成本本分配到各各小小區(qū)；再將將分分配到各小小區(qū)區(qū)內(nèi)的土地地成成本，按小小區(qū)區(qū)內(nèi)房屋等等成成本核算對(duì)對(duì)象象和道路、廣廣廣場(chǎng)等公用用場(chǎng)場(chǎng)所的占地地面面積進(jìn)行直直接接分配；然然后后將分配到到小小區(qū)內(nèi)道路路、廣廣場(chǎng)等公用用場(chǎng)場(chǎng)所占地面面積積的土地成成本本，按房屋屋等等成本核算算對(duì)對(duì)象的占地地面面積進(jìn)行間間接接分配，計(jì)計(jì)入入房屋等成成本本核算對(duì)象象的的的開(kāi)發(fā)成成本本；房屋等等成