2010畢生畢業論文題

目

前期物業管存在的問題對策1

摘

要隨著房地產業的日漸成熟、競爭日益激,越來越多的房地產開發商把物業管理作為促銷的一大賣點所當然,良好的物業管理不僅能符合客戶入住前的期望和入住后的需求,而且能為房地產開發商和物業管理公司帶來良好的經濟效益。但目前我國物業管理尚處于初級階段為了進一步完善我國的物業管理,保證物業能正常使用和發揮功能,對物業實施有效管理。使物業管理更加完善，成熟地發展這就我們物業管理有一個全面認識了解物業管理的現狀及存在的問題是很有必要的。我國的物業管理產生于20世紀80年代初，經過多年的探索和實踐，經歷了從無到有從小到大的發展過程前已逐步進入市場化規范化法制化、人性化發展的新時期也取得了較大的成就但當前物業管理在我國仍處于初級階段，物業管理制度還不成熟，物業管理立法進程也較慢。直至年，統一的行政法規《物業管理條例》才出臺。這一法規的出臺，結束了前期物業管理的缺失狀況，加強了對前期物業建設單位的管理，將物業管理納入了法制軌道，有效規范了前期物業管理市場。物業管理通常可分為2個階段：前期物業管理和日常物業管理階段其中前期物業管理階段是整個物業管理活動中的初始階段與基礎階段也是實施物業管理非常重要的環節物業管理行業發展的諸多困惑和糾紛引發自前期物業管理中的問題此解決好前期物業管理存在的問題對于解決物業管理存在的問題有著至關重要的作用。通過進一步分析、研究前期物業管理存在的問題，有針對性的提出建設性的建議和對策作為物業管理全過程的重要一環前期物業管理健康地發展在很大程度上，促進整個物業管理行業的發展。關鍵詞：物業管理、前期物業管理、問題及對策2

目次1引言.1.1選題背1.2研究的目的和意義.1.3研究的內容與方2.物業管理及有關概念概述.2.1物業的概2.2物業管理的概3前期物業管理概述.3.1前期物業管理概3.2前期物業管理特3.3前期物業管理主要內容3.4早期介入的概念3.5前期物業管理與早期介入的區別4.前期物業管理的意義.5．前期物業管理存在問題及對策分析.5.1前期物業管理存在的問題5.2解決前期物業管理問題的對策6前期物業管理法律問題探究6.1前期物業管理法律特征6.2前期物業管理法律制度中的問題6.3完善前期物業管理制度的構想結論.致謝.參考文獻.3

1引言題景隨著房地產業的發展物業管理也取得了很大的發展但物業管理在我國仍處于初級階段，物業管理制度還不成熟業管理立法進程也較慢。各方面還不太完善實施物業管理期間也遇到了一些問題這些問題的正確解決將有助于物業管理在我國健康穩定的發展前期物業管理階段是整個物業管理活動中的初始階段與基礎階段也是實施物業管理非常重要的環節物業管理行業發展的諸多困惑和糾紛引發自前期物業管理中的問題此解決好前期物業管理存在的問題對于解決物業管理存在的問題有著至關重要的作用

研的的意通過對前期物業管理相關問題的探討，并針對具體情況提出解決問題的對策將對前期物業管理工作的順利開展起到很大的推進作用使前期物業管理向著健康穩定的方向發展。進而，推進整個物業管理行業的發展。

研的容方1.3.1研究的內容前期物業管理是整個物業管理的初始階段和基礎文通過對前期物業管理及其相關概念的闡述對前期物業管理有一個全面的了解后對其發展中存在的問題進行分析，有針對性地提出改進措施。使前期物業管理更加完善。1.3.2研究的方法(l)文獻調查：在本文開始寫作前，通過書籍閱讀、網上搜索、查看相關期刊等方法來收集獲取需要資料。(2)本文在對前期物業管理有一個全面深入的了解的基礎上合運用所學的前期物業管理及其相關知識構建了層次分明體系較完善的理論框架清晰地闡述了前期物業管理存在的問題以及解決問題的對策。2物業管理及有關概念概述物2.1.1物業的概念

“物業”一詞譯自英語property或estate，由香港傳入沿海、內地，其含義為財產、資產、地產、房地產、產業等。該詞自0世紀80年代引入國內，現已形成了一個完整的概念即物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業物業含有多種業態如：辦公樓宇、商業大廈、住宅小區、別墅、工業園區、酒店、廠房倉庫等多種物業形式。2.1.2物業的特征1>首先是它的自然屬性，即物業是一種區別于其他物質的物質形式，它具有以下特征：（1）固定性。表現于土地、建筑物的不可移動性或位置的確定性。（2）耐久性。表現于長久的使用壽命期。（3）多樣性。表現于建筑物構造、外觀、功能等形式的多樣性。2>物業的社會屬性。物業的社會屬性，主要包括以下內容：（1）經濟屬性。表現于物業的商品屬性，即物業是一種商品，物業的生產、經營、交換、分配及消費等，必然也是商品化的運行過程，物業的一切運行須符合市場經濟的客觀要求。（2）法律屬性。表現于房地產的物權關系。在中國的法律中，房地產物權即為房地產物權人在法律范圍內享有房屋的所有權，及其占有土地的使用權。物2.2．1

物業管理的概念物業管理的英文表示有很多形式諸如PropertyManagement，RealEasteManagement其概念也有多種解釋目前比較趨于一致的是廣義的物業管理和狹義的物業管理兩種概念。1>廣義的物業管理是指在物業的壽命周期內為發揮物業的經濟價值和使用價值管理者采取多種科學技術方法與管理手段對各類物業實施全過程的管理為物業所有者或使用者提供有效周到的服務物業管理的范疇相當大，它涉及到物業全部壽命周期內的多種管理與服務活動。如物業的開發建設管理，租售管理、裝修管理、修繕管理、以及為物業使用者的經營、生產、居住而提供

的多種形式的服務。2>狹義的物業管理，是指專業組織或機構，受業主委托，按合同或契約，運用現代經營手段和修繕技術對已建物業及其業主或用戶進行管理和服務義的物業管理一般包括對房屋建筑及附屬配套設備設施及場地以經營的方式進行管理，對房屋周圍的環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠化、公用設施、道路養護統一施專業化管理，并向住用人提供多方面的經營服務。從以上概念的比較可見，廣義物業管理與狹義物業管理的區別，在于其管理范圍的大小不同。廣義物業管理涵蓋較寬，包括了物業的產生到壽命終止的全部過程。在大多數的企事業組織或機構內，其內部物業的管理均體現出這種廣義性的特征。而狹義的物業管理，則多體現在物業建成并投入市場后，專業的物業管理企業接受業主或用戶的委托，而進行的物業使用期的管理與服務。我國物業管理行業起步較晚，物業管理的市場體系正在建立中，目前開展的物業管理，多屬于狹義的物業管理。隨著我國物業管理業的進一步發展，廣義范疇的物業管理也將出現并呈發展的趨勢。2.2.2物業管理的特征1>物業管理的社會化。物業管理的社會化是指物業管理將分散的社會工作集中起來統一管理人將物業管理公司比喻成業主的“總管家而物業管理公司對政府來說則像一個“總代理主只需根據收費標準按時繳納管理費和服務費，就可以獲得相關服務。2>物業管理的專業化。專業化有三層涵義：一是有專門的組織機構；二是有專業人才，如房屋及設施設備的維修，必須配備專業人才；三是有專門的管理工具和設備。3>物業管理的企業化。物業管理是一種企業化的經營管理行為物業管理公司是企業不是事業單位，也不是行政機關的分支機構此物業管理公司必須依照物業管理市場的運行規則參與市場競爭靠自己的經營能力和優質服務在物業管理市場上爭取自己的生存空間，用經營業績去爭取更多的客戶。4>物業管理的經營性。

物業管理公司所提供的服務是有償的即通過收取合理的費用維持企業的正常運轉。物業管理的經營目標是保本微利，量入為出，不以高額利潤為目的。2.2.3物業管理的發展趨勢隨著房地產市場和物業管理行業的發展壯大資產所有者的逐漸成熟出于降低經營成本擴大收益的需求，以物業管理條例理招投標管理辦法等一系列物業管理法規對行業的規范專業化和市場化成了物業服務企業的必然選擇。一方面是來自開發商的需求前北京甲級寫字樓物業由專業的物業服務公司管理的比例已經超過38%，其他屬于自管的甲級寫字樓中，要求知名物業服務公司提供物業顧問服務的更超過50%不僅如此，一些大型國有企業的總部，如大唐電力大廈、華電大廈、北方地產大廈等，均聘請了專業物業服務公司進行管理；甚至一些擁有自己專屬物業服務公司的知名發展商，如金地集團、首創集團等，也都“舍近求遠聘請專業公司進行管理。另外，遠洋地產、恒大地產仁恒集團光彩建設集團等下屬的物業服務公司為了應對專業化和市場化的需要，紛紛聘請國際知名專業物業服務公司作為顧問。另外有來自業主（投資者）的需求。隨著業主對物業管理服務的要求日益升級，維權意識不斷強化業管理相關專業服務的專業公司直接或間接介入物業管理服務的頻率越來越高，范圍越來越大，影響力不斷提升。在這種環境下，物業服務公司逐步摒棄了“大而全、小而全”的作業模式，開始采用專業分包的操作方式。實際上，各類外資物業服務公司均將清潔綠化序維護以及電梯冷凍機組消防系統、樓控系統等關鍵設備或專業性較強的設備設施的維護保養外包給專業公司港早已采取了這種模式并獲得成功著國外物業服務公司將專業化分包的形式引入國內物業市場，國內的許多大型物業服務公司如陸家嘴、均豪、達文等，也都將原來自行雇傭的保潔秩序維護程維修等分離出去進行物業管理專業化。3

前期物業管理概述前2003年9月1日起施行的《物業管理條例》第二十一條：在業主、業主大會選聘物業管理企業之前建設單位選聘物業管理企業的應當簽訂書面的前期物業服務合同也就是說前期物業管理是指業主委員會與物業管理企業簽訂物業服務合同生效前建設單位選聘的物業管理企業實施的物業管理界定這一概念

的理由如下：首先前期物業管理是整個物業管理全過程的重要一環僅僅只限于住宅，它適用于所有物業。其次”這一概念很難確定具體的時間。因為房屋出售是一個動態的過程，有的樓盤竣工數年后仍未全部售罄有的樓盤還未竣工就搶購一空所以將前期物業管理的起始時間定在出售后是很難把握的。另外將終點定在業主委員會成立前也是不合適的為物業管理是一個連續的不可間斷的過程業主委員會成立到業主委員會選聘物業管理企業之間或多或少需要一段時間，這樣就會產生一段時間空缺。所以《物業管理條例》規定了前期物業管理的終點是在業主或業主大會選聘物業管理企業之前了從業主委員會成立到業主或業主委員會選聘物業管理企業之間的時間缺位。最后，物業在接管驗收之前屬于在建工程，期間的管理屬于工程管理，由施工單位負責其民事法律主體是開發商和施工單位物業管理企業在此期間的參與只能是物業管理的早期介入，不能算是真正意義上的管理。前1）前期物業管理是小區未建成的管理。住宅小區由單幢樓宇、組團組成，一個小區不是一下子就全部建成的往要花幾年才能建成當小區第一批房屋建成出售后隨著業主的入住就需要物業管理則小區就成為一個無序的聚居地，秩序混亂不堪。2）前期物業管理是由建設單位指定的公司實施的管理。國務院《物業管理條例》和建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》規定，建設單位可以選聘物管公司實施前期物業管理實上目前新建住宅小區絕大多數是由建設單位選聘的物管公司進行管理，而不是通過公開招投標來選聘物業公司。3）前期從事物業管理的物管公司未經業主委員會選聘。對新建住宅小區來說在業主入住前需要提前實施物業管理管公司先于業主入伙開展物業管理時，業主很少，沒有成立業主委員會，談不上物管公司由業主委員會選聘。如果到了大多數業主入伙后才實施物業管理物管公司前期基礎工作就無法開展對于老小區來說由于沒有成立業主委員會直是由建設單位指定的物管公司實施管理，是否也叫前期物業管理，則另當別論。

4）細節的管理尤其突出。由于前期物業管理處于小區建設之中，各種配套設施不健全，管理的內容也在逐步擴展對管理的細節要求非常高譬如在裝修過程中，物管公司既要口頭說，墻上貼，還要現場盯。裝修戶從地面向樓上吊木材，稍有不慎就會碰壞外墻，甚至毀壞門窗。如果不派人跟蹤，一旦發生因業主裝修損壞公共部位事件，誰也不會承認，這種現象屢見不鮮。5）面對的是全體業主。前期物業管理由于沒有成立業主委員會，物管公司在實施管理中必須接受所有業主的咨詢質疑既要及時解答處理屬于物業管理的問題又要收集反饋屬于開發商答復處理的問題工作量和工作的難度盡管比較大，但物管公司必須全力以赴做好工作，確保有比較高的業主滿意率。6）各種資料的收集量大。物業管理的基礎在物業的基礎資料是否齊全，前期物業管理是各種資料大量形成的時期物管公司要更好地開展物業管理必須注意收集、整理、保管好各種資料，例如物業的構成明細、物業公用部位明細、物業公用設施設備明細各種管線和地下排水系統的圖紙資料業主裝飾裝修資料業主反映物業存在問題整改情況資料等要及時收集分類建檔以便查考。前3.3.1建立服務的系統和網絡。前期物業管理委托合同已經簽訂業管理企業就應對該物業落實管理機構以及人員配備。機構的設置應根據所委托物業的用途、面積確定備除了要考慮選配管理層的人員外還要考慮操作層人員的招聘以及與社會專業服務部門（保安公司、保潔公司、綠化公司等）洽談、簽訂有關合同或協議，與街道、公安交通環保等部門進行聯絡溝通確定擬提供的代理租售業務戶內維修、清潔服務郵遞等代辦服務的項目管理人員和操作人員一經確定就必須根據各自的職責進行培訓，以便他們清楚地了解所管理物業的基本情況以及服務對象、職責等有關情況。3.3.2規章制度的制定完善的規章制度是物業管理企業順利實施管理運作的必要保障正式實施管理之前，物業管理企業就應根據國家和政府有關部門的法律、法規合新接物業的特點和要求定必要的使用制度和管理細則保證物業管理順利運行。這項工作也是我國物業管理行業發展的薄弱環節。只有完善的規章制度作保障，

才能促使我國物業管理行業朝著規范化、科學化、法制化方向發展。3.3.3物業的接管驗收物業的接管驗收是直接關系到今后物業管理工作能否正常發展以及日后在使用過程中若出現問題責任能否分清的重要環節業的接管驗收標志著物業管理企業正式對物業實施管理由于此環節的重要性所以要求物業管理人員必須有高度的責任心和嚴謹的工作態度在驗收中一旦發現問題應明確記錄在案及時反饋給開發商，以便督促施工單位整修物業的接管驗收階段開發建設單位不僅要將物業移交給物業管理企業，更重要的是還要將涉及今后管理的資料（工程圖紙、業主資料、產權資料、技術資料、管理責任等）一并移交，以便今后的物業管理和維修養護此外接受委托的物業管理企業還要和開發建設單位簽訂在保修期內的保修實施合同，明確保修的有關事項（包括保修項目、內容、原則、進度、責任和方式等）3.3.4入住管理入住是指業主或使用人收到書面通知書后規定期限內辦理完相應的手續并領取鑰匙實際入住它標志著物業進入實質性管理運作的開始是受托物業管理企業的一項具體工作此項工作不僅僅是業主領鑰匙后入住實現房屋完好移交而且涉及首期收費和法律文件的簽署問題這些問題將對今后管理與服務的順利開展打下良好的基礎。一般的入主程序如下：（1）在物業具備正式使用條件后，由開發商向業主或使用人發出入住通知書。（2）購房者按照要求交清剩余房款及其他費用。（3）業主或使用人在通知書指定的時間與物業管理人員對物業進行實地驗收。（4）對不合格項目提出整改意見并限期整改。(5)對物業驗收結束后，簽訂《物業使用公約》和《業主臨時公約（6）業主或使用人信息登記，如實填寫登記卡。（7）物業管理公司向業主或使用人發放《用戶手冊》或《辦事指南（8）簽字領鑰匙。3.3．5

裝修管理

隨著經濟發展人們的消費觀念也有所改變買房已不僅僅是為了滿足工作和居住的基本需要而是為了追求更好的工作環境和更舒適的居住條件為了實現人們對生活品質的要求裝修已成為物業實際使用前的必要步驟而裝修在實際操作過程中也暴露出許多的問題。比如使房屋結構更方便使用隨意改動建筑結構、破壞承重墻、改變管線走向，影響了物業的內在質量；在外墻立面任意添裝附屬設備設施影響他人又影響物業的整體美觀有些裝修公司的施工隊伍隨意傾倒建筑垃圾堵塞管道以及不規范作業使樓板墻體嚴重受損更普遍的是施工不注意作息時間，機器噪音動影響周圍鄰居正常生活以上的問題說明規范裝修行為已經成為前期物業管理工作的重中之重搞好裝修管理必須做好以下三點工作：（1）大力宣傳裝修規定。（2）加強裝修監督管理。（3）嚴格執行裝修管理程序。1>裝修申報主對物業進行裝修前向物業管理企業工程部提出申請，并將裝修設計方案及選擇的裝修單位基本情況交給工程部。2>裝修審批。由物業管理企業批準后的裝修方案才可以辦理裝修許可手續，開始裝修。3>裝修監督。在裝修過程中，物業管理企業將派工程部人員巡視施工現場，監督施工人員規范作業。4>裝修驗收在裝修完成后，業主或使用人要通知物業管理企業，由工程部組織人員對裝修工程進行驗收。3.3．6

建立檔案資料物業管理企業要建立兩份檔案資料。一份是關于物業的檔案資料，另一份是關于業主或使用人的檔案資料物業的檔案資料是在前期接管驗收中獲得的技術資料和產權資料，是今后實施管理的依據。業主或使用人的檔案資料是在進戶后獲得的，包括：業主或使用人及家庭成員基本情況、聯系方式以及繳費情況等建立檔案資料主要抓住收集整理歸檔利用四個環節。要做到：收集要完整（包括時間和空間兩個方面整理要去偽存真，保留有用的資料；歸檔要分類科學，便于存取；利用要方便、安全

早物業管理的早期介入是指物業管理企業在接管午夜之前就參與物業的規劃、設計和施工建設從物業管理的角度提出意見和建議以便建成后的物業能滿足業主或使用人的需求。前3.5.1發生的時間段不同

前期物業管理發生在物業竣工驗收以后到業主委員會與其選聘的物業管理企業簽訂委托合同生效日起；而早期介入發生在竣工驗收之前。3.5.2主要的工作內容不同前期物業管理有明確的管理對象主要的工作是進戶管理裝修管理以及日常的管理等實際的管理工作而早期介入一般還未確定具體的管理對象主要的工作內容是給予咨詢、提供建議以及施工階段的質量督察。3．5．3

法律關系不同前期物業管理必須由物業管理企業與開發建設單位簽訂前期物業管理委托合同才能實施此時的物業管理企業已經擁有了對該物業的經營管理權并應承擔相應的民事責任；而早期介入不一定與開發建設單位確立管理合同委托關系。而是以咨詢顧問的角色提出意見和建議，真正的決策權屬于開發商。3．5．4

企業地位不同在前期物業管理中業管理企業處于管理的主導地位在早期介入階段，物業管理企業只起輔助作用。4

前期物業管理的意義1）

減少使用中的后遺癥物業管理的基本職能是代表和維護業主的利益所委托的物業進行有效管理然而在物業管理的實踐中一些物業的先天缺陷一直困攏著物業管理企業，諸如物業質量、設備性能、設施配套以及綜合服務等，這些均不取決于物業管理企業，而往往在于物業的開發商和建筑商要改變這一狀況把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業管理過程中使之限制在最小范圍之內，就必須開設物業的前期管理，使前期管理同規

劃設計施工建設同步或交叉進行由物業管理企業代表業主從管理者的角度，對所管物業進行一番審視而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業竣工之前，逐項加以妥善解決，減少后遺癥。2）

物業前期管理是對所管物業的全面了解物業管理行為的實質是服務然而要服務得好，使業主滿意，就必須對物業進行全面的了解如果物業管理企業在物業交付使用時才介入管理就無法對諸如土建結構、管線走向設施建設、設備安裝等物業的情況了如指指掌。因此，必須在物業的形成過程中就介入管理，才能對今后不便于養護和維修之處提出改進意見，并做好日后養護維修的重點記錄。唯有如此，物業管理企業方能更好地為業主服務。3）物業前期管理是為后期管理做好準備物業管理也是一項綜合管理工程過物業管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關系，建立通暢的服務渠道，以充分發揮物業管理的綜合作用。此外，在對物業實體實施管理之前，還應設計物業管理模式，制訂相應的規章制度，并協同開發商草擬有關文件制度，籌備成立業主管理委員會，印制各種證件，以及進行機構設置、人員聘用、培訓等工作。這些均應在物業前期管理階段安排就緒，以使物業一旦正式交付驗收，物業管理企業便能有序地對物業實體進行管理。5

前期物業管理存在的問題及對策前前期物業的起算點是以建設單位選聘物業管理企業開始果建設單位在建設中就選聘物業企業則前期物業就包含了前期介入這實際上是模糊了前期介入和前期物業的區別。一方面一概念不能明確界定前期物業的開始時間容易使前期物業企業將在前期物業中的物業管理人身份和前期介入中的顧問身份相混淆，不利于前期物業企業適時、合情合理地開展工作。另一方面，容易使業主將物業企業和建設單位等同將建設質量責任等同于服務質量不利于前期物業企業與業主良好關系的建立，影響前期物業企業在該物業區內的長期經營。

5．1．2

權利的不對等前期物業管理合同侵犯業主合法權益表面上看前期物業中建設單位和物業企業簽訂的合同以及前期物業企業和業主簽訂的合同都是在平等愿的基礎上簽訂的，是雙方自愿選擇的結果是實際上建設單位始終處于絕對的主導地位無論是對物業企業還是對業主都具有支配權照我《物業管理條例》建設單位擁有對物業企業的選聘權時管理規約的制定權以及將前期物業服務合同強制性賣給業主的權利在前期物業管理選聘中決定權完全在建筑單位手中前期物業企業為了中標一味強調最低價格造成中標企業利潤空間較小。而中標企業為了謀取更大的利潤就可能會將一些不合理的條件轉嫁到業主身上。5．1．3對前期物業時間和“質價比”缺少具體規定在前期物業中前期物業的存在時間直接影響向日常物業的過渡，而“質價比”則又直接影響到了前期物業存在時間。我國《物業管理條例》10條只是規定，業主大會業主委員會由業主在物業所在地的區縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處鄉鎮人民政府的指導下成立而如何建立由誰提起、由誰負責籌建工作以及相關行政機關如何指導都沒有明確規定在此情況下業主大會的建立比較困難如果再不對前期物業時間進行限制則可以說業主大會的成立將更加撲朔迷離。5.2

解決前期物業管理存在問題的對策5．2．1明確前期物業的涵義由于我國目前對于前期物業的界定缺少統一的認識且存在著一些錯誤而這又直接影響到了前期物業的順利開展，各方當事人權利的行使和義務的履行，以及由前期物業向日常物業的過渡于此必須首先對前期物業涵義有一個正確的認識筆者認為，前期物業可以定義為自建設單位選聘的物業服務企業，從接管驗收之日起至業主與其選聘的物業服務企業簽訂日常物業管理合同生效時止的物業管理。以此強調前期物業的期間為前期物業企業接管驗收物業起至日常物業生效止的時間，明確前期物業企業的權利義務范圍。5.2.2加強對建設單位主導地位的監督

為了保障物業的順利開始設單位在前期物業中必然占有明顯的優勢這是由前期物業特點所決定的。在這一前提下，為了平衡各方當事人的法律地位，就需要對建設單位的優勢地位進行一定的限制防侵犯業主合法權益筆者認為可以從以下兩個方面予以考慮是對于建設單位制定的臨時物業規約由行政部門進行審查或要求其履行備案手續行政部門制定臨時物業規約或指導樣本由建設單位選用；二是行政部門直接參與前期物業企業的選聘，或監督選聘。5．2．3

規范前期物業企業的選聘制度前期物業企業是否具有獨立性的身份，能否按市場規律選聘前期物業企業，不僅對前期物業服務的質量及開展的是否順利具有重要影響而且完全獨立的前期物業企業對于建設單位也能形成一種制約者認為保障前期物業企業的獨立，規范選聘制度可從以下方面進行：強調房產開發必須與物業管理分離，物業企業不得與房產開發企業有任何實質上的聯系，特別是對于特定的物業區域設單位不得和物業企業有任何聯系步格物業選聘的招投標制度，對于物業規模小的或只要有投標者的應采用招投標方式只有在無人投標的情況下在行政部門的監督下才能采用協議的方式，并且必須進行公示受業主的監督。5.2.4明確規定前期物業的存在時間并限定前期物業費由于前期物業企業的利益所在無強制性時間限制的情況下前期物業將會無限期的延續下去前期物業企業還會盡力阻止業主大會的召開或以各種方法破壞業主大會而在對前期物業費沒有一定限制的情況下種情況將會加劇。筆者認為，要想防止這種情況發生，可以采用以下方法：一是明確規定前期物業期限是一年，在特殊情況下，經行政主管部門批準，可以延長不超過一年的時間；二是對于前期物業費業所在地的物價部門會同有關部門結合當地條件制定一個收費幅度社會公示接受社會監督該地前期物業費必須在該幅度之內具體確定供什么樣的服務便成為其私人信息他們有可能采取其他的手段來撈取不正當利益建設過程中的偷工減料、降低服務的水平等，這些手段往往比較隱蔽，不容易被發現。特別是在懲罰與監督不力的情況下企業更有可能做出有利于自身的投機行

為。5.2.5積極推廣物業管理的早期介入在當前,所“前期物業管理是從物業項目工程基本完成,準備竣工驗收或接管驗收時開始的,應該說這種做法是不夠完善的做好前期的物業管理工作應認真推廣物業管理的早期介入。早期介入是指物業尚未建,業管理企業便接受建設單位的委托,參與項目的可行性研究、規劃、設計、施工、安裝、驗收、交房等一系列物業管理服務活動。也就是,從項目前期規劃設計開始到物業接管驗收為止的質量跟蹤監督全過程。實踐證,物業企業在開發建設期間就實行物業管理的早期介入,其直接作用與間接作用都是很大的。它既能較好地履行建設單位與物業企業對前期物業管理的責,能在一定程度上防范前期物業管理中的潛在風險。如果能這樣,將對我國今后的整體物業建設質量和物業管理質量乃至人民群眾的生活質量產生極大的促進作用其意義是深遠的。6

前期物業的法律問題探究前6.1.1期限的過渡性和自然終止性前期物業管理時間上僅存于物業銷售時至業委會選聘新的物業管理企業這一特定時段。這一時段時間較短有過渡性質一旦業委會選定新的物業管理企業，簽訂新的物業管理合同期物業管理階段即告終結從而進入日常物業管理階段。我國的《物業管理條例下簡稱《條例26條規定：前期業服務合同可以約定期限但期限未滿業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。6.1.2涉及主體的多方性，主體間法律關系的復合性由于前期物業管理是由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理此這一階段涉及了業主、開發商業公司三方主體而且由于物業管理企業是開發商而非業主選聘的因此主體間存在復合的法律關系例如房屋交易活動中，開發商與購房人是買賣合同關系，而在開發商代替購房人選聘物業管理企業時，開發商的身份是業主的代理人與業主又形成委托代理關系當開發商委托物業公司為業主服務時，二者間是委托關系物業公司為業主服務時與業主又構成了委托關系三方主體間法律關系復合共存這是前期物業管理區別于一般意

義上物業管理最本質的特征。6.1.3開發商占據主導地位前期物業管理階段是開發商替業主選聘物業管理企業作為前期物業管理活動得以實現的兩個基本的法律文件——前期物業服務合同主臨時公約都是開發商制定的，明顯其占據了主導地位外建設部要求購房人在與房產開發企業簽訂商品房買賣合同的同時再行與房產開發企業選聘的物業管理企業簽訂《前期物業管理協議購房人對此沒有選擇權，要么簽，接受協議，商品房買賣成交；要么不簽，買賣合同也不成立例》第25條也規定：建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容見業主不能自主選擇物業管理企業自主協商訂立前期物業管理合同在其中并不居于主導地位。6.1.4對業主權益的保護性要求更高前期物業管理中發商占據主導地位業管理企業由其直接選聘或指定，往往是開發商的關系企業業主由于在選聘物業管理企業制定物業服務合同和業主臨時公約等一系列法律活動中沒有決定權而其權利地位容易被淡化和忽略，各種權益難以得到切實的維護和保障，直接導致權利和義務的畸型與變異。而且，由于業委會還未成立以保障和維護業主的各種權益，業主在合同中處于弱勢地位，沒有發言權。因此，相比日常物業管理階段，前期物業管理階段對業主權益的保護性要求更高。

6.2.1前期物業管理合同、業主臨時公約侵害業主權益前期物業管理合同業主臨時公約是規范前期物業管理活動確定業主與物業管理企業權利義務的根本性文件。根據《條例》第、22條的規定：前期物業管理合同和業主臨時公約均由開發商簽訂、制定，因此當前，開發商、物業公司利用制定這兩個文件的獨特優勢地位侵害業主權益的事情屢見不鮮的開發商利用其可以決定物業管理合同權歸屬問題的優勢物業管理權承包給自己的物業公司或約定長時間的合同期限有的開發商與物業公司勾結拿業主權益做交易，約定較高的物業管理費的在合同中擴大物業公司權利加重業主義務與責任這些行為不僅嚴重侵害業主權益也制造了日后業主與物業公司之間不

斷的矛盾與沖突同時在制定業主臨時公約時一些開發商在強制性或禁止性內容上處于私利設定一些侵害全體業主合法權益的公約條款背離了本應體現的公平、公正、平等以及合法、合理的基本原則。6.2.2建設單位與物業公司建管不分我國目前物業管理市場機制還未完全建立然近年來引入競爭機制取得了一定成效但自建自管建管不分的物業管理企業模式目前還是物業公司的主要模式——在物業公司與房產開發商之間多物業公司都是由房產公司直接設立的屬于房產公司的子公司這種母子公司式的物業管理模式不是在市場競爭中形成的委托管理關系是一種不完全的市場經濟明顯帶有難以克服的體制缺陷與弊端：1）由于與房產公司之間的曖昧關系，物業公司接管物業時應該進行的驗收程序形同虛設，成為“走過場”的“程式業公司在物業承接驗收時敷衍了事，造成了物業承接驗收制度不完善，移交不完整。一旦日后出現問題，物業公司不但不敢與開發商交涉甚至會成為開發商的利益維護者與業主分庭抗禮從而引發更多的矛盾和沖突。2）導致部分業主誤認為“開發商就是物業公司，物業公司就是開發商”，從而把開發商在樓盤開發過程中遺留的一些問題轉嫁于物業公司至以此為借口拒交管理費，致使物業公司代開發商受過。3)這類物業公司獲得物業管理合同權相對容易易造成其安于現狀缺乏進取精神并不能正確擺正自己與業主間的位置以管理者自居對業主居高臨下吆五喝六甚至公然毆打業主；6.2.3前期物業管理招投標制度不規范，存在法律漏洞《條例只“提倡并“強制建設單位通過招投標選聘物業管理企業，這留下了法律漏洞；同時期物業管理招投標制度本身也存在法律漏洞難以如預期規范好前期物業管理企業選聘市場期物業管理招標分為公開招標和邀請招標兩種；招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業管理企業發出投標邀請書。當前招投標制度不規范的問題主要出在“邀標制”上，這一制度存在法律上的天然缺陷由于前期物業管理的招標人是開發商他有權自主決定邀請哪些物業管理公司參加招投標，更有權自行組織實施招標活動。因此發商

就可以進行“做秀邀標會——在邀請物業管理企業招投標時要么邀請素質遠低于自家物業公司的別家物業公司，要么在招標條件上做文章

6.3.1規范前期物業管理合同1)根據《合同法》的規定和《條例》的精神，建設單位與物業公司簽訂前期物業服務合同時，應重點對物業公司的服務質量、服務費用業公司與業主的權利義務及違約責任等合同要素界定清楚把合同的核心內（尤其是雙方的權利義務明確寫進合同同時要注意維護業主與物業公司的合法利益重點是維護業主的利益，做到條款的合法合理；另外對違約責任的條款應該盡可能細化，并針對合同違約責任做出明確的約定，以防止日后的矛盾與分歧。2)建立前期物業管理合同備案制明確以法律的形式規定前期物業管理合同要進入房產行政主管部門備案由房產行政主管部門審查備案合同審查合同中是否有法律禁止的條款以及顯失公平的條款有法律禁止的條款時應認定條款無效當存在顯失公平的條款并有業主提出侵害其權益時，應撤消條款責令業主與物業公司重新協商制定新的公平合理條款時房產管理部門要加強對前期物業管理合同的指導和監管力度。3)在全國范圍內推行《前期物業服務合同文本示范文本中明確規定前期物業管理合同的基本要素，積極的推動前期物業管理規范化。6.3.2開發商作為前期物業公司法定保證人，對購房人（業主）承擔連帶責任當前，當開發商為業主指定的物業公司與業主因侵權或違約而發生糾紛時，開發商卻能抽身事外不用承擔任何責任這種不公平現象的存在不利于前期物業管理市場的發展和規范。筆者認為解決這一問題必須確定開發商作為前期物業公司的法定保證人，在物業公司與業主發生糾紛時對業主承擔連帶責任。這樣能在一定程度上威懾不法開發商效遏制不法開發商為了自身利益把子公司設立為物業公司的局面，從而有效維護業主權益。6.3.3強制實行開發商與物業公司分業經營制度，重點規范前期物業管理招投標制度國家《十五計劃發展綱要》明確地提出：規范發展物業管理業，鼓勵房地產開發、房地產銷售和房地產管理分業經營例》第24條提出：國家提倡建

設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。可以說實行開發商與物業公司分業經營已成為一種共識前強制開發商與物業公司分業經營最重要的是規范前期物業管理招投標制度。規范前期物業管理招投標，使《條例》規定的“通過招投標方式選聘物業管理企業”條文真正落到實處，可以采取以下對策：1)積極推《前期物業管理招標投標管理暫行辦法前期物業管理招投標意識深入人心使建設單位及物業管理企業樹立依法招投標的意識為規范前期物業管理提供有利保障。2）建立公正、公開、公平的招投標競爭市場，重點規范“邀標制確規定在招標中若有開發商設立組建的物業公司參加就應由開發商和物業公司以外并與之無利害關系的第三方來擔任招標人；若開發商作為招標人組織招投標必須邀請與其無任何裙帶關系的物業公司作為招投標對象同時招標的條件應等同，堅決杜絕邀標會的虛偽“做秀”現象和虛假招標的出現；另外要積極推行招投標行為公開化透明化保開發商選聘物業企業的行為過程公開透明，維護前期物業管理招投標市場的公平競爭。3）賦予業主訴訟權利。當邀標制“做秀”侵犯業主權益時，賦予業主訴訟權利允許業主“以合法形式掩蓋非法目的為理由提出訴訟求認定招標、中標無效，而重新進行招投標。

結論通過以上對前期物業管理及其相關概念的闡述，對前期物業管理有一個全面的認識和了解。隨著經濟和房地產業的迅速發展，必然推動物業管理的發展，如何是物業管理日趨成熟健康地發展則顯得更加重要而前期物業管理階段是整個物業管理活動中的初始階段與基礎階段，也是實施物業管理非常重要的環節。前期物業管理對整個物業管理的發展起著舉足輕重的作用因此需要我們對前期物業管理有一個正確而全面的認識，了解前期物業管理的概況及相關法律知識，善于發現存在的問題究解決問題的相關對策，努力做好前期物業管理工作，完善相關法律。進而促進整個物業管理行業的發展。致謝在本文的寫作過程中，感謝指導老師給予的無私的幫助，還有和我一起為論文奮戰的同學們你們的熱心參與為我省去了很多麻煩謝謝你們給予我極大鼓勵與支持在論文寫作期間，參考了大量的文獻，想這些文獻的作者也表示衷心的感謝。最后，感謝母校為我提供了優越的學習環境，生活環境。在這里，我度過了美好而溫馨的大學生活。在這里不僅學到了系統的專業的知識，還交了很多朋友，豐富了我的社會實踐，感謝母校給我提供了平臺。

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畢業設計論文）原創聲明和使用授說明原創性聲人在所知含我為獲

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指導教師閱書指導教評價：一、撰寫（設計）過程1、學生在論文（設計）過程中的治學態度、工作精神□優□良□中□及格□不及格2、學生掌握專業知識、技能的扎實程度□優□良□中□及格□不及格3、學生綜合運用所學知識和專業技能分析和解決問題的能力□優□良□中□及格□不及格4、研究方法的科學性；技術線路的可行性；設計方案的合理性□優□良□中□及格□不及格5、完成畢業論文（設計）期間的出勤情況□優□良□中□及格□不及格二、論文（設計）質量1、論文（設計）的整體結構是否符合撰寫規范？□優□良□中□及格□不及格2、是否完成指定的論文（設計）任務（包括裝訂及附件）？□優□良□中□及格□不及格三、論文（設計）水平1、論文（設計）的理論意義或對解決實際問題的指導意義□優□良□中□及格□不及格2、論文的觀念是否有新意？設計是否有創意？□優□良□中□及格□不及格3、論文（設計說明書）所體現的整體水平□優□良□中□及格□不及格建議成：優□良□中□及格□不格（在所選等級前的□內畫“√”）指導教：（簽名）

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評教評書評閱教評價：一、論（設計）質1、論文（設計）的整體結構是否符合撰寫規范？□優□良□中□及格□不及格2、是否完成指定的論文（設計）任務（包括裝訂及附件）？□優□良□中□及格□不及格二、論（設計）水1、論文（設計）的理論意義或對解決實際問題的指導意義□優□良□中□及格□不及格2、論文的觀念是否有新意？設計是否有創意？□優□良□中□及格□不及格3、論文（設計說明書）所體現的整體水平□優□良□中□及格□不及格建議成：優□良□中□及格□不格（在所選等級前的□內畫“√”）評閱教：（簽名）年

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教室或辯組及學意教研室或答辯小組評價：一、答過程1、畢業論文（設計）的基本要點和見解的敘述情況□優□良□中□及格□不及格2、對答辯問題的反應、理解、表達情況□優□良□中□及格□不及格3、學生答辯過程中的精神狀態□優□良□中□及格□不及格二、論（設計）質1、論文（設計）的整體結構是否符合撰寫規范？□優□良□中□及格□不及格2、是否完成指定的論文（設計