一、總論·····················1 三、建設規模與產品方案 10 五、節能節水措施 16 六、環境影響評價··················19 衛生與消防 22置 24 十、投資估算 28 十一、融資方案···················31 十五、研究結論與建議 38 十六、附圖、附表··················41 一、總論概況(1)項目建議書及其批復文件(2)國家及武漢市頒布的相關法律、法規、政策(3)武漢市國民經濟和社會發展“十五”計劃和遠景目標綱要(4)武漢市2001、2002年國民經濟和社會發展統計公報(5)武漢市城市總體規劃大綱(2000—2020年)(6)東湖高新技術開發區的經濟和社會發展規劃(7)房地產開發機構發布的工程建設方面的標準、規范、定額(9)武漢市及項目周邊地區市場調研和現場勘察資料(10)投資項目方簽定的協議書或意向書(11)編制《報告》的委托合同(12)其他有關依據資料過程的調整，從而促進國民經濟健康持續發展。現在房地產經濟(尤與目標光武黃路大街現有現狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米6.電信效益情況技術經濟指標居住居數戶平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數人3.21.29綠化率%45住宅棟數棟45層6.53地下車庫面積平方米4820停車位個240據2002年武房指數報告顯示:房地產綜合物業價格為購房者能承受多高的房價,是房地產市場上最為關心的問題,根據我們這次調查結果,購房者對購房總價格的承受能力如下:的占30.5%承受總價格在31--40萬的占24.50%承受總價格在以上調查結果顯示,武漢市購房者所能承受的價格在20-30萬之間，比例占到總量的60%以上,可見是主要購買力的承受范數當代光谷智慧城等多個住宅項目，除了名都花園價格達到2900楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明開門紅，銷量在4000平方米左右。該區域樓盤呈現別墅化、大著較好的銷售勢頭；銀河灣均價為1700元/平方米，銷量達到中住宅銷售面積393.13萬㎡)同比增長17.17%；總銷售額為收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少“持幣觀望” 國內著名房地產商的到來，使武漢房地產市場的競爭更為激烈烈化，在激烈競爭的同時也會提高整體的開發水平和住宅的質另外知名企業得到追捧。品牌的魅力在房地產業中已經顯1.該居民小區主要居住對象為在東湖高新科技工業園區工從業人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。2)收入穩定：教職工的收入水平在穩定中逐步提高。東湖3)文化水平較高：他們的年齡的大多在35~45歲之間，人。3.房地產開發受政府行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風險較小。建設規模與產品方案建設規模與產品方案研究是在市場預測和資源評價的基礎考慮到自有資金的有限(3000萬元)，現代花園項目規劃總現代花園項目主要居住對象為在東湖高新科技工業園區工從業人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。型，見下表：戶型分配表格格式臺臺臺臺(㎡)戶ABCD樓型①②臺臺③④條件。6.廚房：贈送套裝櫥柜(吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭)、道路為小區主干道和組團內部道路兩極。主干道把小區中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統。.小區建筑小品入口：區內設保安。入口處有寬廣的地下停車場技術經濟指標項項目單數量位戶人人1.住宅建筑建面積萬㎡住宅平均層層.53數容積率1.29綠地率%45用地平衡表項項目單位數量地1.住宅用地4.372.134.公共綠地其他用地0.41減少拆遷移民有利于場區合理布置和安全運行幾有利于保護環地質條件，市政基礎設施等因素需要。我們選定三個位置(詳見情況進行勘測和研究，發現該地塊地質好，屬于四類土(沙礫堅城市的基礎設施條件小區地處光谷，且處在武漢重點教育基地位置，周圍有上10所高等學府，學術氛圍濃厚，匯集大量高素質的人才，形成獲取與開發1.該地塊土地使用權以出讓方式取得，土地開發實行“統(3)申請批準。向武漢市人民政府正式申請審批，批準后的征地(4)發布用地通告：由城市土地管理部門發出具有法律效力的用(5)簽定補償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者同或協議，并經土地管理機關簽證。2.對該地塊開發成本主要包括拆遷安置費和土地批租費(詳見投資開發方案中的項目的總投資估算武黃路大街現有現狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米擬從武黃路新敷設的供熱干線接入。6.電信排處理現代花園小區建筑熱環境和能源系統的設計應貫徹國家和建筑全年能耗；該工程維護結構的保溫材料選擇和構造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度kgmW(m2.k)外墻：普通內墻抹灰，240厚粉煤灰燒結磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k)門窗：選用產品要求其抗風性能屬標準GB7106第2級，空氣滲透性能屬標準GB7108第3級，雨水滲透性能屬標準GB7108第4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數為k=2.56W/(m2.k),采用保溫分戶門，其傳熱系數為k=1.70W/(m2.k)k=1.67W/(m2.k)小區供熱采用高熱效率的29MW的熱水鍋爐(熱效率為80%)、的熱量損失。地基處理采用CFG樁復合地基；地下室地面及外墻采用聚氨C屋面聚苯板保溫技術；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門表采用ZS-2遠程控制裝置；GRC隔墻板、硅美輕質隔墻板應用技自動關閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節流水龍析施工期的噪聲主要來源于包括施工現場的各類機械設備和聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達115dB(A)。物料段主要噪聲源狀況段機機機機器聲級施工階段聲源75-85手工鉆95-105階段無齒鋸90-100多功能100-105混凝土100-110云石機90-100機/dB(A)裝修階段要設備輕型載重卡車施工期產生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產混凝土養護排水，以及各種車輛沖洗水。且各施工階段均有大量設備交互作業，這些設備在場地內的位施施工階段晝間場界噪聲土方階段75-85結構階段70-85裝修階段80-95值聲由于土石方過程破壞了地表結構，會造成地面揚塵污染環施工期間盡量選用煙氣量較少的內燃機械和車輛，減少尾氣污備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。三．項目建成后環境影響影響分析此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。層高約3.9m。停車場設有兩個進出口。車庫內的廢氣排放高度、勞動安全衛生與消防擬建項目勞動安全衛生與消防的研究是在已確定的技術方案和工程方案的基礎上，分析論證在建設和生產過程中存在的對勞動者和財產可能產生的不安全因素，并提出相應的防范措施。一．勞動安全衛生1．危害因素和危害程度分析分析在生產或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程度。1)有毒有害物品的危害。分析生產和使用帶有危險性的原案。4)對易產生職業病的場所，應提出防護和衛生保健措施方二．消防設施與人力資源配置辦人辦人本公司是股份有限制公司,分為權力機構,經營管理機構和監督機構.最高權力機構是董事會,實行董事會領導下的總經理會負責.總經理受董事會任聘,.各部門分設經理,負責組織公司的經營管理活動.高級職員由董事會商議任聘.監理會由股東物業管財財公事務室部部保保安部采購工程營部部銷服務部部部。設階段的平衡和協調工作，做好現場技術管理B做好質量控制營銷部：負責商品房的銷售和管理;作好銷售計劃的編織機銷售人員不直接下達命令,只是參謀作用。這一組織形式既能及時指揮,統一命令,又能發揮職能部門和專業人員的工作特長,但總經理要注意協調和聯系各職能部門之間,領導層要把握管理系統中對此組織機構進行適應性分析知：組建方案符合《公司法》和國家有關規定的要求，執行機構具備指揮能力和組織協調能力，組織機構的層次和運作方式能滿足建設和生產運營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質能適應項目建設和生產部部門總經理辦公室其中：總經理經理13員合計其中：辦公室部部其中：保安部部部其中：營銷部375217716221363767471.公司管理層以職員提供可持續發展的機會和空間為己任。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時提供的大量訓練和發展機會。2.在公司除獲得正規培訓以外，職員還將自覺或不自覺地3.培訓為公司完成經營目標、提高績效、實現事業發展提脫產培訓是就管理中共性的、有必要讓職員理解和掌握的東西 (如工作必須的技能、知識、公司理念等)，對職員進行的集中5.培訓種類主要有以下四種：①公司內部課程：作為公司來總結提煉職員豐富的實際操作經驗，以利于在集團范圍內交形式的學習后，職員的結業(畢業)證書及成績單須報總部人力資6.培訓積分制度。職員參加各種培訓并獲得結業后，可以面記錄。年度累計積分的多少是職員晉級或晉升的參考標準之7.培訓信息公布和查詢．人力資源部門將定期公布培訓信2003.4—2005.6項目實施進度計劃表度度度度度度度度度可項規主主綠一．根據擬訂項目的開發方案，確定各開發項目的工程數量該土地的地塊開發成本(包括安置費和土地批租費)為：(1)拆遷安置費：項目用地范圍內建筑物的拆遷安置費主(2)土地批租費：主要包括土地出讓金、回源費和市政工供電：擬采用雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條10項目項目單位數量居住建筑面積平方米戶平均每戶建筑面積平方米平均每戶居住人數人3.2容積率1.3綠化率%45二．根據概算定額指標，確定單位工程造價序序號金額(萬元)12345678總投資14828.67發項目固定資產投資估算表金額(萬元)12安裝工程費2056.4834567現代花園的建設項目中資金問題是該項目能否運行成功的是對于一些延期付款工程，帶資建設承包的交鑰匙工程等顯得由3.房屋預售：房屋預售歷來是房地產開發過程中籌集資金房屋在還未建成的時候就提前將房屋售出以達到盡快回收資金二．編制資金流動計劃，確定資金的需求額序號12劃資措金建期20052006小計30%100%4164.6313882.11287.15287.15946.56資金的任用和管理險因素和風險程度分析表風風險程度嚴重較大性▲▲稱件1234567▲▲▲▲▲性人項目財務評價1.銷售收入、銷售稅金及附加估算表(見附表6)2.損益和利潤分配表(新設項目法人項目)(見附表7)1)財務凈現值(FNPV)與財務內部收益率(FIRR)率(FIRR)=27.50%經過表中計算可知，項目財務凈現值(FNPV)>0,表明項目上的可行性，項目財務內部收益率(FIRR)>8%2)項目投資利潤率投資利稅率投資回收期借款償還期投資回收期＝4.27年(根據現金流量表)3)流動資金流動資金估算表(見附表5)編制敏感性分析表(見附表13)、繪制敏感性分析圖(見附圖5)價結論分析成部分，尤其是住宅房地產的開發已成為房地產開發市場的核心，它對拉動我國國民經濟的增長起到了至關重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本室內環境和室內環境)，本小區的建房目標就是要建造適合人們人文、自然環境帶來了巨大的改善：本小區的將綠化面積達到45%，由于本小區地處各大高校附近將會吸引大批高校教師前來目對所在地的互適性分析評價結論用。對社會的發展是有積極的作用。設對社會的影響及相關措施的影響質量的影響的影響影響范圍程度項目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大影響到小區對武漢的下崗職工、設計院、施工單位、監理單位物業管理公司等產生積極的影響項目投資經可能出現的后果無嚴重后果較為適應提高人們的住房質量，提高了小區人民的生活水平提高居民就業率項目投資經營措施建議款方式就業宗教影響營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較小衛生方面范圍廣基礎設施、社會服務質量等各方面范圍廣無方獲得較大利潤，提高了居氛、促進教育事業、形成健康衛生環境促進地區基礎設施建設，提高服務質量，加快城市化進程無持續發展持續發展無敏感性分析表(見附表13)敏感性分析圖(見附圖5)自然風險是指由于自然因素的不確定性對房地產商品的生產過程和經營過程造成的影響，以及對房地產商品產生直接破政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產市場中商品交經濟風險因國民經濟狀況變化風素主要是指一系列與經濟術風險社會風險因素主要是指由于人文社會環境因素的變化對房地產市場的影響，從而給從事房地產商品生產和經營的投資者帶來損失的可能性。房地產市場的社會風險因素主要有城市規劃風內部決策和管理風險險的控制，以回避房地產開發經營風險的辦法快完成開發項目。針對該項承包合同，以保證資金的充分供應，與建筑材料等物資供應賞簽訂施工材料供應合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。2.通過市場調查來降低風險3.通過加強管理來控制風險五、研究結論與建議描述武漢光谷的各項建設項目的全面啟動，再加上道路重修拓優缺點描述水平，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環境與機2)項目在經濟上具有較強的可行性內部收益率:27.50%上述經濟指標是根據目前的市場形勢對預期目標利潤估算3)項目具有突出優勢對手較少4)項目開發經營風險較小大面積、大規模開發，在項目開發過程中可享府提供的諸多優惠政策，因此，只要在實施中輔以全過程根據該地對住宅需求的預測，前兩年需求量較高的概率為強化項目進程中的投資、質量、進度計劃，注重對可能發生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完(1)實行速度管理，加強項目運作進度，以避免市場可能的(2)公司各部門緊密配合，以加快項目運作進度。(3)要做精品。產品設計各個環節都要以招標方式求得高水(4)項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應對空表《場址位置圖》《小區規劃簡圖》《各樓型單元平面圖》《各年銷售情況圖》《敏感性分析圖》《銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算表》《敏感性分析表》②號樓單元平面圖(C、D型)①號樓單元平面圖(A、B型)③號樓單元平面圖(E、F型)④號樓單元平面圖(G、H型)003時間(年)52)元萬(入收售銷43建設投資(L)38-3-2-2-1-10%5%0%5%0%銷售價格(L)IRR)0%40%0%基0%20%基準收益%-50%5%101520253035404550%%%%%%%%%確定因素變化率(%)敏感性分析圖序序號1①號樓型棟4195.4408435781.76337412②號樓型棟4243.1535712972.61428483③號樓型棟1597.934869441469.0230424④號樓型棟2297.195589282138.3029645㎡32入口商店門面400計67㎡1000計國內設備購置費估算表單位：萬元1234統序號序號安裝工程名稱指標(費率)安裝費用(萬元)1人工天然氣2供電供熱系統3智能系統4合計2056.48項目投入總資金估算匯總表單位：112建設投資靜態部分設備及工器具購置費匯709.9596例3他費4用基本預備費120.2151.2建設投資動態部1012.6580017907040900.01039474100.087566088分漲價預備費66.100.0057157671建設期利息946.5581400.0818503222流動資金150.6300.013025205項目投入總資金311564.501(1+2)元最最低周轉周轉次計算期序號項目天數數20032004200520061流動資產8645953(1-2)332698615512323元項目合計銷售(營業)23185.924計算期20032004200520062007A房型銷售單價(含稅)銷售量(套)B房型銷售單價(含稅)銷售量(套)C房型銷售單價(含稅)銷售量(套)D房型銷售單價(含稅)銷售量(套)E房型銷售3572.6925.70426.24433.68826.73227.29435.036396662單價(含稅)銷售量(套)F房型銷售單價(含稅)銷售量(套)G房型銷售單價(含稅)銷售量(套)H房型銷售單價(含稅)銷售量(套)面單價(含稅)銷售量(㎡)39.065696.4434.822323.22289.9239.877337.74302.9697776886集貿市場集貿市場130單價(含稅)0.13銷售量(㎡)1000銷售稅金及826.3100.76附加1247.5379113.953206.484971159.2962104.544189.43172消費稅(不考設稅81.1507347.3180813.26029947.09094972.090883.78862876序序號計算期200320042005200620071資金流入74.238