蘇州房地產(chǎn)建議書(shū)

加強(qiáng)商品房開(kāi)發(fā)全過(guò)程監(jiān)管，建立健全房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，防范化解住房領(lǐng)域矛盾糾紛。持續(xù)開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、租賃、物業(yè)服務(wù)等行為，凈化市場(chǎng)環(huán)境。推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)信用體系建設(shè)，開(kāi)展房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)價(jià)，根據(jù)信用評(píng)價(jià)情況對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施差別化管理。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析，完善房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警機(jī)制，常態(tài)化開(kāi)展月度監(jiān)測(cè)、季度評(píng)價(jià)、年度考核工作。及時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和政策信息，積極釋放正面信號(hào)，引導(dǎo)市場(chǎng)理性發(fā)展。十三五以來(lái)，我省城鎮(zhèn)住房發(fā)展取得了積極成效，但是相對(duì)于全社會(huì)總體居住水平的較快提升，不同群體的住房獲得感、大中小城市的宜居水平仍不平衡。城鎮(zhèn)住房保障體系還不健全，新市民特別是青年人住房困難問(wèn)題仍然比較突出，住房公積金制度公平性和普惠性有待提升；房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的基礎(chǔ)尚不牢固，資金過(guò)度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)需要關(guān)注，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾仍然存在，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展尚處于探索階段；居住品質(zhì)提升速度相對(duì)滯后，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)面廣量大，住房建設(shè)品質(zhì)與適用、經(jīng)濟(jì)、綠色、美觀的建筑方針之間還有一定差距，物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛突出、服務(wù)體系還不夠成熟等。蘇州土地市場(chǎng)情況（一）蘇州土拍現(xiàn)狀與變化1、蘇州土拍情況蘇州2020年以來(lái)土拍呈現(xiàn)推出地塊面積減少、均價(jià)上升的情況，從集中供地來(lái)看，蘇州2022年對(duì)集中供地進(jìn)行調(diào)整，增加供地次數(shù)，減少單詞供地?cái)?shù)量，隨著土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，自2021年第2批集中供地發(fā)生流拍后，蘇州對(duì)于較少或者無(wú)競(jìng)價(jià)房企的地塊采取延遲拍賣的策略，使其流拍率降低，但這也導(dǎo)致其成交土地?cái)?shù)量與面積不斷減少、成交樓面單價(jià)不斷上升，土拍市場(chǎng)呈現(xiàn)兩極分化的局面，成交地塊集中在園區(qū)、新區(qū)傳統(tǒng)強(qiáng)勢(shì)板塊以及四大新城板塊，其中，工業(yè)園區(qū)地塊參拍熱情更高且能夠溢價(jià)成交，而次核心地塊則表現(xiàn)平靜，多為底價(jià)成交。2、蘇州土拍競(jìng)企結(jié)構(gòu)從競(jìng)企結(jié)構(gòu)來(lái)看，蘇州2021年來(lái)集中供地土拍冷熱不均愈發(fā)顯著，工業(yè)園區(qū)、新區(qū)獅山以及四大新城等核心地塊競(jìng)企眾多，部分可以溢價(jià)成交，其他地區(qū)如吳中、吳江、張家港等地則鮮有問(wèn)津，大部分成交地塊由地方城投獲得，如吳中區(qū)2021、2022年集中供地推出30宗地，成交26宗，其中23宗由地方城投或國(guó)企購(gòu)得，進(jìn)入2023年，隨著房地產(chǎn)市好轉(zhuǎn)，吳江、吳中等弱勢(shì)板塊競(jìng)企結(jié)構(gòu)也有所好轉(zhuǎn)，2023年第一次集中供地吳江區(qū)三宗地都由國(guó)央企購(gòu)得。（二）蘇州土地市場(chǎng)政策目前蘇州采取一年五輪集中供地的土拍政策，競(jìng)買(mǎi)保證金為20%，姑蘇、高新區(qū)和吳江等地區(qū)出讓地塊出讓金繳納期限為6個(gè)月，目前全部地塊均未設(shè)地塊的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，土拍達(dá)到限價(jià)后采取現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)。住房信息化平臺(tái)建設(shè)工程建設(shè)智慧住房信息平臺(tái)，整合住房保障、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、租賃、物業(yè)管理、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、房屋安全、住房公積金等業(yè)務(wù)領(lǐng)域信息，綜合土地、金融、財(cái)稅、統(tǒng)計(jì)等相關(guān)信息，實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)共享、統(tǒng)計(jì)分析、監(jiān)測(cè)預(yù)警、多維展示，為住房發(fā)展提供完備支撐。建設(shè)完善江蘇省保障性住房管理一體化平臺(tái)，運(yùn)用GIS、BIM、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)各類保障性住房規(guī)劃建設(shè)、分配使用和各類保障對(duì)象準(zhǔn)入、退出的智慧監(jiān)管，全面提升住房保障科學(xué)化管理水平。提高住房交易網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)質(zhì)量，加強(qiáng)住房交易網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)的共享利用，做好橫向部門(mén)相關(guān)住房業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)共享，提升社會(huì)服務(wù)能力。整合房地產(chǎn)業(yè)務(wù)系統(tǒng)，將商品房預(yù)售資金監(jiān)管、房屋租賃、房屋中介服務(wù)、住宅專項(xiàng)維修資金管理、智慧物業(yè)服務(wù)等業(yè)務(wù)進(jìn)行全面整合，實(shí)現(xiàn)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋交易、物業(yè)服務(wù)到房屋征收的全生命周期閉環(huán)管理。建立房地產(chǎn)企業(yè)信用信息監(jiān)管系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的監(jiān)管。運(yùn)用區(qū)塊鏈、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等技術(shù)，加強(qiáng)住房公積金行業(yè)監(jiān)管，持續(xù)優(yōu)化住房公積金綜合服務(wù)平臺(tái)功能。蘇州房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研：州城市情況（一）蘇州房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研：蘇州城市基本情況1、蘇州房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研：城市區(qū)劃蘇州市下轄5個(gè)區(qū)，代管4個(gè)縣級(jí)市，共有46個(gè)街道、51個(gè)鎮(zhèn)，其中，蘇州市區(qū)有35個(gè)街道、20個(gè)鎮(zhèn)。市政府駐蘇州市姑蘇區(qū)三香路998號(hào)。2、蘇州房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研：人口情況截至2021年底，蘇州市常住人口1284．78萬(wàn)人，與2010年第六次全國(guó)人口普查的1045．99萬(wàn)人相比增長(zhǎng)了21%，其中戶籍人口762．11萬(wàn)人，常住人口城鎮(zhèn)化率81．93%。3、蘇州房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研：產(chǎn)業(yè)情況蘇州聚焦電子信息、裝備制造、先進(jìn)材料、生物醫(yī)藥四大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，2022年全年蘇州實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值43642．7億元，比上年增長(zhǎng)4．1%，其中電子信息產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)6．2%裝備制造業(yè)增長(zhǎng)7．9%，百?gòu)?qiáng)工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值14544．9億元，增長(zhǎng)7．8%，制造業(yè)中新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比重分別達(dá)到53．5%和52．4%。4、蘇州房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研：歷年GDP2022年，蘇州GDP為23958．3億元，位居全國(guó)第六，是江蘇唯一GDP超過(guò)20000億的地級(jí)市，也是GDP十強(qiáng)城市中唯一的普通地級(jí)市。（二）蘇州各區(qū)塊房產(chǎn)市場(chǎng)概況1、蘇州房地產(chǎn)核心區(qū)域蘇州市早期發(fā)展路線為一體兩翼，以姑蘇區(qū)為核心，兩翼分別是高新區(qū)和工業(yè)園區(qū)，工業(yè)園區(qū)位于蘇州東部，是蘇州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)最集中的區(qū)域，也是蘇州房?jī)r(jià)最高的區(qū)域，姑蘇區(qū)為蘇州老城區(qū)，位于蘇州市中心，高新區(qū)也稱虎丘區(qū)，位于蘇州西部，是全國(guó)首批國(guó)家級(jí)高新區(qū)。目前蘇州市發(fā)展路線升級(jí)為一核四城：姑蘇區(qū)為核心，相城區(qū)的高鐵新城，高新區(qū)的科技城，園區(qū)的高貿(mào)新城，吳江和吳中的太湖新城。2、蘇州房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域分別為工業(yè)園區(qū)湖東板塊、湖西板塊、雙湖板塊、高新區(qū)獅山板塊，姑蘇老城區(qū)由于保護(hù)古建筑以及限高等原因住宅多以老拆遷房以及園林別墅為主，房產(chǎn)市場(chǎng)活躍程度不高，隨著蘇州市發(fā)展路線升級(jí)為一核四城，北部相城區(qū)高鐵新城板塊、西部高新區(qū)科技城板塊、東部工業(yè)園區(qū)高貿(mào)新城板塊、南部吳江吳中太湖新城板塊以及中心平江區(qū)平江新城板塊成為蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的新熱門(mén)板塊，蘇州代管的四個(gè)縣級(jí)市中，昆山房地產(chǎn)熱度居首。3、蘇州房地產(chǎn)去化困難區(qū)域蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極分化明顯，市區(qū)核心區(qū)域，除如園區(qū)湖東、奧體、新區(qū)獅山等項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)日光外，絕大多數(shù)板塊去化率低于40%，吳江區(qū)、相城區(qū)去化較為困難，代管四個(gè)縣級(jí)市中常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)去化最為困難。促進(jìn)住房品質(zhì)提升和可持續(xù)發(fā)展提升住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)水平。居住區(qū)規(guī)劃與城市發(fā)展規(guī)劃相結(jié)合，逐步實(shí)現(xiàn)宜居宜業(yè)。合理安排居住區(qū)建筑空間、道路交通、配套設(shè)施、公共活動(dòng)空間，控制居住區(qū)容積率上限和綠地率下限，保障居住生活環(huán)境舒適性。落實(shí)適用、經(jīng)濟(jì)、綠色、美觀新時(shí)期建筑方針，打造安全健康、全齡友好、智能智慧、應(yīng)急防控的住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系，提高住宅健康性能。推進(jìn)建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)新創(chuàng)優(yōu)，提升住宅建筑設(shè)計(jì)水平，推動(dòng)住宅建筑與城市整體特色風(fēng)貌相協(xié)調(diào)。推進(jìn)住宅建筑設(shè)計(jì)和裝修設(shè)計(jì)一體化，提高集成化和精細(xì)化水平。推廣設(shè)備、管線與主體結(jié)構(gòu)相分離技術(shù)，減少運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本。倡導(dǎo)選用可劃分空間的結(jié)構(gòu)體系，為住宅空間的靈活可變創(chuàng)造條件，適應(yīng)不同家庭結(jié)構(gòu)的多樣需求。住宅小區(qū)同步規(guī)劃設(shè)計(jì)移動(dòng)通信配套基礎(chǔ)設(shè)施，加強(qiáng)移動(dòng)通信網(wǎng)絡(luò)信號(hào)覆蓋。大力發(fā)展綠色節(jié)能住宅。圍繞碳達(dá)峰目標(biāo)，推動(dòng)住宅建設(shè)向綠色、集約、生態(tài)方向轉(zhuǎn)型。全面落實(shí)《綠色建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》《居住建筑熱環(huán)境和節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，提升新建居住建筑節(jié)能水平，提高建筑室內(nèi)空氣、水質(zhì)、隔聲等健康性能指標(biāo)。構(gòu)建完善綠色住宅設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收和運(yùn)行的全過(guò)程監(jiān)管體系。結(jié)合老舊小區(qū)改造，逐步開(kāi)展既有住宅節(jié)能改造。加大太陽(yáng)能光熱系統(tǒng)在住宅建筑中的普及應(yīng)用，因地制宜推廣地源、水源和空氣源等可再生能源熱泵技術(shù)應(yīng)用。加快推進(jìn)綠色建材認(rèn)證和推廣應(yīng)用，建立綠色建材采信機(jī)制，逐步提高新建居住建筑中綠色建材應(yīng)用比例。轉(zhuǎn)變住宅建造方式。推廣裝配式建造方式，穩(wěn)步發(fā)展裝配式住宅，大力推廣裝配化裝修。加大智能建造在工程建設(shè)各環(huán)節(jié)應(yīng)用，加快推動(dòng)建筑信息模型（BIM）和新一代信息技術(shù)的集成與創(chuàng)新應(yīng)用，形成涵蓋科研、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)加工、施工裝配、運(yùn)營(yíng)等全產(chǎn)業(yè)鏈融合一體的智能建造產(chǎn)業(yè)體系，提升住宅工程質(zhì)量安全、效益和品質(zhì)。指導(dǎo)常州市做好綠色建造試點(diǎn)工作，加速新型建造技術(shù)、工藝和環(huán)保新材料的普及和綜合應(yīng)用，大幅降低能耗、物耗和水耗水平。積極發(fā)展成品住房，倡導(dǎo)菜單式全裝修，滿足消費(fèi)者個(gè)性化需求。加快發(fā)展物業(yè)服務(wù)業(yè)。促進(jìn)物業(yè)管理融入社會(huì)基層治理體系。健全業(yè)主委員會(huì)治理結(jié)構(gòu)，構(gòu)建共建共治共享格局。積極探索創(chuàng)新老舊小區(qū)、保障房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)新模式，實(shí)現(xiàn)公益屬性、市場(chǎng)化運(yùn)作。推動(dòng)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化，逐步健全質(zhì)價(jià)相符服務(wù)機(jī)制，擴(kuò)大專業(yè)化、市場(chǎng)化、規(guī)模化物業(yè)管理覆蓋范圍。構(gòu)建智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)，促進(jìn)線上線下服務(wù)融合發(fā)展。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展養(yǎng)老、托幼、家政等延伸服務(wù)，探索物業(yè)服務(wù)＋生活服務(wù)模式。進(jìn)一步規(guī)范住宅專項(xiàng)維修資金使用和管理。加強(qiáng)房屋安全管理。加強(qiáng)既有建筑從建成交付、使用維護(hù)到報(bào)廢拆除全壽命周期安全管理。按照屬地管理、規(guī)范使用、預(yù)防為主、防治結(jié)合、確保安全的原則，加快完善既有建筑安全管理地方法規(guī)體系，嚴(yán)格落實(shí)既有建筑所有權(quán)人為既有建筑使用安全責(zé)任人制度，明晰既有建筑安全監(jiān)管職責(zé)，加快構(gòu)建既有建筑安全網(wǎng)格化管理體系。進(jìn)一步明確既有建筑改擴(kuò)建、裝飾裝修工程基本建設(shè)程序管理要求，積極推進(jìn)室內(nèi)裝修改造工程安全鑒定，并推動(dòng)納入相關(guān)部門(mén)重點(diǎn)監(jiān)督、聯(lián)合監(jiān)管范圍。加快構(gòu)建完善既有建筑安全隱患排查常態(tài)化機(jī)制，加強(qiáng)特定條件下的建筑安全檢查，加強(qiáng)危險(xiǎn)建筑分類監(jiān)管和應(yīng)急處置，積極創(chuàng)新危險(xiǎn)建筑解危方法，確保既有建筑使用安全。實(shí)施三心舉措，助力蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行隨著蘇州市二手房市場(chǎng)交易量穩(wěn)步回升，廣大市民對(duì)節(jié)約交易成本、提升交易便利度、保障交易安全的呼聲與日俱增。市民的訴求就是行動(dòng)的信號(hào)，為進(jìn)一步激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)活力，保障房產(chǎn)交易的安全便捷，蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對(duì)房產(chǎn)交易流程開(kāi)展全鏈條排查，對(duì)癥下藥，解決好群眾關(guān)注的問(wèn)題。拓展買(mǎi)賣渠道、降低交易成本，群眾賣房更舒心。推動(dòng)構(gòu)建以交易雙方為核心、公開(kāi)透明的信息發(fā)布新機(jī)制，上線業(yè)主自主發(fā)布房源功能。市民通過(guò)實(shí)名注冊(cè)即可在官方交易網(wǎng)站發(fā)布自己的房源信息，推出房源驗(yàn)真蘇房碼，打造真實(shí)有效的二手房源發(fā)布、成交體系，為交易雙方搭建數(shù)字橋梁，實(shí)現(xiàn)自主交易，進(jìn)一步降低交易成本。首批50家紅色窗口已完成驗(yàn)收和授牌，第二批將再打造100家示范門(mén)店，切實(shí)規(guī)范市場(chǎng)秩序，提升經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。逐步形成線上有官方平臺(tái)，線下有放心門(mén)店、雙向賦能、協(xié)同發(fā)展的交易信息發(fā)布體系。提質(zhì)增效、一網(wǎng)通辦，群眾辦事更省心。此前，市民達(dá)成交易意向后，需要分別前往房產(chǎn)交易窗口及商業(yè)銀行辦理成交確認(rèn)和按揭貸款等業(yè)務(wù)，往來(lái)奔波不便，費(fèi)心費(fèi)時(shí)費(fèi)力。為此，蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局創(chuàng)新推出存量房交易全網(wǎng)通辦服務(wù)模式，聯(lián)合各大商業(yè)銀行在全市逾百家銀行服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)設(shè)全網(wǎng)通辦辦理點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了存量房交易確認(rèn)、資金托管以及房產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的跨區(qū)域、集成式一網(wǎng)通辦，把房產(chǎn)交易的服務(wù)窗口延伸到市民家門(mén)口。保障交易安全、防范金融風(fēng)險(xiǎn)，群眾交易更放心。蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局會(huì)同人民銀行蘇州分行，在商業(yè)銀行開(kāi)立二手房交易資金托管專用賬戶。購(gòu)房款在交易完成前由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)全額監(jiān)管，保障了買(mǎi)賣雙方的交易資金安全，維護(hù)了買(mǎi)賣雙方的權(quán)益。同時(shí)，以客戶滿意度為導(dǎo)向，不斷完善房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)信用評(píng)定方法，將有效客戶投訴等作為信用等級(jí)評(píng)定的重要依據(jù)，進(jìn)一步促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)規(guī)范經(jīng)營(yíng)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。以服務(wù)人員規(guī)范性為導(dǎo)向，推出中介服務(wù)人員一人一卡一碼管理措施，已為從業(yè)人員發(fā)放了四萬(wàn)余張信息卡，督促?gòu)臉I(yè)人員持卡上崗、實(shí)名服務(wù)，規(guī)范服務(wù)人員從業(yè)行為。蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局精準(zhǔn)識(shí)別群眾需求，及時(shí)把握市民的新需要、新看法、新期待，從交易流程、服務(wù)效率和權(quán)益保障機(jī)制等方面著手，切實(shí)為市民提供高質(zhì)量的服務(wù)和保障，打造良好的消費(fèi)環(huán)境，讓市民在二手房交易過(guò)程中切實(shí)體驗(yàn)到舒心、省心、放心，助力蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行。（一）發(fā)展基礎(chǔ)。2020年，全省城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達(dá)到48．3平方米，住房的規(guī)劃建設(shè)、配套服務(wù)等軟硬件品質(zhì)明顯提高，在實(shí)現(xiàn)住有所居的基礎(chǔ)上逐步邁向住有宜居。住房保障水平穩(wěn)步提升。江蘇住房保障工作一直走在全國(guó)前列，十三五時(shí)期，全省累計(jì)實(shí)施棚戶區(qū)改造134萬(wàn)套，完成投資5460億元，近400萬(wàn)群眾出棚進(jìn)樓。截至2020年底，全省累計(jì)發(fā)放租賃補(bǔ)貼超過(guò)40萬(wàn)戶，每年公租房實(shí)物配租在保超過(guò)50萬(wàn)戶。全省城鎮(zhèn)常住人口保障性住房覆蓋率由2016年的22．58%提高到2020年的26．06%，住房保障制度完善率達(dá)到90%以上，住房保障制度基本確立。房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)運(yùn)行。牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，分類指導(dǎo)、因城施策，熱點(diǎn)城市實(shí)現(xiàn)了階段性房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，其他城市房地產(chǎn)市場(chǎng)也保持了總體穩(wěn)定，三四線城市和縣城的商品住宅庫(kù)存明顯下降。十三五時(shí)期，全省商品住宅累計(jì)銷售逾6億平方米，占全國(guó)總量的8．6%。全省商品住宅庫(kù)存去化周期維持在相對(duì)合理區(qū)間，較好地完成了國(guó)家下達(dá)的去庫(kù)存和穩(wěn)市場(chǎng)目標(biāo)任務(wù)。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造成效顯著。2018年至2020年，省政府連續(xù)三年將老舊小區(qū)改造提升列入民生實(shí)事工程加以推進(jìn)，同時(shí)開(kāi)展省級(jí)宜居示范居住區(qū)建設(shè)。出臺(tái)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》，通過(guò)整治環(huán)境、完善功能、提升品質(zhì)、規(guī)范服務(wù)等措施，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)生活環(huán)境明顯改善，居民的獲得感、幸福感、安全感顯著提升。截至2020年底，全省改造老舊小區(qū)9757個(gè)，惠及居民336萬(wàn)戶。住房建設(shè)品質(zhì)有效提升。發(fā)布新版《綠色建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，大力推行精益建造、數(shù)字建造、綠色建造、裝配式建造四種新型建造方式，持續(xù)提高住宅設(shè)計(jì)、建造水平。十三五時(shí)期，全省新增成品住房面積逾1億平方米，新增綠色建筑面積4．9億平方米，新增節(jié)能居住建筑面積6．42億平方米，新增可再生能源居住建筑3．12億平方米，節(jié)能居住建筑占城鎮(zhèn)居住建筑總量近七成。綠色建筑規(guī)模、高星級(jí)綠色建筑比例和節(jié)能建筑規(guī)模持續(xù)保持全國(guó)領(lǐng)先。物業(yè)管理服務(wù)水平逐步提高。2018年、2020年兩次修訂《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》，制定物業(yè)糾紛化解、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)等配套政策，物業(yè)管理法規(guī)制度體系持續(xù)完善。積極培育和拓展物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，全省住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋面積突破23億平方米，特別在新冠肺炎疫情期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)筑牢小區(qū)防疫底線，為奪取全省抗疫勝利作出積極貢獻(xiàn)。健全住宅專項(xiàng)維修資金財(cái)務(wù)管理制度，十三五時(shí)期，全省年均使用住宅專項(xiàng)維修資金6．5億元。公積金惠民生作用增強(qiáng)。努力探索新型住房公積金制度，不斷拓寬住房公積金提取使用渠道，支持繳存職工解決住房問(wèn)題。十三五時(shí)期，全省累計(jì)向129萬(wàn)戶職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款5114億元，貸款總額保持全國(guó)第一。支持214萬(wàn)人次提取住房公積金租賃住房。在4個(gè)城市開(kāi)展支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作，惠及1．25萬(wàn)戶中低收入職工家庭。全面提升住房公積金服務(wù)水平，基本建成包含8個(gè)線上服務(wù)渠道的住房公積金綜合服務(wù)平臺(tái)，簡(jiǎn)化住房公積金繳存、提取、貸款手續(xù)，實(shí)現(xiàn)本地提取業(yè)務(wù)即時(shí)支付。房屋安全管理有力推進(jìn)。嚴(yán)格落實(shí)城市危房和老舊房屋安全排查治理責(zé)任，重點(diǎn)對(duì)建筑年代較長(zhǎng)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)偏低、失修失養(yǎng)嚴(yán)重及其他因素產(chǎn)生安全隱患的房屋進(jìn)行集中拉網(wǎng)式排查。十三五時(shí)期，全省累計(jì)排查房屋55．6萬(wàn)幢，建筑面積7．49億平方米，涉及住戶349．8萬(wàn)戶。其中，發(fā)現(xiàn)疑似存在安全隱患房屋11965幢，經(jīng)鑒定確認(rèn)危房9335幢，已整改危房7158幢。十三五以來(lái)，我省城鎮(zhèn)住房發(fā)展取得了積極成效，但是相對(duì)于全社會(huì)總體居住水平的較快提升，不同群體的住房獲得感、大中小城市的宜居水平仍不平衡。城鎮(zhèn)住房保障體系還不健全，新市民特別是青年人住房困難問(wèn)題仍然比較突出，住房公積金制度公平性和普惠性有待提升；房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的基礎(chǔ)尚不牢固，資金過(guò)度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)需要關(guān)注，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾仍然存在，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展尚處于探索階段；居住品質(zhì)提升速度相對(duì)滯后，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)面廣量大，住房建設(shè)品質(zhì)與適用、經(jīng)濟(jì)、綠色、美觀的建筑方針之間還有一定差距，物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛突出、服務(wù)體系還不夠成熟等。（二）面臨形勢(shì)。十四五時(shí)期是江蘇開(kāi)啟全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化新征程、奮力譜寫(xiě)強(qiáng)富美高新篇章的關(guān)鍵階段，面對(duì)國(guó)內(nèi)外發(fā)展環(huán)境的深刻復(fù)雜變化，全省城鎮(zhèn)住房工作要善于在危機(jī)中育先機(jī)、于變局中開(kāi)新局，抓住機(jī)遇，應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，趨利避害，奮勇前進(jìn)，更好肩負(fù)起為全國(guó)發(fā)展探路的使命。新型城鎮(zhèn)化發(fā)展明確新任務(wù)。深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，必須要系統(tǒng)抓好城鎮(zhèn)住房發(fā)展。圍繞促進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口全面融入城市，要持續(xù)完善住房公共服務(wù)，推進(jìn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)；圍繞轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，要著力解決大城市住房突出問(wèn)題，實(shí)施城市更新行動(dòng)，加快建設(shè)美麗宜居城市；圍繞促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)同發(fā)展，要優(yōu)化住房空間布局，加強(qiáng)城市間的互聯(lián)互通，打造住房聯(lián)動(dòng)發(fā)展新格局；圍繞提升城市治理水平，要推動(dòng)住宅物業(yè)管理融入基層社會(huì)治理體系。住房消費(fèi)升級(jí)帶來(lái)新空間。城鎮(zhèn)住房發(fā)展已從總量短缺轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)性供給不足，從有沒(méi)有轉(zhuǎn)向好不好。促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展，必須要積極適應(yīng)人口結(jié)構(gòu)和居住生活方式的變化，適應(yīng)碳達(dá)峰碳中和目標(biāo)下綠色低碳發(fā)展的要求，積極發(fā)展住房新供給，滿足居民多樣化的居住需求。解決新市民、青年人的住房問(wèn)題，需要大力發(fā)展租賃住房；應(yīng)對(duì)人口老齡化，需要加快新建或改造適老化住宅；改善群眾居住條件、推動(dòng)實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰，需要發(fā)展綠色建筑、成品住房，全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造；滿足居家生活服務(wù)要求，需要提升物業(yè)服務(wù)水平。蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史（一）蘇州房地產(chǎn)發(fā)展歷程1、蘇州房地產(chǎn)發(fā)展歷程上世紀(jì)90年代蘇州采取福利分房制度，1998年蘇州開(kāi)始實(shí)施住房制度改革，1999年正式實(shí)施住房分配貨幣化制度，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)正式起步，2002年工業(yè)園區(qū)第一處住宅開(kāi)賣，同年園區(qū)湖西以外地塊第一次掛牌出讓，拉開(kāi)了園區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的序幕，2011年蘇州首次開(kāi)始實(shí)施限購(gòu)政策，但是3年后即取消，2016年起蘇州再次開(kāi)始啟動(dòng)全面限購(gòu)、限售政策，2022年開(kāi)始逐步取消。2、蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)多核心、兩極分化嚴(yán)重的特點(diǎn)。由于蘇州剛開(kāi)始一體兩翼的發(fā)展思路，蘇州房產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)集中于工業(yè)園區(qū)以及高新區(qū)獅山等地，市中心由于嚴(yán)格的限高以及保護(hù)古建筑導(dǎo)致其土地供應(yīng)量極少，故而其以高端住宅以及老城區(qū)拆遷安置房為主，隨著蘇州發(fā)展策略由一體兩翼迭代為一城四核，四新城房產(chǎn)市場(chǎng)也成為蘇州市熱點(diǎn)板塊。同時(shí)，蘇州各區(qū)域冷熱兩極分化，核心區(qū)域如園區(qū)、新區(qū)去化率較高，部分盤(pán)能達(dá)到日光，而市區(qū)總體去化不到40%，代管四個(gè)縣級(jí)市也呈現(xiàn)兩極分化的特點(diǎn)，昆山太倉(cāng)靠近上海，整體去化好于常熟、張家港。（二）蘇州近年房地產(chǎn)政策自2020年以來(lái)，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)除2021年上半年稍有反彈外，一直處于下行之中，故而近兩年蘇州房地產(chǎn)政策處于不斷放松的過(guò)程之中，2020年蘇州放松人才落戶政策，大專學(xué)歷交滿6個(gè)月社保即可落戶，同年土地市場(chǎng)取消結(jié)構(gòu)封頂和現(xiàn)房銷售，2022年為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)下行壓力，蘇州不斷放松限購(gòu)政策，至9月正式取消房地產(chǎn)限購(gòu)。蘇州房產(chǎn)市場(chǎng)情況（一）蘇州新房市場(chǎng)1、蘇州新房市場(chǎng)現(xiàn)狀受到疫情沖擊，2020-2022年蘇州新房市場(chǎng)處于不斷下行之中。從成交量、供應(yīng)量來(lái)看，蘇州近年成交量與供應(yīng)量均處于一個(gè)不斷下行的趨勢(shì)，2021年之前大體上供應(yīng)量大于需求量，2021年隨著地產(chǎn)行業(yè)壓力到來(lái)，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)不斷減少，需求量大于供應(yīng)量，成交價(jià)格下滑。2022年后成交量持續(xù)下滑但成交價(jià)格回升，這是由于蘇州市場(chǎng)兩極分化，核心區(qū)域如園區(qū)、新區(qū)獅山等高價(jià)板塊銷售仍然火熱，而其他區(qū)域則銷售一般所致。從庫(kù)存量來(lái)看，2022年之前庫(kù)存量大體是處于不斷上升的階段，2022年后庫(kù)存量開(kāi)始不斷降低，這符合2021年后開(kāi)發(fā)商推盤(pán)減少、需求量大于供應(yīng)量的情況。從去化周期來(lái)看，隨著疫情到來(lái)，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)冷，2020年后去化周期從最短五六個(gè)月開(kāi)始不斷上升至12個(gè)月左右，2020年底、2021年初開(kāi)始逐漸下降至10個(gè)月左右，而后再次上升至14個(gè)月左右，隨著救市政策不斷推出以及存量消化，去化周期開(kāi)始下降至2023年1月的11個(gè)月左右。2022年蘇州市場(chǎng)改善型住房銷量較好，進(jìn)入23年，可能由于疫情管控放松疊加樓市節(jié)后恢復(fù)，人們對(duì)于房?jī)r(jià)預(yù)期改善以及疫情期間積壓的需求，剛需成為了節(jié)后消費(fèi)主力，過(guò)往住房市場(chǎng)不佳的張家港市場(chǎng)銷售改善明顯，也以剛需為主。2、蘇州新房市場(chǎng)展望隨著救市政策不斷推出、以及年后購(gòu)房者信心恢復(fù)，未來(lái)蘇州新房市場(chǎng)將會(huì)持續(xù)修復(fù)，未來(lái)蘇州剛需住房需求將會(huì)持續(xù)釋放，剛需型住房市場(chǎng)將會(huì)改善，同時(shí)，蘇州市場(chǎng)傳統(tǒng)核心板塊也將維持其熱度。（二）蘇州二手房市場(chǎng)1、蘇州二手房市場(chǎng)現(xiàn)狀蘇州二手房市場(chǎng)在江蘇省內(nèi)一直較弱，其存量巨大但是銷量卻很少，在過(guò)去數(shù)年間蘇州二手房銷量只有4000套/月左右，這是由于蘇州地形為平原，城市土地資源充足，導(dǎo)致其優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量大，優(yōu)質(zhì)地塊新房供給充足影響了二手房銷售。2020年至今蘇州二手房成交數(shù)量處于震蕩下滑的狀態(tài)，但是其成交均價(jià)反