2019年合肥包河區房地產市場調查報告Foreword前言本市場調查報告，主要是通過對經濟、政策、合肥房地產行情以及包河區樓盤調查為基礎，為項目的發展提供方向性初步建議。

項目具體發展方案，將在貴我雙方進一步溝通后，逐步完善及提交，不足之處，敬請諒解！Thinking思路市場大勢大合肥背景項目發展研究包河區市場調查大合肥背景合肥經濟發展概述合肥發展熱點及規劃GDP突破2700億元，增長率連續超過17%。合肥進入高速發展階段，GDP增長速度連續三年位居全國省會城市之首。

2019-2019年全市生產總值及增幅經濟發展城市經濟持續增長，處于高速發展階段數據來源：合肥市統計局相關資料2019年產業結構為5：54：41，第二產業占全市GDP半壁江山。其中工業增長23.8%，零售商業增長20.9%，工業及商業增長勢頭強勁。指標絕對數比上年增長%生產總值2702.517.5第一產業132.63.5第二產業1457.622.3工業1122.623.8建筑業335.016.2第三產業1112.312.7交通運輸、倉儲和郵政業107.214.1批發和零售業228.920.9住宿和餐飲業36.77.2金融業151.16.4房地產業139.7-2.2營業性服務業201.516.7非營業性服務業247.215.32019年全市生產總值（單位：億元）其中，受國家房地產政策調控影響，房地產業首次出現負增長，房地產業增長率，由2009年8.6%，下降為-2.2%。產業發展工業、商業強勢增長，房地產首現負增長數據來源：合肥市統計局相關資料全年全社會固定資產投資3066.97億元，比上年增長24.2%。其中，國有及國有控股投資1103.58億元，增長11.9%；外商及港澳臺投資152.36億元，下降6.6%；民間投資1811.03億元，增長37.3%。2019-2019年全社會固定資產投資及增幅固定資產投資固定投資進入平穩發展期，民間投資活躍高速發展階段平穩發展階段數據來源：合肥市統計局相關資料居民收入持續上升，商業消費市場空間充裕

2019年城鎮居民人均可支配收入19051元，增長11.0%；人均消費性支出14012元，增長10.4%，其中教育文化娛樂服務支出增長17.4%，衣著支出增長21.4%，食品支出增長6.3%。居民收入數據來源：合肥市統計局相關資料合肥城鎮家庭處于相對富裕階段2019年合肥城鎮居民家庭恩格爾系數為35.8%，比上年下降1.3個百分點。大于60%貧窮溫飽50%-60%40%-50%小康30%-40%相對富裕20%-30%富裕20%以下極其富裕恩格爾系數家庭生活水平恩格爾系數表生活水平處于相對富裕階段，家庭改善型消費存在發展空間數據來源：合肥市統計局相關資料合肥市六普的數據顯示，合肥市人口普查結果顯示，2019年11月1日零時全市常住人口為5702466人，同第五次全國人口普查時的4467384人相比，十年共增加1235082人。普查時合肥市由市外（戶籍在省外和省內其他市）流入的常住人口達230.85萬人，流出到市外162.55萬人，凈流入68.3萬人。人口結構外來人口突破230萬人，助推城市發展數據來源：合肥市統計局相關資料大合肥肥背景景合肥經經濟發發展概概述合肥發發展熱熱點及及規劃劃根據國國務院院2019年12月向全全國各各省及及相關關部門門下發發《全國主主體功功能區區規劃劃》的通知知，江江淮地地區被被定位位于承承接產產業轉轉移的的示范范區，，全國國重要要的科科研教教育基基地，，能源源原材材料、、先進進制造造業和和科技技創新新基地地及區區域性性的高高新技技術產產業基基地，，屬國國家層層面的的重點點開發發區域域。在未來來的發發展中中，將將形成成以安安慶、、池州州、銅銅陵、、巢湖湖、蕪蕪湖、、馬鞍鞍山等等沿江江六市市為軸軸，以合肥肥、蕪蕪湖為為核心心，滁滁州、、宣城城為兩兩翼的的“一一軸雙雙核兩兩翼””的空空間發發展格格局。。國家重重點規規劃區區域，，以合合肥、、蕪湖湖為核核心的的“一軸雙雙核兩兩翼””空間間發展展格局局，城城市影影響力力及輻輻射能能力提提升國家主主體——構建以以安慶慶、池池州、、銅陵陵、巢巢湖、、蕪湖湖、馬馬鞍山山沿江江六市市為發發展軸軸，合合肥、、蕪湖湖為雙雙核，，滁州州、宣宣城為為兩翼翼的““一軸軸雙核核兩翼翼”空空間開開發格格局。。——提升合合肥中中心城城市地地位，，完善善綜合合服務務功能能，建建設全全國重重要的的科研研教育育基地地、科科技創創新基基地、、先進進制造造業基基地和和綜合合交通通樞紐紐。——培育形形成沿沿江發發展帶帶，壯壯大主主要節節點城城市規規模，，推進進蕪湖湖、馬馬鞍山山一體體化，，建設設皖江江城市市帶承承接產產業轉轉移示示范區區。——加強農農業基基礎設設施建建設，，調整整優化化農業業結構構，發發展農農產品品加工工業，，不斷斷提高高農業業效益益。——加強大大別山山水土土保持持和水水源涵涵養功功能，，保護護巢湖湖生態態環境境，構構建以以大別別山、、巢湖湖及沿沿江丘丘陵為為主體體的生生態格格局。。“一軸雙雙核兩兩翼””空間間發展展格局局池州市市一軸：：雙核：：兩翼：：國家主主體合肥——全國重重要的的科研研教育育基地地、科科技創創新基基地、、先進進制造造業基基地及及綜合合交通通樞紐紐安慶、、池州州、銅銅陵、、蕪湖湖、馬馬鞍山山、巢巢湖沿沿江六六市為為發展展軸合肥、、蕪湖湖市滁州、、宣城城市安徽省省撤分分巢湖湖市做做大合合肥誕誕生特特大城城市圈圈安徽省省委、、省政政府２２２日日發布布了撤撤銷巢巢湖市市的具具體內內容：：撤銷銷原地地級巢巢湖市市居巢巢區，，設立立縣級級巢湖湖市。。新設設的縣縣級巢巢湖市市由安安徽省省直轄轄，合合肥市市代管管。原原地級級巢湖湖市管管轄的的廬江江縣劃劃歸合合肥市市管轄轄。原巢湖湖市部部分區區域的的加入入，把合肥肥面積積擴大大了４４０％％。從從６０００００多平平方公公里變變成１１萬多多平方方公里里。城市拓拓容，，大合合肥經經濟圈圈誕生生。城市拓拓展2019年7月，國國務院院批準準了合合肥市市城市市軌道道交通通近期期建設設規劃劃（2009-2019年）。。根據據規劃劃，在在2009年至2019年間將將建設設1號線和和2號線，，線路路總長長約56公里。。合肥快快速軌軌道交交通線線網遠遠期2020年）規規劃方方案合肥快快速軌軌道交交通近近期（（至2019年）建建設方方案地鐵建建設落落實，，或將將催生生地鐵鐵沿線線物業業成為為投資資熱點點。城市交交通地鐵1號線站站點：：合肥站站鳳陽路路站明光路路站大東門門站蕪湖路路站南一環環站太湖路路站水陽江江路站站葛大店店站望湖城城站高鐵站站繁華大大道站站大連路路站花園大大道站站錦繡大大道站站紫云路路站中山路路站方興大大道站站、云谷路路站南寧路路站貴陽路路站湖南路路站、、徽州大大道站站合肥““十二二五””綱要要提出出，加加快合合肥經經濟圈圈建設設與發發展，，以區區域經經濟社社會一一體化化發展展為核核心，，以共共建共共享同同城化化為主主題，，深化化合肥肥與淮淮南、、六安安、巢巢湖、、桐城城等市市的交交流與與合作作，加加快區區域基基礎設設施、、產業業分工工合作作、要要素市市場發發展和和環境境保護護合作作，聚聚合發發展能能量，，形成成整體體優勢勢，努力推推進四四個"一體化化"建設，，打造造全國國有影影響力力的都都市圈圈品牌牌。解讀十十二五五合肥經經濟圈圈——構筑安安徽崛崛起核核心增增長極極區域性性特大大城市市，指指明合合肥城城市發發展方方向。。建設設在國國內有有較大大影響響力的的區域域性特特大城城市，，規劃劃綱要要明確確提出出要在在城市市空間間布局局上，，按照照“中中心集集聚、、組團團拓展展、區區域協協同””的思思路，，深化““141”空間發發展戰戰略，，建設設由濱濱湖新新區、、老城城區和和政務務文化化新區區構成成的中中心城城區；打造造近期期50萬人口口，遠遠期100萬人口口的四四大城城市副副中心心，分分別是是店埠埠、雙雙鳳、、高新新、上上派；；按照照10-20萬人口口規模模規劃劃試點點建設設一批批鎮級級市，，分別別為三三河、、長臨臨河、、水湖湖、下下塘，，實現現城市市空間間由單單中心心、高高集聚聚向多多元化化、開開敞式式轉變變。解讀十十二五五深化““141”城市空空間發發展戰戰略，，中心心城區區拓大大合肥至至圈內內城市市“一一小時時通勤勤圈””和““一小小時生生活圈圈”初初步形形成。。交通通一體體化步步伐加加快，，新橋橋機場場及機機場高高速連連接線線全面面開工工建設設，淮淮南等等異地地航站站樓啟啟用；；合淮淮阜、、合六六葉高高速建建成通通車，，合馬馬路改改造全全面完完成，，環巢巢湖公公路積積極推推進；；圈內內城際際軌道道交通通正在在謀劃劃。解讀十十二五五城際交交通網網，打打造以以合肥肥為中中心的的“一一小時時生活活圈””，發發揮合合肥核核心區區位價價值發展背背景判判研承接沿沿海城城市產產業轉轉移，，城市市工業業發展展勢頭頭強勁勁，處處于高高速發發展階階段，，民間間投資資涌躍躍。城鎮居居民家家庭生生活水水平達達到相相對富富裕階階段，，釋放放消費費，促促進商商業發發展，，具有有充足足的改改善性性消費費需求求空間間。城市鐵鐵軌交交通進進入落落實階階段，，地鐵鐵建設設或將將助推推沿線線房地地產投投資熱熱。城市拓拓容，，城市市發展展空間間加大大，社社會資資源將將面臨臨重新新整合合契機機。未來江江淮產產業集集中地地及綜綜合性性交通通樞紐紐，城城市輻輻射能能力增增強，，將吸吸引更更多的的投資資企業業進駐駐。未來將將以合合肥為為中心心，打打造特特大城城市圈圈，構構建城城際交交通網網，打打造““一小小時生生活圈圈”。。Thinking思路大合肥肥背景景市場大大勢項目發發展研研究包河區區市場場調查查市場大大勢市場熱熱點及及政策策面分分析合肥一一級市市場供供求情情況合肥二二級市市場供供求情情況房地產產調控控進入入中央央政治治會議議層面面，從從制定定政策策工作作轉向向政策策落實實的工工作進進入政政策落落實階階段，，2019年調控控仍將將持續續。2019.12.2212月22日，中共中央政治局常委、國務院副總理李克強在全國住房保障工作會上強調，在做好保障房建設的同時，要適應城鎮居民合理的自住需求，增加普通商品住房供地，引導房地產企業推進普通商品住房建設，堅持房地產調控政策不動搖，促進房地產市場健康發展。2019.12.9中共中央政治局12月9日召開會議，分析研究明年經濟工作。中共中央總書記胡錦濤主持會議。“堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸”成為三大會議內容之一。2019.6.20央行年內第六次上調存款準備金率2019.5.12央行年內第五次上調存款準備金率2019.4.6央行第四次上調一年期存貸款利率0.25個百分點，2019.3.31全國608個城市公布年度房價控制目標2019.3.31合肥限購升級：隨后“新國八條”出臺，使得合肥版限購令在3月份升級，限購細則將于2019年3月31日開始執行。根據合肥市房地產管理局印發的文件規定，除了延續本地戶口“限二禁三”、外地戶口“限一禁二”的主要內容外，更加細化了執行范圍等措施。《通知》中規定，限購令將在瑤海區、包河區、廬陽區、蜀山區等四個行政區域內執行，外地戶口在購房時需要提供納稅和社保證明。政策熱熱點2019.3.18央行第九次提高存款準備金率0.5個百分點2019.2.1合肥限購：合肥本地和外地居民家庭暫時只能新購一套商品住房，有效期一年。執行“限二禁三”，即：本地戶口有1套房只能再買1套，暫停購買第3套住房。2019.2.9央行第三次上調一年期存貸款利率0.25個百分點，其他檔期利率相應調整，其中5年以上貸款利率0.2個百分點2019.1.26國八條：各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市執行限購，二套首付不低于60%，利率不低于基準利率1.1倍合肥限限購采采用局局部限限購，，即中中心四四區限限購，，將開開發企企業及及改善善型客客戶引引流至至熱點點區域域政務務區、、濱湖湖區，，實現現合肥肥城市市外拓拓發展展。政策熱熱點房貸收收緊、、利率率上調調加大大購房房成本本，投投資客客與首首套剛剛需客客購房房門檻檻提高高，改改善客客難具具備購購房資資格銀監會會表示示：首首套房房貸首首付比比例銀銀行可可自主主上調調針對近近期各各地部部分銀銀行首首套房房貸首首付款款比例例上調調一事事，中中國銀銀監會會辦公公廳副副主任任楊少少俊，，目前前銀監監會的的房貸貸政策策沒有有改變變，仍仍然是是首套套房首首付款款比例例不低低于三三成，，在此此前提提下，，各地地商業業銀行行可以以根據據當地地的情情況對對首付付款比比例自自主決決策，，因此此首套套房首首付款款上調調至四四成、、五成成都屬屬正常常情況況。剛需客客購房房門檻檻提高高改善客客難具具備購購房資資格政策熱熱點市場大大勢市場熱熱點及及政策策面分分析合肥一一級市市場供供求情情況合肥二二級市市場供供求情情況土地供供應從從2009、2019年放量量高峰峰期，，急劇劇減少少，與與2019年相比比，減減少2443畝，降降幅約約29.7%。土地供供應數據來來源：：房地地產網網合肥土土地供供應下下降，，取決決于開開發企企業資資金壓壓力與與拿地地策略略的調調整，，開發發企業業拿地地逐漸漸回歸歸理性性，土土地市市場進進入““過冬冬期””。2009年10月29日，當當拍賣賣師宣宣布經經開區區HJQ070地塊以以總成成交價價26億元被被綠城城競得得時，，合肥肥土地地史上上一個個新的的“總總價地地王””誕生生了。。在這這個地地王誕誕生僅僅一個個小時時后，，“單價價地王王”N0909地塊以以1613萬/畝被德德嘉置置業拿拿走。一天誕誕生兩兩個地地王，，這在在合肥肥土地地拍賣賣史上上還是是第一一次。。縱觀觀2009年，““地王王”一一次又又一次次被成成功改改寫，，僅2009年“地地王””就被被成功功改寫寫過6次。2019年3月—12月，合合肥兩兩千多多畝土土地首首次登登臺就就遭遇遇“難難產””，政政府為為何在在年底底集中中低價價推地地？據據統計計，2019年合肥肥土地地流拍拍數達達30宗，流流拍面面積達達2144.41畝。直到到12月21日，原原計劃劃在在在合肥肥土地地招投投標中中心出出讓8塊土地地全部部取消消，都都因為為競買買人數數不足足而““擱淺淺”。。其中中，多多數百百畝以以上的的土地地遭受受冷落落，合合肥土土地市市場遭遭遇前前所未未有的的寒冬冬。2009““地王年”2019““流拍年”土地成交量量呈“量跌跌價漲”態態熱，近三三年土地成成交量，從從2009年高峰期，，急劇下挫挫。在政策策調控及銀銀根緊縮的的雙重重壓壓下，開發發企業拿地地逐步謹慎慎。土地成交數據來源：：房地產網網市場大勢市場熱點及及政策面分分析合肥一級市市場供求情情況合肥二級市市場供求情情況受市場及政政策環境影影響，合肥肥住宅供應應及成交量量呈明顯下下降趨勢，，開發企業業及購房消消費者，普普遍對2019年行情缺乏乏信心。

2009年2019年2019年供應面積（萬M2）1117.07927635.07成交量（萬M2）1064.36754.28422.04去化率95.3%81.4%66.5%成交均價(元/M2)445761676356成交金額(萬元)474385346516452682486受限購政策策影響，合合肥住宅年年度去化速速度放緩，，存量積壓壓，加之新新增放量，，未來市場場供應量逐逐步放大，，市場競爭爭壓力增加加。數據來源：：房地產網網從2009年至2019年，合肥住住宅成交整整體走勢呈呈“量跌價價漲”發展展態勢。合肥住宅價價格從高速速漲幅階段段，進入合合理漲幅階階段，政策策調控，價價格抑制，，初顯成效效。數據來源：：房地產網網2月1日,合肥限購令令生效3月31日,明確限購區區域:中心四區(瑤海區、包包河區、廬廬陽區、蜀蜀山區)為限購區域域2019年合肥住宅宅月成交量量處于波動動調整期，，限購令出出臺前，2019年1月合肥住宅宅成交達到到高峰值，，2月份限購令令出臺及限限購區域明明確后，合合肥住宅成成交量處于于冷淡期。。合肥住宅從從2019年波動振蕩蕩調整期進進入冷淡期期，成交量量劇減，去去化速度大大幅下降。。數據來源：：房地產網網2019年合肥住宅宅價格波動動較大，處處于政策調調控前的調調整期，2019年3月份合肥區區域限購當當月價格下下挫，4月份以來價價格回升，，并趨于平平穩波動狀狀態。3月31日,明確限購區區域:中心四區(瑤海區、包包河區、廬廬陽區、蜀蜀山區)為限購區域域數據來源：：房地產網網11月份合肥共共成交2693套，九區成成交量統計計當中，四四個限購區區均進入前前五名，成成交量合計計占67.5%。單位：套注：標色色為為限購區域域市場具有剛剛性需求，，政務區已已成為中心心區的主要要競爭板塊塊，政務區區成交量排排名第二，，為熱點區區域。中心心四區仍受受本地剛需需及投資客客戶青睞。。數據來源：：房地產網網注：標色為限購區域11月份合肥住住宅整體均均價6304元/平米，其中中濱湖區成成交均價排排在首位為為8074元/平米，末位位為廬陽區區5389元/平米，區域域最高與最最低均價差差為2685元/平米。區域均價差差距明顯，，低價房源源受剛需及及投資客戶戶青睞，改改善居住型型客戶，入入市熱度不不足。單位：元/平米11月成交量排名8157932645000-6000元/平米價格波波段，為普普通購房者者的心理預預期價格區區間數據來源：：房地產網網中原·市場觀點國家房地產產調控持續續，銀根收收緊，無放放松跡象，，房地產市市場前景仍仍不樂觀。。土地供應充充足，開發發企業受迫迫于資金壓壓力，儲地地更加謹慎慎。住宅市場客客戶根據區區域及價格格區分，剛剛需及投資資客戶首選選中心區，，改善居住住型客戶首首選政務、、濱湖新區區。住宅市場缺缺乏爆發點點，住宅成成交量及價價格處于低低谷期，客客戶持續觀觀望，但仍仍有剛性及及投資需求求。隨著地鐵站站點的確定定及建設，，未來或將將引發一波波“地鐵物物業”置業業熱潮。Thinking思路市場大勢項目發展研研究大合肥背包河區市場場調查包河區市場場態勢包河區樓盤盤調查包河區住宅宅產品供應應結構板塊北至南至西至東至1區蕪湖路望江東路金寨路馬鞍山路2區巢湖南路與馬鞍山交匯處馬鞍山路與當涂路交匯處馬鞍山路巢湖南路與當涂交匯處、3區望江東路繞城高速徽州大道馬鞍山路4區望江東路繞城高速金寨路徽州大道5區繁華大道人民大街包河大道南淝河路本次包河區區市場調查查，根據包包河區主要要城市干道道進行板塊塊劃分，共共分為五個個區，分別別如下表。。1區2區3區4區5區望江路徽州大道馬鞍山路當涂路注：劃范范圍內為為包河區地地界板塊北至南至西至東至1區蕪湖路望江東路金寨路馬鞍山路1區板塊主要要樓盤調查查1、調查區域域范圍：2、調查樓盤盤：東方廣場、、曙光雅苑苑、桐城369、江南·新里程、頂頂峰國際公公寓、蘭亭亭公寓、萬萬達廣場、、和潤華府府（未售））1區望江路馬鞍山路當涂路開發商地址容積率綠化率占地面積建筑面積產品類型商業住宅寫字樓建筑風格住宅戶型配比住宅起價住宅均價住宅最高價優惠政策銷售率客戶來源東方廣場>>>基本資料擬建商業大大賣場2萬平方米，，主力百貨貨商場3.5萬平方米，，甲級寫字字樓3萬平方米，，高層公寓寓3萬平方米，，星級酒店店3.5萬平方米，，高層住宅宅4萬平方米，，商業步行行街3萬平方米。。55-71平米酒店式式公寓，占占38.7%82-102平米兩房，，占30.7%：其中82-89兩房占10.1%；95-102兩房占23.6%116-148平米三房，，占27.5%：其中116-117三房占7.2%；125-128三房占15.7%；148三房占4.6%酒店公寓、、兩房、三三房戶型分分配比例成成4：3：3結構，分配配相對均勻勻。其中酒店式公寓寓、95-102兩房戶型占占較大比例例，合計占占62.3%比重。戶型定位缺缺乏客戶分分析，部分分戶型過大大，戶型設設計中規中中舉，缺乏乏創新戶型面積套數面積合計備注酒店公寓55-7152530000預計年內推出兩房82.38-88.47927854.12

95.06-101.7218818291.48

三房116.3-116.73485592.72

125.45-128.289612178.8

148.29243558.96多層，一梯兩戶合計

97377476.08

東方廣場>>>住宅戶型結結構戶型面積套數戶型配比酒店公寓55-7152538.7%兩房82.-899210.1%95-10218823.6%三房116-117487.2%125-1289615.7%148244.6%合計

973100%住宅（含酒酒店式公寓寓）共973套，住宅建建筑面積約約7.7萬平米，已已推向市場場約4.7萬平米，3萬平米酒店店公寓預計計年底推出出。戶型由酒店店式公寓（（一房）、、兩房及三三房組成。。住宅為毛坯坯銷售，酒酒店式公寓寓為帶裝修修套餐銷售售。據現場場了解，酒酒店式公寓寓毛坯價格格水平與住住宅一致。。戶型面積成交均價銷售率可售套數可售面積備注酒店公寓55-71

-52530000預計年內推出兩房82.38-88.47909990.30%141184.67

95.06-101.72904746.90%1009712.73

三房116.3-116.73900091.67%4465.63

125.45-128.28900060.52%384808.05

148.29940066.67%81186.32多層，一梯兩戶合計

908977.60%

47357.4

東方廣場>>>住宅銷售情情況住宅開盤時時間為2019年10月，開盤時時對外均價價9500元/平米，實際際成交均價價約9089元/平米。住宅開盤距距今一年零零兩個月，，銷售率約約77%，據市場調調查了解，，成交高峰峰期為2019年時間段，，進入2019年銷售速度度放慢。客戶群體主主要由來源源于步行街街周邊經商商人士及投投資客戶構構成。80-90平米區間兩兩房、116平米三房戶戶型為暢銷銷房型，該該兩種戶型型成交率均均達到90%以上。隨著酒店式式公寓3萬平米的放放量，預計計東方廣場場現有存量量約4.7萬平米。東方廣場>>>評述功能齊全，，集酒店公公寓、商場場、住宅、、辦公的26萬平米綜合合體。地段優越，，臨近市商商業中心區區，商業價價值高。商業物業只只租不售，，寫字樓售售價約11000元/平米。戶型定位缺缺乏市場深深度分析，，部分戶型型面積過大大，創新不不足。商業引進大大連百年城城商業經營營管理公司司，寫字樓樓引入中信信集團進駐駐，有望提提升項目市市場知名度度及號召力力。雖有百年城城、中信集集團進駐，，但住宅推推廣策略與與商業沒有有形成有效效互動，達達到有效借借勢的推廣廣效果。地段優越，，戶型定位位缺精準，，推廣策略略缺乏全盤盤考慮開發商地址容積率綠化率占地面積建筑面積產品類型商業住宅寫字樓建筑風格住宅戶型配比住宅起價住宅均價住宅最高價優惠政策銷售率客戶來源曙光雅苑>>>基本資料戶型面積套數面積合計一房52.28-57.94935097.64兩房77.9-88.4112410222.5291.96-97.52938871.27101.46-104.63646689.98三房109.56-114.97616960.43125.542251.08四房129.94628056.28合計

50046149.2曙光雅苑>>>住宅戶型結結構戶型面積套數戶型配比一房52-589311.0%兩房77-8812422.2%91-979319.2%101-1046414.5%三房109-1146115.1%12520.5%四房1296217.5%合計

499100%52-58平米一房，，占11%77-104平米兩房，，占55.9%：其中77-88兩房占22.2%；91-97兩房占19.2%；101-104兩房占14.5%，兩房為主主力戶型109-125平米三房，，占15.6%：其中109-114三房占15.1%；125三房占0.5%129平米四房，，占17.5%樓盤兩棟塔塔樓、一棟棟板樓，底底商結合，，戶型結構構及采光透透風差。住宅共500套，住宅建建筑面積約約4.6萬平米。戶型由一房房、兩房、、三房及四四房四種戶戶型組成。。樓盤共含安安置房185套，約占37%比例。曙光雅苑>>>住宅銷售情情況住宅開盤時時間為2019年10月，開盤時時對外均價價7000元/平米，整體體成交均價價約7600元/平米。住宅開盤距距今一年零零兩個月，，銷售率約約75%。一房及101-104平米兩房戶戶型為暢銷銷戶型。經初步調查查顯示，曙曙光雅苑現現有存量約約1.1萬平米。戶型面積銷售均價銷售率可售套數可售面積一房52.28-57.94-89.41%10865.1兩房77.9-88.41-77.05%342866.4191.96-97.52-71.83%272498.77101.46-104.63-92.27%5516.81三房109.56-114.97-64.67%222459.01125.54-0.00%2251.08四房129.94-72.58%172208.98合計

760074.72%11711666.16曙光雅苑>>>評述樓盤安置戶戶占37%，樓盤可售售面積縮水水，致使開開發商需通通過各環節節成本控制制，實現利利潤，園林林主要靠底底商樓面平平臺花園實實現，整體體品質不高高。塔樓、底商商結構，戶戶型采光通通風差，戶戶型功能分分區混亂，，戶型競爭爭力差。地處桐城北北路段，位位于中科大大學區幅射射范圍，具具有一定學學區房投資資價值。經調查觀察察，該樓盤盤由開發商商自行銷售售，售樓處處現場包裝裝氛圍不足足，銷售人人員士氣低低，服務意意識薄弱，，缺乏親和和力，專業業技能不足足，不利促促進成交。。學區物業，，具有投資資價值，但但樓盤綜合合品質偏低低開發商地址容積率綠化率占地面積建筑面積產品類型商業住宅寫字樓建筑風格住宅戶型配比住宅起價住宅均價住宅最高價優惠政策銷售率客戶來源桐城369>>>基本資料戶型面積套數面積合計一房42-671447896兩房76-881088952三房127303810140304200復式106-116666615134531493447合計

32426424桐城369>>>住宅戶型結結構戶型面積套數戶型配比一房42-6714429.9%兩房76-8810833.9%三房1273014.4%1403015.9%復式106-11662.5%15131.7%14931.7%合計

324100.0%42-67平米一房，，占29.91%76-88平米兩房，，占33.9%127-140平米三房，，占30.3%：其中127三房占14.4%；140三房占15.9%106-151復式戶型，，占5.9%。一房、兩房房、三房三三種戶型配配比相對均均衡，樓盤90平米以下，，戶型占絕絕最大比例例，90平米以下戶戶型供應合合計占63.8%。住宅共324套，住宅建建筑面積約約2.6萬平米。戶型由一房房、兩房、、三房及少少量復式四四種戶型組組成。桐城369>>>住宅銷售情情況戶型面積銷售均價銷售率可售套數可售面積備注一房42、47、57、608700---塔樓，朝北，帶800元/平米568300---塔樓，毛坯，朝南677800---塔樓，特價房兩房76、778500---塔樓，毛坯，朝南888700---板樓，毛坯三房127、1408000---板樓，毛坯復式106、116、149、1518000---塔樓，毛坯合計

8200約65%約9300住宅開盤時時間為2019年8月，至12月份，銷售售率約65%。目前住宅銷銷售緩慢，，現推出底底商鋪面，，商鋪售價價約2.8萬元/平米，開發發商欲通過過商業帶動動住宅銷售售。經初步調查查顯示，桐桐城369現有存量約約9300平米。桐城369>>>評述依托周邊曙曙光路小學學、中科大大幼兒園、、電視廣播播大學等學學校，主打打“學區牌牌”，吸引引家長關注注。規模有限，，樓盤由一一棟塔樓、、一棟板樓樓及底商組組成，缺乏乏園林配套套。樓盤定價根根據戶型、、朝向等因因素，采取取拉開價位位差，通過過較高價格格落差，引引導客戶購購買綜合素素質較低單單元；同時時推出精裝裝及特價房房等組合手手段，進行行促銷。住宅銷售緩緩慢，開發發商推出底底商，以期期達到帶動動住宅銷售售目的。樓盤規模小小，自身配配套不足，，售價與周周邊規模樓樓盤（如江江南·新里程）價價位相比，，缺乏競爭爭力。主打學區牌，促促銷手段組合運運用開發商地址容積率綠化率占地面積建筑面積產品類型商業住宅寫字樓建筑風格住宅戶型配比住宅起價住宅均價住宅最高價優惠政策銷售率客戶來源江南·新里程>>>基本資料戶型面積套數面積合計單間公寓37.18-45.8158424402.1一房87.43-88.6322019341.42兩房75.88-76.9215511846.1117.29-118.4615518282.48125.09-128.9725131691.03復式63.49-67.5322514773.65113.84151707.6合計

1605122044.4江南·新里程>>>住宅戶型結構戶型面積套數戶型配比單間公寓37.18-45.8158420.0%一房87.43-88.6322015.8%兩房75.88-76.921559.7%117.29-118.4615515.0%125.09-128.9725126.0%復式63.49-67.5322512.1%113.84151.4%合計

1605100.0%37-45平米一房，占20%87-88平米一房，占15.8%75-128平米兩房，合計計占50.7%。其中75-76平米兩房，占9.7%；117-118兩房，占15%；125-128兩房，占26%63-113平米復式，占13.5%。其中63-67平米復式，占12.1%；113平米復式，占1.4%。戶型采用偷面積積處理方式，一一房可改為兩房房，兩房可改為為三、四房型，，戶型結構靈活活，通過贈送面面積方式，吸引引客戶眼球。復式房型以60多平米小復式為為主，作為市場場稀有的小復式式，客戶接受度度極高。目前推出住宅共共1605套，住宅建筑面面積約12萬平米。戶型由單間公寓寓、一房、兩房房及復式四種戶戶型組成。6號樓尚未推出市市場，戶型基本本與7號樓一致，預計計6號樓共520套，建筑面積約約2.4萬平米。江南·新里程>>>住宅銷售情況住宅開盤時間為為2019年3月，銷售率約85%。目前已推出1\2\3\5\7\8號樓，6號樓未入市。經初步調查顯示示，江南·新里程現有存量量約1.78萬平米，未推出出存量約2.4萬平米，合計存存量約4.18萬平米。戶型面積銷售均價銷售率可售套數可售面積單間公寓37.18-45.81730085.40%22866.81一房87.43-88.63778084.10%353078.1兩房75.88-76.92779390.30%5386.5117.29-118.46779377.23%304163.3125.09-128.97780877.34%567181.23復式63.49-67.53930096.45%8524.35113.8493006.67%141593.76合計

85.42%17017794.05地處學交集中區區域，是為數不不多的新建建筑筑規模達10萬的樓盤，與桐桐城北路在售樓樓盤相比，其規規模優勢、園林林、配套突出。。樓盤戶型產品采采用偷面積處理理方式，將戶型型實用率提升，，通過贈送面積積，吸引客戶購購買，市場反應應良好。樓盤推出60多平米小復式，，受到客戶追捧捧。樓盤通過規模及及戶型產品優勢勢，充分拋離桐桐城北路競爭對對手，實現良好好銷售業績。戶型特點突出，，通過偷面積及及小復式，提升升產品競爭力，，豐富產品結構構。江南·新里程>>>評述開發商地址容積率綠化率占地面積建筑面積產品類型商業住宅寫字樓建筑風格住宅戶型配比住宅起價住宅均價住宅最高價優惠政策銷售率客戶來源頂峰國際公寓>>>基本資料產品面積套數面積合計一房61.58623817.96兩房95.03-100.738437778.44三房126.66-128.7425532554.5四房141.28608476.8合計

76182627.7頂峰國際公寓>>>住宅戶型結構產品面積套數戶型配比一房61.58624.6%兩房95.03-100.738445.7%三房126.66-128.7425539.4%四房141.286010.3%合計

761100.0%61平米一房，占4.6%95-100平米兩房，占45.7%126-128平米三房，占39.4%。141平米四房，占10.3%。戶型以大戶型為為主，戶型方正正，但缺乏特點點，面積過大，，總價高。尤其其是后續D\E\F棟產品，主要戶戶型將集中在129平米以上的三、、四房型。A、B、C棟，共計套數761套，建筑面積約約8.26萬平米。其中A、B兩棟已入住，目目前在售C棟住宅共246套，住宅建筑面面積約2.4萬平米。戶型由一房、兩兩房、三房及四四房四種戶型組組成。D、E、F號共三棟樓尚未未全面推向市場場，戶型以三房房、四房為主，，共約738套，建筑面積約約9.8萬平米。A\B\C號樓戶型產品面積銷售均價銷售率可售套數可售面積一房61.58870098.39%161.58兩房95.03-100.75500、870090.42%383618.24三房126.66-128.74550092.45%02459.01四房141.28870011.67%537487.84合計

870083.51%9213626.67頂峰國際公寓>>>住宅銷售情況住宅一期（A、B棟）開盤時間為為2019年12月，已售罄；二二期（C棟）開盤時間為為2019年1月，銷售率約55%，去化速度緩慢慢。A\B\C號樓整體銷售率率約83%。D號樓預計明年推推出；12月30日，推出E號樓共40套129、136平米戶型特價房房源，6680-6980元/平米；F號樓推出時間未未定。經初步調查顯示示，頂峰國際公公寓（A\B\C棟）在售存量約約1.36萬平米，未完全全推出存量（D、E、F棟）約738套，建筑面積約約9.8萬平米。頂峰國國際公寓未來供供應量合計約11.26萬平米。產品定位缺乏精精準，戶型面積積大，總價高。。采取送裝修及特特價房優惠促銷銷，應對市場壓壓力，以求盡快快走量。目前采采取特價房及送送裝修方式，進進行促銷，價格格優惠幅度約1000元/平米。現場包裝及銷售售管理欠佳。售售樓處現場氛圍圍營造不足，顯顯陳舊，銷售人人員士氣缺佳。。定位乏精準，戶戶型過大，營銷銷細節處理欠佳佳。頂峰國際公寓>>>評述開發商地址容積率綠化率占地面積建筑面積產品類型商業住宅寫字樓建筑風格住宅戶型配比住宅起價住宅均價住宅最高價優惠政策銷售率客戶來源蘭亭公寓>>>基本資料戶型面積套數面積合計單間公寓31.58-39.332308075.8440.05-49.5845219752.5851.43-59.8940422157.7660.58-70.031248042.88兩房80.43-89.25564724.5897.98646270.72三房126.19313911.89143.91649210.24159.59243830.16合計

144985976.65蘭亭公寓>>>住宅戶型結構戶型面積套數戶型配比單間公寓31.58-39.332309.4%40.05-49.5845223.0%51.43-59.8940425.8%60.58-70.031249.4%兩房80.43-89.25565.5%97.98647.3%三房126.19314.5%143.916410.7%159.59244.5%合計

1449100.0%31-70平米一房，占67.5%。80-97平米兩房，占12.8%126-159平米三房，占19.7%。蘭亭公寓主力戶戶型為3、4號樓單間公寓，，其中3號樓為帶裝修出出售，4號樓毛坯出售。。蘭亭公寓由1、2、3、4號樓共四棟住宅宅及底商組成，，其中1、2號樓為兩、三房房戶型；3、4號樓為單間公寓寓戶型。1、2號樓住宅，共計計239套，建筑面積約約2.79萬平米；3、4號樓單間公寓，，共計套數1210套，建筑面積約約5.8萬平米。合計套套數共1449套，建筑面積約約8.6萬平米。戶型由一房、兩兩房、三房及四四房四種戶型組組成。蘭亭公寓>>>住宅銷售情況1、2號樓戶型為兩、、三房，2019年以前發售，現現已基本售罄；；3、4號樓為單間公寓寓戶型。其中4號樓開盤時間為為2019年5月，均價7400元/平米；3號樓帶裝修出售售，開盤時間為為2019年1月，均價8700元/平米。整體銷售售率約96%。蘭亭公寓現主要要推出沿街底商商物業，商業售售價水平約3-4萬/平米。經初步調查顯示示，蘭亭公寓可可售住宅存量約約3327平米。戶型面積銷售均價銷售率可售套數可售面積戶型配比單間公寓31.58-39.337400\840086.90%281057.739.4%40.05-49.587400\840096.46%16699.3623.0%51.43-59.89740098.50%6332.9525.8%60.58-70.03740091.70%11667.359.4%兩房80.43-89.25390096.22%2178.55.5%97.98420093.75%4391.927.3%三房126.193900100.00%004.5%143.914200100.00%0010.7%159.594200100.00%004.5%合計

96.13%

3327.81100.0%蘭亭公寓>>>評述項目主打學區牌牌，客戶鎖定為為投資客及周邊邊學校學生家長長群體。項目處于南一環環位置優越，中中心區小戶型產產品，受投資客客戶追捧。樓盤小戶型，總總價低優勢，購購房門檻低，亦亦吸引年輕夫婦婦關注。客戶明確，以小小戶型投資產品品為主，主打區區位及教育牌。。開發商地址容積率綠化率占地面積建筑面積產品類型商業住宅寫字樓建筑風格住宅戶型配比住宅起價住宅均價住宅最高價優惠政策銷售率客戶來源萬達廣場>>>基本資料戶型面積套數面積合計戶型配比三房

159.83-199.9822542796.3525.8%226.01-287.8449512285074.2%合計

720

165646.4100.0%萬達廣場>>>精裝豪宅戶型結結構159-199平米精裝三房豪豪宅，占25.8%。226－287精裝三房豪宅，，占74.2%萬大廣場精裝豪豪宅戶型面積主主要集中在226-287平米區間，豪宅宅特點不突出，，銷售率約77%。9、10、11、12號樓共四棟，均均為三房戶型。。共計720套，建筑面積約約16.5萬平米。戶型面積銷售均價銷售率可售套數可售面積三房

159.83-199.9811000、13000

66.08%7514516.7226.01-287.8411000、13000

80.38%9824102.32合計

11000、1300076.69%17338619.02戶型面積套數面積合計戶型配比一房50.82-50.97542748.932.7%兩房84.9-89.8329326068.6825.9%92.07-94.9620319134.8119.0%110.94232551.622.5%三房109.69-129.089010744.6510.7%139.93-144.1124434614.0434.4%151.85314707.354.7%合計

938100570.1100.0%萬達廣場>>>普通住宅戶型結結構50平米一房，占2.7%。84－110兩房，占47.5%。其中84－89平米兩房，占25.9%；92－94平米兩房，占19%。109－151三房，占49.8%。其中109-129平米三房，占10.7%；139－144平米三房，占34.4%1、3、15號樓共三棟，為為普通住宅。共共計938套，建筑面積約約10.1萬平米。戶型面積銷售均價銷售率可售套數可售面積一房50.82-50.97

100.00%00兩房84.9-89.83

100.00%0092.07-94.96

75.80%494630.64110.94

100.00%00三房109.69-129.08

96.76%3348.46139.93-144.11

97.09%71008.77151.85

100.00%00合計

860094.05%

5987.87萬達廣場>>>普通住宅銷售情情況普通住宅整體銷銷售約約94%，銷售均價約9600元/平米，萬達廣場場普通住宅銷售售較豪宅銷售順順暢。根據現萬達廣場場銷售動態，現現在售豪宅均價價下調至10000元/平米，而10#樓王單位仍維持持在13000元/平米；普通住宅宅均價約8000元/平米，萬達廣場場豪宅與普通住住宅價格明顯下下調。萬達廣場>>>評述開發商知名度高高，具有較好品品牌影響力。項目處于南一環環位置優越，為為城市綜合體，，功能豐富，涵涵蓋商業、寫字字樓、酒店、住住宅等物業類型型。商業定位為合肥肥高端商場，目目標客戶瞄準合合肥高端消費人人群，很大程度度上，提升了項項目的整體品質質及檔次。住宅分為精裝大大戶型豪宅及普普通住宅出售，，作為包河區唯唯一推出帶精裝裝大戶型豪宅的的項目，至今豪豪宅銷售率約為為77%，銷售率極為緩緩慢，銷售速度度明顯低于萬達達廣場普通住宅宅銷售速度，區區域市場對豪宅宅預期不高。開發商知名度高高，項目功能齊齊備，號召力強強，住宅戶型偏偏大，總價過高高。開發商地址容積率綠化率占地面積建筑面積產品類型商業住宅寫字樓建筑風格住宅戶型配比住宅起價住宅均價住宅最高價優惠政策銷售率客戶來源和潤華府>>>基本資料戶型面積套數面積合計戶型配比單間公寓37-40582162.825.4%兩房78-9014512019.6330.1%三房76-9329025782.4564.5%合計

39964.9100.0%和潤華府>>>住宅戶型結構37－40平米一房，占5.4%。78－90兩房，占30.1%。76－83三房，占64.5%。和潤華府，以小小三房作為主力力戶型，以居家家戶型為主。項目目前尚未開開始發售。2-5區板塊主要樓盤盤調查匯總1、調查區域范圍圍：2、調查樓盤：碧湖云溪、恒興興廣場、星隆廣廣場、玫瑰紳城城、藍鼎星河府府、綠色港灣、、創智廣場、吉吉瑞泰國際生活活廣場、信達好好第坊、柏林春春天、天下錦城城、寶業桐城綠綠苑、綠城玉蘭蘭公寓、城建琥琥珀新天地、水水麗坊自在城、、盛景融城、九九瓏灣花園、湖湖畔景苑2區板塊北至南至西至東至2區巢湖南路與馬鞍山交匯處馬鞍山路與當涂路交匯處馬鞍山路巢湖南路與當涂交匯處、3區望江東路繞城高速徽州大道馬鞍山路4區望江東路繞城高速金寨路徽州大道5區繁華大道人民大街包河大道南淝河路5區3區馬鞍山路4區徽州大道望江路當涂路樓盤名稱占地面積(平方米)建筑面積(平方米)容積率戶型結構可售套數可售面積在售均價碧湖云溪93333728981.33

6512730.1916000（別墅）恒興廣場772155393.127.17

2169.95

星隆廣場360001000002.78

818486.4

玫瑰紳城（別墅）1500004000002.66

4810761.86

玫瑰紳城（普通住宅）

274269

藍鼎星河府1333335500003.1

1247154411

綠色港灣20191001100000.55

9737781.66

創智廣場28737.4692247.253.21

00

吉瑞泰國際生活廣場640002200003.63

191233.11

信達好第坊27374.47850003.1

00

2-5區板塊主要樓盤盤調查匯總表1樓盤名稱占地面積(平方米)建筑面積(平方米)容積率戶型結構可售套數可售面積在售均價柏林春天1600003680002.3

9781.77

天下錦城80120.41437061.79

19524199.5

寶業桐城綠苑533601930003.61

463277.86

綠城玉蘭公寓59367.82019003.38

429218.28

城建琥珀新天地710801421602

28731761.24

水麗坊自在城2000004000002.8

23822159.64

盛景融城23622800002.98

00

九瓏灣花園2800007700003.5

2352796