商業業態定位、規劃及經營建議TianJin.02.2015商業業態定位商業業態規劃與經營經營定位目錄商業業態定位競爭業態機會挖掘主力消費群體挖掘項目自身分析業態定位競爭業態機會挖掘通過詳細的市場調研，了解區域商業環境情況（人均商業面積、商業發展階段等）、了解商業建筑形態分布比例（獨體、街鋪）、商業業態業種比例、各商戶經營狀況等。主力消費群體挖掘通過詳細的市場調研和問卷調查，明晰項目的主力消費群體，把握項目的主要服務對象。以目標消費者的真實、持久需求定位（參考年齡段、性別比、收入層次、文化層次、消費層次、消費傾向等調研數據）。

核心消費群：商圈半徑2公里范圍內。輻射消費群：商圈半徑5-10公里范圍。香港經驗借鑒：20分鐘商圈之內的客源要做80％的生意，這一原則被稱為香港購物中心二八原則。項目自身分析競爭業態機會挖掘和主力消費群體挖掘基本可以確定出項目的商業業態。此時，結合項目的自身條件，分析項目所處位置、地形條件、規模等，可對可選業態進行調整，定位出最適合本項目的商業業態。商業業態定位商業業態規劃與經營業態規劃可依據項目的自身體量面積，參考項目當地商業發展的情況，針對各業態的經營面積作出預估。業態規劃一般規律業態樓層分布規律：縱觀我國的許多商業項目，它們的商業布局都驚人地相似，如負一層是超市、第一層化妝品、珠寶；二層女裝，休閑裝；三層男裝；四層娛樂電玩；五層美食等業態比重分配規律：目前常用的規劃黃金比例，即一個購物中心大型的商業成功的規劃經驗中購物、餐飲、娛樂的面積比為52：18：30。業態規劃需考慮的六個微觀因素租金水平面積要求業種聚客能力人流動線輔助功能區需求工程技術條件業態規劃需考慮的微觀因素之一：租金水平不同業種商戶的租金承受力各有差異。購物中心在進行業態規劃時，應考慮不同業種商戶的租金承受能力，從而進行合理的業態規劃，以達到租金收益的最大化。例如在購物中心規劃中，餐飲業態規劃大多往高層進行設置。將較多的小餐飲商家往高層放置，除了考慮到可以將人流往上帶動牽引外，還有一個重要的因素就是租金價格因素。一般而言，中式餐飲相對于服飾品牌旗艦等其他業態，整體可以承受的租金價格水平較低。而在一個商業項目里，首層的租金水平往往較高。租金測算的結果往往顯示出普通的小餐飲是無法承受較低樓層的租金價格的。所以它們在業態規劃時不宜放置在較低的樓層。業態規劃需需考慮的微微觀因素之之二：面積積要求面積要求是是業態規劃劃的一個重重要內部考考慮因素。。不同商家家需要的面面積不同，，在進行業業態規劃時時就應充分分考慮不同同商家的經經營面積要要求的差異異。如果規規劃的面積積太大，不不適合引進進商家的特特定經營，，則是一種種資源的浪浪費；如果果規劃的面面積太小，，則不適合合相應商家家的要求，，也會對招招商造成阻阻礙。例如麥當勞勞和肯德基基，其經營營所需要的的面積一般般不需要超超過500㎡。再如沃沃爾瑪超市市，其面積積約20000-30000平方米(不含停車場場)，每一單層層租賃面積積至少8000平方米，至至多租賃3個樓層。了解不同商商家的面積積要求，有有利于解決決主力商家家所需要的的面積太大大或太小的的問題，又又可以增加加項目整體體的可售面面積，增加加商業項目目的整體利利潤。比如在業態態規劃時可可以將超過過主力店面面積要求的的部分進行行分割，使使之形成一一些獨立的的店面，而而且由此分分割出來的的店面緊鄰鄰主力店，，可以分享享其巨大人人流量，店店面的價值值自然非同同尋常。業態規劃需需考慮的微微觀因素之之三：工程程技術條件件在業態規劃劃時，還要要考慮所要要引進商家家其經營的的業態有何何特殊的工工程技術要要求，是否否適合在本本項目建筑筑樓層內經經營。層高、柱距距、結構負負荷、電氣氣、給水、、排水、排排煙、消防防等方面都都是業態規規劃時應考考慮到的工工程技術條條件。業態規劃時時綜合考慮慮各業種的的工程技術術條件，對對于工程建建設有著實實際的指導導意義。比比如沃爾瑪瑪超市，其其層高要求求就是保證證商場內無無吊頂區域域燈具底標標高不低于于3.7m，甲方所有有管線(含支架、風風口)的底標高不不應低于4.0m；結構負荷荷方面，鮮鮮食樓層：：1000kg/㎡，非食品樓樓層：700kg/㎡。

再比如如規劃影院業業態的時候候，一般電電影院的層層高都要求求在8-9米之間。而而普通電影影院的層高高也要求有有8米。如果項目本本身在建筑筑上不具備備這樣的層層高條件，，那么在業業態規劃中中是不合適適設置電影影院這一業業態的。在其他業態態的規劃設設計中，餐飲類的業業態商家在在規劃引進進時還要考考慮其供水水、供氣、、供電瓦數數等是否合合適；建筑筑類的商家家規劃引進進，要考慮慮到其本身身的承重要要求是否與與項目本身身建筑相適適應等等。。業態規劃需需考慮的微微觀因素之之四：業種種聚客能力力聚客能力強強的商店對對購物中心心的貢獻，，不僅僅局局限于單店店經營業績績好，更重重要的是它它們會吸引引周邊商店店的人流，，形成整體體良好的經經營效果。。一旦經營營業績效果果開始顯現現，成群的的知名廠商商必定想辦辦法爭取成成為該購物物中心的一一員。所以以在進行業業態規劃時時要充分考考慮不同業業種的聚客客能力，使使各業種之之間形成良良性的互補補。我們通常認認為，大主力店具具有較強的的聚客能力力。比如大大型超市、、大型百貨貨、美食廣廣場等。但不同的主主力店其聚聚客能力也也有不同，，例如建材材超市，相相對于大型型超市的聚聚客能力就就會弱一些些。再如自助式式KTV，它的聚客客能力就不不同于其它它的業種，，顧客進入入KTV后消費就會會相對單一一，對于周周邊其它的的小業態的的帶動也會會相對減弱弱。業態規劃中中要詳細考考量主力店店的聚客能能力。各業種對于于消費的吸吸引力也會會相對不同同。有些業種的的消費者層層基本是全全客層的，，比如餐飲飲業；有些些消費則具具有很強的的針對性，，比如服裝裝服飾的聚聚客能力就就會強于文文化辦公用用品的聚客客能力；餐餐飲類的聚聚客能力則則強于電器器類的。因此，不同同業種的聚聚客能力也也是業態規規劃的考慮慮因素之一一。業態規劃需需考慮的微微觀因素之之五：輔助助功能區需需求輔助功能區區，是指在在商業場所所中那些必必須具備，，而又不能能用來當作作商鋪銷售售招商直接接創造利潤的面積積。例如樓樓梯、道路路、廁所、、休閑空地地、設備間間、綠化、、停車場都都屬于輔助助功能區范范圍。不同同的商家對對商業輔助助功能都有有不同的要要求。如大大型超市，，就要求有有一定面積積的卸貨空空間和停車車場。例如家樂福福超市，就就要求單體體購物中心心有1000個以上的停停車位，其其中有200個可以提供供給家樂福福及其顧客客專用。有有些餐飲業業種要求有有一定的設設備用房。。所以商家的的輔助功能能需求是業業態規劃必必須考慮的的因素之一一。

同時時結合購物物中心原有有的輔助區區進行業態態的規劃，，有利于充充分挖掘這這些輔助空空間的價值值，提升租租金的水平平。例如樓梯附附近的店面面其租金水水平相對較較高，這樣樣就可以安安排一些租租金承受能能力較強的的業態。業態規劃需需考慮的微微觀因素之之六：人流流動線購物中心空空間價值的的最大化體體現在能夠夠吸引充沛沛的人流并并使其在此此區域停留留。在進行業態態規劃時應應與人流的的規劃充分分結合，能夠較好的的避免商鋪鋪人流死角角，并且最大限限度地吸引引人流，使使商鋪價值值達到最大大化。現代的購物物中心層數數越多，營營業面積和和租金就越越多，購物物中心的利利潤和投資資回報也就就越大。但但要把購物物者引至高高層并不容容易，因而而很多商家家不愿意租租用上面的的樓面。將將業態規劃劃與人流動動線相結合合，有利于于將顧客引引至購物中中心的各個個樓層，形形成良好的的經營氛圍圍，提升整整場的租金金水平。根據企業實實力、經營營目標、承承受風險能能力等因素素考慮采用用哪種經營營方式，按按實際情況況，一般可可以采用自營、招租租、委托經經營管理三種主流方方式。1、自營（1）購銷：：商場自行行進貨，自自行銷售，，自擔經營營風險。（2）保底抽抽傭：商場場將場內一一定面積的的鋪位或專專柜交由實實際用家經經營，商場場按該鋪位位或專柜銷銷售額的一一定比例定定期抽取傭傭金，同時時雙方約定定最低銷售售保底額，，當銷售額額低于該保保底額時，，商場仍按按保底額的的一定比例例抽取傭金金。（3）純分成成：商場將將場內一定定面積的鋪鋪位或專柜柜交由實際際用家經營營，商場按按該鋪位或或專柜銷售售額的一定定比例定期期抽取傭金金，雙方不不約定最低低銷售保底底額，共同同經營，共共當風險。。三大主流經經營方式經營方式2、招租商場將場內內一定面積積的鋪位或或專柜出租租給實際用用家，商場場獲租金收收益，鋪位位或專柜的的實際用家家負責經營營，獲取經經營收益，，承擔經營營風險。3、委托管理理產權出售，，在約定期期限內投資資者委托商商業管理公公司統一經經營，獲取取穩定的收收益回報。。三大主流經經營方式三大主流經經營方式對對比經營方式優點缺點自營開發商資金回籠快不用承擔后期風險。1．對地塊原生的商業價值要求較高；2．相對混亂，很難形成統一的商業形象；3．不易獲取商業物業的增價值招租1．統一經營管理；2．獲取商業物業增值價值。1．資金回收周期長，資金壓力大;2．承擔后期收益風險；3．承擔不確定因素所造成的風險。委托經營1．開發商資金回籠快；2．實際收益放大；3．統一經營管理；4．增強投資者信心，促進銷售。后期經營存在一定的風險。三大主流經營方方式適用情況商業經營管理能能力不同的企業業對經營方式的的選擇應有所不不同：經營方式適用情況自營企業具有商場經營管理能力自營為主，招租為輔企業具有商場經營管理能力，但為擴大規模，充實服務功能，以招租形式引入一些核心經營業務以外的商戶作為補充自營為輔，招租為主企業缺乏商場經營管理能力或營業資金不足全部招租企業無商場經營管理能力委托管理公司經營管理企業無商場經營管理能力1、投資資金回收收期預測項目資金的有效效回收，可以保保證企業充足的的流動資金，有有效運用到下一一項目中去；2、項目收益效果果預測收益效果是企業業成敗關鍵，通通過不同經營方方式的效果分析析比較，選擇最最優方案；3、經濟走勢分析析通過包括利率走走勢、投資回報報率等分析，判判斷選取何種經經營方式；4、風險比較分析析分析商場不同經經營方式所帶來來的風險概率大大小等。經營方式定位要要點香港購物中心借借鑒香港購物中心的建筑及商業規規劃一、城市中心的的購物中心最多多達18層，商業向空中中發展，將商業業價值利用到極極致。香港沒有一般意意義上的郊區型型購物中心，所所有購物中心均均為都市型購物物中心。都市型型購物中心以垂垂直型為主，商商業向空間發展展的特點比較明明顯。香港購物物中心絕大多數數在3層以上，5－9層的很普遍，其其中最高達到18層。購物中心樓層數購物中心樓層數太古廣場5海港城4又一城7時代廣場12青衣城4朗豪坊13APM8MEGABOX18二、設計復合型型人流推動結構構，地鐵入口直直接與較高樓層層相連，提高各各樓層租金收益益水平。香港具有復合型型人流推進結構構的購物中心比比較有典型意義義的是太古廣場場。從人流推進進結構來說，太太古廣場擁有三三個層面的人流流推進系統，同同時對多個樓層層直接導入客流流，地鐵口直接接與較高樓層相相連，使各樓層層感覺像都在地地面，從而提高高了各樓層租金金的收益水平。。人流人流推進結構第一層地下層的人流太古廣場地下層與地鐵相連，停車場設在地下室，地鐵的客流和開私家車的客流從地下進入商場。第二是地面層的人流太古廣場由于鄰近巴士站，乘坐巴士的客流從地面進入商場。第三是四樓的人流考慮到四樓有酒店和寫字樓，太古廣場于是修建了一條私家路直通四樓，并設置候車區，由于四樓基本為開私家車的顧客，消費水平強，消費能力高，于是四樓也擁有了穩定的進入商場的人流。三、主力商家重重復度高，但購購物中心善于利利用自身特色形形成優勢。在同一座城市、、同一條街道，，兩個相鄰的購購物中心其經營營品牌基本相同同，在這種情況況下，購物中心心就很難在經營營的商品品種上上，形成自身獨獨特的競爭優勢勢。購物中心“千店店一面”的現象象在香港非常普普遍，由于香港港購物中心密度度高，因些香港港購物中心主力力商家重復度有有可能是全世界界最高的，而““千店一面”現現象也可能是全全世界最突出的的。那么，香港購物物中心如何在這這種高重復度的的主力商家圈中中，創造自身獨獨特的經營之道道呢？其經驗就就在于利用自身身特色形成優勢勢。如沙田新城城市廣場的史諾諾比開心樂園，，雖然經營商品品與別的購物中中心基本相同，，但由于新城市市廣場具有了獨獨特的史諾比符符號就具有不同同的購物樂趣。。此外，還有海海洋特色的青衣衣城等，香港購購物中心在“千千店一面”的經經營環境下，依依靠自身的特色色去形成個性區區隔。三、美食在購物物中心總營業面面積中承租面積積最大，平均占占總承租面積的的25％以上。在香港購物中心心的規劃當中，，餐飲的功能規規劃得很全面，，總營業面積占占到一個相當大大的比例。統計數據表明，，在香港現存的的購物中心當中中，餐飲平均占占到香港購物中中心總承租面積積的25％以上。其中社社區型購物中心心所占比例最高高，餐飲平均占占到總承租面的的28％。區域型購物物中心略低，平平均占到總承租租面積的22％。現今，隨著商業業項目的不斷涌涌現，餐飲在購購物中心中所占占的面積比例越越來越大。四、不要把餐飲飲放在一個地方方，而是要多點點多層的休閑餐餐飲。香港購物中心的的餐飲設置一般般采取集中和分分期相結合的方方法，多點多層層，讓購物中心心的餐飲功能無無處不在，這樣樣也實現了餐飲飲功能的休閑化化。購物中心除了在在某一個固定的的區域設置美食食廣場，同時在在多個樓層設置置風味餐廳，在在每一層都設有有飲食、休閑的的場所，對整個個購物中心的人人氣、人流量的的帶動作用都是是很大的，從功功能分區上來說說，這也是一種種更細致、更人人性化的安排。。時代廣場10-12樓為食通天，全全部為大型酒樓樓，其他樓層也也有十分豐富的的休閑餐飲功能能，即便是在負負一層，也有餐餐飲。五、不允許在購購物中心內部出出現任何一條““陰陽街”人流布局方式：：主動線、副動動線、店內動線線相結合。主動線：主要考考慮整個商場人人流在商場內流流動的完整對流流性，以及客流流在商場內的平平衡流動和到達達各個功能區域域，類似人的主主動脈。副動線：通過與與主動線的連接接，使客流在商商場平均流動，，把顧客盡可能能送到每個商鋪鋪前面，維持各各商鋪客流的平平衡。店內動線：展示示點，通過展示示點把最希望推推銷的商品展示示出來，從而將將顧客引導到陳陳列區或交易區區，完成客流的的定向引導功能能。陰陽街：在某些些街道只有一邊邊有商家在經營營，另一邊則無無任何商業氣氛氛。商業經營的實踐踐表明：在購物物中心內，“陰陰陽街”的經營營幾乎沒有成功功的可能。香港購物中心的人流動線設置置一、多主力店原原則，層層都有有核心主力店，，有的購物中心心每層甚至于有有數個主力店。。香港購物中心都都是多層，最高高有18層之多，通過多多主力店的設置置，使購物中心心的人流拉動力力達到最強。香香港有的購物中中心一層有數個個主力店，如又又一城、海港城城等購物中心，，某些層級一層層甚至于有三家家以上的主力店店。購物中心名稱主力店海港城連卡佛百貨、惠康超市、嘉禾電影院、玩具反斗城太古廣場連卡佛百貨、瑪莎百貨、西武百貨、UA電影院時代廣場百佳超市、連卡佛百貨、瑪莎百貨、豐澤電器又一城百佳超市、瑪莎百貨、永安百貨、真冰場、豐澤電器、LOG-ON、生活創庫太古城中心生活創庫、瑪莎百貨、永安百貨、LOG-ON、UA電影院、真冰場、美國冒險樂園新城市廣場瑪莎百貨、UA電影院、史諾比開心世界、宜家家私二、將主力店設設置于購物中心心的兩端，將一一般商戶設置于于購物中心的中中部購物中心內部的的人流動線規劃劃是購物中心規規劃的靈魂。內內部人流動線設設計的基本要求求是晝引導人流流經過每一間店店鋪，使每一間間店鋪都擁有足足夠多的人流，，使每一平方米米的室內空間都都能為購物者創創造愉悅的體驗驗，使每一間店店鋪都創造盡可可能多的營業額額。購物中心的人流流動線規劃與地地塊形狀有關，，與出入口的設設置有關，與主主力店的位置安安排有關。當地塊形狀為長長條形時，香港港購物中心的經經驗是將主力店店設置于兩端，，將一般承租商商戶設置于中間間的方式。案例介紹：又一一城又一城的LG1層平面當中，其其兩端分別是香香港唱片旗艦店店和AMC電影院，而一般般的承租商戶則則分布于中間。。這樣在兩大主主力店的拉動下下，中間的一般般承租戶就能享享受更多的人流流，實現資源互互動，人流共享享的目的。AMC電影院主力店一般商戶Esprit主力店香港唱片主力店一般商戶三、將主力店設設置于購物中心心中間，一般商商戶圍繞主力店店分布。全球購物中心的的造型無處乎9種類型，分別是是直線帶狀、““L型”、“U“型、集團型、””T“型、三角形、啞啞鈴型、四方型型和垂直立體式式。主力店與一般承承租戶的動線安安排，其基本原原則在于利用主主力店與一般承承租商戶的不同同位置，吸引消消費者在購物中中心內做雙向流流動，這樣才能能獲得最大的消消費效果。香港比較常見的的購物中心造型型除了長條形的的直線帶狀之外外，”L“型和四方型的也也比較常見，這這兩種平面造型型的購物中心，，其基本的動線線規劃就是將主主力店設置在購購物中心中間，，而一般承租戶戶則圍繞著主力力店呈發散狀分分布。香港購物中心的的這種勸線規劃劃原則的精髓在在于：將主力店店設置在中央地地帶，就能形成成一個平面的商商業核心，同時時積極利用這個個核心作用的人人流吸引作用，，達到人流聚集集、發散的效果果，不僅促進了了一般承租商戶戶的經營，也促促進了主力商家家的經營，使購購物中心商業元元素之間實現良良好的整體互動動。一般商戶一般商戶一般商戶一般商戶主力店家四、設置多個地地鐵出入口，全全方位引導人流流，使購物中心心與地鐵站融為為一體。現代購物中心的的建設有兩個基基本的原則就是是易達性原則和和聚集性原則，，即要將購物中中心建在集客能能力最強，顧客客最方便，最容容易到達的地方方。香港建于地地鐵沿線的購物物中心，最主要要的人流來自于于地鐵，如何方方便人們乘坐地地鐵，以及如何何促使地鐵的人人流在此形成聚聚集效應，是購購物中心在設計計的時候，就要要重點考慮的一一個問題。香港的眾多購物物中心，在全方方位引導人流方方面，最成功的的一種方式就是是在購物中心內內不止設置一個個地鐵出入口，，而是設置幾個個地鐵出入口，，如位于地鐵青青衣站的青衣城城就都設有兩個個地鐵出入口。。多個地鐵出入口口的設置，有利利于促進購物中中心的整體經營營。如青衣城在在同一平面上設設置兩個地鐵出出入口，這樣的的設計至少有兩兩大作用：1、在地鐵到站后后，有利于疏導導人流。當人流流過于擁擠時，，則消費者購物物頻率不高，多多出入口的地鐵鐵設計，有利于于合理分散人流流，提高購物機機率。2、不同平面，不不同區域的地鐵鐵出入口設計，，在方便了消費費者乘坐地鐵及及進出地鐵站的的同時，還能引引導人流購物，，在一個購物中中心造就了兩條條地鐵大街，兩兩個地鐵同層，，使更多街道上上的商戶、更多多平面上的商戶戶，能享受到地地鐵所帶來的人人流和商機。購物中心地鐵出入口地鐵出入口五、不把停車場場只放在負一層層，而是將停車車場進行多樓層層設置，進行人人流引導不把停車場只放放在負一層，而而是將停車場進進行多樓層布置置，其目的不僅僅是在城市中心心，寸土寸金的的地方創造更多多的停車位，而而且停車場多樓樓層設置的結果果更便于人流引引導，使購物中中心人流的進入入途徑和分布更更加合理。頂層停車場商場商場商場負一層停車場六、將美食廣場場安排在購物中中心的頂樓，形形成吸引人流的的磁極香港購物中心對對美食的安排極極為考究，會在在一個面積較大大的區域，形成成一個專門的美美食區美食廣場位置的的設定，各有不不同，如青衣城城安排在中庭地地面，時代廣場場、旺角新世紀紀等則安排在頂頂樓將美食廣場安排排在頂層，有香香港購物中心獨獨特的考慮。美美食廣場具有““365天的市民餐桌””的特點，美食食具有“經常性性”的特點，而而且顧客在就餐餐前后，必定會會在購物中心內內行走，隨時都都有可能購物。。從這個角度來來看，將美食廣廣場安排在購物物中心的頂樓，，是有必要的。。七、在購物中心心設置大型電視視屏幕，形成人人流集中的焦點點效應。現代購物中心大大多在主入口處處設置大型露天天廣場，以達到到吸引人流和聚聚集人流的效果果。香港購物中心眾眾多，為吸引人人流，表達時尚尚，在購物中心心內設置大型電電視屏幕就成為為一種有效的手手段。八、建筑玻璃外外墻進行主題式式設計，讓建筑筑外部形成消費費動力。購物中心外立面面采用玻璃幕墻墻材質，在香港港和大陸都比較較常見香港購物中心的的一個成功經驗驗就是：如何通通過對玻璃幕墻墻的運用，達到到最佳的吸引人人流的效果通過對比我們可可以發現：大陸陸購物中心的玻玻璃幕墻在形成成了一個良好的的建筑觀感之后后，并沒有營造造出濃郁的購物物氣息。而香港港購物中心卻充充分利用了玻璃璃幕墻材質透明明的特點，將濃濃郁的購物氣息息充分展示出來來，形成了一一個良好外部部形象設計，讓讓路人經過此處處，就生產了進進入購物中心的的愿望。九、將電影城的的入口設置于首首層，但是出口口卻設置于高層層，引導人流往往上走。香港購物中心設設有電影院非常常普遍，其成功功之處在于：部部份購物中心不不僅把電影院作作為一種娛樂投投資，更利用它它對人流的良好好拉動作用，形形成購物中心內內的又一條人流流動線。如又一城和太古古廣場的電影院院，就有意將電電影院的入口設設置在首層，而而出口卻設置在在較高的層次，，這樣，顧客在在一次看電影的的過程，就會形形成一條相對完完整的人流動線線，通過增加人人的流動，增加加購物中心商品品的消費。電影放映廳首層電影院入口口處首層電影院出口口處十、巨大的、可可愛的卡通公仔仔擺在交叉路口口，將人流引向向購物中心。由于地鐵傭有多多個出口，人流流瞬間即分散。。香港購物在如如何吸引人流的的技巧方面，創創意很多，而且且很富親和力。。案例：APM購物中心在地鐵的交叉路路口設巨大的公仔吸引眼球創作型公仔個性化、特色化公仔身上有很大大的購物中心標識購物中心的“小使者”市民、游人與公公仔拍照、合影購物中心最好的宣傳購物中心卡通公仔接近了購物中心心與地鐵站之間的距距離人流動線設置十一、自動扶梯梯口設置引導性性廣告，吸引人人流按照其引導導的方向走。在自動扶梯口擺擺放主力店廣告告招牌的方式很很普遍。在購物中心的中中庭懸掛商戶的的廣告招牌。十二、充分發揮揮街鋪的聚客作作用，設計盡可可能多的街鋪以以營造商業氣氛氛。現代購物中心的的商鋪以封閉式式為主，如封閉閉式的商業街和和錯落在商場各各層的各式各樣樣的商鋪等。但但開放式的傳統統街鋪，直接面面對消費人群，，還是具有相當當的吸引力，對對營造街區商業業氣氛起著很重重要的作用。購物中心是不是是要有開放式街街鋪，以及開放放式街鋪與封閉閉式街鋪共同存存在的矛盾如何何協調，是發展展購物中心一直直在探討的問題題。由于香港人口密密度大，商場周周邊流動人口密密集或靠近住宅宅區，有一些購購物中心，因地地制宜地在沿街街或沿住宅面設設置了街鋪，并并取得了成功。。十三、頂樓設置置特色化，讓顧顧客情不自禁往往上走。美食廣場大型電視屏幕電影城娛樂項目：玩具具反斗城、溜冰冰場、冒險樂園園、兒童樂園等等香港購物中心提提高購買率及創造愉悅購物物感受的策略一、層層退縮的的中庭設計，讓讓顧客的空間感感受最佳化。從第一層開始，，隨著層次向上上延伸，弧形的的半徑也按比例例依次延長，形形成層層依次向向后退縮的環繞繞中庭的弧形回回廊。這樣的設計使顧顧客感覺到購物物中心內部的空空間很開闊，進進入商場馬上有有一種豁然開朗朗的感覺，心情情愉悅，激起顧顧客在商場購物物、休閑的欲望望。雖然犧牲一定的的商鋪面積，但但隨著樓層的往往上，環繞回廊廊上面向中庭的的商鋪面積也依依次增加，開發發商獲得了更多多更具商業價值值的一線商鋪，，同時提升了整整個購物中心的的購物環境。購物區購物區購物區走道走道走道二、大量運用弧弧形動線，創造造購物中心豐富富的視覺空間和和愉快的購物體體驗。人流動線在設計計時應注意兩個個方面的要求：：1、應突出購物中中心內部空間的的可視性，從而而起到引導公共共購物的作用，，營造空間的安安全感和舒適感感覺。2、應強調交通組組織的引導性，，讓顧客能很容容易到達商場的的各個區域，只只有顧客能看到到、走到的地方方才能產生好的的效益。透過圓弧形動線線，能讓顧客視視野的延伸性更更強，可視性更更強，單店的能能見率更高，便便于顧客到達店店面。弧形動線線被很多香港購購物中心廣泛采采用，如又一城城、太古廣場等等。三、不讓主力店店占據一整層的的面積，而是要要讓它同一店鋪鋪多層分布。香港的購物中心心往往不會讓核核心主力店占滿滿某一整層，而而是同時占據幾幾個層面的一部部分，一般都小小于該層的二分分之一。這樣的的布置可以讓主主力店在多個層層面發揮作用，，匯聚和引導人人流到達更多的的層面，提高同同層的其他小商商鋪的商業價值值。案例：又一城的的AMC電影院頒布在三三層、海港城的的”連卡佛“分分布在三個層面面、太古廣場的的”生活創庫““分布在四個層層面，而SEIBU分布在兩個層面面、荃灣廣場的的”吉之島“分分布在四個層面面，瑪莎百貨幾幾個在每個購物物中心都有兩個個以上的層面。。商鋪連卡佛百貨連卡佛百貨連卡佛百貨連卡佛百貨四、平面商業分分布不設商品專專屬區，而是實實行混業經營。。現代購物中心的的商業業態經營營區域的劃分，，主張集中與分分散相結合。成成功的購物中心心大都采用混業業經營與分區經經營并軌的方法法。即在大的類類別和大的經營營品種上，劃分分一條基本的界界線，以區域和和經營層及作為為劃分。在這一一前提下又采用用比較靈活的、、適應變化的、、相對松散的混混業經營方法。。五、同一個購物物中心不同檔次次商品共存，將將不同價位的商商品分別設置于于不同的樓層。。在購物中心內，，商鋪是共生的的關系，商鋪與與商鋪之間必須須要相與帶動，，因此同一區域域內商品組合必必須要有一定的的互補性。不同區域的商品品組合要適合不不同消費水平和和不同消費年齡齡層次的消費者者需求，這些都都涉及到購物中中心內商業區域域的劃分和商品品組合技術。購物中心的商業業經營區域的劃劃分，一般應遵遵循一個基本的的原則：任何一一個購物中心的的業態都是非常常豐富的，任何何一個購物中心心都不應該片面面地適應某一類類消費者，而應應該盡量適應更