xxx世貿廣場營銷籌劃案工程的S.W.O.T分析〔一〕優勢〔Strength〕分析1、黃金地段，位置優越。本工程位于xxx市xxx商業中心最繁華地段，南臨三峽商廈、雅斯購物廣場，西臨郵電大樓。2、完善的商業和生活配套，生活工作便利。如超市〔雅斯購物廣場、萬富購物廣場、宜美家購物超市〕；服裝市場〔金山角服飾廣場、太平洋服飾超市、雅戈爾等多個專賣店，多個個體服裝小門面〕；學習娛樂〔xxx青少年宮、新華書店、小星星文化藝術學校〕；餐飲娛樂〔中大飯店、曲苑大酒店、地球村大酒店、賈府酒樓、綠松源大酒店、金獅賓館、金典咖啡語茶、興華賓館〕；學校〔xxx直屬機關幼兒園、夷陵二小、xxx實驗小學、xxx實驗初中、xxx高中、三峽高中〕等配套設施距離本工程都只有5—20分鐘的路程、5—10分鐘車程，生活非常方便。3、便捷的水陸交通。100路、4路、101路公交直接通向城區和中心城區各個角落，出行方便。近在咫尺的黃柏河，水運興旺。4、巨大的升值潛力。地處xxx的中心黃金地段，有極高的商業價值和不可忽略的巨大升值空間。5、設計具有競爭力。戶型設計合理、功能齊全，十多種面積大小不同的戶型范圍滿足市場需求，以中、小戶型為主有利于減輕局部客戶的置業壓力。6、視野開闊，觀景效果好。中心地段的首棟高層，毗鄰黃柏河，鳥瞰城市容貌，賞黃柏江景。7、全程引進萬科物業效勞標準。使客戶享受物超所值的一流效勞。〔二〕劣勢〔Weakness〕分析1、工程的價位較高，較難進入市場。由于工程地段較好，拿地價格較高，再那么此工程是屬高檔樓盤，建筑材料等各方面的本錢價格會較高，導致房價會不菲，因此對于xxx整個市場來說本工程價格會偏高，市場接受能力較弱。2、戶型面積范圍不能符合局部市場需求。戶型面積主要是以中小戶型為主，給購置大面積房子的業主帶來了困難。3、樓盤地處區位中心商業街，居住環境不是很安靜。4、樓盤附近的自然環境一般。綠化和停車位相對缺失。〔三〕時機〔Opportunities〕分析1、市場對新事物的購置欲強烈。xxx世貿廣場倡導的是xxx首席Soho式商務公寓，在xxx尚屬首例，且xxx居民往往對新事物的反映強烈，這是最正確的時機點。2、市場對小戶型需求量巨大。xxx所開發的戶型普遍較大，小戶型市場完全是空白，xxx世貿廣場將首個全力推出40多平米為主的中小戶型，且市場的競爭度相對偏小，易把握市場主動。3、全程引進萬科物業管理模式，給xxx世貿廣場增加了巨大的附加值。4、首度推出局部精裝修房，將是營銷推廣中的一大亮點。〔四〕威脅〔Threat〕分析1、市場對高價格產品的承受能力相對較弱。往往高價格產品的消費群是較高層次的買家，消費群體規模相對較小。這是工程最大的威脅。2、國家宏觀政策多變性帶來的風險。針對房地產市場的不穩定性、不標準性，國家頻頻出臺了一系列穩定、標準房地產市場的措施，如國六條里指出加大對中小戶型的開發力度等等。加上利率的一調再調，給開發商帶來了巨大的開發壓力。屆時新的政策又是如何，對我們又是如何影響？我們無從而知。3、區域間樓盤的競爭：如陽光水岸、羅水河畔、夷陵新都等，同時還包括周邊可能會出現的隱型競爭性樓盤〔即待開發的樓盤〕。4、不可抗力因素：如非典、戰爭、重大自然災害等。工程的S.T.P戰略分析〔一〕住宅局部S———Segmentation(市場細分)xxx房地產消費市場細分個人因素所屬類型年齡家庭人口家庭生命周期收入〔月〕職業現居住條件面積需求一次置業24-28歲1單身期1600元到萬元不等異地或周邊鄉鎮來夷的個體戶；各大企業集團駐夷負責人；外鄉企、事業集團高級白領等住門面；租房住；單位宿舍；住父母家；借住親戚家40-80㎡一居室或兩居室2新婚期2500元以上個體戶；企、事業單位職員、技術員、負責人等租房住；住父母家80-120㎡兩居室或三居室二次置業30-50歲3初巢期，1個小孩年齡較小3000元以上個體戶；企、事業單位職員、技術員、負責人等住原居住小區或單位分房、私房但對現有居住環境不滿100-140㎡兩居室或三居室4-5滿巢期1-2個小孩或與老人同住4000元以上個體戶；企、事業單位職員、技術員、負責人等住原居住小區者較多或父母私房、原單位分房140-一八0㎡三居室或四居室投資30-60歲不等不等3000元至萬元不等個體、單位負責人、離退休干部原購置住宅或單位分房不等，根據手頭資金和投資房產類型確定心理因素所屬類型購置動機價格敏感度交通敏感度升值關注度品牌關注度區域情感文化因素一次置業解決住房問題，新婚安家較高，考慮經濟承受能力，積蓄不多高，因沒有私車，考慮出行便利，節約時間一般，主要用途為自住一般一般，大局部為年輕人，對區域沒有依賴性一般二次置業改善居住環境，提升居住品質一般，有一定積蓄和經濟實力一般，自有交通工具一般高，注重房產品質和特色、身份地位等較高，局部中老年人對現在熟悉的居住環境有依賴性較高，受出生年代文化背景的影響較大投資閑置資金升值；轉移灰色收入；儲蓄財富高，考慮升值回報一般，大局部有車高高一般一般備注：xxx原為xxx縣，2001年7月28日，撤縣建區，稱xxx市xxx。區轄12個鄉鎮〔辦事處〕，445個村，故周邊鄉鎮來夷的流動人口居多〔包括局部三峽庫區的移民〕，二手房租賃市場需求旺盛，租賃價格在100元〔單間〕-400元〔兩居室或三居室帶家電〕；xxx外鄉居民大多擁有私房住宅，建成年代大多在92-2000年左右；事業單位均有福利分房或職工宿舍，建成年代88-97年左右，局部結構老化，大多為不完整產權或買斷產權。xxx城中心居民主要為事業單位職工和外來個體商戶，招商引資的生產性企業主要集中在鄢家河、黃金卡、開展大道區域，距城區約3-5公里，一般自建宿舍供職工居住，便于管理；xxx居民個人月收入800-一五00元左右〔其中工廠職工600-800元、技術員900-1200、負責人1200-一五00元；一般事業單位職工收入1000-1200元，負責人一三00-1600元；壟段性單位如：煙草、供水、電力、郵政、電信、銀行。。。收入相對高些，維持在一五00-3000元不等；行政單位如：稅務、工商、檢查院、法院。。。收入在一五00-2500元不等。在xxx從事個體經營的個體戶以外地人口居多〔公安、仙桃、荊門、秭歸、枝江、長陽等地〕，還有局部浙江和四川等地商人，收入在數千元到萬元不等。經營工程主要集中在：買賣及維修、摩托車銷售及維修、服裝皮具、茶葉批發零售、家用電器。。等，店面地址分散在長江市場、三峽茶城、夷興大道平湖段、羅河路等。夷陵城區現有居住規模可分為四個版塊：一是長江市場版塊〔包括蝦子溝至馮家灣地段〕；二是沿夷興大道城標至平云一路的老城區版塊；三是黃柏河對岸的丁家壩版塊；四是黃金卡至開展大道版塊。xxx房地產業2001年始成規模開展，至2006年新增商品房面積78.96萬平方米。售價自2001年每平方米均價680元，上漲至2006年的每平方米均價1650元〔其中多層最高價到達一八50元/㎡，2004年出現高層和小高層住宅，最高售價到達2300元/㎡〕。xxx現有樓盤供給面積集中在120-160㎡，60-90㎡的小戶型相對短缺，60㎡以下的一居室為空白，結構設計以平層為主，有少量錯層結構，頂樓大局部設計為復式，相對市內住房設計的多元化，品種比擬單一，小區規模與品質以中低擋為主〔2004年以后逐步出現高品質大規模樓盤〕，所以局部有實力的購房者選擇在市內夠房，同時由于xxx與市區較近，但房價幾乎要廉價40%，所以也吸納了一局部市內的購房者在夷二次置業，作為養老和投資，此種客戶所選樓盤集中在長江市場版塊和黃柏河畔的丁家壩版塊。xxx無純粹寫字樓出售，城區企業多為私營企業，企業規模不大，多采用租用簡易辦公樓或自建辦公樓，辦公室設施設備相對簡單，局部有實力的企業選擇在xxx市內辦公。xxx有局部樓盤設計成樓下幾層做商鋪，樓上為住宅的混合性建筑且商鋪銷售情況良好〔單價3500-8500元/㎡根據地段不等〕。 T———Tar－geting(目標市場選擇)市場調查：2006年6月21日公司組織專人對夷陵經濟開發區版塊做了一次?居民購房意向調查?，接受此次調查者共一三5位居民，其中男性60位〔20-30歲一八位；30-40歲25位；40歲以上17位〕，女性75位〔20-30歲22位；30-40歲16位；40歲以上29位〕。其中71位選擇住多層；30位選擇小高層；19位選擇高層；還有一五位選擇別墅或私房。可見多層和小高層住宅依然是xxx居民選擇的主流趨勢。49位居民認為影響購房的最大因素是價格；32位認為是品質；20位認為是地段的便利；一五位居民覺得物業效勞最重要；10位認為是配套設施；還有9位認為售樓人員的態度是決定購房的最大因素。在需求房屋面積和功能套型的選擇中：需要一室一廳一衛的有2位〔50-70㎡〕；需求兩室兩廳一衛的有44位居民〔80-100㎡〕；需求三居室的有62位〔100-一三0㎡〕；想要購置四居室的只有27位。市民對房價的期望值在1200-一五00元/㎡，略低于實際市場價。由此可見價格實惠，交通相對便利，品質良好的中小戶型社區將是此片區市場需求的主流導向，可適量補充一居室需求的市場空白，豐富產品品種，開展如：單身公寓、精裝修房、內復式等住宅。P———Positioning(產品定位)根據市場細分和目標市場的選擇將本產品定位為：功能定位：一居室的占20%兩室兩廳占50%三室兩廳占30%面積定位：30-50㎡占20%60-80㎡占5090-一三0㎡占30%品質定位：高檔品質建筑風格定位：時尚外立面建筑風格〔二〕商鋪局部1、xxx商業地產市場現狀xxx經過近幾年的開展，目前在省內處于領先地位。尤其是商業地產開展迅猛，供給充足，產品形態也豐富多彩，有以均瑤廣場、康萊特商城為代表的shoppingMALL，有以盈嘉、新世紀尚城為典型的產權式酒店和產權式商鋪，有以溫州商業廣場、金東山市場為代表的大型批發類市場，還有以香港名店街、康龍家居廣場、三峽國際旅游茶城為代表的主題商業區。2006年隨著解放路商業步行街、西陵區中央商務區的興建，商業地產的供給量將加大，銷售壓力也愈加沉重。xxx是一個地形狹長，土地資源稀缺的沿江城市。由于老城區閑置土地和大型企業搬遷騰出的土地已非常有限，而舊城改造拆遷本錢巨大，開發區土地緊張，江南點軍目前尚不具備大規模開發條件，房地產開發的東拓〔伍家崗區〕西進〔xxx〕勢在必然。因此，2005年xxx房地產開發投資強勁增長90.67％，全年新開發工程一三個，總面積達30.64萬平方米，其中商業地產及非住宅面積6.26萬平方米。工程所在地區商業環境成熟、人流量大，已成為xxx的商業中心圈，但由于多方面原因，該商業權一直沒有大型、高檔的購物商業場所，居民的普通消費主要集中在雅斯、宜美家超市，而高檔次消費仍依賴市區購物商場，一方面居民的生活不方面，另一方面消費潛力沒有得到良好釋放。2、目標客戶定位分析①目標客戶區域暫時鎖定整個xxx市〔包括市區和夷陵、東山兩區〕及xxx周邊縣市，以經營業主和投資業主兩個類別分析，還要充分考慮以品牌為優勢的外來企業。②目標客戶特征按當前xxx商鋪價格和工程位置等綜合因素分析，沿街商鋪每套總價在100萬左右，按揭付款首付50%即50萬元左右；產權式商鋪可劃分為20─100平方米的不同面積，單價在20萬-100萬/套左右。通過調查說明，xxx市民中家有存款10萬元以上，年收入在3萬元以上的人群將成為產權式商鋪市場投資置業的首選客戶，其中居住在xxx小溪塔周邊的私營企業業主由于長期漂泊在外，對于“一代商鋪養三代〞的理解更加深刻，他們將成為本的第一批投資置業業主。此外，一些諸如麥當勞、肯德基等具有品牌號召力的外來企業也將成為沿街商鋪的主要客戶。3、目標客戶細分根據以上目標客戶特征，此工程的目標客戶可細分為以下幾類人群：①xxx原來以采礦業為生的私營企業主；②居住xxx的外地生意人；③xxx市區及周邊縣市的投資者；④自身經營品牌代理的私營業主；⑤拓展市場覆蓋率的大型品牌企業；4、產品市場定位綜上所述，xxx世貿廣場商業工程的具體著眼點，將定位于區域內大型的高檔次購物娛樂商場，具備購物、休閑、飲食、娛樂等多方面功能，類比城區國貿購物中心和xxx商場的社會及商業地位，逐步形成xxx的購物休閑標志性地段。工程定位〔一〕工程主題定位xxx首席SOHO式商務公寓隨著社會的開展,生活品質的提高以及工作所承受的壓力隨之加大,越來越多的人渴望自由、時尚、個性化的生活,即----SOHO式生活方式.〔二〕工程檔次定位xxx最高檔次、最高品質的商住大廈該定位主要考慮到的是本工程位于xxx最繁華地段,且在該地段上高檔高層商住樓目前還處于空白區域,因此,應抓住這一時機搶先入市,做出品牌.〔三〕工程文化定位現代居家辦公的時尚自由城本工程做為xxx舊城改造工程,以先進的居家辦公為一體的SOHO式生活理念,加以建筑風格的時尚和個性化元素以及享受精致風格生活為文化定位,展現現代時尚自由生活特色,引領xxx房地產現代化開展潮流,成為xxx房地產開發的里程碑.〔四〕工程目標客戶群定位本工程的目標客戶為以下幾類人群:1、單身白領、金領(企、事業單位)、自由職業者。分析:多為外地大企業駐宜分公司負責人、高級部門經理準備在xxx長期開展的人群,年齡在24～40歲之間,年收入3W元以上。房屋面積需求30～50㎡。2、外鄉企業：白領、個體戶分析:多為周邊縣市人群,有一定的資金積累,作為婚前過渡用房,年齡在24～30歲之間,年收入在2W元以上。面積需求為30～50㎡3、投資：市內、周邊鄉鎮的個體戶、企業主、退休干部等分析:有一定的閑散資金做投資用途，年齡不等，具體方式為出租,升值,保值,轉賣等。4、渡假:經常來宜公干的外地大企業,片區經理等,年收入3W以上5、居家：xxx雙職工家庭,家庭年收入3W元以上，多為兩口或三口之家。6、辦公(中小企業)分析：本地中小企業,外來宜辦企業,開分公司設立辦事處等，居家辦公為一體可節省開支。綜上所述,本工程目標人群主要集中在這六類上,其共同特點為:年齡大局部為25～35歲,家庭人口組成1～3人不等,學歷較高,收入穩定,年收入在3W元以上.注重地段的便利性;工作較忙,時間緊張;看重房屋品質和物業效勞;注重生活品位,追求時尚自由.〔五〕工程價格定位全程住宅均價為2900元/㎡.商鋪1樓12000～一五000元/㎡;2樓10000～12000元/㎡;3樓8000～10000元/㎡.此定價充分考慮到作為xxx中心繁華地段的高品質樓盤所對應的消費群體的心理接受價格以及能夠承受的價格范圍,同時本工程還具備得天獨厚的地理優勢,且周邊目前沒有同質樓盤形成強烈競爭.營銷目標及戰略〔一〕營銷目標制定xxx世貿廣場的營銷目標是多元化、全面化的一個指標：將xxx世貿廣場的在xxx的品牌形象打造到xxx群眾的心里。按時按量完成銷售任務銷售總時間：一八0天銷售周期：三個時期第一個時期：30天〔試銷期〕完成總銷售量的20%第二個時期：90天〔強銷期〕完成總銷售量的60%第三個時期：60天〔清盤期〕完成總銷售量的20%培養出一批年輕的精英、骨干、人才使我們的團隊走的更遠，以學習工作化，工作學習化為目標培養他們在學習方面更加刻苦。打造xxx的C.B.D大門，讓xxx走向都市化生活，打造xxx的中央商務區。增強開發商與營銷商的知名度和美譽度，為合作下一個工程奠定良好的根底。〔二〕營銷戰略xxx世貿廣場是xxx規模最大的商務公寓，根據這點我們將采取差異化營銷戰略：產品差異化戰略優越的黃金居住地段。工程所處xxx最繁華地段，也是xxx首座最繁華地段最大規模的商務公寓，升值空間大和環境配套設施上對本工程有著巨大的影響力。房屋設計的科學性和合理性。戶型設計采取的是隨心所欲的設計，純框架結構，戶型調整都可隨客戶自己設計，這也表達戶型設計的創新。xxx首次引進萬科物業。萬科的影響力，地球人都知道，通過萬科將本工程的品牌形象擬定在客戶心里。2、效勞差異化：工程精裝修的先進效勞理念。精裝修為客戶帶來的便捷，給客戶灌輸時尚自由的SOHO式生活公寓。新思想、新員工、完美效勞的新理念。售樓員首次上崗，帶出的熱情、激情為客戶帶來更便捷的效勞。銷售全過程的信息化、網絡化。銷售管理總過程采用的信息網絡化，使效率增強數倍。營銷組合策略〔一〕售樓部選址及內外包裝1、選址售樓部選址遵循就近、臨街、交通便利的原那么，xxx世貿廣場位于xxx最繁華的商業十字街，與人流如梭的雅斯超市并肩齊立，把售樓部設立在工程所在地不僅滿足以上三個原那么更可充分發揮其本身宣傳價值，利于銷售。2、整體形象xxx目前規模最大，裝修最好的售樓部。售樓部裝修風格應符合樓盤本身soho的主題特點和最高檔的市場地位，給人以大氣、時尚、通明的感覺。在顏色的運用上可大膽選用強烈的比照色〔大紅配墨綠；深紫配幽藍〕充分發揮色彩的魅力，新穎而過目不望。外部裝修售樓部為鋼結構，四面玻璃幕墻，上下兩層，挑高9米，總面積500平方米，弧型屋頂別致優美，屋頂上飄揚各國國旗〔可作成抽象的〕，突出“世貿〞的內涵。入口處左右兩側多層次擺放各種鮮花綠樹及微縮建筑小品，人工打造噴泉假山，4米寬的鵝卵石路通往售樓部大門，未進大門就能使人心曠神怡。4、內部裝修

營造銷售氣氛為客戶提供舒適、便利。樓上樓下均鋪設暗紅色大花地毯，一樓大堂中央旋轉樓梯通往二樓，梯間白色鐵藝欄桿延伸至二樓圓型圍欄。挑空處諾大的水晶吊燈突顯雍容華貴的尊崇，舒適柔軟的高級大紅色布藝沙發給您無限的激情與熱誠。微笑著來往穿梭的是一位位裝容精致，身著黑色套裙的高級置業參謀。功能分區

接待區：設立在正對大門處，背景為巨型形象展示畫，前為銷售人員接待臺擺放數臺電腦

樓盤展示區：整體規劃模型和局部戶型模型，大屏幕液晶壁掛電視重復播放樓盤電視廣告。

洽談區：根據客戶洽談的不同進度和身份不同設立三種不同的洽談區一種設立在大廳空置處為大局部初談客戶準備；二種設立在售樓部靠墻兩側或二樓，用屏封圍隔，為簽約客戶準備；三種設立在二樓為封閉室專為VIP設立，確保私秘性。

休閑地帶：售樓部設立休閑區，配備高級休閑桌椅，茶點、水果、雜志等供陪同等候的親人和朋友等人群休息。自動查閱區：設立在過道和出口處，準備樓盤各種宣傳資料供客戶隨手取閱。教育區：以展示牌形式公示一些投資理財和如何購置房產，以及金融政策，或其他城市地產新聞等能對客戶起到幫助作用的內容。

〔二〕價格策略本工程作為高端產品開發,引進先進的萬科物業管理,因此采取消費者+市場競爭定價的策略.其優點在于：實現開發目標〔高額利潤或快速回籠資金〕的各種措施、手段、過程始終都處于可控制狀態，能使開發效率到達最高。銷售價格執行時的價格控制1、價格策略：中價入市，持續上漲〔1〕中價入市〔內部認購期〕以低于本工程基準價的價格面市，其優點在于：①樹立品牌形象；②利潤不會受到太大影響；③高檔品質、中檔價格能夠在市場上引起足夠的興奮點，聚集人氣；④有良好的開端，容易產生無形效益，到達廣告目的；⑤可到達資金快速回籠的目的，減輕資金壓力。〔2〕開盤復價經過前期的認購，工程在市場上已經有了一定的知名度，再加上工程進展的配合，為工程提價創造先決條件，這時進行基準價銷售，既可以獲得更大的利潤，又可以形成投資增長的實力價值。〔3〕中期微利提價通過內部認購和開盤整合后，工程需要繼續制造市場興奮點和增強消費者信心，除了廣告配合外，微利提價也能促進消費者盡快入市，但這時提價需要慎重考量，必須漸進和平穩的提升，漲幅不超過2%。〔4〕后期繼續適當提價當工程出現搶購，價格繼續走高是大勢所趨，及時提價能獲得更大的收益，但提價時須進行精心籌劃，高度保密，才能收到預期的效果，并在提價后，需要對已購置的業主進行宣傳，讓他們知道物業產品已經升值，他們會向周圍的親戚朋友宣傳，以形成口碑效應。建議提價幅度不超過2%。2、價格折扣與折讓策略〔1〕現金折扣。對于一次性付款的客戶。公司那么給予現金折扣優惠。〔2〕數量折扣。顧客大量購置時，那么予以價格上的優待。可以縮短銷售周期，降低投資利息和經營本錢，及早收回投資。3、單一價格策略

單一價格即“一口價〞，推出局部數量〔6-10套〕本工程精品房以較高的統一價格出售，滿足局部追求尊崇身份人士的心理。此策略也適用于尾盤的保本定價。4、“特價品〞定價策略在銷售的中后期，推出幾套滯銷房以非常廉價的姿態出現，來吸引消費者購置。5、心理定價策略心理定價策略亦稱奇數定價，即每平方米2199元等這類利用8、6、桔祥數或奇數定價。6、非價格競爭策略找出競爭點，進行促銷或公關活動。7、調整基價策略主要針對僅次于最熱銷的戶型，一旦熱銷戶型銷售過熱致使所剩數量不多時，便是此種戶型大幅度價格上調的時機。8、差價系數的策略。確定一套最差單元作為根底定價，再用其他所有單元與之比擬，用差價系數來確定不同套、單元的價格。差價系數的調整根據實際銷售的具體情況進行修正，將好賣單元系數調高，不好賣單元系數調低，以均衡各種類型單元的銷售比例，適應市場對不同產品需求的強弱反響。9、價格細分〔1〕根據人流朝向及交通節點和商業價值進行評價劃分。〔2〕根據樓層、朝向、景觀、戶型、噪音、視野等制定不同的價格。總體來說，采用低價入市，旺銷期高漲，持續期適當調控，尾盤保本銷售快速清盤的策略，以確保銷售進度和資金的回籠。具體的調價策略結合實際的銷售情況靈活變動六、事件營銷〔一〕活動目的1、xxx世貿廣場“讓我的生活時尚起來！〞建筑及環境外觀設計方案有獎征集活動是xxx世貿廣場開盤前的一項重要公關活動，其對樓盤形象宣傳產生的推動作用，即是本次活動的根本目的：〔1〕提升xxx世貿廣場的整體物業質素，使其成為地區以及整個xxx標志性建筑；〔2〕增加業主和購房者的信心，直接促進銷售；〔3〕配合大廈開工新聞發布會，為正式開盤蓄勢。2、開盤活動包括：廣場慶典、業主金卡贈卡儀式、xxx世貿廣場之夜音樂會三個相對獨立的局部，這三個活動使在開盤當天現場氣氛持續沸騰一整天，到達擴大聲勢、形成轟動效應，引爆市場和增加銷售量的目的。〔二〕活動時間表有獎征集活動：3月25日─4月一五日方案征集階段4月16日─4月26日方案初選4月28日征集方案公開評審結果新聞發布會2、開盤日：5月1日〔1〕xxx世貿廣場開盤慶典〔2〕業主金卡贈卡儀式〔3〕xxx世貿廣場之夜音樂會〔三〕建筑及環境外觀設計方案有獎征集活動1、活動內容：根據工程進度及推廣活動的需要，面向全社會征集：xxx世貿廣場大樓主體外觀及住宅大堂裝修方案、效果設計xxx路廣場景觀設計及廣場周圍小環境設計要求：〔1〕風格鮮明、特點突出；〔2〕具有現代感，莊重大氣；〔3〕在小溪塔地區具有唯一性；〔4〕有綠化，有雕塑；2、獎項設置：設一等獎〔1名〕獎金總額50000元；設二等獎〔1名〕獎金總額30000元；設三等獎〔1名〕獎金總額20000元；入圍獎〔20名〕

獎金總額100元整；3、征集方案階段〔1〕平面廣告一=1\*GB3①發布日期：3月25日=2\*GB3②發布媒體：三峽晚報=3\*GB3③發布內容：征集內容、參加方法、評選標準、范圍、獎項設立、報名期限〔3月25日─4月25日〕、公開評審結果新聞發布會、xxx世貿廣場開盤日期；〔2〕平面廣告二=1\*GB3①發布日期：4月25日=2\*GB3②發布媒體：三峽晚報=3\*GB3③發布內容：公布參評個人或單位名稱并表示鳴謝、告知截稿日期8月25日以及公開評審結果新聞發布會信息〔3〕征集方案公開評審結果新聞發布會暨頒獎典禮=1\*GB3①時間：4月28日9：00─12：00=2\*GB3②地點：xxx金獅賓館會議大廳=3\*GB3③邀請人員：xxx區長熊偉、xxx房管局局長黃榮久、

由建筑、規劃、裝飾各方面專家組成的專家團〔三峽大學、xxx市設計院、重慶市規劃局有關領導〕、參評單位代表、xxx世貿廣場已購房業主代表8名、公證機構工作人員、新聞媒體人員=4\*GB3④會議程序：

與會人員簽到并贈送紀念品

xxx區長熊偉講話〔20分鐘〕，內容要點：政府對此次征集活動的支持，宣布專家團成立、成員組成；

xxx房管局局長黃榮久講話〔10分鐘〕，內容要點：xxx房管局對此次活動的支持，簡要闡述此次活動對xxx建設的重要意義。

開發公司總經理講話〔5分鐘〕，內容要點：開發公司征集活動的目的與意義，向前來參與的單位及領導致謝。

大漢智業公司向總講話〔5分鐘〕，內容要點：從營銷籌劃的角度評價征集活動的意義。

專家團代表發言〔10分鐘〕，內容要點：就參評方案的概況專業性的講評，并宣布初審入圍方案名單；

主持人發言〔一五分鐘〕，內容重點：征集內容說明、征集方法、獎項設置、參與方法，及感謝相關單位的支持等；

評審活動開始〔可考慮局部業主代表參與評審〕；

公布評審結果；

xxx市公證處工作人員對評審結果進行現場公證；

為獲獎單位〔個人〕頒發獎品及榮譽證書；

會議結束，與會者共進自助午餐，或與專家團、政要、競標單位共進午餐；〔四〕正式開盤公關活動1、活動現場要求=1\*GB2⑴平湖廣場：售樓部及xxx平湖廣場是開盤活動的主要場地，建議在開盤前作好如下調整：障礙建筑物的撤除、圍墻重新粉刷并安裝照明、形象綠地〔用綠色植物、盆花拼出工程名稱〕、搭設臨時舞臺、準備音響設備=2\*GB2⑵銷售道具：樓書、戶型單張、影視宣傳資料、POP掛旗2、廣場慶典暨業主金卡贈卡儀式=1\*GB2⑴舞臺安排：大小在6m*10m左右，上擺拱門、10m寬背景噴繪、演講臺、音響設備、設嘉賓席，舞臺四周放花籃8個。=2\*GB2⑵業主金卡：業主或其親友持業主金卡購房享受一定的現金折扣，具體規那么如下：在開盤當日簽定購房合同并付款可享受8000元的現金折扣，每日遞減金額為2000元，即：第二日可享受6000元的折扣，第三日可享受4000元的折扣，5日后金卡自動失效。=3\*GB2⑶嘉賓人員：xxx區長熊偉、xxx房管局局長黃榮久、銀行領導、開發公司領導、營銷公司領導、新聞媒體有關領導、友好單位代表；=4\*GB2⑷時間：5月1日上午10：00─11：30=5\*GB2⑸慶典安排：①來賓簽到〔貴賓領取禮品，普通來賓發放紀念品〕；②政府領導講話；③銀行行長講話；④開發公司領導宣布xxx世貿廣場正式開盤，并與政府領導、銀行行長一同剪彩；⑤舞獅表演；⑥請政府領導為獅子點睛⑦營銷公司經理宣布業主金卡贈卡儀式開始，并介紹金卡的作用及使用規那么。⑧銷售人員向業主贈卡，業主簽名及領卡日期⑨燃放禮炮，音樂響起，典禮結束；3、xxx世貿廣場之夜音樂會=1\*GB2⑴舉辦時間：5月1日晚上19：00---21：00=2\*GB2⑵舉辦地點：xxx平湖廣場=3\*GB2⑶節目表演道具及設施：舞臺，音箱，佳賓桌椅，飲料=4\*GB2⑷邀請人員：xxx區長熊偉、xxx房管局局長黃榮久、銀行領導、開發公司領導、營銷公司領導、新聞媒體記者及局部領導、友好單位代表、市內知名音樂家數名和專業舞蹈表演團體、業主代表；=5\*GB2⑸活動安排：①政府領導講話，內容要點：希望更多的企業為豐富人民群眾的生活，為xxx新形象的建立而盡一分力！②開發公司領導講話，內容要點：感謝各位來賓及各界朋友多年來對開發公司的信任和支持，開發公司將盡力把xxx世貿廣場工程建設成為xxx的標志性建筑，與平湖廣場相得益彰，共同承當起展示xxx新形象的作用。③音樂會開始。〔整個音樂會持續約60分鐘，并邀請電視臺記者作新聞報道，加強工程的炒作〕〔五〕禮品活動贈送禮品200份〔公開評審結果新聞發布會100份、開盤慶典暨業主金卡贈卡儀式100份〕要求：充分表達公司的社會形象，以及xxx世貿廣場的建筑文化，精致、檔次較高。例如：水晶制品、皮具、金箔制品等中高檔禮品，并配以手提袋及xxx世貿廣場全套資料。2、售樓處贈送紀念品

500份要求：具有紀念意義，制作精美，價格適中。例如：遮陽傘、文化衫等中檔禮品，并配以手提袋及xxx世貿廣場全套資料。3、業主金卡100份〔六〕費用預估工程費用報紙平面廣告10萬元軟性文章0.3萬元公開評審結果新聞發布會3萬元征集活動獎金1.2萬元廣場開盤慶典及業主金卡贈卡儀式5萬元xxx世貿廣場之夜音樂會8萬元禮品4萬元〔200元/份〕紀念品1萬元〔20元/份〕業主金卡制卡費用

1000元〔10元/份〕合計：32.6萬元整體推廣及預算1、選用媒介媒體優點缺點報紙信息量大，保存時間長，發行量大，價格相對實惠。有效時間短，畫面的保真度差。雜志信息大，保存時間長，價格實惠。時效性差，發行量一般比擬小電視聲文并茂，能綜合利用各種表達方式，感染力強，普及面廣。費用貴，必須有電視。播送價格廉價，傳播范圍廣。只能利用聲音，必須有收音機。網絡廣告傳播的地理范圍廣，價格廉價，形式可以多樣化，不受時間和空間限制。垃圾廣告多，收效不甚明顯，與網站的流量有很大的關聯性，必須要有電腦，上網需要花費。戶外廣告時間久，直觀，重復性好，效果好。費用較貴，不能移動，晚間效果不是很理想。車體廣告形象直觀，可以流動，受眾廣泛，價格實惠。表達方式單一，畫面的更改性差。傳單廣告本錢經濟節約，流動性強，人為控制性強，可以選擇目標客戶。版面有限，顧客接觸時間比擬短，易造成形象的損傷，產生低品質的印象。DM直郵本錢低，不易引起顧客反感。回復周期長，與產品屬性關聯性大。2、投放時間段及頻率媒介選擇媒體頻次報紙?三峽晚報?、〔樓市周刊〕?xxx日報?整板彩印附軟文導入期內1次/2周，共兩次；強銷期內1次/周，具體視銷售進度而定〔3-5次〕。二次強銷期1次/月。雜志?都市時尚?封頁整頁；?樓市周刊?。春、秋季房展會期間，各制作一期；強銷期制作二期。電視三峽綜合頻道19：35點播電視劇前；夷陵一套/二套12：一五、一八：30播放夷陵新聞前黃金時段強銷期內：5次/周，30秒/次。〔周六、日、一、三、五〕二次促銷期：4次/周，30秒/次〔周一、三、五〕播送xxx交通音樂臺〔“你好TAIX！〞節目〕、xxx人民播送電臺〔“城里月光“節目〕。導入期內：5次/周，45秒/次；強銷期內：7次/周，45秒/次；二次促銷期：3次/周，45秒/次。網絡廣告夷陵房產網:xycylfcx/大漢智業公司網站：。貫穿整個銷售周期。戶外廣告夷興大道城標至平湖劇院路段及xxx路的圍欄、公汽站臺、燈桿；十字街處設轉向路標；自導入期至清盤期均有。車體廣告100路或4路公汽全身車體廣告。自導入期至清盤期均有。3、E:\674453份docx\4\xxei292x\Edu\Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%B9%E3%B8%E6&Submit=+%CB%D1%CB%F7+推廣方案及主題

(1)導入期E:\674453份docx\4\xxei292x\Edu\Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%B9%E3%B8%E6&Submit=+%CB%D1%CB%F7+

E:\674453份docx\4\xxei292x\Edu\Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%B9%E3%B8%E6&Submit=+%CB%D1%CB%F7+目的：“不鳴那么已，一鳴驚人〞迅速掠奪xxx居民的注意力和興趣。時間長度：2個月

主要媒體：空前盛大的工程啟動儀式〔新聞報道〕、報紙、宣傳單〔樓書、折頁等〕、售樓部包裝、車體廣告、播送、戶外廣告等配合公關活動

推廣主題：突出工程宣傳主題，導入soho生活概念，將開盤的日期等信息傳達給消費者，為開盤聚集人氣。

(2)強銷期E:\674453份docx\4\xxei292x\Edu\Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%B9%E3%B8%E6&Submit=+%CB%D1%CB%F7+推廣方案

目的：營造市場熱銷氣氛，促進樓盤迅速銷售。時間長度：3個月

主要媒體：電視，報紙，雜志，宣傳單，車體廣告，戶外廣告，播送配合公關活動

推廣主題：前一期E:\674453份docx\4\xxei292x\Edu\Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%B9%E3%B8%E6&Submit=+%CB%D1%CB%F7+廣告宣傳的根底上后，樓盤已具有一定市場知名度，此時應將E:\674453份docx\4\xxei292x\Edu\Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%B9%E3%B8%E6&Submit=+%CB%D1%CB%F7+廣告宣傳的重點放在住宅上，多方面宣揚樓盤賣點，牢牢的抓住目標客戶群的心理，推動市場購置力，知名度迅速攀升，使樓盤快速銷售。

(3)持溫期E:\674453份docx\4\xxei292x\Edu\Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%B9%E3%B8%E6&Submit=+%CB%D1%CB%F7+推廣方案

目的：為市場造勢，推開工程銷售。時間長度：2個月

廣告媒體：報紙，宣傳單，車體廣告，戶外廣告

E:\674453份docx\4\xxei292x\Edu\Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%B9%E3%B8%E6&Submit=+%CB%D1%CB%F7+推廣主題：通過前兩期對工程優勢的挖掘及推廣，樹立起了工程的市場知名度聚集了一定的人氣后，我們將對工程做個整合性的傳播，使工程的賣點真正到達目標受眾的心里，建立工程鮮明的特點，促進樓盤的銷售。(4)二次促銷期目的：穩固樓盤形象和市場地位，再次深度挖掘潛在客戶、重復樓盤賣點，促進銷售。時間長度：2個月廣告媒體：電視，報紙，雜志，宣傳單，車體廣告、戶外廣告，播送，配合公關活動推廣主題：將良好的銷售情況、施工進度和客戶得到的利益等信息反響給客戶，促進成交率，增強客戶信任度。(5)持溫期目的：提升樓盤認可度，促進銷售，為尾盤銷售減輕壓力。時間長度：1個月廣告媒體：報紙，宣傳折頁，戶外廣告，樓盤現房，車體廣告(6)清盤期目的：迅速清盤，完成銷售，提升企業美譽度，為后期工程開發奠定根底。時間長度：2個月廣告媒體：宣傳折頁，戶外廣告，樓盤現房，車體廣告4、費用預算 此工程銷售費用控制在銷售傭金收入的10%以內：編號工程金額〔萬元〕備注1銷售人員工資30不包括獎金2業務員工資26人3銷售人員服裝費用1.6每人4套4售樓部現場裝修405車體廣告費3選100或4路公汽6VI及相關要素詳細設計2僅指設計制作費7工程推介活動308報紙廣告459戶外廣告610電視播映費10旺銷期和二次促銷期各一次11電臺廣告費212印刷品費用6宣傳單，樓書，折頁等包括雜志一三各類禮品制作費3限量14不可預見費10方案以外費合計190.6八、物業開展建議隨著居民生活水平的提高，現在消費者購房已不是單單關注于房子的品質，房子的地段，更多的人把物業公司是哪家也納入了購房的因素。像萬科、中海等都是物業方面做的最出色的房地產開發公司。xxx世貿廣場全心全意為業主著想，將全程引進萬科物業管理模式。物業效勞內容：日常生活效勞類：為住戶代購日常用品，清掃衛生，代購代訂車船票、飛機票，接送小孩上學、入托，接送病人看病，代住戶保管自行車與機動車及車輛的保養、清洗與維修等。

文化、教育、衛生、體育活動效勞類：如：開辦圖書室、錄像室、托兒所等，設立衛生站，提供出診、打針、小孩疫苗接種、家庭病房效勞，開辦各種健身場所，舉辦小型體育活動和比賽等。金融效勞類：代辦各種財產保險、人壽保險等業務，開辦信用社等。經紀代理中介效勞：如請家教、請保姆、房屋交換、代理廣告業務等。

社會福利類：可提供帶有社會福利性質的各項效勞工作。如照顧孤寡老人，擁軍優屬等。九、營銷執行〔一〕銷售部職能部門名稱：銷售部直間上級：總經理部門職能：組織、完成公司所屬物業的出售；確保公司回款目標的完成；公司工程營銷決策的擬定及提案〔二〕銷售部管理架構銷售總監銷售總監財務人員銷售主管財務人員銷售主管置業參謀置業參謀置業置業參謀置業參謀置業參謀置業參謀置業參謀架構解釋 1、部門人員設置：銷售總監一名、銷售主管一名、置業參謀五名以及財務人員一名(由開發商確定)2、部門采用直線職能制的管理方式進行管理；3、銷售總監直接對總經理負責；4、銷售部員工不準越級報告〔特殊情況外〕，部門針對工程召開周會，有任何問題周會反映，如銷售總監不能解決，銷售總監上報總經理解決；〔三〕職責說明A、銷售總監本職工作：營銷方案制定與執行、完成銷售目標和回款目標。B、銷售主管本職工作：依公司銷售策略進行物業的出售，銷售人員及現場銷售工具管理。C、置業參謀本職工作：工程產品推銷工作；顧客〔散戶〕接待、談判、簽約。催收個人發生交易的物業銷售回款。〔四〕銷售培訓試用期員工培訓1、踩盤2、房地產知識3、銷售技巧4、工程培訓5、公司、銷售部管理制度培訓在職培訓1、踩盤2、技巧交流會3、考察4、講座和報告會5、雙向交流6、新任職務培訓7、職務說明8、職業交流9、公司、銷售部制度改良說明會〔五〕銷售工作流程及要點說明1、接聽2、迎接客戶3、介紹產品4、購置洽談〔選房階段〕5、帶看房屋現場：6、購置洽談〔促使客戶下定〕7、暫未成交8、填寫客戶資料9、客戶追蹤10、成交收定11、定金補足12、換單位一三、簽定合約14、退所購單位〔六〕銷售人員行為準那么和效勞標準具體行為準那么和效勞標準：詳見〈〈大漢智業銷售管理制度〉〉。〔七〕銷售部人員的業績考評方法1、銷售總監的業績考評方法2、銷售主管的業績考評方法3、置業參謀的業績考評方法〔八〕銷售人員的薪金、獎勵制度 1、工資工資由崗位工資、工齡工資二局部構成。2、銷售提成提成的計算公式：銷售獎金額=銷售額×提成比率-應交所得稅〔銷售額：在單位時間業務當事人或管理人發生的成交業務銷售回款額〕銷售獎金的提成比率：按銷售回款額計發。3、獎勵具體薪金獎勵制度：詳見〈〈大漢智業銷售管理制度〉〉。〔九〕銷售前準備工作銷售前硬件準備1、選擇一個適合的銷售中心。銷售點應設在目標客源群常常容易出入的區域附近，同時又較易到達工地，便于客戶看房。

2、銷售中心內部的布局最好有展示區、接待區及銷控區，不要混雜，內部的色彩基調宜用暖色，使人產生暖洋洋的感覺。

3、銷售道具包括：

模型。包括規劃沙盤，立面模型，剖面模型。

效果圖。包括立面透視效果，鳥瞰效果，中庭景觀效果，單體透視效果。

墨線圖。包括小區規劃墨線，樓層平面墨線，家具配置墨線等。

燈箱片。可以把效果圖，家具配置等翻拍成燈箱片，會形成良好的視覺刺激

效果。

印刷品。包括樓書、平面圖、小冊子、海報等。

裱板。可把樓盤最重要的優點用文字、圖表的方式制成裱板，掛在銷售中心的墻上，便于銷售員解說。

銷售前軟件準備

1、樓盤周邊環境的熟悉。附近有什么交通線路，交通規劃，有何重大的市政工程，何時開工、何時完成。附近有何小學、中學和幼兒園，生活配套是否齊全等。

2、與本案產品競爭的有哪些樓盤，他們在哪里？與我們相比有何優點與缺點，他們的價格如何？房型如何？賣得如何？為什么賣得好，為什么賣得差？

3、對本樓盤的徹底透徹的了解。要深入到每一個環節，比方不僅僅要知道一套房子的房間、廳、廚、衛的面積，還要知道公共走道的寬度，電梯廳的面積，管道井的位置，房間內部管線的排布方式等。不僅要知道廚房、衛生間、室內裝修標準，還要知道公共局部，外墻的建材及特性，電梯、中央空調、水泵的品牌及功能，有何特點？甚至每戶的電量多少？有線電視的插孔有幾個？在什么位置等都要去了解。盡量把自己設想成一個客戶，從客戶的立場和角度去研究樓盤，才能做到疏而不漏，才能心中有底，對答如流。

4、統一的銷售說詞。設想客戶可能會問的所有問題，全部列出來，進行統一解答，以免同一個問題會有不同的答案。5、銷售員的統一模擬訓練，一個充當客戶，一個做業務員進行針對性的強化訓練。〔十〕客戶關系管理重要性：房地產品牌的背后是客戶關系。一個好的房地產品牌，其后面一定是有龐大的客戶關系在支撐著，如果品牌后面沒有客戶關系支撐的話，那么這個品牌就是建立在沙灘上的大廈，它很快就會倒掉。客戶管理措施：1、建立網絡銷售管理系統。把當天的客戶資料和看房情況、看房進度存入計算機數據庫,實現網絡化管理，到達管理的準確性、高效性。2、回訪制。通過定期與不定期的與客戶聯系，了解客戶不能下定的原因，并促使他重回售樓部，達成銷售業務。3、客戶關系維護。選擇性的考慮采用以下幾種關系維護的措施：①定期與不定期的回訪。②舉辦有意義的活動，如茶餐會、酒會、業主聯誼會等。③業主節假日、生日時贈送禮品，發送短信、卡片，致以節日的問候與祝福。④與客戶一起觀看新入伙的焰火或慶祝活動。4、客戶效勞中心。對客戶的投訴、建議、疑問，及時有效的解決。十、營銷風險及躲避〔一〕滯銷風險及防范措施1、樓盤售出兩三成后滯銷主要原因:目標客戶群規模小,市場定位過窄防范措施:以本工程為例,市場定位雖為SOHO式商務公寓,但是目標人群的定位上應以SOHO式生活方式而延展開來,擴大目標群.2、樓盤售出四五成后滯銷主要原因:售樓廣告缺乏持續性、整體推盤的控制與管理失誤防范措施:合理安排廣告推銷方案,持續不斷推銷賣點,不斷引起市場關注.對樓盤的批售要有局限性,制造短缺效應,首批推出中、低檔樓盤,以便日后提升高檔樓盤價格,從而實施低開高走的價格策略.3、樓盤售出七八成后滯銷主要原因:剩余的高檔單位或低檔單位防范措施:開盤時應對高檔單位進行籌劃包裝,提升檔次,吸引高層次的消費者;對低檔單位要拉開差價,降低價格或開展廣告促銷活動.〔二〕其他營銷風險〔如價格風險、銷售人員的風險、來自顧客的風險、市場預測風險等〕的防范措施：1、加強市場環境的調查研究。2、利用市場細分，防范目標市場變化的風險。3、實行多角化經營，分散目標市場單一風險。4、樹立“營銷隊伍全員風險意識〞。從人員招聘、培訓、日常管理都要對營銷人員灌輸風險意識，讓他們有危機感，責任感。5、建立風險防范與處理小組。主要工作包括：①建立風險預防的規章制度，②對客戶的資料進行分析和評估，③在日常管理中進行風險處理演練，提高風險處理能力，④當風險發生后，由風險防范與處理小組統一處理風險事件。總結:任何房地產工程的開發都存在營銷風險,要躲避風險就必須重視工程的全程籌劃,包括市場調查、市場定位、規劃設計等，既要重視“開局〞，也要重視“中局〞和“殘局〞。十一、附件局部〔一〕廣告籌劃平面廣告原那么——給信息1.廣告主題：突出地段的優越廣告語：除了地段，還有更多項選擇擇！廣告圖：圖案是由一條長長的道路，分五個階段，第一階段的路是由石頭鋪成，第二階段是由鐵組成，第三階段是由玉組成,第四階段是由白銀組成,第四階段是由黃金組成,道路兩邊的房屋是由對應的材料構成,最后一棟房子就是世貿廣場,整個外墻是由金黃色構成.廣告訴求:突出地段的黃金價值\突出房屋的品質2.廣告主題:引進深圳萬科物業廣告語:有困難,找萬科!廣告圖:一個男人左手拿著鉗子、螺絲刀、雨傘、奶瓶，右手拿著手電、對講機、警棍、大門遙控器。身著灰色工作服，上面寫著萬科物業，頭上戴著平安帽，帽子上還頂著一杯茶水。廣告訴求：萬科物業的人員全能型奶瓶、雨傘、頂著一杯水表達效勞好大門遙控器代表了高智能的先進性3.廣告主題：中小戶型、購房無壓力廣告語：世貿廣場----高品質+高檔次≠高價格廣告圖：一男人左手里拿著世貿廣場的模型〔金黃色〕，右手向前指著，站在裝修號的房子里，圖案寫著他說的話：你也行！廣告訴求：男人很輕松拿起房子，說明了購房輕松你也行，這句話也表示出簡單輕松購房無壓力金黃色的房子代表高貴典雅的氣質廣告目的——給感覺1.廣告主題：周圍無高層，視野開闊性廣告語：原來天空是這么的美麗！廣告圖：一男人站在高層戶型的外陽臺上，向遠方眺望，樓層附近沒有高樓，遠方有一太陽快要升起的樣子〔太陽不刺眼，日出紅太陽〕。廣告訴求：周圍的視野開闊〔2〕成功男人的象征2.廣告主題：交通便利廣告語：住世貿廣場---想去哪里就去哪里！廣告圖：世貿廣場大門的前方筆直的道路上車來車往、人來人往，車在圖案里要有非常快的速度，車載奔跑的時候帶電影子的感覺廣告訴求：〔1〕交通便利〔2〕熱鬧的中心地區3.廣告主題：觸手可及的升值空間廣告語：再靠近一點點----您可以得到的更多廣告圖：一塊很大的玉石，石頭周圍站了幾個女士〔微笑〕，男主角勾著腰看著那塊石頭，隔的稍微有點距離，男的語言是：能再近一點嗎？廣告訴求：升值的潛力無限〔2〕借用了瘋狂石頭的潮流幫助樓盤做廣告 廣告原那么——給實體廣告主題：精裝修廣告語：帶上您的鑰匙和您的床就可以享受廣告圖:一家三口都穿著睡衣,孩子拿著牙刷和漱口杯,爸爸拿著鑰匙和被子,媽媽抱著枕頭,站在室內(室內通過裝潢后顯的很氣派),都張大了嘴巴.廣告訴求:〔1〕裝修好的房子〔2〕裝修的豪華廣告主題:空中花園廣告語:和花兒一起飛翔!廣告圖:在世貿的花園上,以家三口,爸爸把孩子扛在肩膀上作著大鴻展翅的樣子,媽媽跟在后面拿著食品,圖案顯示的花園很大,上面有健身器材.廣告訴求:〔1〕示世貿廣場的空中花園〔2〕家庭幸福的感覺〔3〕小區內部配套完善廣告主題:周邊環境配套完善廣告語:只有你想不到的,沒有你做不到的！廣告圖:一個女人提著幾大包東西,世貿廣場〔繁華鬧市街〕門口的保安幫她提著幾大包,女人在圖案上顯示的話是:什么買不到呢？廣告訴求：周邊配套齊全效勞態度的宣傳街頭繁華廣告原那么——給氣氛廣告主題：雄踞xxx的商務中心廣告語：群英薈萃中央商務區廣告圖：高層樓頂，一排穿著西裝的男士〔30歲---40歲〕站在樓頂朝前方望去整個區域內高樓大廈雄偉的聳立在本工程的四周，一片欣欣向榮的景象。廣告訴求：中央商務區在人們心中擬定客戶群的范圍〔成功人士〕廣告主題：區域最大規模商業住宅廣告語：商務公寓為您締造都市化生活！廣告圖：世貿廣場的整體模型，燈光從下往上照，到達高高聳立的感覺，整個樓體為金黃色，立體感強，真實感強。廣告訴求：雄偉壯觀氣派金黃色象征著高貴典雅〔地位的象征〕廣告主題：戶型設計合理廣告語：戶型設計隨心所欲廣告圖：沒有墻的打通了的毛胚房〔大概20—30米〕，然后一個女士站在原