項目全周期風險控制表,,,,,,,,,,

類別,序號,風險項,風險明細,風險描述,解決方案,"風險管控級別

（高、中、低、無）",最遲解決時間,責任人,責任崗位,進展情況

,,,,,,,,,,,

1.土地風險,1.1,土地移交、拆遷風險,1.1.1地上障礙物：有房屋、高壓線、魚塘、農田、林地、施工臨設等影響到交地及按時開工的障礙,,,,,,,

,,,1.1.2地下障礙物：有河道、溝渠、礦坑、墳地、地下文物、光纜、市政管線等等影響到交地及按時開工的障礙,,,,,,,

,,,1.1.3土地自然災害：有地裂縫、山體滑坡治理、山地泄洪等地質災害，影響項目設計、按時開工,,,,,,,

,,,1.1.4建設用地紅線樁點坐標復核后與拿地條件不符，或與鄰近地塊紅線位置沖突，影響交地和報建以及按時開工,,,,,,,

,,,1.1.5土地款不能按政府要求進行繳納（如：土地款緩繳、土地罰款未繳等），對后續報建、工程實施造成影響,,,,,,,

,,,1.1.6紅線外附近有高壓線、泵站等不利因素承諾拆除，但無法在交付前拆除的風險,,,,,,,

,,,1.1.7土地出讓后限高、退線等指標要求與投委會方案不符，影響設計和報建,,,,,,,

,,,1.1.8周邊存在衛星、雷達基站，機場等限制建筑高度，需單獨報建的,,,,,,,

,,,1.1.9項目實際運營節點要求與土地合同要求不符，造成土地處罰,,,,,,,

,,,1.1.10國土出讓條件中的約定與規劃要求不符，影響規證的辦理,,,,,,,

,,,1.1.11土地有未解除的抵押，或涉及其他經濟糾紛，影響國土證辦理,,,,,,,

,,,1.1.12其他風險,,,,,,,

,1.2,代建、托管風險,1.2.1項目需代建幼兒園、學校，但其規模、位置與政府規劃不一致或未經教育主管部門認可，影響報建,,,,,,,

,,,1.2.2項目需代建道路、公共綠地、公園等設施，無法按政府要求實施（如：進度要求、產權歸屬、移交標準、費用分攤等），影響到項目驗收,,,,,,,

,,,1.2.3代建標準不明確（如：配置標準、面積等），影響到報建、開工及驗收,,,,,,,

,,,1.2.4其他風險,,,,,,,

2.報建風險,2.1,規劃報建,2.1.1項目總體布局、業態不符合規劃審批部門的要求,,,,,,,

,,,2.1.2綠地率、建筑密度存在不符合規劃或國土、園林等專業的要求的情況,,,,,,,

,,,2.1.3總指標滿足規范的前提下，停車方式與當地審批尺度有差異，設置機械停車與當地審批尺度不一致,,,,,,,

,,,2.1.4建筑退線距離與當地審批尺度不符,,,,,,,

,,,2.1.5建筑單體存在挑空、夾層、設備用房、灰空間等后期可通過改造增加建筑面積的技術點，導致規劃審批無法通過,,,,,,,

,,,2.1.6商業、辦公類項目單層平面的面積及單戶面積與當地審批尺度不一致,,,,,,,

,,,2.1.7居住服務配套設施的設置與相關部門的要求或尺度不一致，但需要溝通解決（如：衛生服務站未按要求設置在首層）,,,,,,,

,,,2.1.8建筑及外立面的風格及色彩與當地審批要求不一致（如：地區性導則及設計指導意見等）,,,,,,,

,,,2.1.9小區出入口的設置及數量與審批部門要求不一致,,,,,,,

,,,2.1.10小區場地標高的設置與當地普遍性要求不一致（如：北京要求小區正負零不得高于市政道路1.5米）,,,,,,,

,,,2.1.11存在限高問題需要突破的風險,,,,,,,

,,,2.1.12單體申報不完整（如：崗亭、圍墻漏報）,,,,,,,

,,,2.1.13存在批后修改，不能在預售證申領前完成,,,,,,,

,,,2.1.14其他影響到規劃報建的風險,,,,,,,

,2.2,消防報建,2.2.1消防車道及撲救場地借用紅線外市政道路,,,,,,,

,,,2.2.2消防疏散通道等在不同防火分區存在借用,,,,,,,

,,,2.2.3項目設計方案中涉及到消防規范中規定不明確的條款（如：消防登高場地距住宅的外墻不宜小于5米等條款）,,,,,,,

,,,2.2.4規劃報審圖紙與消防報審要求不一致,,,,,,,

,,,2.2.5疏散人數計算時與審批要求有區別（如：冰面、餐廳、廚房、設備用房人數計算）,,,,,,,

,,,2.2.6為減少疏散寬度或滿足疏散距離，采取特殊方式（如：采用在戶內劃分出不進人機房、庫房，提高餐廚比等）,,,,,,,

,,,2.2.7分期開發建設，無法獨立滿足消防總平布置要求,,,,,,,

,,,2.2.8批后修改時存在新老規范適用問題,,,,,,,

,,,2.2.9其他風險,,,,,,,

,2.3,人防報建,2.3.1存在人防部門不同意我們異地建設的風險,,,,,,,

,,,2.3.2人防的用途及等級與當地要求不完全一致（如:建筑面積大于10萬平，未設置專業隊）,,,,,,,

,,,2.3.3人防分區不符合當地人防規范要求，人防平面布局與規范不完全一致（如：設置雙層人防，面積和布局不滿足，可以溝通）,,,,,,,

,,,2.3.4人防出入口設置不符合當地人防規范要求（如：出入口是否附壁）,,,,,,,

,,,2.3.5其他風險,,,,,,,

,2.4,環評批復,2.4.1項目周邊存在鐵路、高壓線、水源井等影響項目環評審批的設施或企業（如：石油企業、生化實驗室等）,,,,,,,

,,,2.4.2項目的建設對現狀居民產生影響，導致項目公示受阻,,,,,,,

,,,2.4.3項目周邊無排放設施或排放指標,,,,,,,

,,,2.4.4存在土壤、地下水污染等影響到環評批復,,,,,,,

,,,2.4.5其他風險,,,,,,,

,2.5,綠化報建,2.5.1綠化率的計算方法與規范要求不完全一致,,,,,,,

,,,2.5.2集中綠地不滿足日照要求,,,,,,,

,,,2.5.3綠地率指標未按下限標注（如：指標要求不低于30%，實際測算32%，為規避風險按30%標注）,,,,,,,

,,,2.5.4景觀實施圖與報建圖不一致（如：杭州按照擴初報批圖驗收）,,,,,,,

,,,2.5.5其他風險,,,,,,,

,2.6,預售許可,2.6.1申報價格與當前政策要求不符,,,,,,,

,,,2.6.2其他風險,,,,,,,

3.工程風險,3.1,施工許可風險,3.1.1無證施工，處罰程序及辦理時間不可控，造成現場停工,,,,,,,

,,,3.1.2總包備案形式不清楚，導致施工許可證辦理延期無法開工（如：合作方有國有企業背景需公開招投標）,,,,,,,

,,,3.1.3其他風險,,,,,,,

,3.2,進度風險（以全景計劃集團級節點為標尺，管控制度為風險評價標準）,3.2.1施工期間有政府重大活動，影響的時間和程度不明確,,,,,,,

,,,3.2.2項目周邊存在學校、古跡、地鐵、市政管線、高壓線、高架橋等需要專項方案論證或單獨報批的設施,,,,,,,

,,,3.2.3項目出現民擾投訴影響到集團級節點延遲,,,,,,,

,,,3.2.4存在四新技術使用不成熟，影響到進度,,,,,,,

,,,3.2.5未考慮外部施工環境的影響（如：政府控霧霾、水泥供應限制等限制因素）,,,,,,,

,,,3.2.6其他風險,,,,,,,

,3.3,質量技術風險,3.3.1存在系統性風險（如：防水做法低于集團防滲漏體系配置）,,,,,,,

,,,3.3.2四新技術項目所在區域建設行政主管部門及業主可接受度,,,,,,,

,,,3.3.3其他風險,,,,,,,

,3.4,合約風險,3.6.1總包或主要分包合同價格較市場價低15%以上,,,,,,,

,3.4,,3.4.1項目出現總包或主要分包更換的，影響到現場實施的進度,,,,,,,

,,,3.4.2存在索賠未及時解決影響到現場施工的風險,,,,,,,

,,,3.4.3因預算不足或施工圖預算未按期完成等原因，工程款已延期支付超2個月的或支付比例低于合同約定比例的60%,,,,,,,

,,,3.4.4存在策略分供方中標的風險,,,,,,,

,,,3.4.5總價包干合同履約中乙供主材市場價格漲幅超15%,,,,,,,

,,,3.4.6項目中標的施工單位首次進入該區域,,,,,,,

,,,3.6.6合同條款的進度要求與實際運營節奏進度不匹配,,,,,,,

,,,3.4.7首次合作總包單位劃定標段過大，高層超15萬別墅超5萬,,,,,,,

,,,3.4.8四新技術項目所在區域資源為唯一壟斷,,,,,,,

,,,3.4.9進場后發現項目被轉包或分包的,,,,,,,

,,,3.4.10中標后主要管理團隊中途更換,,,,,,,

,,,3.4.11其他風險,,,,,,,

4.市政風險,4.1,給水、中水,4.1.1紅線外無市政接駁點,,,,,,,

,,,4.1.2接駁點位置距離項目較遠,,,,,,,

,,,4.1.3無法滿足項目雙路供水要求,,,,,,,

,,,4.1.4管線容量或市政壓力不滿足項目要求,,,,,,,

,,,4.1.5截至中期停止點尚未啟動設計,,,,,,,

,,,4.1.6對報建的時間要求預估不足，無法按時在交房前完成,,,,,,,

,,,4.1.7其他風險,,,,,,,

,4.2,雨污水,4.2.1紅線外無市政接駁點,,,,,,,

,,,4.2.2紅線外雨污水竣工交付時不通,,,,,,,

,,,4.2.3其他風險,,,,,,,

,4.3,強電,4.3.1項目外電源未確定,,,,,,,

,,,4.3.2外電源位置離項目距離較遠,,,,,,,

,,,4.3.3外電源容量不滿足項目要求,,,,,,,

,,,4.3.4外電源至項目管溝未通,,,,,,,

,,,4.3.5政府代建開閉所或外管線但政府資金來源及招標未落實,,,,,,,

,,,4.3.6截至中期停止點尚未簽訂施工單位合同,,,,,,,

,,,4.3.7對報建程序和時間點的要求預估不足，無法按時在交房前完成,,,,,,,

,,,4.2.8其他風險,,,,,,,

,4.4,其他市政,4.4.1紅線外無市政接駁點,,,,,,,

,,,4.4.2市政接駁點離項目距離較遠,,,,,,,

,,,4.4.3壓力不滿足項目要求,,,,,,,

,,,4.4.4截至中期停止點尚未啟動設計,,,,,,,

,,,4.4.5對報建程序和時間點的要求預估不足，無法按時在交房前完成,,,,,,,

,,,4.4.6熱力容量不滿足項目要求,,,,,,,

,,,4.4.7其他風險,,,,,,,

,4.5,道路,4.5.1項目開口位置不符合地區審批要求,,,,,,,

,,,4.5.2項目周邊沒有施工通道,,,,,,,

,,,4.5.3項目正在實施的過程中，由于周邊工程實施或道路施工等原因造成施工通道被占用，無法通行,,,,,,,

,,,4.5.4項目周邊市政道路尚未啟動或啟動計劃不合理，無法滿足項目交房要求,,,,,,,

,,,4.5.5項目周邊市政道路實施進展緩慢，進度無法滿足項目交房要求,,,,,,,

,,,4.6.6周邊市政道路交付前不通，交付后無法通行,,,,,,,

,,,4.5.6其他風險,,,,,,,

5.銷售及客戶風險,5.1,紅線內外不利因素,"5.1.1紅線外不利因素沒有統計全面

",,,,,,,

,5.1,生活配套,5.1.1對本項目周邊生活配套（地鐵、輕軌、公交、公園綠地、海景山景、名校、名勝、銀行、商場、體育館、書店）等設施的現狀以及規劃中設施的宣傳與實際情況不符,,,,,,,

,,,5.1.2其他風險,,,,,,,

,5.2,易引起客戶投訴的重點事項,5.2.1立面造型遮擋陽臺、窗戶視線、采光，造成業主投訴風險,,,,,,,

,,,5.2.2小區出入口的開設不便利，影響到業主的通行（如：只能上輔路等）,,,,,,,

,,,5.2.3將公共空間（綠地、車位、架空層、屋面等）劃給特定業主使用，造成小區其他業主投訴的風險,,,,,,,

,,,5.2.4交付后在圍墻部位開設出入口及相關設施占用紅線外綠地,,,,,,,

,,,5.2.5紅線內外不利因素未給業主確認，具體不利因素的梳理參照《集團客戶端公示管理制度》,,,,,,,

,,,5.2.6實際交付標準與合同銷售配置標準不符,,,,,,,

,,,5.2.7隱形消防車道、消防登高面驗收后改造,,,,,,,

,,,5.2.8將消防車道及回車場、登高撲救面贈送私家業主,,,,,,,

,,,5.2.9有噪音和震動影響居民的設備房（水泵房、換熱站、鍋爐房等)設置不合理，比如影響到住戶的正常生活,,,,,,,

,,,5.2.10電梯井設置在相鄰戶的客廳、臥室、和書房位置（含改造后形成的房間）；電梯機房投影在住戶套內空間內,,,,,,,

,,,5.2.11水電氣供熱不匹配業主入住需求,,,,,,,

,,,5.2.12產生異味的配套設施（如：生活、建筑垃圾收集點、化糞池、公廁等）臭氣排放是否影響到商業及業主正常的生活,,,,,,,

,,,5.2.13垃圾轉運點與業主使用和物業管理需求不匹配,,,,,,,

,,,5.2.14高層底層私家庭院私密性不夠，高空拋物帶來的安全隱患,,,,,,,

,,,5.2.15移動通信信號及網絡覆蓋不能滿足業主入住需求,,,,,,,

,,,5.2.16分區管理與規劃不符,,,,,,,

,,,5.2.17車位不滿足業主裝修、入住的使用需求,,,,,,,

,,,5.2.18其他風險,,,,,,,

,5.3,價格風險,5.3.1存在降價風險（如：市場下行）,,,,,,,

,,,5.3.2由于政府限價導致產品配置發生調整，與宣傳口徑不符,,,,,,,

,,,5.3.3其他風險,,,,,,,

,5.4,銷售道具,5.4.1存在沙盤及單體模型表達與實際交付不一致的風險（如：高架模型與現場實際相差較大，隱瞞了高架轉盤的存在，且反映的距離遠小于實際距離項目的距離；沙盤上車位的標示及個數與實際交付不一致）,,,,,,,

,,,5.4.2存在印刷品及廣告表達（含樓書、戶型圖、宣傳單頁、報刊廣告、戶外廣告、媒體廣告等）與實際交付不一致的風險,,,,,,,

,,,5.4.3存在樣板區、體驗區裝修及布局方案交付后無法實現的風險,,,,,,,

,,,5.4.4存在沙盤道路、車位位置及數量與報建圖不符的情況,,,,,,,

,,,5.4.5其他風險,,,,,,,

,5.5,銷講話術、承諾,5.5.1存在對總圖（含紅線內外不利因素分布、樓間距、樓棟面寬、小區園林景觀等）描述不清晰或嚴重夸大帶來客戶后期投訴風險,,,,,,,

,,,5.5.2存在對戶型結構（含墻體結構、公區使用、陽露臺封閉等）描述不清晰或存在不當承諾帶來客戶后期投訴風險,,,,,,,

,,,5.5.3宣傳紅線外配套（如學校、幼兒園、公共交通站點、醫院、市政公園、綠地、商業體、河道、湖泊；垃圾站、高壓線、垃圾處理站、變電站、高速路等噪音源等）重要設施與項目位置關系闡述不清楚,,,,,,,

,,,5.5.4配置標準的宣傳與項目實際配置標準有差異,,,,,,,

,,,5.5.5贈送范圍及贈送改造的操作方式與銷售承諾不符,,,,,,,

,,,5.5.6存在商住項目前期承諾具備開通燃氣條件但后期業主申請開通費用過高或難以掛表、抄表的風險,,,,,,,

,,,5.5.7分業態、分期交付的分隔管理形式、實施方案與銷售宣傳和承諾不相符,,,,,,,

,,,5.5.8其他風險,,,,,,,

,5.6,使用功能風險,5.6.1空調外機設置不合理：空調機位無法或者難以放入外機的風險；設置位置、安裝路徑、冷凝水排水方式、不合理；室外機排風朝向相鄰或上下層的房間門窗、陽臺；設置在陽臺上，沒有設置擋坎或欄桿，排風對著陽臺的方向、機位門不能正常打開。,,,,,,,

,,,5.6.2存在連廊封閉帶來的群訴及違建風險,,,,,,,

,,,5.6.3其他風險,,,,,,,

,5.7,產權及測繪風險,5.7.1存在產權預測面積與實測面積誤差大于3%或因為面積誤差導致契稅跳級的風險,,,,,,,

,,,5.7.2存在大批量房源實測面積大于預測面積需要補房款帶來的客戶群訴風險（重點關注是否存在分攤公攤面積給業主帶來的補房款）,,,,,,,

,,,5.7.3存在大產證延期的風險,,,,,,,

,,,5.7.4不動產登記未看現場就進行改造,,,,,,,

,,,5.7.5存在產權歸屬及物權歸屬等方面的風險，如地下車庫公攤區域贈送作為地下室,,,,,,,

,,,5.7.6各階段面積測繪（規劃預測、預售預測、規劃驗收實測、產權實測、產權備案）數據不一致且誤差過大，導致預售辦理、規劃驗收、產權辦理等方面遇到阻礙,,,,,,,

,,,5.7.7其他風險,,,,,,,

,5.8,房號風險,5.8.1銷售房號與公安/民政編號不一致的風險,,,,,,,

6.驗收風險,,規劃驗收,6.1.1園區道路、景觀范圍、出入口及地上構筑物、場地標高、外立面實施與規劃之間存在差異,,,,,,,

,,,6.1.2建筑單體平面布局與報規不一致,,,,,,,

,,,6.1.3現場實施的車位與規劃車位不符，機械車位未按規劃要求實施,,,,,,,

,,,6.1.4建設用地紅線超越：項目圍墻超出建設用地紅線，將建設用地紅線外的范圍作為贈送面積贈送予業主，項目永久性配套設施超出建設用地紅線（如：垃圾房、化糞池、變電箱、燃氣調壓站等）,,,,,,,

,,,6.1.5存在外立面實施與報規圖有重大或明顯不一致的情況（如：材料、風格、色彩、線條等）,,,,,,,

,,,6.1.6項目存在規劃驗收時易被發現的灰空間,,,,,,,

,,,6.1.7項目存在驗收前加建、改造、封堵等增加建筑面積、改變使用功能等的情況,,,,,,,

,,,6.1.8存在組團或分期為一本規證，規劃不同意進行分期或分組團驗收,,,,,,,

,,,6.1.7存在設備用房、人防、社區用房與后期共用的驗收風險,,,,,,,

,,,6.1.9分組團開發交付項目（特別是高低配項目），各組團之間的圍墻與報規圖不符，出現一組團圍墻（未報規，驗收后建造）對后期項目驗收造成影響,,,,,,,

,,,6.1.10保障房與商品房在同一園區內設置物理分割,,,,,,,

,,,6.1.11代征用地未按要求騰退,,,,,,,

,,,6.1.12代建工程或配套工程未按要求在驗收前完成,,,,,,,

,,,6.1.13實體樣板房、商鋪改的售樓處在使用中，未恢復,,,,,,,

,,,6.1.14項目因招商需求存在較多批后修改內容導致驗收時與報規差異大,,,,,,,

,,,6.1.15其他風險,,,,,,,

,6.2,消防驗收,6.2.1分期竣備交付時本組團出入口不滿足消防驗收（如：竣備交付時消防出入口借用后期出入口）,,,,,,,

,,,6.2.2報建的消防材料無法實施，需突破驗收（如：外墻A級保溫材料、防火窗）,,,,,,,

,,,6.2.3消防通道寬度不符合消防規范要求（如：入戶單元門及電梯前室的寬度）,,,,,,,

,,,6.2.4在消防驗收后，對消防登高帶、消防車道、回車場等進行改造,,,,,,,

,,,6.2.5其他風險,,,,,,,

,6.3,綠化驗收,6.9.1現場施工與綠化報審圖紙不一致,,,,,,,

,,,6.3.1指標、報審圖紙、竣備圖紙不一致,,,,,,,

,,,6.3.2贈送的庭院采用實體圍墻或鐵欄桿封閉,,,,,,,

,,,6.3.3代建綠化工程沒有跟項目同步實施，影響到綠化驗收,,,,,,,

,,,6.3.4其他風險,,,,,,,

,6.4,面積實測,6.4.1贈送區域在后期實測中計入實測面積，影響退房風險,,,,,,,

,,,6.4.2項目涉及后期改造導致面積與測繪圖紙不符，影響測繪備案,,,,,,,

,6.5,竣工驗收與備案,6.5.1總包結算或付款原因不配合竣工備案手續的辦理,,,,,,,

,,,6.5.2建設過程資料未及時歸檔或遺失導致無法如期竣備,,,,,,,

,,,6.5.3其他風險,,,,,,,

7.銷商類風險,7.1,銷售承諾,7.1.1商鋪交付時周圍配套、施工、道路均未成熟，導致與銷售承諾不符,,,,,,,

,,,7.1.2自持商業開業時間延期、或業態變更，無法實現自持商業對銷售型商業的帶動，導致與當初銷售承諾不符,,,,,,,

,,,7.1.3銷售型商業后期運營管理主體模糊導致后期客戶投訴風險,,,,,,,

,,,7.1.4實際交付層高受實際結構及機電管線影響造成可使用凈高與銷售承諾有差異,,,,,,,

,,,7.1.5商鋪通過現有層高搭建夾層實現銷售溢價，但交付后夾層搭建無法取得消防合法手續或凈空不滿足使用要求,,,,,,,

,,,7.1.6合同內對商鋪作為餐飲的配置標準做了承諾，后期存在不能做餐飲的風險，如燃氣、上下水不能入戶、沒有排煙道、不滿足消防要求、非商業產權等,,,,,,,

,,,7.1.7帶租約銷售：租戶解約后，后續因為招租、出售問題帶來糾紛,,,,,,,

,,,7.1.8因銷售商鋪位于地下室造成經營范圍受限，在銷售階段未告知業主,,,,,,,

,,,投資回報承諾與實際經營回報有差距,,,,,,,

,7.2,設計、報建,7.2.1商業街車行通道、停車位的設置與人行動線及商鋪展示面相沖突,,,,,,,

,,,7.2.2商業車位的配制設置在住宅園區內，存在后期管理及客戶投訴風險,,,,,,,

,,,7.2.3商業實際交付綠地率小于報規綠地率,,,,,,,

,,,7.2.4考慮到項目整體指標，對商業消防疏散通道、樓道寬度做突破,,,,,,,

,,,7.2.5社商的消防疏散通道開口不合理，如向住宅小區內疏散、相鄰商戶之間疏散等,,,,,,,

,,,7.2.6可后期搭建區域無法通風采光，未考慮使用配置，如空調外機位未設置，無窗戶，造成后期客戶投訴和退房風