一 評估對 二 評估范 一 資產核實人員組織、實施時間和過 二 影響資產核實的事項及處理方 三 核實結 一 流動資產評估技術說 二 固定資產—建（構）筑物評估技術說 三 固定資產—設備評估技術說 （一）評估范 （二）設備概 （三）評估過 （四）評估方 （五）設備評估案 （六）評估結果及增減值原因分 四 在建工程評估技術說 五 無形資產—土地使用權評估技術說 六 無形資產—專利權評估技術說 七 無形資產—商標權評估技術說 八 長期待攤費用評估技術說 九 負債評估技術說 一 評估結 二 評估結論與賬面價值比較變動情況及原 三 股東部分權益價值的溢（折）價和流動性折 第一部 關于《評估說明》使用范圍的門使用除規定外材料的全部或者部分內容不得提供給其他任何單位和個人，不得見諸公開。第二部 關于進行資產評估有關事項的說 被評估單位：華 仁濟制第三部分評估對象為華源仁濟制藥的股東全部權益（評估范圍為華源仁濟制藥于評估基準日納入評估范圍的全19,619.7221,497.18萬元，凈資產賬面價值-1,877.46萬元。賬面價值已經天職國際會計師特殊普通合伙）審計，并出具了天職業字[2015]13979號保留意見的審計報告。各類資（---評估范圍內的資屬清晰為華源仁濟制藥合法擁有其權證，11項房屋建筑物證證載權利人與被評估單位不一致，該部分被評估單位已出具承諾函，承諾歸其所有，無糾紛。華源仁濟制藥是藥品生產企業，其實物資產的種類主要105A區的辦公和類較多。庫房保度健全，物品按大類堆放整齊，標示正確，進出庫數量21世紀初。企業（1）（3臺）、鍋爐等生產牌HFC5045XXYK、現代汽車BH7202AW和越野車思威牌電子辦公設備為各類腦、空調、電冰箱、等生產、辦公設備。納入評估范圍的無形資產包括華源仁濟制藥所擁有土地使用權、專利和商標，賬面價值為22,744,210.00元。具體無形資產類型及特點如納入評估范圍的土地使用權賬面價值6,843,527.92141,673.91平方米，為企業以出讓方式取得，納入評估范圍內的土0元，包括：2項專利權維持狀態10項等待實審請求的發明專利。納入評估范圍的表產包括：10項商標和12項專利。具體明細如下10序號號類號1525354555657585955121一種復方頭孢氨芐膠囊及其方234一種諾氟沙星膠囊及其方5一種阿莫西林膠囊及其方6一種鹽酸米諾環素膠囊及其方7一種鹽酸氨溴索膠囊及其方8一種氨咖黃敏膠囊及其方9一種復方利福平膠囊及其方接受資產評估委托后，天健資產評估指定了評估項目總體、現場，組建了評估項目組。根據華源仁濟制藥2015727827日，對納入評估范圍的資產、負債業的原始會計憑證、核查企業債權的形成過程和賬面數字的準確性，通過訪談和賬齡分析核實債權收回的可能性、的真實性。實物資產清查內容主要為核實資產數量、使用狀態、及其他影響評估作價的重要事項。（一）時要求企業相關人員按照評估人員下發的“評估資料”準備資產的證明文初步被評估單位填報的評估申報“評估申報表”，初步檢查有無填項不全、錯填、項同的清查核實方法。非實物資產、負要通過查閱企業的原始會計憑證、核查企業債權的形成過程和函證，通過訪談和賬齡分析核實債權收回的可能性、的真實性；實物資產清查內容主要為核實資產數量、使用狀態、及其他核實主要資質及證明文核實，以確認是否清晰。（二）勘察并記錄房屋建筑物的裝修、設施及其使用狀況、實際用途以及企業維修狀況；查閱主要房屋建筑物的預(決)算書及施工圖紙等；查閱有關房屋所證，主要核對房屋所證中所載“所人”、“建筑面積”、“結構”及“示意圖”，檢查是否與評估申報表中所列內容一致，對于無房屋所證的房屋建筑同、技術、檢測報告、運行記錄、維修養護等歷史資料，通過與設備管理人況，填寫了設備狀況表等。了解是否有未進賬的盤盈設備和已核銷及報廢的機器設備等，了解企業設備賬面的構成是否合理，有無賬面記錄異常現象，為分析評估增減值做好基礎工作。設備主要通過查閱購置合同、購置發1）勘察，填寫了土地使用權狀況表等。評估人員首先對長期待攤費用明細賬進行了及必要的分析，并檢查長期待攤費用發生時的原始單據及相關的協議、合同等資料，在了解其、合理對納入評估范圍的負債，評估人員在賬務核對的基礎上，了其內容、形需實際承擔的。經營狀況訪談，對企業的經營業務，主要包括外部環境、經營情況、資產情況、企業內部管理制度、人力資源、技術、研發狀況、銷售網絡、特許了解企業歷度權益資本的構成、權益資本的變化，分析權益資本變對企業歷度主要經營數據和分析，主要包括收入、成本、比率，存貨周轉速度、運用效率等；根據企業管理層提供的未來年度預測數據及相關資料，對企業的未了解企業的及其他政策0.25g*100s*240瓶瓶12*2板*10小合*40合在辦理房屋所證。該部分房屋建筑物建筑面積70平方米，賬面價值（三）1105側三角元工業園區A2105側三角元工業園區A鋼3105側三角元工業園區A砼4105側三角元工業園區A5105側三角元工業園區A6105側三角元工業園區A7105側三角元工業園區A鋼8107側三角元工業園區A（四）納入評估范圍的房屋中有部分的證載權利人不是華源仁濟制藥，而是仁濟制藥，主要由于為企業更名導致。（一）（二）資產的清查結0.25g*100s*240瓶瓶12*2板*10小合*40合123納入本次評估范圍的房屋建筑物部分已辦理房權證的房屋證載權利人與實際占用人不符，具體明細如下：位積/1房屋所證太號（11幢磚混2房屋所證太號（7幢框架3房屋所證太號（5幢框架4房屋所證太號（3幢磚混5房屋所證太號（6幢）1磚混62磚混738房屋所證太號（10幢）9房屋所證太號（9幢磚混房屋所證太號（4幢磚混房屋所證太號（1、2幢）房屋所證太號（8幢）5由于企業土地證未找到，1-4土地的證載權利人均為華源仁濟制藥，仁濟藥業為華源仁濟制藥有（三）本次經濟行為所涉及的華源仁濟制藥的評估基準日的財務報表系經天職國際會計師（特殊普通合伙）審計，本次評估未發現需要調納入評估范圍的流動資產包括: 貨幣、應收票據、應收賬款、預付賬款、其他應收款和存貨。在評估基準日賬面價值如下表所示：金額單位：貨幣-----收集與評估有關的、文件、市場資料貨幣貨幣包括：賬面價值4,993,706.68元，由現金和銀行存款組成庫存現金賬面值6,588.92元，存放在生產財務本部及其所屬各獨立核算單位財務部門柜中，均為。評估人員按幣種核對現金賬與總賬、報額，賬實相符。以盤點核實后賬面價值作為評估值。庫存現估值為6,588.92銀行存款賬面值4,987,117.76元，共9個賬戶，全部為存款。評估人員查閱了相關會計記錄及，并對其期末余額進行了函證，查閱銀行款余額相符。銀行存款以核實后賬面值作為評估值，即評估值為4,987,117.76經評估，貨幣評估值4,993,706.68元應收票據賬面價值1,400,000.006筆，全部為不帶息銀行承兌匯經評估，應收票據評估1,400,000.0059,763,572.1527,872,956.6331,890,615.5261,442,206.74備25,647,127.75元，賬面價值35,795,078.99評估人員在對上述應收款項核實無誤的基礎上，借助于歷史資料和現場0；對有確鑿表明款項不能收回或實施催款后賬齡超長的，評估風險損失為100%；對于預計不能全額收回但又沒有確鑿證明不能收回或不能全額收回的經評估，應收賬款評估值31,890,615.5235,795,078.99預付款項賬面余額為24,667,586.0424,667,586.04估人員通過函證，檢查原始憑證，查詢人的經營狀況、資信狀況，進行賬齡經評估，預付賬款評估值24,667,586.04元。存貨賬面余額26,464,062.36元，未計提跌價準備，賬面價值26,464,062.36成品）和發出商品。員對存貨進行了抽盤數量占總量的40%以上金額占總量的60%以上。原材料賬面余額6,246,300.61元，未計提跌價準備，賬面價值元；在庫周轉材料賬面余額2,125,673.96元，未計提跌價準備，賬面價值經評估，原材料評估值6,169,195.44元，在庫周轉材料評估值產成品賬面余額為14,404,221.1014,404,221.10元。納入評估范圍的產成品全部為對外銷售的產品，主要包括頭孢0.25g*30s*6000.1*12s*50*96、苯丙氨酯片0.2g*100s*3000.125g*10s*5*400等。評估人員首先查閱了有對于對外銷售的產成品。評估人員根據產成品經核實的數量、，以市場法法確定評估價值。即在產成品不含稅的基礎上扣除銷售稅金、銷售費用、所得稅及適當比例的稅后利潤確定其評估值。計算為：額銷售費用=凈利潤=銷售收入-賬面成本-營業稅金及附加費-銷售費用-用-財務費用凈利潤折減額=產成品不含稅根據評估基準日銷售情況確定；銷售費用率、銷售稅050%，勉強可100%，本次評估企業產品屬于正常銷售產品，凈利潤折減率取0.25*10*25*160（產成品（庫存商品）評估明細32項）氨咖黃敏膠囊0.25*10*25*160，數量 板，單位成本元/3,553,616.4020151-6用根據市場詢價結合企業銷售合同售價，平均不含稅0.37元/板，將以上參數代入：銷售收入=0.37 =4,208,148.38營業稅金及附加4,208,148.38×0.29%=12,203.63銷售費用=4,208,148.38×10.56%=444,380.47用=4,208,148.38×11.05%=465,000.40財務費用=4,208,148.38×0.19%=7,995.48營業利潤=4,208,148.38-3,553,616.40-12,203.63-444,380.47-465,000.407,995.48275,048.000凈利潤=-275,048.000.00275,048.000評估價值=4,208,148.3812,203.63-444,380.47-0.00-0.00（元經實施以上評估過程，產成品評估值為15,548,673.90，3,675,866.693,675,866.69產品的核算流程有關在產品的原始單據、記賬憑證及明細賬，對在產品的形，經評估，在產品評估值為3,709,134.04發出商品賬面余額12,000.00元，未計提跌價準備，賬面價值元。為企業歷度分期收款發出商品的成本。企業按照實際成本實際成本進行經評估，發出商品評估值12,000.00貨幣2,089,155.1577,105.17元，主要原因為原材料市場價格有所變化導988,540.17元，主要原因為原料市場價格有所變1,144,452.80元，主要原因為企業產成品賬面價值按照實33,267.35053,207,313.4937,211,299.20元。具體如下表：--105國道西側三角A262號。被評估單位建筑物主要為生產及輔20042014、、框架結構或鋼結構：生產車間（口服固體車間）磚混結構：會議室、配電房、門房等。華源仁濟制藥的房屋建筑物類資產為普通裝修，外墻貼瓷主要建（構）權太F5020000100200101號，對應土地證號為太國用（2007）第0233號。房屋（眾和家具廣場335.04米。用途為住宅，共3層，層高3.6米，檐高11米，朝向南北，框架結構，2050年11月，土地證載面積286.47平米，證載權利人華源仁濟制藥有105A區內，C20混凝土面層20cm厚，該工程于2004年8月建成并投入使用。經現場，該項工123位積/1房屋所證太號（11幢磚混2房屋所證太號（7幢框架3房屋所證太號（5幢框架4房屋所證太號（3幢磚混5房屋所證太號（6幢）1磚混62磚混73磚混8房屋所證太號（10幢磚混9房屋所證太號（9幢磚混房屋所證太號（4幢磚混房屋所證太號（1、2幢磚混房屋所證太號（8幢磚混被評估單位已對上述資產的權屬，證明該部分為被評估單位所有，無瑕疵。的合法及建筑面積等；對于無證房屋建筑物評估人員以被評估單位提供的相關資料確認建筑物的合法及建筑面積等。第二階段：現場階對被評估建筑物逐一進行了現場，根據申報表，核對各建筑物的名稱、產申報表中的缺項、漏項進行填補，做到賬實相符，不重不漏。在時，還主當地的建材市場價格，按現行和行業取費標準進行評估值計算。根據資產評估準則等資產評估相關規定等，編制“建筑物評估技術說明”被評估單位提供的房屋所證《省建筑工程計價》《省裝飾裝修工程計價》《省安裝工程計價》《省建筑工程、建筑裝飾裝修工程計價參考價目表》《建設工程費用參考標準》《關于調整建設工程稅金費率》（造計〔2011〕26號《阜陽市建設工程造價信息》（20156月評估值=重置全價×重置全價=建安綜合造價+前期費用及其他費用+成評估工作中，評估人員可通過查勘待估建（構）筑物的的各項實物情況和算調整法類比系數調整法單方造價指標法等方法中的法來確定評估對象現場勘察結果重新編制工程量按各地現行建筑工程預算和取費標準計建設合理工期計算成本，得出建筑物的重置成本。類比系數調整法進算，可通過對典型工程案例或省市當地工程造價主管部門（構BC對于價值量小、結構簡單的建(構)序號費用標準計算1建設單位建安工程費×財政部財建[2002]3942建安工程費×發改價格(2007)6703建安工程費×(2002)1254項目費及可行性研究建安工程費×計委計價格(1999)12835建安工程費×計委建設部計價(2002)106招投標建安工程費×計價格(2002)19807皖價房[2003]105定，其計算為：現場勘察成新率對主要建筑物逐項查閱各類建筑物的竣工資料，了解其情況進行修正后確定成新率，計算：成新率=（耐用年限-已使用年限）/耐用年限評估值=重置全價×市場比較法是將待估房地產與在較近時期內發生的同類房地產實例，就搜集實例的有關資料選取有效的可比市場實例進行情況修正進行日期修正比準價格=可比實例價×情況修正系數×剩余土地使用年限修正系65,835,800.0052,257,314.0023.73%40.22%金額單位：123位積/1房屋所證太號（11幢磚混2房屋所證太號（7幢框架3房屋所證太號（5幢框架4房屋所證太號（3幢磚混5房屋所證太號（6幢）1磚混62磚混73磚混8房屋所證太號（10幢磚混9房屋所證太號（9幢磚混房屋所證太號（4幢磚混房屋所證太號（1、2幢磚混房屋所證太號（8幢磚混1：生產車間（口服固體車間（1項）6,405.88平方米；14,125,062.83元（2項10,050,814.07元（2項）（口服固體車間200486,405.88，結構類型為框架結構，共1層，層高12米，檐高12米號為房地權太，依照資產占有方提供的工程決算審核報告的核定工程量為基礎，套用《省建筑工程計價》(2009)、《省裝飾裝修工程計價》(2009)、《省安裝工程計價》(2009)、《省建筑工程、建筑裝飾裝修工程計價參考價目表》(2009)、《建設工程費用參考標準》、《關于調整建設工程稅金費率》（造計〔2011〕26號），并依據《阜陽市建設工程造價信息》（20156月）建筑材料價格，對主要材料差價、人工費進行調整。計算過程詳單位：（一123（二12人工費+機械人工費+機械人工費+機械人工費+機械5．工程定位復人工費+機械人工費+機械（三企業人工費+機械（四人工費+機械（五人工費+機械（六1社會養老失業醫療23（七（八單位：（一123（二12人工費+機械人工費+機械人工費+機械人工費+機械5．工程定位復人工費+機械人工費+機械（三企業人工費+機械（四人工費+機械（五人工費+機械（六1社會養老失業醫療23（七（八單位：（一123（二12人工費+機費人工費+機費人工費+機費人工費+機費5．工程定位復人工費+機費人工費+機費（三企業人工費+機費（四人工費+機費（五人工費+機費（六1社會養老失業醫療23（七（八建筑安裝工程總造價=土建工程造價+裝飾工程造價+=12,900,905.50(元序號計算1建設單位建安工程費×號2建安工程費×發改價格(2007)6703建安工程費×計委環保計價(2002)1254項目費及可行建安工程費×號5建安工程費×(2002)106招投標建安工程費×計價格(2002)19807皖價房[2003]105，本工程正常建設期為1年投入按六個月至一年（含一年）均勻投入，利4.85%計算，則：，=336,542.41(元重置全價=建筑安裝工程總造價+前期及其他費用+成=14,214,600.00(元)對房屋建筑物進行現場后，依據建筑物現場評分標準，分別對建筑場成新率。其次，根據建筑物的耐用年限、已使用年限，計算出建筑物的理（1）成新在熟悉房屋施工資料的基礎上，依據建筑物現場評分標準，對建筑物的限，確定三部分權重，依此確定房屋成新率。經現場，該房屋基礎承載力強、無不均勻沉降，承重構件完好無損，屋間號房地權太1 1．地4．屋權重6．門9．頂權重12.權重2004850年，截止評估基準日已使用10.84年，按以下確定其理論成新率。=(50-綜合成新率=理論成新率×40%+成新率×60%評估值=重置全價×=11,087,388.00元)2：房屋（眾和家具廣場（16項）建筑面積：335.04平方米賬面價值：504,687.00元；賬面凈值：443,268.65元。評估對象房屋（眾和家具廣場）335.04504,687.00443,268.65待估用途為住宅，共3層，層高3.6米，檐高11米，朝向南北，框架結為2050年11月，土地證載面積286.47平米，證載權利人華源仁濟制藥評估對象狀權屬狀況：據房屋證房地權太F5020000100180101號記載，房屋證載權利人為華源仁濟制藥證載權利人與實際權利人一致未記205011286.47華源仁濟制藥，未記載他項權利因太和縣房地產市場比較活躍并且有可比較的案例因此評估采用與較近時期內已經發生了的類似房地產實例加以比較對照，并依據后者已知估對象在評估日期房地產價格的法。①搜集實例的有關資料②選取有效的可比市場實例④進行情況修正⑤進行日期修正①確定可比實評估人員到太和縣有關房地產中介機構咨詢經比較選擇建筑規模結構、塑鋼窗，吊頂天棚，2015年6月30日價格4068.00元/平方米。B6696裝修為毛坯，2015年6月30日價格3854.00元/平方米C3023140米，裝修為毛坯，2015年6月30日價格3857.00元/平方米。雙方情況及的域，產業域，產業域，產業觀————七成八成八成八成雙方情況及目產業密集，生活配套設施齊—街，地勢平七成優1002%--4%。雙方情況及目比較系數=待估房地產條件指數÷雙方情況及目1111111111111111111111111111111111111111111111111113,38000元/1,132,400.00元。3：道路工程（15項）20cm厚，該工程于2004年8月建成并投入使用。經現場，該項工程結構平依照資產占有方提供的工程決算審核報告的核定工程量為基礎，套用《省建筑工程計價》(2009)、《省裝飾裝修工程計價》(2009)、《省安裝工程計價》(2009)、《省建筑工程、建筑裝飾裝修工程計價參考價目表》(2009)、《建設工程費用參考標準》、《關于調整建設工程稅金費率》（造計〔2011〕26號），并依據《阜陽市建設工程造價信息》（20156月）建筑材料價格，對主要材料差價、人工費進行調整。計算過程詳單位：（一123（二12人工費+機費人工費+機費人工費+機費人工費+機費5人工費+機費人工費+機費（三企業人工費+機費（四人工費+機費（五人工費+機費（六1社會養老失業醫療23（七（八序號計算1建設單位建安工程費×號2建安工程費×號3建安工程費×計委環保計價(2002)1254項目費及可行性建安工程費×(1999)12835建安工程費×(2002)106招投標建安工程費×計價格(2002)1980，4.85%計算，則：，=41,155.27(元重置全價=建筑安裝工程總造價+前期及其他費用+成=1,738,300.00(元)理論成新率=（經濟耐用年限-已使用年限）/該道路于2004年8月竣工，經濟年限為20年，至基準日已經使用理論成新率=（20-現象，總體尚可。勘察成新率按68%計算。評估值=重置全價×=799,618.00(元)華源仁濟制藥設備類資產賬面原值37,443,796.22元，賬面15,375,575.34、694項，主要為大輸液生產自動線、雙出料高速旋轉式壓片機、多效蒸餾水輸用車；電子設備共451項，主要包括電腦、空調等辦公設備及霉菌培養華源仁濟制藥內。、、設備保養情況一般，但地對設備進行升級，滿足日常工作的、20158月對企業申報評估的設備類資產進行了清查核實和表的內容，評估人員向企業有關管理部門及使用部門了設備狀況表等資對評估范圍內的車輛進行核查，如：核實車輛行駛證、購車等。確認明晰。詢《2015年機電產品報價手冊》中設備價格并向設備廠家及商家咨詢了目前同型設備的市場售價，在考慮該設備的費（含國內費、安裝費、等內容對評估明細表進行了和修改后，進行初步評估匯總在經修改的基礎上，編輯并匯總機器設備、車輛和電子設備等評估明特點和收料情況，本次評估主要采用重置成本法進行評估。安裝費組成被評估單位為一般故本次評估以不含稅價格計算其重試費+前期及其他費用+成本首先查詢設備的價格中是否包含廠家上門免費的安裝調試如果不包含，則根據設備安裝的復雜程度和技術要求高低，分別對不同專業性質的生產設備按不業規定的取費標準確定，或評估人員了解企業設備實際安裝調試費用綜合確定。投標費等是依據該設備所在地建設工程其他費用標準結合本身設備特點進不論是企業自有還是從銀行借貸用于設備購置均計算成本資金成本的計算時間按設備的合理工期并假設在合理工期內均勻投入考慮，貸車輛購置價選取當地汽車市場評估基準日的市場報價及價格資料并考慮車輛購置附加稅及其他費用等予以確定根《關于在開展交通業和部分現代服務業營業征試點政策(財稅[201]第37號)，原一般自用的應征消費稅的摩托車汽車游艇其進項稅額準予從銷項稅額中抵扣。具體計算為：抵扣家或銷售商提供免費及安裝，即：重置全價=購置價(不含稅經濟年限或根據現場勘察情況以及由設備的大修周期次數確定的超過經理論成新率N1＝（1－已使用年限／經濟年限或：理論成新率1＝尚可使用年限／（已使用年限+尚可使用年限）×100%勘察成新率2：通過現場勘察設備現狀及查閱有關運行、修理、管理資、根據、發改委、環境保護部令2012年第12號《機動車強制報輪式機械車無使用年限限制本次評估以其經濟年限作為使用年限其他車輛、成新率=（1－已使用年限/經濟年限評估值=重置全價×（4-6-4572）生產廠家：遼寧天億機械380V50Hz3－phase380V50Hz3－phase4-3KW4KW0.25KW2.2KW500L/h,0.2-0.10Mpa3.6KPa2.0m32、、及其他費+成本根據向設備生產廠家詢價，該設備購置價為255,800.00元（含稅價1%。=2,558.003%。=7,674.00投標費等是依據該設備所在地建設工程其他費用標準結合本身設備特點進1建設單位財政部財建[2002]3942發改價格(2007)6703計委環保計價格4項目費及可行性研究計委計價格(1999)12835計委建設部計價(2002)106招投標計價格(2002)1980前期及其他費=（購置價（含稅）+運雜費+安裝調試費）×=(255,800.00+2,558.00+7,674.00)=19,819.38該項目建設工期合理建設工期為1年，假設均勻投入，按照銀行同期貸款利率4.85%計算成本。=6,931.90+成=255,400.00元(取整3該設備的年限為14年，該設備2013年8月投入使用，至評估基準日1.83該設備購入時間不長，評估小組對該設備的現狀進行了深入，除了聽取87%。具體勘察情況如下表：1234N4評估值=重置全價×=222,198.00案例二：別克商務旅行車（4-6-5啟用日期：2010年11生產廠家：通用汽車賬面凈值：112,478.30元排量功率汽油前懸/2經市 及網上詢價，結合該車的情況，經過對比分析確定該車購置價208,900.00元（含稅車輛購置稅：不含購置價的10%；可抵扣按照不含稅購置價的17%計算重置全價＝購置價+[購置價/（1+17%）]×車輛購置附加稅率+其他費用-扣＝197,500.00（元）（取整、根據、發改委、環境保護部令2012年第12號《機動車強制報輪式機械車無使用年限限制本次評估以其經濟年限作為使用年限其他車輛、154.59年，則：＝（1-＝69%（取整、根據、發改委、環境保護部令2012年第12號《機動車強制報600000165170、里程成新率＝（1-已行駛里程/行駛里程限額＝（1-69%。評估值＝重置全價×＝136,275.00案例三：原子吸收分光光度計(4-6-6啟用日期：2012年5TAS-靜態基線TAS-靜態基線空氣-乙炔法石墨爐法Cu:<2.0%Cd:<2.0空氣-乙炔法石墨爐法元，重置全價=含稅購置價/(1+17%)=101,700.00（取整該設備的經濟年限為10年，截止評估基準日已使用3.09年。則成新率=（1－已使用年限/經濟年限）×100%＝(1-評估值＝重置全價×＝70,173.00增值率----- 經濟年限導致評估凈值增值。折舊年限小于評估經濟年限導致評估凈值增值。項---華源仁濟制藥的在建工程為：5500平方米倉庫工程和粉針5500平方米倉庫工程現已完工，由于尚未進行竣工決算，因此現場實地設備到位情況，安裝情況，核實是否按照合同條款執行加計成本。如果賬面值與評估基準日價格水平有較大差異的(例如停建多年的利率按評估基準日銀行同期利率確定工期根據項目規模和實際完工率，參照建設項目工期合理確定若在建工程申報價值中已含成本，則不再計取成本經評估，在建工程評估值11,864,109.23元，增值399,207.173.48%單位：---------由于本次評估考慮了適當的成本，導致評估增值（七）1明細表序號：基建財務在建工程—9項賬面值：11,425,652.06元面11,425,652.06元，均為企業自由投入，沒有外界借款投入。人民銀行2015年6月28日調整后的利息顯示，1-2年的利率為5.25%。評估值= 納入本次評估范圍的土地共5宗，為華源仁濟制藥用地，141,673.91平方米。詳細狀況如下：面積1太國用太和縣工業02322太國用太和縣工業02333太國用0234太和縣工業4太國用太和縣工業02355太國用01401號太和縣仁濟2621根據太和 頒發的《國有土地使用權證》，評估對象為華源徽仁濟制藥使用的5宗土地，其中宗地1~4為相鄰的4宗土地，均位于5262號。，找到），其余4宗土地的證載權利人均為華源仁濟制藥仁濟藥業為華源仁濟制藥的前身截至評估基準日土地，候因此阜陽地區氣候具有以暖溫帶向北帶漸變的過渡帶氣候特征既兼有南46.939.56億噸，主要分布在潁上縣境內。富的對有益的化合物和微量元素。，阜陽市四季分明，雨量適中，光照充足。阜陽市位于淮北平原西部省西北方，地處帶和暖溫帶的過渡區域，屬暖溫帶半濕潤季風氣候。年均氣溫，2209100.96112.746244.82013244086個，婦幼院（所、站）9個，專科疾病防治院（所、站）2個2013年，阜陽全市城鎮基本養老參保人數46.6萬人，城鎮基本醫療參保人數127.3萬人，農村社會養老參保人數448.2萬人級機場已開通、、廣州、、廈門等10多條航線。2013962.5,11.7%其中,249.45.9%397.5億元，增長15.7%315.611.2%。三次產業結構進一步優化，由個百分點，第二產業和第三產業分別提高1.2個和0.2個百分點。工業化率達到35.8%，比上年提高1.2個百分點。人均GDP達12616元（折合1999），1414GDP0.97123.16%。阜陽是國家大型商品糧、棉、油、肉生產，2013年糧食總產達104.6億41.13.814.01.0132.33.318.082.2：17.82013523.323.01.7%476.63.7%。4.5%9.34.2%。純)39.33.0%11.810.6%。20132000（以下簡稱規模以上工業）131.917.4%。20133231個行業增加值保持增長。11.5%9.6%，電力、熱力的生產和供應億元，同比增長11.0%；性新興產業產值87.8億元，增長31.7%。1.8%、10.5%、17.9%、35.9%、1.8%。997.821.5%151.8244.45.2%11302013年，阜陽在限額以上企業商品零售額中，糧油、食品、飲料、煙酒類零64.3%23.1%44.1%23.9%42.8%，30.5%19.5%。307209210526034.5%；總額2.4億，增長24.2%；社會消費品零售總額101億元，增15%9.7%11.6%分別較年初增加32.8億元、29.5億元，余額77.8億元、較年初增加20.5億元社會消費品零售總額居民儲蓄年末存款余額連續十多年穩居省縣級首位7個車站,其中客貨運站一座（三堂404C級機場和京九鐵路阜陽37公里，形成了立體交通網絡。33610個，衛生監督所、縣婦幼所、縣衛校、縣血站、縣新農合各一個；全縣鄉鎮衛生院32個其心衛生院10個鄉鎮衛生院22個村衛生室294所縣、鄉村三級醫療預防網絡初步形成滿足了全縣175萬人民健康的基本需求。40200徽太和一中太和中學為等國家級重點院校培養的優秀人才數量可觀。國家級示范職業高中—太和第二職業高級中學，省級示范職業高中—太和第臨街位置宗地臨街寬度等僅對評估對象土地價格產生影響的個別因素宗地1~4位于太和縣工業園區，產業度較高區域宗地5位于太和縣仁濟堂路262號，產業度一般區域根據委托方提供的土地使用權證和用地范圍圖，待估宗地使用權面積為141,673.91“場地平整”華源仁濟制藥2015630日，土地用途、開發程度、使用年期等定義定1宗地1工業工業2宗地2工業工業3宗地3工業工業4宗地4工業工業5宗地5工業工業有關國家層面頒布的、條例、文件、通知《中民土地管理法》(中民令第28號199911日起施行《中民城市房地產管理法》(中民令第號《中民土地管理法實施條例》（令第256號《中民城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務55號，1990519日）；《中民耕地占用稅暫行條例》（中民令511號）；財政部國家稅務《關于耕地占有稅額和納稅義務發生時間問題的資源部《關于土地評估結果確認和土地資產處置辦法的通知》（資發[2001]44號）；資源部關于嚴格按實施《城鎮土地分等定級規程》《城鎮土地估價規程》（資發[2002]195號《〈關于完善征地補償安置制度的指導意見〉》資發 號資源部《關于發布實施〈工業用地出讓標準〉的通知》（資發[2006]307號）；《資源部關于調整部分地區土地等別》資發〔2008308《資源部關于調整工業用地出讓標準實施政策》國土資發〔2009〕56號；（1）省關于《省調整征地補償標準（皖〔2015〕24號（2）《省耕地占用稅征收管理業務規程（試行）》（2013年7日（3）省、資源廳、物價局《省耕地開墾費征收和使用管理實施細則》（財綜[2001]1061號）；管理實施細則（阜政辦〔2009〕73號）；（1）《城鎮土地估價規程》GB/T18508—（2）《城鎮土地分等定級規程》GB/T（3）《土地利用現狀分類》GB/T21010—2007；5宗地評估人員現場收集的其它相關資料土地評估應以評估對象的合法權益為前提進行。合法權益包括：合法、合法使用、合法處分等方面。在合法方面，應以土地使用權證、權屬登記和其他合法證件為依據。在合法使用方面，應以使用（城市規劃、土地用途管制等）為依據。在合法處分方面，應以和合同（如土地使用權出讓合根據市場，在同一商品市場中，商品或提供服務的效用相同或大致土地供應的性特征。在變動之中，因此應把握各因間的因果關系及其變動規律，以便根據目前的隨著我地評估業的發展，目前比較實用的宗地評估方法有收益還原法、市場比較法、成本近法、剩余法和基準地價系數修等方法。由于不適宜的在任何給定的條件下，土地、勞動力、、管理水平之間都存在著一定的實地勘察，影響宗地地價的因素委估宗地所在區域近期的有市場案例，故可以采用市場比較法評估以采用成本近法評估。綜上所述，本次評估采用市場比較法和成本近法進行評估51面積1太國用0232太和縣工業1本次評估市場比較法采用調整系數連乘模式。如下委估土地價格（P）＝可比實例價格×情況修正系數×日期修正系數×、、根據評估人員搜集整理的土地資料選取與評估對象位于同一供需圈用途相近類型相同、區域及個別因素條件相近情況正常的土地案、、30005000土地位置：太和縣城關鎮工業園區規劃路西側土地面積：21,645.00平方米50年；出讓方式：掛牌價格：368萬元時間：201562100500噸鐵附件項目土地面積：15,202.00平方米50年；出讓方式：掛牌價格：255萬元時間：201561720土地位置：省太和縣經濟開發區潁陽路北側土地面積：17,379.00平方米50年；出讓方式：掛牌價格：296萬元時間：201552511案例案例案例價格（元/平方米使用年限（年產業程距火車站/14/3920/4319/4420/4290-90-90-90-—支—支—支—支自然危害100，確定可比實例各因素的相應指數確定如下：A、日三個可比實例的時間與評估基準日相近，工業用地地價無明顯變化，因B、情評估對象與三個可比實例均為正常、客觀、公正的，因此不進行修正ab、產業程度：由于委估對象與比較對象產業程度相似，故不進行修1~2%；b100，每上1~2%；c1001d、臨路條件：分為不臨街、一街、兩街、三街、四街五個1001~2%；e、自然危害程度：因委估對象與比較對象處于同一區域，該區域發生自然的幾率較小，故不做修正；2案例案例案例業園區規劃價格（元/平方米使用年限（年產業程自然危害3案例案例案例園區規劃路西價格（元/平方米使用年限（年產業程距火車站/自然危害程160.45元/宗地5為劃撥用地需扣減一定的土地出讓金根據資源部門人員介紹，太和縣工業用地出讓金比例20%~30%之間，本次按20%計算，則：5市場比較法最終評估單價=128.36元/成本近法是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的其基本為：土地價格＝土地取得費＋有關稅費＋土地開發費用＋利息＋有土地和耕地占用稅等。。為耕地，視對象在征用時為耕地對象所在區域的土地取得費用，目前獲得類。①土地補償費、安置（根據省關于《省調整征地補償標準皖政〔2015〕24號41,360.00元/畝，知土地補償費和安置費的補償標準為62.04元/平方米，故本次評估土地補償費和安置費合計62.04元/平方米。（1.41元/平方米計算。根據省地方稅務局 《省耕地占用稅征收管理業務規（試行）（2013年2月7日）規定，太和縣耕地占用稅稅額標準為26.25元/平方、根據省資源廳、物價局 《省耕地開墾費征收和使用管理實施細則》（財綜[2001]1061號，太和縣的耕地開墾費的標準、6.00元/6.00元/平方米。=62.04+1.41+26.25+6.00=95.70元/2410元/34元/根據對象的開發程度和開發規模，設定土地開發周期為1年，投資利息率按基準日銀行公布的一年期利息率4.85%計假設土地取得費及相關稅6.0