(此文檔為格式，下載后可編輯)2和范圍依據主要內容投資估算總投資、資金籌措和建設周期第二章項目市場分析和必要性分析居行業電子商務市場分析是城市建設發展和完善城市基礎設施的需要對經開區電子商務發展的發展具有巨大的拉動作用第三章項目目標市場和營銷策略銷售前通過類似美的本地生活消費網站滿足消費者銷售中通過自建物流應對消費者面臨的問題3第四章項目建設地點及自然條件占地面積規劃或區域性規劃要求第五章建筑方案、專業工程方案布置第六章能源消耗及節能方案和節能設計規范第七章環境影響和環境保護主要依據與運營對環境的影響施工期對環境的影響分析4境的影響第八章項目實施進度安排和招投標理機構第九章投資估算和資金籌措的依據和說明十章項目的財務評價評價的主要依據及營業收入分析社會評價分析密切的主要群體分析析性分析在地相互適應性分析5風險分析析第十三章可行性研究結論與建議附表：營業收入及相關稅金估算表附表：固定資產折舊估算表附表：總成本費用估算表附表：利潤與利潤分配表附表：項目投資現金流量表6項目基本情況第一章總論電子商務體驗中心項目．建設地點：該項目位于某經濟技術開發區東臨學府路北臨某村南臨某公司研發基地。研究依據和范圍可行性報告編制依據《中華人民共和國城市規劃法》《中華人民共和國行政許可法》《國務院關于投資體制改革的決定》《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》展的若干意見》發改辦高技號《國務院辦公廳關于加快電子商務發號國家發改委聯合財政部、農業部、商務部、人民銀行、海關總署、稅務總局、工商總局、質的《關于進一步促進電子商務健康快速發展有關工作的通知》商電函號《商務部關于促進電子商務應用的實施意見》7號)《某省人民政府關于促進電子商務及跨境電子商務發展的實施意見》(云政發號)《某市城市總體規劃(《某市土地利用總體規劃(年)修編》年)》《某市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》《工程咨詢導則》《建設項目經濟評價方法與參數》第三版《電子商務模式規范》其他有關專業設計規范建設方提供的其它相關資料研究范圍受項目承辦單位委托，組織有關專業技術人員在項目承辦單位的積極配合下，就本項目的基礎條件、必要性、建設目標、主要內容、資金的使用等方面進行初步分析和研究，科學分析項目的必要性，并結合項目的具體特點和特性，提出適應于本項目的建議，為項目投資決策和審批部門參考決策。編制原則型經營環境空間為規劃目標，滿足家具商鋪的安全性、耐久性8和經濟性，創造一個布局合理、功能齊備、環境優美的現代家．認真貫徹執行國家及地方有關法令、法規、行業標準等相關政策及文件，積極響應國家各種政策及規定，使項目更好項目建設依據有關規劃要求。整體技術方案設計體現技術先進，穩妥可靠，合理適用。建設目標與主要內容建設目標項目采用模式線上網上平臺和線下體驗服務站，目的是整合現有的優勢資源，以電子商務的運作方式建設一個環境優美、功能完善的市場，滿足經開區消費群體的購物需求。主要建設內容規劃占地際建設用地項目總投資為平方米(含公用道路、綠化用地)，實平方米，總建筑面積約平方米，該項目主要經濟技術指標技術經濟指標表㎡㎡㎡㎡12349%%789項目基本建設條件該項目位于某經濟技術開發區學府路旁東臨某項目北臨老村南臨某公司研發基地。建設用地為集體土地。項目周邊交通便利，道路暢通，基本設施完善，氣候條件較為適宜，建設材料供應有保障，建設資金來源穩定。投資估算總投資、資金籌措和建設周期根據投資估算表，647.86774.7178.6248.23項目資金由建設單位自籌解決。本項目計劃從年月至年月建設完畢，建設周期個月。研究結論本項目建設符合現代電子商務市場化發展的必要要求，符合《某市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》的精濟結構，為社會提供就業機會，對緩解經開區待業人員就業壓本項目建設用地處于學府路旁，區位獨特，各項市政設施如水、電、路、通信等基礎設施均較完備，周邊市場家具的剛性需求很大，商品房、公共租賃住房和經濟適用房大量建成，地理優勢明顯，是一幅優質福地，是商業開發的理想之良好。從以上分析可以看出，該項目啟動的各項基礎條件已具備，項目的各項優勢明顯，具有投資穩定，風險小的特點，既符合國家的有關方針、政策，又能產生客觀的經濟效益和良好的機會效益，項目具有較強的可行性。建議建議認真做好工程的招標、施工圖設計和施工工作，加強工程質量監控，保證工程質量和施工進度。在建設中要充分注意公用設施、環境設施、生活環境建精心編制工程實施計劃，在確保工程質量和進度的同時，要嚴格控制建設投資，加強營銷運作，加強營銷運作，以盡快回收資金和減少資金投資；同時狠抓項目建設質量，爭取獲得最佳的經濟和社會效益。該項目的社會和經濟效益良好，建議有關主管部門給予必要支持。第二章項目市場分析和必要性分析項目建設背景;2015-2020(cnnic)38億，上半年新增網民萬人，增長率為。我國互聯網普及率達到，與年底相比提高個百分點，超過全球平均水平個百分點，超過亞洲平均水平個百分點。手機網民規模達億，網民中使用手機上網的人群占比占比達到，通過臺式電腦和筆記本電腦接入互聯網的比例分電視上網使用率為。網民上網設備進一步向移動端集中，使用網上支付的用戶規模達到億，較年底增加萬人。使用網上支付的比例從提升至。手機支付用戶規模增長迅速，達到上支付的使用比例由億，半年增長率為，網民手機網提升至。隨著手機終端的大屏化和手機應用體驗的不斷提升，手機作為網民主要上網終端的趨勢進一步明顯。家居行業電子商務市場分析目前我國存在廠家專賣店、大型超市、綜合家居賣場，家居主營店、連鎖門店，社區方便店、代銷店、電子網絡店、家居網上商城、倉儲電話直銷、電視直銷等等。像樣說家居管理已經完整籠罩了全部我國貿易業態，對于老百姓來說，這也形成了一度由多種業態組成的宏大的家居供應網絡。一度新貨物，從生產線高到低，不超過一個星期，就能迅速進入我國的各個流通環節，味。因此家居的競爭也從品種、價值、服務、促銷等基本管理因素的競爭轉向管理模式。隨著社會經濟的縱深發展和人們生活水平的提高，越來越多的人崇尚簡約和創意家具，尤其是現代的年輕一代的社會主力消費群體，對于家具的需求量在日益上漲。作為先行者，團購使等東風，處于不斷演變中。團購網站從風風火火的百團大戰，到現在許多網站難以支撐，有人質疑會不會還沒有興盛就從電子商務模式中消失。答案是否定的，團購網站的發展瓶頸就是搶奪用戶手腕貧乏，基本上低價是其唯一的有效牌，因此百團大戰基本上就是團購網站之家的價格戰，沒有持續拿到的團購就只能消亡。在未來，電子商務是必然趨勢，已經成為中小企業開拓市場的新工具。這種新的電子商務模式已經在團購網站興盛的過程中嶄露頭角，購之所以能在很短時間內達到如此爆發的程度，就是因為它所呈現出的這種電子商務模式瞬間拉近了消費者與商家的距離，它把本地商家帶到了電子商務世界，本地商家動能無限，仿佛讓消費者觸手可及，可以說模式讓真正具有消費能力和消費沖動的人與商家走的非常近了，這個市場無疑是非常龐大的。從大的方面來說，它實現了線上虛擬經濟與線下實體經濟的融合，因此在未來必將具有廣闊的市場空間，模式也必將成為未來電子商務新的趨勢。項目建設的必要性是城市建設發展和完善城市基礎設施的需要某經濟技術開發區家居電子商務體驗中心項目的建設，符合經開區發展總體規劃，是經開區建設和發展的需要，是不斷完善城市基礎設施，改善城市環境，美化城市面貌的需要。項目選址于某經濟技術開發區學府路旁，地理位置十分優越。項目的建設，有利于完善城區的配套設施建設，有利于加強城市入，籌集城市建設資金，保障城市建設的持續發展。對某經濟技術開發區電子商務發展的發展具有巨大的拉動作用某經濟技術開發區電子商務體驗中心項目的建設，可提高經開區的知名度和競爭力，通過電子商務的市場化運作，可帶動周邊交通、商業、物流等相關產業的發展，提供更多的就業崗位，增加就業人口，保持社會穩定，推動經開區經濟的發同城電子商務是發展的必然產物同城實體電商化近年來逐步加快，不同行業的部分實體經濟通過自建或加盟的方式實現了自身的行業改造并創造了前所未有的業績收入。同城移動電子商務不僅為線下實體商戶增加了新的內容，也為實體商戶注入了新的動力和活力，不但能大幅度提高商戶進出貨量、經營效率，而且能夠有效降低銷售成本對引導傳統實體商戶銷售，增加消費者購買可能具有重要的價值。第三章項目目標市場和營銷策略商業模式電子商務體驗中心項目商業模式為尋找第三方電商平臺合作和建設電子商務體驗中心。其中網絡平臺類似于現有的美、某等團購本地生活網站，以將消費者導向位于本地的門店。行業上以家具、建材為主、家居為輔建材和部分家居產品涉及到住房裝修的施工部分，且一套住房的裝修期為個月，對消費者來說過于復雜。在一線城市，商品住宅精裝修的比例已達左右，剩下的住房裝修由開發商提供的簡裝修和購房者自行簽約裝修公司完成。因此現有的涉及住房裝修的電商平臺，主要目標為在消費者和裝修公司之間搭建服務平臺，以中介服務的形式收取費用。現有的精裝修住宅及裝修公司提供的裝修服務絕大多數范圍為半包，即硬裝部分，而軟裝部分的家具、家居、家電不在裝修范圍內，需消費者自行購買。因此目標市場在行業初期以家具、建材為主，家居為輔。．人群上主要以后新購住房裝修家庭為主后的新購住房家庭主要為首套住房購買者，對家具、家居產品的購買重視度更高，且對電商接受程度更高。家具、家居產品的購買集中在住房裝修階段，因此在市場需求上集中在新交付的樓盤中，且新交付樓盤交付后的個月中為住房裝修的集中時期，因此，在營銷區域上以新交付樓盤營銷策略銷售前通過類似美的本地生活消費網站滿足消費者第一，消費者在前往市場之前，可以通過網站及尋找需要的商品和店鋪，安排自己的目的地及行程。第二，消費者到店后，可直接查看商品得到商品真實信息，與導購進行所需信息的溝通，并能在返回之后做出購買下單的決定，減少實際到店的次數。第三，消費者利用網絡進行商品及店鋪的尋找，能夠為經銷商和廠商進行引流，提供一種更積極高效的營銷渠道。，消費者減少實際到店次數可以門店的導購成本。銷售中通過自建物流應對消費者面臨的問題裝服務，在配送方式、送達時間、溝通效率上提高服務質量 (用戶體驗)。送等流程做到全程透明和可追蹤。面臨的銷售后問題第一、類似，網站能夠成為消費者和經銷商之間的支付中介，提高消費者購物的安全性和可靠性。第二，網站和自建物流能夠保證每件商品運輸和售后的安全性、可靠性，并且可以對任何問題發生的環節進行追蹤，并加強對經銷商、廠商的約束和監督，保證并提高消費者在維修、保養、退貨等售后環節的權益。運作流程目的是整合現有的優勢資源，解決現在電子商務誠信問題、售消費者購物流程第一階段：局部試行。在某及其他地區尋找部分商家(具有明顯的價格和服務優勢)合作，在現有人力、物力的基礎上進行基本流程整合、技術提升和市場探索；積累電子商務運作經驗。在第一階段的基礎上擴大商戶合作范圍，提升服務水平，加大推廣力度，爭取做成一家具有相當盈利能力的虛擬店，并在某地區具有一定知名度和影響力的行業網絡平臺。三階段：深入擴張。隨著不斷發展，網上商城不僅要擴大營銷版圖，更要延伸經營產品，提升營銷和服務模式；使之更加適應現代商務的發展，進一步推動企業的發展。電子商務網站推廣網站的推廣是一個長期的過程，不宜操之過急，應該有步驟、分階段地進行。主要可以從網絡廣告、網絡推銷、公共關網絡廣告可以突破時間與地域地限制，以無限地容量在顧客需要地地方進行網站宣傳推廣。關于廣告前面已作過介紹，在此步在重復，需要說明地是在網站推廣過程中，如果將網絡廣告與傳統廣告相結合，或許會收到意想不到地效果。網絡推銷不僅是業務的推銷，而且也是網站的推廣，企業可以采取網上業務的開展，以優質的服務獲得顧客的認可，讓顧客銘記住本企業的網站。在產品地包裝或外圍打上企業網站及相關信息地標簽，使客戶或潛在客戶能見到標簽就想起企業。公共關系也是企業進行有效推廣的手段之一，它包括企業與同行業的關系、企業與客戶的關系、企業與媒體地關系，企業與政府或組織的關系以及企業與社會的關系等。處好與同行業的關系，可以與他們的網站進行友情鏈接，以次來吸引更多的顧客；搞好與客戶的關系，可以利用他們作為傳播的媒介，借助他們的口碑來推廣本企業網站；與媒體關系的融洽則可以使企業在進行宣傳或推廣時避免許多不必要的麻煩；政府或組織具有強制性或有一定的影響力，可以使企業順利進行網站或業務的推廣；而作為一個企業為社會負責則使其必須要考慮的，在進行網站推廣時借助社會的力量可以使推廣更加簡單易網站推廣方案任何一家網站都不可能在初期就獲得巨大的流量，這就需要網站運營者對網站針對客戶進行網站的宣傳和推廣。我們在初期的推廣策略首先是對網站進行針對性的搜索引擎優化，主要集中在某上。另外也在一些主要的包含搜索內容的網站進行優化。主要包括某產品推廣、某推廣、客戶推廣、媒體推廣等。初期的另一個主要策略是與合作伙伴或者同類型的行業家具類網站建立友情鏈接，對網站進行網絡媒體宣傳和傳統媒體的宣傳，進行初期的廣告投放，兩者都有兼顧，覆蓋到不同的消費人群，這也是是網站運營初期考慮的推廣方式。經過初期的推廣，我們的網站已經具備一定的知名度。在網站運營階段，我們首先應進行有針對性的網絡廣告投放，可以選擇某推廣等廣告服務商提供的廣告服務。同時我們也結合同類型的家居類行業網站、生活類網站、本地生活社區和目標客戶網絡進行廣告投放。也可以進行撰寫文章，從專業的角度對網站進行宣傳。另一個在運營期要進行的重要策略是我們對網站用戶建立起會員制度，提供更好的服務水平，以口碑傳播的方式吸引更多的新用戶前來，并提供差異化服務。最后要建立起網絡調研的機制，并加強品牌引導，更精準的了解用戶需求。在網站運營的成熟期是綁定用戶習慣最好的時機。進行公共關系推廣，充分的利用博客，社區論壇，網絡活動進行品牌宣傳，提高品牌滲透率，并權威的樹立。可以舉行一定的促銷活動，在特殊時期內，利用禮品或者對產品或服務讓利進行促銷。特殊專題策劃，各類節假日，紀念日，特殊事件，進行大型專題宣傳，在社交網站、網絡社區舉辦網絡活動，在網絡中融入產品和服務的宣傳。建立網絡優惠卷，試用裝，獎券等形在網站經歷了成熟期以后，網站推廣進入最為重要的環節，也是推廣策略中最困難的一環。需要把網站以及附屬產品和服務在平時推廣中要融入進消費者生活。把網站網址或產品服務名稱、內容加入到任何辦公地點、企業內部標識，公司印刷物品，合作伙伴等地深入網站或產品服務宣傳。可以進行商品聯合推廣的作法。與其它同類型同行業網站合作，通常我們與這類網站具有相同的目標客戶，更容易取得合作。也可在活動中贈送產品或是服務給客戶，贈品活動與商品聯合推廣有點相似。也可采用代金券派發的推廣策略，這樣的活動可以與地方性論壇、社區合作。第四章項目建設地點及自然條件場址條件項目建設地點及占地面積項目建設地點位于某經濟技術開發區學府路旁東臨某項目北臨老村南臨某公司研發基地，總用地面積為平方地形地貌某經濟技術開發區區域地形為東西高、南北低，中間平拔一般為。最高點在王三屯社區翠峰山，主峰海地勢平坦，自然地面基本平整，基地內無古樹或數目、無拆遷氣候條件某經濟技術開發區地形懸殊，形成了亞熱帶、暖溫帶共存的氣候類型。年平均氣溫℃。最冷月(月)平均氣溫℃，極端最低氣溫℃，平均無霜期天。初霜日一般在月日(最早月日)，終霜日期一般在月日。大于或等于℃的活動積溫年均℃，年均平均降水量。年平均降雨天，年平均降雪天，年平均日照時數小時，年平均相對濕度，年平均風速對本項目由直接影響的自然災害主要是地震現象。根據《中國地震動參數區劃圖》()，某市年內都沒有發生對人們生活造成嚴重影響的較大規模的地震。對項目的建設不會構成太大的影響。周邊環境條件項目建設地點位于某經濟技術開發區學府路旁項目周邊交通便利，道路暢通，基礎設施完善，氣候條件較為適宜，建筑材料城市規劃或區域性規劃要求無論是近期和遠期的某市發展規劃，所在區域都是十分優越的，是在某發展的總體規劃的紅線之內，項目的建設在某經濟技術開發區同樣也符合城市發展和區域性發展規劃的要求。交通條件項目所在地位于某經濟技術開發區學府路旁交通便捷。項目施工條件項目周邊水、電、氣等配套設施完善，郵電通訊設施齊全，公益設施齊備，施工條件條件較好。項目處于某市基建物資十分豐富，而且品種齊全，質量保證。另一方面，項目當地的施工隊伍綜合實力將強，在施工過程中，即可加快進度又能確保質量，因此，施工條件十分有第五章建筑方案、專業工程方案建筑方案設計原則符合城市規劃要求，滿足消防、交通、安全疏散、環境保護等要求。歸屬感的家居體驗中心。織交通和空間布局，盡能提升購物空間的環境品質。．某經濟技術開發區家居體驗中心建筑設計依照適用、經濟、美觀的原則，在滿足使用功能的前提下，體現新時代的城市建筑風貌，無論是在空間布局和建筑質量上，還是在建筑功能、設施上都體驗著電子商務體驗中心多功能化的要求。設計依據《民用建筑設計通則》()《建筑設計防火規范》()《屋面工程技術規范》()工程抗震設防分類標準》()《建筑結構荷載規范》()《建筑抗震設計規范》()《建筑地基基礎設計規范》()．《建筑地基處理技術規范》()設計規范》()水設計規范》()水設計規范》()火器設計規范》())．《安全防范工程技術規范》)()總體規劃及總平面布置設三個出入口，一主入口，一人行入口，一消防入口，以“觀念新建筑”三要素的密切關系，使建筑融入到環境中，提高購物質量。根據位置不同，采用不同的組合方式，豐富了體驗中心的整體形態。．從城市設計的高度出發，力圖在周邊繁雜無序的背景由北向南分延伸式設計，采用行列式的布局方式，形成層次鮮明，錯落有致的建筑布局。綜合考慮采光、通風、消防、視覺、衛生等要求，合理確定建筑物間距，滿足視覺、私密性、通風及品質。同時充分利用地形，采用半掩埋形式建設車位，在減少投資的基礎上，保證了車庫的連通性、整體性，最大程度的滿足了日照要求及人居住環境的要求。．立面造型設計突出現代商業建筑特色，造型新型、色彩淡雅，考慮與周邊建筑和周圍城市環境協調，表現簡潔明快，有一定力度，使該項目建筑輪廊線優美和富于變化，并與規劃區內優雅、和諧、寧靜的環境既協調統一，又具有鮮明的個結構方案結構設計概述上采用的是由冷彎型鋼構件做成的三角型屋架體系，輕鋼構件在封完結構性板材及石膏板之后，組成幾何不變的屋面體系。 ()鋼筋混凝土結構部分：混凝土強度等級：墊層混凝土采用，基礎混凝土為填充墻：采用砂漿砌小型混凝土空心砌塊 ()鋼結構部分：級鋼，屋面檁條、支撐采用鋼。全部鋼材按現行國家標準和規范保證抗拉強度、伸長率、屈服強度、冷彎實驗和碳、硫、磷含量的限值。鋼材的抗拉強度實測值與屈服強度實測值的比值不小于。螺栓：高強螺栓均采用級摩擦型連接高強度螺栓，摩擦面處理采用噴砂除銹。安裝螺栓采用級普通螺栓。載基本風壓：基本雪壓：上人屋面：非上人屋面：商場：走道、廁所：結構選型本工程抗震設防烈度為度，設計地震基本加速度為圍護結構：本工程均為圍欄圍護，屋頂為彩鋼瓦頂面。鋼結構涂裝： ()所有鋼構件除銹等級為級，所有鋼構件在出場前噴涂灰色防銹底漆道，構件除銹完成至底漆噴涂的時間間隔不超過小時。 ()本工程防火等級為二級，柱耐火時限小時，梁耐火時限小時，屋面檁條等小時，并根據各構件耐火極限涂刷相應的防火涂料。專業工程方案本設計包括建設紅線內的以下內容：配電系統、電力系統、照明系統、弱電系統、消防系統和接地系統。消防及應急照明用電按一級負荷，其余用電按三級負荷。該項目用電電源由室外箱變變壓引至配電房配電后再引至各用電設本項目用電設備總容量為。低壓配電系統采用放射式與樹干式相結合的方式，對于單臺容量較大的負荷或重要負荷采用放射式供電；對于照明及一般符合采用封閉式母線槽供電的樹干式配電。一般場所為熒光燈或節能型光源，有裝修的場所視裝修要求而定。室外道路兩側道路照明，室外燈采用，集中控制。系統采用控制中心報警聯動系統。主要控制設備包括火警控制器，聯動控制器，消防廣播和火警電話。控制室設在值班室，在建筑物內安裝顯示器、感煙、感溫探測器、紅外光束感煙 ()通信及寬帶網系統建筑物的電話、寬帶網通信直接引自市網，電話和寬帶網主干線分別采用型聚氯乙烯絕緣電話電纜和芯單模光纖敷設在管道內，其他線路分別采用日戶聚氯乙烯絕緣電話線和芯非屏雙絞線穿保護暗敷設。 ()閉路監控系統閉路電視監控系統是安全技術防范系統的重要組成部分主要通過攝像機、監視器、錄像機等系統設備使管理人員直接觀察和錄制到被監視場所的圖像信息。防雷保護及接地系統本工程按二類防雷措施設防，建筑物電子信息系統雷電防護等級為四級。在樓座屋頂設避雷帶作為接閃器，利用建筑物結構柱子內的主筋為引下線，利用結構基礎內鋼筋網作接地體。豎向敷設的金屬管道及金屬物的頂部和底部與防雷裝置鏈接，電子信息系統的各種箱體、殼體、機架等金屬組件與建筑物的共用接地網作等電位連接。給排水工程 ()水源：學府路下鋪設的城市供水干管。給水網管：給水網呈環狀布置，室外給水管道為生活消防合用系統，主管管徑為 ()用水量：本項目主要用水為綠化用水和生活用水。①綠化用水：項目設計綠化面積為㎡，根據《某省地方標準用水定額》()，灌溉綠化用水量按㎡計，項目非雨天綠化用水量約為，項目所在地年降雨天約天，非降雨天約天，則全年綠化用水量約為。②項目生活用水主要是衛生間用水，按每人每天每天最大接待人數按人次計算，生活用水為計算，活用水約為。以上綜合用水量為 ()排水采用雨污分流制排水。生活污水經小區污水管網收集后排至學府路的市政污水干管。雨水則經區內的雨水管網收集后排至學府路的雨水管道。 ()雨污管道一律采用暗裝，主污水干管管徑為次干管為雨水管管徑為土管，室內排水管采用材料。 ()消防車道內部主道路為米，滿足消防車通行的要求。 ()室內消防栓系統采用環狀布置，與地下消防環網相接，同時在室外設消防水泵接合器，與地下消防環網相接，消防栓在室內任何一位置均有二股消防水柱射到，并設置地下消防池。第六章能源消耗及節能方案用能標準和節能設計規范本項目在設計建設和運營過程中，嚴格按照現有可依據的相關法律法律、產業和技術政策、標準和設計規范進行。主要依據的標準和規范為：．《公共建筑節能設計標準》() () ()．《普通照明用自鎮流熒光燈能效限定值及能效等級》 ()．《單端熒光燈能效限定值及節能評價值》()．《綜合能耗計算通則》()．《某省主要工業產品能耗限額》(試行)節能方案節能節水是我國的一項基本國策，我國北方地區長期干旱缺水，全國水資源按人口計人年均不足立方米。我國廣大地區電力供應也十分緊張，出現過全國性的拉閘限電現象。因此，該項目的建設應響應國家倡議，樹立節約資源意識。節能措施供配電節能 ()變配電加裝電容補償器，提高用電質量，提高電力功率因素，減少因無功損失，節約電能。 ()敷設線路時，其導線截面積的設計選用，充分考慮其機械強度、電壓降、發熱等因素，防止超負荷運行。 ()采用節電設計方案和信心產品提高電氣設備使用率。 ()照明：公共照明光源采用綠色節能燈。一般照明燈具采用高效節能燈具，均加電子鎮流器，合理設置照明開關，嚴格控制照明用電指標。 ()合理選擇電纜電線，保證電能質量同時減少銅的用量。建筑設備 ()屋面采用彩鋼瓦屋面，以減輕夏天太陽輻射和冬天冰節約電能。 ()電表、變壓器、水泵以及用電設備盡可能選用節能節水措施從全球看，水的開發與利用和水資源嚴重缺乏的矛盾已日益突出。在我國多座城市中，有多個城市缺水，座城市嚴重缺水，日均缺水萬，這些城市年缺水達億，每年因缺水損失的工業產值上千億元，水已成為制約我國社會和經濟發展的主要因素之一。節約用水應是防止水資源危機，解決供需矛盾的長期的必要的方針。利用節水技術降低用水量使用低水流的衛生設備和裝置，最大限度降低水量小號。供水采用延時自閉式沖洗閥，選用陶瓷芯片水嘴，采用銅質截止閥，以改善水質，并減少滴漏，節約用水。衛生間使用節水型便器沖洗設備剩余水壓在配水系統中出現是必然的，因為用戶是分布在管網的各個位置，有遠有近，有遠、近處用水點自然會出現剩余水壓。剩余水壓雖然難以完全消除，卻可以采取措施使之減小。采用孔板或用壓力調節閥調壓，使耗水量降低；安裝節就全國的情況看，從設計使用中水系統的民用建筑統計表，并緩解了城市下水道的超負荷運行。采用建筑中水系統，可實現污、廢水資源化，使污、廢水經處理后回用，既可節省水資源，又使污水無害化，起到保護環境，防治水污染，緩解水資源不足提高管材、附件和施工質量，嚴格控制跑冒滴漏民用建筑給水系統中，跑、冒、滴、漏現象較為普遍，水資源浪費嚴重，這通常情況下與管材、附件質量有關，也與施工質量有關。提高管材、附件和施工質量，嚴格控制跑冒滴漏是節約總之，節約用水勢在必行，民用建筑節水措施不一而足。實踐證明，只要采取一項措施或幾項措施兼用，其節水效果都將是顯著的經濟效益，而且能在一定程度上緩解城市用水供需矛盾，解決高峰期缺水問題，還能減少污水排放量，保護環境，取得較好的社會效益和環境效益。項目綜合耗能情況本項目綜合能耗情況表能耗總量(噸標煤)·序號能源名稱由上表可知，項目設計總年能耗為噸標煤。第七章環境影響和環境保護環境保護主要依據項目建設的環境保護規劃要與某市及周邊地區的文化氛圍、生態等總體環境相適應，在設計建設和運營過程中，嚴格遵循國家對環保的各相關管理法規進行。主要依據：．《關于建設項目環境影響評價制度有關問題的通知》項目建設與運營對環境的影響施工期對環境的影響分析施工期的環境空氣污染源主要有各類燃油動力機械在進行場地挖填、清理平整、運輸等施工活動時排放的和廢氣。由于施工的燃油機械為間斷作業，且使用數量不多，因此所排的燃油廢氣污染物僅對施工點的空氣質量產生間斷的較小運輸等施工活動將產生二次揚塵。根據類似工程實地監測資境空氣中濃度可達，對施工區域周圍范圍以外的貢獻值符合環境空氣質量二級標準；在大風 (大于級)情況下，施工粉塵對施工區域周圍范圍以外的貢獻值符合空氣質量二級標準。施工期間的開挖、混凝土養護等不可避免會排放大量的含泥沙量大、濁度高的施工廢水，同時在對施工燃油動力機械等主要施工作業工具進行維護和沖洗時，將產生少量的含有和石油類物質的廢水。由于地下水豐富，且埋深淺，這類廢水直接排放，會對環境質量和局部地區的水環境產生明顯影響，但這種污染影響是有限的，而且是暫時性的，將隨著工程施工的完成而消除。施工期產生的固體廢棄物主要是土石方工程、混凝土澆筑施，不僅會占用寶貴的土地資源，同時棄方受雨水或水流沖計應充分結合地形，盡量保證合理的土石方平衡，對棄方應作好安排，以減少因棄方流失對環境造成的污染；同時，施工中應硬化堆料場地，嚴禁亂堆、亂放建筑材料。施工后應清除所有施工垃圾，盡量減少施工留下的痕跡。備的使用，其產生的噪聲對沿線聲環境產生較大的影響。施工階段聲源有：土石方工程施工用的推土機、空壓機、挖掘機、安裝使用的吊車等；其中有部分會產生強烈的噪聲、震動，對周圍環境造成污染影響，但大多數設備單獨運行時產生的噪聲在處晝間能達到()《建筑施工場界噪聲限值》中()的標準限值，而夜間要滿足()的標，發電機須距場界。同時使用機械施工時，晝間應使所有機械距施工場界保持的距離，夜間則應保持的距離。合理安排施工組織計劃，在分布有敏感點的區域施工時，對于產生噪聲、振動較大的作業，盡量避免在夜間和居民休息時間進行施工；嚴格遵守對施工現場管理的相關規定，嚴格執行建筑施工場界噪聲限值()的規定，加強管理和調度，提高效率，盡量縮短施工期，減少施工噪聲影響的范圍和事端，高噪聲固定源采用隔聲罩或隔聲屏進行處理，將影響降至最小。項目建成后對環境的影響．該項目建成后，通過分析，污染的產生主要有如下幾個方面： ()固體廢棄物：如生活垃圾。 ()生活污水：商場內排出的生活污水。 ()大氣污染：汽車尾氣。 ()噪音污染：汽車行駛和鳴笛產生的噪音。 ()固體廢棄物：因設置了專門的垃圾收集站，各類固體垃圾產生后，按照要求投入設在垃圾收集點內，由環衛處每天統 ()生活污水治理：生活污水必須經化糞池處理初步達標后方可排入城市排水系統。 ()大氣污染：推廣使用無鉛的高標號汽油，大力提倡使用電動車，達到改善汽車燃料結構的目的。 ()噪音污染控制：對于交通噪聲才去種植綠化帶減少噪音影響，在規劃范圍內設禁鳴標志，控制車速，以減少由于汽車行駛鳴笛產生的噪音干擾。環境影響評價和建成后采取保護環境、減緩和消除對環境不得影響的措施，保證本項目在環境方面的不利影響降到最小，就可以取得環該片區現有的生活環境和居住環境，另一方面為區域經濟繁榮與社會發展創造條件。工程環境效益十分明顯，從環境影響角第八章項目實施進度安排和招投標項目建設運營組織機構為加強項目的管理，保證工程進度和項目目標的實現，建設單位成立了項目指揮部負責本項目的審批、施工準備、實施管理等工作，對項目的資金籌措、工程招標、施工組織等建設全過程進行管理，并根據工作需要，聘請工程技術、經濟等專業人員為項目的管理提供專業服務，以便高質量、高效率地完成項目的各項管理工作。項目建成后，由建設單位組織專門的運營管理機構，對該項目進行全面的管理，確保項目目標的實項目實施計劃11~2016121~201766~201710201710序序號建設時間(建設期個月)年月年月8.3.項目招標952/384.請標邀招部標全招行標自招托標委招開標公招分標部招第九章投資估算和資金籌措投資估算投資估算編制的依據和說明1(GB50500-2008)219991283345編制范圍本估算的主要內容為：前期費用、三通一平、建筑工程、供配電、給排水等項目。投資概況19702.31m23935.3m2647.86774.7178.6248.23項目投資估算表200631.523.232244資金籌措方案本項目總投資估算為。萬元，項目資金來源為建設單第十章項目的財務評價項目財務評價的主要依據．《建設項目經濟評價方法與參數》(第三版)；經營設計及營業收入經營設計本項目設計用途為商業，項目建成后，共形成商場㎡，地上停車位個，建設期個月，按年計算，投產期為年，第一年負荷，第二年正式達產，負荷。營業收入測算 ()價格預測根據建設單位提供的有關資料以及對項目周邊地區范圍內的商場及門面出租價格進行的抽樣調查，本報告對城區區域的商場的價格預測如下：初期商鋪出租價格為元㎡月，以后各年租金考慮年增幅。 ()稅費估算營業稅按營業收入的征收，城市建設維護費、教育費附收入為基數，按征收。房產稅以出租房屋租金收入為基數，按征收。1營業成本費用估算123455%230/15/財務效益分析利潤估算項目根據《建設項目經濟評價方法與參數》(第三版)的要求進行經濟評價。項目總銷售收入扣除銷售稅金及附加與總，投資凈利潤率為財務盈利能力分析根據項目成本與收入情況測算的主要指標如下表所示：項目主要經濟指標表序序指標名稱單位指標備注號全部投資內部收益率所得稅前所得稅后全部投資回收期所得稅前年所得稅后年全部投資財務凈現值 )所得稅前萬元所得稅后萬元本項目在財務上可以接受，項目能較快收回投資，詳見附經濟評價結論綜上所述，本項目實施后在達到預期投入產出效果的情況，財務凈現值大于零，投資回收期(所得稅后)年，故本報告認為，項目建設從經濟角度分析是可行的。第十一章社會評價社會評價從以人為本的原則出發，研究擬建項目的社會影響分析、項目與所在地區的相互適應性分析和社會風險分析。本項目在其建設過程中和完成后，必然會影響到周邊經濟的發展，包括產生的正面影響和負面影響。項目的社會影響分析與項目關系密切的主要群體分析與項目關系密切的主要群體有項目地周邊的居民、項目地周邊的經商者、項目運營承擔機構、項目涉及的居民小組、項目所在地區居民以及地方政府等單位。在項目建設期和運營期，均會一定程度的影響到項目地周邊的居民，他們是項目建設的受損者，但是這種負面影響在科學合理的控制下，影響較小。項目建設對經開區經濟有助推作用，項目地周邊的經商者、產業從業者都將是項目的長期受益者。項目建設給經開區零售從業者帶來了競爭，對于經開區零售從業者的影響主要表現為負面影響。但項目建設同時能提高經開區城市形象和服務能力，對于擴大經開區城市吸引力，擴大經開區零售業整體市場有正面作用，因此對于經開區零售從業者的競爭非常小。主要社會效益分析項目進行家居體驗中心建設，對于完善經開區城市服務設施、提升城市品牌形象、為推動經開區經濟的發展等均有重要負面影響與對策社會的負面影響主要是項目建設期對周邊環境的影響。對策主要通過科學合理的環境保護措施加以控制，最大限度減少對周邊環境的影響。相互適應性分析項目與所在地相互適應性分析本項目建設經濟效益、社會效益明顯，而無明顯的負面影響，故此項目的實施會得到經開區廣大民眾的認可和接受，因此，項目建設與所在的互適性良好，社會風險極小。項目與所在地居民的宗教、民族習慣的適應性項目所在地居民大多為漢族，風土習俗、民族習慣大都相經濟發展和生活水平的提高及社會穩定是眾勢所趨。本項目的實施將適量擴大當地居民的就業機會，增加其收入，促進當地經濟發展，使居民從中得到較大的實惠。因此，本項目的實施將會得到當地居民的極力擁護和支持。社會評價結論項目直接影響區為經開區，項目建設社會效益明顯，負面影響和社會風險能夠得到很好的控制，社會評價可行。第十二章風險分析風險因素識別市場風險分析本項目的市場風險主要表現在服務不到位所造成的客戶流失，市場占有率過小沒有競爭力，目標市場的定位不夠準確等應對措施：此類風險不能規避，只能通過一定的手段加以防范，例如，可以采用根據市場調查結果合理指定價格和營銷手段，還可以及時、準確收集市場信息根據市場的變化，改變營銷策略，以防范市場風險，從而使得利潤最大化。投資估算風險本項目雖然對項目的投資進行了估算，但是由于設計方案未完全確定，使得主要工程的工程量與實際情況可能存在一定度上也會影響估算投資的準確性，從而最終導致投資估算的不建議建設單位在實施過程中應對規劃建設方案進行明確并盡量優化，力圖減少不必要的工程量，減少投資。如發現產生對估算投資重大影響的變化，應及時調整估算投資，確保項目經營管理風險分析本項目主要應加強市場營銷工作，做好商場招商工作，加大宣傳力度，多渠道、多種方式推廣，做好管理和售后服務工作，才能最大限度地減少項目市場風險。在項目實施中還應優化設計，采取切實可行的工程技術措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發建設成本費用，降低投資成本。降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風險的因素之一。市場競爭風險分析市場參與主體的相互關系 ()廠商、經銷商與賣場之間關系松散家具、家居行業賣場市場集中度同樣較低，全國最大的連鎖家具、家居賣場某年銷售額約為億元，所占行業比重不足。在實際中，賣場對廠商、經銷商的捆綁作用較小，關系松散，例如在年的雙十一促銷中，某意圖捆綁家具、家居廠商和經銷商，遭到廠商和經銷商的較強抵制。在各地的某實際運行中，賣場與經銷商的矛盾不斷出現，租金過高、運營不善、管理不當等問題對其關系有較大的負面影響。 ()廠商、經銷商、賣場與物流企業關系十分松散家具、家居行業因為市場集中度低，廠商和經銷商自建物家在廠房所在地及周邊或少數大經銷商提供物流外，其物流主要通過外包給物流公司完成。在消費者購買時，往往可由消費者自行制定物流企業或門店選擇物流企業，門店與物流企業間的合作關系非常松散。承擔家具、家居業務業務的物流公司規模較小，行業集中度很低。競爭形勢 ()市場整體競爭環境弱占份額不足，低檔不足，即證明現有的競爭者在模式上都存在著現實缺陷，這一行業的電商化模式與現有企業的模式自然是不同的。在市場整體角度來看，電商化仍處于空白狀態，整體競爭環境弱。 ()不存在強競爭企業從單個競爭者角度出發，所有競爭者自身都面臨問題，其顧客群、營銷體系、物流體系都與家具、家居、建材不同，在明確的企業邊際下，對家居、家具行業的電商并不具備很強的競爭力；受困于自建門店帶來的三點問題難以快速擴張；競爭策略 ()由于并不存在較大的關聯，所以對這部分競爭者，基本上不需采取任何對應競爭策略。 ()應與某等賣場達成合作關系某等線下賣場是線下經銷商的門店所在地，與其達成良好方面帶來十分巨大的益處，與等巨頭合作的達成更能夠在全行業形成標桿效應。在其自身電商平臺并不成功的情況下，合作對其而言同樣十分顯著的益處。 ()大的對手來自采用同一模式或更好模式的新企業對于采用同一模式的新企業，強弱的分別來自于資金量、執行力、開局市場、市場推廣、物流運營、平臺建設等部分，因此競爭策略就是做好自己。對于采用更好模式的新企業，競爭策略就是采用和它一樣的模式。因此，對行業內企業的關注，對行業變化和信息的掌控，靈活高效的組織結構、決策機制，高效有力的計劃執行是最好電子商務模式風險分析家居行業的模式可能面對兩大潛在失敗風險。失去價格優勢。模式既需要線上的宣傳和支付服務商，又需要線下的體驗店網絡，而這其中的每一項都不是免費的。一個模式中參與的利益越多，其商品價格就會越高。而在網絡上最吸引消費者的方面則是價格。如果價格對比差過大，很可能達不到吸引線上消費者的作用，從而導致模式失為了規避此風險，首先選擇適當的模式戰略至關重要。選擇適合的模式，可以避開許多利益關系糾紛，降低商品成本。無論薄利多銷的中低端產品銷售，還是高增值服務的高端家具商品銷售，其在發揮出規模化的優勢之后，都能一定程度上對沖許多經營成本。其次，加強線上與體驗網點服務質量，許多消費者不但在意商品質量，更加在意服務質量。服務是有價值的，通過完善的服務，讓消費者覺得物有所值買的重點要把握，模式與傳統模式相比不是價格而是體驗服務，那么宣傳重點一定要為此方向，避免跑偏。專業平臺失去合同供貨商的危險可謂是多種多樣。首先，一些專業平臺為了強化的利益，可能會引入多加同類產品的供貨商，并對其引導競爭，消費者可能會因此多出了更多的選擇，然而供貨商的利益可能會因此得不到保證。在危機之下，一些供貨商可能會選擇退出平臺，而此時平臺再招供貨商，往往會由于口碑較差而失去機會。其次，強勢的品牌策略引起供貨商不滿，每個供貨商都有自己的品牌夢，而現今的電子平臺無一不實行強勢的品牌策略，消費們會知道自己通過美樂樂家居網購買了家具，但是并不清楚自己購買的是哪一種品牌的家具，強勢的品牌策略大大限制了供貨商們的獨立性和自身的發展前景，在此基礎上，不排除一些供貨商退出的風險。再次，供貨商們的主動退出，許多供貨商在通過專業家居平臺獲得第一桶金之后，自身的發展模式和方向可能發生轉變。有的供貨商會轉型生產高端家具商品，有的供貨商決定自己鋪設自己的銷售網絡獲得更大的利益，在此之下供貨商們的主動退出，可能會對專業電商平臺的模式帶來一定銷售質量上和銷售數量上的影響。最后，強勢的價格策略導致供貨商退出，電子商務平臺往往會利用自身的銷量和供貨商對自身平臺的依賴性，強壓供貨商的供貨價格，大幅度壓低供貨商自身利潤，但這種方式存在一個平衡點，一旦突破了這個平衡點，很可能導致供貨商的主動背叛，例子雖說發生在現實之中，但是同樣可能發生與供貨商與電子商務平臺之間。要規避此風險，則需要專業電子商務平臺強化自身的管理。第一，引入良性的供貨商機制。同種類型的商品供貨商保持家為最佳數量，一方面完全滿足消費者的選擇需求，另一方面由于競爭的存在，又能督促供貨商保證自己的商品質量。第二，雙品牌策略。強勢的品牌策略必然會遭到淘汰，專業電商在強化自身品牌的同時，必須學會向現實專業賣場學習，尊重供貨商的品牌，在向消費者進行推廣之時，專業電商需要更多的向消費者解釋商品的自身品牌，并鼓勵消費者進行品牌對比。第三，平衡的價格策略。專業電商需要對供貨商進行大量的數據調查，掌握供貨商的利益目標和限度，在自身獲取利益的同時也給予供貨商相當的利潤，同時將實惠帶給消費者，此則一方面能夠通過共贏加強供貨商的穩定性和忠誠度，另一方面通過價格優勢吸引消費者。第四，對市場方向的準確把握。品種全面是專業電子商務平臺的特點也是優勢，但消費者