2023年房地產估價師之開發經營與管理每日一練試卷A卷含答案單選題（共50題）1、某商品住宅項目位于城市濕地公園附近，房地產開發企業利用多種媒體大力宣傳濕地環境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價依據，這種定價方法是（）。A.目標定價法B.領導定價法C.隨行就市定價法D.認知價值定價法【答案】D2、在現金流量表的流入與流出項目中，不應該出現（）。A.借貸利息B.折舊與攤銷C.所得稅D.自有資金【答案】B3、下列不屬于房地產投資項目經濟評價靜態指標的是()。A.投資利潤率B.資本金利潤率C.財務內部收益率D.成本利潤率【答案】C4、某城市2015年初家庭總數為120萬戶，平均每戶3人，戶均年可支配收入為5萬元，約有8％的家庭打算當年購房，平均住房需求90㎡／戶，則2015年該市新建商品住房的市場需求量是（）億元。A.600B.48C.144D.4320【答案】B5、某市2016年商品住宅新開工面積為600萬平方米，竣工面積為400萬平方米，2015年底未完工并繼續施工的商品住宅面積為200萬平方米，該市商品住宅的平均建設周期為（）年。A.0.5B.1.0C.1.5D.2.0【答案】D6、動態投資回收期是指當考慮現金流折現時，項目以（）所需的時間。A.經營收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現金流入抵償全部現金流出D.全部現金流入抵償全部投資【答案】B7、若登記賬簿出現借貸方向、科目正確，但是入賬金額少記的，應采用（）。A.劃線更正法B.紅字更正法C.補充登記法D.劃線注銷，注明“此行空白”【答案】C8、下列影響房地產市場運行環境的因素中，屬于技術環境的因素是()。A.城市或區域產業結構與布局B.人口數量與結構C.土地資源狀況D.信息技術的發展和應用【答案】D9、將借款本息視為現金流出的基本報表是（）。A.全部投資現金流量表B.資本金現金流量表C.借款還本付息估算表D.投資計劃與資金籌措表【答案】B10、房地產投資信托基金投資房地產的常用經營模式是（）。A.購買-出售B.購買-更新改造-出售C.購買-持有出租-出售D.開發-出售【答案】C11、某城市2010年商品住房施工面積為1000萬m2，其中從2009年跨入2010年繼續施工的面積為300萬m2，恢復施工的面積為200萬m2。該城市2010年商品住房新開工面積是（）萬m2。A.500B.700C.800D.1000【答案】A12、編制資金使用計劃，應考慮各種投資款項的（），要充分考慮預收款、欠付款、預付定金以及按工程進度付款的具體情況。A.數額B.用途C.發生時間D.付款特點【答案】D13、（）是兩個方案各期凈現金流量差額的現值之和等于零時的折現率。A.差額投資內部收益率B.內部收益率C.基準收益率D.期望投資收益率【答案】A14、對于一般的商用房地產投資項目，其償債備付率至少應大于（）。A.1.15B.1.5C.1.8D.2.0【答案】A15、房地產開發項目所需的大部分資金是以()的方式籌集的。A.債務融資B.已建成房地產抵押貸款C.權益融資D.建設貸款【答案】A16、從工程費用計算角度，工程計價的順序一般為（）。A.單位工程總價→分部分項工程單價→工程項目總價→建設項目總造價B.分部分項工程單價→單位工程總價→工程項目總價→建設項目總造價C.分部分項工程單價→單位工程總價→建設項目總造價→工程項目總價D.分部分項工程單價→工程項目總價→單位工程總價→建設項目總造價【答案】B17、關于個人住房抵押貸款，下列說法不正確的是（）。A.個人住房貸款包括商業性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款B.個人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調利率兩種類型C.我國目前采用的是可調利率方式，即在法定利率調整時，于下月初開始，按新的利率規定計算利息D.我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的80%【答案】C18、在計算房地產投資項目靜態開發成本時，不計算利息的費用是（）A.建造費用B.融資費用C.其他工程費用D.專業人員費用【答案】B19、下列關于房地產投資分析中成本的表述，正確的是（）。A.與財務報表中的成本完全不一樣B.應根據實際發生費用記錄來確定C.與財務報表中的成本一樣D.是對項目未來將要發生的費用的預測和估算【答案】D20、反映一定時期內城鄉商品零售價格變動趨勢和程度的相對數是（）。A.商品批發價格指數B.城市居民消費指數C.城市居民消費價格指數D.商品零售價格指數【答案】D21、下列關于資產負債表不正確的是()。A.資產負債表反映企業一定日期全部資產、負債和所有者權益的情況B.資產負債表反映項目開發經營期內各期的資金盈余或短缺情況C.在對房地產開發項目進行獨立的財務評價時，不需要編制資產負債表D.編制該企業的資產負債表，以計算資產負債率、流動比率、速動比率等反映企業財務狀況和清償能力的指標【答案】B22、下列選項中，不屬于解決房地產市場信息不對稱問題的主要途徑的是（）。A.發展房地產估價等專業服務B.政府加強房地產市場信息的發布工作C.加強開發商的管理體制D.提高房地產市場的透明度【答案】C23、混凝土在持續荷載作用下，隨時間增長的變形稱為（）。A.抗侵蝕性B.抗碳化性C.和易性D.徐變【答案】D24、下列選項中，（）更能反映房地產開發投資項目的真實經濟效果。A.開發工作量B.經營利潤C.經營收入D.投資數額【答案】C25、已知某房地產投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權益資本為2000萬元，經營期內年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為（）。A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%【答案】D26、某市2013年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是（）。A.1年B.2年C.1個月D.2個月【答案】B27、混凝土的主要性質是（）。A.水灰比B.水泥品種C.和易性D.砂率【答案】C28、住房市場中消費者的購買對象是住宅，其購買的目的是（）。A.滿足自住需求B.投資保值增值C.滿足自住需求或投資保值增值D.滿足自住需求或投資保值增值，或是兩者都有【答案】D29、以下指標不能反映房地產開發企業償債能力()。A.資產負債率B.內部收益率C.流動比率D.速動比率【答案】B30、從理論上講，房地產市場分析的第一步工作是（）。A.確定調查方式B.設計調查問卷C.收集市場信息D.定義市場區域【答案】D31、某商品住宅項目位于城市濕地公園附近，房地產開發企業利用多種媒體大力宣傳濕地環境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價依據，這種定價方法是（）。A.目標定價法B.領導定價法C.隨行就市定價法D.認知價值定價法【答案】D32、已知某房地產投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權益資本為1500萬元，經營期內年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元。則該投資項目的投資利潤率為（）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%【答案】A33、下列關于房地產功能的描述，錯誤的是（）。A.配置存量房地產資源和利益B.顯示房地產市場供應變化C.指導供給以適應需求的變化D.指導政府制定科學的土地供給計劃【答案】B34、關于融資成本，下列說法不正確的是()。A.融資成本是指項目為籌集和使用資金而支付的費用B.融資成本高低是判斷項目融資方案是否合理的重要因素之一C.融資成本包括債務融資成本和資本金融資成本。債務融資成本包括資金籌集費和資金占用費D.資金籌集費包括利息、承諾費、手續費、擔保費、代理費【答案】D35、某房地產開發企業在目標客戶群中，調查有多大比率的購房者愿花100萬元購買其開發的商品住宅，這種調查屬于（）。A.試探性調查B.推測性調查C.因果性調查D.描述性調查【答案】D36、詳細可行性研究階段對建設投資估算的精度為（）。A.±10%B.±20%C.±25%D.±30%【答案】A37、房地產開發投資的經濟效果主要表現為（）。A.租金收入B.物業增值C.股權增加D.銷售收入【答案】D38、（）對于宏觀經濟變化的反應是最快和最大的。A.工業物業B.居住物業C.零售商業用房D.寫字樓【答案】C39、下列關于過度開發與房地產泡沫的描述中，錯誤的是（）。A.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產泡沫B.房地產過度開發比房地產泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產市場不正常的大起大落C.當房地產泡沫產生時，市場還處在上升階段；而出現過度開發的現象時，市場已經開始下滑了D.“過熱”表現為投資者基于土地開發利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益【答案】B40、當宏觀經濟進入周期循環的波谷時，各國政府一般采用（）性的貨幣政策和財政政策抑制經濟衰退。A.擴張B.適度擴張C.緊縮D.穩健【答案】A41、所謂的“五M”包括廣告的目標、資金、應傳送的信息、應使用的媒體和()。A.任務B.可用的費用C.廣告效果評估D.企業信譽【答案】C42、企業的某項業務分別記入了資產的貸方和所有者權益的借方，表示（）。A.資產增加，所有者權益增加B.資產減少，所有者權益減少C.資產增加，所有者權益減少D.資產減少，所有者權益增加【答案】B43、買賣雙方要經過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產交易，這個過程反映了房地產的（）。A.不可移動性B.適應性C.弱流動性D.相互影響性【答案】C44、設損益表中的銷售利潤為SP，營業利潤為BP，利潤總額為TP，凈利潤為NP，則以下關系中一定成立的為（）。A.SP＜TPB.TP＞BPC.BP＜NPD.TP＞NP【答案】D45、由于房地產具有明顯的不可移動性和異質性，且市場集中度較低，因此房地產市場具有明顯的（）特征。A.壟斷競爭B.寡頭壟斷C.壟斷D.競爭【答案】A46、臨界點分析和保本點分析的主要差異在于()。A.變動成本的設置B.平衡點的設置C.同定成本的設置D.產銷售量的不同【答案】B47、會計差錯的主要內容不包括（）。A.原始記錄和會計數據的計算、抄寫差錯B.對事實的疏忽和誤解C.隱瞞或刪除交易或事項D.對會計政策的誤用【答案】C48、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規各自承擔。A.20%的首付款，加上該首付款2年的利息B.20%的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在估價時點的本息值C.該店面無債務條件下在估價時點的正常市場價格減去該店面價值時點之后需要繼續償還的貸款本息值在估價時點的現值之和D.2004年10月的購買價格，加上20%的首付款的二年利息和已償還月供在價值時點的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價對象發生的物質折舊、功能折舊和經濟折舊之和，再減去該店面價值時點之后需要繼續償還的貸款本息值在估價價值時點的現值之和【答案】C49、下列各項中，不屬于私募股權投資特點的是（）。A.投資期限較長B.資金來源廣泛C.流動性好D.絕少涉及公開市場的操作【答案】C50、（）是指項目在借款償還期內各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比率。A.利息備付率B.償債備付率C.資產負債率D.流動比率【答案】B多選題（共30題）1、下列房地產定價方法中，屬于競爭導向定價的有（）。A.認知價值定價法B.價值定價法C.領導定價法D.挑戰定價法E.隨行就市定價法【答案】CD2、勘察設計和前期工程費主要包括（），以及“三通一平”等土地開發工程費支出。A.城市基礎設施建設費B.拆遷管理費C.可行性研究費D.水文地質勘探費E.規劃、設計費【答案】CD3、商業銀行發放商用房地產抵押貸款時，下列說法正確的有（）。A.貸款價值比率通常不超過50%B.貸款期限最長不超過10年C.貸款期限最長不超過20年D.貸款利率通常高于個人住房抵押貸款E.僅對已經通過竣工驗收的商用房地產發放【答案】BD4、甲公司所有的廠房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑結構為框架結構，廠房的經濟壽命為50年。甲公司于2006年4月將該廠房轉讓給乙公司，轉讓后乙公司將廠房改建為百貨超市，并補交了土地使用權出讓金，將土地變更為商業用途，土地使用期限為40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，約定不可續期。2008年4月30日，乙公司以該商業房地產作價出資成立合資公司。A.該宗商業房地產的收益年限為28年B.該宗商業房地產的收益年限為28年，但須考慮剩余年限土地使用權價值的影響C.該宗商業房地產的收益年限為38年D.該宗商業房地產的收益年限為38年，但須考慮建筑物剩余經濟壽命的影響【答案】AB5、房地產市場劃分為三級市場，下列市場類型屬于二級市場的包括（）。A.國有土地使用權出讓市場B.土地轉讓市場C.新建商品房租售市場D.存量房地產交易市場E.一手房市場【答案】BC6、開發商對投標人進行資格審查時應考慮()。A.企業注冊證明、資金和財務狀況B.主要施工經歷、投標人在施工的承建項目C.技術力量簡況D.投標人的積極性E投標人正在施工的承建項目【答案】ABC7、房地產投資的可行性研究工作階段包括（）。A.接受委托B.投資機會研究C.初步可行性研究D.詳細可行性研究E.項目評估與決策【答案】BCD8、國家投資管理部門對建設項目進行核準的重點包括（）。A.項目是否符合宏觀調控政策、產業政策等B.項目主要產品質量符合國家的規定C.項目建設對周邊地區的公眾利益產生有利的影響D.項目有利于促進環境保護和改善生態環境E.符合當地的產業結構調整的要求【答案】AD9、在編制房地產開發項目的可行性研究報告過程中，可行性研究中定量分析的基礎包括（）。A.項目策劃B.構造可供評價比較的開發經營方案C.選擇相關基礎參數D.投資估算E.經濟效益評價【答案】ABC10、制訂租售方案的工作內容主要包括()。A.租售價格確定B.宣傳手段選擇C.租售進度安排D.廣告設計及安排E市場租售對比分析【答案】AC11、政府規范房地產市場行為的措施有（）。A.健全市場準入制度B.推動行業誠信體系建設C.調整銀行貸款利率D.規范交易程序E.加強產權管理【答案】BD12、從房地產市場營銷的具體方式來看，主要分為()。A.開發商自行租售為主B.房地產管理部門負責銷售C.委托物業代理D.房地產行業協會租售E業主委員會租售【答案】AC13、下列房地產定價方法中，屬于競爭導向定價的有（）。A.認知價值定價法B.價值定價法C.領導定價法D.挑戰定價法E.隨行就市定價法【答案】CD14、進行房地產投資項目敏感性分析，可以選用的盈利性財務評價指標有（）。A.財務內部收益率B.財務凈現值C.成本利潤率D.資產負債率E.償債備付率【答案】ABC15、開發－持有出租－出售模式主要適用于寫字樓、零售物業、高級公寓等收益性房地產項目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業務模式下的現金流出包括（）。A.土地成本B.建造成本C.運營成本D.租金收入E.房產購買成本【答案】ABC16、建設階段的項目管理，包括（）的管理。A.質量B.進度C.成本D.合同E.工程【答案】ABCD17、以下關于房地產企業的經營凈收入、利潤和稅金的數量關系表達式中，不正確的是()。A.經營收入=銷售收入+出租收入+自營收入B.利潤總額=經營利潤+營業外收支凈額C.稅后利潤=利潤總額-所得稅D.經營利潤=經營收入-經營成本-期間費用-銷售稅金E銷售稅金=營業稅+城市維護建設稅+房產稅+土地使用稅【答案】D18、房地產企業債務融資的主要資金來源有()。A.上市B.增發新股C.發行企業債券D.住房抵押貸款E信用貸款【答案】CD19、通常將房地產市場劃分為()。A.土地市場B.一級市場C.二級市場D.三級市場E四級市場【答案】BCD20、按投資計算基礎的不同，現金流量表分為（）。A.項目投資現金流量表B.部分投資現金流量表C.資本金現金流量表D.借貸現金流量表E.投資者各方現金流量表【答案】AC21、在計算房地產投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括()。A.折舊和攤銷B.投資回收C.投資回報D.可用于還款的利潤E在成本中列支的利息【答案】AD22、物業代理的形式主要有以下()方式。A.聯合代理B.獨家代理C.招標代D.投標代理E政府代理【答案】AB23、盈虧平衡分析中，產品成本與產量、銷售收入與銷量之間呈線性關系的假設條件有（）。A.產品總成本不隨產銷量變化B.產品銷售量等于生產量C.單位產品變動成本不隨產銷量變化D.單位產品銷售價格不隨產銷量變化E.單位產品固定成本不隨產銷量變化【答案】BCD24、按照風險大小和收益水平高低，通常將房地產投資劃分為（）。A.金融投資型B.收益型C.實物投資型D.機會型E.收益加增值型【答案】BD25、投資項目可行性研究的根本目的包括（）。A.減少或避免投資決策的失誤B.提高項目開發建設的經濟效益C.提高項目開發建設的社會和環境效益D.為項目決策提供依據E.為項目后期的經營決策提供依據【答案】ABC26、某開發公司通過拍賣方式獲得一塊土地進行住宅開發建設，總地價8000萬元，擬建設高層住宅。該用地土質較差，地下水位較高，在住宅建設時，需采取排水措施，并對地基采取人工加固措施。工程建設過程中，因資金缺乏，開發公司以在建工程抵押貸款，銀行為避免貸款風險，不僅自己購買了保險，還要求開發公司購買保險。該住宅建成后，銷售情況良好，其中70%的住宅銷售完畢，剩余30%用作出租用房，并且還清了所有貸款。A.保證保險B.信用保險C.工程保險D.責任保險【答案】AC27、資金時間價值的大小，從投資的角度來看，主要的取決因素包括（）。A.投資利潤率B.風險因素C.經濟發達度D.通貨膨脹率E.投資結構【答案】ABD28、在房地產投資項目可行性研究中，調查研究主要是從市場調查和資源調查兩方面進行。其中資源調查的主要內容有（）。A.項目用地B.房地產市場供需C.房價現狀及走勢D.交通運輸條件E.外圍基礎設施【答案】AD29、下列房地產投資項目評價指標中，屬于動態盈利能力指標的有（）。A.借款償還期B.財務內部收益率C.償債備付率D.財務凈現值E.動態投資回收期【答案】BD30、按照增量存量細分，房地產二級市場包括（）市場。A.土地使用權出讓B.土地使用權轉讓C.新建商品住宅銷售D.新建寫字樓出租E.二手房買賣【答案】BCD大題（共10題）一、以下為某房地產抵押估價報告中變現能力分析內容的片段：變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。影響房地產變現能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現能力相對較強；反之，變現能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產開發程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現能力較強。5．價值、規模大小：一般地說，總價值越大、規模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現能力較弱。6．區位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區域的房地產，變現能力越弱。例如，郊區的房地產比市區的房地產變現能力弱，商圈外的商業用房比商圈內的商業用房變現能力弱。【答案】二、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有。××××商貿有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業。××商務樓為八層鋼筋混凝土現澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準。【答案】三、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供依據而評估房地產的抵押價值。以下為該房地產抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析1．根據《房地產估價規范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發潛力，宜采用假設開發法估價；估價對象為商業房地產，故可以采用收益法測算開發完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發法是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業房地產，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素。【答案】四、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有。××××商貿有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業。××商務樓為八層鋼筋混凝土現澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準。【答案】五、估價對象為A城市一臨街商業鋪面，當地類似房地產轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業鋪面進行估價，估價作業日期為2008年9月5日至9月10日，房地產估價師張某于2008年9月5日到現場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀況（略）（三）估價對象區位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據1．《中華人民共和國城市房地產管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3．《房地產估價規范》（GB/T50291—1999）。【答案】六、以下為某房地產抵押估價報告中變現能力分析內容的片段：變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。影響房地產變現能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現能力相對較強；反之，變現能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產開發程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現能力較強。5．價值、規模大小：一般地說，總價值越大、規模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現能力較弱。6．區位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區域的房地產，變現能力越弱。例如，郊區的房地產比市區的房地產變現能力弱，商圈外的商業用房比商圈內的商業用房變現能力弱。【答案】七、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】八、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中